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五、地王：年初年末地王頻現(xiàn)，意料之外的地王年
從2014年經(jīng)營性用地成交總價(jià)和單價(jià)TOP10排行榜來看，地王主要出現(xiàn)在一月、十一月和十二月，呈現(xiàn)兩頭翹的啞鈴格局。年初延續(xù)2013年形勢(shì)大好的勁頭，土地市場(chǎng)依然火熱，房企拿地意愿強(qiáng)烈，地方政府借機(jī)推出多幅質(zhì)地塊，從而形成了“地王”頻出的小高潮，深圳前海134億雙料地王、上海閘北大寧路雙料地王無不在土地市場(chǎng)掀起熱浪。但是自3月份以來，整體樓市出現(xiàn)下行態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)也保持平淡走完了二、三季度。就在此時(shí)， “930”房貸新政、降息等一系列利好政策相繼頒布，為樓市注入了一劑強(qiáng)心劑，土地市場(chǎng)開始回暖，特別是十一月，董家渡地王的順利出讓昭示著2014年土地市場(chǎng)新一輪小高潮的來臨。
從拿地城市來看，相較于去年，今年排行榜二線城市幾乎難覓蹤影，北上廣深四大一線城市依然是名副其實(shí)的“地王集中營”，尤其是單價(jià)排行榜，完全被北上“瓜分”，城市分化日益明顯。我們認(rèn)為市場(chǎng)成熟高、風(fēng)險(xiǎn)小、土地資源稀缺三大原因造就了一線城市在土地市場(chǎng)中無法比擬的地位，成為房企爭奪的主戰(zhàn)場(chǎng)，這也是一線城市頻現(xiàn)地王的主要原因。
從拿地企業(yè)來看，主要有以下特點(diǎn)：首先國企(央企)當(dāng)仁不讓，總價(jià)前十的地王有六幅是國企拿的，兩幅是企業(yè)聯(lián)合拿的，當(dāng)中也不乏國企的影子，如中民投聯(lián)合體拿下的董家渡全國總價(jià)地王。此類企業(yè)最大的特點(diǎn)就是資金充裕，具備拿高總價(jià)地塊的實(shí)力，如方興、中海等。二是激流勇進(jìn)的閩系房企依然表現(xiàn)搶眼，這類企業(yè)一向以拿地激進(jìn)著稱，如融信等。三是企業(yè)聯(lián)合體也是地王“專業(yè)戶”，如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業(yè)與生命人壽等合作拿下深圳前海地王。此外，一些民營企業(yè)、外資企業(yè)出于對(duì)一線城市核心區(qū)域地塊的看好以及補(bǔ)倉需求，也比較積極進(jìn)取，如陽光城以4.1萬元/平方米拿下的上海楊浦區(qū)區(qū)域地王。
從入榜門檻來看，雖然單總價(jià)TOP10、20、50的門檻較2013年同期全面下行，但仍處于高位，且單總價(jià)的榜首地塊均高于去年，土地市場(chǎng)“漲易跌難”已是一個(gè)不爭的事實(shí)。盡管整體市場(chǎng)下行，土地市場(chǎng)也表現(xiàn)的不溫不火的，但企業(yè)并不缺乏消化高價(jià)地的能力，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)的拿地意向就迅速抬頭。
六、展望：各能級(jí)市場(chǎng)繼續(xù)分化，低溢價(jià)將為常態(tài)
總體而言，2014年整體市場(chǎng)深度調(diào)整，土地市場(chǎng)也一波三折。2015年市場(chǎng)預(yù)計(jì)將平穩(wěn)運(yùn)行，在此大環(huán)境下,預(yù)計(jì)明年土地市場(chǎng)將有以下趨勢(shì)：
政策將繼續(xù)以強(qiáng)調(diào)集約節(jié)約用地、土改等為主�？紤]一線城市及重點(diǎn)二線城市依然緊張的土地資源，集約節(jié)約用地仍將為2015年政策的“主音”。在《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》的基礎(chǔ)上，各地政府有望陸續(xù)出臺(tái)極具地方特色的集約節(jié)約用地政策。另外，土地流轉(zhuǎn)作為土改的一個(gè)難點(diǎn)和重點(diǎn)，在未來仍將是各地政府探索的一個(gè)重要方向。
在土地財(cái)政的壓力下，明年或迎供地高峰。受整體市場(chǎng)下行影響，2014年二三季度土地市場(chǎng)明顯降溫，企業(yè)拿地意愿受到抑制，政府推地節(jié)奏也放緩，前三季度全國土地出讓金收入增速逐月下滑，其中9月份的土地出讓金收入同比下降21.1%。一般而言，土地出讓金額不是一次性支付的，而是在6-12個(gè)月內(nèi)繳清。因此去年尤其是下半年土地市場(chǎng)成交井噴在一定程度上支撐了今年全國土地出讓金收入的增長。但是據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，截至今年12月20日全年，100個(gè)監(jiān)測(cè)城市經(jīng)營性用地成交金額同比下降28%，這將對(duì)明年的全國土地出讓收入產(chǎn)生一定的影響，進(jìn)而為地方財(cái)政帶來壓力，這就可能推動(dòng)明年各地政府加大供地力度。
市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，底價(jià)成交、低溢價(jià)將為常態(tài)。隨著930政策、取消限購、降息等一系列政策的發(fā)布，政府手上可用于刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的“牌”已經(jīng)不多，為了實(shí)現(xiàn)中國經(jīng)濟(jì)的軟著陸，預(yù)計(jì)2015年國家不太可能出臺(tái)較大政策干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)，整體市場(chǎng)有望延續(xù)平穩(wěn)趨勢(shì)。在此背景下，房企拿地積極性將有望繼續(xù)回升，但拿地勢(shì)必依然謹(jǐn)慎，底價(jià)成交及低溢價(jià)將成為常態(tài)。
各能級(jí)城市繼續(xù)橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇。2015年整體市場(chǎng)較為平穩(wěn)，消化能力強(qiáng)的一線城市市場(chǎng)需求旺盛，市場(chǎng)形勢(shì)仍然比較樂觀，房企拿地的意愿也較為強(qiáng)烈，因此一線城市穩(wěn)中有升。盡管如此，房企拿地需更加謹(jǐn)慎，對(duì)于競爭激烈的地王，特別是一些區(qū)域地王要懂得“放手”。同時(shí)，二線城市將延續(xù)2014年態(tài)勢(shì)，縱向分化繼續(xù)加劇，合肥、武漢、鄭州、南京、廈門等二線城市土地消化周期較短，在2015年將保持供求平衡，房企可有選擇的在這些城市拿地。而大連、寧波、沈陽、長春、西安、長沙、成都、昆明等城市則有較大存量過剩的風(fēng)險(xiǎn)，供求壓力仍然巨大，房企拿地需謹(jǐn)慎。此外，對(duì)于三四線城市也不能全面看空，許多三四線城市不乏良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。
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