[劉婷]各位親愛的深圳專家朋友們和長沙的媒體朋友們：
大家下午好！我是0731房產(chǎn)網(wǎng)主編劉婷，非常榮幸今天能夠代表活動主辦方之一——0731房產(chǎn)網(wǎng)為大家在微沙龍活動開始之前致辭。
[劉婷]首先，非常要感謝長沙的媒體大佬和媒體朋友們對我們活動的大力支持和參與，同時也非常感謝京武浪琴山項目為微沙龍?zhí)峁┤绱耸孢m、高品位的訪談環(huán)境，謝謝謝總。然后，真的要非常感謝從深圳遠(yuǎn)道而來不辭辛苦，在長沙連著轉(zhuǎn)了兩天，看了四大豪宅項目的專家朋友們，感謝你們的踴躍參與和付出。謝謝大家！
[劉婷]今天的微沙龍活動主要也是想請從深圳趕過來的專家，在長沙看了兩天盤之后談?wù)剬勒椖康母惺�，給長沙樓盤提供真實的寶貴意見，同時也給長沙樓市提供更多的思辨和創(chuàng)新的空間。
在這里有請活動另一個主辦方——深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍為我們致辭。
[周學(xué)軍]今天是外來的和尚好念經(jīng)。
尊敬的各位朋友、各位領(lǐng)導(dǎo)、各位在線收看的廣大網(wǎng)友：
我是來自于深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周學(xué)軍。330新政以后，包括國務(wù)院批準(zhǔn)實施《長江中游城市群發(fā)展規(guī)劃》之后，我們發(fā)現(xiàn)深圳和長沙的樓市都發(fā)生了比較大的變化，特別是深圳樓市最近兩三個月基本上是處在亢奮的狀況，無論是豪宅還是普通住宅基本上是一掃而光。
[周學(xué)軍]長沙樓市也在潛移默化的變化之中，從上個季度公布的長沙樓市數(shù)據(jù)可以看到，整個長沙樓市高端樓盤和低價樓盤日益分化，占領(lǐng)前十名的基本上都屬于高端樓盤、高價樓盤。
[周學(xué)軍]也就是說，長沙樓市跟著整個大趨勢在變化。而且，長沙的置業(yè)人群和購房者的置業(yè)趨向也發(fā)生了很大的變化。因此，我們和0731房產(chǎn)網(wǎng)商議了一下，想在這個周末舉辦這樣一場微沙龍座談會。
[周學(xué)軍]因此，我邀請了目前在深圳房地產(chǎn)市場領(lǐng)域影響非常大的幾位專家，在長沙做了兩天的考察。通過這兩天的考察，我們發(fā)現(xiàn)長沙樓市真的有很大的發(fā)展空間，只是說有很多樓盤是養(yǎng)在深閨人未識，而且長沙不缺建筑，但缺的是建筑理念，缺的是一些高端的建筑風(fēng)格，缺的是建筑精神。
[周學(xué)軍]在這里，我多花幾分鐘時間介紹一下今天蒞臨微沙龍的幾位專家。
[周學(xué)軍]坐我斜對面的是王世泰老師，是深圳德高望重的地產(chǎn)專家。坐在我旁邊的是李東路，網(wǎng)名是異形，在深圳地產(chǎn)圈搜索網(wǎng)名都可以搜索出他一大串的故事。
[周學(xué)軍]坐在他旁邊的是著名的投資專家黃華先生。這位是申總，是著名的網(wǎng)絡(luò)營銷專家，這位是網(wǎng)上行的總經(jīng)理，網(wǎng)上行在長沙有分支機構(gòu)。這位是青年俊才張楠先生，旁邊那位是來自深圳晚報的聯(lián)合副總編賀立立老師，最后那位是深圳高職院的教授，深圳高職院地產(chǎn)研究所的所長鄧志旺老師。
下面，我把話筒交給主持人，讓您行使主持權(quán)利。
[黃拓夫]謝謝周總，剛才代我行使了一部分主持人的功能，把深圳的專家向各位介紹了一遍。那么，我就重點介紹一下長沙本地的媒體代表朋友們。
[黃拓夫]他們是：
瀟湘晨報房產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理文潔，歡迎！鳳凰房產(chǎn)長沙站總經(jīng)理劉旭輝老師，歡迎！騰訊房產(chǎn)湖南區(qū)總經(jīng)理劉佰忠，歡迎！新浪樂居長沙公司總經(jīng)理侯亮，歡迎！長沙搜房網(wǎng)常務(wù)副總賀何小波，歡迎！搜狐焦點長沙營銷總監(jiān)潘長建，歡迎！還有長沙晚報的潘昭暉。
接下來，有請京武投資集團(tuán)有限公司副總裁謝永忠致辭。
[謝永忠]首先，非常歡迎深圳的專家們，還有長沙本土的媒體大佬們。大家到京武浪琴山來考察，我想更多是指導(dǎo)，歡迎提出寶貴的指導(dǎo)意見。謝謝大家。
[黃拓夫]謝總說話非常簡潔。下面正式進(jìn)入今天的微沙龍議題。首先，一個圓滿的活動應(yīng)該有三個過程，一是要高調(diào)亮相；二是要有一個愉悅的討論過程；三是要有一個精彩的結(jié)尾。
[黃拓夫]京武浪琴山是本次考察活動的最后一個考察樓盤，借京武浪琴山貴寶地，特意組織了這次長深兩地媒體專家的地產(chǎn)微沙龍，一起來探討一下長沙樓市的發(fā)展情況。首先，我想介紹一下長沙樓市目前的發(fā)展情況。大家手上都有《預(yù)見長沙樓市》的資料，這份資料是近8-10年對長沙樓市宏觀走向的一個總結(jié)。
[黃拓夫]首先，可以看到長沙在近10年間隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP始終處于高速成長過程中，期間房地產(chǎn)對于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)非常大。我們看看幾個數(shù)字，2014年長沙的GDP突破7800億大關(guān)，是十年前長沙經(jīng)濟(jì)總量的5倍有余。這十年長沙GDP的年均增速為19.75%，兩倍于同期的全國均值。十年間，長沙全社會固定投資規(guī)模和房地產(chǎn)投資額快速增長，房地產(chǎn)市場在長沙經(jīng)濟(jì)高速增長、城市化迅猛發(fā)展中貢獻(xiàn)巨大份額。2014年長沙全社會固定資產(chǎn)投資額達(dá)5435億元，同比增長18.3%，是2005年的881.44億元的6.16倍。近十年長沙固定資產(chǎn)投資額年均增幅約為25%。
[黃拓夫]具體到市場層面，十年間長沙市場成交面積持續(xù)走高，成交均價穩(wěn)步提升。2014年長沙商品房成交1698.58萬方，其中住宅為1429.36萬方，是2005年的3倍，成交面積年均增長15.07%；成交均價為6319元/㎡，是2005年的2.1倍，房價年均增長幅度為8.1%。成績應(yīng)當(dāng)提起，問題也無需掩蓋。長沙房地產(chǎn)這幾年快速發(fā)展所依存的外部環(huán)境和內(nèi)在結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生深刻變化，發(fā)展中的問題日益凸顯。
[黃拓夫]一是供求關(guān)系失衡。2014年全市供應(yīng)2711.58萬㎡；同時成交大幅回落，2014年長沙內(nèi)六區(qū)住宅成交近年來首次跌破千萬大關(guān)，為958.79萬㎡。2014整個市場供求比達(dá)1.79，為2009年以來的峰值。
[黃拓夫]二是去化周期創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，長沙內(nèi)六區(qū)待售新建商品房面積為2412.35萬㎡，其中住宅1613.41萬㎡，持續(xù)積累的待售面積給銷售市場帶來巨大壓力，去化周期在2014年底達(dá)到20個月，創(chuàng)下近年新高。
[黃拓夫]三是商品住宅價格滯漲。長沙商品房價格在中部省會排名最末，但仍然出現(xiàn)了震蕩下行。自2012年始，長沙商品住宅近三年成交價格出現(xiàn)明顯震蕩。峰值出現(xiàn)在2013年底，均價6712元/㎡，谷值在2014年4-5月間，均價5143元/㎡，峰谷值相差1569元/㎡。長沙住宅市場價格此前幾年穩(wěn)定上揚的景象不復(fù)存在。
[黃拓夫]同時，定向房、福利房一直占據(jù)了長沙房地產(chǎn)市場比較大的份額。舉個例子，2015年一季度，長沙主城區(qū)成交套數(shù)最多的是為公務(wù)員定向開發(fā)的小區(qū)，而整個一季度定向房、福利房的成交占整個新房住宅成交的比例接近四分之一。這種價格的雙軌制對商品房市場的健康發(fā)展不利。
[黃拓夫]長沙投資需求減退。這里有兩個數(shù)據(jù)，2014年五城區(qū)出售比是1：306，較2013年下降了10%多，房價收入比2013年為6.08，較2014年也下降了，這兩組數(shù)據(jù)的回落表明，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)投資的價值正在退出大家的視野。
[黃拓夫]四是投資需求退潮。2014年，長沙主城區(qū)住宅商品房租售比為1：306，2013年為1：365 ；房價收入比2013年為6.08，2014年為5.57。這兩組數(shù)據(jù)的顯著回落表明長沙房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的投資價值正在降低。加上2015年股市持續(xù)牛市，眾多受樓市下行影響的資金紛紛轉(zhuǎn)投資本市場。樓市投資需求還在繼續(xù)下降。
[黃拓夫]五是高端改善型產(chǎn)品不足。長沙的市場，剛需產(chǎn)品為主。5000-7000元/平米單價的房子是成交的主力，從2015一季度的數(shù)據(jù)看，占比近5成；而超過8000元單價的產(chǎn)品占比不到1成。相對應(yīng)的長沙人均收入和消費水平，長沙商品房市場還停留在溫飽階段，高端改善型的產(chǎn)品叫好又叫座的在市場上寥寥無幾。
[黃拓夫]說了這么多，長沙樓市這幾年的發(fā)展成果大家有目共睹，但是還是有一些比較明顯的問題，包括結(jié)構(gòu)失衡、改善性產(chǎn)品需求難以釋放等，我覺得接下來市場需要推出一個更合適的產(chǎn)品來改善市場基本面的情況。
[黃拓夫]剛才，我講的都是從研究院的數(shù)據(jù)角度來對這個市場進(jìn)行宏觀的觀察。我不知道各位，特別是在座的長沙地產(chǎn)大佬們，對長沙市場有沒有自己獨特的看法？也請遠(yuǎn)道而來的深圳專家們對長沙樓市進(jìn)行解析，請劉旭輝老師先說。
[劉旭輝]深圳的朋友和領(lǐng)導(dǎo)，大家好。剛才0731房產(chǎn)網(wǎng)的主編劉婷也說了，大家是不辭辛勞，千里奔赴到長沙這個二線城市來考察樓市，雖然我沒有到現(xiàn)場去，但我有留意、關(guān)注這兩天的微信朋友圈，萬科紫臺、中建江山壹號、第六都、京武浪琴山，有兩個是在江邊，有兩個在城市中心，能夠代表長沙改善型需求產(chǎn)品的氣質(zhì)和形象。
[劉旭輝]長沙這座城市跟深圳一線城市是沒法比的，不過他的土地儲備在0731房產(chǎn)網(wǎng)的資料中有明確顯示，可供開發(fā)的土地量排全國第五位，土地供應(yīng)量很大。前段時間我看到一篇文章，說“政府在毫無節(jié)操的賣地”。
[劉旭輝]然后，長沙房價在中部省會城市中是偏低的，當(dāng)然不能和西部銀川這些城市去比。所以，長沙這個娛樂之都幸福指數(shù)在全國大中型城市中排在前列，房價低可能也是一個原因，大家有更多的零花錢吃喝玩樂，走進(jìn)夜總會，走進(jìn)KTV。
[劉旭輝]據(jù)不完全測算，長沙目前的庫存在5000萬平方米以上。一組更嚇人的數(shù)據(jù)顯示，長沙未來的供應(yīng)量會達(dá)到7200萬平方米。而按現(xiàn)在長沙每年去化不到1000萬平方米計算的話，要賣7、8年才能賣完，這很恐怖。當(dāng)然，去化周期和量是有變動的，如果市場環(huán)境好的話，一下子就可以把量沖上去。如果宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑的話，我估計可能還會維持七八百萬方，可供長沙十年消化。
[劉旭輝]那么，長沙未來的產(chǎn)品出路在哪里？我覺得，可能未來只有兩條路可走。第一條路是剛需路線，90后農(nóng)民工將成為未來購房的主體，這是未來的剛需。第二條路是地方政府轉(zhuǎn)型，但目前來看，86%的縣市都沒有完成中央部署的不動產(chǎn)登記的前期準(zhǔn)備，這就說明地方政府還沒有轉(zhuǎn)型過來。
[劉旭輝]我認(rèn)為，品質(zhì)高的豪宅作為未來改善型需求大有可為，未來剛需要繼續(xù)，改善型要繼續(xù)，而其他商業(yè)地產(chǎn)和寫字樓則大量過剩。據(jù)了解，目前長沙的寫字樓起碼有5年的存量，存量數(shù)可能排在全國前十，我預(yù)計應(yīng)該是在前八位，可能僅次于上海、成都、北京等這幾個城市。因為，長沙排名比較喜歡靠八，最浪漫的城市是全國第八名，最窮的省會城市也是全國第八名。
[黃拓夫]非常感謝旭輝老師帶來了自己的觀點，下面請騰訊房產(chǎn)湖南區(qū)域總經(jīng)理劉佰忠說幾句，歡迎劉總。
[劉佰忠]今天本來是來學(xué)習(xí)的，今年的長沙房地產(chǎn)市場確實有很多問題，庫存量是最明顯的問題。其次是價格問題，現(xiàn)在都是瘋狂地在互相用“殺敵一千 自損八百”的打法。三是越來越多的項目不知道怎么做事了。
[劉佰忠]昨天，我跟一個營銷總監(jiān)在開玩笑，我說你這個位置不需要了，老板直接請100個行銷就把你這個位置的事都干了。這說明目前的市場大家都在尋找一種方向，或者尋找一個目標(biāo)，到底房地產(chǎn)市場應(yīng)該怎么玩？
[劉佰忠]為什么我說今天來是學(xué)習(xí)的呢？因為，中國的房地產(chǎn)市場有一個“傳遞效應(yīng)”。長沙市場現(xiàn)在的情況是半年前甚至一年前的深圳市場。聽說今天0731房產(chǎn)網(wǎng)和京武浪琴山把深圳的大佬們邀請過來，我認(rèn)為還是有必要過來聽一聽深圳的大佬們用深圳的經(jīng)驗來看長沙。
[劉佰忠]說句實話，我今天本來有很多的事情，不過0731房產(chǎn)網(wǎng)邀約了我?guī)状�，說微沙龍放在京武浪琴山，我和京武的謝總有很深的交情，所以我就來了。剛旭輝老師也說了，中建江山壹號、萬科紫臺、第六都、京武浪琴山這幾個都是長沙品質(zhì)樓盤的標(biāo)桿項目，在長沙業(yè)內(nèi)都是做得很不錯的項目。
[劉佰忠]謝總的京武浪琴山很受市場的認(rèn)可，是銷冠的表現(xiàn)。中建江山壹號的銷售數(shù)據(jù)還沒有出來，萬科紫臺在去年壓力很大，價格體系從去年到目前來說有一些波動，說明這個品質(zhì)樓盤在長沙確實存在很大的壓力。
[劉佰忠]我想拋磚引玉，希望今天借這個機會能夠聽到各位深圳大佬們的對長沙樓市的指點，謝謝大家，也歡迎大家。
[黃拓夫]謝謝劉總的分享。接下來，請深圳過來的專業(yè)老師從他們的專業(yè)角度和最近兩天看盤的情況，談?wù)勊麄儗﹂L沙樓市及相關(guān)產(chǎn)品的認(rèn)識吧，首先從著名建筑戶型專家徐治政徐總開始。
[徐治政]到了長沙，感覺地產(chǎn)圈很多人都是比較緊張的，跟我們十年前來看差不多，還是三四千元的均價，庫存量對市場的壓力確實太大了。我認(rèn)為，做樓盤只要把產(chǎn)品做得到位，就不需要怕，除非是遇到地震和戰(zhàn)爭這種不可抵抗的阻力。其實，從銷售情況也可以看出，京武浪琴山8500元/平方米照樣賣，這是很好的例子。
[徐治政]這說明一個什么問題呢？開發(fā)商幾個禮拜零成交就慌了手腳。但是，我到一個城市，首先看這個城市的整體市場怎么樣。大多數(shù)人看的是價，五六千的價格是三線城市，不是二線城市，二線城市至少八千的均價，一線城市上萬。但是，大家忽略了一個問題，成交量1700萬平方米是什么概念？
[徐治政]我查了一下，全國第三大樓市，外城區(qū)來講去年成都第一，武漢第二，長沙第三，長沙的1700萬平方米算內(nèi)六區(qū)的話只有900萬平方米。但是，北京、上海、深圳、廣州人口比長沙多了很多啊，交易量卻只有三四百萬平方米。我覺得，這就可以看到希望。如果有成交，政府不怕；如果有成交，開發(fā)商不怕，都有收入，有量就有希望。而且，長沙是全國第三大的成交量，希望還在。
[徐治政]這兩天看了四個樓盤，萬科和京武是深圳開發(fā)商開發(fā)的，中建是北京的開發(fā)商，前期策劃是深圳的諧星劉中華他們策劃的，第六都是深圳地產(chǎn)操盤手劉華軍在操盤，0731房產(chǎn)網(wǎng)是不是專門讓我們看深圳操盤手操的盤呢？長沙的高檔樓盤“深圳制造”，從邏輯上講是這樣的，中建江山壹號也是這樣啊，我覺得挺有意思。
[徐治政]長沙和武漢不一樣，長沙代理商中原、世聯(lián)都有，有很多的代理是深圳公司在做。第六都和京武浪琴山更符合本地的口味，原來在德思勤經(jīng)常過來長沙，看戶型本地人要看正南向，但中建和萬科的賣得不好，他們是引導(dǎo)消費，引導(dǎo)消費者看景，如果不看景的話，一棟樓兩邊的價格差了很多，萬科往往陷入不顧本地消費者的問題，就是全國克隆，行就行，不行也算。
[徐治政]但是，符合本地消費習(xí)慣，長沙的冬天很冷，房間里沒有地暖、光吹空調(diào)確實很冷，保持正南向這是很重要的。
[徐治政]長沙包括郊區(qū)有大約857萬人口，深圳有1/4的人是湖南人。我在深圳看到了京武浪琴山的廣告“衣錦還湘”，京武開發(fā)商把深圳的理念、深圳的產(chǎn)品帶到長沙，我們對深圳的產(chǎn)品很熟悉，一看就知道這是深圳產(chǎn)品，與本地產(chǎn)品相比明顯不是一回事，第六都是第一代豪宅，咱們是第二代豪宅，品質(zhì)不一樣。
[徐治政]深圳的湖南人看了這些樓盤更覺得親切，這里離高鐵站就只有兩個站，咱們就賣給深圳的湖南人算了。因為，你和深圳市場的價格差5-6倍，當(dāng)時大陽的價格比深圳差3-4倍的時候，深圳人嘩嘩地去大陽買房了。而且，今年股市好了，資產(chǎn)重組、財富重新分配，股市好的話，很多人會掙錢的，我覺得長沙樓市是很有希望的。謝謝。
[黃拓夫]謝謝徐總的精彩點評，下面就按順序講下去吧。
[陳小斌]首先，感謝謝總，感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)，確實有很多想要說的話，歸納為三點。
[陳小斌]第一，怎么正確認(rèn)識目前房地產(chǎn)市場的情況，怎么樣預(yù)測未來的房地產(chǎn)市場。
現(xiàn)在，炒股的人一談房地產(chǎn)板塊，都覺得宏觀調(diào)控是壓在市場上的一支劍，威力很大。為什么會造成這樣的情況？我個人認(rèn)為，實際上中國的房地產(chǎn)調(diào)控在很多方面是有違市場規(guī)律的，行政指令比較多，這種手段造成的直接后果就是導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化，特別是中小戶型競爭激烈。
[陳小斌]我們可以看看香港，香港有非常高端的頂級豪宅，我們也要看到政府為很多的普通老百姓提供了居者有其屋的產(chǎn)品。但是，中國對“居者有其屋”有比較片面的理解，有些政府領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為是讓家家戶戶都能買得起房，這一點與中國目前的國情是不太匹配的。
[陳小斌]因為，畢竟中國目前還處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，還沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國家的經(jīng)濟(jì)水平。雖然說，近些年中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已經(jīng)得到了世界的矚目，成為第二大經(jīng)濟(jì)體。但是，按人均來算的話，其實中國人的生活水平并不高，“居者有其屋”這五個字若要理解為家家戶戶都要買得起房就過于激進(jìn)了。
[陳小斌]所以，心里回過頭來看70、90政策，它作為行政手段已經(jīng)被執(zhí)行了死刑，大家看到了最近政策扭轉(zhuǎn)比較大，之前只是鼓勵剛性置業(yè)，現(xiàn)在對改善型置業(yè)也提出了比較高的希望，希望更多有條件改善居住的人也能夠買得起房子。
[陳小斌]中國房地產(chǎn)市場，未來隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，還會有比較長一段時間的發(fā)展，這個發(fā)展伴隨著價格的逐步走高。因為，在深圳非常典型，深圳隨便一個地產(chǎn)項目都有幾百、幾千個億的投資，你奢望用十年前的房價享受現(xiàn)在的居住條件，這是不可能的。包括長沙也是一樣，未來在城市建設(shè)中也在逐步改善，高鐵、地鐵對支撐樓市起到了很大的作用，第一點是看好中國樓市未來的發(fā)展。
[陳小斌]第二，談?wù)勯L沙樓市。我想，媒體也希望我們?yōu)殚L沙樓市如何走出困境和破局提供一點參考。所以，我提幾點建議。
[陳小斌]一是媒體為了搶眼球，不惜夸大樓市中的現(xiàn)象和數(shù)據(jù)，這是不太合適的。因為，作為媒體從業(yè)人員，必須要領(lǐng)會中央領(lǐng)導(dǎo)的精神和意圖，同時也要用正面的聲音去引導(dǎo)市場消費。因為，任何一個市場若沒有消費人群的支撐，這個市場肯定會崩塌，或者支撐不下去。房地產(chǎn)市場也是這樣的，如果沒有人來買房，你投入那么大有什么用？在正面引導(dǎo)輿論方面，媒體從業(yè)人員要注意一下。
[陳小斌]二是長沙樓市不是沒法破局，首先我們要堅定地看好這片市場。如何破局？除了媒體、開發(fā)商、政府之外，很多行業(yè)人員都要介入。首先，對這個市場要有呵護(hù)之心，其次開發(fā)商怎么去做？大家知道，現(xiàn)在長沙的供應(yīng)量這么大，而且它的供應(yīng)競爭主要停留在中小戶型，這么多的產(chǎn)品在激烈的競爭過程中怎么突圍？我相信有些開發(fā)商是有這方面意識的，他知道如果你把一個產(chǎn)品規(guī)劃得很好，展示得很好，是會刺激人們?nèi)胧械摹?/p>
[陳小斌]現(xiàn)在，大量的市民具備購買房產(chǎn)的基礎(chǔ)條件，他們也有購買新商品房的欲望，怎么去抓住這個欲望？開發(fā)商不僅要花心思去想，而且要認(rèn)真地做好。今天所在的京武浪琴山項目，營銷中心、樣板房等所有的展示，我相信人能夠到這種環(huán)境來生活，多花點錢會不會愿意？肯定愿意。如果只停留在十年前開發(fā)水平的地方，你倒給我錢我可能都不會要，很壓抑，第二點建議是給開發(fā)商的，希望要有所準(zhǔn)備，提高樓盤品觀。
[陳小斌]三是基于營銷方面的考慮。大家都知道，長沙通了高鐵之后到深圳就只需要3個小時了，3個小時意味著什么？在深圳稍微堵車兩三個小時就過去了，這點距離不叫距離，成本還不是特別高，一等座600多元的車票，二等座300多元的車票。假設(shè)你在深圳工作，一個月賺幾千元，你是小白領(lǐng)，周末可以回到長沙與家人共享天倫，相信在深圳租的房子花點錢，每個周末花600多元的交通費，一個月四周算下來也就2000多元，這個成本是可以接受的。
[陳小斌]兩年前還是三年前，碧桂園一個項目開盤的時候，當(dāng)時多少臺大巴車，從營銷中心入場一直到高速公路入口全部停滿了車，幾天成交了30多個億。這說明了什么？碧桂園做得怎么樣？我想說的是市場不缺消費力，關(guān)鍵是怎么樣抓住這些消費力。包括在廣州，湖南籍的人是最多的，如果你能抓住這些人，一個月開一趟高鐵專列都不是問題。
[陳小斌]大家都知道，包括溫州、山西，以前都有人包機去看樓投資的，長沙作為湖南籍人的家鄉(xiāng)，離深圳只有3個小時的車程，為什么不可以組織他們回來投資呢？我想，這些也是長沙樓市破局一個非常有效的手段。這些手段用上之后，再加上豪宅亮麗成交數(shù)據(jù)的刺激，可能會給整個市場一個心理暗示，這么高的價格都賣得這么好，市場消費力不缺，我是不是要跟進(jìn)？
[陳小斌]這一點在深圳表現(xiàn)得非常明顯，深圳各個片區(qū)的樓價不停地在創(chuàng)新高，實際上它的價格不是普通住宅帶動的，是由品牌開發(fā)商頂級項目帶動的。
[陳小斌]下面，我為深圳的房地產(chǎn)樹立一下形象吧，畢竟我們是從深圳來的，在座的基本上都在深圳待了十年以上。大家都知道，深圳的開發(fā)商非常幸福，樓推出來很快會以很高的價格賣出去，中高端職業(yè)經(jīng)理人都拿到了非常豐厚的傭金，開發(fā)商直接送別墅、送車在深圳樓市司空見慣了。
[陳小斌]那么，我想說，我們看到了深圳職業(yè)經(jīng)理人幸福的一面，有沒有看到他們背后艱辛的一面呢？他們無數(shù)個夜晚在那里熬夜，為了一個規(guī)劃圖紙、一個數(shù)據(jù)在那里斤斤計較，為了一個細(xì)節(jié)要找很多個產(chǎn)品和很多個設(shè)計單位來對比，他們?yōu)榱耸裁矗克�，深圳樓市能夠走到現(xiàn)在，職業(yè)經(jīng)理人能過的這么有滋有味，與他們個人的努力也是分不開的。
[陳小斌]這兩天，我們在長沙看了四個項目，長沙樓市需要感受深圳的力量。因為，不管是深圳的開發(fā)理念還是規(guī)劃設(shè)計水平，還是在規(guī)劃配建及園林方面的建設(shè)，是走在中國樓市前面的，很多標(biāo)準(zhǔn)直接向香港看齊。
[陳小斌]這兩天，我們看到的項目，我想重點提一下萬科紫臺和京武浪琴山，萬科紫臺現(xiàn)場的展示水平與萬科的人居理念有關(guān)系，萬科一直在倡導(dǎo)這種居住理念，在人居方面他們是通過很多的細(xì)節(jié)在進(jìn)行展示，他在現(xiàn)場利用了原長沙機械廠留下來的廠房、煙囪做展示，這可能是一個表面的情況，細(xì)心的人去看可能會看到更多的東西，包括他對長沙歷史人文及湘江邊古跡的展示，這說明萬科這家企業(yè)是非常尊重長沙本土文化的，而且在他的很多展示現(xiàn)場表達(dá)得非常到位。
[陳小斌]再看看京武浪琴山，我進(jìn)來的第一感覺是比前面看的三個項目更像深圳的樓盤。因為，深圳有很多高端樓盤賣十幾萬二十萬元一個平方米的都去看過，不管是空間感還是材料給你的直觀感受，是很多樓盤做不到的。
[陳小斌]其中除了考量你的空間設(shè)計水平、設(shè)計單位的設(shè)計水平之外，更考量設(shè)計單位的布局水平，不同的空間、不同的材料打造出來的感覺是完全不一樣的。這個項目把深圳很多豪宅項目里面的好元素引進(jìn)來了，本來謝總在深圳就操盤過好幾個有影響力的項目，我相信他對深圳樓市的理解能力肯定比長沙本地開發(fā)商要強很多，能夠把深圳的高端元素不計成本的引進(jìn)來，這對長沙樓市的影響和沖擊是比較大的。
[陳小斌]所以，我覺得深圳力量還要進(jìn)一步在長沙樓市放大，希望長沙樓市能夠通過深圳力量的攝入，實現(xiàn)比較好的發(fā)展。謝謝大家。
[黃拓夫]非常感謝陳總給我們做了全面的解析。下面有請著名投資人黃華發(fā)言。
[黃華]非常感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)，讓我們來長沙看了四個品質(zhì)樓盤。萬科紫臺很有人文感，中建江山壹號也做得很不錯，第六都是城市綜合體，京武浪琴山在逆市中取得了熱銷。
[黃華]大家覺得長沙庫存量很大，消化壓力很大，長沙的置業(yè)者我認(rèn)為是很幸福的，長沙供銷比是5.47，全國平均數(shù)據(jù)是10.2，在一線城市是接近20，長沙的置業(yè)者在比較短的時間內(nèi)通過努力可以購買到房子，他們是幸福的，你能夠享受這種幸福的話，我覺得應(yīng)該盡快去享受。
[黃華]周總講了外來的和尚好念經(jīng)，外來的和尚怎么樣把經(jīng)念好？首先，京武是深圳過來的開發(fā)商，先要做到引領(lǐng)市場。京武在深圳是豪宅開發(fā)商，開發(fā)了好幾個豪宅項目，有很好的理念，產(chǎn)品品質(zhì)、戶型設(shè)計、豪宅規(guī)劃都做得非常好，好產(chǎn)品的推出置業(yè)者是看得到的，他們是會認(rèn)可的。
[黃華]第二，外來開發(fā)商在進(jìn)入長沙樓市之前要學(xué)會貼近市場，徐老師也講了，有些外來開發(fā)商進(jìn)入長沙的時候是用自己在其他城市的開發(fā)理念進(jìn)行開發(fā)，用這種模式去開發(fā)的話，就不能與市場很貼切，你的產(chǎn)品不一定會讓長沙本土置業(yè)者接受，就會影響到銷售。所以，我們要做到引領(lǐng)市場和貼近市場，謝謝。
[李東路]長沙的樓市，我注意了一下房價峰值出現(xiàn)在2013年，2014年最低，5月份降了1500元/平方米。供應(yīng)量大，在全國排名前列，福利房銷售面積大，沖擊了商品房市場，在這樣的情況下房價是很難有起色的，這是供求關(guān)系決定的，這是第一。
[李東路]第二，長沙是娛樂之都，大家比較貪玩。第三，正因為如此，房價又不高，長沙人不急于買地產(chǎn)。如何在這種客觀存在的環(huán)境下去破局？大環(huán)境改變不了，客觀環(huán)境改變不了，在順應(yīng)的情況下應(yīng)找到自己個盤的破局。
[李東路]第一，產(chǎn)品做出個性。我的產(chǎn)品要做出我的個性，必然吸引別的人來關(guān)注，讓消費者感受到你的個性。我們的產(chǎn)品要在細(xì)節(jié)上讓客戶產(chǎn)生感動，你的產(chǎn)品就會給客戶更多的印象，消費者必然是要買樓的，如果一個產(chǎn)品更有個性，必然會選擇。
[李東路]第二，營銷的個性化，我不多提了，可以采用多種營銷手段去宣傳產(chǎn)品，讓大家關(guān)注到我們的產(chǎn)品，對我們的產(chǎn)品有印象。產(chǎn)品營銷的個性化讓大家走出困境，破局。
[李東路]第三，本地市場再怎么挖掘，在一定時間內(nèi)消耗量是有限的。我們的一些好產(chǎn)品，不妨走出區(qū)域市場。比如，大長沙、深圳市場，都可以考慮。我覺得，深圳這么多年跟廣州的關(guān)系是有種競爭對手的感覺，高鐵開通以后深圳和長沙的關(guān)系反而是最密切的。長沙的務(wù)工人員、打工人員在深圳做老板是最多的。
[李東路]在深圳做一點宣傳，1萬元可以在長沙買豪宅，為什么不去買？我是南京人，南京的豪宅很貴，至少在3萬元/平方米以上，在長沙1萬元/平方米可以買豪宅，把這種理念告訴在深圳的長沙人，他們是會感動的。在媒體承載上可以選用高鐵，一些經(jīng)常往返長沙和深圳的人基本選擇高鐵作為工具，如果在高鐵上讓他們經(jīng)常感受這種理念的話，對他們來說肯定是有觸動的。
[李東路]第四，長沙的豪宅景觀比深圳有些豪宅都要強，價格還這么低，長沙的高端產(chǎn)品一點兒都不用擔(dān)心，至少在目前有些產(chǎn)品是超越深圳的，長沙地產(chǎn)界應(yīng)該有這種自信。當(dāng)然，公寓產(chǎn)品雖是普通的公寓產(chǎn)品，但我們做得非常好，按照豪宅的設(shè)計理念去設(shè)計，雙層大露臺，不僅僅是露臺，露臺做得非常好，做得非常開闊，在露臺上搞一些活動，讓客戶深深為露臺感動，加深他們對產(chǎn)品的印象，你就會被更多的消費者所關(guān)注。我就談這幾點，謝謝。
[王世泰]我要求站起來發(fā)言。因為，這一次0731房產(chǎn)網(wǎng)做了非常周到的安排，長沙的開發(fā)商給了我非常隆重地接待，還有各位媒體大佬都很鄭重地到場，這是我們參加很多次的地產(chǎn)活動中令人感動至深的一面，我要站起來向各位表示我由衷的敬意。
[王世泰]其實，我們這次長沙之行，可以說是考察之旅。但是，我很想借用謝總跟我們聊時所說的一個詞“學(xué)習(xí)”。我覺得，深圳一行是到長沙房地產(chǎn)市場來學(xué)習(xí)的，應(yīng)該命名為“學(xué)習(xí)之旅”。學(xué)習(xí)了什么？兩天走馬觀花，滿眼芳菲看不盡，盡管只看了四個樓盤，但這四個樓盤已經(jīng)突顯了長沙房地產(chǎn)的很多亮點，尤其是京武浪琴山給了我們很震撼的感覺。
[王世泰]當(dāng)然，我內(nèi)心的情感是比較復(fù)雜的。因為，這四個項目中有深圳來的開發(fā)商，盡管不是深圳來的開發(fā)商，也由深圳地產(chǎn)隊伍中的精英人士在操盤。我們不能說因為有深圳力量的介入，長沙房地產(chǎn)市場就多么地盛開鮮花了，我覺得這是一種城市之間的交流。
[王世泰]那么，深圳和長沙究竟是怎么樣的兩座城市呢？大家可以說是一線城市和二線城市，但我不同意這個說法，這僅僅是一個行政區(qū)劃，可能是一個城市規(guī)模，可能是一個人口結(jié)構(gòu)，可能是一個行政級別。
[王世泰]但是，我現(xiàn)在看到的兩座城市，深圳是一個年輕澎湃的城市，長沙是一個有千年積淀的城市；深圳是一個經(jīng)濟(jì)前沿的城市，長沙是一個中部焦點的城市。長沙是樓市溫暖的城市，深圳可能是地產(chǎn)燥熱的城市。兩座城市可以有各自的話語進(jìn)行描述，有各自的色彩進(jìn)行描繪。我們感受到了兩座城市發(fā)展的動力，兩座城市發(fā)展的未來。
[王世泰]剛才，有幾位朋友已經(jīng)說過了，我就不重復(fù)闡述了。但是，剛才陳小斌講了深圳力量，什么是深圳力量？不要以居高臨下的姿態(tài)講深圳怎么注入了這種力量，而是兩個城市之間的這種活動、這種交流產(chǎn)生了一種新的力量。結(jié)合幾個樓盤可以看到，這種力量能不能從這幾個層面、維度來做解讀？
[王世泰]一是作品的力量。不管是萬科的萬科紫臺，還是京武浪琴山，是一個項目，但我更想說是一個企業(yè)交給這個城市的人居作品，這個人居作品中凝聚了很多的開發(fā)理念，凝聚了對這座城市的構(gòu)想，也凝聚了他們所付出的精力。
[王世泰]看萬科紫臺，對共和國工業(yè)的“十八羅漢”——長沙機床廠的改造，是長沙陳列史的敘事書，它給了我們很多久遠(yuǎn)的想象和對未來的展望，這是功不可沒的。但是，回過頭來說，我們在看萬科紫臺的戶型時，會不會感覺出全國最大乃至全球最大的住宅開發(fā)商，他們對城市人居理念的解讀還是以我為主的表述，還是從人性關(guān)懷的角度出發(fā)？我想，這是讓很多專家可以剖析的問題。
[王世泰]中建江山壹號的江山資源是不可比擬的，無論是山，還是水，無論是對面橘子洲頭偉人的塑像，聽行家講既然有這么好的資源，當(dāng)他們在客廳時你可以清晰地第一眼看到橘子洲嗎？在這種作品的構(gòu)造中，能不能有更高一籌的眼光？或者說這種設(shè)計師的手筆？
[王世泰]今天還看了第六都，我請教置業(yè)顧問為什么叫第六都？他說：北上廣深武漢，長沙是第六都。這個城市綜合體立在長沙這個中心的土地上，好幾個作品有不同的風(fēng)貌，但它的力量在于我在城市中心，交給你一個城市綜合體，可以作為才智人群孵化的一個巨大平臺，我認(rèn)為這個立意是不錯的。但是，在70萬界面的社區(qū)中，它的人均密度呢？是不是進(jìn)去以后既有舒服，又有高貴？
[王世泰]下午，我們來到了京武浪琴山，這個作品在深圳的朋友看來可能是深圳作品的移植，我不同意這樣的說法。京武浪琴山來到長沙以后，它和長沙水土結(jié)合，在深圳原有作品品級的基礎(chǔ)上有了新的努力和提升。我想，它能夠成為最近長沙市場上非�；鸨淖放鯇ο�，它的成交量如此之大，是為什么？一定是作品力量的顯現(xiàn)。我覺得，作品為王始終是樓市的一張底牌。
[王世泰]二是改變的力量。長沙也在改變，有人說是娛樂之都，其實長沙作為中部城市的樞紐，它也擔(dān)負(fù)起我國在經(jīng)濟(jì)發(fā)展框架當(dāng)中一個非常重要的角色。大家可以看看最近經(jīng)濟(jì)學(xué)家的一些文章，對長沙這座城市連接長江沿線城市，連接華中城市的樞紐，它扮演的角色是其他城市不可替代的。
[王世泰]因此，它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在今后有巨大的改變，包括它的人口結(jié)構(gòu)和財富結(jié)構(gòu)都會發(fā)生新的變化。隨之而來，房地產(chǎn)市場必然要發(fā)生變化。那么，這座城市的體態(tài)容貌，包括精神都在改變。作為開發(fā)商來講，作為營銷人員來講，作為媒體來講，我們要重新審視長沙。
[王世泰]那么，得出的結(jié)論必然是改變是方向，改變是靈魂，改變是未來。剛才，我講了城市的慣性，城市的動力，城市的未來，如果說長沙曾經(jīng)是一個千年文化古城是一種慣性的話，那未來長沙成為中國中部經(jīng)濟(jì)的樞紐核心焦點，這是一個巨大的動力，也就為它的未來鋪展了非常好的前景和道路。
[王世泰]所以，作為房地產(chǎn)的從業(yè)者來講，特別是開發(fā)商作為城市人居建設(shè)的主體，他們承擔(dān)著很多的使命。我覺得，改變的力量才是使長沙未來房地產(chǎn)發(fā)展能展現(xiàn)燦爛明天的基礎(chǔ)。
[王世泰]三是追求的力量。如果說前面兩點講的是出于對項目的思考，是從物質(zhì)層面、經(jīng)濟(jì)層面來理解的話�，F(xiàn)在，我不想講多的，今天匆匆走過京武浪琴山，我們看到了這些細(xì)節(jié)。
[王世泰]比如，我要在衛(wèi)生間的用具后面裝一個插頭，因為你可能要換一種新的需要用點的IPAD，在房間所有能夠懸掛電視的地方安裝一個管，可以自放這一套系統(tǒng)，而不需要你重新找管拉線。所有的門禁系統(tǒng)可能是最先進(jìn)的，但是發(fā)生火警的時候它怎么樣開啟？京武做了嘗試，它會有一套市場。在新的公寓的普通空間里，它會考慮到有集中的公共空間，這種公共空間不僅可以留給你泡茶，還可以提供更多創(chuàng)客的需求。
[王世泰]那么，這是一種開發(fā)商的追求，我給來到這兒的居住者，不僅和你是買賣房子的交易關(guān)系，而是提供一種飽滿的人性關(guān)切和人性關(guān)懷，這是一種使命產(chǎn)生的追求，而這種追求若可以成為長沙開發(fā)商一種共同的力量的話，我們還用擔(dān)心長沙的房地產(chǎn)市場會永遠(yuǎn)低迷嗎？
[王世泰]所以，我斗膽地對剛才幾位朋友的說法提出一點質(zhì)疑，我不需要你們用悲觀的話語來描述長沙，同時也不需要用自滿的口氣來描述深圳的市場。長沙和深圳這兩座城市應(yīng)該有非常密切的交流，包括人員和財富的流動，更重要的是大家彼此都要躬下腰來，彼此互相學(xué)習(xí)，希望今后這樣的交流和學(xué)習(xí)更多一些，希望周總要求長沙的房地產(chǎn)開發(fā)商和媒體到深圳去，大家牽起手來為共同的事業(yè)努力。謝謝大家。
[黃拓夫]感謝王老師的精彩點評，請文潔發(fā)言。
[文潔]剛才，聽王老師的演講很有激情，收獲多多。其實，我今天來的時候，剛好一個朋友說深圳蛇口自貿(mào)區(qū)20萬元/平方米的房子正式開賣，而且賣得很好，這在長沙來說幾乎是一個不可能的故事。
[文潔]深圳和長沙這兩座城市，確實如王老師說的那樣淵源非常深厚。長沙樓市已經(jīng)在底部徘徊了很久，能不能走出低迷的市場？一是供應(yīng)量很大；二是二手房市場慘淡。一手房和二手房的價格差價非常小，大家更多的地選擇一手房，更加導(dǎo)致市場形成單邊效益，沒有流動性，這也是很多長沙人手持多套房，導(dǎo)致對整個市場的購買力有了一定的限制，這是兩個共性的問題，供應(yīng)量大，需求更窄一些了。
[文潔]但是，對于今年的市場來說，330政策出來之后，按照正常的政策市來說，新的政策出臺之后對市場的影響比我們想象的更小。記得當(dāng)時在深圳市立馬就有業(yè)主把房價拉上去，但長沙的反應(yīng)是非常非常弱的，進(jìn)入4月以后這個現(xiàn)象更加明顯，開發(fā)商的撕逼行為，包括房價的大撕逼已經(jīng)成為了目前最熱的一個話題。
[文潔]這意味著長沙的房地產(chǎn)已經(jīng)不像過去的政策市，政策好可能市場就好，政策不好市場就差。但是，現(xiàn)在更多的是從政策市到市場市，必須由市場自發(fā)決定你的產(chǎn)品究竟是好還是不好，我想這是未來發(fā)展的一個方向吧。
[文潔]像各位老師說的，產(chǎn)品分化是非常明顯的，產(chǎn)品個性也好，品質(zhì)也好，最終看你是否能為客戶提供最有價值的產(chǎn)品，這種價值可能是硬件的、軟件的、物質(zhì)的、價格上的，可能是多方面的，也有王老師談到的個體的力量，這是長沙本地開發(fā)商必須要考慮的問題，在同質(zhì)化的市場競爭之下，我們怎么樣去尋找更多符合客戶需求的東西？這可能是長沙突圍以及未來發(fā)展的最關(guān)鍵的問題。謝謝。
[鄧志旺]向王老師學(xué)習(xí)，站起來說。兩天走馬觀花看了四個盤，來不及消化，談三點體會和三點建議。
[鄧志旺]第一，長沙人民很幸福。住房方面的幸福有兩個，一是房價。過去十年中，長沙的經(jīng)濟(jì)增長每年達(dá)到了20%，但房價的增長是8.1%，從房價和經(jīng)濟(jì)增長的關(guān)系可以看出長沙人民是幸福的。二是資源。長沙有山有水，還有文化歷史資源，這是很多城市稀缺的。中建江山壹號、萬科紫臺等項目的景觀資源非常好。
[鄧志旺]第二，長沙從業(yè)人員很敬業(yè)。首先是媒體，從昨天到今天看到了媒體從業(yè)人員非常敬業(yè)。二是開發(fā)商做了很多項目，非常地投入、非常地認(rèn)真在做作品。三是代理、銷售人員有職業(yè)精神和敬業(yè)的態(tài)度。
[鄧志旺]第三，房地產(chǎn)市場的壓力很大。供應(yīng)量很大，長沙和深圳是相反的，長沙一年要銷售1800平方米左右，但人口只有400萬，深圳人口1800萬，一年的房地產(chǎn)銷售只有400萬平方米，正好是倒過來的，壓力是非常大的。
[鄧志旺]在這種情況下，我提三點建議。第一，政府賣地要謹(jǐn)慎。我現(xiàn)在不光是一個參與者，也是長沙的一個觀察者、投資者，前年買了萬達(dá)廣場，到現(xiàn)在為止只能說是被套了。如果是這樣的話，我不是鼓吹房價能漲，但消費者在買第二套房的時候一定會好好觀察市場。開發(fā)商也在考慮這個問題，政府要更多的控制源頭，不管在長沙做樓市的什么投資，都有正面的回報。
[鄧志旺]第二，開發(fā)商產(chǎn)品要差異化。我們看的都是高端樓盤，還有很多大量的樓盤沒有去看，大部分的樓盤從外立面來看感覺同質(zhì)化非常嚴(yán)重。但在供過于求是正常的情況，開發(fā)商去對抗市場沒有任何的好處，唯一要做的是找到細(xì)分市場做到極致，獲得消費者的認(rèn)可。我看京武浪琴山在很多方面做到了極致，我看到了感動。
[鄧志旺]其實，不光是產(chǎn)品本身的問題，最關(guān)鍵的是開發(fā)商的理念。我看到大部分樓盤是以成本控制為中心，而不是以消費者為中心，看到很多產(chǎn)品在品質(zhì)感上還有很大的欠缺。但是，最后來到京武浪琴山，我一下子感覺到了深圳的品質(zhì)，甚至超越深圳的品質(zhì)在這里得到了體現(xiàn)。
[鄧志旺]第三，購房者投資一點要有前瞻性。一是對于區(qū)域的選擇要有前瞻性。我有朋友在長沙買房，我首先說要跟著政府的規(guī)劃走。區(qū)域的選擇，很多人喜歡往很多方向去買，個人認(rèn)為就圍繞政府的規(guī)劃去走，一是往南武廣省政府的方向走；二是往市政府河西區(qū)域走。其他區(qū)域，在五年內(nèi)我是不看好的，區(qū)域選擇非常重要，要跟著政府走，跟著配套走。
[鄧志旺]二是產(chǎn)品的選擇。我注意到，長沙的優(yōu)質(zhì)樓盤和普通樓盤的價差非常小，越成熟的市場高端樓盤比普通樓盤的價格拉得越大。在香港可以拉到5-10倍，在深圳3倍以上，到長沙基本上1.5倍左右，最多是2倍。
[鄧志旺]這其實是存在投資機會的，投資機會在哪里？隨著市場的成熟，需求會慢慢分化，高端需求、升級換代的需求、終極需求會慢慢增長，普通需求會慢慢減少或者保持，我認(rèn)為高端樓盤的價位還沒有拉開，這對于投資者來說是一種機會，個人覺得在投資區(qū)域選擇和產(chǎn)品選擇上，投資者可以有點前瞻性的眼光。這是我想跟大家分享的，謝謝。
[黃拓夫]不愧是身體力行者，既然你這么看好京武浪琴山的產(chǎn)品，正好謝總在這里，給你打折肯定沒有問題。
[賀立立]我簡單地談一下我的觀點。這一次能到這里來，我是湖南人，還是蠻有幸福感的。我覺得，湖南和深圳的話，可以到深圳去發(fā)展，來湖南開會、走親訪友或者城市間互相交流，非常有意義。
[賀立立]剛才，我聽到旭輝談長沙有這么大的供應(yīng)量，泰山壓頂在頭上，大家有點沮喪的感覺。我覺得，沒有必要。這么大的一個市場自然會調(diào)整的，市場有市場自己的功能會解決。
[賀立立]以前的深圳市場都是零首付，那時候大家不買房，想方設(shè)法地拉人去購買。當(dāng)然，兩個城市是不一樣的，城市與城市之間有共性，但也有個性，深圳的城市定位也不一樣。但是，消費者確實是可以教育的。現(xiàn)在長沙的問題就是供應(yīng)量大，就讓它自己去調(diào)整，與國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是一樣的，也是產(chǎn)能過剩，最后通過什么解決？
[賀立立]一是淘汰一些落后的產(chǎn)業(yè)；二是產(chǎn)品之間還可以有價差。我覺得，這正是市場上一個很重要的力量，這樣的活動以后要多搞，今天是媒體搞的交流活動，以后可以是開發(fā)商之間互相交流，這種交流對市場的啟發(fā)和市場上一些問題的解決，包括媒體對政府的建言絕對是有價值的，這是第一個說法。
[賀立立]第二個說法，媒體自己要好，面臨這樣的市場要歡欣鼓舞，正是這樣的市場才需要我們的力量，才需要我們?nèi)ヒ龑?dǎo)。我們要教育市場，教育消費者，在營銷中要起到媒介的作用，把媒體的力量整合起來，越是市場不好的時候，越是媒體發(fā)揮引領(lǐng)作用的時候，開發(fā)商要抱團(tuán)，市場要抱團(tuán)，既然有這么大的量，我們肯定要開源節(jié)流，市場在哪里？消費者在哪里？
[賀立立]同時，這樣的市場對開發(fā)商來說也有機會，凡是不好的市場可以激發(fā)兩種力量，一是產(chǎn)品的創(chuàng)新；二是原創(chuàng)的創(chuàng)新。深圳市場明顯走過了這樣一個過程，在2003年開始深圳市場起步，然后步入黃金十年，它的黃金十年不是自然的，深圳從工業(yè)化的城市變成了消費城市，那時候有一個轉(zhuǎn)變，更多的是開發(fā)商起到了作用，市場上營銷創(chuàng)新，產(chǎn)品上創(chuàng)新，包括社區(qū)整合的力量，包括深圳產(chǎn)品創(chuàng)新有入戶花園、飄窗大量使用，給到了市場很多的力量，給到了市場更多的信心。
[賀立立]現(xiàn)在，長沙面臨這樣的市場，你管它市場是怎么樣的。但是，我們媒體人不能失去信心，開發(fā)商也不能失去信心，失去信心是沒有競爭力的企業(yè)，再不好的市場也有賣得好的產(chǎn)品。何況，中國從溫的4萬億到現(xiàn)在李的第二個4萬億，目前來看深圳那邊的市場在330政策以后迅速起來了，一線城市幾乎都是這樣的狀態(tài)。接下來，大家不要有太多的擔(dān)心，鈔票不值錢，做什么？買房子，買股權(quán)，還是投資，中國人還只有這幾樣。
[賀立立]所以，長沙市政府這么大的土地供應(yīng)量，肯定會做一些調(diào)整的，要有信心。同時，作為媒體來說，我們要引導(dǎo)好市場。
[賀立立]我看了這幾個盤，基本上除了中建江山壹號和第六都，京武和萬科是在深圳起家的，在深圳的市場上非常有影響力，京武是專注于豪宅開發(fā)的一個開發(fā)商。這四個項目用四個字表達(dá)，萬科紫臺是做“巧”，包括情景營銷、情感營銷，對一些老建筑、老廠房進(jìn)行闡述，包括售樓中心和樣板間，就像深圳的老工業(yè)廠房改造的區(qū)域。
[賀立立]但是，萬科在產(chǎn)品方面還要拿出更新的創(chuàng)新，長沙市場的產(chǎn)品創(chuàng)新真的要向深圳學(xué)習(xí)，在深圳80平方米的房子至少做出了140平方米的空間感，在長沙我沒有看到，絕對是可以做到的，徐總是建筑專家，在產(chǎn)品上要有突破，萬科做的就是“巧”，進(jìn)去以后給了大容量的感覺，事實上未來的二期可能會有一些變化，感覺做得非常好。
[賀立立]中建江山壹號是一個奢侈品，做得非常好，萬科紫臺和中建江山壹號是資源型的項目，更適合成功人士購買。中建江山壹號比較奢侈，但說實話在產(chǎn)品創(chuàng)新上這個項目也做得“巧”。從電梯出來，經(jīng)過幾個防盜門再入戶，感覺非常不好。
[賀立立]第六都就是一個土豪，三年前我來看過這個項目，現(xiàn)在改了名字，在長沙還是非常有代表性的。京武浪琴山，謝總一直說長沙的產(chǎn)品與深圳的產(chǎn)品有十年左右的差距。但是，我認(rèn)為沒有差距。京武浪琴山與深圳后海灣項目是同水平的，在長沙建京武浪琴山這樣的項目有代表性，已經(jīng)代表了同期深圳豪宅的開發(fā)水平，這個項目用一個字概括就是“暖”字，主要看細(xì)節(jié)。
[賀立立]現(xiàn)在長沙市場壓力這么大，就是要在產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新上做突破，市場上大量淘汰落后產(chǎn)品，深圳市場豪宅和非豪宅是近幾年突然有了價格距離。媒體人士一定要有信心，這真的是一個最好的時代，面臨這么大的市場，面臨這么大的消費壓力，你們一定要站出來說，同時要說給長沙的開發(fā)商聽，一定要和深圳多做聯(lián)動。我就簡單說這些，謝謝。
[張楠]感謝主辦方的邀請，以前來過幾次長沙都是走馬觀花。但是，這一次的感受不一樣，設(shè)計北京大劇院的設(shè)計師講過一句話“讓我看看你的建筑，就知道你這座城市怎么樣”。我每到一個新城市都會看它的建筑、住宅、室內(nèi)建筑、公共建筑、酒店等等，建筑最能反映一個城市的創(chuàng)新力和城市活力，有最極端的一個感受力，是給了外地人第一觀感。
[張楠]以前，長沙很少有能刺激我神經(jīng)的一些建筑，造成我對長沙有一種不以為然的感覺。這一次到長沙看了四個項目，我覺得很吃驚，長沙這兩年的住宅開發(fā)水平在快速提升，尤其是昨天看到的萬科紫臺和中建江山壹號，園林做得那么漂亮，園林展示做得非常好，這是我想象不到的。
[張楠]因為，這些做法是深圳原來的做法，深圳開發(fā)商最早要賣樓，就先要把園林做好，把樣板房做好，整個通道包裝好。但是，從這兩年開始，深圳的樓市賣得特別好，深圳的開發(fā)水準(zhǔn)已經(jīng)在退步了，很多樓盤不做展示就賣掉了，房地產(chǎn)市場太好了，開發(fā)商就不再用心做產(chǎn)品了。但是，我看到長沙不是這樣，所有長沙的開發(fā)商都在很用心地做產(chǎn)品，給我的印象很深刻。
[張楠]今天下午來到京武浪琴山，我跟大家分享一個小秘密，可能也是很多人忽略的一個小秘密。在會議之前，我去了洗手間，除了戶型讓我很震撼之外，洗手間是大家要重點去看一看的。洗手間非常好，材料用得很高檔，所有的潔具都是日本品牌，有多功能的馬桶蓋，去年吳曉波一篇文章就導(dǎo)致很多中國人去日本買馬桶蓋，硬件非常高檔，完全達(dá)到了國際一流的標(biāo)準(zhǔn)。
[張楠]其次，我還有一點小小的感動，在這里要向謝總反映一下，我看到物業(yè)管理人員有兩個搞清潔的大媽，我抽了一張紙巾可能有點亂，她們馬上把紙巾疊得很好，這點讓我很感動。以前說內(nèi)地的服務(wù)意識沒有深圳那么好，但在長沙的一個營銷中心搞清潔的大媽在腦海中都有這種服務(wù)意識，能夠把小細(xì)節(jié)做得很到位。開發(fā)商對物管人員的培訓(xùn)做得非常到位，包括細(xì)節(jié)方面，細(xì)節(jié)是魔鬼嘛，我對長沙的開發(fā)商非常有信心。
[張楠]我們看的四個項目都是豪宅，網(wǎng)上有網(wǎng)友在關(guān)注直播，我想談一下豪宅的投資。其實，深圳的豪宅有兩大區(qū)域，寶安十年前八千，現(xiàn)在賣到八萬，南山后海片區(qū)十年前的均價差不多五六千，現(xiàn)在已經(jīng)上升到十多萬，最近蛇口成交的價格上升到二十萬。深圳投資豪宅，物業(yè)增值能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全市的平均水準(zhǔn)。
[張楠]其實，長沙也是一樣。長沙的一些同行對長沙的市場有些不同的看法。但是，我們從深圳過來，了解深圳豪宅市場領(lǐng)漲深圳樓市，扮演這樣一個角色，不光是深圳，還包括香港，香港的豪宅三十年來領(lǐng)漲香港樓市。無論在哪一個城市，只要你有能力投資樓市，一定要投資豪宅，只要有可能盡可能地投資豪宅。
[張楠]因為，不管樓市漲還是跌，豪宅的抗跌能力最強，這個觀點一定要和長沙的購房者去進(jìn)行一個溝通，去跟他們進(jìn)行闡述，任何一個發(fā)達(dá)的城市都是這樣子的。
[張楠]現(xiàn)在，我們看長沙的房價漲得不是太快。但是，毛澤東有一句話，“風(fēng)物長宜放眼量”。從長遠(yuǎn)來看未來五年、十年，你投資長沙豪宅帶來的收益一定相當(dāng)不錯，而且會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過物價CPI的增長。
[張楠]我把深圳的豪宅和長沙的豪宅做一個對比，看了四個項目，從嚴(yán)格意義上來說，剛才很多人說深圳和長沙差不多，但我覺得兩地還有一些差距。長沙的豪宅品質(zhì)感、硬件做得很好，但深圳豪宅基本上是電梯直接入戶，我住在18樓，只要按18樓，打開電梯就可以直接到自己家門口，別人進(jìn)不到你的房間，長沙好象還沒有電梯入戶的設(shè)計。還有雙大堂，除了首層大堂做得漂亮，汽車入戶大堂也做得很漂亮，在深圳是雙大堂的概念，這一點長沙還做得不夠。
[張楠]包括用材用料，昨天看了幾個樓盤各方面做得很好，但推開窗的感覺就不是很好了，包括窗戶的材料、手感、材質(zhì)的厚重感不是太好。深圳的一些高檔住宅都是用的意大利、德國的材質(zhì)，都是用世界上比較好的門窗材料，包括櫥柜的手感也非常好，用材也非常好。我覺得，長沙的豪宅市場還有繼續(xù)上升的空間。就說這些，謝謝！
[華仲占]對長沙有期待，也比較失望。失望的原因，原來知道這座城市的經(jīng)濟(jì)增長是非�？斓�，看了GDP的數(shù)據(jù)，我們就武斷地認(rèn)為它的經(jīng)濟(jì)活力非常強。但是，從我們做萬達(dá)這個項目來看，長沙的經(jīng)濟(jì)活力不行，之所以不行是帶動長沙經(jīng)濟(jì)增長的不是中小企業(yè)，而是大企業(yè)，在長沙活躍寫字樓市場的不是中小企業(yè)。
[華仲占]以前在長沙做地產(chǎn)的項目人都回不去了，都在長沙組建了一個家庭，這是一句玩笑話。深圳市場在低迷的時候，更多的是抱團(tuán)發(fā)展，會做區(qū)域性的營銷，在這方面長沙開發(fā)商還沒有到這個階段，因為年輕，所以大家抱團(tuán)不夠。長沙樓市經(jīng)歷了經(jīng)濟(jì)調(diào)整、粗獷式發(fā)展，這是一個過程，深圳也經(jīng)歷了這樣一個過程，好在我們看到了長沙市場的堅持，看到了長沙市場還有希望。
[華仲占]當(dāng)然，一味粗獷的話，最終市場會一文不值。雖然，長沙市場價格撕逼非常慘烈，但被撕掉的一定是不太好的產(chǎn)品。
長沙市場土地供應(yīng)無序發(fā)展，就是沒有節(jié)操，這屆政府把該賣的土地賣了，下一屆政府怎么辦？很多土地被賤賣掉，那么好的位置低價拿出來，下一屆政府怎么辦？貴陽也是賤賣了土地，不僅有泡沫，而且把整座城市的形象都?xì)Я恕?/p>
[華仲占]個人認(rèn)為，深圳已經(jīng)不需要營銷了，有特別好的市場，本身深圳市場對營銷依賴度就不強，香港也是如此。但是，在長沙這個市場營銷是精彩紛呈，各種各樣的方式都來了，深圳的營銷應(yīng)該向長沙學(xué)習(xí)，各種各樣的營銷手段都會出來。其實，長沙的營銷做得更好一些。
[華仲占]長沙是湖南人的長沙，深圳是深圳人的深圳，深圳是第三服務(wù)業(yè)非常活躍的城市，長沙是重工業(yè)型企業(yè)比較多，我們更期望看到這座城市的娛樂文化，更多的應(yīng)該是創(chuàng)業(yè)之都、創(chuàng)新之都。
[黃拓夫]請潘姐和侯總最后也講幾句。
[潘昭暉]感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)給我們提供這么好的一個學(xué)習(xí)分享的機會，很少能夠跟深圳媒體進(jìn)行面對面的交流。我覺得，今天很受益，期待以后有更多這樣的學(xué)習(xí)機會。而且，京武浪琴山也是我非常喜歡的樓盤，我很多朋友、同事也買了這里的房子，住在這里很舒服。
[潘昭暉]最近，長沙樓市都在討論去庫存，長沙庫存確實很大。盡管庫存大，但以最便宜的價格賣給我，我也不想要，因為我要換房是想換好房子，這是一種好的生活方式。我很期待京武浪琴山越做越好，給長沙人民帶來更好的生活方式，謝謝。
[侯亮]特別感謝0731房產(chǎn)網(wǎng)提供了這樣一個交流的平臺，最重要的還是城市之間的交流，廣深和長沙的距離非常近，因為兩地都有很多的湖南人，湖南人第一批出去創(chuàng)業(yè)都是往廣深走，現(xiàn)在很多廣深人民也到長沙來居住，前段時間我們也做了好幾批廣深到長沙置業(yè)的活動，效果非常明顯。
[侯亮]當(dāng)然，大家說長沙人很幸福，房價很低，其實有一個誤區(qū)。我問過很多在深圳的湖南人，他們說拼個幾年，買房子比較難，但在深圳的投資增值還是比在長沙的投資增值要高很多。今天，深圳過來的專家都非常專業(yè)，非常有激情，感染到了我，廣深給了我們很多的信心，讓我們把湖南市場做得更好，感謝主辦方把大家聚集起來，謝謝大家。
[何小波]今天來的目的更多的是跟各位熟悉。大家在講的時候，我都非常認(rèn)真地在聽。來的時候，我在京武轉(zhuǎn)了一圈，來之前就聽說京武浪琴山賣得特別好，確實細(xì)節(jié)做得特別好，品質(zhì)感也很強。今天，各位專家過來，我們也學(xué)習(xí)了很多，也交流了很多，期待長沙有更多像京武浪琴山這樣的好產(chǎn)品，謝謝大家。
[黃拓夫]非常謝謝各位貴賓參加本次微沙龍，我宣布“長深兩地媒體專家地產(chǎn)微沙龍”取得圓滿成功，感謝大家！
