[主持人] 把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》之《我是銷冠》的訪談節(jié)目現(xiàn)場，我是湖南娛樂頻道的節(jié)目主持人周薇。2月份的長沙樓市可以說仍在延續(xù)著春節(jié)模式，開發(fā)商無論在推盤量還是樓盤定價方面來說，都是比較謹慎的，而購房者的觀望心理也在持續(xù)加重，整個市場處于比較低迷又敏感的階段。進入傳統(tǒng)的三月小陽春，樓市仍然不見明朗，兩會之后，樓市是否能夠迎來分水嶺？房地產(chǎn)將如何進行調(diào)控？帶著一系列的疑問，今天我們也是非常榮幸的邀請到了業(yè)內(nèi)的專家還有開發(fā)企業(yè)的代表匯聚于新開業(yè)的樓市會所，一起來探討一下這些問題。首先請允許我非常榮幸的來介紹一下出席我們今天活動的各位嘉賓，他們分別是：
湖南和順置業(yè)有限公司副總經(jīng)理李趙；
喜盈門范城營銷總監(jiān)何志堅；
長城雅苑營銷副總監(jiān)胡亞瑩；
長沙市房產(chǎn)研究中心高級分析師毛欣欣，
歡迎你們！
毛老師第一個問題想先問您，0731房產(chǎn)網(wǎng)權威發(fā)布的二月份長沙樓市的月度數(shù)據(jù)，以及3月前兩周的長沙樓市成交情況、價格情況，請您分析解讀一下好嗎？
[毛欣欣]總體上看，2月我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供給基本穩(wěn)定，需求總體乏力的特點，2月全市新建商品房批準預售85.94萬平方米同比增長204.88%，環(huán)比減少64.42%。新建商品房網(wǎng)簽96.74萬平方米，同比減少20.04%，環(huán)比減少49.86%。新建商品住宅網(wǎng)簽均價是5512元/平方米，同比是下跌3.78%，環(huán)比下跌了3.88%，從3月的第一周和第二周數(shù)據(jù)來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽套數(shù)1445套和1519套，從這些數(shù)據(jù)上可以看出春節(jié)以來長沙房地產(chǎn)市場的成交，仍處于比較低迷的狀態(tài)，這與春節(jié)的節(jié)日影響以及兩會前，市場的觀望預期影響有關。但是，在我看來，我覺得更重要的是2013年的高成交量已經(jīng)消耗掉了我們市里面的一些主要剛需，另外銀行貸款比較緊張，放貸對樓市影響是為主的，所以從這些數(shù)據(jù)也可以看出我們認為全年的市場運行的壓力已經(jīng)初步顯現(xiàn)了。
[主持人]謝謝毛老師，也就是說由于春節(jié)期間的影響，還有兩會期間市民的觀望心態(tài)的影響，無論從數(shù)據(jù)層面還是市場層面來說，樓市都是屬于一個比較平淡的期間。樓盤的競爭壓力非常明顯，在座的各位，市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，2月份還是相當不錯的，能簡單介紹一下自身項目嗎？李總先介紹。
[李趙]我們這個項目是2月底開的盤，傳統(tǒng)意義上來說是春節(jié)期間的銷售淡季，從目前銷售數(shù)據(jù)來看成績還是比較理想，獲得了市場和客戶的一些認同，主要我覺得還是有幾個方面，這個項目洋湖1號是屬于公園物業(yè)，也是屬于地鐵物業(yè)，旁邊就三號線地鐵站，第三屬于教育物業(yè)，有博才小學在旁邊。在入市價格上也是一個相對來說比較親民的價格，在洋湖核心板塊是屬于富有競爭力的價格，基于這兩點，我們項目還是受到了市場的追捧和消費者的厚愛。
[主持人]非常感謝李總，我知道長城雅苑的胡總，你們屬于核心地鐵口岸，我想知道你們有什么營銷策略？還有什么營銷手段？
[胡亞瑩]其實2月份是持續(xù)銷售的階段，我覺得2月份我們賣得好，其實主要還是基于以下三個原因：首先第一個還是地段優(yōu)勢，長城雅苑是位于地鐵一號線，對面是省政府三號辦公院，第二點是性價比高，價格其實還是處在長沙的一個價格中位線的標準上面，而且我們現(xiàn)在基本上是準現(xiàn)房，今年10月份可以交房，交房以后預計不久地鐵一號線將開通，大家可以體會到地鐵的便利生活。第三點，我覺得主要也是產(chǎn)品方面，首先就是有一個無限貸的商業(yè)公寓，作為投資產(chǎn)品很好，面積從40平方到140平方的都有，住宅方面主要也是50多到120多的，應該說中小戶型吧！滿足剛需產(chǎn)品。所以從產(chǎn)品方面來說，我覺得都是比較暢銷的。另外在價格方面，我們下階段基本上還是維持在一個現(xiàn)有的價格不變，價格對我們來說已經(jīng)不是什么問題，已經(jīng)是為客戶普遍接受的。
[主持人]也就是說你們主要是從交通、價格還有產(chǎn)品方面，贏得了廣大消費者的認可。
[胡亞瑩]對。
[主持人]非常謝謝漂亮的胡總發(fā)言。我知道有城市綜合體之稱的喜盈門范城這個銷量也是不錯的，我就想請問一下喜盈門范城的營銷總監(jiān)何志堅何總，您說一下您的營銷政策是怎樣的一個情況？
[何志堅]其實喜盈門范城這個項目可能跟剛才兩位嘉賓有所不同的是，我們是一個投資型的商業(yè)地產(chǎn)，不像他們是住宅項目，應該說我們的銷量一直持續(xù)的在最近的這兩年吧！相對都還是比較穩(wěn)定，一直不錯，從去年年底到今年2月份現(xiàn)有的整個的品質(zhì)完整的呈現(xiàn)，無論是投資業(yè)主還是消費者，還是圈內(nèi)人士，評價都還不錯。第二方面，我們商場開業(yè)之后，經(jīng)過了半年左右市場的考驗，整個人氣包括我們的業(yè)態(tài)組合，以及品牌，通過我們開發(fā)商十幾年的運營經(jīng)驗的沉淀，把我們的運營能力也得到了具體的體現(xiàn)，所以投資客戶也是在這個逐步的通過半年左右的時間，對于我們這個項目也是認可度比較高。所以在整個春節(jié)前后，其實我們的整個銷量反而沒有因為春節(jié)這個淡季受影響，我們的客戶一方面投資型的客戶，這方面不會像住宅項目那么敏感，反而是只要覺得OK就會出手。第二方面，只能用成熟兩個詞來形容項目，越來越成熟，無論是他的商場開業(yè)以及交房，包括我們外圍的這種長株潭融城輕軌，以及高鐵的逐步推動，其實整個片區(qū)現(xiàn)在應該都是處于欣欣向榮的態(tài)勢，但是我們是屬于走在最前面的，因為我們開通速度、施工速度以及招商速度，我們的銷售速度，現(xiàn)在已經(jīng)是在片區(qū)里面跑在了前面。所以業(yè)績還算可以吧！應該這么說。
[主持人]主要是一個城市的綜合體，人氣品牌都已經(jīng)慢慢逐步的在建立起來。好像是2013年6月份開始營業(yè)的？
[何志堅]月底開業(yè)，開業(yè)當天創(chuàng)下了30萬人流。
[主持人]喜盈門范城我也經(jīng)常去那邊，離我家比較近，離高鐵站也比較近是吧？
[何志堅]高鐵站大概十分鐘到十五分鐘的車程，黃花機場大概三十分鐘左右，整個立體交通網(wǎng)絡很成熟。
[主持人]謝謝您。聽說前不久我們的洋湖片區(qū)某樓盤有降價風波，是不是個案？還是說在這輪營銷策略上，在各位價格上也有舉措嗎？
[李趙]您說的情況我們也做了了解，這個樓盤的降價，我們跟業(yè)內(nèi)做了溝通和探討，第一是屬于階段性促銷，并不是說持續(xù)性的降價。第二是屬于特殊產(chǎn)品，比如說在特定的幾十套房源內(nèi)進行促銷的動作，所以我覺得很難界定它為普遍性的降價。從我們項目自身來講，我覺得我們的價格定位來講是屬于品質(zhì)剛需，在定價走的是剛需族能夠接受的價格水位，所以在這種價格水平之上，實際上我們的客戶對他的價格的認同度還是很高的，所以我們從價格本身來講，在未來營銷的方面，可能不會再做新的調(diào)整，這是我們項目針對價格策略上的一個定位。
[主持人]就是個別的定位，并不是大幅度的？
[李趙]對，從目前在市面上有樓盤進行降價促銷，我個人認為在往年也是有的，在以前的不同的市場階段，也是會出現(xiàn)的，這個應該不能理解為普遍性的行業(yè)內(nèi)的大趨勢，應該是各項目促銷的需求和他的營銷策略，應該是這么理解，這是我的觀點。
[主持人]胡總，我想請問你價格調(diào)整對銷量有沒有影響？
[胡亞瑩]據(jù)我了解，洋湖垸降價的樓盤降價也賣的不是很好。這種舉動不可能是長期銷售的一個手段，而且從以往來看，其實這種大幅度的促銷，其實并不能夠帶來很好的效果。我覺得現(xiàn)在來講，其實基本上還是處于平穩(wěn)的狀態(tài)，包括我們項目也是，本來我們?nèi)胧幸彩窃谝粋�比較合理的價格，而且客戶也是比較接受的。
[主持人]只要價格合理客戶都能接受，沒必要弄一些大型的價格風波。
[主持人]何總，關于價格有沒有特別想說的？
[何志堅]我提三個觀點，第一，我覺得降價這個事情呢，剛剛兩位嘉賓也說了，首先這個在行業(yè)里面肯定不作為一種普遍現(xiàn)象，很簡單我們經(jīng)常講面粉貴過面包，這個現(xiàn)象其實是不可能的，作為開發(fā)商來說畢竟有利潤的追求，生意人如果沒有利潤不如不要做，所以這個肯定是屬于個案。其二，我認為像這種降價促銷，其實也是一種正常的市場手段，我倒認為不是什么特別大不了的事情，因為任何一個行業(yè)，無論是電器行業(yè)、服裝行業(yè)、百貨行業(yè)都會有降價促銷的行為，為什么房地產(chǎn)不可以？我覺得這個事件是被人為的擴大。第三，即便是有個別的樓盤或者個別開發(fā)商進行這樣的降價促銷，我覺得對消費者來說也不見得是壞事，可能一個健康的市場應該是允許這種不同的營銷手法或者說是百家爭鳴，大家把更多的這種利潤和利益讓給消費者，我覺得也不是什么壞事。第四，我覺得大家可以關注一下，其實在去年的年報上，我們看到的，整個去年的形勢已經(jīng)有兩極分化的趨勢，一些小型的開發(fā)商或者是一些品質(zhì)一般般的項目，整個的銷售期在去年已經(jīng)遇到了瓶頸，但是一些品牌的房企、大型房企，他的年報逐年逐年，業(yè)績是在非常迅猛遞增的態(tài)勢在走，所以我認為即便是這種降價，我們市場的客戶，他的心態(tài)還是比較健康的，還是會比較認可品質(zhì)、品牌、口碑不錯的開發(fā)商和項目去投資也好，購買也好。其實我認為這個現(xiàn)象應該只是整個行業(yè)的個別案例，不代表普遍現(xiàn)象。
[主持人]謝謝何總，三位其實都說的非常有道理，其實我們也可以看到一邊是由于市場所積累下來的庫存壓力，另外一邊其實在長沙的土地市場也正在上演著波濤洶涌的熱情，像品牌房企綠地集團、卓越集團、佳兆業(yè)地產(chǎn)等紛紛擴張拿地，想請各位談一下是什么刺激了積極的拿地行為呢？
[李趙]我首先說一下我的觀點，房地產(chǎn)是政策導向非常明顯的一個行業(yè)，說明這么多大開發(fā)上陸續(xù)拿地，首先我覺得是對未來政策趨勢的一個房地產(chǎn)發(fā)展方向向好的一種認同，我覺得因為這樣的土地的獲取，獲取開發(fā)是有一個周期性的，這是對后市的看好，這是基于第一條。第二，這些品牌房企在長沙拿地，有一個主要原因長沙是湖南單核性城市，具備一定的成長時間，包括教育醫(yī)療都會聚集到長沙。第三，長沙對各大品牌開發(fā)商都是兵家必爭之地，不是時間利潤的城市，而往往是一個市場占有率覆蓋的要求，一個訴求，因為每年長沙的成交量都在千萬方以上，這個量在全國來看都是非常可觀的，這是我對于為什么品牌發(fā)展商陸續(xù)在長沙拿地的個人的解讀。
[主持人]謝謝李總闡述了三點。胡總。
[胡亞瑩]其實我非常認同李總剛剛講的觀點，我覺得品牌房企拿地也是暗示了他們已經(jīng)解讀了新的房產(chǎn)政策，也是非�？春梦磥淼模谶M行一種抄底行為。雖然房產(chǎn)在全國來講不是很高的，對他們來講還是有利潤空間，最多利潤沒有以前那么高。但是相對于上市公司來說，我覺得可能報表對于他們?nèi)谫Y來說其實是更重要的，就是他拿地，全國的擴張，對于上市公司的報表更有利。
[主持人]何總呢？
[何志堅]品牌房企拿地，我認為是比較正常的。我剛才講的品牌房企逐年的年報他們的業(yè)績是不錯的，并不是因為市場上有一部分的這種相對來說，我覺得這個是大浪淘沙的過程，有實力、有品牌的開發(fā)商未來在這個市場上還是會持續(xù)在前面，成為領軍的企業(yè)，他們拿地也是順理成章。第二，長沙的房價，剛剛胡總也講了，在周邊省會城市里面它屬于價格洼地，從長沙本身的人口基數(shù)來說，從長沙來分析長沙，價格也好，消化量也好，還是很有壓力的。不是一個城市的長沙，是湖南省的長沙，輻射區(qū)域隨著高鐵的開通，會越來越大。其實我們看到一個數(shù)據(jù)，整個長沙的房地產(chǎn)地級市的客戶，湖南省內(nèi)客戶購買的比例是非常高的，我這邊根據(jù)項目上的統(tǒng)計，基本上超過50%，這個也側(cè)面說明了，其實長沙的整個城市未來的潛力和空間還是非常大的，包括像我們企業(yè)喜盈門，也是陸陸續(xù)續(xù)，雖然市場有個別項目降價，但是我們對后續(xù)還是非常樂觀，無論是對本身業(yè)績也好，還是對未來的判斷也好，我們也在不斷的物色新的土地和新的項目。
[主持人]三位老總在這方面的觀點都是一致的，對拿地行為是比較看好的，預示著有好的發(fā)展空間在后面。房價冷地價熱，是不是預示著新一輪的漲勢在后面呢？
[李趙]在我從業(yè)經(jīng)驗里面，我覺得這個樓市的價格往往都是隨著土地的價格在波動，因為從我個人的觀點來看，其實房地產(chǎn)開發(fā)有一個很重要的組成成分就是土地成本，這個土地成本往往決定了開發(fā)商在后期入市產(chǎn)品的價格的水平高低，而且從目前來看幾個組成部分來看，這種稅收和這種建筑成本實際上是沒有太大波動可變的因素，往往都是在土地成本上發(fā)生了很大的變化。不能說未來的價格一定會有過高的漲幅，但是土地的價格的上漲，勢必會推高開發(fā)商開發(fā)企業(yè)在后期產(chǎn)品中成本的提高，這是一個邏輯，像何總講的面包與面粉的關系。其實在這種邏輯背景之下，勢必后期入市產(chǎn)品的價格會有所增加，這是常識。第二，長沙目前的價格水平而言，覺得跟一二線城市來比，和未來長沙整個發(fā)展的態(tài)勢來比，我覺得還是存在著一定價格上揚的空間，只是說這個幅度大概在什么水平，會是一個迅猛的上漲還是溫和的，每年以10%以內(nèi)的速度上升，這可能是未來大家會期待的趨勢。
[主持人]我看到李總在說的時候，其他兩位嘉賓都一直點頭，說明很贊成你的觀點，不知道兩位嘉賓還有沒有其他想要發(fā)表的？
[胡亞瑩]其實我個人覺得，我覺得拿地的話，可能跟下一輪房價上漲之間沒有必然的聯(lián)系，今年還是維持在一個比較平穩(wěn)的狀態(tài)下面運轉(zhuǎn)。那我覺得，其實價格是由市場決定的，市場需求在這里，必然還是會有它上漲的空間。
[主持人]胡總發(fā)言可以看出性格是比較干練的那種，何總對價格漲勢有什么觀點要發(fā)表嗎？
[何志堅]房地產(chǎn)我從業(yè)有十來年，曾經(jīng)我經(jīng)歷過價格表早上到晚上調(diào)整兩次的階段，其實現(xiàn)在來看，我認為房地產(chǎn)市場應該是趨于一種理性和健康的態(tài)勢，從宏觀層面，中央政府也是希望看到的，就是整個市場是穩(wěn)定發(fā)展，那么這里面有兩個關鍵，第一個是穩(wěn)定，我認為未來的房地產(chǎn)市場是相對穩(wěn)定的，大起大落，應該是不太可能會發(fā)現(xiàn)。第二，一定會是一個發(fā)展的市場，不管怎么樣調(diào)控，從中央也好，從老百姓自身也好，大家都息息相關，不可能說這個行業(yè)完完全全這樣一滑到底，未來行業(yè)的發(fā)展會根據(jù)幾個方面，一個是GDP、收入，整個城市的發(fā)展，隨著競爭越來越激烈，對樓盤品質(zhì)的提升，在價格上會有一些穩(wěn)步上漲的空間，但是不會大起大落。
[主持人]未來漲勢還是有的，大幅還是不可能，會處在比較穩(wěn)定的階段。今年3月4號，長沙限購令已經(jīng)完整走過了三個年頭，在這里想問三個嘉賓，限購令有沒有達到預期的效果呢？這一次從何總先開始。
[何志堅]我們商業(yè)地產(chǎn)基本上就沒限過，因為整個限購令出來的背景是怎樣？因為住宅來說前期的的確確存在一些泡沫，這種泡沫是擠壓是正常的剛需人群，不堪承受這種高房價，針對住宅出臺了限購舉措，而且陸陸續(xù)續(xù)在十年之內(nèi)出臺了很多國五條、國八條等等等等，那么政府很明顯現(xiàn)在隨著土地的屬性的推出，我們可以看得到，住宅這一塊基本上慢慢水分已經(jīng)擠出去了，呈現(xiàn)一種理性狀態(tài)的同時，其實政府更偏向于投資客戶更有眼光的、更有實力的向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，我們看到商業(yè)地產(chǎn)非常火爆，無論是土地市場也好，還是商業(yè)項目也好，推出市場也好，同樣的投資客戶也是在這里面，大家都是非常追捧一些地段，還有品質(zhì)、口碑不錯的這種開發(fā)商的項目，包括像我們喜盈門范城，從我們的推出市場一直到目前為止，有十幾年運營背景的商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，在市場上還是比較受到關注。
[主持人]好，謝謝何總，請胡總發(fā)表一下自己的觀點。
[胡亞瑩]是這樣，長城雅苑二期是兩棟商業(yè)和一棟住宅組成的，商業(yè)這一塊是公寓式寫字樓，長沙的限購還是起到一定的效果，限了住宅類的小戶型，在我們項目上住宅類的投資客戶還是比較少，基本上都集中在商業(yè)的產(chǎn)品上面。像我們這種公寓式的寫字樓，其實是非常適合投資客戶來購買的，價格低位置也比較好，像我們的話整層購買的客戶比較多，其實客戶主要看中地鐵口的位置，然后就是省政府三辦的辦公區(qū)優(yōu)勢，這一棟開盤就賣了15層。
[主持人]銷量非常棒。
[胡亞瑩]是不限購不限量的產(chǎn)品。
[主持人]謝謝胡總，李總您覺得呢？
[李趙]首先不能否定限購對于穩(wěn)定市場起到行政干預手段的作用，作用是擺在前面，我覺得還是起到穩(wěn)定市場的作用。針對我們項目來講，我覺得因為我們的產(chǎn)品里面有一部分比例是120到140左右的改善型產(chǎn)品，實際上目前在洋湖板塊來看這種改善型產(chǎn)品受到市場的追捧，不屬于限購范圍之內(nèi)，限購本身對于改善型客戶的影響和這種束縛相對較好，在選擇這種產(chǎn)品的時候沒有太多顧慮，因此總體來說對項目的整體影響還是不大。
[主持人]限購在干預上還是起大一定的效果。當前高庫存下，大家覺得是不是有可能會取消限購呢？
[李趙]我個人是這樣看，最近兩會釋放的一些信號，首先第一中央政府在明確一個觀點，在未來房地產(chǎn)是減少行政的干預，這種行政手段的干預會減弱，第二市場化手段會起主要作用。另外，從各地調(diào)控的政策的落地來看，也會逐步分化，一二線城市和三四線城市的差異化會凸顯出來，我覺得限購在政策調(diào)控的后時代逐步會被弱化，會用市場的手段取代，會從長效的經(jīng)濟手段、市場化手段替代行政干預的手段，這是一個趨勢。
[主持人]市場化作用會加強，國家干預行政化的手段會減弱。胡總您的觀點呢？
[胡亞瑩]我非常認同李總的觀點。
[主持人]有些人說調(diào)控之后不用限購了，直接限貸就可以了，這個大家怎么看？
[胡亞瑩]其實我覺得這個還是有一定的道理，剛剛大家都認同一個觀點，限購可能慢慢的會弱化，其實現(xiàn)在限貸，我覺得是一個更加有效的手段，就是你有過一次銀行貸款以后，可能你第二套第三套就不能貸了，或者是通過高額的利率上浮來限制，因為作為投資者來說，肯定要考慮他的投資是否有合理的回報，我貸款我的利率特別高的話，可能不劃算，我覺得這也是屬于政策和市場結(jié)合的一種調(diào)控手段。
[李趙]經(jīng)濟手段和市場手段相結(jié)合。
[主持人]何總，您認為呢？
[何志堅]我個人認為，短期內(nèi)對于房地產(chǎn)市場，特別是一些相對來說實力不強的開發(fā)企業(yè)，還是受到了蠻大的沖擊，但是回過頭來講，因為我曾經(jīng)在自己的微博上有個簽名是，從鼓勵貸款買房到限購限貸又是一輪回。我覺得這個東西應該說，從目前來看，我個人觀點有一點點走極端，這應該不是長期持續(xù)下去的，應該有一個階段性，但是我個人認為，短期的這種限貸政策對于實力一般般的小型企業(yè)、中小企業(yè)造成沖擊，勢必影響房地產(chǎn)市場，個別樓盤的促銷，這也都是可以接受的。
[主持人]您的觀點就是覺得限貸有點走極端，不能成為長期的策略，只能說成為短期策略。謝謝您，李總！
[李趙]現(xiàn)在本身來講，是一種經(jīng)濟干預的手段，中間有一個大的背景，其實整個中國經(jīng)濟上半年給的整體印象都缺錢，不是房地產(chǎn)缺錢，其實在整個制造業(yè)，各個投資、金融都是屬于一種資金短缺的現(xiàn)象，這種限貸與其說是主動的經(jīng)濟手段干預，還不如說也有被動下的無奈，這也是兩者相結(jié)合所展現(xiàn)出來的一種現(xiàn)狀，銀行沒有錢貸不了給客戶。我也贊成何總那個觀點，這個其實也會對房地產(chǎn)未來的競爭格局產(chǎn)生影響，大浪掏沙，小型的開發(fā)商很難抵擋得了這個影響，會有退出的局面出現(xiàn)，這也是一種正常的市場規(guī)律。
[主持人]有兩面性，會促進一些東西的生長，另一方面讓小型開發(fā)商退出行業(yè)，這都是有可能的。全國兩會召開，也首度提出雙向調(diào)控，即分類指導四個字，對于這四個字我可能是比較模糊的，不知道三位比較專業(yè)的嘉賓，有什么樣的看法？毛老師在旁邊很贊同各位的觀點。
[毛欣欣]三位老總是前線的實踐者，對于分類調(diào)控，在我看來，我覺得剛才李總提到過，現(xiàn)在國家政策是強調(diào)市場化，對地方來說，因為每個地方的房地產(chǎn)運行特征不一樣，要采取因地制宜的方式，分別的對待。而中央主要是主攻政策保障這一塊，還原房地產(chǎn)市場，由市場管理，對于不同的城市采取不同的措施來應對。另外一個，我覺得也有可能，以后對房地產(chǎn)產(chǎn)品，不同的產(chǎn)品可能要采取不同的政策。
[主持人]也就是說分類指導是把不同的類型分開進行政策的處理？
[毛欣欣]是的。
[主持人]何總您有什么觀點？
[何志堅]我認為是政府提高精細化管理水平的具體體系，以往房地產(chǎn)調(diào)控體系不管你是北京、上海、廣州、深圳這種一線城市還是你下面一個三四線的小縣城地級市，政策都是從國務院直接出來的，其實這個應該說是不科學，也不合理的，所以我覺得首先一個，我的觀點這是政府精細化管理水平提高的正常體現(xiàn)。第二，像這種雙向調(diào)控、分類指導這一塊，其實應該說對于整個市場來說，也是一個好事，我一貫的觀點是，剛需的歸剛需，高端的歸高端，包括這種投資的歸投資，我們應該允許市場上有不同的這種客戶群體，然后他們有不同的，根據(jù)自己經(jīng)濟實力的正常選擇。我今天講了很多次合理，我覺得這個其實也是一個合理的政策的體現(xiàn)。
[主持人]好謝謝何總，胡總。
[胡亞瑩]其實這次兩會的召開，我覺得李克強總理是給樓市吃了一顆定心丸，提出房地產(chǎn)市場還是仍以穩(wěn)為基調(diào)，其實全國房地產(chǎn)市場不光有過熱現(xiàn)象，也有過冷現(xiàn)象，用一刀切的手段干預了市場，但是并沒有根本性解決問題。還是市場決定價格的走向，其實這樣房地產(chǎn)市場并沒有回歸到一個正常的軌道，這一次兩會提出針對不同的城市的情況進行分類，房地產(chǎn)調(diào)控去行政化已經(jīng)是大勢所趨，而且市場化的步伐又向前邁進了實質(zhì)性的一步。我個人是非常支持這種雙向調(diào)控的。
[李趙]兩位老總的觀點都比較贊同，我還有自己的解讀。第一，差異化，一線城市和二三線城市，熱點城市和非熱點城市在調(diào)控的政策指導下是有差異化的。第二，它強調(diào)的是保障房，強調(diào)保障房的市場保障作用，我覺得這個是第二個緯度。第三是長效機制和短期調(diào)控的結(jié)合，這種結(jié)合更多的是在于像以房產(chǎn)稅土地改革，還有在新型城鎮(zhèn)化和目前的這種限購限貸的結(jié)合。第四是供應的需求，實際上在加大供應的同時，應該講雙向調(diào)控還是在抑制投機性需求。第五，在增加保障供應的同時，還有一個就是盤活存量，這五個層面是對雙向調(diào)控的基本解讀，這是我個人的觀點。
[主持人]三位嘉賓的觀點都是非常有道理，三位畢竟是專家，每一位都提出了自己的觀點，各位大部分都是比較贊成全國兩會召開提出的雙向調(diào)控和分類指導。在敏感時期，購房者越來越謹慎，想請各位嘉賓，各位專家來解讀一下，在2014年的樓市的冷熱地圖，哪些區(qū)域?qū)潜魂P注的重點？
[李趙]我個人觀點僅供參考。因為在長沙目前其實幾個發(fā)展的熱點板塊大家都很清楚，梅溪湖、洋湖、濱江，這些都是未來土地供應和樓盤供應的比較集中的幾個區(qū)域。就我個人傾向而言，當然可能各花入各眼，每個人的想法會不一樣，我個人比較傾向于整個岳麓區(qū)，岳麓區(qū)總體而言，它是屬于人文環(huán)境和自然環(huán)境都比較好的一個區(qū)域，整體而言，特別是王婆賣瓜自賣自夸，洋湖區(qū)域，首先是七千畝濕地提供了良好的環(huán)境，未來的整個地鐵交通也能夠幫助區(qū)域快速的提質(zhì)，教育配套在這個區(qū)域，雅禮、師大附中會陸續(xù)進入這個區(qū)域，從整個板塊來講，有未來很好的配套的潛力。另外大家可能都很清楚的一個前提就是新的板塊，新的發(fā)展的區(qū)域，未來的整個規(guī)劃、定位會有更好的規(guī)劃條件，這個可能是我個人的一個傾向，僅供各位參考。
[胡亞瑩]我個人認為我覺得2014年最熱的是地鐵口的項目，其實之前李總說的老的熱點區(qū)域包括梅溪湖、洋湖苑、濱江新城，是在最近兩年，一個持續(xù)的發(fā)展，我覺得從價位也好，從全市的關注點來講，應該已經(jīng)達到了一定的高度，可能接下來的話，可能會有一段冷的時間，那么5月份地鐵的正式運行，我覺得作為一個這樣的新興產(chǎn)物，必然引起市場的關注度。預計五月份地鐵口樓盤會成為置業(yè)的熱點，也不排除價格會有一定的上漲。
[主持人]5月地鐵口的開放，想在這里順便問一下，您覺得紅三月和紅五月是否會來臨？
[胡亞瑩]我覺得要買房三四月應該是一個最佳的時期，因為現(xiàn)在我覺得，大部分的開發(fā)商，像您之前說的有個別有降價行為，但我覺得大部分開發(fā)商現(xiàn)在還在持一個觀望的態(tài)度，可能在考慮是不是有一點促銷，或者是有一點優(yōu)惠的，我覺得大家在這個時候出手應該是不錯的。
[主持人]您覺得三四月份是適合出手的。李總您覺得呢？什么時候適合出手？
[李趙]傳統(tǒng)銷售在五月份，金九銀十是旺季，從目前情況來看，市場還處于一種不太明朗的趨勢的前提下，我比較贊成剛才胡總的觀點。4月份各個開發(fā)商都會推出他們的促銷政策和刺激政策拉動購房者出手購買，這個時候是撿便宜的時候。
[主持人]何總呢？
[何志堅]我覺得這么說吧！其實我倒認為要一分為二來看，剛需客戶關注的我什么時候出手，未來長沙哪些片區(qū)值得買？我個人認為適合自己的才是最好的。打個比方我在南城這邊上班，讓我住到岳麓區(qū)去，要考慮交通成本和時間成本，可能更多的我覺得長城雅苑也不錯，離我更近一點，但是從目前我們長沙市來看，的確幾個熱點區(qū)域有自己的優(yōu)勢，梅溪湖、洋湖板塊的景觀配套等等，包括地鐵沿線未來的交通升值，包括武廣板塊高鐵對它的帶動，我認為住宅的剛需客戶來說，首先我們不要盲目的去追求一些熱點區(qū)域，什么是最適合自己的，什么才是最好的，同樣的價格這個東西也是這樣子，因為房地產(chǎn)的價格，剛剛我們前面三位嘉賓基本上意見一致，包括中央政府也是一個穩(wěn)定的前期下，然后有一定的提升的空間，所以我覺得碰到合適的項目，碰到合適的促銷，我覺得其實就可以出手了。至于全年的哪個月份比較紅，我倒覺得今年整個市場相對來說比較平穩(wěn)，特別是在投資產(chǎn)品這一塊，投資產(chǎn)品我倒認為，其實這個跟片區(qū)無關，更多的是看開發(fā)商和運營商的實力、品牌，這種經(jīng)驗，所以我們很顯然看到在長沙一些城市綜合體里面，能夠做得不錯的，都是一些在企業(yè)品牌上和實力上比較好的，我們是屬于運營經(jīng)驗和實力都是非常不錯，所以才受到市場上客戶的認可和追捧。所以在我看來，今年應該不會有特別特別旺的階段，但是也不會差，很簡單的一個比方，去年七八月份是房地產(chǎn)淡季，但是去年七月份分別是1.2個億和1.5個億單月的銷售業(yè)績，整個來看，客戶不會以這種季節(jié)為轉(zhuǎn)移，更多的是關注樓盤的這種品質(zhì)、性價比。
[主持人]謝謝何總。何總，其實說了兩點，在住宅上面，您覺得是適合自己的才是最好的，在投資方面，您覺得一定要根據(jù)開發(fā)商的品牌，還有其他的一些優(yōu)勢來看。我們的李總對岳麓區(qū)是比較關注的熱點，對于住宅方面。您覺得對于投資方面，哪些區(qū)域會是關注的重點呢？
[李趙]現(xiàn)在有一個不可不規(guī)避的問題，馬上長沙進入五月之后會帶來的地鐵話題，我覺得這個會成為整個長沙，應該說成是配套和運營的一個提質(zhì)的亮點，其實在全國來講，一二線城市里面，北上廣深來看，地鐵物業(yè)的價值無疑會在最后價格上進行凸顯，這是一種市場規(guī)律和行業(yè)發(fā)展規(guī)律決定的，未來長沙應該也是不會例外。
[主持人]好，胡總您覺得呢？對于投資這塊。
[胡亞瑩]我覺得剛剛兩位老總都已經(jīng)說了，住宅類確實是適合自己的才是最好的，像我個人來說，如果再買一套個人住的房子當然不是考慮價格，是考慮到住的環(huán)境，包括物業(yè)，包括舒適環(huán)境，以及未來小孩讀書各方面的問題，這是自己考慮的問題。從投資的角度上來看，又回到我們自己項目來說，還是說到地鐵口，其實從各大城市來看，不管是北上廣深或者是從全世界這種地鐵口的物業(yè)來看，其實距地鐵口位置最近的，和四百米、八百米、一千米距離來講，離地鐵口越近投資潛力越大，是呈一個正比的。
[主持人]好，謝謝胡總，說的非常有道理。我想問一下何總，您覺得2014年樓市的拐點論是否存在，如果有會出現(xiàn)在哪個月？
[何志堅]應該是沒有拐點，應該是穩(wěn)中有升的態(tài)勢。
[李趙]中國目前房地產(chǎn)從政府也好都是一個穩(wěn)字，我覺得從穩(wěn)字的指導方向上來講，我覺得出現(xiàn)大的波動，市場的變化我覺得可能性不大。但回到長沙樓市來講，中國房地產(chǎn)市場太大了，沒有人說得清楚，我覺得我們無從研判它，如果是回到長沙的市場來講，長沙樓市是健康的，房價處于低價，中部六省城市長沙是排名墊底，南昌、鄭州，從價格水準上來講，房價確實不高。第二，長沙樓市成交量每年都是非常穩(wěn)定的一種態(tài)勢在發(fā)展，并沒有說有一個大起大落，這一點毛老師很清楚，基本上都是很穩(wěn)定的一種上升的趨勢在進行發(fā)展。第三，長沙整個市場我個人認為消費結(jié)構很合理，合理在于還是剛需為主，沒有過多的外來投資和投機性住房，從這種消費的結(jié)構來看，也注定了長沙樓市是穩(wěn)定的市場，我認為長沙樓市不會出現(xiàn)所謂的拐點。
[主持人]價格、成交量以及消費結(jié)構，由此可以推斷長沙是不會出現(xiàn)拐點。胡總。
[胡亞瑩]我覺得今天三位的觀點其實都很統(tǒng)一，我覺得樓市不存在拐點論，其實巨大的需求是擺在這里的，最終價格也好，市場也好，都是由市場需求來決定的，我覺得所謂的這種拐點論，其實都是陰謀的產(chǎn)物，大家該干嘛干嘛。
[主持人]謝謝胡總，毛老師談談自己的觀點。
[毛欣欣]剛剛各位老總都提到了長沙樓市是穩(wěn)定健康的，從今年的形勢來看，在我看來市場是會有所調(diào)整的，主要還是在量上的調(diào)整，在數(shù)據(jù)解讀那一塊看到今年開年還是微冷的，去年成交量很高，今年相比于去年增速有所下滑。
[主持人]謝謝毛老師，今天非常榮幸請到了我們的三位業(yè)界企業(yè)代表，還有毛老師，還有業(yè)內(nèi)專家探討樓市方面的問題，非常感謝各位嘉賓的到來，在節(jié)目最后，各位專家要不要對電視機前的朋友說一點購房方面的建議或者小的看法？可以嗎？
[李趙]從我個人的經(jīng)驗來看，我覺得作為廣大的購房者，適合就是最好，我覺得只要在合適的時機選對合適的房子，該出手時就出手，這是我的觀點。
[何志堅]李總的觀點我還是比較贊成，因為整個長沙房地產(chǎn)市場，我們講熱點區(qū)域也好，講拐點也好，這個都是在人為的去做預判，中國的房地產(chǎn)市場沒有預判成功，對中國房地產(chǎn)市場預判成功的人早就發(fā)財了，成為億萬富翁了，剛剛李總那句話特別認同，我們的剛需客戶，特別是剛需客戶，我們有這種婚房的需求，有這種改善型的需求，看好了就下手，更多的東西可能是屬于并不是代表一個很成熟的一個預判，未來會怎樣？誰也說不清楚。
[胡亞瑩]其實我覺得今天包括毛老師或者是大家?guī)孜坏挠^點來看，認為長沙的市場還是非常健康的市場，我覺得大家現(xiàn)在需要購房的話，你有這種剛需的需求，你有住的需求，有婚房的需求，我覺得你選擇自己適合得救好，不存在說你怕有降價、促銷，其實誰都說不好，就像大家對股市的看法也是一樣，要知道股票會漲，當然立馬會買。另外，我覺得作為投資型客戶，你考慮自己手上的資金，如果有更好的投資渠道或者更穩(wěn)定的投資渠道，當然也會選擇，沒有的話，選擇不動產(chǎn)的投資應該比較安全的一種方式。
[主持人]謝謝。
[何志堅]關于胡總剛才說的，曾經(jīng)網(wǎng)上有個笑話，說很多行業(yè)都忽悠了客戶，說房價會漲，事實上這么多年房價一直在漲，短期內(nèi)的幾個月會有小波動，但是整體趨勢一直是在往上走。
[主持人]所以該出手時就出手。
[毛欣欣]我覺得在我看來這是智者見智仁者見仁的話題，正如剛才幾位老總說的，適合自己的是最好的。
[主持人]謝謝毛老師。該出手時就出手，今天我們也是非常榮幸請到業(yè)內(nèi)的專家，還有開發(fā)商的三位代表來到我們的0731樓市會所，一起來探討了長沙房地產(chǎn)的開發(fā)趨勢。在節(jié)目的最后，薇薇也要提醒電視機前的您，適合自己的才是最好的。
