[黃拓夫]大家好，歡迎各位收看今天的樓市微沙龍。今天我們請(qǐng)來了一位新朋友、一位老朋友，老朋友是坐在我身邊的朱熙院長(zhǎng)，另一位是智信評(píng)估公司副總經(jīng)理黃雁峰朋友，他是新朋友。
[黃雁峰]大家好，我是智信評(píng)估公司的黃雁峰。
[黃拓夫]黃總的介紹言簡(jiǎn)意賅。今天請(qǐng)兩位過來想判斷一下長(zhǎng)沙樓市的基本情況。長(zhǎng)沙樓市基本情況是向好的，欣欣向榮的，特別是成交量這一塊兒，今年截至4月底，2016年長(zhǎng)沙市商品房銷售面積和去年同期相比增長(zhǎng)36.17%，銷售額增長(zhǎng)36.33%，銷售額超過銷售面積增長(zhǎng)速度。那么，這一波對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙樓市會(huì)持續(xù)多久，房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)會(huì)持續(xù)多久？今天我們圍繞這幾個(gè)方面來談。
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[黃拓夫]首先，我向大家介紹一下今年1月份以來，政策方面和市場(chǎng)方面的情況。從政策來講，今年政策面的刺激力度相對(duì)于去年有進(jìn)一步的加強(qiáng)，特別是從1月份的分配調(diào)控政策出臺(tái)，降準(zhǔn)、降息的進(jìn)一步深化，尤其是二套房征收契稅的減免，以及大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率的下降，都讓大家看到了市場(chǎng)發(fā)展和復(fù)蘇的契機(jī)。3月10日全面執(zhí)行營(yíng)改增，為商品房交易降低了一些門檻。
[黃拓夫]同時(shí)，國(guó)內(nèi)專家也給出了一些看法，樓市從徹底反彈進(jìn)入了偏熱的階段，我們也要探討一下到底二線城市是不是處于偏熱的情況，這些利好政策在第三季度會(huì)不會(huì)有所收緊，這對(duì)樓市的發(fā)展會(huì)不會(huì)有什么影響？
[黃拓夫]說到長(zhǎng)沙，長(zhǎng)沙3月份住宅成交復(fù)蘇，但是辦公市場(chǎng)和商業(yè)市場(chǎng)高庫存依然沒有得到改善。目前，截止到5月份，辦公寫字樓市場(chǎng)庫存超過了700萬平方米，去化周期達(dá)到81個(gè)月，商業(yè)市場(chǎng)的庫存面積達(dá)到500萬平方米，去化周期約為56個(gè)月，這是目前長(zhǎng)沙樓市去庫存的關(guān)鍵所在，沒有還沒有特別好的方法。聽說前段時(shí)間，政府部門在調(diào)查商改住政策，商改住是不是緩解長(zhǎng)沙樓市結(jié)構(gòu)失衡的有效手段？
[黃拓夫]首先，請(qǐng)老朱同志好好分析一下，剛才說了這么多，從你的分析角度來講，我記得你提出了一個(gè)概念，包括你跟我私底下聊，包括你和長(zhǎng)沙的知名人士也聊過，你認(rèn)為長(zhǎng)沙主城區(qū)的房?jī)r(jià)三年要破萬，你為什么這么說呢？
[朱熙]這恰好是一個(gè)契機(jī)，三年前，也就是說在2013年的時(shí)候，長(zhǎng)沙的媒體界有一次提到過長(zhǎng)沙城區(qū)破萬，那一次設(shè)想是暢談，當(dāng)然也沒有給出一個(gè)時(shí)間表。但是，新峰地產(chǎn)作為研究機(jī)構(gòu)，根據(jù)手頭掌握的這些情況，有交易的數(shù)據(jù)、庫存的數(shù)據(jù)、價(jià)格的數(shù)據(jù)，分到各個(gè)區(qū)域從各種各樣的項(xiàng)目類型來看，從整個(gè)情況來看，從各種綜合因素來講的話，我們認(rèn)為長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)三年之內(nèi)主城區(qū)是可以破萬的。
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[朱熙]因?yàn)�，有各種各樣的跡象都已經(jīng)往這方面走了。我記得0731地產(chǎn)研究院原來出過一篇很有名的文章，說長(zhǎng)沙是一座非常幸福的城市，什么概念呢？10年才翻一番，從3000元/平方米漲到6000元/平方米用了10年，我們認(rèn)為從6000元/平方米到10000元/平方米只需要三年。為什么呢？簡(jiǎn)單地說有幾個(gè)原因。
[朱熙]另外，長(zhǎng)沙的GDP達(dá)到8000億元，從長(zhǎng)沙2015-2020年的規(guī)劃來看，按照長(zhǎng)沙8%的速度來看，去年的GDP增速是11%，三年之內(nèi)就可以突破萬億GDP。那么，長(zhǎng)沙達(dá)到萬億GDP，老百姓的切身感受可能不那么深切。但是，對(duì)于一個(gè)城市來講，邁入了萬億俱樂部，這是非常重要的一個(gè)方面。我們還調(diào)查了長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，特別是中部城市的房?jī)r(jià)，武漢、合肥、南京、鄭州、成都、無錫這些城市，我們看到了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，特別是武漢和合肥是挨得很近的兩個(gè)城市，他們這兩個(gè)城市在2013年以前，長(zhǎng)沙和這兩個(gè)省會(huì)城市是分道揚(yáng)鑣，2013年他們也是6000元/平方米的價(jià)格，然后往上走。但是，長(zhǎng)沙在那個(gè)時(shí)候就不動(dòng)了。從貨幣貶值的角度來講，不動(dòng)就是在貶值，就是這樣一個(gè)狀況。
[朱熙]但是，從去年下半年有一個(gè)比較好的指標(biāo)，我們講長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)這幾年漲了5%左右，我們也看到了比較翔實(shí)的資料。但是，放大來看一組數(shù)據(jù)，每個(gè)月月中的時(shí)候，國(guó)務(wù)院發(fā)布上個(gè)月全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，把時(shí)間拉長(zhǎng)來看可以看到一條線，長(zhǎng)沙這條線從2013年以后，整個(gè)價(jià)格線都是向下的趨勢(shì)。但是，到了2015年的下半年就可以看得很清楚，樓市走到了一個(gè)拐點(diǎn)，大家看到一個(gè)很重要的現(xiàn)象，到2016年1月份和2015年12月份中間，他終于非常艱難地在負(fù)值以下爬上來，房?jī)r(jià)指數(shù)從100以下的負(fù)數(shù)向上爬。這就意味著長(zhǎng)沙終于在歷經(jīng)三年，從不景氣走向了景氣。
[朱熙]那么，大家可能要理解一個(gè)概念，房地產(chǎn)不管怎么樣來講都是資產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人來講這個(gè)資產(chǎn)在家庭中是非常重的一個(gè)資產(chǎn)，這種趨勢(shì)觀念的改變不會(huì)輕易因?yàn)閼T性而改變，我相信黃總這邊也能夠有這種感受，就這樣長(zhǎng)沙終于在三年內(nèi)邁向一個(gè)上升通道，長(zhǎng)沙的限購限貸都取消了，我們也看到了利率的優(yōu)惠也比較大。另外，一些三線城市政策收緊，還有強(qiáng)二線城市…
[黃拓夫]這個(gè)提法很好，二線城市有強(qiáng)二線、中二線、弱二線。
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[朱熙]對(duì)的，強(qiáng)二線城市也有向上的走法，目前來看國(guó)家的政策主要是去庫存，主要是去二線、三線城市的庫存，一線城市沒有什么庫存。國(guó)家層面還有市級(jí)層面，不存在市里打壓，長(zhǎng)沙市政府層面拆遷力度很大，湘江新區(qū)是國(guó)家級(jí)新區(qū)，芙蓉區(qū)是補(bǔ)貼1萬元，整個(gè)外圍趨勢(shì)都沒有改變，長(zhǎng)沙下半年的情況我認(rèn)為肯定會(huì)有一個(gè)比較好的情況，有一些突出的樓盤、突出的熱點(diǎn)地區(qū)會(huì)發(fā)力，好不容易開發(fā)商熬了三四年，終于熬夜出頭了。
[黃拓夫]都快熬成婆了，再熬也熬不下去了。
[朱熙]講到破萬，剛開始大家講到一個(gè)點(diǎn)，有一個(gè)很興奮的事情，為什么能夠破萬？除了政府讓他破萬，或者說歷史的滾輪已經(jīng)滾到了長(zhǎng)沙這里，一線城市漲完二線漲，強(qiáng)二線漲完弱二線漲，這個(gè)市場(chǎng)就是這樣發(fā)展的，越不漲就是跌，大家越不買。
[黃拓夫]聽著怎么感覺跟買股票是一樣的？
[朱熙]難道你不覺得在一線時(shí)，買房和買股票是一樣的感覺，一會(huì)兒限購，一會(huì)兒加嚴(yán)。如果房?jī)r(jià)要漲，很重要的原因是有人來買，有人來買是兩個(gè)原因，長(zhǎng)沙是剛需城市，有人要結(jié)婚，要在長(zhǎng)沙落腳，就買房，性價(jià)比高的盤比較占優(yōu)勢(shì)。還有改善型的，我要換好房子，普通住宅換豪宅等等，還有二手房那一塊兒，這些數(shù)據(jù)就是看二手房的活躍度。我們可以看到，2015年比2014年翻了一番，今年從目前的交易速度來看，一周平均2000套吧？
[黃拓夫]今年的二手房交易數(shù)據(jù)肯定在去年之上。
[朱熙]這個(gè)數(shù)據(jù)記得不是很清楚，按照今年的情況走到5月底也快半年了，2016年應(yīng)該有一個(gè)比較大的增幅，黃總這邊肯定有一些數(shù)據(jù)，大家可以感受到。二手房的發(fā)力，肯定是改善型的人群來買房，改善型的人群意味著是有錢人，這個(gè)城市的有錢人來買房，那房?jī)r(jià)是有支撐的。
[黃拓夫]你的意思是買二手房的人是貨幣持有階層，賣二手房的人可能會(huì)買新房。
[朱熙]對(duì)，今年一、二線城市就很明顯，長(zhǎng)沙這個(gè)比例會(huì)有多大？我我具體對(duì)數(shù)據(jù)不是特別清楚。但是，這是一個(gè)很大的趨勢(shì)。二手房市場(chǎng)開始激活或者放大的時(shí)候，改善型人群是一個(gè)很好的判斷。另外，改善型一般買120-140平方米的房子，買120平方米以下的人還是剛需客戶，改善型比例在增加，樓盤應(yīng)該有切身感受。我們看到，去年這個(gè)數(shù)據(jù)漲到30%多。
[黃拓夫]120平方米以上的？
[朱熙]120-140平方米之間的，140平方米以上的是豪宅。
[黃拓夫]如果沒記錯(cuò)的話，應(yīng)該是超過了1/3。
[朱熙]一手房也是這個(gè)情況，改善型人群加大入市的狀況，有錢人開始買房。如果改善型把這個(gè)市場(chǎng)給托起來，或者往前面走，需要更好的生活改善和體驗(yàn)，那好的房子就值得存在的。從這個(gè)角度看，120-144平方米改善型用戶購買的比例在增加。
[朱熙]另外，新峰地產(chǎn)做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，從2013年-2015年，10000元/平方米的住宅只調(diào)五區(qū)之內(nèi)的數(shù)據(jù)，因?yàn)橹挥形鍏^(qū)之內(nèi)才有房?jī)r(jià)破萬的盤，基本上一年增加一個(gè)百分點(diǎn)，到2015年底是7%，100套房子里面有7套房子是破萬的。當(dāng)然，包括今天我們所在的華遠(yuǎn)。
[黃拓夫]對(duì)，是破萬的雙倍。
[朱熙]再過三年，按目前的增長(zhǎng)速度來看，就可以達(dá)到10%。10%意味著什么？從個(gè)位數(shù)到十位數(shù)，用計(jì)算機(jī)語言來說，是一個(gè)很大的變化量。
[黃拓夫]質(zhì)的變化。
[朱熙]當(dāng)然我們不好評(píng)估，但從個(gè)位數(shù)變成十位數(shù)的占比，我們相信對(duì)市場(chǎng)來說是不一樣的東西。所以，這些數(shù)據(jù)支撐了我說三年之內(nèi)房?jī)r(jià)將破萬的論斷。
[黃拓夫]剛才，朱總對(duì)房?jī)r(jià)為什么會(huì)破萬從三個(gè)方面分析了，我大概總結(jié)一下。首先，從政策延續(xù)性看不到任何倒走的現(xiàn)象；第二是長(zhǎng)沙和其他強(qiáng)弱二線城市比較還有很大的上升空間，包括從跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)的外部宏觀經(jīng)濟(jì)來講是有底蘊(yùn)和基礎(chǔ)的；第三是從二手房、一手房聯(lián)動(dòng)效應(yīng)來看，二手房帶動(dòng)一手房?jī)r(jià)格的上漲。作為二手房專家，今天請(qǐng)來了黃總，我就要好好聽聽公辯雙方的辯詞了，看你怎么駁倒朱總。
[黃雁峰]我對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)沒有朱總這樣樂觀。但是，要看套內(nèi)面積。長(zhǎng)沙的房子按套內(nèi)面積來看，一般分?jǐn)傇?0%以上，如果再成交20%，實(shí)際上長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到8000元/平方米了。另外，長(zhǎng)沙精裝房的比例非常低，不像其他城市精裝房比例很高，目前長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)低也與這個(gè)原因有關(guān)。
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[黃雁峰]目前，我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)不宜過速過快增長(zhǎng)，房子是一個(gè)特殊的商品，如果過快增長(zhǎng)的話，老百姓把錢都用來買房的話，就沒有其他的消費(fèi)了，這是政府不愿意看到的。還有房?jī)r(jià)也不能下跌，下跌對(duì)社會(huì)也有很大的影響。長(zhǎng)沙政府不能容忍長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)下跌超過6%，如果超過6%，資產(chǎn)不良率可能會(huì)超過4%，如果超過4%銀監(jiān)會(huì)要求銀行低利率操作，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)也不可能下跌。因此，個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)漲幅要超過通脹，或者比CPI更好一點(diǎn)，體現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值。
[朱熙]最好超過GDP。
[黃雁峰]GDP還是不能超過，GDP太高了，應(yīng)該比通脹略高一點(diǎn)。
[黃拓夫]朱總說主城區(qū)是長(zhǎng)沙老百姓印象中的主城區(qū)嗎？
[朱熙]二環(huán)內(nèi)的五區(qū)，如果網(wǎng)再擴(kuò)大的話，那不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)�，長(zhǎng)沙畢竟還屬于長(zhǎng)個(gè)的時(shí)候，攤大餅的時(shí)候，外圍供應(yīng)量太大的話，價(jià)格肯定漲不上去。
[黃拓夫]黃總主要是從市場(chǎng)管理者、政府方面出發(fā)，談了他們希望看到什么，不希望看到什么。朱總有三大要點(diǎn)支撐長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)三年內(nèi)破萬，您對(duì)這三大要點(diǎn)支撐有什么看法嗎？
[黃雁峰]目前，說實(shí)話長(zhǎng)沙政府不愿意房?jī)r(jià)快速上漲，房?jī)r(jià)快速上漲也會(huì)出現(xiàn)一些問題，我剛才也講過了。前段時(shí)間，房?jī)r(jià)的漲跌有很多的因素相互制約，比如經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、需求與供給，當(dāng)然還有政府的一些政策，主要是與這些因素有關(guān)。在目前不打破相互制約平衡的情況下，我個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)應(yīng)該是穩(wěn)步往上走，而不是暴漲的情況。政府也不愿意看到的一個(gè)情況是，長(zhǎng)沙的庫存量確實(shí)比較大，按照去化周期來講應(yīng)該還需要10個(gè)月吧？
[黃拓夫]截止到5月份應(yīng)該是10個(gè)月。
[黃雁峰]是的，庫存量是非常大的。特別是商業(yè)、辦公，庫存量也很大�，F(xiàn)在，國(guó)家想把商業(yè)、辦公轉(zhuǎn)為住宅。
[黃拓夫]這就說到另外一個(gè)問題，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)雖說在全面復(fù)蘇，但商業(yè)、辦公的市場(chǎng)好象還是沒有復(fù)蘇的跡象。今年寫字樓的成交比去年高了一些，特別是4月份的成交量很大。
[朱熙]主要是因?yàn)槿ツ昊鶖?shù)過低。
[黃拓夫]平均下來每個(gè)月不到10%的成交量。華遠(yuǎn)的寫字樓、商業(yè)綜合體，都是商辦為主的物業(yè)形態(tài)，對(duì)于這樣的地產(chǎn)來講，這樣的去化速度是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠消化長(zhǎng)沙市目前的庫存的。所以，現(xiàn)在市政府也好，省政府也好，就有了商改住這個(gè)想法。
[黃雁峰]同一個(gè)樓盤賣6000元/平方米，辦公賣8000元/平方米，商業(yè)賣10000元/平方米，大家肯定愿意去買住宅，不愿意買商業(yè)和辦公，要看具體怎么做了。
[黃雁峰]目前，從國(guó)家60多個(gè)新型試點(diǎn)城市發(fā)展來看，通過區(qū)化調(diào)整，現(xiàn)在把暮云和跳馬劃到岳麓區(qū)了，土地供應(yīng)就有了很大的供應(yīng)量，增加了土地供應(yīng)。那一塊兒，如果政府重新做規(guī)劃的話，在那里建房子的話，會(huì)不會(huì)把長(zhǎng)沙的均價(jià)拉低呢？這也是一個(gè)問題。如果大家去暮云買房子，暮云的房?jī)r(jià)肯定不能和長(zhǎng)沙市內(nèi)相比。我記得2011年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)是采用內(nèi)五區(qū)的價(jià)格，當(dāng)時(shí)內(nèi)五區(qū)的價(jià)格6000元/平方米，已經(jīng)很高了，但是望城的數(shù)據(jù)納入進(jìn)來以后，房?jī)r(jià)就被拉低了，我想暮云和跳馬納入進(jìn)來的話，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)肯定也會(huì)被拉低。另外，還有望城在修地鐵，離長(zhǎng)沙市內(nèi)的時(shí)間距離越來越近了，也不排除有很多想在長(zhǎng)沙市內(nèi)買房的人選擇去望城買房子。
[黃雁峰]其實(shí)，長(zhǎng)沙市房?jī)r(jià)的上漲不是普遍的上漲，而是某些區(qū)域的上漲。比如，岳麓區(qū)洋湖板塊、濱江板塊、梅溪湖板塊，主要是這三個(gè)板塊。實(shí)際上，我們?cè)谀铣恰⒈背前鍓K做過調(diào)研，他們不是沒有漲幅，只是漲幅沒有那么大。2月份的時(shí)候，當(dāng)時(shí)稅費(fèi)政策出臺(tái)，我在朋友圈發(fā)了一個(gè)觀點(diǎn)，最近幾年想買房的可以出手了。如果是規(guī)劃前景比較好的一個(gè)區(qū)域，從政策角度來說那是最好的，你就可以買。結(jié)果一個(gè)朋友買了，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是6800元/平方米左右，后來調(diào)到8000元/平方米左右了，漲價(jià)主要集中在那三個(gè)板塊，其他區(qū)域也沒有怎么漲，這是目前長(zhǎng)沙樓市情況。
[黃雁峰]從購房人群分析還是分析消費(fèi)者，去年也做了購房人的分析，我們也有一組數(shù)據(jù)。從購房比例來看，主要是長(zhǎng)沙市的購房比例在2012-2013年是40%左右，到2014-2015年的時(shí)候達(dá)到了45%。湖南省的其他地級(jí)市也是40%左右。
[黃拓夫]長(zhǎng)沙市本市的人在長(zhǎng)沙購房，本地居民買房的是40%，湖南省其他地級(jí)市在長(zhǎng)沙買房的也是40%？
[黃雁峰]長(zhǎng)沙市的是40%，湖南省其他地級(jí)市是45%，到2015年以后長(zhǎng)沙市本地購房的人更多了。這就意味著什么呢？房?jī)r(jià)抬高是要靠投資的，本地消費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)來說要有很大的促進(jìn)是很難的。我們看2009年，深圳房?jī)r(jià)暴漲，還是通過工改，工改的比例比較大，完全靠本地購買率抬高房?jī)r(jià)是比較難的。另外，長(zhǎng)沙的棚改力度很大，產(chǎn)生了很多本地居民購買。一般長(zhǎng)沙人本來就有一套房，頂多再買一套，增長(zhǎng)空間不是很大了。
[黃雁峰]從價(jià)格來看，2014-2015年單價(jià)在6000元/平方米以內(nèi)的長(zhǎng)沙本地人購買的占比達(dá)到51.37%，一般人購買的房子是6000元/平方米以下的，而大于12000元/平方米的購買高端住宅的人士達(dá)到了18%左右，在長(zhǎng)沙購買的客戶主要以剛需為主。所以，主要是有外部資金進(jìn)入長(zhǎng)沙，如果僅靠本地資金的話，是很難推動(dòng)長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)上漲的。
[黃雁峰]談到二手房這一塊兒，我的感受比較深。3、4月份二手房為什么暴漲？因?yàn)椋?月份出來了營(yíng)改增政策，并且是5月1日?qǐng)?zhí)行。那么，有很多人想在2、3、4月份成交房子，到5月1日營(yíng)改增政策實(shí)施以后，成交量馬上就明顯下跌了，非常明顯，這就是二手房暴漲的一個(gè)原因。
[黃拓夫]你從各個(gè)方面把朱總的觀點(diǎn)擊破了一下，朱總要怎么樣反駁他？
[朱熙]這個(gè)不用反駁，其實(shí)我們的觀點(diǎn)是一致的，主城區(qū)、二環(huán)以內(nèi)破萬是遲早的問題，只是時(shí)間的問題，只不過我給出了一個(gè)范圍。黃總基于各種各樣的綜合因素沒有給出時(shí)間，我給了是三年的時(shí)間，是這樣一個(gè)狀況。
[朱熙]5月1日營(yíng)改增的事情，其實(shí)老百姓被嚇怕了。因?yàn)�，�?.15那天，上海和深圳都出臺(tái)了政策，特別是上海社保從三年改為五年，意味著什么？意味著3月29日那天晚上上海當(dāng)晚的成交量是多少我不知道，但是那是一個(gè)很大的數(shù)據(jù)。那天晚上在上海買了房子的人，在上海落下根了。在3.15之前，有購買能力、購買條件，選好了購買標(biāo)地的人，還要等兩年之后買，兩年之后上海的房?jī)r(jià)是什么樣子？我們不能夠去想象和判斷。
[黃拓夫]這和中國(guó)股市有關(guān)系。
[朱熙]如果老百姓在2年之后才能在上海完成置業(yè)計(jì)劃，那是什么情況？
[黃拓夫]所以，連夜哄搶的情況出現(xiàn)，政府政策出臺(tái)的確會(huì)引起這些效應(yīng)。
[朱熙]確實(shí)是這樣，政策出來之后總會(huì)有解讀，中介對(duì)3、4月份二手房交易爆增的原因，那時(shí)候國(guó)家沒有詳細(xì)解讀營(yíng)改增政策的專家，老百姓只能猜測(cè)，猜測(cè)的話就有可能往好的方面走，也有可能往壞的方面走。中介想多一些房子交易，肯定是說對(duì)自己有利的分析，政策到底是什么樣子？老百姓也不是特別清楚。
[黃拓夫]黃總提了一點(diǎn)，他從今年岳麓區(qū)房?jī)r(jià)上漲的情況來推導(dǎo)全市的情況，我覺得很有道理。為什么呢？像他剛剛所說，今年岳麓區(qū)均價(jià)上漲幅度比較大，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)兩年之內(nèi)或者三年之內(nèi)，由于像華遠(yuǎn)這樣的地標(biāo)性建筑多起來以后，我們都知道二八法則，可能有20%不到的項(xiàng)目就把整個(gè)價(jià)格拉上去了？
[朱熙]無論是哪個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，只要我們把眼光放開一點(diǎn)點(diǎn)，去看哪些城市？去看武漢，或者再遠(yuǎn)一點(diǎn)看深圳、北京，是一樣的，肯定像拓夫說的這樣的狀況，就是20%的樓盤帶動(dòng)了價(jià)格的上漲。國(guó)家去庫存也是一樣的道理，總有先鋒，總有砍大旗的。
[黃拓夫]總有死在沙灘上的。
[朱熙]死在沙灘上是后面的事情，說到去庫存，強(qiáng)二線城市去什么庫存？真正需要去庫存的是長(zhǎng)沙嘛，10個(gè)月的去化周期。三年以來沒有賣掉的房子，簡(jiǎn)單說2013年之后沒有賣掉的房子，如果是2011年、2010年、2009年、2008年的房子還沒有賣掉，可能你打個(gè)電話過去都沒有人接了。
[黃拓夫]對(duì)，你說的是有遺留問題沒有解決的房子，對(duì)面就有某個(gè)項(xiàng)目的房子到現(xiàn)在還空在那里，也沒有成交量。
[黃雁峰]有一些房子被過戶到開發(fā)商名下的，也有這樣的情況。
[黃拓夫]老朱，你給網(wǎng)友一個(gè)建議，是不是上半年還是購房的最佳時(shí)機(jī)？
[朱熙]從拉大一點(diǎn)的格局來看，看長(zhǎng)沙的收入和房?jī)r(jià)的比例，多少年能買一套房？大家要搞清楚，房子是一個(gè)有杠桿效應(yīng)的東西，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的消費(fèi)品，有物品屬性，還有金融屬性，你拿你的收入和房?jī)r(jià)相比的話，對(duì)大部分百姓來說是需要參考的一個(gè)比值。還有人拿租金和房?jī)r(jià)來比，這個(gè)比值達(dá)到5%左右回報(bào)的在長(zhǎng)沙比比皆是，高出存款利息，高出房貸利息。
[黃拓夫]為什么長(zhǎng)沙投資人群愿意買房出租，而不愿意買房轉(zhuǎn)手再買。因?yàn)�，我做了�?jiǎn)單的投資分析回報(bào)表，五年之內(nèi)的租金回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于轉(zhuǎn)手回報(bào)，因?yàn)?008、2009年有漲價(jià)，2011年開始長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)就沒有什么漲價(jià)了，長(zhǎng)沙房子的租售比極低。
[黃雁峰]按照長(zhǎng)沙的租金來講，要20年回本。
[朱熙]就是5個(gè)點(diǎn)，5個(gè)點(diǎn)已經(jīng)是非常好了。因?yàn)�，房子沒有經(jīng)營(yíng)性風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在的稅收也比較低，當(dāng)包租婆、房叔是非常好的事情。如果你要做決策的話，總會(huì)找到一些參考指標(biāo)或者標(biāo)底來做支撐，或者來做推理。其實(shí)，在長(zhǎng)沙買自住房的話，任何時(shí)候都是合適的時(shí)機(jī)。從租售比、房?jī)r(jià)收入比來看的話，是可以買的，投資是另外一件事，因?yàn)橥顿Y不是那么簡(jiǎn)單的事情。
[黃拓夫]除了岳麓的梅溪湖、濱江板塊、洋湖板塊之外，長(zhǎng)沙還有哪個(gè)板塊的房子是值得買的？
[黃雁峰]買房子要升值有幾個(gè)因素，一是跟著政府走。
[黃拓夫]黃總永遠(yuǎn)舉著主流價(jià)值的大紅旗。
[黃雁峰]跟著政府走肯定沒錯(cuò)。還有地鐵口，地鐵物業(yè)是毋庸置疑的好。還有學(xué)區(qū)房，我們說的學(xué)區(qū)房是名校、重點(diǎn)學(xué)校的學(xué)區(qū)房。還有公園房，占有城市的稀缺資源，買稀缺房肯定是沒錯(cuò)的。
[黃拓夫]朱總呢？
[朱熙]如果說長(zhǎng)沙地鐵，就看湘江，長(zhǎng)沙是被湘江一分為二，現(xiàn)在大力發(fā)展河西，河?xùn)|主要是老城區(qū)。政府多年以來經(jīng)營(yíng)城市，其實(shí)就是把整個(gè)長(zhǎng)沙的格局拉開了。記得長(zhǎng)沙湘江新區(qū)批復(fù)一周年的時(shí)候，業(yè)內(nèi)是先看先導(dǎo)區(qū)，再看湘江新區(qū)，整個(gè)趨勢(shì)很明顯。但是，經(jīng)過2015年這一年，這座城市河西的變化是非常大的，河西代表了整個(gè)長(zhǎng)沙的未來。河?xùn)|是傳統(tǒng)的中心城區(qū)，這個(gè)地方是整個(gè)長(zhǎng)沙的試金石所在。其實(shí)，不管怎么看，長(zhǎng)沙的主軸可以看得很清晰，什么概念呢？中心城市以五一廣場(chǎng)為中心，過河就是濱江，再到市政府、梅溪湖，這根中軸線是拉起來的，中間有優(yōu)質(zhì)的樓盤、優(yōu)質(zhì)的配套，或者有產(chǎn)業(yè)，或者有政府。
[黃拓夫]拉弓射箭。
[朱熙]對(duì)，地理軸線是湘江的南北向，政府要百姓安居樂業(yè)，政府要經(jīng)營(yíng)這座城市，東邊的產(chǎn)業(yè)（馬王堆、高橋）原來屬于外圍區(qū)，原來那邊也是邊緣地帶，現(xiàn)在也發(fā)展起來了，再過去就是武廣新城。另外，中國(guó)第一條商用磁懸浮試運(yùn)營(yíng)了，東邊的武廣是一個(gè)新的區(qū)域，那一塊兒的交通條件實(shí)在太好了，真正能夠連接世界的地方就是武廣新城，那邊有高鐵、機(jī)場(chǎng)等等，那一片會(huì)是一個(gè)熱點(diǎn)，政府也投入了很多。湘江新區(qū)呢？省政府引導(dǎo)，長(zhǎng)沙市政府執(zhí)行，是這樣一個(gè)情況。
[黃拓夫]老百姓買房子喜歡看戶型，從各方面的配套來看也很重要。你需要把整個(gè)格局再放大一點(diǎn)，為什么我說要把格局放大呢？因?yàn)�，在長(zhǎng)沙這座城市置業(yè)可以從經(jīng)濟(jì)地理分析，要跟地理掛上勾，其實(shí)長(zhǎng)沙是長(zhǎng)型城市，兩頭長(zhǎng)，中間短，我們城市的邊緣到一橋、二橋，那邊就是學(xué)校、大學(xué)城。從這樣的城市來講，現(xiàn)在不管是國(guó)家級(jí)規(guī)劃、省級(jí)規(guī)劃到市級(jí)規(guī)劃，都是把中間的一條軸建立起來，豎軸是長(zhǎng)沙的基礎(chǔ)，要把中間的軸先建立起來，所以才有東提西拓，才會(huì)搞湘江新區(qū)。在這條軸線上，在這條發(fā)展的路徑上去選房置業(yè)應(yīng)該是不錯(cuò)的選擇。
[朱熙]下一次你們要把朱翔教授請(qǐng)過來講講湘江新區(qū)。湘江新區(qū)，大部分老百姓還是沒有更多的解讀，雖說是一個(gè)利好，但要怎么來看待這個(gè)事情呢？朱翔教授作為省政府參事，他應(yīng)該會(huì)有一個(gè)很好的解讀，我們講的可能不在點(diǎn)子上。
[黃拓夫]我們可能講得太微觀了。正如你說，長(zhǎng)沙是一個(gè)有潛力的城市，論發(fā)展?jié)摿游骺赡苷娴氖且粋�(gè)增長(zhǎng)極，以增長(zhǎng)極來帶動(dòng)長(zhǎng)沙的發(fā)展。去年做了一個(gè)研究，目前新區(qū)的居住人數(shù)還是比較少，要撐起未來市場(chǎng)的發(fā)展還需要年份。從現(xiàn)在新區(qū)的情況來看，我做了一個(gè)統(tǒng)計(jì)，河西外地置業(yè)人群超過了50%，將來在那邊買房的人大多是外地人，房地產(chǎn)政策在制定的時(shí)候，也要適當(dāng)考慮外地置業(yè)者到長(zhǎng)沙置業(yè)，這可能也是吸引外資的一個(gè)重要來源。
[朱熙]我想請(qǐng)黃總再解釋一下，對(duì)于普通人來講是很好的一個(gè)東西，你有很多朋友問你該不該買房，你說二手房交易稅費(fèi)下調(diào)一個(gè)點(diǎn)，黃總是怎么推導(dǎo)那個(gè)時(shí)候到底了？
[黃雁峰]你可以把現(xiàn)在的政策對(duì)比09年的政策，09年的二手房政策從兩年改到五年，現(xiàn)在再從五年改到兩年。09年貸款利率是7折，現(xiàn)在是9折利率，從這些政策來看，以后的政策再也不可能更好了。
[黃拓夫]空前絕后。
[黃雁峰]從這個(gè)角度來看，不可能再出現(xiàn)7折利率，從這個(gè)角度來看，應(yīng)該是到底了。
[朱熙]那樣政策我也持一樣的看法，但是我沒有與09年的對(duì)比，兩者對(duì)比一下確實(shí)是那么回事。對(duì)于普通人來講，看到深圳去年一年漲那么快，嘩嘩地往上走，9月份交易量上來了。其實(shí)，在河西買了房子的人是賺了，他們抄到了長(zhǎng)沙的底。而且，2月8日過年，過完年2個(gè)月以來，一個(gè)多禮拜上班的時(shí)間就到3月份了，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)又漲了。
[黃雁峰]其實(shí)買房呢，政策出來的時(shí)候，開發(fā)商還沒有反應(yīng)過來的時(shí)候是最好的時(shí)候，更開發(fā)商回過神來，就錯(cuò)過機(jī)會(huì)了。因?yàn)�，開發(fā)商對(duì)政策的解讀需要市場(chǎng)去驗(yàn)證，驗(yàn)證是需要一個(gè)過程的。如果政策好，大家都來買房，我就提價(jià)，等到他提價(jià)就晚了。
[朱熙]我相信這個(gè)觀點(diǎn)讓在座的人眼睛有點(diǎn)發(fā)亮。
[黃拓夫]下次買房再咨詢你。
[朱熙]其實(shí)，今年有不少朋友買學(xué)區(qū)房，說到買學(xué)區(qū)房的事情，長(zhǎng)沙最近幾個(gè)月出了一個(gè)很嚴(yán)格的文件，不允許擇校。
[黃拓夫]都要微機(jī)派位。
[朱熙]無論是長(zhǎng)沙的哪個(gè)區(qū)域，教育資源都是稀缺資源，而且是一個(gè)分配不均的資源。但是，如果從某種角度來講，高考，其實(shí)對(duì)于所有的孩子都是一個(gè)很公平的制度，哪怕再不公平，也是非常公平的一個(gè)東西。
[黃雁峰]微機(jī)派位，這個(gè)政策出臺(tái)以后，我特意看了長(zhǎng)沙2013、2014年微機(jī)派位的情況，我以為離房子學(xué)校最近的孩子就會(huì)被派過去，其實(shí)不是那么回事。岳麓區(qū)一個(gè)不算出名的小區(qū)，微機(jī)派位也可以派到師大附中、師大二小，派到岳麓區(qū)四大名校的學(xué)校。后來，我看砂子塘小學(xué)的學(xué)生到底派到哪些學(xué)校去了？我看主要是二十九中、十九中。如果你想進(jìn)雅禮中學(xué)，雅禮中學(xué)的學(xué)位肯定非常緊張嘛。還有博才中學(xué)，我還特意看了博才中學(xué)，包括師大附中，大部分學(xué)校是博才小學(xué)直接派到師大附中，還有的直接派到博才中學(xué)去了。也就是說，教育資源會(huì)優(yōu)先錄取他的小學(xué)，這是我研究的微機(jī)派位的結(jié)果。
[朱熙]所有的教育資源都有稀缺性存在。
[黃拓夫]這是教育資源的不均衡，大家一股腦在岳麓區(qū)買房，也是為了教育資源，有道理。
[黃雁峰]所以，讀砂子塘小學(xué)，我覺得都是浮云，只有這個(gè)區(qū)域的教育資源好才是最重要的，這兩年我研究了微機(jī)派位，是這樣一個(gè)結(jié)果。
[黃拓夫]看樣子還是要去河西買房。因?yàn)�，開發(fā)商配套建了教育資源，微機(jī)派位肯定還是會(huì)考慮把他們派過去。你們?cè)趺纯创衲甑牡赝酰?/p>
[朱熙]今年的地王是正榮，他們的房?jī)r(jià)可能要賣到10000元/平方米。其實(shí)，我不認(rèn)識(shí)正榮集團(tuán)的人，只要去看這幾個(gè)月在南京、上海，我能確切知道的是南京和上海，還有杭州，這幾個(gè)城市產(chǎn)生了一些地王。在上海、南京那種地方，只要有地就可以了，而不在于地價(jià)。
[黃拓夫]為什么我說房?jī)r(jià)進(jìn)入了上升通道，特別是地王的誕生，他們就是有這樣的底氣才會(huì)這樣去做。你們認(rèn)為他們會(huì)刷新下半年的紀(jì)錄嗎？
[朱熙]地王，有一個(gè)邏輯大家可以去把握一下，不是因?yàn)橛辛说赝醴績(jī)r(jià)才漲，而是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲了才有了地王。其實(shí)，在拿地這件事情上，開發(fā)商是看老百姓買房的角色，政府主要看開發(fā)商的情況。地王，不意味著市場(chǎng)到一個(gè)階段性的高點(diǎn)。當(dāng)年長(zhǎng)沙的總價(jià)地王出來之后，你們可以看看當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況嘛。
[黃拓夫]由于時(shí)間關(guān)系，會(huì)客室到這里就結(jié)束了，感謝大家的參與。
