[尹政] 我們也遇到了一些困難，每一次在二手房交易中，我們都會跟業(yè)主建議通過銀行來操作。其實，我們也很積極地跟客戶介紹過資金監(jiān)管的效果，但并沒有銀行對外直接打廣告所帶來的效果好。也是說，不僅僅是二手房公司自己有這樣的業(yè)務，銀行也要有這樣的業(yè)務，兩塊加起來效果會很好。我不知道其他銀行有沒有這種業(yè)務，至少我們跟交通銀行合作以來，面臨一個很尷尬的問題。
[袁長斌]應該是不會出現(xiàn)的。
[萬云波] 影響的話，我想主要就是誠信的問題。中介公司本來是一個服務企業(yè)，如果你攜款潛逃的話，購房者肯定更加不放心中介公司來為他服務了。
[鄧暉]好的。我個人認為這個事件的出現(xiàn)主要是體現(xiàn)在這些公司資金監(jiān)管上的問題上。
[主持人周阿禮] 各位嘉賓，廣大的網(wǎng)友朋友們下午好，我是長沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)長沙樓市記者主持人周阿禮。感謝收看0731樓市會客室本期的節(jié)目，我們這期的主題是“長沙二手房市場的春天在哪里”。
首先，請允許我介紹今天到場的嘉賓，他們是：
長沙銀典房屋經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理袁長斌
長沙銀典房屋經(jīng)紀有限公司潘海秋
長沙嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司區(qū)域總監(jiān)尹政
長沙旺府地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理萬云波
長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師鄧暉
首先，感謝大家作客0731樓市會客室，再次對諸位的光臨表示熱烈歡迎。根據(jù)我們房地產(chǎn)研究衷心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-2月份的時候，全市房地產(chǎn)成交量也所下降，成交套數(shù)是718套，與去年相比大有下降。很多中介企業(yè)感覺壓力非常大，消費者不信任，新房市場轉冷，市場形勢日益嚴峻的形勢下，長沙房地產(chǎn)市場的出路在哪里？請各位嘉賓為長沙二手房市場把脈。有一件事情在業(yè)內也比較轟動，深圳一房地產(chǎn)老板卷款而逃，很多消費者越來越不信任了，前不久在廣州惠州也發(fā)生了這樣一件事，一公司總經(jīng)理也失蹤了，卷款而逃了。長沙雖然沒有發(fā)生這種事情，但是也被這種事情波及，我想問一下各位，出現(xiàn)這些問題的一系列的原因是在哪里？首先請長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師先生談談。
[尹政] 我認為這跟金融機構有關系，因為金融機構并沒設有跟二手房公司有這樣的業(yè)務來往，如果有業(yè)務來往的話，可能會更有效地避免這種事情的發(fā)展。二是，本身跟公司老板有關系，內部流動資金肯定是可以動的，客戶的資金肯定是不能動的。第一，要考慮二手房公司的信譽問題。第二，我們業(yè)務量本身去年下跌得比較厲害，所以二手房公司的發(fā)展則更需要穩(wěn)步發(fā)展。現(xiàn)在跟去年同期來比，我們公司業(yè)務是有所下降的。
[主持人周阿禮]這個業(yè)務開展得不是很普遍？
[潘海秋] 影響不是很大，只是長沙二手房成交量肯定是下來了。怎么講呢？要我講可能就象尹總講的，錢放在這里面不能動，房子又在降價，政府又在外面喊，嘿嘿，確實會有一點影響。
[主持人周阿禮] 連續(xù)的惡性事件導致市民對這個行業(yè)的誠信度有所懷疑，本來印象就不是很好，然后又發(fā)生這種事情，雪上加霜�，F(xiàn)在租房的人請愿自己滿街跑，也不愿意找中介。當然，這些現(xiàn)象也只是個別的現(xiàn)象，整個行業(yè)相對來說還是比較好的。關鍵是這些問題如何解決呢？萬總，您對這個問題是怎么看的？會不會象這幾個嘉賓說的一樣？
[主持人周阿禮]面對消費者的不信任，二手房市場現(xiàn)在的成交情況究竟是怎樣的？象各位老總說的有所下降，究竟下降了多少？大家說說數(shù)據(jù)，可能會讓網(wǎng)友更加了解一些。接下來有請鄧暉先生跟大家分享一下他統(tǒng)計的數(shù)據(jù)。
[鄧暉] 對。從07年4個季度來看，面積的話還是在逐步增長，但是增長得非常小，每個季度只漲了一點點。
[主持人周阿禮] 那我們公司這段時間以來，有沒有因為這些事件而造成成交量下降呢？
[主持人周阿禮]資金監(jiān)管鏈條斷了，你認為是政府監(jiān)管力度不夠，還是本身中介的問題呢？
[鄧暉] 兩個方面都有。一是政府監(jiān)管的問題。深圳那邊是二手房市場監(jiān)管機制已經(jīng)建立了，但是由于中間可能沒有做到位，就會出現(xiàn)這種情況。
最近我在網(wǎng)上面看到的情況，就是他們在購買者的房款、貸款中抽取資金，另行發(fā)展其自身的其他公司。
[鄧暉] 這個可能會有，可能會影響到消費者購買信心，對中介的信譽問題。就是說，一個市場要想做好的話，誠信是第一根本。如果誠信達不到，消費者就不會選擇你的中介作為一個渠道，去購買你的房子。
[尹政] 我覺得往后如果有銀行做監(jiān)管的話，在二手房市場避免業(yè)主和客戶的風險是非常好的一個方法。宣傳力度也要大一點，包括銀行，也包括媒體。打個比方，如果哪個媒體說哪個銀行有這樣的業(yè)務，那不用我們自己要客戶去找他們的資金了，客戶自己就會去了。
[萬云波] 前面幾位老師都說得很好，自從發(fā)生深圳事件之后，緊跟著大城市的房價開始有下滑，這個事件對整個全國的，包括長沙市的樓市來講，對開發(fā)商來講，對中介來講都是不好的，這是個負面的東西。我想，都是我們在座的幾位不愿意看到的。但是，這個事情發(fā)生了。我覺得也影響了廣大的購房者。我在媒體上了解過，中天發(fā)生這種事情之前，還在排隊，也許中天拿著客戶的資金去盲目拓展，請購房者不要盲目地相信大公司，因為中天在深圳是很大，就因為它自己擴張得太猛，資金鏈就出現(xiàn)了問題才會出現(xiàn)這次的事件。
[萬云波] 我覺得兩個方面都有原因。一個是本身公司的管理，又或者是公司的高層、老板對這個行業(yè)、對市場分析過于樂觀的原因。
可能其開店的速度過快了，導致在后來市場有點波動的狀況下產(chǎn)生了資金鏈條斷裂的問題。還有資金管理這一塊，可能交易雙方的購房款、購房基金這一塊的監(jiān)管方面可能有漏洞。據(jù)說是有點挪動，如果是挪動了這一塊的資金的話，肯定是危險的行為了。所以，導致這種狀態(tài)出現(xiàn)應該是意料之中的事情。如果不是這樣操作又或者不要過于樂觀盲目拓展，利用自己公司的自有資金來運作的話怎么做都沒有問題的。但是你利用客戶資金這樣做肯定會出問題的。就長沙的樓市來說，如果這一塊嚴格控制，那么包括二手房公司老板和政府嚴格監(jiān)管的話，這種情況不會出現(xiàn)的。大家要引以為戒，不要再出現(xiàn)類似的事情了，我的建議是，要根據(jù)自己公司的狀態(tài)來發(fā)展。
[主持人周阿禮]不象去年的新房市場？
[尹政] 沒有我們預期的那么好。但是我們還是會跟大家盡量去宣傳這一塊，不過還是沒有銀行自主宣傳的效果好。
[袁長斌] 包括我們公司之前的發(fā)展，我們老板這一塊也有點過于樂觀，但是我們在去年下半年調整了一下策略，現(xiàn)在采取的是“穩(wěn)步發(fā)展”的策略。所以，從今年開始，我們公司的業(yè)務是處于穩(wěn)步上升的階段。
[主持人周阿禮]萬總，您作為二手房公司的老總，您是怎么看待這個事情的？
[鄧暉] 我們在20日的時候統(tǒng)計，長沙（2008年1-3月）二手房的實際成交量為34萬平米，比去年同期相比約下降了30%，月底我們還會進行一次統(tǒng)計。從量上看，在一月的時候，都還好，主要是二月份，二月份的成交量非常小。因為下雪的原因，在二月初的時候下雪，雪災，然后在年前二手房的交易都基本上停止了。
長沙二手房市場真正興旺起來是2003年的時候，2002年二手房成交量還只有66萬平米，到2003年一年就上升到118萬平米，2004年是182萬平米，2005年就是187萬平米，2006年已經(jīng)到了218萬平米，2007年就到了219萬平米。象這個走勢，03、04年是長沙二手房市場交易的旺季。因為，二手房市場非常容易受政策的影響，從05年開始是政策正式介入二手房市場的時候，就造成了這幾年二手房成交量上升得比較慢。
[主持人周阿禮]你覺得這樣的一些事件，還有惠州的事件，對長沙二手房市場會有什么影響？當然，長沙沒有發(fā)生類似的事情，你覺得會有波及或是沖突嗎？
[袁長斌] 有一個這樣的公司出現(xiàn)了，其他的公司會不會出現(xiàn)就是一個問號了，其他的公司會不會產(chǎn)生這種情況呢？他們會產(chǎn)生懷疑，各個公司要更加規(guī)范自己的操作。
[主持人周阿禮]相信我們本土的公司經(jīng)營得還是比較穩(wěn)妥的。
[主持人周阿禮]尹總呢？我們是不是也象他們一樣呢？
[主持人周阿禮]您覺得是宣傳力度不夠，還是市場情況造成的嗎？
[主持人周阿禮]潘總，您覺得呢？影響大嗎？
[萬云波] 就說這次中天的事件吧，其實是中天事件引起了整個房地產(chǎn)行情的下滑，確實對我們的交易量有影響。我們在資金監(jiān)管這一塊是從來不碰客戶資金的，而且絕對不會帶款走的。
[主持人周阿禮]袁總，您覺得他們這些事件對長沙二手房市場會有什么影響？
[鄧暉] 對，去年新房市場交易漲了30%，新房市場去年交易量是894萬平米，二手房市場是267萬平米。
[主持人周阿禮] 對長沙的影響是怎樣的？
[主持人周阿禮] 但是還是在不斷增長？
[主持人周阿禮]不會因為這件事情出現(xiàn)生意蕭條？
[主持人周阿禮] 關了兩家，又新開了兩家？
[主持人周阿禮] 萬總，您是不是認同剛才尹總和袁總說的呢？二手房市場活了，新房市場才能活，還是新房市場活了之后，二手房市場才能活？
[主持人周阿禮]剛才你談到行業(yè)自律，您覺得長沙嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問有限公司在自律方面是怎樣做的？
[潘海秋] 本身��？我沒發(fā)現(xiàn)什么缺陷啊，我覺得我們做得很好啊。
[鄧暉]對。
[主持人周阿禮] 現(xiàn)在二手房的價格有沒有下降？
[主持人周阿禮] 受中天事件影響的波及，加上進入08年之后碰到了波動二手房市場的幾個因素，導致原來本不熱鬧的二手房市場變得更加冷清了，聽說長沙二手房門店已經(jīng)關了很多了，不知道在座的各位公司的門店有沒有關閉一些？象出現(xiàn)這樣的情況的話，各位有什么策略去應對？請各位跟我們分享一下，您覺得長沙二手房市場的出路在哪里？請尹總談一下。
[主持人周阿禮] 那是您覺得你們做得很好，您認為這個行業(yè)有什么弊端嗎？
[萬云波] 對，關了兩家位置不太好的地方，又在位置好的地方新開了兩家。一是公司內部的培訓，現(xiàn)在生意比較淡薄的話，我們自己要進行業(yè)務技巧培訓，以及對整個長沙樓市的了解，也是為慢慢回暖的市場打下扎實的基本功吧。
[主持人周阿禮] 您剛剛談的是政府方面的，您覺得中介企業(yè)應該怎么做？
[尹政] 首先，我們由交通銀行做資金監(jiān)管，這種方式都是規(guī)避業(yè)主和我們的風險的一種方式。雖然我們是和交通銀行合作，但是客戶把房款打到帳戶，并不是我們能夠取出來，而是讓業(yè)主到交通銀行開戶，并且交易成功之后，客戶簽字之后銀行才會放款。那個錢只放寬于業(yè)主，我們公司不能單獨去取錢，那是取不了的。
[萬云波] 這都是互相作用的，如果哪一方不好對對方都是牽扯比較大。我記得去年房產(chǎn)局開會的時候，我提過幾個建議，當時石局長他們也在。長沙市二手房市場發(fā)過一個標準，還是9幾年的時候發(fā)的，看房費、成交收取的費用啊，但是那時候制定的標準。我之前跟幾個公司聊過雙向收費的問題，雙向收費沒有強制執(zhí)行，沒有霸蠻。我想在這塊，如果政府能夠出臺一個收費標準，這樣也有利于我們行業(yè)的發(fā)展，要有一個合理的收費標準。如果這個收費標準能夠統(tǒng)一下去，執(zhí)行下去的話，也有利于我們中介行業(yè)的長久發(fā)展�，F(xiàn)在畢竟我們開一個店的營運成本都比較高，如果跟以前一樣單向收費的話，利潤從哪里來？而且雙向收費沿海、國外都執(zhí)行得很好，臺灣那邊的收費是5個點，長沙這邊客戶是收2個點，房主收1個點，我們才收3個點。
還有中天事件發(fā)生以來，長沙市房產(chǎn)局這邊跟中國銀行搞了一個二手房資金監(jiān)管。但是，我們還有很多客戶沒有這個意識，其實資金監(jiān)管能夠很好地規(guī)避交易風險。象我們公司以前就發(fā)生過這樣的案例，那是03年的時候，河西一套房子7萬元，房主是一個女的，離過婚的，定金付了一萬，立契的時候要求全部付清，但是女房主就不去簽字，因為她怕簽了字就拿不到錢，怕客戶不給錢。最后打官司，在岳麓區(qū)人民法院打官司。最后，這個女房主輸了官司，因為本來就是她沒有道理嘛。最后7萬元的房子只賣了5萬元，而且買房的客戶搞得很煩燥，前前后后為這個事情請律師，打官司啊，這位女房主搞了兩年才賺了2萬元。嘿嘿，其實通過資金監(jiān)管對交易是有很好的保障的。
[尹政] 不叫下降，是回落到一個比較平穩(wěn)的增長幅度。
[尹政] 是的，由銀行直接轉到客戶手中。
[潘海秋] 我只是覺得我們做得可以啊。
[主持人周阿禮] 您剛才談到的是我們公司本身是怎么做的，那您對整個長沙二手房您有怎樣的建議？如何發(fā)展長沙的二手房市場？
[主持人周阿禮] 新房市場預計到4、5月份的時候會出現(xiàn)有所復蘇的情況，您覺得二手房市場什么時候會開始復蘇？
[尹政] 媒體都是曝光我們的負面消息，是不是當我們?yōu)閺V大市民服務得好的時候也要相對的宣傳一下？媒體在某段時間大篇幅的來宣傳一下，對我們也好。二手房永遠都要要中介公司來做，中介公司都被媒體曝光曝死了，那誰來做呢？其實，中天事件對我們行業(yè)是有影響的，但是出現(xiàn)這個問題也不是完全是弊端，出現(xiàn)這種事情政府才會來關注嘛。中天事件是資金監(jiān)管的問題，那政府會不會倡導銀行來做資金監(jiān)管呢？對不對？中國有句話：否極泰來，壞到了極點就會是好的了。如果老是壞，老是壞的話，我個人認為不是正常的現(xiàn)象，要有波動，對政府也好、媒體也好，對中介公司本身講也好，都是一個主題，是到了長沙中介公司洗牌的時候，如果不洗牌，我剛才講到，進這個行業(yè)的門檻非常低，出去的門檻也非常低。那么，如果政府在這一塊警覺的話，它就會開始調整，能夠入這個行業(yè)的，是要通過職能部門的評定的，不管是資金還是管理。
[袁長斌] 經(jīng)驗�。恳膊唤薪�(jīng)驗吧，是要走穩(wěn)的步子。我們也確實要承認我們的行業(yè)門檻低了，魚龍混雜，中介公司也有很多不誠信的行為在里面。當然，正因為沒有門檻，出現(xiàn)這些情況就很正常了，兩萬元我開個店，搞完之后關門走了，什么責任都不負。同樣，象我們這些公司投入都是上千萬，我就不可能關門就走。所以，跑路和責任不一樣，有些媒體的報道也有道理。但是，它也有沒道理的地方，媒體產(chǎn)生傾向性了，兩萬元開的店和幾千萬開的公司分別不了，媒體不了解這個行業(yè)，它形成了傾向性的思考，反正你們是一樣的，他們覺得這樣報道是對的，也很正常吧，我們也了解媒體的做法。因為，我們這個行業(yè)里面本來就魚龍混雜，本來就有不太好的現(xiàn)象在里面。我們要看我們這個行業(yè)能不能自律，有實力、有規(guī)模的，或者是實力弱一點的，自己來要求形成行業(yè)協(xié)會，我們自己來把這些好的公司扶持，把不好的不誠信的公司剔除出去，形成自身的良性發(fā)展。希望多多得到0731FDC和長沙市房產(chǎn)局部門的扶持和支持。
二手房不好，新房好不起來啊！
[主持人周阿禮] 感謝各位嘉賓的精彩發(fā)言，今天我們的0731樓市會客室到這里結束了，感謝各位網(wǎng)友的廣大參與。請各位嘉賓到樓市風云人物榜上簽字。謝謝。
[主持人周阿禮] 您覺得主要是政府的扶持力度不夠？那您覺得中介本身在這方面有沒有什么缺陷呢？
[鄧暉] 中介企業(yè)首先要加強自律，對中介企業(yè)這一塊，政府只能從規(guī)章、法律這些方面去做文章，比如你的員工問題，目前現(xiàn)有的那些問題，可能還不能很好地去解決。但是，從現(xiàn)在開始會提高這些標準。中介公司要加強自律，我們會進行誠信管理，建立誠信檔案。
[主持人周阿禮]已經(jīng)回落了？
[主持人周阿禮] 長沙二手房市場相對來說是比較好的。
[萬云波] 我覺得還是靠我們大家，靠兄弟公司聯(lián)手起來，真誠地對待客戶，不要有深圳中天這種情況發(fā)生。
[主持人周阿禮] 鄧暉先生從事房地產(chǎn)市場研究有很多年了，面對這樣的市場，您覺得在這樣的情況下，企業(yè)該怎么做，政府又有很大的責任在這里，您覺得政府應該怎樣做？究竟怎樣做才能讓長沙的二手房市場回暖？
[尹政] 有幾個方面，第一是政府。開門店是很簡單的，找一個門面，一個辦公桌，幾個工作人員就是個門店了，政府對中介公司成立的門檻是不是要往調，擠進來的都由有管理經(jīng)驗、管理實力的人來做？
第二是跟媒體的報道有關。據(jù)我了解，我發(fā)現(xiàn)更多的是媒體對我們中介公司的曝光，那種曝光是負面曝光，一講就是哪個中介公司怎么怎么樣，但是我不相信長沙這么多中介公司難道就沒有做得好的？有很多客戶在我們手上買到的房子，感覺都非常好，這種情況為什么沒有媒體曝光呢？第三個問題是銀行的問題�，F(xiàn)在二手房很多是按揭貸款，但是你們有沒有發(fā)現(xiàn)，銀行更多傾向于新房貸款，它對二手房貸款審查得更嚴，傾向于做新房。所以，現(xiàn)在有很多外來的招商銀行、興業(yè)銀行都在做這一塊，我想如果銀行的側重點大部分放在新房的話，對二手房支持少的話，也會影響我們的發(fā)展。第四，是中介公司本身的問題。我們自身的管理經(jīng)驗的問題，也就是說我們是否能夠敏感地發(fā)覺到現(xiàn)在市場上的問題在哪里，并且中介公司是否自身能夠聯(lián)合起來穩(wěn)定這個市場？也就是說我們中介公司自身來提升自己的管理能力和經(jīng)營能力，包括抗風險能力。找到中介公司自身行業(yè)自律的話，我們就可以把整個長沙二手房市場鼎起來。
[主持人周阿禮] 在做交易的過程中，你們公司是不碰這筆錢的？
[主持人周阿禮] 為什么呢？
[主持人周阿禮] 那潘總您覺得長沙二手房應該怎樣取得客戶的信任呢？
[主持人周阿禮] 那萬總您有什么妙招？你們是怎么應對的？
[主持人周阿禮]尹總，您覺得媒體在這方面宣傳得不夠，您對媒體有怎樣的期望？
[主持人周阿禮] 說來說去還是象剛才潘總說的，誠信。
[尹政] 對，但是還是一個正常的幅度。
[鄧暉] 實際上我們也向局里建議了你們所提的意見，就是要做一個行業(yè)收費標準，設立一個中介管理部門，主要是負責中介資質管理、培訓考核和誠信檔案的管理，同時建立產(chǎn)權交易登記員制度，實行嚴格的資質管理。還考慮做一個二手房網(wǎng)上資金監(jiān)管系統(tǒng)。
[尹政] 講到規(guī)劃，我們去年上半年基本上沒有開店，從2月份到現(xiàn)在我們也沒有擴張。從各個角度來講，第一，要看市場的情況，如果市場不好盲目地擴張對公司來講是有非常大的壓力的，成本非常高。你問二手房的春天在哪里？我覺得在明天，關鍵是看我們今天能不能熬過今天，最困難的時候能挺過來，能熬過來，那我們就到了春天了。
[萬云波] 去年也關了兩家不好的地方，同時也新開了兩家。
[袁長斌] 買新房的人的目的一是自住，一是投資。買新房的人如果是投資的話，肯定可能自己住一段時間就要賣，或者根本就不住直接賣，這就需要二手房中介��！所以，我認為二手房市場發(fā)展了，新房市場就起來了，二手房市場發(fā)展滯緩了，新房市場就上不去。二手房市場我覺得稅費高了，我買個二手房10%的稅費，買個新房是8%的稅費。算一筆帳，如果是50萬的房子，多了2%的稅費，那不是多一點點錢啊。一是希望行業(yè)自律，二是希望稅費下調。這樣的話，我相信這個市場會越來越好，誠信的、認真做的，對得起自己良心的，對得起客戶，對得起政府的，會做得越來越好。
[主持人周阿禮] 您覺得激活長沙二手房有什么辦法嗎？
[潘海秋]一是要誠信，二是國家要給予支持，要降稅，把二手房搞活。
[主持人周阿禮] 那袁總，您有什么經(jīng)驗給我們介紹一下吧。
[尹政] 新房4、5月份復蘇的話，二手房市場也將會在那個時候復蘇。因為新房市場直接影響二手房市場。
[主持人周阿禮] 象新房交易一樣？通過網(wǎng)上簽約，備案？
