國(guó)有企業(yè)
誠(chéng)信保障
專業(yè)規(guī)范
服務(wù)民生
4.降息、定向降準(zhǔn)等金融政策持續(xù)發(fā)力
4.1央行時(shí)隔兩年半降息利好房地產(chǎn)供需兩端
11月21日，央行發(fā)布通知決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.75%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整，并對(duì)基準(zhǔn)利率期限檔次作適當(dāng)簡(jiǎn)并。五年以上金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至6.15%；同時(shí)個(gè)人住房公積金貸款利率也隨之作相應(yīng)調(diào)整。這是央行自2012年7月份以來的首次降息。當(dāng)前五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率與2012年10月相當(dāng)。
4.2定向降準(zhǔn)拓寬房企融資渠道
央行多輪動(dòng)作釋放流動(dòng)性。4月以來央行發(fā)布一系列報(bào)告，明確指出要持續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)深化金融體制改革，并貫徹定向調(diào)控要求，精準(zhǔn)發(fā)力。5月30日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出要保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)，加大“定向降準(zhǔn)”措施力度。二季度以來，央行多次定向調(diào)整釋放流動(dòng)性，推進(jìn)金融市場(chǎng)化發(fā)展。4月、6月，央行兩次定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率；8月央行對(duì)部分支行增加再貼現(xiàn)額度；9月、10月，央行通過中期借貸便利向國(guó)有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、較大規(guī)模的城市商業(yè)銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行等分別投放基礎(chǔ)貨幣。12月27日，央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)存款統(tǒng)計(jì)口徑進(jìn)行調(diào)整，將證券類及交易結(jié)算類存款、銀行業(yè)非存款類存放等納入存款口徑，并暫不繳準(zhǔn)，此舉將拓寬存貸比指標(biāo)中的存款口徑，從而增強(qiáng)整體流動(dòng)性。
4.3金融改革穩(wěn)步進(jìn)行
中央多輪表態(tài)推進(jìn)金融體制改革，推動(dòng)金融市場(chǎng)化。4月以來央行發(fā)布一系列報(bào)告，明確指出要有效防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)金融體系穩(wěn)定。同時(shí)，要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策和差別化住房信貸政策。李克強(qiáng)總理對(duì)此表示，運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼?a style="outline: none; text-decoration: none; color: black;" target="_blank">工具，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤活資金存量，優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，保持貨幣信貸合理增長(zhǎng)，推進(jìn)金融改革。而下半年受市場(chǎng)變化影響，央行表示仍將持續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，靈活運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持適度的流動(dòng)性，改善和優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)和信貸結(jié)構(gòu)，繼續(xù)深化金融體制改革，并貫徹定向調(diào)控要求，精準(zhǔn)發(fā)力。
再融資放開、優(yōu)先股試點(diǎn)、中期票據(jù)發(fā)行放松，資本市場(chǎng)直接融資渠道再拓寬。3月19日，中茵股份、天�；ǚ枪_發(fā)行的A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過。時(shí)隔4年多，A股地產(chǎn)類公司再融資正式開閘。自2010年開始暫停的A股地產(chǎn)類公司再融資正式開閘，房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的行政化干預(yù)正逐步退出，重新回歸市場(chǎng)化機(jī)制。截止2014年11月底，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)到上市房企A股股權(quán)性融資27例，共計(jì)融資額449億元。隨后，3月21日中國(guó)證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《優(yōu)先股試點(diǎn)管理辦法》，對(duì)優(yōu)先股發(fā)行、交易、轉(zhuǎn)讓作了明確規(guī)定。
9月初監(jiān)管層放松上市房企在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)融資，以其為代表的債務(wù)性融資逐漸成為房企融資的重要渠道。截止2014年11月底，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的上市房企債務(wù)性融資80例（剔除銀行貸款、信托），共計(jì)融資額2204億元。相比較一般債務(wù)融資，中期票據(jù)融資成本低、審批時(shí)間短等優(yōu)勢(shì)突出。
5.各地加大公積金、財(cái)稅支持力度
5.1三部門發(fā)文調(diào)整公積金
住建部、財(cái)政部、央行發(fā)文調(diào)整公積金政策。10月9日，為提高住房公積金個(gè)人住房貸款發(fā)放率，支持繳存職工購買首套和改善型自住住房，三部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》（以下稱《通知》）�！锻ㄖ诽岢鼋档唾J款申請(qǐng)條件至連續(xù)繳存6個(gè)月（含）以上，并且針對(duì)發(fā)放率在85%以下的城市，提高首套自住住房的貸款額度，而針對(duì)發(fā)放率在85%以上的城市，積極協(xié)調(diào)組合貸。同時(shí)，《通知》中也提出積極推進(jìn)異地貸款，并簡(jiǎn)化公積金貸款申請(qǐng)流程，降低中間費(fèi)用。
各地公積金政策調(diào)整，加大公積金支持力度。今年以來，樓市存在一定的下行壓力，去庫存成為2014年的總基調(diào)。各地在逐步放松限購限貸后，通過公積金政策調(diào)整支持自住型需求，尤其10月以后，多個(gè)省市對(duì)于公積金政策進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)一步發(fā)揮其住房保障作用。從具體細(xì)則來看，多數(shù)城市降低貸款繳納年限要求至6個(gè)月，重慶、南昌、廈門、貴陽等城市的首套房公積金貸款首付比例最低降至20%，上海、沈陽、長(zhǎng)春等城市符合條件的二套房公積金貸款政策按照首套房執(zhí)行，福建、廈門、湖北等省市擴(kuò)大公積金使用范圍（物業(yè)費(fèi)、房租、房屋裝修等）。此外，部分省市也上調(diào)了公積金貸款總額度，加快推動(dòng)實(shí)現(xiàn)異地貸款，長(zhǎng)沙、合肥、南昌、武漢四城從明年元旦起將實(shí)現(xiàn)公積金繳存互認(rèn)。
5.2地方加大財(cái)稅支持鼓勵(lì)自住需求
多地通過契稅減免，財(cái)政補(bǔ)貼鼓勵(lì)自住型需求。2014年以來，市場(chǎng)持續(xù)下行，各地庫存壓力加大，在此背景下，各地通過契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等手段，刺激市場(chǎng)需求入市。具體來看，江西、湖北、南昌、�？诘仁∈袑�(shí)行契稅減免，家庭唯一普通商品住房契稅減半；湖州、宣城144平方米以下普通住宅契稅全免，包頭首套房契稅全免。財(cái)政補(bǔ)貼方面，長(zhǎng)沙望城區(qū)、天心區(qū)、蘇州、綏芬河等城市按照契稅比例實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼，最高可達(dá)100%契稅補(bǔ)貼；包頭、瀘州、樂山等城市按照每套進(jìn)行補(bǔ)貼。此外，四川則按照金融機(jī)構(gòu)實(shí)際發(fā)放符合條件貸款金額的3%給予財(cái)政補(bǔ)助。
地方調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)普惠剛需。普通住宅與契稅標(biāo)準(zhǔn)、購房?jī)?yōu)惠等政策密切相關(guān)，多地調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，有助于降低購房者的資金成本，利好自住型需求。北京上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超過3.96萬元/平方米，總價(jià)不超過468萬元。上海也上調(diào)為內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的低于450萬元/套，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。廈門、沈陽、北海、惠州等地也先后調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。