[主持人]胡總的意思是投資樓市和股市都可以，最好是樓市。
[劉曉煒]就我對樓盤的影響，根本不需要做廣告，好象今年以來都有這樣的趨勢。如果你留下幾棟幾零幾不讓摸號了。如果打個電話打個97折已經(jīng)很給面子了。如果是現(xiàn)在要打折就不行了�，F(xiàn)在的樓市我們感覺還是需求方面比較旺，所以我們胡總是客氣做了宣傳，最后面要求還是留那個房號。
[主持人]剛才八陀先生從自身的炒股經(jīng)歷談了自己的看法，這些信息對廣大的投資者們應該是非常有參考價值。八陀先生的話雖然只是坊間觀點，但是卻給了我一個清楚的信息，08年的投資他依然看好投資股市。股市有風險，但只要規(guī)劃得當，投資準確，依然可以獲得不少收益。
在座的開發(fā)商老總以及業(yè)內(nèi)的人士是怎么看待08年是做房東還是股東。先請我們中信銀行長沙分行個人信貸業(yè)務中心總經(jīng)理劉曉煒先生談談自己的看法吧。
[主持人]陳主任您是認為2008年做房東好還是做股東好？
[八陀]股市的確是有風險，這是肯定的，只要堅持自己的價值投資理念還是會取得可觀的收益。中國自從改革開放以來平均的GDP已經(jīng)超過了日本的增長率。在可預見的5-10年內(nèi)中國的GDP將會超過日本和德國。在大概20-25年時間會超過美國成為全球最大的經(jīng)濟體。在這期間會產(chǎn)生很多大的公司成為世界500強。感覺到中國這一大國重新崛起所帶來的資產(chǎn)收益。
在08年雖然國家宏觀調控對股市會有影響，但從長期不會改變。所以我的觀點就是只要堅持價值投資的理念一定會通過經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大收益。這是我對股市的一點看法。至于樓市我則并不太看好。
第一樓市最大的特點是最終要滿足人民居住，如果房價大大超過人的居住需求的時候勢必會形成泡沫，最終將會導致樓市面臨崩盤的局面。
第二作為一個國家一個負責任的政府，肯定會考慮人民的居住。所以最近總理在新加坡講話中提出很明顯的觀點，第一是加大廉租房的建設；第二就是經(jīng)濟適用房。因為中國人講究的是衣食住行，安居樂業(yè)。如果住的地方都沒有解決社會還是和諧社會嗎？所以我的觀點就是大家如果有時間有一定的余錢，就可以適當?shù)耐顿Y資本市場。畢竟樓市還有一個特點是變性太快。
[劉曉煒]因為我們說了隨著地段的稀缺肯定是上漲的過程，和經(jīng)濟上漲是同一個趨勢還不是同一個頻率。
現(xiàn)在我們對樓市的判斷基本是這樣的，很多網(wǎng)友沒有打過交道，今年4、5月份的時候又說怎么買，我說明年12月份房價漲到5千，第一個剔除別墅，第二個剔除商用房。我們說的是中高檔的房子，在你這個階層合宜的房子。3500地段比較合適，在二環(huán)以內(nèi)可以買到�；蛘�4000-4500。我說今年買到五千明年到六千。但是這個東西對明年來說這個價格漲多少，我覺得樓市的拐點在明年10月份，9月28號以后人民銀行下達了進一步強調121文件和國9條規(guī)定。就是緞住房貸款的條款提高了。為什么對樓市影響大，還有一些變壓期這些變壓期是比較有效果的。預計這個拐點會提前，第一個從本地來說，現(xiàn)在開盤的房子分享了成本調整一些利好，同時也消化了成本上漲的因素，比如說現(xiàn)在開盤的房子大量是去年或者是說今年年初上漲之前的。
第二個建材是從今年3月份以后陸陸續(xù)續(xù)漲的。
第三個工資也是今年漲的。
那么明年的話，就是成本漲了，但是人們的心理上面再接受一個6500的住宅價格就不會那么踴躍。為什么？他和收入的增長有關系。第二個要買房子的會選擇一些自己能力范圍內(nèi)的。這是心理因素，就像這兩年股市交易清淡的話就是心理因素。開發(fā)商也不會預期。但是總體來說房價會漲，明年的漲幅會略小于今年。今年的漲幅是近幾年最大的。如果明年再漲23.3很多人會承受不住。如果房價再漲，經(jīng)濟適用房和廉租房不提高，就不行。政府要做的是每個家庭要有居住房子。如果你要買有1萬的那是你愿意買有花園的�，F(xiàn)在只有一刀切，對所有的房子都控制70%的住宅面積低于90平米。隨著廉租房、經(jīng)濟適用房的增多，真正的中高檔住宅會達到平衡，那個價格會再往上漲，這個過程會有不確定因素，因為政策推到什么時候推出，那個時候真正的商品住宅價格他的價值才會體現(xiàn)，那個時候才是投資樓市的最好時期。這是我的觀點。
[劉曉煒]第三產(chǎn)業(yè)不是所有都好。
[胡焱]我們確確實實看到今天以來政策下了很多文件，很多辦公室的人都討論股票。他們又不懂，這種心態(tài)是不對的，我們要引導他們，樓市很多經(jīng)典的樓盤是可以投資的。
[主持人]感謝大家如約做客0731樓市會客室，在此對諸位的光臨表示熱烈歡迎！接下來的時間里，各位嘉賓將會給我們帶來一場"前所未有"的精彩大討論：2008年，做房東還是做股東。廣大網(wǎng)友可以在線加入討論，通過直播頁面發(fā)表自己的看法。"把握市場脈搏，感受城市心跳"--0731樓市會客室邀您一同思索。
在座的各位都是行家里手，對房地產(chǎn)、股票自然不會陌生，但對整個的市場情況可能還不是很清楚。首先，我們就有請長沙市房產(chǎn)研究中心陳敦旭副主任為我們介紹下當前的房地產(chǎn)市場以及股市的行情，有請陳主任。
[主持人]您是不是覺得在長沙投資，二手房會好一些？
[八陀]還有就是壟斷性的資源類。
[劉曉煒]08年我傾向于投資股票資本市場。剛才陳主任對本地的房產(chǎn)市場做了研究，八陀先生也對股票資本市場做了全面的介紹。我想補充一下。
第一個我先說說樓市。未來我們20年的城市化進程，那么對樓市來說，我們從三個方面看，第一個所處的地理位置；有的是經(jīng)濟性區(qū)域、有的是國際性區(qū)域，不同的區(qū)域造就不同的樓市特點。比如北京、上海是政治中心也是政策最快顯現(xiàn)出調控效果的地方。第二個就是市場發(fā)展的趨勢，國務院公布121文件的時候都說不買，等降一點再買，我認為房價是不會降的，只有漲快漲慢的問題。第三個有洼地效率，陳主任說了在今年1-10月份統(tǒng)計樓房的購買人48.8%是外地人，實際上樓市在洼地效率是有漲的。一個是省會城市，又是區(qū)域性中心。我們前面說土地的供給是有限制的。我們國家有嚴格的耕地建設保障制度，我們國家的土地建設是受到嚴格控制的這也相對的造就了建設用地的供給緊張局面。樓市里面我們結合當前的形勢也有幾個趨勢值得我們廣大投資者注意。第一個就是八陀先生包括陳主任說的，我們國家在地的供給和樓房的供給有一些政策的控制。第一個是土地的供應方式在改變特別是17大前后，因為土地走向公開化、公平化的競爭勢必會造成土地價格上漲造成強者太強，弱者太弱的局面。
我們的土地出讓者希望開發(fā)商都傾向于大的開發(fā)商和大的建筑商投資商。這個東西出發(fā)點是好的，同時也造成了壟斷。比如說我們的濱江三角洲92個億拍下來，造成周邊的房價跟風性的上漲。我想我們投資者只要關注周邊2公里以內(nèi)的，從去年年底到今年它的漲幅應該大于一般周邊樓房的漲幅。但數(shù)據(jù)我們拿不出。這種漲就是非理性的上漲其中一個因素就是跟風。
我們現(xiàn)在也看到國土資源部也出臺了新的政策，就是對土地的出讓方式做出了限制。資本市場說有醫(yī)藥板塊、房地產(chǎn)板塊。漲的比較火的就是房地產(chǎn)板塊。土地是再生資源，讓上市公司擁有和儲備大量的建設用地造成后續(xù)對資本回報率的期望值或者有一個想象空間和題材。這里面形成壟斷實際上達不到博弈的平衡。中小開發(fā)商是弱一些，但是在市場博弈中會造成平衡�，F(xiàn)在如果在資本上是良性循環(huán)在消費市場是惡性循環(huán)。越是有實力的開發(fā)商越是不在意地價。地價越高，房價也就越高；如果把利潤空間看成固定數(shù)，地價抬高無非是把房產(chǎn)的成本抬高，對他來說他控制了房價。所以現(xiàn)在這個價格走到這個形勢，我們也不能預計房價會跌，只能說明年的房價會比今年溫和。
雖然湖南特別是長沙的房價在過往的幾年無論是中部五六個省會城市比較偏低，在全國的省會城市中相比是比較偏低的，但是比較溫和。但在07年房價的漲幅價格在比較高位。這個將從兩個方面能衡量出市場健康與否。
第一租房。
第二房價在拉大。因為民眾的心理是買漲不買跌。從年初的3200-3400到現(xiàn)在的5000多。如果是年初的3000多了預計銷售價，他的土地出讓成本是固定的，最大收益的則是今年開盤的。今年漲的房價，如果用投資來說他把購房人未來的投資空間已經(jīng)封殺了。所以我說不是過于強調樓市的投資。
第三，隨著人民幣升值，隨著經(jīng)濟的宏觀調控，總是有一個周期的，這是自然規(guī)律。不會一路高歌，確實來說中國改革開放30年以來，咱們要清醒的看到經(jīng)濟一定是有周期的，無非是長短問題，這是我們投資樓市的廣大朋友們要分析的。
還有一點就是咱們土地供應政策，國家對17大以后基本住房保障的政策包括未來推出的經(jīng)濟適用房，長沙已經(jīng)把經(jīng)濟適用房的交易做了一定調整。隨著群體的改善，樓市的需求不會像以前那么火。未來如果是自住的房屋可能漲幅會受到收入和銷售比的影響，那做投資的話就是轉手給自住的人也就是二手房市場。第二就是做房東以后給租房的人。二手房和租房市場火熱，這是我對08年樓市我個人的判斷。
為什么說資本市場？第一人民幣的升值，隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展在經(jīng)濟起飛期，盡管人民幣的升值，國家經(jīng)過了兩年甚至兩年多的抉擇和判斷，但是趨勢不可更改。其實我們覺得人民幣堅挺是利大還是弊大，隨著我們經(jīng)濟發(fā)展的需要已經(jīng)做了一定升值。隨著經(jīng)濟的發(fā)展升值空間還應該有。
第二個和樓市一樣，也是城市化影響經(jīng)濟發(fā)展。
第三個股市，如果廣大朋友投資資本市場。它也會有周期，或者周期更加頻繁。你看我們的投資心態(tài)和理念。如果堅持價值投資長期來看中國未來或者說資本市場走強的可能是毫無意義的。如果用正確的投資無非在資本市場動蕩的時候損失的是利潤部分，今年進入股市的占咱們說虧的一部分，如果是今年以前我覺得他們減少的是利潤部分。比如利潤減少一個30%、40%。所以對明年資本市場的投入也和進入時機有關，特別是昨天有掉到5000點一下。如果堅持價值投資的方面，如果掏到一些基本面或者說經(jīng)營面或者說治理結構。還有一個價值超跌的股票，我想在08年在資本市場投資收益率達到樓市。當然我們不否定樓市的投資。
如果投資樓市第一是面臨樓市的漲幅，還有是國家對加以稅費的負擔，我想08年從這兩個方面會有收益不如資本市場。這就是我的觀點。
[主持人]如果投資股市，你推薦一下投資什么股市比較好。
[陳敦旭]我們可以從幾個趨勢看，剛才我們劉總和胡總還有八陀先生也講了一下，他們的觀點我也很贊同。首先從宏觀方面看，也做了一些研究，2008年一個是GDP會繼續(xù)維持9%的增長，人民幣也會升值，第二個消費價格CPI也會有一定增長。第三個銀行貸款利率也會有一定上升。第四個存款利益稅也有下調的空間。
國家房地產(chǎn)的政策也會進一步下，尤其是廉租房和經(jīng)濟適用房解決中低收入者住房問題會相繼出臺。目前有十個城市在進行試點，這也預計2008年物業(yè)稅也可能上升。受國條影響，中低消費會成為市場的熱點。另外海外資金對長沙房地產(chǎn)的影響，現(xiàn)在我們正在做這個方面的影響，對長沙影響多大還在研究中，這也是08年的熱點。
還有一個方面，長沙受到城市化的發(fā)展需求會進一步旺盛，價格也會有一定程度的上漲，但是我們認為上漲的幅度將會大大降低，這是從長沙樓市看。股市的趨勢估計有這樣幾個方面，一個就是2008年股指期貨會推出。還有創(chuàng)業(yè)板有可能在08年啟動。還有就是股市還是改不掉融資。07年到目前為止，新發(fā)型股票有100多支。還有受到了全流通的影響。這個對股市的影響也是比較大的。中國的A股和B股有可能合并了，A股和B股合并對兩個市場都有股票的價值會有影響。還有資金面，所以08年股市可能會進入調整期，我建議股民在投資的時候要考慮實際情況，選擇投資。比如在2005年進入的998點，就是天天睡覺都可以賺錢，如果現(xiàn)在進入，后事就難以預測，如果不考慮太多因素，我覺得做房東可能比做股東在08年可能要好一些。
[劉曉煒]從長期來看，我贊成胡總這個觀點，如果對資本市場不了解、選股的能力比較弱、沒有投資經(jīng)驗、投資歷練有待于進一步完善和加強或者對資本市場投資經(jīng)驗包括技巧要提高的這些人就建議不要投資證券市場。我個人傾向于投資資本市場，如果對樓市對資本市場都有一定的了解，那么我傾向于投資資本市場。
[胡焱] 澤西城項目是由湖南中順置業(yè)有限公司投資，湖南盛大投資有限公司開發(fā)，由中國航空工業(yè)第三設計研究院規(guī)劃設計、深圳中航物業(yè)擔當物業(yè)顧問，以居住價值、生活品質和社區(qū)文化三大主軸為核心，切切實實地為住戶營造和諧幸福的國際友好生活。地處核心區(qū)，往東，是市政府重點規(guī)劃的觀沙嶺商圈、濱江新城、湘江沿岸風光帶，距離二橋只有700米，出入市區(qū)只要數(shù)分鐘的車程；且沿岳麓大道通往麓谷高新區(qū)十分便捷；往南，是教育、醫(yī)療和商業(yè)各項配套成熟的桐梓坡商圈；往北，是八方生態(tài)公園和龍泊灣政府重點規(guī)劃項目。
澤西城采用半圍合庭院式布局，項目上部，是流水廣場、庭前宅間，各式庭院小景讓人感受到生活的祥和與清逸；項目下部，近九千平方米的商業(yè)，讓購物、餐飲、娛樂、休閑，更輕松、閑逸。無論上下，澤西城都散發(fā)出幽雅從容的生活氣息，流露出高尚健康的人文氣質。配上一房至四房的多樣戶型、120～140㎡的主流三房區(qū)間和長沙少有的一梯一戶板式建筑，南北通透、層層贈送花園，優(yōu)越性決定了其高尚的生活品質。
包括我們旁邊的新華社，他在這邊是只有辦公的，他是強烈要求在我們這里一次性拿幾十套房子。如果劉總找我要房，我肯定會留一套的。
[胡焱]二手房是消費者的觀點，還有就是政策的引導，中國的很多東西還是受政策的影響。如果在二手房做一個正確的影響還是有很好的市場。我們也知道水漲船高，二手房的市場好了，一手房也有好了。還是呼吁政府給予引導，因為國際上這樣做還是有一定的影響。
[主持人]現(xiàn)在很多年輕人一入市就把心思放在股市上，上班下班都在看，這樣會不會花費很大的經(jīng)歷？
[劉曉煒]不管是證監(jiān)會的要求還是客觀規(guī)律，我們的銀行業(yè)職業(yè)規(guī)范來說是不宜說的股票。要么就是黑嘴了。隨著今天公布稅收調整政策的公布稿，銀行它的稅收應該在明年會有比較大的優(yōu)惠，原來銀行金融行業(yè)的所得稅比較高，高于一般企業(yè)。
第二個中國經(jīng)濟發(fā)展銀行是資本市場是主要力量之一，他的收益會高。還有就是有關的行業(yè)，比如說咱們了解的中級行業(yè)，我們看到有些上市公司，為什么轉型做上市公司，他們股東說我就判斷中國未來100年的經(jīng)濟發(fā)展會做建設，所以我想做建設的供應者。
第三個一個長青樹就是和第三產(chǎn)業(yè)不管，在這個板塊里面，包括鋼鐵板塊包括咱們說的這些板塊我們優(yōu)質的行業(yè)，優(yōu)質的企業(yè)。第三個還是有一個投資的理念和價值投資的觀念。短線也能做，但是我不推薦大家做，第一投資心態(tài)重，第二心態(tài)不穩(wěn)定。國外對散戶比較少，中國也面臨這樣的問題，美國的散戶怎么怎么樣，中國也是。真正的戶均持股量比較少，國外就是私募基金，中國現(xiàn)在如果散戶太多就容易跟風，容易讓資本市場大戶吃到散戶。我想在投資股市方面大家一定要慎重。
[劉曉煒]不管是證監(jiān)會的要求還是客觀規(guī)律，我們的銀行業(yè)職業(yè)規(guī)范來說是不宜說的股票。要么就是黑嘴了。隨著今天公布稅收調整政策的公布稿，銀行它的稅收應該在明年會有比較大的優(yōu)惠，原來銀行金融行業(yè)的所得稅比較高，高于一般企業(yè)。
第二個中國經(jīng)濟發(fā)展銀行是資本市場是主要力量之一，他的收益會高。還有就是有關的行業(yè)，比如說咱們了解的中級行業(yè)，我們看到有些上市公司，為什么轉型做上市公司，他們股東說我就判斷中國未來100年的經(jīng)濟發(fā)展會做建設，所以我想做建設的供應者。
第三個一個長青樹就是和第三產(chǎn)業(yè)不管，在這個板塊里面，包括鋼鐵板塊包括咱們說的這些板塊我們優(yōu)質的行業(yè)，優(yōu)質的企業(yè)。第三個還是有一個投資的理念和價值投資的觀念。短線也能做，但是我不推薦大家做，第一投資心態(tài)重，第二心態(tài)不穩(wěn)定。國外對散戶比較少，中國也面臨這樣的問題，美國的散戶怎么怎么樣，中國也是。真正的戶均持股量比較少，國外就是私募基金，中國現(xiàn)在如果散戶太多就容易跟風，容易讓資本市場大戶吃到散戶。我想在投資股市方面大家一定要慎重。
[胡焱]我覺得炒股一定要看政策，其實也是行業(yè)相關的，我們中國和其他國家不一樣。中國有六大資助行業(yè)，美國三大資助行業(yè)。2000年汽車成為中國的資助行業(yè)，為什么中國汽車行業(yè)走出了波瀾壯闊的行情，就是因為國家行情把汽車變成了資助行業(yè)。我們房地產(chǎn)和汽車都有很大的概念，當時在2000年之前，當時他的樓盤和車庫都有配的比例，當時只要有本事可以把車庫的指標改成樓房就會發(fā)財。車位配的比較好的就有增長，因為中國的股市是炒股，汽車行業(yè)就是那一段時間因為政策的引導。那段時間波瀾壯闊也概念，現(xiàn)在汽車行業(yè)這個樣子就不好評論了。
關于政策對房地產(chǎn)的改變，特別是十七大以后，96年房地產(chǎn)是資助行業(yè)，政府在不斷學習國外的先進經(jīng)驗。我們應該還看到，政府有一些是不成熟的，包括今年出臺了一個文件，第二天就取消。我們的政府還有一些不成熟的地方，我們也看到越調越漲，北京是政策出臺的地方越怎么調，北京的房子就幾乎沒有調過，中國針對上海做過一些政策，上海的調整也是數(shù)據(jù)的變化。看房價的漲幅就看中心的城市，如果中心沒有房子賣了，把周邊的投資過來肯定是降的。十七大以后房地產(chǎn)資助地方是很明顯的，但是要持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。政府職能也轉變了政府不再管價格，但是變?yōu)槊裆�。這也是符合胡錦濤提出的和諧社會。
我們可以看一下08年，我們不可能說07年地價漲的快，明年就會有趨緩。我們看到最簡單的道理，08年的地價會不會有很大的跌幅，比方說07年地價增長快，但是可以看到，在08年還是地價決定的。如果07年的地價不創(chuàng)新高，08年地價還是創(chuàng)造新高，08年房價還是會漲。中國有這么多億人口，要力保18億畝土地。大家可以看一下，在我們06年到2010年要確保18億畝的土地，要減少2000億工地用地。我們在新的十五計劃，這個用地就只能減少2700億畝，我們想象這個地價。按照國家新出臺的政策，再加上我們的城市化，加上改善條件的居住，加上人民幣的增殖。再加上08年的奧運概念，北京的房價為什么一直在漲，有一個本身的需求，還有奧運概念。我的建議還是08年投資樓市比投資股市穩(wěn)健一些。這是實實在在看得見的。
[胡焱]謝謝陳主任，我補充兩點。
第一點我們在06年底預測中國要超過德國成為GDP第三，但是我們07年統(tǒng)計我們可能超不過，因為人民幣對美元升值了，但是歐元也對美元升值。07年經(jīng)濟增長速度比德國高，但是沒有想到歐元升值比人民幣升值快。在今年年底德國排第三，中國排第四，但是差距拉小了。所以明年的整個基本面樓市和股市都好。
我們在投資樓市還是股市一定要跟著政策走。剛才陳主任說的很含蓄，如果你是投資客，在樓市里面政府就是股東政府是拿他的土地，所以的地都是政府的，為什么96年政府把房地產(chǎn)作為資助行業(yè)，因為房地產(chǎn)這個行業(yè)里面最大的股東是政府，如果你投資房地產(chǎn)就是和政府做股東。在股市就是政府搭一個臺，收一些稅，所以你是和政府一起做股東還是在政府搭的臺上面唱戲。但是政府肯定不希望暴利，我們是民生，要考慮和諧社會。所以穩(wěn)健的投資者來和我們做精品的投資者。我是這樣的建議。
[主持人]您贊成不贊成廣大投資者投資你們的樓盤，給大家做一下推薦。
[主持人]現(xiàn)在在座的來賓大部分都是贊同股市，房市可謂孤軍奮斗啊，胡總你不會也贊成做股東吧？
[主持人]八陀先生，如果我有一定資金股票能給我們指點一下嗎？您不是銀行界的人應該可以放肆的說。
[陳敦旭]2007中國股市可以說延續(xù)2006年的神話，上升指數(shù)一路飆升，創(chuàng)中國股市18年的歷史新高。中國股市成為全球增長率最快、最高的股市之一。同時我們國家的樓市也不甘示弱，樓市價格一浪接一浪的推高，各大城市房價都創(chuàng)造了歷史新高，中國樓市價格同比增長5%以上。而且增幅也不斷提高，所以說樓市越來越火。從目前現(xiàn)狀看，樓市和股市它的現(xiàn)狀發(fā)展怎么樣？一個方面人民幣升值這一塊，可以說今年自從2005年人民幣匯率改革以來，人民幣加速升值，預計3到5年人民幣兌換美元每年會以3%-5%的升值。目前我們國家的樓市和股市，2007年量化在2500-3000美元之間。
第三個方面是加息，在2007年如央行已經(jīng)9次提高轉變基因率，5次加息。這在中國也是最頻繁的宏觀時段。
第四個方面房價也進入了快車道。長沙在長株潭城市群的發(fā)展下，長沙經(jīng)濟發(fā)展前景看好，目前長沙的人均可支配收入位于全國14位，是中低城市率先達到萬元收入的城市。在和同等城市的對比中長沙的人均可支配收入具有明顯的優(yōu)勢。與收入高高在上形成鮮明對比的就是房價，2007年7-10月份，長沙房價均價用3487元/平方米。這是10月份以來長沙第一次擺脫了倒數(shù)第一的位置。
第五個方面，外地購房者接近一半。根據(jù)我們對2006、2007年上半年來長購房者進行研究顯示。外地購房者已經(jīng)達到整個購房者的48.8%。
第六個方面，長株潭位于京珠高速地段，區(qū)位優(yōu)勢非常明顯。隨著長株潭城市得到中央的肯定和支持，長株潭城市群的美好前景為房地產(chǎn)發(fā)展提供了廣闊的空間。
剛才我講的是關于樓市一些發(fā)展的現(xiàn)狀。2007年的股市發(fā)展也可謂熱火朝天。它的特點表現(xiàn)在這么幾個方面。
一是全民炒股時代到來。2007年3月5日，吳景濂提出全民炒股已經(jīng)成為人民討論的熱門話題。許多數(shù)字表明，股市逐步向機構為主，并且以個人投資者或者散戶為主的也即將入市，成為中國股市的推動力量。截至2007年8月底，個人股票幾乎超過1.87億戶，代表至少有3億公民在購買股票，這個數(shù)字相當于美國整個公民的總數(shù)。
第二個特征，中國股市政策依舊明顯。2007年5月30日，財政部決定調整股票交易印花稅稅率，由千分之一，調整為千分之三。當前滬深指數(shù)暴跌2.5%。2007年國內(nèi)部分證券報紛紛刊登理解印花稅政策的文章，理性預測未來市場走向。管理層下調印花稅，出發(fā)點是抑制過份投機，然而階段性市場調整并沒有改變牛市的基本面。2007年10月18日，中國證監(jiān)會副主席表示正在研究A股和H股互換問題。這也引發(fā)了股民對兩地股票接軌的預期，這些預期都影響了中國股市的波動。
第三個方面，股權分置已經(jīng)基本完成。股市即將迎來全流通時代。從2005年5月，證監(jiān)會正式起動股權分置改革以來，也就是說中國股市逐步進入繁榮期，就目前來看，減持所帶來的沖擊更多是心理層面，事實已經(jīng)證明不會帶來嚴重影響。
第四個方面權證也助長了股票市場，從2005年8月，我國正式推出權證市場以來，成為了恢復市場信心的現(xiàn)行軍，股改中推出的權證具有催化股票價值的提升。權證推出來以后發(fā)展比較迅猛，更加活躍了中國的資本市場。
第五個方面，2008年股票投資上報。這是國資委在2007年11月2日推出來的。很多企業(yè)利潤都是來自資本市場投資。所以管理央企炒股估計地方國資委可以出臺類似的措施，這也是加強股市規(guī)范運作的一大措施。
在基金市場方面，基金公司規(guī)模避免盲目擴張。從07年11月4日，關于進一步做好基金市場管理問題，部分基金還暫停了并合業(yè)務。今年以來藍籌泡沫的始作俑者就是基金。這樣的調控措施聲勢不大，但是效果還是明顯，最近又有幾家基金公司取消了計劃。
這就是我們國家長沙樓市和股市的基本特征。
[主持人]我們各位嘉賓的意思非常明確，樓市有樓市的好處，股市有股市的好處，只是用什么心態(tài)投資。好象我們這些嘉賓做什么行業(yè)就說什么行業(yè)好一些，我們可以預計08年的樓市和股市應該都可以，既然這樣我們就請嘉賓來預測一些未來08年的樓市和股市的走勢，我們08年的房價是跌是停還是繼續(xù)上漲，股市在08年有什么大的變動。如果網(wǎng)民投資的話有什么建議，如果樓市，購房什么樣的房子，什么地段。我請嘉賓來給我們談談。
[主持人]幾位嘉賓分別從不同的角度給我們透露的未來市場信息，會讓我們廣大的投資者有了一個清醒的認識。這里有一個網(wǎng)友的疑問，他說，政府出臺了很多針對房市和股市的“防暑降溫”政策，但是，股市一受政策打壓便急轉直下大跌，但房價卻并不見下降。中國股市和房市都是政策市，為什么政策效果卻大相徑庭呢？這個問題還是請陳主任回答下吧？
[周阿禮]誠如各位嘉賓所言，當股東有當股東的好，而做房東則有做房東的樂趣。從理財?shù)慕嵌确治觯鶕?jù)自己的理財目標，選擇最適合的產(chǎn)品，才能形成最佳的理財方案。2008年究竟是做房東好還是做股東好，現(xiàn)在我們還不得而知，雜然紛呈的論辯背后，既有不同社會群體的利害關系，也有純粹的見仁見智。希望今天嘉賓的建議能夠幫到大家，同時也希望手上有資金的一些投資者能夠作出明智的選擇。
在此讓我們祝愿，所有的市民都能夠"居者有其屋"，共享和諧盛世。今天的0731樓市會客室到此結束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見。
有請各位嘉賓在我們的風云人物榜上留下自己的墨寶，有請……
[八陀]最初我也是這樣時刻擔心、關注自己買的股票，但隨著股齡的增長心態(tài)也調整了許多，其實做長線股票投資也并不需要時時刻刻的關注的。我還是希望大家把投資理念轉變，不要看中股價波動的收益。
[胡焱]我們的項目是中共集團我們下述的房產(chǎn)公司，盛大投資有限公司。這個項目緊挨著市政府，我們這個項目總共是700多套房，他是17層，1樓是架空的，每兩戶也一個公用的花園，景觀、位置好，而且周邊居住環(huán)境好，也就是說不管是居住還是投資都是精品樓盤�？梢哉f是很穩(wěn)定的投資產(chǎn)品。我們可以看到前天，上周我們開盤了平均價是5000塊，大家都知道長沙的樓市是整個國家的最低的，而岳麓區(qū)也是長沙最低的。岳麓區(qū)也是最適合居住的區(qū)委，岳麓區(qū)的價格也是在漲，岳麓區(qū)4000以下的樓盤已經(jīng)很少了，我們這個樓盤是作為代理公司香港中原地產(chǎn)公司，中原也是全國第一的銷售代理公司，這個樓盤是中原在湖南開盤的第一個樓盤。不管是盛大還是中原，在產(chǎn)品的地位和物業(yè)，都是給了消費者最好的。我建議大家有時間看一下。
[胡焱]我有一個案例，我有一個朋友準備了錢結婚，他把錢拿出來投資股市獲利很好，賺了一筆。他今年就把錢拿出來買新房，他在股市賺了錢，還是買了房。但是買的房子又遠又不好，他感慨在股市賺了錢，還是把還給了樓市。股市和樓市都是最能夠分享國家經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)品。
現(xiàn)在說泡沫，在國際上在任何一個經(jīng)濟破滅的時候遭殃的股市樓市是一體的。絕對沒有說哪一個國家樓市漲股市跌。同樣股市樓市都是一體的。比如有些政策的影響，特別是在中國比較明顯，在中國可以看到政策覺得股市要打壓一下，很明顯的從數(shù)據(jù)上看到股市的資金到樓市去了，我們政府對樓市打壓的時候，樓市的大部分資金還是活躍到股市。投資的錢還是在這里。
不管你投資樓市還是股市都是和中國經(jīng)濟一起的。我們的八陀先生和劉總都說了看中中國經(jīng)濟發(fā)展，只要你看中中國的經(jīng)濟發(fā)展，不管是樓市和股市都是不錯的。我想說的第三點就是劉總說的，你炒股的時候，不是說你投資所有的股票都賺錢，八陀先生肯定是資深人士，我是96年開始炒股，我看到中國好的行情，這兩個方面我都經(jīng)歷了，97年的高潮，98年底割肉，我買了房子。2000年底還是跌。我2003年又出來，我是買了商鋪。好的股票炒的人太多了，從這種角度來說。像我們一線的樓市是漲多漲少的問題。也就是說像這樣的省會城市我們肯定的說，好的地段是看得到的，只有那么多。這些才是真正的好股。
這三個觀點就是和投資者的觀點。你作為一個穩(wěn)健的投資者你到股市還不如到樓市，你選擇績優(yōu)股可以穩(wěn)定中國的經(jīng)濟增長。我覺得股市賺大錢的機會比樓市多。我覺得明年08年投資樓市還是股市，首先這兩個行業(yè)都是對的，如果你是穩(wěn)健的投資者，你可以到樓市，如果要獲得大量的利益，就到股市。
這就是我的幾個建議。謝謝各位。
[主持人]剛才陳主任介紹的是房市、股市的現(xiàn)狀。大家都知道當股東，收益率相對高些，但風險也要高不少；做房東，收益較穩(wěn)定，資產(chǎn)價格的波動較小，但資產(chǎn)的流動性較差，目前又面臨著宏觀調控的壓力。究竟該如何選擇，的確是一個棘手的問題。今天我們就想聽聽在座的各位嘉賓的觀點，2008年，究竟是做房東好還是做股東好？
首先我們就請我們樓市論壇的忠實FANS八陀先生先談一下，有請八陀先生。
[主持人]您是不是覺得我們長沙房地產(chǎn)市場存在泡沫？
[胡焱]其實我們大家看了一下，最近我們看印度的房價可以看到一些。它的房價已經(jīng)排在全球第二，僅次于倫敦。已經(jīng)達到20000元每平方米。還有越南，我們看到全球離我們很近的地方。除了美國，主要是他的金融的影響，全球的房價基本上都在增長。
劉總剛剛也說，投資樓市最大的弱點就是變現(xiàn)慢，最主要的原因是中國的二手房不是很發(fā)達。在國際上，包括美國歐洲，他們的一手房和二手房完全是不一樣的。在美國他的一手房只占18%，二手房是82%�？赡芪覀儊喼拮钪饕南残聟捙f。這不但是中國的，包括在亞洲。為什么越南這些房價高。他受中國市場房價的影響，在中國是很嚴重的。在國外都沒有的。
還有一個數(shù)據(jù)跟大家分享一下，平均住宅的使用壽命，英國有100多年，法國105年。法國的住房使用105年。德國是60多年，但是在亞洲30年左右，在亞洲的房子使用壽命30年左右。我覺得我們要改變這樣的消費觀點。我覺得政府要引導交易觀點，引導二手房，只有二手房交易好了，變現(xiàn)會有很大的改變。但是我想說明一下，我補充一下的就是，作為二手房就是變現(xiàn)再慢，變現(xiàn)慢是因為你不希望割肉出去。如果50萬買的40萬賣出去絕對有人買，為什么房價漲，是因為地價在漲，所以你的房子也是漲的。
但是在股市的變現(xiàn)性真的快，我97年買的11塊買的5塊錢全部拋了。的確很快，如果你要割肉你的房子也是很快可以變現(xiàn)�，F(xiàn)在二手房的數(shù)據(jù)已經(jīng)在增長，現(xiàn)在年輕人的觀點已經(jīng)好了很多，很多美國朋友說你們中國比美國還要開放。我覺得以后最重要的是二手房，我覺得中國的樓市和股市還是可以�？茨阕约旱男膽B(tài)。
[八陀]這個東西只是個人的看法，不一定會對，一般不會說某某股票。我建議廣大中小投資者不要去做短線，不要想在股票波動中賺錢，這個東西可能段時間會享受到一定收益，但長期最后結果多半都是輸，一定要堅持價格投資做長線。如果選股可以考慮一個方向，第一我也同意劉總說的就是金融房產(chǎn)。第二個就是消費，作為一個國家經(jīng)濟發(fā)展，人民收入提高，消費必然是上漲，但是這個消費不是所有的消費。
[陳敦旭]如果是股東就會有波動，而樓市沒有影響，我主要從五個分析談一談。
一個方面是國家發(fā)展股票市場和樓市他的目的是不一樣的。國家發(fā)展樓市目前很明確解決居民的居住問題，所以民生問題是重要的，尤其是24號文件和十七大，都把住房問題作為民生問題。所以我們講，政府把樓市定位在解決居住問題，而股市是一種融資的市場，資本市場，所以政府主要是為了解決企業(yè)在資金塊的問題，所以培育和發(fā)展股市主要是解決資金問題。所以國家在發(fā)展市場目的是不一樣的。
第二個方面是樓市和股市它的產(chǎn)品，一個是房地產(chǎn)和股票價格的構成不一樣，樓市的價格構成包括了劉總和胡總講的土地，地價是一塊，另外成本，資金成本各種稅費，還有一些其他環(huán)節(jié)的費用。這是房地產(chǎn)價格構成。那么股市的價格構成基本上都是市場詢價機制，他的價格構成主要是股民他心目中的改革與它的企業(yè)價值關聯(lián)度不是很大。他的股票價格的確定主要是由于市場股民的心理價格影響比較大。
第三個方面從投資房地產(chǎn)和股票啟動資金不一樣，從量度看，投資房地產(chǎn)資金量一般比較大，少則十幾萬，首付30%。而股票就不一樣，幾百塊錢就可以進入市場。所以剛才看量不一樣，就很可以導致投資者的跟風行為，投資樓市一個是資金量大，大部分人不會投資這個，快速的進入房地產(chǎn)市場，而股市不一樣，一般的中國老百姓都可以進入股市。所以中國的散戶非常多，和西方發(fā)達國家比，我們的散戶數(shù)量是非常多的。
第四個是投資房地產(chǎn)我們都是看得見摸得著，我們可以自己住也可以出租，甚至放在這里等著升值。而股票看不見摸不著，但是可以短時間創(chuàng)造收益，但是也是高風險的。
第五個是樓市和股市出現(xiàn)泡沫這兩個對國家經(jīng)濟的影響不一樣，房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫，整個國民經(jīng)濟都會受到振蕩，股市如果產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟，那么股市對整個股民經(jīng)濟的影響不會太大，為什么國家在調整經(jīng)濟運作都會從五個方面考慮，尤其要保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，過高的時候我們要防止泡沫越來越大，處于低潮的時候國家也會不讓他崩盤。股民常講的是中國沒有破產(chǎn)的股票，一個公司沒有了可以給其他公司。我們國家在調控方面為什么政策一出臺調控就非常大。
我大概從五個方面談了一下我的個人觀點。
[主持人]各位嘉賓、廣大網(wǎng)友朋友上午好！我是長沙房地產(chǎn)信息網(wǎng)、《長沙樓市》記者周阿禮，很高興今天能和各位相聚在我們第三期0731樓市會客室。
我們本期0731樓市會客室的主題是：2008年，做房東還是做股東。大家都知道，2007年上半年的投資市場上，最熱的莫過于樓市和股市了。房市一片紅火，股市牛氣沖天，讓那些投資客們嘗到了不少甜頭。然而2007年的最后一段時間，房市、股市似乎都不樂觀，未來趨勢"險象環(huán)生"。在未知的2008，擁有一定資金的投資者們選擇當股東還是房東就成了一個非�，F(xiàn)實的問題。
為了讓廣大市民朋友更加清醒了解房市股市的發(fā)展趨勢，理性投資，我們今天邀請到了銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的精英，以及業(yè)內(nèi)研究專家，另外還有我們的熱心網(wǎng)友和股民，做客我們0731樓市會客室和我們一起共同辨析2008年究竟是怎樣的投資趨勢。
首先請允許我給大家介紹一下在座的嘉賓，他們是：
長沙市房產(chǎn)研究中心陳敦旭副主任
中信銀行長沙分行個人信貸業(yè)務中心劉曉煒總經(jīng)理
中順置業(yè)胡焱副總經(jīng)理
另外一位是0731樓市論壇的熱心網(wǎng)友，同時也是資深股民八陀
