[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》之《我是銷冠》訪談。
在公積金貸款政策放松、銀行信貸調(diào)整的背景下，長(zhǎng)沙樓市逐步產(chǎn)生積極反應(yīng)，相比“銀十”高調(diào)收官，11月長(zhǎng)沙樓市網(wǎng)簽量雖略微下滑，但仍保持在四季度以來(lái)的高位。而最后一周，除新房網(wǎng)簽量止跌回升之外，新房住宅價(jià)格也延續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，回歸到8月市場(chǎng)平均水平。11月份長(zhǎng)沙樓市銷售情況具體如何？10月起接連出臺(tái)的央行信貸調(diào)整政策能否給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)積極效應(yīng)？而近期出臺(tái)的銀行保險(xiǎn)制度又將給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)怎樣的新契機(jī)？
本期“0731樓市會(huì)客室”訪談我們邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專家、開(kāi)發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會(huì)所，共同探討。本期邀請(qǐng)到的訪談嘉賓有：
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)長(zhǎng)沙公司 新房營(yíng)銷總監(jiān) 廖學(xué)亮先生
筑夢(mèng)星園 營(yíng)銷總監(jiān) 周胤先生
雷鋒機(jī)電建材廠 營(yíng)銷經(jīng)理 劉登先生
以及長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心 研究員 王鈞先生
[主持人]首先，有請(qǐng)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的分析師為我們發(fā)布一下11月份新房市場(chǎng)的具體數(shù)據(jù)情況，并重點(diǎn)介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？原因是什么？
[王鈞]經(jīng)歷了10月的樓市小井噴后，11月份長(zhǎng)沙樓市勢(shì)頭較好，具體來(lái)看，11月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售259.55萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)4.06%，環(huán)比減少15.53%，本月供應(yīng)量依然在高位；全市新建商品房新增網(wǎng)簽194.71萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)8.27%，環(huán)比減少0.72%，內(nèi)六區(qū)新房網(wǎng)簽128.72萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)7.26%，環(huán)比減少8.69%，本月商品房小情況延續(xù)10月的好行情，與上月的銷售量基本持平。價(jià)格方面，11月份新建商品房住宅網(wǎng)簽均價(jià)5316元/㎡，環(huán)比下跌0.09%；而內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)為6206元/㎡，環(huán)比下跌1.51%，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持著穩(wěn)中下跌的趨勢(shì)。11月新房市場(chǎng)延續(xù)10月的較好勢(shì)頭主要還是受到刺激的助推作用，主要包括限購(gòu)取消，930央四條限貸松綁、多個(gè)區(qū)各自出臺(tái)的鼓勵(lì)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策，還有公積金政策調(diào)整放寬，央行降息，同時(shí)開(kāi)發(fā)商們年底沖量的大力度讓利促銷，都讓市場(chǎng)逐漸升溫，對(duì)釋放潛在剛性需求也能起到一定的作用。
那么單從商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，今年以來(lái)的銷售行情遜色于去年，今年10月、11月份銷量有所回升。1-11月長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交面積73.94萬(wàn)㎡，同比下降8.29%，成交8622套，同比增長(zhǎng)0.49%。而11月成交10.13萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)76.32%，成交1055套，同比增長(zhǎng)74.96%，均價(jià)13000元/㎡左右，其中岳麓區(qū)和開(kāi)福區(qū)商業(yè)成交量較大。
[主持人]數(shù)據(jù)顯示，11月的樓市雖不及“銀十”，但仍有不少令人欣喜之處，在座的各位操盤手也一定頗有心得，請(qǐng)各位嘉賓介紹一下自身項(xiàng)目的具體銷售情況，比如，11月份實(shí)施了哪些營(yíng)銷拓客手段，效果如何等。首先請(qǐng)廖總來(lái)談一下。
[廖學(xué)亮]11月份，北辰三角洲的成交量環(huán)比10月有所上升。項(xiàng)目普宅和豪宅成交套數(shù)達(dá)到了125套，總成交金額應(yīng)該是達(dá)到了將近1.4個(gè)億。這其中，是很多因素影響而產(chǎn)生結(jié)果。首先是北辰三角洲的規(guī)模和品牌效應(yīng)，再加上上半年有很多的剛需客戶，通過(guò)一些政策的影響也讓他們?cè)谙掳肽?0月、11月份加快了出手時(shí)機(jī)。所以，在10月、11月份北辰三角洲的業(yè)績(jī)是做得還不錯(cuò)。
那么，至于營(yíng)銷拓展客戶的方式和方法，北辰三角洲素來(lái)以廣告和活動(dòng)結(jié)合為主，網(wǎng)絡(luò)，戶外，包括一些電梯廣告，包括電臺(tái)，還有一些報(bào)網(wǎng)的廣告都有投放。第二，在活動(dòng)環(huán)節(jié)，北辰每個(gè)周末都會(huì)做一場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng)，比如，結(jié)合嬰幼兒舉行的鋼琴比賽、親子活動(dòng)等，這些活動(dòng)都為北辰增加了不少人氣。
[主持人]感謝廖總，有請(qǐng)筑夢(mèng)星園的周總來(lái)聊一下項(xiàng)目的具體情況。
[周胤]筑夢(mèng)星園是本土企業(yè)，有30萬(wàn)平方米的規(guī)模，項(xiàng)目規(guī)模決定了我們開(kāi)發(fā)商很難像一線央企大開(kāi)發(fā)商一樣有大量的營(yíng)銷費(fèi)用投入。但是，10月份、11月份，項(xiàng)目的銷量在片區(qū)屬于領(lǐng)先位置，這在很大程度上歸功于有效地營(yíng)銷策略。傳統(tǒng)企業(yè)都是以積極營(yíng)銷為主，像FTV電視廣告等等，我們也做了一些廣告宣傳，但我們不僅注重線下，同時(shí)還結(jié)合了部分線上營(yíng)銷。線下活動(dòng)方面，我們每周都有舉辦一些活動(dòng)暖場(chǎng)，增加了很多人氣。
然后，我們做的積極營(yíng)銷集中展現(xiàn)了項(xiàng)目產(chǎn)品。我們項(xiàng)目有4萬(wàn)平方米的園林，在星沙屬于領(lǐng)先地位，戶型非常考究，沒(méi)有浪費(fèi)的空間，這兩項(xiàng)一直是我們項(xiàng)目的基礎(chǔ)。正由于在營(yíng)銷上下了功夫，所以11月份到目前為止的銷量，項(xiàng)目走量接近50套的大關(guān)，這段時(shí)間在我們那個(gè)片區(qū)應(yīng)該屬于領(lǐng)先地位。
[主持人]謝謝周總，下面請(qǐng)劉總談一下雷鋒機(jī)電建材廠的情況。
[劉登]我們雷鋒機(jī)電建材廠項(xiàng)目和廖總、周總的項(xiàng)目都不一樣，是機(jī)電建材廠的項(xiàng)目，沒(méi)有做太多的廣告和線下推廣，我們項(xiàng)目主要做的線下推廣是對(duì)客戶有針對(duì)性的推廣，再加上一些活動(dòng)，還做了一些拓客，重點(diǎn)是比較大方面的力度投入。因?yàn)�，我們�?xiàng)目位于雷鋒鎮(zhèn)的中心位置，以前在行政區(qū)劃上屬于望城，現(xiàn)在劃分到了岳麓區(qū)，相對(duì)來(lái)說(shuō)地域性比較強(qiáng)一點(diǎn)點(diǎn)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商是本土開(kāi)發(fā)商。所以，在專業(yè)市場(chǎng)而言體量不是很大，而且我們是9月底就開(kāi)盤了。所以，相對(duì)于11月份比較而言，銷售量比較好，因?yàn)槲覀儾砰_(kāi)盤，給我的感覺(jué)整體來(lái)說(shuō)，這次降息降準(zhǔn)對(duì)我們項(xiàng)目的影響度還是比較大。因?yàn)椋苓叺纳啼�，是以小市民為主，他們更多地感覺(jué)到錢已經(jīng)不值錢了，錢已經(jīng)貶值了，那么這個(gè)時(shí)候就應(yīng)該把它拿出來(lái)做一定的投資，這方面的感受在客戶方面會(huì)強(qiáng)烈一些。
[主持人]請(qǐng)問(wèn)劉總，貴項(xiàng)目11月份的銷售情況完成得怎么樣？
[劉登]我們項(xiàng)目二期的商業(yè)面積大約是7000多平方米，2.6億的囤貨量。截止到11月底，我們大概完成了75%的銷售，在當(dāng)?shù)囟赃�算可以的。
[主持人]11月21日晚，央行突如其來(lái)宣布，從11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。2008-2009、2011-2012年的兩輪降息，曾經(jīng)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，此次降息降準(zhǔn)被分析認(rèn)為是樓市的絕對(duì)大利好。如今，當(dāng)降息周期再次來(lái)臨，各位對(duì)此有何見(jiàn)解?央行為什么在這個(gè)時(shí)候突然出臺(tái)這一政策？對(duì)于長(zhǎng)沙而言，此次降息降準(zhǔn)將在何時(shí)真正見(jiàn)效？近期出臺(tái)的銀行保險(xiǎn)制度又將給樓市發(fā)展帶來(lái)怎樣的新契機(jī)？想請(qǐng)研究員王鈞先生先談一下。
[王鈞]央行發(fā)布的政策比較明顯，統(tǒng)計(jì)局PPI指數(shù)早已連續(xù)3個(gè)月在負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。所以，他出臺(tái)降息的舉措主要是為了穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)消費(fèi)。那么，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)有兩個(gè)方面的利好，一是對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，它的融資成本是肯定降低了的。然后，對(duì)于老百姓購(gòu)房的話，每個(gè)月的月供也是實(shí)實(shí)在在的減少了，就是這兩個(gè)方面。然后，你談到的銀行存款保險(xiǎn)制度，我是這么理解的，他設(shè)置了50萬(wàn)元的門檻標(biāo)準(zhǔn)以后，像很多那種大規(guī)模的存單，以后肯定會(huì)慢慢減少，因?yàn)榇蠹覟榱朔稚L(fēng)險(xiǎn)，出于這方面的想法。然后，這部分減少的錢會(huì)流到哪里呢？我預(yù)期會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)多一些。像老百姓的話，一般就是樓市和股市這兩個(gè)方面的投資途徑嘛，銀行存款減少了，錢放到哪里去？應(yīng)該就是往這兩個(gè)地方跑，所以對(duì)樓市來(lái)說(shuō)還是利好的。
[主持人]感謝王鈞先生，下面請(qǐng)廖總談一下降息降準(zhǔn)對(duì)樓市有沒(méi)有什么影響？
[廖學(xué)亮]其實(shí)，降息降準(zhǔn)要看到一點(diǎn)，包括08、11年的降息都是政府的組合拳，今年的降息是在前期把限購(gòu)、限貸松綁了，其實(shí)降準(zhǔn)在年初就開(kāi)始了，到11月22日的降息是政府的組合拳，其實(shí)和08年大同小異吧，我們可以這么說(shuō)。當(dāng)然，現(xiàn)在相比08年還有差一步?jīng)]走，就是差利率打折。但是，我相信根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析的話，利率打折可能在農(nóng)歷年前實(shí)行下來(lái)。其實(shí)，也和王鈞先生這邊分析到的一樣，確實(shí)這是政府來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的手段，因?yàn)楝F(xiàn)在GDP的增長(zhǎng)確實(shí)放緩，而且減慢了很多，到上個(gè)月好象只有7.3%，如果要維持在7.5%以上的話，政府就必須把老百姓的錢、消費(fèi)者的錢從銀行里拿出來(lái)，來(lái)促進(jìn)消費(fèi)。至于把他們的錢投到哪里去，后來(lái)出臺(tái)銀行保險(xiǎn)政策也是一樣的，最低50萬(wàn)元，也就是說(shuō)超過(guò)50萬(wàn)元以后，這個(gè)錢對(duì)于老百姓就有點(diǎn)兒恐慌，這些錢存進(jìn)去能不能拿出來(lái)？對(duì)經(jīng)濟(jì)有沒(méi)有次貸影響，錢會(huì)不會(huì)縮水？從銀行保險(xiǎn)制度來(lái)說(shuō)應(yīng)該是兩個(gè)方面，第一個(gè)方面是保障了99%多的50萬(wàn)元以內(nèi)的存款安全性；第二是在銀行有大額存款的消費(fèi)者拿出錢來(lái)投資到固定資產(chǎn)、股票或房地產(chǎn)方面來(lái)。當(dāng)然，就和王鈞先生說(shuō)得一樣，我覺(jué)得相對(duì)來(lái)說(shuō)目前投資實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)更加安全一些，也更加保障一些吧，可以這么理解。所以，這一次的降息，我覺(jué)得應(yīng)該說(shuō)雖然不會(huì)像08年那樣有那么大的反彈，會(huì)刺激房地產(chǎn)的消費(fèi)。但是，應(yīng)該會(huì)像11、12年那樣穩(wěn)中往上升，我覺(jué)得剛性需求老百姓也會(huì)感受到政府出臺(tái)政策的決心，刺激樓市的決心。相信老百姓跟政府博弈也好，跟開(kāi)發(fā)商博弈也好，慢慢地會(huì)為自己考慮吧。
[主持人]那新政對(duì)樓市的刺激還需要一段時(shí)間，不會(huì)馬上體現(xiàn)？
[廖學(xué)亮]對(duì)，不會(huì)馬上體現(xiàn)。其實(shí)，08、11年的降息也需要一段調(diào)整期，包括老百姓買東西也好相對(duì)來(lái)說(shuō)更加人性化，而且越來(lái)越慎重化，所以他有一個(gè)接受的周期。這個(gè)周期，我來(lái)分析的話，應(yīng)該會(huì)有3-5個(gè)月吧，通過(guò)這個(gè)周期會(huì)慢慢體現(xiàn)出來(lái)。
[主持人]好的，感謝廖總，下面請(qǐng)周總談一下銀行降息降準(zhǔn)和銀行保險(xiǎn)制度的出臺(tái)對(duì)樓市將產(chǎn)生什么樣的影響？
[周胤]其實(shí)，正如廖總所說(shuō)，中央這一輪降息降準(zhǔn)是一個(gè)很大的決心，要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。但是，這一輪的降息降準(zhǔn)和早兩年的背景情況可能還是有一點(diǎn)差別。像08年那一波，市場(chǎng)上的存貨量不是太大，市場(chǎng)需求很旺盛，當(dāng)時(shí)那一波大部分客戶是觀望心態(tài)，但這一波情況有點(diǎn)變化的是，第一整個(gè)市場(chǎng)上的庫(kù)存量（待消化產(chǎn)品量）還是很大的；第二它的需求量和之前相比的話，像長(zhǎng)沙這樣的二線城市，它真正撐起長(zhǎng)沙市場(chǎng)的人群其實(shí)是以地州市為主，長(zhǎng)沙這幾年人口增長(zhǎng)很快，近兩年人口增長(zhǎng)速度是有一定放緩的，并沒(méi)有像之前那樣呈現(xiàn)井噴態(tài)勢(shì)。但是，政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)還是一個(gè)集結(jié)信號(hào)，對(duì)客戶來(lái)說(shuō)降低了購(gòu)房的資金門檻。現(xiàn)在在一線城市也有所體現(xiàn)，08年出臺(tái)政策的時(shí)候，一線城市反應(yīng)快捷，但到長(zhǎng)沙這樣的二線城市還有一定的滯后期，長(zhǎng)沙這一波的滯后期對(duì)市場(chǎng)的影響到底會(huì)有多長(zhǎng)時(shí)間？其實(shí)還需要等待市場(chǎng)去檢驗(yàn)。但是，我們可以相信，在未來(lái)這段時(shí)間，市場(chǎng)還是會(huì)有穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。在這段時(shí)間，也不可能說(shuō)市場(chǎng)上所有的項(xiàng)目都一定會(huì)銷售得很好。因?yàn)椋m然說(shuō)是穩(wěn)中有升，但對(duì)于本身享受資源的項(xiàng)目，比如北辰就是本身享受資源的項(xiàng)目，自身有特色和特點(diǎn)的項(xiàng)目，我們的項(xiàng)目打造得也還是有一定的特點(diǎn)，當(dāng)你具備資源稀缺性和產(chǎn)品稀缺性的時(shí)候，你再通過(guò)積極營(yíng)銷動(dòng)作和措施能夠促進(jìn)自己項(xiàng)目本身的銷售。但是，這可能不會(huì)像08年一樣，只要房子建出來(lái)，不管品質(zhì)怎么樣，都賣得出去，賣得好，可能這個(gè)情況會(huì)有點(diǎn)改變。
[主持人]現(xiàn)在需求量會(huì)沒(méi)有之前那么大嗎？
[周胤]需求量和供應(yīng)量對(duì)比的一個(gè)關(guān)系，應(yīng)該是這個(gè)關(guān)系。關(guān)于銀行保險(xiǎn)制度的話，我認(rèn)為也是一個(gè)信號(hào)，是一個(gè)什么信號(hào)呢？就是說(shuō)現(xiàn)在包括之前的峰會(huì)和信息的釋放，銀行會(huì)逐步放開(kāi)，可能會(huì)放開(kāi)到民營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)，在逐漸放開(kāi)的過(guò)程中，銀行的競(jìng)爭(zhēng)激烈了，銀行的競(jìng)爭(zhēng)激烈了就會(huì)有浮動(dòng)利率的存在，這是未來(lái)可期的。所以，它提前出臺(tái)銀行保險(xiǎn)制度的話，我認(rèn)為對(duì)于廣大民眾是一件好事，因?yàn)樗赡艽嬖诓町惢慕鹑谑侄稳椭蛻羧谫Y，去讓他們獲得更好的購(gòu)房融資條件和融資辦法，降低門檻，只要有信譽(yù)，就肯定能在銀行貸到款，但也會(huì)有一些差異化的區(qū)別和手段，這是我對(duì)于這一輪降息降準(zhǔn)和銀行保險(xiǎn)制度的一個(gè)看法。
[主持人]感謝周總，想請(qǐng)劉總談一下對(duì)央行一系列的調(diào)整有何見(jiàn)解？
[劉登]站在客戶的角度談一點(diǎn)吧，其實(shí)剛才周總和廖總都講得差不多了。怎么說(shuō)呢，應(yīng)該說(shuō)從去年到今年也有一些政府的小政策，但這次作為購(gòu)房者而言，應(yīng)該是最直接的，也是最能夠體現(xiàn)出政府的一個(gè)手段，利率低了，我們的壓力小一些了。對(duì)于購(gòu)房者而言，剛性需求者更愿意在這樣一個(gè)時(shí)機(jī)去出手買房。同樣的話，剛才廖總也講到了，其實(shí)這是政府的一套組合拳，包括和開(kāi)發(fā)商這邊的互動(dòng)形式，政府通過(guò)降息降準(zhǔn)來(lái)達(dá)到降低門檻的作用，開(kāi)發(fā)商通過(guò)年底的活動(dòng)，包括政策的調(diào)整，從而達(dá)到讓剛需真正能夠享受到好的優(yōu)惠政策。所以，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該算是一個(gè)比較好的機(jī)會(huì)，這個(gè)時(shí)候肯定也會(huì)有一些開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目要以價(jià)換量，利用這一波政策來(lái)達(dá)到他的走貨需求。所以，這個(gè)政策應(yīng)該算是比較好的。但是，從另外一個(gè)角度講，我覺(jué)得可能在這樣一波政策下，從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)可能會(huì)刺激物價(jià)短期內(nèi)的小小上漲，從另外一個(gè)角度來(lái)說(shuō)可能又會(huì)抵消優(yōu)惠政策帶來(lái)的利好方面。
[主持人]可能不會(huì)太明顯。
[劉登]對(duì)，我覺(jué)得可能到市場(chǎng)的反應(yīng)也需要一段時(shí)間。個(gè)人認(rèn)為，從今年年底到明年上旬左右，可能都會(huì)處于平穩(wěn)的時(shí)期。
關(guān)于保險(xiǎn)制度，我覺(jué)得也可一分為二來(lái)看，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)可能會(huì)出現(xiàn)一些理財(cái)產(chǎn)品，可能會(huì)出現(xiàn)相比之前有比較大的優(yōu)惠政策，利率可能之前3點(diǎn)多，現(xiàn)在可能達(dá)到4點(diǎn)多，更好地鼓勵(lì)民眾去投資。但是，從另外一個(gè)角度來(lái)講，50萬(wàn)元以外的消費(fèi)者可以快速選擇，但50萬(wàn)元以內(nèi)的是去選擇投資房地產(chǎn)？還是投資別的產(chǎn)品？民眾可能會(huì)猶豫，可能會(huì)有一段時(shí)間觀望，這個(gè)時(shí)候就需要開(kāi)發(fā)商出臺(tái)更好的政策，大家去搶占這一波時(shí)機(jī)。我個(gè)人的建議是，如果有這方面財(cái)力的大眾，可以選擇去購(gòu)買這樣的一些產(chǎn)品，也是可以的。
[主持人]想問(wèn)一下劉總，銀行降息這一塊兒，您站在開(kāi)發(fā)商企業(yè)的角度來(lái)談，是不是對(duì)融資會(huì)有一些好處呢？
[劉登]就說(shuō)我自己的項(xiàng)目吧，現(xiàn)在在年底，開(kāi)發(fā)商的資金壓力應(yīng)該說(shuō)是比較大的，就我個(gè)人的理解，以及對(duì)于本身項(xiàng)目的觀察，相對(duì)來(lái)說(shuō)比以前還是要好一些，這方面的政策，包括開(kāi)發(fā)商放貸的時(shí)機(jī)，基本上比以前都有一些縮短，所以給開(kāi)發(fā)商整體的資金壓力就沒(méi)有那么大。現(xiàn)在有一些優(yōu)質(zhì)的客戶，一些信譽(yù)比較良好的客戶，開(kāi)發(fā)商會(huì)給予利率方面的一些優(yōu)惠，這是銀行和開(kāi)發(fā)商一起推出的好舉措，在這些方面都會(huì)有一些比較好的政策。
[主持人]等于說(shuō)會(huì)有連續(xù)的利好。
[劉登]對(duì)。
[主持人]感謝。2014年進(jìn)入12月的收官階段，廣大普通購(gòu)房者最關(guān)心的莫過(guò)于未來(lái)樓市的走向，特別是2015年的房?jī)r(jià)。不少業(yè)內(nèi)人士，財(cái)經(jīng)專家也就此展開(kāi)“隔空論戰(zhàn)”，大炮任志強(qiáng)一反常態(tài)的認(rèn)為房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)上漲，也有不少樂(lè)觀派認(rèn)為明年房?jī)r(jià)必將溫和上漲？各位有怎樣的預(yù)期？具體到長(zhǎng)沙的市場(chǎng)和房?jī)r(jià)，會(huì)不會(huì)是一個(gè)溫和的“暖冬”？首先，請(qǐng)廖總來(lái)談一下。
[廖學(xué)亮]我覺(jué)得，通過(guò)這幾輪政府的組合拳，到目前為止在座的幾位應(yīng)該都可以感受到，市場(chǎng)對(duì)于政策的反應(yīng)都不像08、12年那么強(qiáng)烈，基本上開(kāi)發(fā)商還是用以價(jià)來(lái)?yè)Q量的態(tài)勢(shì)，因?yàn)閺纳习肽甑某山涣�，包括開(kāi)發(fā)商的資金回籠情況來(lái)看，下半年的壓力是越來(lái)越大的。所以，特別是到了金九銀十，應(yīng)該說(shuō)從10月份開(kāi)始吧，9月份不是特別明顯，從10月份、11月份來(lái)看，基本上很多開(kāi)發(fā)商還是做打折促銷活動(dòng)，來(lái)以價(jià)換量。所以，能不能在2014年年底實(shí)現(xiàn)暖冬？說(shuō)實(shí)話我不是特別看好，馬上就到月底了，據(jù)我了解，我的很多同行和我所了解的項(xiàng)目，以及現(xiàn)在正在進(jìn)行的項(xiàng)目，其實(shí)還是處在相對(duì)比上半年稍微好一點(diǎn)，但日子也不是特別好過(guò)的情況。這是什么原因?qū)е碌哪兀科鋵?shí)，周總也分析過(guò)了，第一是今年長(zhǎng)沙的庫(kù)存量特別大，我在年初時(shí)了解到整個(gè)長(zhǎng)沙可售面積達(dá)到了500萬(wàn)㎡，這個(gè)數(shù)據(jù)還是上半年3、4月份得時(shí)候，當(dāng)時(shí)這個(gè)量相比一線城市上海、北京的庫(kù)存量都要大，而且長(zhǎng)沙還是二線城市。再加上長(zhǎng)沙近幾年來(lái)人口的增長(zhǎng)確實(shí)沒(méi)有像政府預(yù)期的那么好，也沒(méi)有那么快，到目前為止整個(gè)長(zhǎng)沙市人口還沒(méi)有破800萬(wàn)。當(dāng)然，政府統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)有700多萬(wàn)了，但我個(gè)人了解到的包括從朋友口中得知的好象只有600萬(wàn)的常住人口。那么，再加上現(xiàn)在政府鼓勵(lì)所有三、四線城市加快新型城鎮(zhèn)化步伐，這抑制了部分地州市消費(fèi)者來(lái)一、二線城市消費(fèi)。所以，種種因素造成了長(zhǎng)沙也好，還有很多二線城市的人口增長(zhǎng)度不是特別大，也就是供需關(guān)系產(chǎn)生了一個(gè)不平衡的狀態(tài)，也就造成了現(xiàn)在樓盤競(jìng)爭(zhēng)特別大，客戶對(duì)房子的可選性特別大。當(dāng)然很多的購(gòu)房剛性需求者希望樓市崩盤，價(jià)格跌到底，當(dāng)然這種情況基本上也不會(huì)出現(xiàn)。為什么呢？因?yàn)�，可能很多老百姓不知道，但做房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士都清楚，現(xiàn)在的土地成本、財(cái)務(wù)成本、建安成本都實(shí)實(shí)在在在這里，現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)在割肉了，如果讓他真的無(wú)處可逃應(yīng)該是不現(xiàn)實(shí)的。所以，在價(jià)格上基本上也可以說(shuō)是穩(wěn)步在這里吧。因?yàn)榻衲甑搅四甑�，開(kāi)發(fā)商有資金回籠壓力，就造成了很多房?jī)r(jià)促銷政策，包括折扣一步一步出來(lái)。但是，過(guò)完了年，沒(méi)有資金壓力，再加上降息，房地產(chǎn)有了融資渠道，成本也在縮減，銀行資金也還充裕，貸款放貸速度也還比較快。只要過(guò)完年，不管大開(kāi)發(fā)商還是小開(kāi)發(fā)商資金壓力就會(huì)小，價(jià)格可能就不會(huì)受到抑制了。
對(duì)于普通消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，在年底真正要買房的剛性需求還是會(huì)出手。所以，我估計(jì)2015年房?jī)r(jià)不會(huì)有大幅度上升，應(yīng)該是穩(wěn)中略升，這是我的觀點(diǎn)。
[主持人]廖總，您對(duì)12月份的預(yù)期有什么看法呢？
[廖學(xué)亮]其實(shí)，按照北辰三角洲的年度目標(biāo)來(lái)說(shuō)，今天是12月18日，我們已經(jīng)完成了有將近100套的業(yè)績(jī)，而且成交金額通過(guò)這半個(gè)月環(huán)比來(lái)說(shuō)應(yīng)該上升了30%的成交業(yè)績(jī)。所以，12月份的形勢(shì)還是不錯(cuò)的。雖然稱不上暖冬，但基本上還是讓開(kāi)發(fā)商能夠慢慢看到一點(diǎn)市場(chǎng)回暖的曙光。
[主持人]也就是說(shuō)近期出臺(tái)了一系列政策，對(duì)市場(chǎng)信息還是利好的。
[廖學(xué)亮]對(duì)。
[主持人]感謝廖總。下面，請(qǐng)周總談一下2015年房?jī)r(jià)走勢(shì)，您覺(jué)得會(huì)是怎么樣的？
[周胤]按照我的觀點(diǎn)，我認(rèn)為2015年的樓市應(yīng)該是平穩(wěn)的，主要從以下幾個(gè)方面考慮。
第一，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)很難降下來(lái)，原因是什么呢？主要是廖總提到的成本問(wèn)題。我了解到河西的洋湖垸板塊和梅溪湖板塊，這兩個(gè)板塊的開(kāi)發(fā)商企業(yè)拿地規(guī)模都很大，這一輪跳水洋湖垸項(xiàng)目有5000多元/㎡的房源出現(xiàn)。大家也清楚，建安成本加上管理成本也是一筆不小的費(fèi)用，這些成本的累加對(duì)于洋湖垸的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)可能是不樂(lè)觀的。梅溪湖的項(xiàng)目也是一樣，為了沖今年年底的業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)，10月下旬開(kāi)始大量項(xiàng)目的房?jī)r(jià)都是6字頭。但是，明年過(guò)了年以后，房?jī)r(jià)上漲可期，因?yàn)閯偛帕慰傄仓v到了，各大企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)已經(jīng)過(guò)了考核期，這是第一個(gè)方面考核期，第二是銀行每年還款周期也過(guò)了，這一段扛過(guò)去了，也不存在降價(jià)的動(dòng)力。然后，從客戶這邊來(lái)說(shuō)，出臺(tái)了這么多的政策，在年底這段時(shí)間，應(yīng)該說(shuō)第四季度和全年相比是稱得上暖的。因?yàn)椋衲陱?、5月份開(kāi)始長(zhǎng)沙市的周網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一直在1200-1600套之間的低位徘徊，今年三季度也不到2000套，也就是1800-2000套之間，但到了四季度周網(wǎng)簽量達(dá)到了2200-2400套，與全年相比還是有暖冬的跡象。
然后，明年在政策的刺激下，很多客戶包括近段時(shí)間有些客戶或許也感覺(jué)到了，現(xiàn)在買房還是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)，這從我們項(xiàng)目反饋出來(lái)的下定周期可以看出。因?yàn)槲覀兩习肽隂](méi)有開(kāi)盤，下半年才開(kāi)始賣，下半年11月份項(xiàng)目有了40%-50%的增量，但這并不是市場(chǎng)反映的情況，周邊項(xiàng)目沒(méi)有這么大的增量，這與我們項(xiàng)目采取積極營(yíng)銷的方式還是有一定關(guān)系的。所以，我個(gè)人認(rèn)為2015年上半年價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)，量也會(huì)比較穩(wěn)，個(gè)人認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)跳水的情況。
[主持人]2015年長(zhǎng)沙不會(huì)出現(xiàn)跳水的情況？
[周胤]不光是長(zhǎng)沙不會(huì)出現(xiàn)，全國(guó)應(yīng)該也不會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)�，長(zhǎng)沙現(xiàn)在被國(guó)家定義為新一線城市，長(zhǎng)沙作為省會(huì)城市，在整個(gè)中部地區(qū)當(dāng)中，市場(chǎng)還是比較低的，如果長(zhǎng)沙市場(chǎng)都扛不住的話，全國(guó)的市場(chǎng)肯定也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的，所以我認(rèn)為應(yīng)該是比較平穩(wěn)的狀態(tài)，這是我的理解。
[主持人]感謝周總，請(qǐng)劉總談?wù)勈袌?chǎng)的情況。
[劉登]我個(gè)人認(rèn)為，其實(shí)這次到年底屬于常態(tài)，比如打折、降息降準(zhǔn)的政策。我們的項(xiàng)目處于梅溪湖板塊，我深刻感覺(jué)到價(jià)格波動(dòng)比較大，2011年，梅溪湖板塊的房?jī)r(jià)七千多、八千多，中建的一萬(wàn)多，現(xiàn)在整體來(lái)說(shuō)價(jià)格往下走得比較多。個(gè)人認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)跳水的情況，因?yàn)檎缌慰偹v，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商到了割肉的階段，還在一個(gè)可控的范圍內(nèi)，包括樓面價(jià)、成本核算之后，其實(shí)是擠壓了一部分泡沫，所以還是能接受的，開(kāi)發(fā)商能夠把握好一個(gè)度，這是第一。第二，一般的購(gòu)房者也明白，這個(gè)房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)什么樣的價(jià)位，我才會(huì)去購(gòu)買什么樣的產(chǎn)品，所以不會(huì)出現(xiàn)跳水的情況。一般到12月底，明年1月份，銀行就關(guān)帳了，開(kāi)發(fā)商在資金這方面的壓力到今年年底差不多了，可能更多地會(huì)轉(zhuǎn)到明年年底，所以今年年底不會(huì)有價(jià)格的波動(dòng)。對(duì)于明年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，個(gè)人認(rèn)為是比較平衡穩(wěn)定的狀態(tài)。但是，其實(shí)就像剛才周總講的，可能有些項(xiàng)目有自己的特點(diǎn)，像優(yōu)質(zhì)房源，包括我們這樣的商業(yè)地產(chǎn)，不同的產(chǎn)品有不同的特點(diǎn)，它的價(jià)位可能會(huì)有一些不同的區(qū)分。比如，像優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，價(jià)格可能會(huì)有往上漲的趨勢(shì)，個(gè)人認(rèn)為住宅和商業(yè)也不一樣，相對(duì)來(lái)說(shuō)應(yīng)該是一個(gè)比較穩(wěn)定的狀態(tài)。之前我也講到了，這個(gè)時(shí)候出手應(yīng)該是一個(gè)比較適合的時(shí)機(jī)。
[主持人]劉總，想請(qǐng)問(wèn)一下，您剛才說(shuō)到商業(yè)和住宅還是會(huì)有區(qū)別。對(duì)于消費(fèi)者而言，今年以剛性需求為主，那明年這個(gè)比例會(huì)不會(huì)出現(xiàn)一些變化？或者說(shuō)投資性需求在明年將會(huì)有什么樣的表現(xiàn)？
[劉登]相對(duì)來(lái)說(shuō)，我們的投資主要傾向于保障性投資，包括購(gòu)房和購(gòu)買保障性產(chǎn)品，用來(lái)居家，用來(lái)住。還有一部分投資是用來(lái)增值的部分，相對(duì)這兩種產(chǎn)品我們可以做一個(gè)簡(jiǎn)單的比較。目前的長(zhǎng)沙市庫(kù)存量還是比較大的，未來(lái)半年至一年時(shí)間內(nèi)，住宅的銷量不會(huì)有太大的波動(dòng)，因?yàn)榇媪窟�是在緩慢增長(zhǎng)，包括新開(kāi)發(fā)的一些住宅項(xiàng)目，差不多可以消化完。那么，對(duì)于投資性產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，應(yīng)該說(shuō)從我的項(xiàng)目今年下半年的情況來(lái)說(shuō)，可能更多改善性群體會(huì)把眼光轉(zhuǎn)移到投資性產(chǎn)品上，之前我有一個(gè)80-100平方米的房子，我想改善一下買個(gè)120-130平方米的，這個(gè)時(shí)候可能會(huì)更多的考慮是不是應(yīng)該把錢拿來(lái)投資，作為理財(cái)?shù)谋Ｕ�，或者說(shuō)用來(lái)抵制市面上通貨膨脹的現(xiàn)象。個(gè)人認(rèn)為，明年投資商業(yè)地產(chǎn)或工業(yè)地產(chǎn)的比例可能會(huì)有上升情況。
怎么講呢，住房的話，不管是從去年還是今年的狀況來(lái)看，應(yīng)該是比較穩(wěn)定的，客戶可能更多地會(huì)從商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)方面考慮吧，求得一些平衡。
[主持人]感謝劉總。11月底，0731房產(chǎn)網(wǎng)、瀟湘晨報(bào)聯(lián)合近20家樓盤，舉辦了“惠動(dòng)長(zhǎng)沙 2014金秋房地產(chǎn)喜購(gòu)會(huì)”，年終讓利沖量；一線品牌萬(wàn)科等也在大幅打折促銷，對(duì)于市場(chǎng)上這種低首付、0利息等讓利促銷手段，各位老總是怎樣看待的？當(dāng)所有樓盤都在打折促銷的時(shí)候，項(xiàng)目又該如何脫穎而出，尋求破冰之道的？首先，請(qǐng)廖總談一下。
[廖學(xué)亮]年底開(kāi)發(fā)商需要大量的資金回籠，庫(kù)存量這么大，消費(fèi)者只有這么多，餅只有這么大，怎么去爭(zhēng)取？許多資金雄厚的開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)促銷，很多開(kāi)發(fā)商就跟著走了，但我覺(jué)得通過(guò)這種方式，市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，而且，買這個(gè)產(chǎn)品可能價(jià)格下去了，但品質(zhì)是不是有保障？這是最關(guān)鍵的。所以，我覺(jué)得長(zhǎng)沙有很多優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，特別優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，我不希望為了以價(jià)來(lái)?yè)Q量把價(jià)格一直做爛下去，這肯定是不行的。北辰在這一塊兒做得比較到位，可能我們更多的不會(huì)選擇以價(jià)換量，而是更多地去選擇創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，包括和微商、電商合作，或者是開(kāi)拓一些新的拓展渠道，包括跨界營(yíng)銷、圈層營(yíng)銷等等。這樣的話，把項(xiàng)目的準(zhǔn)確客戶定位好，然后多去搜索準(zhǔn)確客戶過(guò)來(lái)。如果真正以價(jià)換量的話，真正受害的還是老百姓。所以，我覺(jué)得在這種行情下，一是政府現(xiàn)在已經(jīng)在出臺(tái)組合拳了，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更有信心把自己的產(chǎn)品做好，通過(guò)自己的特色，通過(guò)自己的定位來(lái)吸引你的準(zhǔn)客戶群體。然后，通過(guò)更多地創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式來(lái)度過(guò)目前的低落時(shí)期，度過(guò)去應(yīng)該就會(huì)很好了。
針對(duì)一些消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得什么時(shí)機(jī)選擇出手，其實(shí)各有各的看法，各有各的理解。有很多消費(fèi)者可能認(rèn)為價(jià)格還在往下走，可能還會(huì)跌，就跟買股票一樣，總覺(jué)得價(jià)格還會(huì)跌。但是，我也跟很多消費(fèi)者和客戶聊過(guò)，您現(xiàn)在出手和以后出手會(huì)有什么樣的區(qū)別？第一是我覺(jué)得確確實(shí)實(shí)到了年底，各個(gè)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)把價(jià)格放到這個(gè)位置了；二是政府的很多政策也紛紛出臺(tái)了，很多剛性消費(fèi)者已經(jīng)摒棄觀望狀態(tài)，已經(jīng)考慮出手時(shí)機(jī)了，我覺(jué)得這個(gè)年底應(yīng)該是最好的出手時(shí)機(jī)。再就是消費(fèi)者買房子的話，不要看哪個(gè)樓盤價(jià)格便宜就買哪個(gè)樓盤，買房子是一輩子的事，羊毛出在羊身上，開(kāi)發(fā)商把價(jià)格降下去了，很多配置的東西可能就省略了，當(dāng)然不是講質(zhì)量，本來(lái)做精裝，可能就為了降低成本做毛坯了，可能要送空調(diào)的，就不送空調(diào)了，直接交裸房，本來(lái)要做地板采暖的，為了節(jié)省成本也不做了，其實(shí)這是損害消費(fèi)者的利益。我覺(jué)得，消費(fèi)者應(yīng)該根據(jù)自己對(duì)生活、對(duì)住所的需求，品質(zhì)也好，園林景觀綠化也好，產(chǎn)品也好，綜合來(lái)選擇適合自己的產(chǎn)品，而不要看便宜就選。
[主持人]謝謝廖總。您剛才提到有圈層營(yíng)銷等營(yíng)銷手段，對(duì)于北辰三角洲來(lái)說(shuō)，目前哪幾種手段是能明顯帶動(dòng)客流量的？
[廖學(xué)亮]其實(shí)，在整個(gè)全長(zhǎng)沙同行里面，我也跟很多同行朋友聊過(guò)，分析現(xiàn)在的拓展渠道是把老客戶維護(hù)好，還是拓展新客戶？而且，下半年有幾個(gè)朋友都跟我說(shuō)過(guò)，他們有新成交的客戶主要是以老帶新，老朋友轉(zhuǎn)介等等為主。所以，在北辰，以老帶新可能占到我們總成交量的40%-50%，這個(gè)比例是非常高的。所以，北辰除了做圈層營(yíng)銷以外，老帶新維護(hù)這一塊兒一直做得比較到位，整個(gè)老客戶的口碑效應(yīng)也是非常好。所以，很多老客戶也愿意把新客戶介紹過(guò)來(lái)成交，因?yàn)槲覀冇修D(zhuǎn)介費(fèi)，還有物業(yè)費(fèi)的贈(zèng)送，包括對(duì)老客戶的客戶服務(wù)這一塊兒也有一定的提升。其實(shí)，我覺(jué)得老客戶維護(hù)、圈層營(yíng)銷、跨界營(yíng)銷都應(yīng)該嘗試一下，都應(yīng)該做透，把執(zhí)行做到位，這是最關(guān)鍵的。
[主持人]好的，感謝廖總。請(qǐng)問(wèn)周總，在市場(chǎng)都用以價(jià)換量等促銷組合拳出擊時(shí)，您認(rèn)為房企怎樣尋求破冰之道？現(xiàn)在是不是購(gòu)房者出手的最好時(shí)機(jī)呢？
[周胤]在我看來(lái)，開(kāi)發(fā)商打價(jià)格戰(zhàn)并不是一個(gè)孤立的，是以項(xiàng)目來(lái)打。星沙那邊有十幾二十個(gè)項(xiàng)目，那邊價(jià)格穩(wěn)定的樓盤像鴻基，他們是一個(gè)好盤，綜合素質(zhì)不錯(cuò)。但是，那邊有三、四個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格跳水以后，其他項(xiàng)目基本走不了貨，是被動(dòng)去接受價(jià)格的調(diào)整來(lái)獲取成交量的突破。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，誰(shuí)都不想這樣，但因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)關(guān)系的變化，使他采取了以價(jià)換量的方式。而且，這種方式我個(gè)人認(rèn)為也就是在年底這一波才有可能會(huì)出現(xiàn)得比較明顯，也就是可能在10月份啟動(dòng)，到12月份這一波。然后，對(duì)于我們自己項(xiàng)目的區(qū)域來(lái)說(shuō)，其實(shí)我們那個(gè)片區(qū)屬于萬(wàn)家麗北片區(qū)，價(jià)格應(yīng)該是比較堅(jiān)挺的。而且，基本上按照原來(lái)完全以市場(chǎng)定價(jià)來(lái)定項(xiàng)目的消費(fèi)價(jià)格。但是，我們那個(gè)片區(qū)根據(jù)成本核算的話，基本上是成本加上合理的利潤(rùn)，或者可能是沒(méi)有利潤(rùn)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格。但是，在這種競(jìng)爭(zhēng)前提下，如果你的項(xiàng)目有一些特點(diǎn)，或者有一些差異化的賣點(diǎn)，或者真正適合客戶宜居、商住，或者能夠滿足客戶某一點(diǎn)的核心需求，你的價(jià)格可能堅(jiān)挺一點(diǎn)，你的量可能會(huì)走得多一點(diǎn)點(diǎn)，你的老帶新可能會(huì)多一點(diǎn)點(diǎn)，你的營(yíng)銷可能會(huì)有集聚力一點(diǎn)。只有項(xiàng)目具有一定的技術(shù)，它的銷售才有可能進(jìn)行持續(xù)、穩(wěn)定、比較好的態(tài)勢(shì)，而不是完全用以價(jià)換量的方式去做。當(dāng)然，有可能在年底時(shí)，有些開(kāi)發(fā)商會(huì)被迫采取以價(jià)換量。但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，大部分有技術(shù)的好項(xiàng)目，價(jià)格是能夠堅(jiān)挺住的。萬(wàn)科的項(xiàng)目相對(duì)而言整體來(lái)說(shuō)價(jià)格是比較穩(wěn)定的，因?yàn)樗麄冇懈玫奈飿I(yè)服務(wù)。或者你們這個(gè)項(xiàng)目有學(xué)位也好，或者有很好的物業(yè)服務(wù)也好，或者有很好的品質(zhì)也好，這才是長(zhǎng)期換取客戶信心的做法，這是我對(duì)房市的看法。
[主持人]如果有熱銷的情況出現(xiàn)，這個(gè)樓盤必然有其核心競(jìng)爭(zhēng)力或者差異化的賣點(diǎn)。那么，對(duì)于消費(fèi)者購(gòu)房來(lái)說(shuō)，要考慮哪些方面？
[周胤]消費(fèi)者首先要考慮自己的需求，要把自己的需求考慮清楚。房子是以過(guò)渡為主，還是要一步到位，或是要買一個(gè)婚房。其次，根據(jù)資金情況，以及對(duì)未來(lái)的資金預(yù)期。然后，再考慮該買什么樣的房子，什么樣的房子能夠滿足需求。我覺(jué)得，低首付對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的營(yíng)銷手段，它降低了購(gòu)房者的購(gòu)房門檻，很大程度上減輕了客戶資金方面的壓力。應(yīng)該說(shuō)，低首付對(duì)于純剛需性質(zhì)的項(xiàng)目是行之有效的手段。
[主持人]感謝周總。下面，請(qǐng)劉總談一下，企業(yè)的促銷手段如何尋求破冰之道？與全國(guó)相比，長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得非�？�，呈現(xiàn)一種非�；鸨膽B(tài)勢(shì)。那么，面對(duì)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的加速，您認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何突出重圍？
[劉登]首先，對(duì)于企業(yè)而言怎么去破冰？其實(shí)，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)可能是不一樣的，也沒(méi)有辦法做到以價(jià)換量，真正能夠做到以價(jià)換量的話，是以你的價(jià)值去打動(dòng)投資客戶的心理。因?yàn)�，他不是為了保障性去�?gòu)買這樣的產(chǎn)品，更多的是希望能夠得到一些收益。那我覺(jué)得，作為企業(yè)而言，如果是作為投資產(chǎn)品的話，他更應(yīng)該本著良心去做這件事情，真正讓投資客戶能夠獲利。所以，現(xiàn)在對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，更多的是要考慮這一點(diǎn)，怎么樣才能真心實(shí)意地讓這些投資客戶買下這樣的產(chǎn)品既能夠得到保障，又能夠有一些收益。比如，從我們本身項(xiàng)目而言，我們是做一個(gè)專業(yè)的建材市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商會(huì)和商會(huì)一起聯(lián)動(dòng)，你買下這個(gè)門面，前面三四年、四五年，一年投入200萬(wàn)元廣告的推廣費(fèi)用；二是給你15萬(wàn)元左右首付20%的免息貸款，客戶可以有更多資金周轉(zhuǎn)，降低客戶資金的壓力。三是告知客戶有多少資金收益，多少年回本，有多少的增長(zhǎng)趨勢(shì)，真正讓客戶獲得實(shí)實(shí)在在的收益。這一點(diǎn)從開(kāi)發(fā)商的角度而言，應(yīng)該需要考慮得更多一點(diǎn)，既需要良好的運(yùn)營(yíng)管理，又要從價(jià)格定位方面多考慮周邊的市場(chǎng)情況，以及客戶購(gòu)買的能力，實(shí)打?qū)嵉娜ザㄒ粋�(gè)讓老百姓能夠接受的一個(gè)價(jià)格。所以，這一點(diǎn)作為企業(yè)而言，是要重點(diǎn)考慮的。
然后，關(guān)于主持人提到的第二個(gè)問(wèn)題，我認(rèn)為長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)發(fā)展得非常快，像之前桐梓坡這邊的奧克斯廣場(chǎng)，還有喜盈門范城，包括涉外的羅馬商業(yè)廣場(chǎng)，這種商業(yè)廣場(chǎng)的存量是比較大的。那么，對(duì)于整個(gè)長(zhǎng)沙市商業(yè)投資客戶來(lái)說(shuō)，可選選擇比較大，壓力也會(huì)比較大。那如何在這種情況下，尋求商業(yè)差異和突破呢？個(gè)人覺(jué)得，第一是從政府的角度把規(guī)劃做好，不可能說(shuō)在一個(gè)范圍內(nèi)做兩三個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)，這樣的規(guī)劃我認(rèn)為是不合理的。第二是從整體發(fā)展前景而言，應(yīng)該根據(jù)長(zhǎng)沙市目前人口增長(zhǎng)的趨勢(shì)做商業(yè)的規(guī)劃，總體而言還是要根據(jù)這個(gè)來(lái)定位。第三是在政策偏向方面，像專業(yè)市場(chǎng)，以及外圍的灣田、金橋等大型專業(yè)市場(chǎng)，需要更多地政策偏向，像我們市場(chǎng)得到了高新區(qū)政府的大力扶持，不管從稅收方面，還是從以后經(jīng)營(yíng)方面都給予很多的支持，這樣，才能夠支持長(zhǎng)沙的商業(yè)項(xiàng)目平穩(wěn)、有序地進(jìn)行。
[主持人]商業(yè)地產(chǎn)目前還是處在一個(gè)穩(wěn)健的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中。
[劉登]對(duì)。相對(duì)而言，應(yīng)該怎么講呢，在目前住房需求比較均衡的時(shí)候，現(xiàn)在生活水平提高了，更多有錢人希望把錢用來(lái)投資，在座的也明顯感覺(jué)到，現(xiàn)在的物價(jià)真的是一年比一年高，大家更多是通過(guò)固化我的資產(chǎn)去抵制通貨膨脹。所以，它更具有一個(gè)抵制的手段吧。
[主持人]下面，請(qǐng)各位老總分別用一兩句話來(lái)介紹一下自己的項(xiàng)目吧。
[廖學(xué)亮]北辰一直是一個(gè)有社會(huì)責(zé)任心的一個(gè)開(kāi)發(fā)商，畢竟是國(guó)營(yíng)企業(yè)，品牌在這里。按理說(shuō)，它是一個(gè)宜居、配套、教育、文化以及江景為一體的大型濱江綜合體。所以，我認(rèn)為這是很多愿意住在市中心的消費(fèi)者的第一選擇，目前來(lái)說(shuō)應(yīng)該是第一選擇，想住在市中心的所有居家者們，應(yīng)該是第一選擇。
[周胤]筑夢(mèng)星園的地理位置在長(zhǎng)沙與星沙交界的板塊上，這個(gè)板塊主要是吸納這個(gè)城市溢出型的客戶，這是一個(gè)沒(méi)有工業(yè)企業(yè)，全部以公園、學(xué)校為主的板塊，項(xiàng)目自身整體打造是做一個(gè)山體公園，這個(gè)山體公園很大，在自己家下樓就可以到公園里去玩。特別適合年輕的剛需客戶，結(jié)了婚生小孩，父母沒(méi)有地方帶小孩的人群，樓下就是一個(gè)很好的地方。再加上現(xiàn)在所做的戶型很好，84平方米可以做到2+1，也就是說(shuō)可以享受三房，99平米做的是2+2的戶型，有兩個(gè)衛(wèi)生間，主臥單獨(dú)南北通透，這是非常受客戶喜愛(ài)的兩種戶型。整個(gè)項(xiàng)目配套了5萬(wàn)平方米的商業(yè)，也是片區(qū)配套最大、最核心的商業(yè)超市，大概是6000平方米左右，能夠完全滿足客戶居家、購(gòu)物、休閑、讀書(shū)等一系列的需求。所以，我們認(rèn)為作為本土項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商，品牌力、號(hào)召力、影響力可能不是那么大，但是我在扎扎實(shí)實(shí)把自己的產(chǎn)品做好，打造好的產(chǎn)品，最終使購(gòu)房者對(duì)產(chǎn)品認(rèn)可。
[主持人]感謝周總，請(qǐng)劉總談?wù)劇?/p>
[劉登]現(xiàn)在在長(zhǎng)沙專業(yè)市場(chǎng)外遷的趨勢(shì)下，雷鋒機(jī)電建材廠是唯一一個(gè)靠近老市場(chǎng)，又有新的市場(chǎng)規(guī)模，在二環(huán)和三環(huán)區(qū)間的城市專業(yè)市場(chǎng)。一般來(lái)講，作為專業(yè)市場(chǎng)的話，可能確確實(shí)實(shí)不同于別的專業(yè)地產(chǎn)，可能需要更好的市場(chǎng)氛圍，可能需要更便利的交通，更需要發(fā)展前景，因?yàn)樗嘧龅氖羌揖咏ú男袠I(yè)，我們項(xiàng)目正好在梅溪湖經(jīng)濟(jì)發(fā)展腹地的中心區(qū)域，一期也做了七八年了，現(xiàn)在在開(kāi)發(fā)二期，相對(duì)而言市場(chǎng)是需要培育的。但是，我們這個(gè)項(xiàng)目基本上是沒(méi)有什么分?jǐn)偯娣e的，個(gè)人覺(jué)得目前做商業(yè)地產(chǎn)投資的話，建材市場(chǎng)投資是比較穩(wěn)定的，是受市場(chǎng)沖擊比較小的一個(gè)市場(chǎng)，應(yīng)該是一個(gè)比較好的選擇。
[主持人]感謝劉總。非常感謝各位老總在百忙之中參加《0731樓市會(huì)客室》的訪談，本期訪談就到這里結(jié)束了，再次謝謝各位。
