[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎大家收看由0731房產(chǎn)網(wǎng)、0731地產(chǎn)研究院、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731地產(chǎn)研究院微沙龍》訪談。
今年一季度下行壓力非常明顯，GDP增速下落到7.0%。經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)下行，導(dǎo)致政府和企業(yè)層面的壓力沉重，而此時(shí)此刻的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也不可避免的跟著進(jìn)行調(diào)整。央行半年內(nèi)三度降息、公積金調(diào)整新政的逐步鋪開……
[主持人]多項(xiàng)調(diào)控決策表明政府提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，也逐漸融化購房觀望者心中的“堅(jiān)冰”。在市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，成交回升的背景下，長(zhǎng)沙又獲批創(chuàng)建國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點(diǎn)城市，這些利好對(duì)后市究竟會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展的增長(zhǎng)極和爆發(fā)點(diǎn)在什么地方？本期微沙龍我們邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會(huì)所，聚焦近期政策熱點(diǎn)，共同探討長(zhǎng)沙樓市發(fā)展近況。
[主持人]他們是：
中南大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究中心副主任、住宅產(chǎn)業(yè)化領(lǐng)域研究專家 傅沂
金鴻宇國際商業(yè)廣場(chǎng)營銷總監(jiān) 金晶
湖南信遠(yuǎn)智邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售部長(zhǎng) 何少京
三一快而居產(chǎn)品經(jīng)理 方藝平
0731地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng) 黃拓夫
歡迎各位嘉賓的到來。
[主持人]數(shù)據(jù)顯示，4-5月長(zhǎng)沙樓市成交回升明顯，價(jià)格也有所復(fù)蘇，請(qǐng)各位介紹一下自身項(xiàng)目具體銷售情況，先請(qǐng)0731地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)黃拓夫發(fā)布一下權(quán)威數(shù)據(jù)。
[黃拓夫]我先介紹下4-5月份房地產(chǎn)，特別是長(zhǎng)沙樓市綜合的發(fā)展情況。大家知道，從2014年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了深度調(diào)整的階段，這種階段一直持續(xù)到去年10月份左右，然后市場(chǎng)開始出現(xiàn)一波反彈。一直到今年到2、3月份春節(jié)期間，成交量和成交價(jià)格都是比較低迷的。
[黃拓夫]那么，到4、5月份銀四金五才有恢復(fù)超越去年同期水平的增長(zhǎng)。各位嘉賓手上有一份資料，5月份全國百城新建住宅均環(huán)比由跌轉(zhuǎn)漲，4月底-6月初長(zhǎng)沙樓市內(nèi)六區(qū)新房成交情況，4月開始住宅成交量已經(jīng)開始超越去年同期水平。當(dāng)然，現(xiàn)在的價(jià)格還處在整體宏觀面的低位。而全國20個(gè)主要城市的價(jià)格研究，現(xiàn)在長(zhǎng)沙同比價(jià)格下跌排名在全國第三，下跌的幅度是全國第三，排在前面的是銀川、杭州，下跌幅度將近8%的樣子。
[黃拓夫]我們一直說長(zhǎng)沙是價(jià)格洼地，但實(shí)際情況是洼地房?jī)r(jià)也會(huì)下跌，而且跌得非常厲害，這與需求萎縮，房地產(chǎn)整體結(jié)構(gòu)庫存過高有密切的關(guān)系，這是房地產(chǎn)的成交情況。今天微沙龍來了一線的操盤手們，請(qǐng)大家結(jié)合4月、5月的成交套數(shù)來具體談?wù)劯髯缘母惺馨�，研究�?shù)據(jù)是和市場(chǎng)契合的嗎？先請(qǐng)金總介紹一下項(xiàng)目情況。
[金晶]我們的項(xiàng)目金鴻宇國際商業(yè)廣場(chǎng)處在長(zhǎng)沙一個(gè)非常優(yōu)勢(shì)的地段，整個(gè)雨花區(qū)高橋商圈的正中心。大家知道，高橋是全國排名第三的大型市場(chǎng)，我們的產(chǎn)品比較齊全，從5A級(jí)寫字樓，到公寓，再到純板式住宅，再到商業(yè)街區(qū)，涵蓋的產(chǎn)品系列是比較全的。因?yàn)槲覀兊靥幍牡囟�，再加上產(chǎn)品的配置，所以相對(duì)來說在我們項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)的感受是最直接的。
[金晶]確實(shí)像您數(shù)據(jù)分析的那樣，從今年春節(jié)過后，整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)是在開始慢慢地回升。目前，寫字樓和公寓還沒有對(duì)外發(fā)售，只有商業(yè)和住宅，商業(yè)目前在蓄卡階段，只有住宅是對(duì)外銷售的，昨天一天的交易量就是8套住宅。
[金晶]與前幾年相比，當(dāng)天有8套銷售量確實(shí)不算什么。但是，經(jīng)過2014年到現(xiàn)在的2015年，我們覺得這個(gè)數(shù)據(jù)可以明顯地提升到一個(gè)不斷放量、不斷增長(zhǎng)的過程了。因?yàn)�，在我看來，�?shí)際上很多人并不符合無房戶的要求，慢慢都在轉(zhuǎn)化需求更換，就是更好提升自己生活品質(zhì)的需求型客戶來了。
[金晶]再加上現(xiàn)在的政策放松，二套房沒有60%的首付政策，當(dāng)這些政策松動(dòng)下來以后，這些想更好提升自己生活品質(zhì)的人就會(huì)馬上下手，來更好地提高他的生活品質(zhì)。
[金晶]在商業(yè)方面，我想我更不需要介紹，所在地段就是全國排名第三的市場(chǎng)，長(zhǎng)沙新的大型市場(chǎng)也比較多，北邊也好、南邊也好，都在想重新去打造一個(gè)新型市場(chǎng)。但是，重新打造的話，你要付出的所有配套、成本等等這些都要更換，不過我們項(xiàng)目已經(jīng)處在最核心的商圈了，商業(yè)就在追捧的狀態(tài)中。
[黃拓夫]商業(yè)的活力直接體現(xiàn)在了您的成交面上。
[金晶]對(duì)。
[黃拓夫]何總這邊呢？
[何少京]大家可能對(duì)我們的公司不是很熟悉，信遠(yuǎn)智邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是高管投旗下的一個(gè)全資企業(yè)，之前開發(fā)過金色比華利項(xiàng)目，現(xiàn)在開發(fā)的是金色溪泉灣項(xiàng)目，金色溪泉灣的客戶群針對(duì)的是內(nèi)部工作人員、員工家屬，所以一直沒有向市場(chǎng)開放�，F(xiàn)在，我們二期已經(jīng)向市場(chǎng)開放了，從5月份開始陸續(xù)向市場(chǎng)投入了一些廣告。
[何少京]從銷售反映的幾個(gè)數(shù)據(jù)來看，確實(shí)有回暖的跡象。之前，我們的來電量和來訪量與現(xiàn)在相比，只是現(xiàn)在的25%，也就是說提高了400%的來電量和來訪量記錄，這是很大的數(shù)據(jù)。我們的成交量達(dá)到了之前的170%，提高了70%，這些數(shù)據(jù)可以反映市場(chǎng)回暖的跡象。
[黃拓夫]我想聽聽傅教授的觀點(diǎn)，對(duì)去年到今年的政策變化，以及今年市場(chǎng)的變化，您怎么看？
[傅沂]湘江新區(qū)的政策出臺(tái)以后，對(duì)長(zhǎng)沙樓市的走勢(shì)有了一個(gè)戰(zhàn)略性的觀點(diǎn)。大家知道，長(zhǎng)沙樓市庫存量比較大，短期內(nèi)價(jià)格上升的空間可能性不大。但是，總體上雖然市場(chǎng)不是很景氣，但高端住宅、寫字樓的價(jià)格還是有上升的空間。普通住宅，包括剛性需求的話，價(jià)格在短期內(nèi)很少有上升的空間。所以，要分開來看，不能統(tǒng)一看長(zhǎng)沙樓市的趨勢(shì)。
[黃拓夫]從數(shù)據(jù)來看，2013、2014年有兩個(gè)比較大的飛躍，從人居居住面積指標(biāo)來看，這兩年每年同比增長(zhǎng)、環(huán)比增長(zhǎng)都在50%以上，這說明大量的無房戶購房，會(huì)把整體人均面積提升。綜合長(zhǎng)沙的人口比例來看，我們的剛需釋放是在2016、2017年的樣子，現(xiàn)在的增長(zhǎng)比例還非常低。
[黃拓夫]那么，市場(chǎng)剛性需求釋放完之后，尤其長(zhǎng)沙剛性需求庫存壓力這么大的情況下，市場(chǎng)會(huì)怎么走？這是長(zhǎng)沙樓市面臨的很大的問題，包括現(xiàn)在所說的改善型需求，大戶型、平層、豪宅，這些產(chǎn)品精品是相對(duì)不足的，叫得上的平層豪宅就是沿江分布了幾個(gè)，南邊幾個(gè)，北邊幾個(gè)，金色溪泉灣也可以考慮往平層豪宅發(fā)展。
[何少京]我們的第二期產(chǎn)品就在考慮建平層豪宅，改善性需求有可能是后面的剛性需求，大家都要改善居住品質(zhì)了。
[黃拓夫]是的，我建議開發(fā)商不要在紅海里面搏殺，一定要在藍(lán)海里面找到發(fā)展機(jī)遇。如果只在紅海里面搏殺的話，只會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，這是講的發(fā)展需求。
[主持人]央行降息、公積金新政等一系列調(diào)控的出臺(tái)表明了政府出手干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心，也在一定程度上提振了市場(chǎng)信心。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)政策寬松通道已打開，未來上行可能性大。在國家宏觀政策的調(diào)整下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了哪些變化？能否直接刺激樓市去化？詳情請(qǐng)傅教授談一下。
[傅沂]國家一系列政策對(duì)二套房的改善性需求來說是一個(gè)很大的利好消息。但是，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙樓市而言，實(shí)際影響并不是很大。所以，要通過國家的政策來推動(dòng)長(zhǎng)沙樓市的上揚(yáng)，我覺得可能性不大。
[主持人]現(xiàn)在一二線城市分化十分明顯，您對(duì)這一塊兒又是怎么看的？
[傅沂]一線城市不一樣，一線城市是對(duì)政策的敏感性比較高的，但長(zhǎng)沙城市的結(jié)構(gòu)不一樣，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)相對(duì)來說對(duì)政策的敏感性沒有那么強(qiáng)，這是拉低的一個(gè)主要原因。
[傅沂]包括限購的時(shí)候，長(zhǎng)沙樓市也沒有那么強(qiáng)的敏感性，不管你怎么收怎么放，市場(chǎng)還在那個(gè)地方，政策改變不是主要的原因。
[黃拓夫]在長(zhǎng)沙，政策好的時(shí)候價(jià)格就是這樣，價(jià)格不好的時(shí)候價(jià)格還是這樣，沒有什么起伏。
[何少京]長(zhǎng)沙的量也好，價(jià)也好，比起北上廣深來說有一個(gè)滯后性。2014年上半年開始進(jìn)入低谷的時(shí)候，起價(jià)的時(shí)候還挺得不錯(cuò)，慢慢地有了滯后性。所以，到了下半年就開始顯現(xiàn)出來了。
[主持人]從數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)來說確實(shí)是這樣，長(zhǎng)沙的價(jià)格是比較平穩(wěn)的，穩(wěn)中有跌，不一定是會(huì)馬上上漲。
[傅沂]是的，這是一個(gè)特殊的背景，別的城市能夠炒得起來，長(zhǎng)沙炒不起來。
[金晶]其實(shí)，這是對(duì)長(zhǎng)沙最有利的，平穩(wěn)發(fā)展對(duì)我們是最好的，這樣的話每個(gè)項(xiàng)目在做好自身的產(chǎn)品開發(fā)、自身產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)來做好我們?cè)撟龅氖虑�。我們是開發(fā)商，但我們同樣的不喜歡暴漲暴跌，我們覺得平穩(wěn)是最好的。
[黃拓夫]在股市很好的時(shí)候，你們都去炒股了�，F(xiàn)在，股市振蕩，把資金抽出來，股市只是一夜情，樓市才是一輩子。
[主持人]5月20日，2015全國住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化和綠色生態(tài)城區(qū)規(guī)劃建設(shè)技術(shù)交流會(huì)在長(zhǎng)沙召開，長(zhǎng)沙獲批創(chuàng)建國家住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化綜合試點(diǎn)城市。長(zhǎng)沙市住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)施面積近1000萬平方米，已形成國家住宅產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)基地企業(yè)三個(gè)。如何看待近年長(zhǎng)沙住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，取得了哪些成就，未來產(chǎn)業(yè)化在長(zhǎng)沙的發(fā)展趨勢(shì)如何？對(duì)于房企而言有何影響，在住宅產(chǎn)業(yè)化的大背景下，樓市發(fā)展的機(jī)遇在哪？
[黃拓夫]請(qǐng)傅教授跟我們闡述一下這些政策對(duì)我們有什么影響。
[傅沂]住宅產(chǎn)業(yè)化的概念，在學(xué)術(shù)研究這一塊兒也有過爭(zhēng)論。我覺得產(chǎn)業(yè)化從廣義上講就是構(gòu)建比例要達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，否則安全上就會(huì)有問題，整個(gè)房地產(chǎn)建設(shè)過程中，成套裝備化的比例要達(dá)到什么程度。
[傅沂]那么，產(chǎn)業(yè)化在目前來說有兩種技術(shù)，比如遠(yuǎn)大住工，混凝土成套裝備構(gòu)建。不過目前兩種技術(shù)是不是涵蓋了整個(gè)產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)發(fā)展前景？我覺得這也要打個(gè)問號(hào)。因?yàn)�，我去別的企業(yè)調(diào)研，他們覺得遠(yuǎn)大的技術(shù)還不是特別地先進(jìn)，是不是還有更好的技術(shù)？長(zhǎng)沙這個(gè)地方遠(yuǎn)大企業(yè)的技術(shù)壟斷相對(duì)是比較強(qiáng)的，有些外省的住宅產(chǎn)業(yè)技術(shù)化很難引進(jìn)來，這也是一個(gè)特殊情況。
[傅沂]因?yàn)�，這是一個(gè)純技術(shù)性的問題，我們也在研究除了遠(yuǎn)大的技術(shù)以外，是不是還有更好的技術(shù)？學(xué)術(shù)界和相關(guān)的實(shí)物界都在探索這個(gè)話題。但是，我感覺如果從長(zhǎng)沙住宅產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展的角度來看，這種格局實(shí)際上是不利于住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。所以，必須要引進(jìn)新的技術(shù)，才能促進(jìn)技術(shù)市場(chǎng)上的良性競(jìng)爭(zhēng)，而不是惡性競(jìng)爭(zhēng)，這方面要引起大家的重視。
[黃拓夫]遠(yuǎn)大住工可建提了很多年的住宅產(chǎn)業(yè)化，也出了一些住宅產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)品，我印象中的住宅產(chǎn)業(yè)化就是速度快、效率高、綠色環(huán)保、宜居，一般了解大概就是這個(gè)情況，說深一點(diǎn)就包括您說的構(gòu)建比例。包括之前遠(yuǎn)大說要做天空城市，也是以產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)來做的。
[傅沂]那是鋼構(gòu)的。
[黃拓夫]這種鋼構(gòu)的技術(shù)怎么樣？
[傅沂]鋼構(gòu)的和水泥混凝土差不多，沒有混凝土完全是鋼構(gòu)結(jié)構(gòu)的話，萬一發(fā)生火災(zāi)就會(huì)有很大的問題，不發(fā)火災(zāi)還好。但混凝土也有一個(gè)問題，質(zhì)量比較重要，預(yù)筑成本比較高。結(jié)構(gòu)上沒有問題，關(guān)鍵是怕意外發(fā)生。而且，他們還有一個(gè)什么問題呢，樓太高的話，里面的人太多，就像當(dāng)年美國911雙子星座一樣，一旦發(fā)生問題死亡的人就不是小部分了，政府也擔(dān)心萬一出問題，損失會(huì)很大，就不讓他們建那么高了。
[黃拓夫]方總能不能從技術(shù)方面講講，你們從國家住宅產(chǎn)業(yè)化方面將提供怎么樣服務(wù)的呢？
[方藝平]我們也在考慮到底是用鋼構(gòu)建，還是PC建。
[黃拓夫]什么是PC建？
[方藝平]現(xiàn)有的現(xiàn)澆模式，在現(xiàn)場(chǎng)建好以后，到現(xiàn)場(chǎng)直接搭建。這種方式粉塵和噪音就會(huì)污染少很多。
[黃拓夫]我想這也是發(fā)展趨勢(shì)吧？
[傅沂]三一快而居也還沒最終確定，還在猶豫是吧？
[方藝平]對(duì)，用鋼構(gòu)還是PC構(gòu)，還在論證。像美國的木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)都是很成熟的。
[黃拓夫]咱們國家搞混凝土一直是一種傳承，一下子要扭轉(zhuǎn)過來，鋼結(jié)構(gòu)作為工程結(jié)構(gòu)是比較難以接受的。
[傅沂]對(duì)，鋼結(jié)構(gòu)的話，一般的老百姓可能還不太敢住，還需要一個(gè)認(rèn)識(shí)的過程。
[黃拓夫]住宅產(chǎn)業(yè)化的目標(biāo)是要達(dá)到1000萬平方米的施工規(guī)模，1千億的產(chǎn)業(yè)集群，這就提出了一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的尖銳問題，現(xiàn)在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)不好的原因是因?yàn)榻Y(jié)構(gòu)失衡，通俗點(diǎn)說就是高庫存。今年內(nèi)六區(qū)住宅庫存大概是1600平方米左右，政府應(yīng)該怎么定政策推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呢？
[傅沂]住宅產(chǎn)業(yè)化，我們提的目標(biāo)乍一看可能有點(diǎn)高。但是，住宅產(chǎn)業(yè)化其中有很大一部分是用在保障性住房和經(jīng)濟(jì)適用房，這兩者對(duì)整個(gè)樓市的影響不是很大。但是，說普通商品房用住宅產(chǎn)業(yè)化的比例是非常低的，我掌握的數(shù)據(jù)大概是1%左右。實(shí)際上，這對(duì)整個(gè)樓市的影響不是很大。
[傅沂]所以，住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)長(zhǎng)沙樓市的影響，短期內(nèi)講實(shí)際上是很難形成太大的影響。但是，住宅產(chǎn)業(yè)化對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房和保障性住房方面的影響還是比較大的。所以，要分兩個(gè)層面來看。
[傅沂]還有一個(gè)方面，就是高端住宅，像別墅、商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在也在嘗試用住宅產(chǎn)業(yè)化模式。高端市場(chǎng)用住宅產(chǎn)業(yè)化就會(huì)有一個(gè)問題，一是個(gè)性得不到張揚(yáng)的問題，住宅產(chǎn)業(yè)化最大的問題就是同質(zhì)化，個(gè)性得不到張揚(yáng)。二是控制成本的問題。這些問題不能解決的話，高端市場(chǎng)住宅產(chǎn)業(yè)化的推廣也是有一定難度的。
[方藝平]比如建造別墅的開發(fā)商就想開一個(gè)房子的4S店，所有的客戶到4S店去選擇，你想要什么樣的房子，什么樣的顏色，什么樣的家居，直接選。
[傅沂]但別墅又不能全部建好，要留一些業(yè)主自由發(fā)揮的空間，而業(yè)主自己發(fā)揮的空間又不能留得太多，怕安全性不好，這是需要好好把握的。未來住宅產(chǎn)業(yè)化在高端住宅方面，怎么樣留給顧客足夠的改造空間，還得作文章。
[黃拓夫]你們好像有私人定制吧？
[方藝平]在榔梨建了一套別墅。
[傅沂]還有智能家居，智能化是一個(gè)非常重要的趨勢(shì)，像海爾、美的都在搞智能家居，怎么樣讓住宅產(chǎn)業(yè)化和智能家居進(jìn)行對(duì)接，這也是一個(gè)趨勢(shì)。長(zhǎng)沙精裝房的智能化比例是非常低的，在北京、上海智能家居的比例是非常高的，長(zhǎng)沙的精裝房就是簡(jiǎn)單的能住進(jìn)去，這個(gè)問題值得我們?nèi)シ此肌?/p>
[何少京]智能化家具家電全帶，長(zhǎng)沙能做到這一程度的很少。
[傅沂]不過，這將是一個(gè)大趨勢(shì)。
[黃拓夫]藍(lán)光近期拋出“打造長(zhǎng)沙首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)+的社區(qū)”的概念，可能是想往這方面發(fā)展，以后不管是概念還是實(shí)際產(chǎn)品，我覺得是一個(gè)需要去探索的方向。
[黃拓夫]說了這么多的問題，我還想補(bǔ)充一點(diǎn)。現(xiàn)在住宅產(chǎn)業(yè)化的趨勢(shì)，其實(shí)和開發(fā)商、購房者的情況是息息相關(guān)的。大家都了解樓市政策，之前政府明確提出對(duì)開發(fā)商、購房者，有資金補(bǔ)貼和促進(jìn)發(fā)展的措施。不過，1000萬平方米的體量是不是過大？這是一個(gè)問題。
[黃拓夫]第二個(gè)問題是，在發(fā)展的過程中以精細(xì)和低碳的開發(fā)模式代替以往粗放式的開發(fā)，1000萬平方米體量就不大了，這是一種結(jié)構(gòu)調(diào)整。我相信政府在制定政策的時(shí)候也是有考量的，并不是盲目地鼓勵(lì)開發(fā)商發(fā)展產(chǎn)業(yè)化模式，您對(duì)長(zhǎng)沙開發(fā)商開發(fā)綠色產(chǎn)業(yè)化住宅什么建議嗎？
[傅沂]開發(fā)商分幾種，一種是建筑企業(yè)轉(zhuǎn)型為開發(fā)商企業(yè)，像水電八局這樣的企業(yè)，他們對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè)化的選擇，肯定是想更多的和自己住宅產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)品相結(jié)合，這是必然的，他們必須把自己的產(chǎn)品和市場(chǎng)開發(fā)結(jié)合在一起。
[傅沂]但是，像何總和金總這樣的開發(fā)商，本身不是建筑企業(yè)轉(zhuǎn)身的話，他們與生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的企業(yè)怎么合作，在選擇合作廠家的時(shí)候，需要特別注意技術(shù)研究。不能說本土只有兩家，我們就在兩家中挑一家，要站在全國乃至全世界的住宅產(chǎn)業(yè)化的角度，來選擇最適合本企業(yè)的住宅產(chǎn)業(yè)化的產(chǎn)品，這一點(diǎn)對(duì)企業(yè)來說至關(guān)重要。
[傅沂]企業(yè)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化的戰(zhàn)略不一樣，但是整體從國家層面來講，在整個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)和土地技術(shù)這塊兒，還是有待于進(jìn)一步深入研究。我想，這也是和大的環(huán)境有關(guān)系。未來國家會(huì)制定完善的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，我們也期待政府早日完成這項(xiàng)工作。
[黃拓夫]對(duì)于長(zhǎng)沙的開發(fā)企業(yè)來講，市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的變化呢？
[傅沂]現(xiàn)在企業(yè)要搞住宅產(chǎn)業(yè)化首先要仔細(xì)考慮，不能說我們是試點(diǎn)城市就都去搞住宅產(chǎn)業(yè)化。現(xiàn)在不要陷入這種誤區(qū)，新興產(chǎn)業(yè)不要大家一窩蜂的搞，一窩蜂的搞就會(huì)像光復(fù)產(chǎn)業(yè)一樣，本來是朝陽產(chǎn)業(yè)，但一下就搞死了。我也擔(dān)心住宅產(chǎn)業(yè)化出現(xiàn)這種問題，只要政府支持，大家就不管適合不適合都去搞，最后把住宅產(chǎn)業(yè)化搞垮了。所以，在住宅產(chǎn)業(yè)化方面一定要避免低端的惡性循環(huán)。
[主持人]什么樣的企業(yè)適合走這條路子？
[傅沂]我覺得現(xiàn)在還沒有技術(shù)支撐的企業(yè)暫時(shí)還不要去接近，倒是像中建五局這種本身是建筑企業(yè)轉(zhuǎn)型的，他們?nèi)L試的話成本可能會(huì)低一點(diǎn)。我建議是，對(duì)于一種國家標(biāo)準(zhǔn)，一種成熟的技術(shù)出臺(tái)以后，大家再進(jìn)入比較好一點(diǎn)。因?yàn)�，現(xiàn)在所有的技術(shù)都沒有得到國家層面的認(rèn)可，建議大家就不要先去碰它了。
[傅沂]在標(biāo)準(zhǔn)還沒有制定、還沒有統(tǒng)一的情況下，盲目進(jìn)入就怕會(huì)有問題。不過像方總的三一快而居這類有技術(shù)研發(fā)的企業(yè)，可以嘗試一下，我也希望方總的公司能有不同于遠(yuǎn)大的技術(shù)，使這種技術(shù)有更良性的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，這是不同企業(yè)的戰(zhàn)略。
[傅沂]現(xiàn)在，大部分企業(yè)對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)化都是觀望態(tài)度，包括我了解的建筑企業(yè)，水電八局都是一種觀望的態(tài)度，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)的技術(shù)還不是很成熟。他們既然是觀望，你們就更要觀望了。
[方藝平]成本也不低。
[傅沂]成本方面要做好足夠的準(zhǔn)備。
[黃拓夫]那住宅產(chǎn)業(yè)化是不是體量越大，開發(fā)的成本就越低？
[傅沂]不是，本身的建筑成本就比傳統(tǒng)成本要高，因?yàn)樗羌傻�，有關(guān)的費(fèi)用是不一樣的。一般來說，我看到的數(shù)據(jù)是比普通的建筑成本要高一倍左右，平均每平米1400-3000元左右，普通住宅是600-1400元之間。
[黃拓夫]翻了一倍。
[傅沂]對(duì)。
[黃拓夫]據(jù)我的了解，如果開發(fā)商可以做成規(guī)模的話，是比較好做的。因?yàn)椋F(xiàn)在很多開發(fā)商講究規(guī)�；l(fā)展。
[傅沂]規(guī)模主要是看構(gòu)建，像他們沒有構(gòu)建生產(chǎn)的純開發(fā)企業(yè)，他們的規(guī)模很多時(shí)候受上游的限制。所以，還是取決于整個(gè)構(gòu)建生產(chǎn)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。但是構(gòu)建生產(chǎn)在長(zhǎng)株潭地區(qū)產(chǎn)能已經(jīng)基本上處于飽和狀態(tài)，我不知道湖南省的情況。應(yīng)該說，還有一點(diǎn)略于過剩的狀態(tài)。我知道，長(zhǎng)株潭地區(qū)有7個(gè)構(gòu)建生產(chǎn)基地，包括遠(yuǎn)大、三一等等，如果再盲目擴(kuò)大構(gòu)建生產(chǎn)規(guī)模的話，可能就會(huì)產(chǎn)業(yè)過剩了。
[方藝平]每個(gè)廠家的構(gòu)建標(biāo)準(zhǔn)都不一樣。
[傅沂]是的，有這個(gè)問題，就是技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一，國家政府也沒有技術(shù)方面的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致的問題是雖然規(guī)模大，但比配性和兼容性方面是很差的，這需要國家層面標(biāo)準(zhǔn)的支撐。
[黃拓夫]每年都需要規(guī)則來引導(dǎo)。
[傅沂]對(duì)。像精裝房，國家沒有精裝房的標(biāo)準(zhǔn)，反正是這個(gè)樣子就行了。
[黃拓夫]說到這個(gè)情況，咱們覺得與其討論住宅產(chǎn)業(yè)化，還不如先討論能不能把精裝修的產(chǎn)品做到標(biāo)準(zhǔn)化。其實(shí)精裝修也有政策補(bǔ)貼，并且現(xiàn)在能做成大規(guī)模、高品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的，這對(duì)購房者來說是很好的一件事情，因?yàn)楝F(xiàn)在房子裝修是很累人的活兒。
[主持人]說到精裝修的話題，現(xiàn)在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力購房人群已經(jīng)不再是剛需人群了，可能接下來是改善性剛需了。對(duì)于市場(chǎng)，想請(qǐng)金總先談一下，您對(duì)這種市場(chǎng)變化有什么看法呢？
[金晶]從目前市場(chǎng)反映出來的情況來看，大家在不斷地努力工作，就是為了更好地生活。我相信，不管是改善性的，還是真正的剛需，慢慢地都是關(guān)注住房品質(zhì)和小區(qū)的品質(zhì)。不管市場(chǎng)怎么改變，客戶怎么改變，作為一個(gè)開發(fā)商要注重自身產(chǎn)品的品質(zhì)和能夠給客戶提供一種什么樣的優(yōu)質(zhì)生活，這才是企業(yè)發(fā)展要重點(diǎn)考慮的目標(biāo)。
[主持人]在市場(chǎng)變化下，您覺得開發(fā)企業(yè)要出臺(tái)怎樣的策略來吸引購房者呢？
[金晶]老老實(shí)實(shí)做好本職工作，做好產(chǎn)品，做好服務(wù)，這就是我們?cè)撟龅摹?/p>
[主持人]不管是對(duì)于高端住宅還是普通住宅都是的？
[金晶]對(duì)，這是沒有區(qū)別的，只要你用心去做。
[黃拓夫]以前我們總認(rèn)為買大房的人群就是改善型需求，買小的就是剛需，但實(shí)際上不是這樣的，精品是體現(xiàn)在細(xì)節(jié)、生活方式的構(gòu)造上，這才是真正的剛需。
[黃拓夫]真正的改善性需求對(duì)產(chǎn)品有內(nèi)核價(jià)值提煉的，不是住在里面就可以了。住宅智能化有沒有相關(guān)的配套？物管服務(wù)怎么樣？綜合來看，才是改善性和剛需的區(qū)別。外界總認(rèn)為購買120平米以上的人就是改善型，購買90平米以下的就是剛需。
[金晶]其實(shí)，很多時(shí)候改善型客戶也會(huì)從140-150平方米的大戶，婉轉(zhuǎn)回到剛需小戶。改善型客戶的界定，并不在于面積的改變，而在于他對(duì)居住品質(zhì)追求的改變。
[傅沂]而且改善型也分幾種，年輕人的改善型肯定追求面積要大一些，但老年人就不一樣，老年人需要養(yǎng)老地產(chǎn)，并不是看面積大小，而是看配套。未來長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)能不能健康發(fā)展，不是取決于河?xùn)|，而是取決于湘江新區(qū)。湘江新區(qū)怎么定位，它絕對(duì)是影響整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的一個(gè)因素。
[傅沂]湘江新區(qū)有幾個(gè)片區(qū)，比如梅溪湖、洋湖垸片區(qū)等，洋湖垸片區(qū)和當(dāng)年的梅溪湖有點(diǎn)像，將來空置率估計(jì)會(huì)很高。因?yàn)�，�?guī)劃比較亂。所以，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展趨勢(shì)關(guān)鍵看湘江新區(qū)怎么樣定位，怎么樣發(fā)展。
[黃拓夫]說到湘江新區(qū)，我覺得城市規(guī)劃和發(fā)展實(shí)際是有問題的，很多時(shí)候政府把優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)出來，沒有考慮長(zhǎng)期發(fā)展的情況。河西的土地市場(chǎng)基本上就靠這三駕馬車在撐，洋湖垸動(dòng)不動(dòng)就是上千畝的大盤，考慮一下洋湖本身沒有產(chǎn)業(yè)支撐，為什么做那么大的千畝大盤？這也是未來發(fā)展的隱患。
[黃拓夫]相對(duì)來說濱江新區(qū)可能會(huì)好一點(diǎn)。
[傅沂]現(xiàn)在梅溪湖已經(jīng)出現(xiàn)了些問題。我認(rèn)為一個(gè)區(qū)域的發(fā)展需要有產(chǎn)業(yè)的支撐，如果只有造城運(yùn)動(dòng)的話，必然會(huì)產(chǎn)生空城。
[黃拓夫]0731地產(chǎn)研究院做過研究，這三年房?jī)r(jià)上不來就是因?yàn)樵缆磪^(qū)的價(jià)格上不來，面積占比大、庫存率也最高，到現(xiàn)在還有600萬平方米的庫存量。長(zhǎng)沙，特別是河西以后怎么均衡發(fā)展起來？這是政府在城市規(guī)劃上需要好好想的問題。
[傅沂]還有政府要調(diào)整空間布局的優(yōu)化措施，怎么樣調(diào)整空間布局。
[黃拓夫]現(xiàn)在還是攤大餅的做法。
[主持人]剛才聊了住宅產(chǎn)業(yè)化的問題，請(qǐng)各位最后總結(jié)一下，在這個(gè)階段的購房者要怎么樣出手？給購房者一些意見吧。首先，請(qǐng)傅教授談一下。
[傅沂]說到購房者怎么出手，我認(rèn)為不要看政策層面的問題。關(guān)鍵看第一你是不是需要房子？第二你對(duì)這個(gè)房子的未來前景是不是看好？現(xiàn)在，整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)來講，未來的發(fā)展是比較好的。但是，在現(xiàn)有的大環(huán)境下，對(duì)于長(zhǎng)沙的購房者來說，在價(jià)格層面想有很大的跌幅再買是不太可能的，價(jià)格層面不是主要的考慮因素，買房主要考慮適不適合自己，這是對(duì)購房者的一個(gè)建議，不要受政策的影響。
[金晶]我非常贊同傅教授，站在這里我們是開發(fā)商，站在另一面其實(shí)我們也是住宅的需求者。那么，在我看來，任何好的東西是不追高，在目前的市場(chǎng)下，不說追高，只要很平穩(wěn)健康的發(fā)展就可以了。我們沒有低洼地，沒有飆很高，長(zhǎng)沙住房市場(chǎng)是這樣的，一定要根據(jù)自己的需求來決定什么樣來購房。
[金晶]因?yàn)�，選房是給自住的，哪怕是這套房子漲到600萬一般情況下也不會(huì)把它賣出去。只要這個(gè)產(chǎn)品適合我，我喜歡它，我住在這里非常地舒適，我可以享受到更好的生活，我覺得這樣就很好。因?yàn)�，你想買它，就是為了讓自己的生活更加美好，對(duì)不對(duì)？所以，一定要結(jié)合自己的需求，我認(rèn)為現(xiàn)在需要更換了，需要提升住房品質(zhì)了，就可以出手了，沒有時(shí)機(jī)的概念，只有說你選擇什么樣更好的、更適合你的物業(yè)來下手的問題。
[主持人]您的意思是還是要根據(jù)自身的需求。
[傅沂]對(duì)。
[主持人]想請(qǐng)何總來聊一下這個(gè)話題。
[何少京]我覺得金總講得非常有道理，如果非要抄底的話，真不一定能抄得到。什么時(shí)候股票翻了一番，就去買大房子，購房者可能會(huì)有這樣的想法。按現(xiàn)在的市場(chǎng)情況來講，現(xiàn)在出手基本上是能夠抄到底的。
[主持人]對(duì)于剛性需求的客群，出于自住的考慮，絕對(duì)是好的時(shí)機(jī)了。
[主持人]下面，請(qǐng)各位介紹一下自己的項(xiàng)目和產(chǎn)品。
[方藝平]三一快而居的業(yè)務(wù)分兩塊，一是做設(shè)備；二是住宅產(chǎn)業(yè)化，就是建房子。生產(chǎn)設(shè)備集中在榔梨，住宅產(chǎn)業(yè)化車間在總部。
[主持人]請(qǐng)何總聊一下自己的項(xiàng)目。
[何少京]我們項(xiàng)目有三種產(chǎn)品，一種是高層住宅，83-141平米的，中間還有110、125平米的戶型，選擇性比較多。現(xiàn)在，我們正在認(rèn)籌的產(chǎn)品是第二期的第一批別墅，目前很受市場(chǎng)的熱捧。商鋪正在策劃當(dāng)中，有2萬平方米的商鋪。我們的核心賣點(diǎn)是自給自足的一個(gè)項(xiàng)目，建筑質(zhì)量、環(huán)境都沒得說。北邊有山，南邊有水，瀏陽河，絕對(duì)是不可多得的地段。歡迎大家到我們項(xiàng)目參觀。
[主持人]請(qǐng)金總簡(jiǎn)單介紹一下自己的項(xiàng)目。
[金晶]像我之前介紹的，金鴻宇國際商業(yè)廣場(chǎng)坐落于全國第三大高橋大市場(chǎng)核心位置，在朝暉路55號(hào)，整個(gè)產(chǎn)品是想打造成中部的消費(fèi)中心，大型的城市綜合體。項(xiàng)目有5A級(jí)寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)的酒店式公寓，純板式住宅。
[金晶]住宅產(chǎn)品的戶型主要在80-120平方米之間，選擇性還是比較大的。最主要的是有大批量獨(dú)立商業(yè)街和周圍式的市場(chǎng)來組合成的商業(yè)，這是整體項(xiàng)目產(chǎn)品業(yè)態(tài)的構(gòu)成。
[主持人]在售的產(chǎn)品是住宅？
[金晶]目前在售的主要是住宅，然后是商業(yè)在蓄客階段。
[主持人]請(qǐng)傅教授最后總結(jié)一下吧。
[傅沂]整個(gè)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)，處在一個(gè)變革的前沿，我認(rèn)為未來的發(fā)展趨勢(shì)一定是從剛性向改善型需求發(fā)展，這是大勢(shì)所趨，不能逆轉(zhuǎn)的。那么，在這樣一個(gè)大的背景下，不同的企業(yè)戰(zhàn)略選擇是不一樣的。比如，金總是以商業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，怎么樣通過商業(yè)地產(chǎn)帶動(dòng)普通住宅的發(fā)展。
[傅沂]像何總這邊是以住宅為主，通過住宅怎樣帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展，每個(gè)企業(yè)的追求都不一樣。但是，它們都有一個(gè)共同點(diǎn)，就是要把握大勢(shì)，大勢(shì)第一是品質(zhì)的追求；第二是新型技術(shù)，包括住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的運(yùn)用，逐步地運(yùn)用；第三是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，智能化的時(shí)代。這三個(gè)大勢(shì)必須要去把握住。在這樣的背景下，我相信每一個(gè)企業(yè)都能找準(zhǔn)自己的定位，也會(huì)有一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的未來。
[傅沂]最后，祝愿每個(gè)企業(yè)都有美好的明天，謝謝。
[主持人]非常感謝各位參加今天的樓市微沙龍，這期節(jié)目到這里結(jié)束，謝謝各位。
