[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位觀眾朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》之《我是銷冠》訪談，我是湖南娛樂頻道主持人潘潘。
2014年年初，房地產(chǎn)行業(yè)中充斥著“崩盤論”傳言，但隨著3月初兩會(huì)的順利閉幕，起重隊(duì)樓市的弱化提及，似乎又給了市場(chǎng)新的暗示，兩會(huì)后的樓市將會(huì)迎來怎樣的發(fā)展軌跡？縱觀整個(gè)3月份，除了月底成交稍有上揚(yáng)，樓市并未在業(yè)內(nèi)期待中上演“暖春”節(jié)奏，“銀四”是否會(huì)帶給我們更多的期待呢？
今天，我們邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會(huì)所，一起探討一下。
他們是：
園康星都薈營銷總監(jiān) 黃 涵先生
楓華府第營銷經(jīng)理 周事勇先生
新環(huán)境房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)連鎖有限公司副總經(jīng)理 明賓先生
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心高級(jí)分析師 毛欣欣女士。
歡迎各位！
[主持人]首先，有請(qǐng)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心的分析師為我們分析一下，近日發(fā)布的3月份新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)的具體數(shù)據(jù)情況，并重點(diǎn)介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化，原因分別是什么？
[毛欣欣]下面我對(duì)3月份長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要運(yùn)行指標(biāo)進(jìn)行一下通報(bào)。就新房市場(chǎng)來看，在供給上，3月份，我市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售158.96萬平方米，同比增長(zhǎng)6.29%，環(huán)比增長(zhǎng)84.96%；在成交上，我市新建商品房網(wǎng)簽是96.62萬平方米，同比減少了40.79%，環(huán)比減少了0.13%；在成交均價(jià)上，我市新建商品住宅網(wǎng)簽均價(jià)5710元/平方米，同比下跌3.14%，環(huán)比上漲了3.59%。從新房市場(chǎng)的數(shù)據(jù)不難看出，市場(chǎng)供給表現(xiàn)依舊很強(qiáng)勁，開發(fā)企業(yè)推盤的積極性還是很高，但市場(chǎng)需求卻處于低迷的狀況，受當(dāng)前銀行個(gè)貸收緊、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚的影響，即便在3月份有較大的促銷優(yōu)惠力度，但動(dòng)力仍顯不足，市場(chǎng)同比呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面。從二手房市場(chǎng)來看，3月份我市二手房成交34.36萬平方米，同比是減少了63.87%，環(huán)比增長(zhǎng)69.84%。從數(shù)據(jù)上看出，3月份在成交面積上處于近期平均水平，但環(huán)比和同比發(fā)生了較大幅度的變化，一方面是同比的大幅下降，主要是去年3月受新國五條二手房征收個(gè)稅的影響，導(dǎo)致去年3月份二手房成交現(xiàn)有井噴現(xiàn)象，今年同比大幅下降在情理之中，環(huán)比是2月受春節(jié)假期影響，二手房成交面積相對(duì)較少，從而3月環(huán)比大幅增長(zhǎng)。
[主持人]感謝毛老師。在場(chǎng)的樓盤和機(jī)構(gòu)代表都有不錯(cuò)的表現(xiàn)，結(jié)合數(shù)據(jù)介紹一下自己的自身具體銷售情況，當(dāng)月所實(shí)施的營銷拓客手段，并談?wù)勈袌?chǎng)感受。
[黃涵]我先來吧！
[主持人]歡迎黃總。
[黃涵]感謝各位觀眾觀看本次樓市會(huì)客室，我是湖南園康星都薈營銷總監(jiān)黃涵，園康星都薈是在長(zhǎng)沙可以說在南城，是一個(gè)具備非常高性價(jià)比的樓盤，在市民中的口碑，在整個(gè)井灣子片區(qū)，園康星都薈主打的就是性價(jià)比、剛需牌，我們的最終目標(biāo)就如名字“園康”一樣圓大家小康，但小康只是一個(gè)暫時(shí)的想法，在我看來，怎么樣做到性價(jià)比的最優(yōu)、最強(qiáng)，讓想要購買的剛需人群和業(yè)主得到最好實(shí)惠，是我們銷售團(tuán)隊(duì)所要著重思考的。所以說在3月份以及2月份，園康星都薈平均每個(gè)月的銷售達(dá)到40套，這樣一個(gè)銷售業(yè)績(jī)可以說不算最好的，但是相比在同樣的精品市場(chǎng)來講，這個(gè)銷售量應(yīng)該算是中上水平了。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直比較堅(jiān)挺，區(qū)域的房?jī)r(jià)也在動(dòng)蕩中不斷的上漲，相對(duì)來講，正因?yàn)閳@康星都薈高性價(jià)比，才使這個(gè)項(xiàng)目的銷量在平淡市場(chǎng)情況下得到飆升。
[主持人]感謝黃總，也請(qǐng)周總談一談！
[周事勇]我來講一下，我是來自楓華府第的周事勇，非常高興參與本次座談會(huì)，楓華府第一季度大概的銷售量是在110套左右，3月份在35套左右，整體來說，可能跟去年比，這個(gè)數(shù)據(jù)基本上持平，但是應(yīng)該說跟整個(gè)市場(chǎng)來說，是非常不錯(cuò)的。剛剛黃總也講到性價(jià)比，楓華府第所在的片區(qū)洋湖片區(qū)，因?yàn)橥晟频呐涮椎雀鞣N利好條件，在消費(fèi)者認(rèn)知中，是一塊比較成熟的片區(qū)，因此自然而然較容易受到熱捧。楓華府第在洋湖發(fā)展有六七年了，項(xiàng)目非常成熟，因此我們所做的營銷相對(duì)比較少，在渠道上面，我們關(guān)注的點(diǎn)主要有兩個(gè)，一個(gè)就是基于在產(chǎn)品方面的不斷創(chuàng)新和優(yōu)化。二是小區(qū)自身的配套，包括像生活配套的完善，對(duì)業(yè)主居住配套的完善。從項(xiàng)目一季度的成交量來看，老客戶推薦的基本上就占到了60%—70%，這是我們不斷在戶型上面下工夫所帶來的比較豐厚的回報(bào)。如果要說感受，開發(fā)商只有扎扎實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品，做好服務(wù)，那么相應(yīng)也會(huì)受到市場(chǎng)的關(guān)注。
[主持人]明總有什么要談的呢？
[明賓]剛才兩位談到了，在新房市場(chǎng)，可能在過去的時(shí)間里，在過去一個(gè)月里，表現(xiàn)都是非常不錯(cuò)的。那么二手房，作為長(zhǎng)沙中介行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，新環(huán)境來講，我們從新環(huán)境數(shù)據(jù)分析中心采取的數(shù)據(jù)來顯示，在3月份我們整體的委托量比2月份同比是增長(zhǎng)了將近80%，也就是說數(shù)量已經(jīng)超過了一萬套，整體而言，在3月份的二手房的房源發(fā)布，也就是說出售房源的發(fā)布量還是非常充裕的，相對(duì)于這種成交量而言，據(jù)我們數(shù)據(jù)來顯示，差不多市場(chǎng)份額已經(jīng)超過30%，所以說3月份比2月份感覺上是好過一些。因?yàn)殡S著金融、信貸的卡緊，對(duì)于買房來說，辦理按揭的難度，相對(duì)來說也沒有緩解，這種難度還是仍然存在，整體市場(chǎng)而言，一個(gè)是房東的委托率，委托量環(huán)比有上升的趨勢(shì)，門店成交量也是有上升的趨勢(shì)，這也是3月份整體的市場(chǎng)感受。
[主持人]感謝明總。接下來邀請(qǐng)各位嘉賓一起來探討一下，當(dāng)月市場(chǎng)上最受關(guān)注的一些樓盤產(chǎn)品，及營銷的話題。首先勤城達(dá)新界在3月份推出了2999元/平方們的起價(jià)房源，掀起了長(zhǎng)沙樓市的第一次降價(jià)風(fēng)波，從之前洋湖COCO蜜城降價(jià)到如今2字頭樓盤再現(xiàn)江湖，各位如何看待促銷走量？這是否也在給市場(chǎng)某種降價(jià)暗示呢？請(qǐng)黃總談?wù)劇?/p>
[黃涵]剛才周總說的非常全面，我是比較認(rèn)同周總這種說法的�，F(xiàn)在在市面上可能大家見到的2字頭或者兩千塊錢降價(jià)的宣傳，會(huì)感覺眼睛一亮或者眼前一震的感覺，真正看它的成交率以及認(rèn)證套數(shù)可以看出，勤城達(dá)新界原來的價(jià)格應(yīng)該是在4100塊錢左右，這次搞活動(dòng)推出所謂100套2999，3999封頂，但是到目前為止成交價(jià)應(yīng)該在3600元左右，所以說從這樣的一種行為來看，可能噱頭的意義可能更加大一些，當(dāng)然不排除某些購房者能夠買到2900的房子，我相信這是對(duì)于一部分置業(yè)者的福利。目前，大家可以看到許多本土網(wǎng)媒有很多開發(fā)商搞促銷、低首付、降價(jià)等等，但各位還是需要到售樓部算出最終的成交價(jià)，你才會(huì)知道，到底這個(gè)房子是漲了還是降了，其實(shí)有些東西在外面只是宣傳用的，有可能永遠(yuǎn)是霧里看花，你把真正的東西算出來，算到紙上，我相信各位看客們你們就知道這個(gè)價(jià)格一直在漲，沒有降過。
[主持人]其實(shí)是開發(fā)商的一些炒作行為，市民朋友還是要算清楚了，心里有一把秤。接下來請(qǐng)明總也來談?wù)勛约旱母惺堋?/p>
[明賓]好的。剛才黃總這邊提的確實(shí)是字字見血，他們也是站在客戶的角度來看，這個(gè)新聞應(yīng)該說在騰訊上，包括在瀟湘晨報(bào)上之前也是用了很大的篇幅來說二字頭樓盤驚現(xiàn)長(zhǎng)沙，整體的營銷策劃的方案，我覺得是非常好的，但是我覺得至于說對(duì)整個(gè)行業(yè)或者說對(duì)整個(gè)樓市的價(jià)格走勢(shì)會(huì)有多大影響，我覺得這個(gè)不具備權(quán)威性，或者它只是個(gè)案，不能代表大多數(shù)開發(fā)商的動(dòng)作�？赡芙窈贾莸囊恍╅_發(fā)商在陸陸續(xù)續(xù)主動(dòng)降價(jià)，但是我覺得因?yàn)殚L(zhǎng)沙市整體的房?jī)r(jià)基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)在那里，對(duì)于省會(huì)城市而言，樓市的價(jià)格相對(duì)而言還是比較偏厚的，包括長(zhǎng)沙市在省會(huì)城市排名上，房?jī)r(jià)基本是靠后面的，倒數(shù)幾名的，所以我覺得整個(gè)新房市場(chǎng)，至少我覺得降價(jià)的可能性，降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)基本沒有。
[周事勇]更多降價(jià)還是在心理層面的，針對(duì)杭州和常州的數(shù)據(jù)對(duì)比，其實(shí)我們就明白了，因?yàn)橄耖L(zhǎng)沙基本上庫存量的區(qū)劃大概在8到10個(gè)月，但是常州和杭州的庫存區(qū)劃量基本到了20個(gè)月左右，這個(gè)區(qū)別就出來了。
[黃涵]長(zhǎng)沙本身房?jī)r(jià)就不高，再加上地鐵、加上配套的升級(jí)，再降沒東西降了，開發(fā)商也不用拿地了。
[主持人]應(yīng)該是噱頭的成分比較多？
[黃涵]在我看來噱頭的成分比實(shí)際銷售大。
[主持人]聊一下第二個(gè)話題，華遠(yuǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日在微博表示，房地產(chǎn)庫存量已經(jīng)超過2008年的水平，這也是其預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)漲幅在2014年將回落的原因，大家如何看待高庫存所帶來的隱患？對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？對(duì)各位項(xiàng)目的推盤進(jìn)度是否有影響？大家所了解的長(zhǎng)沙的情況又是如何呢？首先還是請(qǐng)黃總來談?wù)劇?/p>
[黃涵]對(duì)長(zhǎng)沙庫存量我們可以看到，雖然從全國的數(shù)據(jù)來講，同比是有所增長(zhǎng)的，據(jù)我看到的數(shù)字，長(zhǎng)沙現(xiàn)在在售商品房庫存量大概在4500萬方，而我們現(xiàn)在長(zhǎng)沙的年均去化大概在1700萬方左右，連續(xù)幾年都是這樣的，所以說長(zhǎng)沙這種去化量之所以這么高，可以說逼近國內(nèi)的一線城市，北上廣也就是一千到兩千萬方這樣子。有兩個(gè)條件，剛剛明總講到了，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)在30幾個(gè)省會(huì)城市里面來講，排在倒數(shù)第七位，比中部五省其他五個(gè)省份的省會(huì)城市的房?jī)r(jià)都要低，另外一點(diǎn)長(zhǎng)沙作為湖南省的單核心的城市，可以說從前幾年來講，很多外地置業(yè)者都以在長(zhǎng)沙買一套房作為自己成功的身份表現(xiàn)，所以說很多湖南以及周邊地市的置業(yè)者都會(huì)選擇到長(zhǎng)沙來，有錢人都會(huì)到長(zhǎng)沙置辦一套房產(chǎn)。長(zhǎng)沙有800萬固定支撐人口，因此，4000多萬庫存量并不覺得恐怖。從這一點(diǎn)來講，我個(gè)人認(rèn)為我們的任大炮同志有點(diǎn)太杞人憂天的感覺。當(dāng)然對(duì)于我們的推盤速度，當(dāng)然會(huì)有一定的影響，由于庫存量的增加，剛剛毛老師也講到了，我們看到今年2月份、3月份開發(fā)商不是很積極的推盤，但是慢慢隨著庫存的增加，到了3月底、4月份，好像4月份有60個(gè)盤要進(jìn)入市場(chǎng)，也是受到庫存的影響，慢慢的開發(fā)商想把自己的產(chǎn)品加入到市場(chǎng)里面來，也會(huì)導(dǎo)致4月份和5月份推入量得到井噴，其實(shí)我覺得可以說這樣一個(gè)時(shí)間段也是置業(yè)者進(jìn)行置業(yè)和比較的階段，因?yàn)橥票P多會(huì)帶來更多的福利更多的優(yōu)惠，建議各位置業(yè)者擇機(jī)該出手時(shí)就出手。
[周事勇]剛才明總和黃總講的比較具體了，其實(shí)我更多的可能是從市場(chǎng)需求這一塊談?wù)勎业目捶�，因�(yàn)楣⿷?yīng)量可能大家說了，三千多萬方，那我們的客戶都是來自于哪里？?jī)煞矫�，一個(gè)是長(zhǎng)沙市的，城鎮(zhèn)化帶動(dòng)大量的需求；第二個(gè)也是剛剛黃總提到的，因?yàn)殚L(zhǎng)沙作為湖南的單核城市，像我們楓華府第從09年做產(chǎn)品到現(xiàn)在，面對(duì)的客戶也基本上是在長(zhǎng)沙工作三到五年的，在婁底、懷化、邵陽、衡陽這些地州市的80、90的客戶，事實(shí)證明在我們的銷售過程中，這部分客戶可能占了70%左右，而且今年出現(xiàn)一個(gè)新狀況，也就是剛剛黃總提到的長(zhǎng)沙的均價(jià)，因?yàn)閮r(jià)格相對(duì)非常低，這個(gè)價(jià)格對(duì)一線城市北上廣深的客戶的吸納能力是非常強(qiáng)的。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，在楓華府第今年一季度有5個(gè)客戶，分別是北京、深圳、廣州的，他們到我們小區(qū)買了房子，為什么？因?yàn)樵谝痪�城市，他們可能工作三到五年買一間房都買不到，但在楓華府第40萬到50萬就可以買套房，整個(gè)長(zhǎng)沙都是這個(gè)共性。另一個(gè)，剛剛說到一季度，開發(fā)商推盤不是很積極，但是4月份，長(zhǎng)沙或?qū)⒂?0個(gè)樓盤入市，當(dāng)然楓華府第我們?cè)?月份到5月份也有一個(gè)推盤的計(jì)劃。從大量?jī)?yōu)質(zhì)樓盤入市這個(gè)層面，其實(shí)能給到消費(fèi)者一個(gè)良好的選擇，所以可以預(yù)計(jì)接下來這種成交量肯定是會(huì)有推漲的。
[主持人]這樣一說長(zhǎng)沙還是幸福指數(shù)非常高的城市。說到第三個(gè)話題， 到3月底，長(zhǎng)沙版國五條出臺(tái)剛好一周年，各位來回顧一下，限購以及控制房?jī)r(jià)目標(biāo)，這些市場(chǎng)調(diào)控的效果如何？對(duì)長(zhǎng)沙開發(fā)商二手房市場(chǎng)以及對(duì)購房者心態(tài)產(chǎn)生哪些影響？首先請(qǐng)明總來談?wù)勥@個(gè)話題。
[明賓]好的。長(zhǎng)沙版國五條，這個(gè)事得從2013年的3月份說起，去年3月份，受國五條即將出臺(tái)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來了非常強(qiáng)的成交潮流，這個(gè)潮流一直延續(xù)到了4月中下旬，4月中旬，長(zhǎng)沙版的國五條出臺(tái)了，但國五條對(duì)于整個(gè)的樓市影響作用其實(shí)是比較低的，比如長(zhǎng)沙的限購政策，限大不限小，所以說限購可能對(duì)于長(zhǎng)沙而言，也沒什么感覺。縱觀長(zhǎng)沙來看，可能相對(duì)來說，長(zhǎng)沙對(duì)于宏觀調(diào)控的抗性并沒有這么大，它畢竟屬于二線城市。長(zhǎng)沙跟北上廣這種一線城市比，對(duì)于房?jī)r(jià)要求的力度不大，因此從市場(chǎng)反映來看，過的還是非常不錯(cuò)的�，F(xiàn)在說說今年的3月份，我們從0731房產(chǎn)網(wǎng)得到的數(shù)據(jù)顯示，全市新房跟二手房的成交比，全市是4.27%。北上廣一二級(jí)市場(chǎng)的比，相對(duì)來說基本已經(jīng)倒掛了。咱們又看看這兩個(gè)區(qū)，芙蓉區(qū)、天心區(qū)，芙蓉1.89，天心2.96，從這兩個(gè)數(shù)據(jù)來看，芙蓉區(qū)相對(duì)來說跟市場(chǎng)反映情況也比較符合，芙蓉區(qū)拿地基本上都是新盤的推盤量，相對(duì)來說比較少。同樣我們看到岳麓區(qū)和望城區(qū)，說到周總這兒，一個(gè)是8.1，一個(gè)是12.91，二手房的銷售量可能沒有新房的量大，所以我覺得從這個(gè)數(shù)據(jù)來看，在今年也就是說在過去的這一個(gè)月里，二手房未來的上升空間，包括銷售量的提升，我覺得是有非常大的空間。
[主持人]周總來談一談。
[周事勇]其實(shí)說到限購，因?yàn)殚L(zhǎng)沙本身這個(gè)政策是根據(jù)長(zhǎng)沙的實(shí)際情況提出的，那么限小不限大的包括3+5城市群，其實(shí)都是屬于不限購的。打個(gè)比方，我不是長(zhǎng)沙的，買一套90平米以下的，那么在改善性置業(yè)的時(shí)候完全可以換一套100平米左右的，就是從這個(gè)層面來說，基本上它的作用不是特別明顯，所以我們業(yè)內(nèi)聊的話，可能這種松綁不松綁，如果他的意義本身不是特別大的話，也就無所謂松不松綁，可能這一塊我們預(yù)期不會(huì)有什么大的動(dòng)作。另一個(gè)，剛剛說到影響，更多的影響，一個(gè)是對(duì)于老百姓心理層面的影響可能會(huì)有，但是隨著時(shí)間包括市場(chǎng)的表現(xiàn)，完全可能會(huì)彌補(bǔ)掉，很多想買房子的等一等，但是一等發(fā)現(xiàn)不是那么回事，可能錯(cuò)過了一個(gè)好時(shí)機(jī)，當(dāng)然從開發(fā)商層面來說，我們也希望市場(chǎng)是一個(gè)健康的，所以不管出臺(tái)什么政策，都是沒什么大的問題。
[主持人]等于說壓力還是不大的，還是能夠承受的。我們的黃總來談一談，您覺得對(duì)于購房者的心態(tài)上有哪些影響？
[黃涵]我覺得現(xiàn)在的話，我想先稍微回顧一下，應(yīng)該來講從房地產(chǎn)的國家調(diào)控，從08年正式開始，到現(xiàn)在可以說是一年一調(diào)控，或者是一年幾調(diào)控，除了08年那一次很突然的調(diào)控，導(dǎo)致市場(chǎng)有一定的波動(dòng)之外，在我看來和一些業(yè)內(nèi)的朋友看來每調(diào)一次價(jià)格漲一次，每調(diào)一次價(jià)格又漲一次，可以這樣來理解，不是說調(diào)控，國家的出發(fā)點(diǎn)是好的，是想穩(wěn)定剛性需求，打擊投機(jī)性的需求，保證房地產(chǎn)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這種想法是好的，但是大家請(qǐng)要記得，房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟是一個(gè)市場(chǎng)行為，而不是一個(gè)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的一種政府行為，如果這種過分遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對(duì)國家，從大的來說是GDP，從小的來說是城市建設(shè)、政府的投入等等方面都會(huì)引起影響，不說是好影響還是壞影響，影響肯定是有的。所以說很多人都覺得，通過政府的調(diào)控能夠來使房?jī)r(jià)得到下降、降價(jià)，降了價(jià)之后，但是這種市場(chǎng)的從眾心態(tài)，降的時(shí)候會(huì)更低，漲的時(shí)候更高，實(shí)際上是想要買房子，但是總覺得還會(huì)再低，喪失了一些購房的契機(jī)，而導(dǎo)致往后面走，很多人都在網(wǎng)上抱怨，工資的漲幅趕不上房?jī)r(jià)的漲幅，所以我想無論是國家調(diào)控是怎么樣的，包括長(zhǎng)沙市政府的細(xì)化實(shí)施方案，也只是調(diào)整了二套房的首付比例，上調(diào)5%，由60%提高到65%，從這樣一個(gè)觀念以及兩會(huì)之后，一些政府部門單位所傳達(dá)出來的聲音，將會(huì)在2014年之后盡量出臺(tái)相關(guān)政府性調(diào)控，而使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)控的階段。其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)只要保持一種良性運(yùn)作，保持你想買房子就去買房子，你不想買房子你就有很多的投資渠道，其實(shí)我覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一個(gè)非常良好的正常的市場(chǎng)化行為，對(duì)于購房置業(yè)者來講，如果是剛需就買房子，在你最需要的時(shí)候，買你自己需要的房子，就是這樣。
[主持人]黃總說了，其實(shí)現(xiàn)在市場(chǎng)還是相對(duì)規(guī)范的，那么現(xiàn)在請(qǐng)專業(yè)人士毛老師來跟我們談一談。
[毛欣欣]剛才幾位老總都提到了，說的很有道理。我個(gè)人覺得限購以及控制住房?jī)r(jià)格等一系列宏觀調(diào)控政策對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，抑制投資投機(jī)性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展是有十分重要的作用的。在這一系列的調(diào)控之下，也就是說這幾年以來，各個(gè)房地產(chǎn)的參與主體是有一些影響的，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，像我們現(xiàn)在在座的這些性價(jià)比特別高，然后銷量又特別好，很受購房者喜歡的，黃總、周總他們的盤都是品質(zhì)樓盤，然后性價(jià)比又高，大家又都很喜歡，這就是對(duì)于開發(fā)企業(yè)來說，他從粗放式的開發(fā)轉(zhuǎn)入精細(xì)化，注重品質(zhì)，注重購房者的需求，注重在開發(fā)中的精細(xì)管理，對(duì)于二手房來說，因?yàn)槲覀冮L(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)二手房一直是處于一個(gè)比較不溫不火的狀態(tài)，成交也比較低迷，去年國五條對(duì)它有短暫的影響，隨后又陷入了低迷的狀態(tài)，對(duì)于購房者來說，現(xiàn)在可以貨比三家，可選擇性多了，然后大家更加注重找一些能夠跟我的需求匹配度特別高的產(chǎn)品進(jìn)行出手，而且尤其是價(jià)格、性價(jià)比，像剛才黃總他們也說到，像他們這種五千到六千的盤特別受大家歡迎，也是這個(gè)原因，購房越來越理性了。
[主持人]現(xiàn)在是4月初了，三月份的兩會(huì)一直被認(rèn)為是樓市政策方向標(biāo)今年也首都提出了雙向調(diào)控這四個(gè)字，各位請(qǐng)預(yù)測(cè)下，今年什么時(shí)候會(huì)出臺(tái)調(diào)控政策？
[周事勇]其實(shí)剛剛也講到，我們說到長(zhǎng)沙的限購政策本身是相對(duì)比較溫柔的限購政策。從李克強(qiáng)總理的報(bào)告里面，今年應(yīng)該是難得的沒有看到去控制房?jī)r(jià)，從種種的跡象，可能我個(gè)人認(rèn)為長(zhǎng)沙今年出臺(tái)政策的這種可能性不是很大，維穩(wěn)還是主基調(diào)，剛剛毛老師說了應(yīng)該是維穩(wěn)的發(fā)展。
[主持人]在當(dāng)前的銀行金融貸款持續(xù)的緊縮環(huán)境下，包括對(duì)二套房的限貸，對(duì)新房和二手房市場(chǎng)沖擊不小，請(qǐng)各位探討下如何變局突圍？請(qǐng)明總先談?wù)勥@個(gè)話題。
[明賓]從目前的市場(chǎng)反映來看，大多數(shù)銀行已經(jīng)開始對(duì)二手房房貸停止不做了，在整體的市場(chǎng)，在金融政策層面還是比較緊張的，一方面是銀行的這種額度非常緊張，另一點(diǎn)對(duì)于購房者的申請(qǐng)貸款的資質(zhì)，包括門檻也比較高，但是我覺得這個(gè)不會(huì)對(duì)市場(chǎng)，對(duì)于剛性需求不是有特別明顯的影響，主要會(huì)對(duì)改善性需求會(huì)有影響。但是我覺得金融政策的變緩，肯定會(huì)有一個(gè)時(shí)間的周期性，緊一陣松一陣，如果預(yù)測(cè)整個(gè)的調(diào)控政策會(huì)在什么時(shí)候出臺(tái)？之前說會(huì)在兩會(huì)，在兩會(huì)上看到對(duì)于整個(gè)調(diào)控沒有明確的字眼，國家也是在做保障性住房、廉租房建設(shè)，從長(zhǎng)沙而言，整體來看，整體調(diào)控的受眾，也就是說對(duì)于這種抗性來說，比較能夠適應(yīng)調(diào)控的影響。如果會(huì)有出臺(tái)，我預(yù)測(cè)可能會(huì)在第三季度，也有可能會(huì)在9月份或者10月份，會(huì)對(duì)整個(gè)調(diào)控，更大的可能性會(huì)出現(xiàn)在金融層面上，會(huì)在金融層面有一定的松動(dòng)，對(duì)于保障剛性需求，或者對(duì)于改善性需求的調(diào)整，可能會(huì)有比較利好的消息。那么對(duì)于投機(jī)性或者投資性需求，肯定國家的態(tài)度還是一如既往的堅(jiān)決，肯定是要進(jìn)行打擊的。
[主持人]接下來讓黃總來跟我們來預(yù)測(cè)一下長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)的走勢(shì)。
[黃涵]在我看來長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的話，應(yīng)該來講我比較樂觀，原來一直跟朋友們聊天，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)可以講隨著城市化的不斷擴(kuò)建，長(zhǎng)株潭的融城，地鐵軌道交通的不斷完善，作為中部核心，湖南作為中部五省來講，經(jīng)濟(jì)總量還是最好的，從這幾個(gè)角度來出發(fā)，我比較看好長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)，我說至少長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)還有十年的飛速發(fā)展期。中國城市化進(jìn)程才完成35%，而相對(duì)來講，國外的城市化進(jìn)程達(dá)到70%，當(dāng)城市化進(jìn)程接近70%這個(gè)度的時(shí)候，我覺得這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增速不會(huì)放緩，只是說可能目標(biāo)很美好，但是中間會(huì)有一些坎坷，會(huì)有一些波動(dòng)，其實(shí)在我看來這都是很正常的，畢竟各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，大家可以看到今年上半年，國內(nèi)的幾個(gè)大的央企在長(zhǎng)沙的拿地?zé)崆槭窍喈?dāng)高的，像濱江片區(qū)、梅溪湖片區(qū)拿地?zé)崆榉浅８撸哉f他們這些央企還是非�？春瞄L(zhǎng)沙的地塊， 雖然說長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)比不上北上廣深，但是長(zhǎng)沙的銷售速度，長(zhǎng)沙的形象建立，中部城市的形象建立是對(duì)他們信心的保證，所以說我個(gè)人認(rèn)為長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)對(duì)于今年來講，說得好聽一點(diǎn)就是謹(jǐn)慎的樂觀，說的不好聽的大家還是要有心理的緊迫感。因?yàn)楝F(xiàn)在畢竟國家的四大國有銀行，到目前為止還沒有公布2014年銀行對(duì)房地產(chǎn)的額度到底有多少錢。而現(xiàn)在銀行對(duì)于房地產(chǎn)，無論是開發(fā)貸還是按揭貸，很多2013年的錢沒貸，2013年的錢被2012年用掉了，2014年銀行有多少錢支持房地產(chǎn)市場(chǎng)不知道，所以今年上半年很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包括二手房按揭放不下來，就是銀行不知道今年有多少錢要放。據(jù)我了解，就像郵儲(chǔ)銀行，小型民營銀行，今年銀行的按揭貸款額度是砍了50%，攔腰砍斷，由70幾個(gè)億砍成35個(gè)億，今年金融方面的風(fēng)聲是比較緊的，所以說對(duì)于調(diào)控，我也支持兩位的意見，今年不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)政策層面有太大的調(diào)控，可能更多的調(diào)控還是在國家確定銀行額度之后的銀行層面的一些小的微調(diào)，不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊，請(qǐng)廣大購房者安心買房。
[主持人]感謝黃總，周總給我們簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)一下。
[周事勇]剛剛黃總講的應(yīng)該都講的很全面了，就我們來說，長(zhǎng)沙市剛才談到一手房二手房的比例，我們也關(guān)注衡量一個(gè)城市，一個(gè)是看城市化，一二手房的比例達(dá)到1：1，甚至是倒字型的，就意味著城市的發(fā)展增速才會(huì)慢慢減緩�？催@個(gè)比例岳麓區(qū)是8：1，還有很大很大的空間，所以就2014年講到的這些，不管是經(jīng)濟(jì)，長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，還是融城的發(fā)展，包括配套地鐵，包括本身的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，我個(gè)人也是非常看好的。
[主持人]請(qǐng)明總來談一談，就二手房長(zhǎng)沙的走勢(shì)，會(huì)是如何？
[明賓]整體而言，我覺得在2014年，無論是新房也好，還是二手房市場(chǎng)也好，從市場(chǎng)層面上看，大的調(diào)控政策不會(huì)出臺(tái)，但是我覺得在每個(gè)開發(fā)商也好，或者中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員也好，我覺得他是在苦練內(nèi)功的一年，無論是利用新媒體，比如微博微信或者新媒體的推廣力度上，還是說從客戶感受的整體營造上，我覺得可能會(huì)在今年有一個(gè)比較大的提高，包括對(duì)于中介公司而言，在整個(gè)協(xié)會(huì)的帶領(lǐng)下，也是朝著逐漸規(guī)范的方向發(fā)展，在2014年規(guī)范度可能會(huì)創(chuàng)歷史之新高，包括客戶轉(zhuǎn)化率，剛才也是跟周總在聊的時(shí)候提到了，可能現(xiàn)在目前來看的時(shí)候，到新樓盤也好，或者到二手房的門店到訪量可能比之前要少了，但是要求是銷售人員對(duì)于客戶轉(zhuǎn)化率要提高，轉(zhuǎn)化率提高的基礎(chǔ)在于，必須要有非常好的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)非常明確的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，包括非常良好的服務(wù)感受，也就是說咱們整體來看，2014年應(yīng)該說對(duì)于全行業(yè)而言，應(yīng)該是一個(gè)服務(wù)年，無論是各樓盤的標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)流程，另外就是不同盤的差異化的服務(wù)，會(huì)營造更多的客戶感受，對(duì)于購房者而言，今年可能會(huì)有比上帝般的感覺更上帝般的感覺，這是咱們整個(gè)行業(yè)的發(fā)展。對(duì)于整個(gè)樓市價(jià)格的走勢(shì)，我覺得還是會(huì)有非常大的上升的壓力，也就是說目前來看，是一個(gè)購房非常好的時(shí)機(jī)，一個(gè)是從量上，也就是顧問量，可選擇的余地非常多，第二個(gè)就是目前來說，居民的可支配收入來看，剛才黃總也提到了，經(jīng)濟(jì)體量，經(jīng)濟(jì)體量據(jù)我了解的數(shù)據(jù)，應(yīng)該是在中部六省略低于武漢，在整個(gè)全國排名第七位，經(jīng)濟(jì)體量這么高，而且長(zhǎng)沙的霧霾沒有北京嚴(yán)重，相對(duì)來說北上廣深，沒有深圳和廣州這么高的快速的生活節(jié)奏，剛才主持人提到了，是非常具有幸福感的城市，而且會(huì)越來越好，也就是咱們經(jīng)常說的，出行會(huì)越來越方便，資訊獲得會(huì)越來越方便，娛樂業(yè)非常發(fā)達(dá)，包括娛樂頻道，還有快樂大本營等娛樂名片，包括最火的幾檔節(jié)目：《爸爸去哪兒》、《我是歌手》，會(huì)拉動(dòng)很多的城市娛樂方面的名片發(fā)展，所以說我覺得對(duì)于2014年，我們從中介行業(yè)來看，或者縱觀整個(gè)市場(chǎng)來看我們是充滿信心的。
[主持人]今天的聊天，各位老總對(duì)長(zhǎng)沙樓市還是非常的充滿信心的，面帶笑容。沒錯(cuò)，在長(zhǎng)沙這樣一個(gè)幸福指數(shù)非常高的城市，老百姓在這樣一個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，其實(shí)是非常規(guī)范的，您可以非常逞心如意的買到自己與需求非常匹配的住房，今天也是非常感謝各位老總、各位嘉賓，以及毛老師的作客，下一期《0731樓市會(huì)客室》節(jié)目我們?cè)贂?huì)！
