[主持人]為什么？
[楊經(jīng)理]每個(gè)片區(qū)都有他的優(yōu)勢(shì)。每一個(gè)區(qū)都有利好消息在不斷出來。我個(gè)人來說投資還是跟產(chǎn)品有關(guān)系，至于買哪個(gè)地方，我覺得每個(gè)商家開發(fā)的產(chǎn)品都有一定的優(yōu)勢(shì)，還是要跟價(jià)位、產(chǎn)品定位和所在的地段有關(guān)系。
[主持人]楊經(jīng)理呢？您的看法一樣嗎？
[陳主任]對(duì)，現(xiàn)在比較敏感。所以價(jià)格漲是一個(gè)趨勢(shì)，也是目前全國(guó)都比較關(guān)注的形勢(shì)。
[林經(jīng)理]對(duì)于置業(yè)者而言，選擇區(qū)域并不僅僅是目前短期一兩個(gè)月或者一年能看到的現(xiàn)象。更應(yīng)該看到未來兩三年或者更遠(yuǎn)時(shí)間的現(xiàn)象。茂華國(guó)際湘處于處于體育星城區(qū)域，包括市場(chǎng)高速和湘珠高速，長(zhǎng)沙在未來幾年內(nèi)，甚至幾十年都是非常重要的地段。應(yīng)該說包括地鐵、輕軌也會(huì)建設(shè)到位。無(wú)論在哪個(gè)國(guó)家、哪個(gè)城市，地鐵、輕軌、機(jī)場(chǎng)高速這種體系，包括這種體系帶來了城市配套。包括商業(yè)、體育、人文的一系列配套的完善應(yīng)該在這樣的地段比較少見。
這是從區(qū)域角度來說，從項(xiàng)目角度來說能夠?yàn)槭袌?chǎng)、客戶、消費(fèi)者提供什么？幾項(xiàng)目配套上一些入主的日程，包括其他的也可以看到商業(yè)開始投入使用了。像茂華國(guó)際湘應(yīng)該在商業(yè)上也幾萬(wàn)平米，非常現(xiàn)代時(shí)尚具有國(guó)際化特征的商業(yè)街，包括6000平米的兩個(gè)會(huì)所在長(zhǎng)沙也是比較少有的。也相信這些完善的生活配套能給消費(fèi)者提供滿意的答卷。
[主持人]你們的202是比較貴的，難道貴的投資客還多？
[主持人]請(qǐng)問陳主任這些獎(jiǎng)項(xiàng)中的"2007年度長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌十強(qiáng)企業(yè)"是怎么評(píng)出來的？
[主持人]喬經(jīng)理呢？你能不能介紹一下202的銷售經(jīng)驗(yàn)，為什么能夠在長(zhǎng)沙市場(chǎng)上取得這么好的成績(jī)？
[主持人]長(zhǎng)株潭定位茂華國(guó)際湘比較有優(yōu)勢(shì)，因?yàn)榈乩砦恢靡脖容^靠近一些，林經(jīng)理您覺得長(zhǎng)沙的大環(huán)境市場(chǎng)您覺得怎么樣？
[喬經(jīng)理]因?yàn)槊總�(gè)樓盤如果按照銷售面積的話，它的價(jià)格都不一樣。而且他們的面積包括等等方面，我是覺得應(yīng)該按照銷售量來看，每個(gè)業(yè)績(jī)量都不一樣。
[主持人]中天廣場(chǎng)是湖南的經(jīng)典，我們202定位是怎么樣的？主要針對(duì)哪一類的消費(fèi)人群？
[主持人]你和楊經(jīng)理是不謀而合。
各位嘉賓都分析了2007年長(zhǎng)沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會(huì)持續(xù)。08年會(huì)不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)年，長(zhǎng)株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計(jì)會(huì)攀升多少。這個(gè)問題能不能透露一下。各位嘉賓都分析了2007年長(zhǎng)沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會(huì)持續(xù)。08年會(huì)不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)年，長(zhǎng)株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計(jì)會(huì)攀升多少。這個(gè)問題能不能透露一下。
[楊經(jīng)理]可能就是說我一直在長(zhǎng)沙做房地產(chǎn)。在我個(gè)人看來，07年房?jī)r(jià)漲幅快，房?jī)r(jià)并不高。因?yàn)殚L(zhǎng)沙本身的房?jī)r(jià)并不高，每一個(gè)城市的房?jī)r(jià)跟當(dāng)?shù)氐氖杖虢?jīng)濟(jì)有關(guān)聯(lián)。長(zhǎng)沙在同檔次的城市中相比應(yīng)該說價(jià)格還有一定的攀升間。
[主持人]這個(gè)數(shù)據(jù)暫時(shí)不能說，我們就期待一下。各位老總都是做銷售的有甚么經(jīng)驗(yàn)?zāi)芊窒硪粯訂幔?/p>
[主持人]茂盛華和麗城離的那么近，項(xiàng)目很多相似的地方，麗城也有會(huì)所、商城，這樣兩個(gè)會(huì)不會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)嗎？
[林經(jīng)理]到2008年我覺得不僅僅是長(zhǎng)沙會(huì)上升，乃至全國(guó)都會(huì)上漲。
[主持人]這樣更合理一些嗎？
[喬經(jīng)理]首先我們202不止是賣房子，我們也是賣地段、享受，提供一種服務(wù)。然后我們從整個(gè)項(xiàng)目做到現(xiàn)在，包括策劃，策劃占了很大部分。我們一個(gè)概念就是體現(xiàn)尊貴的地位，身份價(jià)值的體現(xiàn)。我們一般會(huì)在接待客戶過程中體現(xiàn)比較熱情，讓客戶有一個(gè)享受的感覺。
[林經(jīng)理]剛才陳主任和喬經(jīng)理、楊經(jīng)理都提到過，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以來在健康、穩(wěn)定的增長(zhǎng)的良性渠道中。也相信08年也會(huì)在這個(gè)軌道中良性發(fā)展。
房?jī)r(jià)的話還是一定良性而且是穩(wěn)定的上漲空間，但是不會(huì)像07年的漲數(shù)出現(xiàn)機(jī)會(huì)很少。
[主持人]各位嘉賓、廣大網(wǎng)友朋友下午好！我是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、《長(zhǎng)沙樓市》記者周阿禮，很高興今天能和各位相聚在我們第四期0731樓市會(huì)客室。
我們本期0731樓市會(huì)客室的主題是：長(zhǎng)沙樓市的07，08。
大家都知道2007年是房地產(chǎn)市場(chǎng)不平靜的一年。聽得最多的莫過于“高”、“漲”、“控”三個(gè)字，分述就是“高房?jī)r(jià)”、“漲得快”、“控得嚴(yán)”。到年末又出現(xiàn)了“拐點(diǎn)”一說，似乎一夜之間整個(gè)市場(chǎng)就顛覆了，瘋搶的房市突然有價(jià)無(wú)市，變得冷清。正可謂是“市場(chǎng)風(fēng)云變幻，房?jī)r(jià)高深莫測(cè)”。
2007年的中國(guó)發(fā)生了很多故事，估計(jì)這些故事中一大半與房子相關(guān)，在座的各位都是長(zhǎng)沙房產(chǎn)界的老總、專家，精英人士。我們今天有幸請(qǐng)到各位做客樓市會(huì)客室，就是想通過各位多了解了解發(fā)生在你們身邊的買房故事，買房經(jīng)，以及對(duì)2007年長(zhǎng)沙房市的切身體會(huì)，順便給2008年老百姓買房提供些專業(yè)的建議。
首先請(qǐng)?jiān)试S我給大家介紹一下在座的嘉賓，他們是：
湖南珠江實(shí)業(yè)投資有限公司
銷售經(jīng)理?xiàng)铋_勇女士
湖南茂華置業(yè)有限責(zé)任公司
高級(jí)營(yíng)銷經(jīng)理林毅
長(zhǎng)沙集成置業(yè)有限公司
銷售經(jīng)理喬輝
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心副主任
陳敦旭
感謝大家如約作客0731樓市會(huì)客室，在此對(duì)諸位的光臨表示熱烈歡迎！接下來的時(shí)間里，各位嘉賓將會(huì)給我們帶來2008年第一場(chǎng)精彩大討論，首先讓我們一同來回顧長(zhǎng)沙樓市的2007，廣大網(wǎng)友也可以通過我們的直播頁(yè)面在線向嘉賓們提問�！鞍盐帐袌�(chǎng)脈搏，感受城市心跳”--0731樓市會(huì)客室邀您一同思索。
首先我們就討論下這第一個(gè)關(guān)鍵字“高”，“高房?jī)r(jià)”。市民都在喊，07年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)高了，高上了天。我想問下在座的各位，大家覺得長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)高嗎？為什么？我們茂華國(guó)際湘的林經(jīng)理先談?wù)劙伞?/p>
[喬經(jīng)理]我們的地段有它的唯一性，我們這個(gè)樓盤在五一大道唯一個(gè)居住樓，比較罕見，投資客比較多。
[喬經(jīng)理]針對(duì)高端的客戶，就是白領(lǐng)吧，投資客比較多一點(diǎn)。
[林經(jīng)理]存在競(jìng)爭(zhēng)，但是更主要的是相互促進(jìn)。
[主持人]您覺得長(zhǎng)沙會(huì)漲到什么程度？
[陳主任]長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌十強(qiáng)，在我們長(zhǎng)沙還是第一次。這個(gè)也是我們創(chuàng)造性的評(píng)估活動(dòng)。這個(gè)活動(dòng)我們知道，企業(yè)品牌一個(gè)是有形和無(wú)形的統(tǒng)一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的價(jià)值，他的產(chǎn)生一個(gè)是依賴企業(yè)有形資產(chǎn)，他也是超過社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的現(xiàn)象，同時(shí)也可以發(fā)揮無(wú)形資產(chǎn)的作用。
第二個(gè)方面我們認(rèn)識(shí)企業(yè)品牌是有形和無(wú)形的統(tǒng)一，房地產(chǎn)開發(fā)品牌價(jià)值同樣是可以被量化的，可以以開發(fā)企業(yè)的樓盤和所提供的服務(wù)和一些載體為基礎(chǔ)來形成。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值不是一層不變，在發(fā)展過程中是隨著具體情況發(fā)生一些變化增值和減值都有可能�；谶@樣一些考慮，我們把企業(yè)品牌價(jià)值進(jìn)行量化，量化主要三個(gè)角度量化，一個(gè)是企業(yè)品牌的市場(chǎng)占有能力，第二個(gè)是企業(yè)品牌的超值創(chuàng)利能力，第三是企業(yè)品牌的發(fā)展?jié)摿Α?br />
我們從三個(gè)角度對(duì)企業(yè)品牌進(jìn)行量化，企業(yè)品牌的市場(chǎng)占有能力在量化的時(shí)候主要是考慮它的占有能力有多少，用銷售數(shù)據(jù)來說話。老百姓對(duì)你這個(gè)企業(yè)認(rèn)不認(rèn)可，買了你的房子就是對(duì)你的支持，用人民幣投票。所以我們?cè)谑袌?chǎng)占有能力就是依據(jù)了市場(chǎng)銷售額。
第二大塊是企業(yè)品牌的超值創(chuàng)利能力，我們是利用企業(yè)樓盤的均價(jià)和同期同品質(zhì)的樓盤的均價(jià)�？隙ǔ挡糠志褪侵党~，就是企業(yè)樓盤的均價(jià)與社會(huì)平均均價(jià)的差額。
第三大塊，企業(yè)品牌的發(fā)展?jié)摿�。這一塊就是原指標(biāo)沒有客觀數(shù)據(jù)制成。這一塊主要采用這幾個(gè)方面來開展，一個(gè)是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，我們把品牌發(fā)展?jié)摿?xì)化為八個(gè)方面，一個(gè)是企業(yè)的影響力，消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的知名程度，這個(gè)企業(yè)與樓盤能不能對(duì)上號(hào)。我們經(jīng)過了為期十天的調(diào)研�？偣舶l(fā)放問卷八千份在長(zhǎng)沙市各大超市目前進(jìn)行調(diào)查。第二是廣告的宣傳力。2007年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在電視、廣播、報(bào)紙、雜志投資宣傳的力度。第三個(gè)是危機(jī)的處理力。有些樓盤消費(fèi)者有投訴，開發(fā)商處理的時(shí)候是否及時(shí)。這個(gè)我們進(jìn)行了量化。第四個(gè)是企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)力，你這個(gè)企業(yè)在長(zhǎng)沙市場(chǎng)的影響能力和企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)能力，這個(gè)我們都做了量化。第五個(gè)是全國(guó)性的趨勢(shì)。你這個(gè)開發(fā)企業(yè)只是在長(zhǎng)沙開發(fā)，在其省市有沒有開發(fā)的經(jīng)歷。全國(guó)性趨勢(shì)越大說明企業(yè)的跨越性越強(qiáng)。第六個(gè)是企業(yè)持續(xù)投資力度。第七個(gè)是企業(yè)的歷史。企業(yè)曾注冊(cè)，我們以注冊(cè)時(shí)間為準(zhǔn)，在長(zhǎng)沙或者其他地方他持續(xù)存在的能力。第八個(gè)指標(biāo)是依據(jù)法律的支持。法律對(duì)企業(yè)的保護(hù)有效性，你是否進(jìn)行了注冊(cè)，你的品牌是否進(jìn)行了商標(biāo)注冊(cè)。依據(jù)這樣八個(gè)方面進(jìn)行一個(gè)量化。
這些數(shù)據(jù)很多是通過調(diào)查。
第二大塊我們?yōu)榱耸拱舜蠡臋?quán)證系統(tǒng)非�？茖W(xué)，我們?cè)?2月22號(hào)我們也舉行了專家論證會(huì)，這個(gè)專家論證會(huì)的組成人員一部分來源于湖南各大高校的知名教授，第二大塊來源于金融界，包括四大銀行的專家。第三方面來自于政府一些官員，有三個(gè)方面組成了專家團(tuán)，在論證會(huì)上專家給我們提出了很多意見，我們也把專家的意見進(jìn)行了吸收，所以就形成了剛才講的評(píng)估模型，由三大塊組成。從這些來看，我們的模型是比較科學(xué)的。
另外第三個(gè)方面，我們的資源來源于信息中心和研究中心的數(shù)據(jù)庫(kù)，還有金融機(jī)構(gòu)，還有政府的相關(guān)職能部門，像國(guó)土局、規(guī)劃局、市建委的一些資料，所以在整個(gè)評(píng)估機(jī)制是比較準(zhǔn)確公正科學(xué)的憑證。
[主持人] 您這話一說，買房的人又會(huì)多很多。
據(jù)市場(chǎng)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙目前稍靠市中心的樓盤均價(jià)基本上都超過了4500左右，初步估計(jì)第四季度長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)漲了近1000元，這還只是大致的情況，一年內(nèi)房?jī)r(jià)漲了不止一倍的樓有很多，我想問問在座的各位覺得2007年長(zhǎng)沙樓市是否正常？如此高的漲幅是否暗藏了什么玄機(jī)？究竟是"需求"所致，還是"炒房"所致？楊經(jīng)理可否談?wù)勀目捶ǎ俊?/p>
[主持人]比較重視服務(wù)，那我們的物管呢？
[喬經(jīng)理]每個(gè)樓盤的具體價(jià)格都不一樣，有高價(jià)位的樓盤，有低價(jià)位的。
[主持人]各位嘉賓都分析了2007年長(zhǎng)沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會(huì)持續(xù)。08年會(huì)不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)年，長(zhǎng)株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計(jì)會(huì)攀升多少。這個(gè)問題能不能透露一下。
[主持人]投資客多會(huì)不會(huì)影響長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展？
[主持人]您覺得投資客占多少比例？
[主持人]1各位應(yīng)該都知道，2007年末大城市普遍出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，長(zhǎng)沙也出現(xiàn)了所謂的"銷售低迷"現(xiàn)象，王石也站出來說中國(guó)房?jī)r(jià)"拐點(diǎn)"之年已經(jīng)到了，各位是如何看待這一現(xiàn)象的？楊經(jīng)理您覺得呢？
[喬經(jīng)理]應(yīng)該漲到30%左右。
[喬經(jīng)理]我們選用的是世界500強(qiáng)的物業(yè)管理公司。
[主持人]那林經(jīng)理呢？
[楊經(jīng)理]我對(duì)長(zhǎng)沙的樓市是充滿希望的。我覺得07年長(zhǎng)沙樓市比較正常，因?yàn)殚L(zhǎng)沙的房產(chǎn)商本來就是比較健康比較平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)。07年是漲幅比較快，但是這個(gè)還會(huì)受到周邊市場(chǎng)、政策、經(jīng)濟(jì)的影響。對(duì)那些過熱的地區(qū)、品牌可能要國(guó)家要進(jìn)行一些調(diào)控，達(dá)到供求平衡。但是在我看來長(zhǎng)沙的樓市07年應(yīng)該供求關(guān)系有一點(diǎn)點(diǎn)不平衡，08年會(huì)趨向供求平衡的發(fā)展。在我看來長(zhǎng)沙的樓市大部分還是需求所至。我所在的樓盤（珠江花城）是一個(gè)居家型的樓盤，我們的小區(qū)90%以上都是需求所至，向炒房、投資比較少一點(diǎn)。因?yàn)槲覀兘衲暌黄诮环柯蕘砜矗?月1日交房到目前為止入住率達(dá)到80%以上，就驗(yàn)證這一點(diǎn)。應(yīng)該是需求占大部分，相對(duì)一些別的城市相對(duì)而言需求的成分多一點(diǎn)。
[主持人]剛才陳主任詳細(xì)介紹了一下�，F(xiàn)在我們看一下網(wǎng)上留言。
[喬經(jīng)理]不會(huì)，有兩手準(zhǔn)備，可以居住，也可以做投資。
[主持人]楊經(jīng)理覺得呢？
[喬經(jīng)理]20%-30%。大部分是外地客戶。
[楊經(jīng)理]我個(gè)人覺得拐點(diǎn)這應(yīng)該是針對(duì)珠三角，對(duì)長(zhǎng)沙而言應(yīng)該沒有拐點(diǎn)這個(gè)說法。我覺得長(zhǎng)沙的房產(chǎn)市場(chǎng)比較健康，未來的也是一個(gè)健康、穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)。
[主持人]位置在在市中心會(huì)不會(huì)很喧鬧。
[林經(jīng)理] 2007年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)在短期內(nèi)經(jīng)歷了快速的增長(zhǎng)，這個(gè)也跟全國(guó)在2007年的走勢(shì)是一樣的。高不高？應(yīng)該會(huì)有兩個(gè)層面的概念，一個(gè)是絕對(duì)值的高低，再一個(gè)是跟其他城市同比和跟本地的收入之間或者收入房?jī)r(jià)比的比例關(guān)系。也是非常感謝長(zhǎng)沙房產(chǎn)局一直以來給市場(chǎng)上提供客觀、準(zhǔn)確、權(quán)威的信息反饋，這也是作為研究市場(chǎng)的主要根據(jù)。我們也是從短期來看，從手頭上的數(shù)據(jù)，2006年全年的住宅一個(gè)均價(jià)是2700左右，到了2007年1月是2800左右，到9月份是3700。相對(duì)來說距離1月至9月漲幅是30%。如果放在長(zhǎng)沙發(fā)展的比較長(zhǎng)的時(shí)間段，商品房長(zhǎng)沙漲幅一般是10%左右，2004-2006住宅是7%左右。從2007年的30%-50%不能說是理性的漲幅，不能說是理性的漲幅，這個(gè)也是居于全國(guó)市場(chǎng)漲幅的情況下，包括城市之間的同比效應(yīng)來說的。那么從這個(gè)絕對(duì)值相對(duì)以前來說是高的，3700-4000這個(gè)價(jià)格向與年初的2700、2800價(jià)格是高的。同樣也提到這也跟全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格漲幅有相互影響的效應(yīng)。
從全國(guó)來看，全國(guó)的一些城市的漲幅50%-80%是低的。一些惡性城市和省會(huì)城市比如中部地區(qū)，從房?jī)r(jià)的絕對(duì)值來說，長(zhǎng)沙相對(duì)來說比較低。經(jīng)歷了同樣的漲幅后，從絕對(duì)值來看那些可參考的城市絕對(duì)值是小的。這是起點(diǎn)比較低的緣故。再一個(gè)從收入房?jī)r(jià)比來說，長(zhǎng)沙也是相比內(nèi)地中部省會(huì)城市來說的話，長(zhǎng)沙看到的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也是長(zhǎng)沙的人均的年均收入和支配收入都是中部城市第一的。相對(duì)房?jī)r(jià)基本上是押尾。從收入房?jī)r(jià)比這個(gè)相對(duì)值來說應(yīng)該不算高。
如果總結(jié)的來說，應(yīng)該說長(zhǎng)沙2007年到年底絕對(duì)值是比較高的水平，但是不以為這長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)到了頂點(diǎn)或者拐點(diǎn)這樣一個(gè)階段。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來說，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的健康發(fā)展，房?jī)r(jià)的上漲還有相對(duì)的空間。這意味著2007年上漲的幅度是領(lǐng)先的。是不是漲幅我個(gè)人的觀點(diǎn)是這樣的。
[主持人]是不是僅僅是你們珠江花城這樣子，其他的是不是投資客多一些呢？
[林經(jīng)理]對(duì)房地產(chǎn)相對(duì)來說，一般說在市場(chǎng)上有兩個(gè)方面，一個(gè)是較好，一個(gè)是較弱。較好容易理解，市場(chǎng)口碑比較好。基本上在各大城市都會(huì)有權(quán)威準(zhǔn)確客觀的數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)基本上來自于網(wǎng)上簽約系統(tǒng)。這個(gè)數(shù)據(jù)也是最準(zhǔn)確客觀權(quán)威的。現(xiàn)在相應(yīng)的我們長(zhǎng)沙房產(chǎn)局和長(zhǎng)房地產(chǎn)聯(lián)合公布的數(shù)據(jù)應(yīng)該說是對(duì)于樓盤的至少是經(jīng)得起市場(chǎng)檢驗(yàn)提供了的數(shù)據(jù)。至于這個(gè)數(shù)據(jù)評(píng)選的標(biāo)準(zhǔn)的話，我覺得現(xiàn)在就房產(chǎn)局和長(zhǎng)沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)通過不同的指標(biāo)，包括消費(fèi)面積、銷售選項(xiàng)。除了單向的指標(biāo)還有綜合的指標(biāo)來進(jìn)行評(píng)選是比較合理的。
如果對(duì)市場(chǎng)而言，就是給市場(chǎng)包括給消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)人士是一個(gè)透明的盡可能使市場(chǎng)信息更新好。對(duì)于開發(fā)商而言更關(guān)注的指標(biāo)可能是銷售金額。一般年度目標(biāo)里面都是幾個(gè)億幾個(gè)億之類，開發(fā)商更關(guān)注這個(gè)。對(duì)于市場(chǎng)信息的透明化來說，我個(gè)人覺得房地產(chǎn)的房產(chǎn)局和信息網(wǎng)的資料比較權(quán)威，也比較合理。
[陳主任]07年是健康持續(xù)的市場(chǎng)，08年各位銷售老總都談的比較好。有些觀點(diǎn)我贊同，有些觀點(diǎn)我也覺得現(xiàn)在說也為時(shí)過早。08年是房地產(chǎn)博弈的一年，上漲還是下跌這個(gè)拐點(diǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)？我覺得是博弈的一年。為什么？我們從這么幾個(gè)方面看，第一個(gè)國(guó)六條挑出來以后國(guó)家的宏觀調(diào)控計(jì)劃得到落實(shí)和強(qiáng)化，而且從07年市場(chǎng)調(diào)控來看比較明顯，07年出臺(tái)了很多調(diào)控政策，08年我估計(jì)仍然是國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控的調(diào)控年。這是一個(gè)方面，第二個(gè)方面從貨幣和信貸金融政策看，07年6次加息。從貨幣政策和信貸政策看08年還會(huì)繼續(xù)上漲。這無(wú)形中就會(huì)增加市場(chǎng)資金的供給，所以這也會(huì)制約長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的發(fā)展。
第三個(gè)奧運(yùn)。那么08年奧運(yùn)會(huì)巨大利好得到兌現(xiàn)，兌現(xiàn)以后在一線城市我們普遍認(rèn)為拐點(diǎn)有可能會(huì)出現(xiàn)，對(duì)于我們二線三線城市看，房地產(chǎn)的發(fā)展拐點(diǎn)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，就跟當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況有關(guān)。總的來說奧運(yùn)會(huì)的兌現(xiàn)對(duì)長(zhǎng)沙的應(yīng)該有影響。
第四個(gè)方面，長(zhǎng)沙的住宅保障工作在全國(guó)是排在前面的，具有表率作用。我相信長(zhǎng)沙的表率作為會(huì)得到具體的體現(xiàn)。住房保障，我們?cè)谌珖?guó)成立了第一個(gè)住房保障工作局，住房保障工作局出來以后主要負(fù)責(zé)全市的住房保障工作。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房可大量推出，將會(huì)有效的改善長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的工序機(jī)構(gòu)，從而使市場(chǎng)上的一部分的會(huì)被分流，剛性需求會(huì)減少。我認(rèn)為政府的住房保障將會(huì)減少市場(chǎng)的需求。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房會(huì)減少市場(chǎng)的需求。
第五個(gè)方面，從市場(chǎng)的供應(yīng)量來看，剛才我講了07年四季度出現(xiàn)了較大幅度的供應(yīng)量這個(gè)供應(yīng)量在07年沒有減少在08年還會(huì)出現(xiàn)，尤其是08年上半年供應(yīng)量還有放大的曲線。國(guó)家土地現(xiàn)在新的政策已經(jīng)出來了，土地超過一年的不滿兩年的要增收20%的土地增值稅。所以這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響很大，兩年以上就收回了。所以以前存積土地的開發(fā)商估計(jì)在08年會(huì)加快開發(fā)速度。所以08年房地產(chǎn)的供求關(guān)系會(huì)得到明顯的變化�？偟膩砜垂⿻�(huì)大與取。
第六個(gè)方面人民幣升值。人民幣升值的步伐和預(yù)期會(huì)繼續(xù)，將會(huì)以3%-5%的速度升值，這是從人民幣升值來看。所以社會(huì)基礎(chǔ)資源和生產(chǎn)要素價(jià)值還會(huì)上漲。所以這個(gè)上漲也會(huì)為房地產(chǎn)價(jià)格的上漲提供一個(gè)前提。所以剛才大家講08年房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)繼續(xù)上漲，我也有所同感，但總的來說幅度會(huì)減少。不會(huì)像07年一樣大幅增長(zhǎng)
第七個(gè)方面就是長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的基本面持續(xù)利好。最近特殊的建設(shè)會(huì)給長(zhǎng)沙帶來無(wú)限的想象空間，長(zhǎng)株潭一體化。
第八個(gè)方面就是長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的價(jià)格洼地現(xiàn)象仍然存在。價(jià)格洼地從全國(guó)33個(gè)城市來看，長(zhǎng)沙是處于比較低的。從07年研究來看，長(zhǎng)沙外地購(gòu)房者逐漸增多。
第九個(gè)方面就是長(zhǎng)沙的二手房市場(chǎng)仍然不活躍。08年我們國(guó)家沒有政策出臺(tái)的話，二手房市場(chǎng)仍然不能激活。二手房市場(chǎng)不能激活，整個(gè)房地產(chǎn)基本會(huì)停留一級(jí)市場(chǎng)，所以一級(jí)是市場(chǎng)被激活，對(duì)一級(jí)市場(chǎng)的影響也比較大。
第十個(gè)方面市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加白熱化。開發(fā)企業(yè)將會(huì)出現(xiàn)兩極分化。所以市民期待更多的高品質(zhì)樓房。剛才楊經(jīng)理介紹精裝修的肯定是趨勢(shì)�，F(xiàn)在長(zhǎng)沙絕大部分的樓盤都是毛坯房，從外地經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的一些城市來看精裝修房和裝修房現(xiàn)在已成為了一個(gè)賣點(diǎn)。不管是高、中普通裝修，有若干方案選擇。這個(gè)也是贏和一部分人的需求，也是一個(gè)賣點(diǎn)。
基于十個(gè)方面的考慮，總的來說08年是長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的博弈之年。
[主持人]現(xiàn)在看看網(wǎng)上留言，有很多網(wǎng)友在線提問，2007年長(zhǎng)沙樓市到底銷售得怎樣？2007年長(zhǎng)沙樓市漲幅到底有多快？長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)現(xiàn)在到底是多少？能回答這些問題的，恐怕只有真實(shí)的數(shù)據(jù)了。陳主任現(xiàn)在能不能為大家分析下？
[主持人]我們林經(jīng)理跟大家分享一下，茂華國(guó)際湘是怎么做的。
[林經(jīng)理]珠江花城是長(zhǎng)沙首家?guī)Ьb修的樓盤，同時(shí)精裝修也是一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)也是提高了我們樓盤在同一個(gè)產(chǎn)品中的綜合競(jìng)爭(zhēng)力。
第二個(gè)，像我們珠江花城的陽(yáng)光樓盤模式，推行了直接簽合同購(gòu)盤的模式，這樣對(duì)消費(fèi)者來說購(gòu)房比較透明公開。
第三個(gè)像我們珠江花城舉行了很多有意義的活動(dòng)比如相約花城、相約楊錦麟。談兩岸關(guān)系和臺(tái)灣的發(fā)展。然后像今年度12月份贊助中美足球賽。跟廣大球迷一起跟國(guó)奧隊(duì)加油助威。這也是我們?cè)谑袌?chǎng)上能夠提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的經(jīng)驗(yàn)。
[楊經(jīng)理]像奧運(yùn)年和長(zhǎng)株潭提取的因素應(yīng)該會(huì)提高長(zhǎng)沙在其他城市的綜合競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)加大長(zhǎng)沙的城市化進(jìn)程。08年房地產(chǎn)走向應(yīng)該從這幾個(gè)方面來說，一個(gè)是會(huì)受到一線城市宏觀調(diào)控的影響。第二個(gè)長(zhǎng)株潭綜合配套也會(huì)加大城市化的進(jìn)程，加大住宅需求。第三點(diǎn)，因?yàn)殚L(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)一直在持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)前景也會(huì)被看好。另外長(zhǎng)沙目前的房?jī)r(jià)跟其他城市比有一定的攀升空間。再其次，長(zhǎng)沙的需求還是存在的。消費(fèi)者需求潛力還會(huì)進(jìn)一步挖掘出來。
從這幾個(gè)方面考慮長(zhǎng)沙房地產(chǎn)后續(xù)走向還是健康、持續(xù)的小幅上漲趨勢(shì)。至于漲幅多少，跟市場(chǎng)大環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、相對(duì)的產(chǎn)品有關(guān)系。有小幅的上漲，上漲多少暫時(shí)不好說。
[主持人]林經(jīng)理怎么看待？
[楊經(jīng)理]其他樓盤，可能吧？相對(duì)而言珠江花城需求量大一點(diǎn)，整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)而言比較正常。
[主持人]大家說了這么多，但到底孰是孰非，我想沒人能夠下個(gè)定論。不過，現(xiàn)在很多媒體啊，研究機(jī)構(gòu)都在"總結(jié)"、"盤點(diǎn)"，早已讓市民迷失了雙眼。那么各位覺得，樓市排行到底該怎么排？以什么依據(jù)進(jìn)行評(píng)選才更加科學(xué)、合理，喬經(jīng)理，您是怎么看待這個(gè)問題的？
[主持人]大家說了這么多，但到底孰是孰非，我想沒人能夠下個(gè)定論。不過，現(xiàn)在很多媒體啊，研究機(jī)構(gòu)都在"總結(jié)"、"盤點(diǎn)"，早已讓市民迷失了雙眼。那么各位覺得，樓市排行到底該怎么排？以什么依據(jù)進(jìn)行評(píng)選才更加科學(xué)、合理，喬經(jīng)理，您是怎么看待這個(gè)問題的？
[喬經(jīng)理]不會(huì)，我們產(chǎn)品選用的是雙層玻璃，非常隔熱、隔音的效果。我們頂樓是商場(chǎng)和住宅是分開的。
[主持人]我們?cè)谧龅膸孜婚_發(fā)商朋友都是做銷售的，不但對(duì)自己的項(xiàng)目熟悉，而且對(duì)我們長(zhǎng)沙的整個(gè)市場(chǎng)情況也應(yīng)該非常了解。喬經(jīng)理您覺得長(zhǎng)沙現(xiàn)在房?jī)r(jià)高嗎？
[主持人]各位嘉賓都分析了2007年長(zhǎng)沙的樓市，07年是比較火爆，08年還是會(huì)持續(xù)。08年會(huì)不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)年，長(zhǎng)株潭一體化再次攀升，你們預(yù)計(jì)會(huì)攀升多少。這個(gè)問題能不能透露一下。感謝在場(chǎng)嘉賓這么多精彩的發(fā)言。
2007年的長(zhǎng)沙樓市是讓人喜讓人憂的一年，是輝煌與忐忑并存的一年，2007年已然過去，2007年與2008年有多少相似與因果承接或截然相反，我們無(wú)法預(yù)知，只能根據(jù)科學(xué)準(zhǔn)確的銷售備案數(shù)據(jù)及銷售實(shí)例去分析去預(yù)測(cè)，去引導(dǎo)。
在此讓我們希望2008年，所有的開發(fā)商朋友們都能打造更多有品味和居住價(jià)值的好房子，所有的市民都能夠"居者有其屋"。也特別提醒各位業(yè)內(nèi)的朋友，特別關(guān)注2008年1月21日下午2：30在湖南國(guó)際影視會(huì)展中心歡城AB廳的2007長(zhǎng)沙樓市排行榜頒獎(jiǎng)典禮活動(dòng)，屆時(shí)將有更多數(shù)據(jù)分析及樓盤開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)與大家分享，2007長(zhǎng)沙樓市年報(bào)也將在當(dāng)場(chǎng)免費(fèi)發(fā)放，現(xiàn)場(chǎng)安排精彩紛呈，更有30000元大獎(jiǎng)等著各位，歡迎在座的各位能如約參與。
今天的0731樓市會(huì)客室到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見。
有請(qǐng)各位嘉賓在我們的風(fēng)云人物榜上留下自己的墨寶，有請(qǐng)……
[主持人]各位嘉賓以及廣大網(wǎng)友應(yīng)該都知道，我們信息中心及研究中心在上半年度樓市排行榜的基礎(chǔ)上，承辦了2007年度長(zhǎng)沙樓市排行榜活動(dòng)，現(xiàn)在進(jìn)展情況如何，下面有請(qǐng)我們長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心陳敦旭副主任給介紹一下？
[陳主任]雖然講的問題都是比較敏感的，像價(jià)格。那么2007年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)總的來說是一個(gè)健康穩(wěn)定的市場(chǎng)。為什么說健康穩(wěn)定，一個(gè)從全國(guó)的趨勢(shì)來看，價(jià)格漲了1000多。但是我們放在全國(guó)看，都在漲，如果你不漲你就不健康。我認(rèn)為是健康的。
那么2007年不管是價(jià)格在漲，我們的銷售面積還有批準(zhǔn)預(yù)售面積都在上升。尤其是第四季度，我們批準(zhǔn)預(yù)售面積有較大的增長(zhǎng)。各個(gè)月份來看供銷比比較平衡，基本上在1：1左右。不管是住宅還是非住宅都有這樣一個(gè)特點(diǎn)價(jià)格確實(shí)在漲。那么具體漲了多少，我們21號(hào)再看研報(bào)數(shù)據(jù)。
[林經(jīng)理]對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，和所有在市場(chǎng)上經(jīng)營(yíng)的企業(yè)來說，他提供的產(chǎn)品和服務(wù)要得到消費(fèi)者和市場(chǎng)的認(rèn)可，最核心也是要從市場(chǎng)角度出發(fā)為客戶提供超越客戶滿意的服務(wù)。茂華國(guó)際湘2007提出的口號(hào)是“定制商城”。就是為市場(chǎng)角度出發(fā)為客戶量身定制。商城的話有兩個(gè)方面，一是服務(wù)，產(chǎn)品本身具有競(jìng)爭(zhēng)力，對(duì)一個(gè)地產(chǎn)商來說這個(gè)是必須的。除了產(chǎn)品之外，再一個(gè)是附著在市場(chǎng)上給行業(yè)給客戶消費(fèi)者帶來新的生活方式、生活觀念和全面的生活解決方案。從產(chǎn)品這個(gè)層面來說，前期茂華國(guó)際湘也是對(duì)長(zhǎng)沙市場(chǎng)做了大量的市場(chǎng)調(diào)研。包括有近百位的業(yè)內(nèi)人士和近千位的市場(chǎng)商進(jìn)行了調(diào)研。同時(shí)我們要求國(guó)內(nèi)知名的設(shè)計(jì)師和景觀設(shè)計(jì)師。邀請(qǐng)他們進(jìn)行設(shè)計(jì)也是注重了長(zhǎng)沙本地包括區(qū)域的生活習(xí)慣和地理習(xí)慣。也是為了實(shí)現(xiàn)為客戶量身定制的比條件。剛剛提高的主要是產(chǎn)品，同時(shí)作為產(chǎn)品本身對(duì)城市的責(zé)任感和城市的面貌，為城市、客戶帶來生活觀念、生活理念也是我們所花費(fèi)更大的經(jīng)歷去努力，茂華國(guó)際城在10月份開盤以來也受到了市場(chǎng)的認(rèn)可，我們感覺的也是在我們成交里面，相當(dāng)多的成交客戶里面都是客戶帶客戶通過口碑帶來的。也是讓我們很欣慰。
[主持人]聽潘總說好象你們最近要舉行鄧麗君生平的巡回演唱會(huì)。我們發(fā)現(xiàn)珠江花城的很多活動(dòng)針對(duì)的人均年齡都比較高的。這是不是會(huì)失去很消費(fèi)群體呢？
[主持人]中天廣場(chǎng)跟五一大道202項(xiàng)目離的很近，而且都是一些高端產(chǎn)品，中天廣場(chǎng)的目標(biāo)是長(zhǎng)沙乃至湖南的標(biāo)志性建筑，是不是和五一大道202有得一拼？
[主持人]您覺得2008年投資的話，是投資商鋪還是住宅，哪個(gè)片區(qū)會(huì)好一些？
[主持人]喬經(jīng)理您在五一大道202是主管銷售的，對(duì)市場(chǎng)情況應(yīng)該是了熟于心，您覺得2007年的長(zhǎng)沙樓市是不是真的如楊經(jīng)理所言？
[林經(jīng)理]我個(gè)人覺得對(duì)于長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，剛剛陳主任也提到了，應(yīng)該還是處于一個(gè)健康發(fā)展的軌道。2007年底到2008年，或者往后更長(zhǎng)的時(shí)間。應(yīng)該從整個(gè)宏觀的城市，像政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的環(huán)境這是一個(gè)最基本的條件。從長(zhǎng)沙本身所面臨政策上來看，像長(zhǎng)株潭，應(yīng)該說是一個(gè)比較大的利好消息。從價(jià)格來說除了大的環(huán)境之外，通常一般來說選定價(jià)格的一個(gè)關(guān)鍵因素基本上可能會(huì)提的多的是供求關(guān)系。長(zhǎng)沙前幾年都穩(wěn)定在一個(gè)需求比較旺盛的一個(gè)階段。應(yīng)該說得益于城市化的進(jìn)程，還有相當(dāng)多的置業(yè)者都是處于改善居住條件的需求，這個(gè)需求在長(zhǎng)沙市場(chǎng)上也是比較旺盛的�；谶@樣的需求的話，從供給方面看，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)這幾年來都維持在1：1比較均衡、健康的道理發(fā)展，從供求關(guān)系長(zhǎng)沙市場(chǎng)2008到后來幾年都會(huì)是在一個(gè)健康平穩(wěn)穩(wěn)步上升的渠道。類似2007年快速增長(zhǎng)出現(xiàn)的可能性會(huì)非常小。
[喬經(jīng)理]我覺得應(yīng)該按照銷售量來算。
[喬經(jīng)理]目前位置從去年相比是高了。為什么？之前的話來長(zhǎng)沙不久，我是在上海。來長(zhǎng)沙之前我也非常關(guān)注長(zhǎng)沙的樓市價(jià)格。從去年來看，均價(jià)在2000左右，從06-07差距還是蠻大。我覺得是高了。
[主持人]相關(guān)的數(shù)據(jù)現(xiàn)在還不能說嗎？
[主持人]我們茂華的配套不是很完善，業(yè)主住在里面會(huì)不會(huì)很不方便。
[陳主任]現(xiàn)在2007年的長(zhǎng)沙樓市排行榜，經(jīng)過信息中心和研究中心幾個(gè)月的問卷調(diào)查和資料收集和整理�，F(xiàn)在基本上出來了，我們大1月21號(hào)公布。這次我們一共是八個(gè)獎(jiǎng)?lì)悾邆�(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)。一個(gè)是消費(fèi)面積前三甲、銷售數(shù)據(jù)前三甲、銷售金額前三甲、銷售率前三甲、普通商品類前十強(qiáng)、別墅類前十強(qiáng)、2007年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開發(fā)品牌十強(qiáng)企業(yè)、2007年度長(zhǎng)沙十大誠(chéng)信營(yíng)銷樓盤、2007年度影響長(zhǎng)沙房地產(chǎn)十大影響人物。一共有八大類獎(jiǎng)項(xiàng)，這些獎(jiǎng)項(xiàng)的設(shè)立和數(shù)據(jù)和剛才的調(diào)整都是用事實(shí)說話，都是依據(jù)房地產(chǎn)信息網(wǎng)所發(fā)布的數(shù)據(jù)，還有房產(chǎn)局的加以數(shù)據(jù)作為數(shù)據(jù)的來源。
[喬經(jīng)理]那肯定，我們五一大道202項(xiàng)目同樣也有建造長(zhǎng)沙乃至湖南經(jīng)典建筑的決心，希望能給長(zhǎng)沙人民帶來更加有品位的生活。
[喬經(jīng)理]對(duì)于個(gè)別樓盤是比較正常，我們樓盤投資的比較多一點(diǎn)，占到20%-30%，畢竟跟地段和房?jī)r(jià)有關(guān)系，可能我們的投資客比較多一點(diǎn)。
[楊經(jīng)理]其實(shí)不一定，像中美國(guó)奧隊(duì)都是年輕人喜歡的。每一個(gè)對(duì)應(yīng)的人群都不一樣的。我們的成交人均年齡階段基本是30-50歲之間。像這類型的公關(guān)活動(dòng)參加也是不同年齡階層的人都有。
