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2014年土地市場先熱后冷，到年底又出現(xiàn)部分城市回暖，可謂跌宕起伏。年初土地市場延續(xù)2013年的火熱成交態(tài)勢，各地政府加快推地速度，優(yōu)質(zhì)地塊不斷上市，為已經(jīng)高溫的土地市場再加了一把火。一季度末，自杭州爆發(fā)的樓盤降價(jià)風(fēng)潮開始蔓延，房企銷售不理想，拿地意愿不強(qiáng)烈，各地方政府也減緩了推地速度，土地市場也逐漸降溫。進(jìn)入四季度，隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動(dòng)，加上政府年底集中推地以及企業(yè)在一二線城市的補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈，部分一二線城市土地市場回暖，地王頻現(xiàn)�？傮w來看，整體市場的不景氣導(dǎo)致土地市場成交規(guī)模大幅萎縮，但是土地的稀缺性使然，土地價(jià)格依然保持上升趨勢，呈現(xiàn)量跌價(jià)升整體走勢。
一、政策：四類政策主導(dǎo)市場，集約用地是主旋律
根據(jù)土地政策的核心內(nèi)容，今年的土地政策大體可歸為四大類(詳見附表)，第一類強(qiáng)調(diào)集約節(jié)約用地，盤活土地。隨著城市開發(fā)的深化，不少城市面臨土地資源緊缺的問題，特別是北上廣深四大一線城市及重點(diǎn)二線城市，因而集約化用地以及盤活存量土地成為2014年土地政策的基調(diào)。國土資源部先于6月6日發(fā)布了我國首部專門就土地節(jié)約集約利用進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo)的部門規(guī)章——《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》，隨后又于9月25日出臺(tái)《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見》，《意見》在繼續(xù)強(qiáng)調(diào)集約節(jié)約用地、盤活存量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)建設(shè)用地總量控制和減量化戰(zhàn)略。推進(jìn)集約用地不可能一蹴而就，是長期調(diào)整的一個(gè)過程，短期對市場供應(yīng)影響有限。在國家出臺(tái)相關(guān)政策之后，各城市也開始響應(yīng)，上海、廣州、杭州、佛山及廈門等地也就集約用地、盤活土地存量出臺(tái)了極具地方特色的相關(guān)政策，但是目前總體來看，都還處于政策出臺(tái)階段，實(shí)際實(shí)施及相應(yīng)效果還有待落實(shí)。
第二類，土改新突破，農(nóng)地流轉(zhuǎn)意見出臺(tái)。2014年11月20日，作為土改中一直備受關(guān)注的農(nóng)地流轉(zhuǎn)相關(guān)政策——《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》出臺(tái)�！兑庖姟分饕鞔_以下幾點(diǎn)：實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置；農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記、確權(quán)、頒證工作正式啟動(dòng)，并要求在5年左右的時(shí)間內(nèi)完成，以妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不準(zhǔn)、四至不清等問題；經(jīng)營主體多元化；發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營已成為必然趨勢。我們認(rèn)為雖然農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策對房地產(chǎn)市場短期影響甚微，但是其有利于解放農(nóng)村人口，長期則相對利好，尤其是對于一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。
第三類，多地上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)。今年下半年，濟(jì)南、北京和青島等地先后發(fā)文調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，不同屬性、不同等級土地均有不同程度上調(diào)。雖然土地成交價(jià)格是由市場決定，最終成交地價(jià)也并非基準(zhǔn)地價(jià)，但基準(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)仍可能推動(dòng)企業(yè)拿地成本的繼續(xù)擴(kuò)大。如果土地成本無法得到很好的控制，房價(jià)下行也就成為空中樓閣。
第四類，肅清土地市場違規(guī)操作。為了確保土地市場的有序運(yùn)轉(zhuǎn)，進(jìn)一步規(guī)范土地市場，國務(wù)院發(fā)布了關(guān)于清理規(guī)范稅收等優(yōu)惠政策的通知。同時(shí)《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》也嚴(yán)禁以土地?fù)Q項(xiàng)目、先征后返、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)勵(lì)等形式變相減免土地出讓價(jià)款的行為。目前土地市場透明度不夠，暗箱操作、“私人定制”等現(xiàn)象還是時(shí)有發(fā)生，而為了保證土地市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，肅清土地市場違規(guī)操作的規(guī)范類政策必不可少。當(dāng)然，政策本身都是好的，但如果無法落地執(zhí)行，一切也都是空談。
二、成交：整體市場成交量下滑，價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲
2014年 土地市場整體表現(xiàn)低迷，成交規(guī)模大幅縮水。今年我們監(jiān)測的100個(gè)城市經(jīng)營性用地成交建筑面積55622萬平方米，同比下降44%；其中含住宅用地成交建筑面積42397萬平方米，同比下降40%。具體到城市來看，超8成城市經(jīng)營性用地成交金額出現(xiàn)下滑，土地成交金額超千億的城市從去年的4個(gè)下降至2個(gè)，僅余北京和上海。
從市場變化來看，土地市場自1月到一個(gè)高峰之后，成交總量持續(xù)走低。年初土地市場延續(xù)之前火熱的成交態(tài)勢，競爭激烈地王頻出。但是隨著整體市場進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望態(tài)勢，土地市場也逐漸降溫，企業(yè)拿地態(tài)度愈發(fā)謹(jǐn)慎。一季度經(jīng)營性用地成交建筑面積19754萬平方米，同比減少12%。二季度以來在政府推地減少、以及企業(yè)拿地積極性不高的推動(dòng)下，土地市場成交規(guī)模持續(xù)大幅縮減。進(jìn)入四季度，隨著限購放松、限貸放松、央行降息等一系列的利好政策推動(dòng)，加上政府年底集中推地以及企業(yè)在一二線城市的補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈，部分一二線城市土地市場回暖。
盡管今年土地成交規(guī)模呈逐漸下滑態(tài)勢，土地價(jià)格卻仍然堅(jiān)挺，甚至在四季度出現(xiàn)大幅攀升。土地出讓收入是地方財(cái)政的重要組成部分，這就從根本上形成土地價(jià)格易漲難跌的走勢，尤其是一線以及重點(diǎn)二線城市，在今年房價(jià)下行的市場背景下，下半年多地還調(diào)高了基準(zhǔn)地價(jià)，如北京、青島、濟(jì)南等�；鶞�(zhǔn)地價(jià)的上調(diào)雖不能直接決定土地成交價(jià)格，但是作為土地起始價(jià)格的參考，勢必會(huì)推動(dòng)土地價(jià)格的上漲。此外，房價(jià)下行、地價(jià)堅(jiān)挺的共同作用下，企業(yè)拿地?zé)崆槔鋮s，對此政府為了保證土地出讓效率，推出更多核心地區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，引發(fā)企業(yè)的競爭，從而進(jìn)一步推動(dòng)了土地市場量跌價(jià)漲的走勢。
另一方面土地成交結(jié)構(gòu)的變化也是造成年末土地價(jià)格明顯上漲的主要原因，三、四季度一線城市土地成交環(huán)比持續(xù)增長，占整體成交的比例也從二季度的6.3%逐步增加至四季度的9.3%。一線城市成交占比的增加，主要是由于政策的利好使得一線城市以及部分二線城市四季度出現(xiàn)回暖，加上企業(yè)在一二線城市的補(bǔ)倉需求強(qiáng)烈，導(dǎo)致一線以及部分二線城市土地市場年底形成一波小高潮。此外，三四線城市中房價(jià)較高的城市，年底也迎來一波成交高峰，使得三四線城市的整體價(jià)格也有明顯上升。
從各能級城市成交規(guī)模表現(xiàn)來看，各級城市成交量全面大幅下跌，但是價(jià)格分化愈加明顯。受整體市場的影響，各級城市土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)不同程度的萎縮。但是從各能級市場來看，在房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)一二線城市的影響下，三四線城市的土地市場去年已經(jīng)走冷，而隨著市場走勢的持續(xù)惡化，市場低迷逐漸蔓延到部分二線城市，導(dǎo)致二線城市之間也出現(xiàn)不同分化，一線城市相對而言所受影響最小。隨后在限購放松、限貸放松、央行降息等一系列政策的利好下，一線以及重點(diǎn)二線城市率先走出低谷出現(xiàn)回暖。一線城市全年土地成交規(guī)模同比減少28%，降幅較二線以及三四線城市明顯較低。
從各能級城市成交價(jià)格表現(xiàn)來看，城市分化愈發(fā)顯著。一線城市的土地市場，尤其是住宅用地市場，對房企而言，始終是兵家必爭之地。2014年一線城市平均樓板價(jià)過萬元，繼深圳土地價(jià)格破萬之后，北京今年的土地成交平均價(jià)格也同比大幅上漲33%至12970元/平方米，一線城市平均土地價(jià)格大幅增長36%。二線和三四線城市的平均樓板價(jià)也有不同程度的增長，但是增幅明顯不及一線城市，與一線城市的差距越來越大。二線城市之間的分化越加明顯，廈門、鄭州、青島、天津等地的經(jīng)營性用地成交平均價(jià)格漲幅超過35%，而蘭州、西寧、南京、大連、長沙等地經(jīng)營性用地成交平均價(jià)格降幅均超過15%。此外，三四線城市今年經(jīng)營性用地的成交均價(jià)為1484元/平方米，較去年同期大幅增長22%，一方面是由于政府推出更多優(yōu)質(zhì)地塊，另一方面也是因?yàn)槠髽I(yè)戰(zhàn)略選擇導(dǎo)致的，企業(yè)在三四線城市的發(fā)展不再是遍地開花，而是選擇更加具有潛力的核心區(qū)域去發(fā)展。