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中國指數(shù)研究院12月31日發(fā)布《2014年中國房地產政策盤點》，2014年以來，我國經濟進入中高速增長的新常態(tài)，房地產市場則持續(xù)走弱，商品房量價均呈現(xiàn)同比下降，開發(fā)投資增速持續(xù)放緩。在此背景下，中央政策以“穩(wěn)”為主，更關注民生保障和長效機制頂層設計，通過貨幣政策調整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購房需求，穩(wěn)定住房消費。
1.中央穩(wěn)字當頭之下注重分類調控
1.1中央調控更注重長期穩(wěn)定
中央進一步深化改革，加快制度建設，激發(fā)市場活力。2014年中央出臺房地產相關政策均以注重長期穩(wěn)定發(fā)展的制度建設為主。3月，全國兩會召開，確定今年政府工作15個方面共55項重點任務。其中，城鎮(zhèn)化、土地制度改革、金融制度改革等與房地產市場長期發(fā)展相關的制度建設成為工作報告重點。5月20日國務院批轉發(fā)改委《關于2014年深化經濟體制改革重點任務的意見》，優(yōu)先推出對穩(wěn)增長、調結構、惠民生有直接效果的改革舉措，包括深化戶籍、土地等相關制度改革，以及推進房產稅立法工作。中央多次會議及談話提出，深化房地產相關改革、健立健全長效機制體制、加快推進新型城鎮(zhèn)化仍是下一步的工作重點，對房地產調控則并未過多涉及。
中央經濟工作會議定調2015年全面深化改革，宏觀政策以“穩(wěn)”為主。中央多次強調，我國經濟已進入“新常態(tài)”，即經濟增長從高速增長轉為中高速增長。中央經濟工作會議從消費需求、投資需求、出口和國際收支等九個方面闡述了新常態(tài)下的發(fā)展趨勢。此次會議未提及房地產，而是從土地制度改革、區(qū)域建設及保障民生等方面進行闡述。住房城鄉(xiāng)建設工作會議則要求2015年要準確把握房地產市場運行中出現(xiàn)的新情況、新問題，積極應對，促進房地產市場平穩(wěn)運行。房地產調控長效化、市場化趨勢愈加明顯。此前的10月29日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，重點推進住房等六大領域消費，提出“穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設，放寬提取公積金支付房租條件”。
可以看出，本屆政府改革的著力點在于處理好政府與市場的關系，通過更大限度的放權松綁，促使市場主體迸發(fā)新的活力。同時，通過推進財稅、金融、價格等制度的改革，加快推進經濟結構調整，加快轉變發(fā)展方式，用市場手段和價格信號推動各類市場主體健康發(fā)展。
1.2分類指導鼓勵自住性需求
雙向調控、分類指導。2014年上半年，中央層面并未出臺具體的調控政策，而是延續(xù)去年底住建部會議“分類指導”的思想，由各地自行“雙向調控”。2014年兩會，李克強總理在政府工作報告和答記者問中多次強調，未來應根據不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。對房地產市場則是要因城因地、分類進行調控，抑制投機投資性需求，未來工作重心在于建立長效機制，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。之后，住建部副部長齊驥解釋稱所謂雙向調控即對一線城市繼續(xù)增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購政策不退出，而對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。6月4日住建部召開新聞發(fā)布會，再次重申了雙向調控、分類指導的調控基調，并且表示始終堅持保護消費需求、遏制投資需求的原則。
靈活應對，放權地方。在分類指導的政策導向下，政府積極放權地方根據實際作相應調整。7月18日全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會提出各地可以根據當?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產的相關政策，庫存量較大的地方要積極消化商品房待售面積，加強房地產結構調整。年末全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議也總結，在應對今年迅速變化的房地產市場，政府強化地方調控主體責任，及時調整了限購、差別化信貸等方面的政策，支持居民合理的住房消費，總體上保持了房地產市場平穩(wěn)運行。
2.行政色彩最為濃厚的限購政策基本放開
2.1年初不同城市政策導向有所分化
熱點城市監(jiān)管加碼。在分類調控的政策基調下，2014年初熱點一二線城市并未放松監(jiān)管，力度反而有所加大。3月11日，南京市發(fā)布“寧七條”，成為2014年首個進一步收緊房地產調控的二線城市。而北京、廈門加強對資金的監(jiān)管力度，北京銀監(jiān)局發(fā)布通知稱應加強防范消費貸款風險，個人綜合消費貸款不得用于購房、投資等非消費領域。尤其不得利用個人住房按揭貸款與個人綜合消費貸款相捆綁的個人組合貸款品種。廈門發(fā)布《廈門市商品房預售資金管理實施細則》，將所有商品房項目進行全過程均納入監(jiān)管。上海、廣州、深圳等城市也對當?shù)卣{控政策進行再度重申。
部分城市則有所放寬。少數(shù)房價松動、市場遇冷的城市，逐漸對現(xiàn)行政策有所調整。4月25日，南寧定向放寬限購，提出廣西北部灣經濟區(qū)內的五市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。鄭州5月出臺《鄭州市個人住房置業(yè)貸款政策性擔保管理辦法（征求意見稿）》，提出購房貸款可獲政策性擔保。6月26日，呼和浩特發(fā)文在居民購買商品住房時，不再要求提供住房套數(shù)查詢證明，至此，呼和浩特成為第一個正式出臺文件取消限購的城市。
2.2高庫存壓力下各地陸續(xù)放開限購
由局部調整轉向全面放開，全國僅五個城市未放松限購。三季度開始，限購調整呈現(xiàn)多米諾效應，7-8月30余個城市陸續(xù)放寬，且部分第一輪采取定向放松限購政策的城市，也加大放松力度，宣布全面放松限購。年末全國47個限購城市中，共有42個城市有所放寬，其中有32個城市官方正式宣布全面取消限購。至今僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個城市未做調整堅持限購。
3.差別化信貸適時微調應對需求變化
3.1重點鼓勵釋放剛需
“央五條”提出支持首套房貸。5月12日，中國人民銀行副行長劉士余召開住房金融服務專題座談會，針對目前存在的問題提出五點要求（“央五條”），其中再次強調“滿足首套自住房貸款者需求”。隨后多家銀行表態(tài)支持首套自住性需求：平安銀行5月12日稱，將支持自主性住房的貸款需求，并根據情況隨時調整房貸政策；中國銀行5月19日表示，今年新投放的個人住房貸款中，近九成的資金用于支持居民家庭首次購買自住普通商品住房，未來仍將支持居民家庭購買首套自住商品住房。
“930”超預期放寬限貸。9月30日下午4點，央行發(fā)布《中國人民銀行中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，對個人住房貸款需求的支持力度大幅提升：首套房貸利率下限重回基準利率的0.7倍；已有1套住房并已結清相應購房貸款后再次申請貸款的，銀行執(zhí)行首套房貸款政策；在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行自行把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。同時《通知》還表示支持當?shù)劂y行業(yè)金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度，促進當?shù)胤康禺a市場持續(xù)健康發(fā)展。
3.2多地靈活調整信貸細則
部分省市出臺信貸相關政策，刺激市場需求。三季度以來，限購集中退出，部分城市短期成交回升，但仍未扭轉整體下行趨勢。因而多地出臺以信貸支持為主的利好政策，放松限貸，降低首付比率，意在扭轉市場預期，刺激市場需求。其中，福建出臺“閩八條”，成為首個出臺救市政策的省，湖北出臺“鄂六條”，也明確加大信貸支持。紹興、福州、青島降低首套房認定標準，紹興、沈陽、南昌降低二套房貸首付比例。9月底央行“930”新政出臺后，地方信貸政策放松成大勢。此后，杭州、瀘州等市再度重申對信貸的支持。