[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，觀眾朋友們大家好！歡迎您收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》以及紅網(wǎng)傳媒全新聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》，這里是新年首場《我是銷冠》的現(xiàn)場。
春節(jié)已經(jīng)過去了，樓市好象還沒有休節(jié)，還沒有調(diào)整回來，有的人在想2014會不會進(jìn)入調(diào)整年？2014樓市將會面臨怎樣的挑戰(zhàn)和機(jī)遇呢？今天，我們請來了很多的業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)企業(yè)的代表來到現(xiàn)場，來到新開業(yè)的樓市會所，我們一起來探討一下這個問題，希望能夠解開迷題。好了，現(xiàn)在讓我隆重介紹一下蒞臨現(xiàn)場的嘉賓們，他們是：
洋湖style副總經(jīng)理 潘迎風(fēng)先生 您好！
新華都地產(chǎn)集團(tuán)營銷總監(jiān) 甘德興先生 您好！
長房中庭國際營銷總監(jiān) 陳靜先生 您好！
中房瑞致國際策劃經(jīng)理 瞿曉亮先生 您好！
湖南中原地產(chǎn)代理公司資源中心總監(jiān) 陳世霞女士 您好！
長沙市房產(chǎn)研究中心分析師 毛欣欣女士 您好！
再次歡迎大家的到來，今天咱們很放松地來聊一下2014年的樓市，一起來做一下預(yù)測。首先，邀請毛老師給我們分析一下春節(jié)前后樓市成交數(shù)據(jù)怎樣呢？
[毛欣欣]春節(jié)前后長沙樓市整體成交比較冷清，從1月份的數(shù)據(jù)來看，市內(nèi)六區(qū)新建商品房成交120.97萬平方米，同比下降16.49%。春節(jié)期間，據(jù)研究中心的統(tǒng)計，內(nèi)六區(qū)新建商品房成交79套，同比下降了近6成；然后，在春節(jié)后的這兩周，市內(nèi)六區(qū)新建商品房每周網(wǎng)簽套數(shù)未超過2000套，網(wǎng)簽面積未超過20萬平方米，日均網(wǎng)簽是200套的樣子。雖然網(wǎng)簽量保持了回溫的態(tài)勢，但總體仍在低位運(yùn)行的狀態(tài)。
[主持人]就像我剛才說的，可能最近的數(shù)據(jù)不是太樂觀，剛聽到的關(guān)鍵都是未超過、未達(dá)到和下降。面對這樣的情況，不知道來到現(xiàn)場的開發(fā)企業(yè)，現(xiàn)在的銷售情況怎樣？也請各位老總跟我們聊一下，你們有沒有新的策略或全年的計劃呢？要不然從潘總先開始？
[潘迎風(fēng)]好的。這是我們公司在洋湖濕地公園的又一新作，從年尾到1月份的銷售情況還是可以的，性價比高，本身是賣點(diǎn)比較多的剛需盤，一上市就受到了客戶的追捧。但是，客戶的挑剔程度越來越高，銀行按揭和網(wǎng)簽下滑、公積金的額度小了很多，受到國家宏觀、金融等政策的影響，對房市唱空的因素比較多，持幣待購的心理比較嚴(yán)重。一波接一波面包高過面粉的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，但是特別是在正月，也就是在陽歷2月份，銷售都不容樂觀，大家都感覺到壓力很大。我從業(yè)這么多年，這是第一次感覺到有壓力了，包括08年的股市、冰災(zāi)、金融風(fēng)嘯，都沒有這一次來得這么厲害。
[主持人]潘總這么說也讓我們知道樓市真的是不容樂觀，但是前期的銷售量還可以是吧？
[潘迎風(fēng)]前期的銷售量還可以，面對下一步形勢的變化，以及銷售政策，以及客戶推廣渠道的細(xì)分，對客戶心態(tài)的分析，以及我們的價格體系，希望在座的職業(yè)操盤手都應(yīng)該認(rèn)真地面對，認(rèn)真地分析這個形勢，迎來這個嚴(yán)峻的春天。
[主持人]認(rèn)真分析，積極面對，相信只要做到了這一點(diǎn)，市場再低迷我們也能夠做得很好。接下來，請甘總聊一聊。
[甘德興]好，剛才聽潘總做了一些分析。但是，其實(shí)就我個人而言，新華都地產(chǎn)在長沙只有一個項目——萬家城，它的體量非常大，460萬平方米，而且位置也非常不錯。從大家的印象來說，樓市一般在1、2月份可能會比較淡。但我們通過線下的推廣方式，包括渠道的鋪設(shè)，整個1、2月份的成績在武廣片區(qū)還是不錯的，到昨天為止我們的銷售金額差不多接近1.5個億，基本上還是過了一個比較不錯的年。
[主持人]的確，不管大環(huán)境是怎樣的，只要企業(yè)有一個計劃在手上，咱們都是可以來冷靜面對，解決問題，接下來請瞿總來聊一聊，您家最近的情況是怎樣的？
[瞿曉亮]中房瑞致是中房集團(tuán)在長沙比較大的一個項目，也是比較重視的一個項目，人民路從去年開始拉通到機(jī)場，對我們項目也是一個很大的利好。從去年12月22日到現(xiàn)在，我們樓盤的銷售量在區(qū)域內(nèi)算是比較好的，我們也通過自己內(nèi)部核算發(fā)現(xiàn)，1、2月份我們比較順利地抓住了返鄉(xiāng)客這個客戶群體，對140平米樓王產(chǎn)品做了大力的銷售，也完成了年初對1、2月份下達(dá)的目標(biāo)。所以，前面潘總和甘總對整個市場進(jìn)行的分析，我們也比較認(rèn)同。今年，我們也認(rèn)為市場會有一個很大的波動，集團(tuán)對中房瑞致國際項目也是比較重視的，也是覺得我們在今年會迎到一波風(fēng)波，希望我們對今年的市場變化有一定的準(zhǔn)備，當(dāng)然這要到后期看我們的方法。
[主持人]看來瞿總已經(jīng)做好了迎接挑戰(zhàn)的準(zhǔn)備。的確，應(yīng)該對環(huán)境有一個冷靜的分析，并及時調(diào)整策略積極應(yīng)對，接下來請陳總聊一下。
[陳靜]長房國際是長房集團(tuán)一系列的產(chǎn)品，去年項目投入市場以后，加上地段等優(yōu)勢，在投資這一塊兒有一些需求，包括市場對于投資的熱度，能夠起到比較好的市場效應(yīng)。從項目面市以后，包括我們針對投資市場，特別是從去年的外圍政策來看，當(dāng)然不是房產(chǎn)政策，是反腐政策之后，對投資來說，我們經(jīng)歷的不是冬天，相反是很寒冷的冬天，投資的熱度比項目去年剛?cè)胧械臅r候要冷清很多很多。那么，項目最多的是商業(yè)，針對商業(yè)這一塊兒，在去年針對市場、投資客、銷售策略進(jìn)行了很多的摸索，對很多的推廣手段進(jìn)行了分析，包括市場的一些動態(tài)。但是，從目前來看，特別是春節(jié)以后這段市場，非常不容樂觀。
[主持人]剛剛聽完四位老總說了這些情況，不知道可不可以說咱們的面包變小了，但咱們還是有辦法去奪變小了的面包，還是可以讓企業(yè)有一定的發(fā)展和盈利。我的手上也有一個數(shù)據(jù)，我們來分析一下，說是2014年長沙將迎來70個樓盤的推新，加上去年的調(diào)控、金融等政策，現(xiàn)在長沙住宅存量還是挺大的。但是，與此同時，銀行還是有錢荒。所以，住宅存量大，銀行錢荒，面對這樣的壓力，2014房企的出路又在哪兒呢？潘總先來說一說。
[潘迎風(fēng)]首先，房地產(chǎn)產(chǎn)品做產(chǎn)品營銷和產(chǎn)品定位與優(yōu)生優(yōu)育一樣，一個家庭生一個小孩都知道優(yōu)生優(yōu)育，戒酒戒煙。那么，這種涉及到千家萬戶幸福的樓盤，在前期肯定要做好產(chǎn)品策劃和產(chǎn)品本身，營銷營銷營在先，要做到產(chǎn)品好賣，銷才能賣得好。我個人的感覺是，不管是錢荒也好，還是國家的反腐政策也好，這一波遲早會來的，因為市場越來越規(guī)范，不是誰做房地產(chǎn)都可以賺錢，規(guī)范了條例，規(guī)范了市場行為，會造成市場的重新洗牌，好的東西終究是有人買的，市場是認(rèn)可的。但是，從職業(yè)經(jīng)理人的操盤經(jīng)驗和要求來講的話，他要求我們付出的勞動對市場的研究，以及出臺的營銷策略和政策，以及渠道，包括平面設(shè)計，都會對我們提出很高很高的要求，市場才會買單。
[主持人]其實(shí)，還是不斷地高要求自己，把自己做好了，客戶還是會來的。
[潘迎風(fēng)]雖然我們操作了很多項目，但做每個項目都深懷著如履薄冰的感覺。因為，房地產(chǎn)從08年開始，90平、70平；限購限貸；二手房等等，政策不斷沖擊，我們是做90平以下的？還是做80平以上的？還是做140平以下的？瞬息萬變的產(chǎn)品定位。所以，我們在研究產(chǎn)品的時候要考慮市場的變化，要真正研究現(xiàn)代人群對住宅的本質(zhì)需求。現(xiàn)在，住宅的金融屬性越來越強(qiáng)。原來我說過，現(xiàn)在的房子不是用來住的，剛才陳總談到了投資，因為房產(chǎn)確實(shí)是一種特殊的產(chǎn)品，兼顧投資屬性和消費(fèi)者屬性，消費(fèi)品會貶值，但房產(chǎn)的投資屬性是很好的，如何讓精準(zhǔn)的客戶群掏腰包，讓他們買到好的產(chǎn)品，對于沒有來參加訪談的業(yè)內(nèi)人士，包括政府部門的官員，包括權(quán)威部門對數(shù)據(jù)的分析都越來越權(quán)威化，什么的產(chǎn)品好銷？什么樣的客戶群能夠做到按揭？這樣的要求越來越高了。
[主持人]我們經(jīng)常講一句老話，計劃趕不上變化，在樓市也趕上了這一現(xiàn)象。還有一句話是以不變應(yīng)萬變，希望樓市也能夠適應(yīng)這樣的變化。那么，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)、置業(yè)群體、營銷模式將會發(fā)生怎樣變化？請甘總給我們分析一下。
[甘德興]好的，2014年對我個人而言可能是四個字，即“快速反應(yīng)”。從各條線，研發(fā)、營銷、客戶等等，去做精準(zhǔn)的判斷。比如，產(chǎn)品是否適合客戶？兩居、三居有微妙的變化等等，可以做一些細(xì)分。包括營銷也是，傳統(tǒng)的營銷趨勢是否適合現(xiàn)在的市場發(fā)展？我們是不是嘗試新的營銷方式？包括蘋果，蘋果更多是圍繞客戶體驗來做。所以，圍繞客戶體驗快速反應(yīng)對我個人而言是今年比較重要的一點(diǎn)。同時，對于整個市場的判斷，入市的節(jié)奏把控，可能也是很重要的。當(dāng)然，基于這樣一些層面來說，比如就新華都地產(chǎn)而言，希望做到剛才所說到的幾點(diǎn)之外，還可以去培育消費(fèi)者的一些習(xí)慣。當(dāng)然，我們也在做一些研究，通過研究各個環(huán)節(jié)有這樣的嘗試，加強(qiáng)一些創(chuàng)新手法在里面。
[主持人]甘總講蘋果的比喻講得非常好，以前人手一臺板磚機(jī)的時候沒想到現(xiàn)在人手一臺蘋果，就因為喬布斯想到了，就有了蘋果今天的地位。房產(chǎn)也是如此，誰想到了大家沒有想到的，今后就能夠引領(lǐng)潮流模式了，還是甘總說的四個字“快速反應(yīng)”。那么，瞿總是怎樣的看法呢？
[瞿曉亮]我認(rèn)為，商品房要以客戶為起點(diǎn)，針對客戶生活中必需的用品來做一定的設(shè)計，用這樣的營銷手法來做。其實(shí)，中房瑞致國際也正基于這一點(diǎn)，今年要建的2號地和明年要動工的地塊也做了產(chǎn)品優(yōu)化，之前做了200多平方米的大平層，也做了一些改進(jìn)，改成120、130這種兩居、三居，更適合消費(fèi)者、客戶更需要的產(chǎn)品，這是從產(chǎn)品出發(fā)。那么，我們要采用客戶比較關(guān)注的手段，比如微信、微博、網(wǎng)絡(luò)，這些與傳統(tǒng)媒體有區(qū)別的方式，我們需要快速定位。
[主持人]前段時間不是雙十一嗎？您身邊的朋友都買了一些什么？我身邊的朋友最夸張的是有人在淘寶上買了一輛車，說出來覺得不可思議，以前在淘寶買點(diǎn)小零食、衣服什么的，現(xiàn)在在淘寶可以買車了。聽說樓市也是一樣，據(jù)說今年有樓盤放出消息，可能會運(yùn)用點(diǎn)上營銷的策略，不知道四位聽說這個情況了嗎？
[潘迎風(fēng)]點(diǎn)上早就在用了。
[主持人]早就在用了，陳總？
[陳靜]在長沙市場是一種很普遍的方式和模式了，各大網(wǎng)站都有，只要做得比較好的網(wǎng)媒基本都擁有電商模式。我認(rèn)為，基本80%以上的人類是“屏幕人”，通過這種方式相對于傳統(tǒng)媒體來說，這是一種新鮮的載體，并且到達(dá)速度、到達(dá)率等等，在內(nèi)容方面都會比較快，也比較新穎。那么，在這種情況下，前段時間我們還討論過成都的一個事件，在這種市場環(huán)境下對于營銷人、操盤手來說，針對客群或客戶的消費(fèi)心理來說，可能會提出更高的要求。因為，我們還是按照原來的方式等著客戶上門的話，可能會被淘汰，不被淘汰的話，公司產(chǎn)品競爭力、市場占有率，在今年優(yōu)勝劣汰可能會體現(xiàn)得比較明顯。所以，就這一塊兒來說，像電商，目前各大網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營商針對這一塊兒，特別是在今年這種形勢下，通過他們的資源優(yōu)勢，包括他們對資源整合的作用，相信在今年會體現(xiàn)得更多。但是，這就需要在資源整合這一塊兒，包括成都的事件也是一樣，抱團(tuán)取暖的市場氛圍在今年的長沙市場應(yīng)該會形成得更多一些。
前段時間，甘總、瞿總那邊的樓盤，有一個這樣的新聞事件出來，我并不認(rèn)為這是一個壞的事情，真正擠出水份之后，能夠被消費(fèi)群接受產(chǎn)生效益的話，這個不妨是一種好的方式。那么，在現(xiàn)在市場外圍環(huán)境壓力下，更多的是考慮到今年的生存，你的出貨量、銷售量，包括我對價格的預(yù)期可能就沒有去年那么樂觀了。公司的壓力在銷量這一塊兒，是以這個為主，價格確實(shí)不像剛開始的時候那么有底氣，這是一個比較現(xiàn)實(shí)的問題。
[主持人]是的。其實(shí)，電商也是全面撒網(wǎng)的一個行為，因為受眾的普及面不一樣，如果抓住了電商這樣一個板塊，其實(shí)對咱們的收益也是有不錯的影響的是吧？
[潘迎風(fēng)]其實(shí)，從去年開始，應(yīng)該說從前年下半年開始，因為多媒體渠道的出現(xiàn)，包括微信、博客等等方式，顛覆了原來房地產(chǎn)的銷售模式，是走出去了。因為，有多媒體的數(shù)據(jù)支撐，大家在很遠(yuǎn)的地方可以通過網(wǎng)絡(luò)來了解你的產(chǎn)品，可以最后到售樓部成交。但是，在來售樓部之前，通過網(wǎng)絡(luò)或地面行銷團(tuán)隊，以及團(tuán)購的策略等等，已經(jīng)很了解你的產(chǎn)品了。很多年以前，一直是坐銷房地產(chǎn)，因為必須要看沙盤，必須要看房子，必須要看實(shí)地，現(xiàn)在新媒體手段這么先進(jìn)，有微信、微博、0731網(wǎng)上看房等等，這種信息手段可以走出去支撐電商的銷售模式。所以，我們就必須要走出去了，適應(yīng)新的推廣渠道的應(yīng)用。
[主持人]這不是一個潮流，是一個必然的發(fā)展？
[潘迎風(fēng)]是的。
[主持人]以前，我們上網(wǎng)看房子看到的是圖片，一些全角、廣角拍的圖片，拍得不是那么真實(shí)。但是，前一段時間我看到有一個軟件可以看到房子每一個角落，用一個軟件在手上滑動就可以看房子了。
[潘迎風(fēng)]網(wǎng)上虛擬看房，都在用，你在不同的時間可以看到不同的日照，光線可以照到你房間的哪一個角落，白天是什么樣子，晚上是什么樣子，日照都可以算出來。
[主持人]這對于消費(fèi)者來說也是一個福音。
[潘迎風(fēng)]買房子是大事，肯定要了解。
[主持人]先通過媒體對項目進(jìn)行了解，再去實(shí)地，也是更加胸有成竹了。還有一個問題要聊一聊，現(xiàn)在樓市面對很多的挑戰(zhàn)，比較冷淡。但是，土地市場還是很熱的嘛。不知道各位對“房冷地?zé)帷钡那闆r怎么看？請陳老師聊一聊。
[陳世霞]研究中心的毛欣欣講了一些數(shù)據(jù)，我還做一些補(bǔ)充吧。2月份截止到22日，整個長沙住宅內(nèi)六區(qū)的成交是33萬平方米，同比去年2月份下跌了10%左右。其實(shí)，1月份的住宅成交下跌30%。從2月份開始，包括這幾天去看網(wǎng)簽的話，其實(shí)是有好轉(zhuǎn)的。剛才，聽了一圈下來，原來發(fā)展商比代理公司更悲觀。我們認(rèn)為，市場是有變數(shù)的，2月份有好轉(zhuǎn)，沒有那么差，但卻是有下滑，這是第一。
第二，我們的統(tǒng)計截止到1月31日，有一個令開發(fā)商和代理商最有壓力的地方，是整個長沙內(nèi)六區(qū)的庫存住宅是近1100萬平方米，我們嚇了一跳。因為，1月份整個長沙成交68萬平方米，供應(yīng)卻是200多萬平方米。以前，每年的成交量很大，供應(yīng)量很小。但是，今年相反，在市場成交量降下來以后，供應(yīng)量反而越來越大。去年10月份以前，發(fā)展商是比較樂觀的，有很多發(fā)展商加大步伐在建，令供應(yīng)量比較大。2013年的平均周期是9個月，這樣一個庫存是比較危險的一個信號了。
第三，房產(chǎn)成交下滑，為什么土地這么火？拿長沙來講，長沙的市中心，基本上地圖上攤開能夠看到的地塊，都是名花有主了。作為開發(fā)商來說，要長期發(fā)展，不可能不拿地，基本上拿地的都是品牌房企，這個時候他不會因為市場的變數(shù)就不去拿地，就不干了，這是不現(xiàn)實(shí)的，還是會去拿地。拿地之后，我們發(fā)現(xiàn)起碼長沙沒有出現(xiàn)地王，目前的價格與去年相比也是有降溫的，實(shí)際上整個樓面地價還是比較高。這幾天，綠地等品牌房企拿地比較瘋狂，土地市場比較熱，但價格沒有以前那么熱了。
洋湖片區(qū)有開發(fā)商降價，降價不要避諱，但降多少合適？去年，整個長沙樓面地價的漲幅是50%，統(tǒng)計的漲幅是8%，假設(shè)今年的市場有很大的變化，成交量下跌，供應(yīng)量很大，我們能降多少呢？其實(shí)，開展商掰著手指頭一算，某樓面地價是4000元，賣6700元/平方米，算算成本最最保本7000元/平方米要吧？快速拿地，快速出貨，快速資金回籠，現(xiàn)在主要是這樣一個做法。但是，我們預(yù)期價格不會有太大的降幅，是降幅有調(diào)整。樓面地價擺在那里，尤其是梅溪湖、洋湖幾大片區(qū)，市場整個成交量今年會下滑將近20%左右，但價格在統(tǒng)計的口徑累計的均價應(yīng)該不會有太大的波動。但是，對于長沙局部地區(qū)，包括洋湖可能會有一些壓力，供應(yīng)量很大的地區(qū)，價格可能會有一些調(diào)節(jié)，對于消費(fèi)者來說這個時候買房是最劃算的，不要去看是不是還會去降，看準(zhǔn)了比之前下降了2000元/平方米左右，趕緊下手，錯過就會恢復(fù)原價了。
[主持人]剛剛我們聊的大多是房產(chǎn)現(xiàn)在的現(xiàn)狀和挑戰(zhàn)，接下來我們聊聊機(jī)遇，我們都知道有一個好消息，那就是2014年5月份長沙地鐵2號線馬上要全線開通了，這對長沙應(yīng)該來說是大事件，不知道在地鐵時代的來臨對樓市會有什么樣的影響，“城市之夜”格局會發(fā)生什么樣的變化呢？要不然瞿總先來聊一聊？
[瞿曉亮]就長沙地鐵2號線開通來說，從我們集團(tuán)來說確實(shí)對我們的項目是一個很大的利好。以前我們一直苦于長沙市政府對東城區(qū)沒有一個很著力的炒作和賣點(diǎn)、規(guī)劃，所以我們一直很羨慕洋湖、濱江新城，從我們東邊的一些項目來講，各大開發(fā)商挺羨慕河西的一些規(guī)劃。但自從2號線地鐵要開通以后，我們相信對整個置業(yè)的規(guī)劃布局應(yīng)該是有很大的變化。因為從整個地鐵開通以后從河西到河?xùn)|僅需要30分鐘左右，相信地鐵對整個置業(yè)的人群來說會有比較重大的影響。他們也會著重再次考慮他們置業(yè)的產(chǎn)業(yè)，因為甘總也說了現(xiàn)在客戶他看重的是產(chǎn)品的品質(zhì)，更多的它的規(guī)劃、配套、交通，以前可能更多的是盲目的跟風(fēng)，梅溪湖、洋湖、濱江。現(xiàn)在他更多的會去考慮其他一些因素，他買在這里他可能會想到小孩的教育，他以后的出行，他出行的一些商業(yè)的規(guī)劃等。
[主持人]出門有沒有地鐵口？
[瞿曉亮]對，出門有沒有地鐵口。然后去市中心，現(xiàn)在來說長沙是堵城，你有車在長沙也開不動，這也是城市規(guī)劃的一些弊端吧，他的一些規(guī)劃跟人的一些消費(fèi)水平還是不掛鉤的，但從地鐵開通以后更多的人的出行也是給到消費(fèi)的局面有改變。整個城東來說，地鐵開通了對我們兩個項目是有好處的。
[主持人]陳總的投資項目是吧？
[瞿曉亮]對，他的投資項目，他的商業(yè)就在地鐵口，我們也說是地鐵上蓋物業(yè)，所以我們對這塊也是很看好的。所以從2號線開通以后我們相信對我們城東這一片區(qū)是利好的。
[主持人]城東有利好，那陳總你覺得城市的重心和次中心會怎么轉(zhuǎn)移呢？
[陳靜]因為地鐵的開通對于很多購房者來說，我是不是可以買地鐵邊上的，有些可能不會考慮說我是不是要靠近市中心，離上班近一點(diǎn)，這個可能會有一些變化，這個是毋庸置疑的。我覺得地鐵的話作為一個城市國際化的一個象征或者標(biāo)志，對城市的格局會帶來一定的影響，因為現(xiàn)在大部分的商務(wù)大多在市中心，至少二環(huán)以內(nèi)。我想地鐵開通以后，二環(huán)線以外的一些區(qū)域就像我們剛才說的洋湖區(qū)域等等他們會有一些新的機(jī)會點(diǎn)。但是現(xiàn)在從2號線設(shè)置的站點(diǎn)來看，當(dāng)時應(yīng)該還是從城市的配套出發(fā)。像甘總那邊的項目會受益大一點(diǎn)，因為東城到我們這邊來的話和周邊相比已經(jīng)開發(fā)完了。其實(shí)2號線離我們比較遠(yuǎn)，我們和客戶說5分鐘，客戶可能覺得我們在撒謊，我那個項目規(guī)劃應(yīng)該是5、6號線在那個位置，包括從南站到西站那邊這一線路可能對城市配套來說基礎(chǔ)功能還是考慮了的，因為經(jīng)過火車站嘛，但是對項目來說，可能對地鐵上周邊的項目，包括地鐵的項目包括地鐵口的項目比較有利的還是“高鐵城”這一邊。因為沿線包括它經(jīng)過五一路這片已經(jīng)沒什么項目，特別是大型住宅項目幾乎沒有了。所以對這一塊來說，對城市格局來說中心的可能讓它更中心，比如五一商圈來說傳統(tǒng)商業(yè)中心可能會得到進(jìn)一步加強(qiáng)，特別是商業(yè)項目會進(jìn)一步加強(qiáng)。但是對后期的項目來說，比如梅溪湖是2號線延伸段，如果延伸段真的能實(shí)現(xiàn)的話，可能會移，這是從長遠(yuǎn)來說。但是從5月份開通運(yùn)營來看，我覺得它可能還是與一個城市配套的基礎(chǔ)功能有關(guān)。當(dāng)然對改善交通，包括對置業(yè)最有利的是“高鐵城”這一片會帶來很大的機(jī)會。當(dāng)然我們靠邊的一些物業(yè)來說打著地鐵的概念，對一些商業(yè)氛圍，包括一些新興的區(qū)域來說還是有些幫助。但是我覺得第一個，對傳統(tǒng)的商圈因為距離拉近了，原來我們都是地理距離，現(xiàn)在都是時間距離，所以原來比如五一商圈已經(jīng)很好的氛圍，傳統(tǒng)的一些中心可能會繼續(xù)加強(qiáng)，那么對外圍的置業(yè)可能會有一個很好的變化。
[主持人]地鐵的問題陳總已經(jīng)講得非常透徹了，重點(diǎn)區(qū)域也已經(jīng)出來了，香餑餑——“高鐵城”，其實(shí)如果說地鐵是一個香餑餑的話，我想今天在座的四位老總都有所受益，那這個地鐵的出現(xiàn)、來臨應(yīng)該是一個消費(fèi)者、商家、開發(fā)商這樣一個三贏的狀態(tài)。最后咱們來做一個預(yù)測，現(xiàn)在我手上有三位大咖，他們說的話你們看贊不贊同啊。首先是萬科董事長王石，他最近說用四個字來表達(dá)對樓市的看法，這四個字是“非常不妙”；還有一位是看漲樓市的任志強(qiáng)，他說“今年的樓市很危險”，但是與之相反的保利地產(chǎn)余英他說，“2014年下半年房價會再次暴漲”，那不知道面對這三位大咖他們的這種看法，我們今天在座的幾位大咖有什么想法呢？要不然從潘總開始？
[潘迎風(fēng)]非常不妙也好，或者謹(jǐn)慎樂觀也好，這個房價因為普遍的稀缺性，一直包括紙幣的貶值，通脹的因素，穩(wěn)中有升是市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律，這是由市場帶來的，但是你的銷售和價量的取舍，這個是開發(fā)商自己斟酌的問題。你是要價，還是要量。從整個市場行情來講的話，因為庫存的量這么大，土地的拍賣成本也這么高，所以剛剛說降價的樓盤或怎么樣，大家有一個市場規(guī)律，虧本的生意沒人做，砍頭的生意有人做。打這個比方完全是市場這只無形的手在調(diào)控房價。當(dāng)然今年大家都感受到了從數(shù)據(jù)理性的分析來講的話，今年的市場確實(shí)很嚴(yán)峻。但是因為地價還在漲，我們國家的這種地市政府包括稅收的來源體制，國稅和地稅的分稅沒有完全的改變，所以用葉檀老師的一句話來講的話，我們地方政府還是對土地財政的手段用得很嫻熟，其他的政府財政的模式還沒有出來，所以穩(wěn)中有升的這種行情應(yīng)該還會持續(xù)。但是量的話可能形勢比較嚴(yán)峻。
[主持人]甘總，聊聊您的看法？
[甘德興]其實(shí)就我個人而言，一般情況下我不大喜歡去預(yù)測房價，因為我覺得不靠譜，有點(diǎn)無聊。但是基本上剛剛潘總也說了，可能說大一點(diǎn)，房價向上的一些基本面目前還存在，只不過說剛才主持人也提到了，業(yè)界很多大佬說了一些房價的預(yù)測，可能更多的是讓整個行業(yè)降降溫，讓各方都變得理性一點(diǎn)，因為我們確實(shí)整個行業(yè)這幾年確實(shí)在高速發(fā)展。我覺得不管市場好與壞，其實(shí)對于所有開發(fā)商都是一樣的，因為我們地已經(jīng)拿了，房已經(jīng)造了，還是要繼續(xù)賣。市場好的時候我們盡量跟市場同步，市場不好的時候我們把自己的工作做好，多從客戶的角度出發(fā)，抓住客戶體驗等等。這些都是一些應(yīng)對的方式方法。總之一句話還是我剛才說過的一句話，不管市場如何，圍繞整個大勢做一些相對應(yīng)的快速發(fā)展的措施。
[主持人]甘總要的就是從客戶角度出發(fā)，快速應(yīng)變。瞿總您怎么看？
[瞿曉亮]從前面甘總講，然后幾位大咖也在講市場的話來說，其實(shí)房地產(chǎn)這個行業(yè)確實(shí)是一個根據(jù)政府的腳步在走的行業(yè)，但是它一直是沒有反映出客戶所希望的往下走，是一直地往上走。因為這個是從供需的角度出發(fā)，有人要買，我肯定會賣。有人賣，我肯定就會往上漲，肯定是這樣走的。從長沙這個市場來說，其實(shí)價格還是有很大空間的。雖然長沙不是什么很大的城市，但是在中部來說也算是一二名的城市了，在中部六省來說，除了武漢長沙就是第一。但是長沙的價格確實(shí)還沒有達(dá)到他所應(yīng)該有的水平。所以長沙市整體價格來說我個人認(rèn)為還是有空間的。畢竟不管從人口增長來說，從人均消費(fèi)來說肯定是往上走的。
[主持人]陳總，您贊同瞿總的說法嗎？
[陳靜]比較贊同。就是說針對這點(diǎn)，引用一個業(yè)內(nèi)調(diào)侃的話，“今年不管是購房者來說，還是對于投資客來說，還是繼續(xù)相信置業(yè)顧問的話”。
[主持人]給置業(yè)顧問打個廣告是吧？
[陳靜]但是我覺得今年的話對于操盤手來說對于市場是不容樂觀，對于自己來說，不管自己也好，項目也好，還是要抱著十分積極的心態(tài)來做。
[主持人]冷靜面對、淡定從容，這個好。毛老師，您有什么看法呢？
[毛欣欣]在我看來，2014年的長沙樓市應(yīng)該是一個頂著壓力的調(diào)整年。就像剛剛潘總說的你是要量還是要價，一方面就是市場預(yù)期可能有所轉(zhuǎn)變，就我們所知的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度、房產(chǎn)稅擴(kuò)容，以及涉及到房地產(chǎn)的土地改革、金融改革的推進(jìn)，在政策上來說對房地產(chǎn)是有很大沖擊的，在政策推進(jìn)的前后購房者的觀望是會有所加強(qiáng)的。另一方面在市場運(yùn)行這一塊，就長沙來說剛才陳總也說到了，供給是大于需求的，而且目前市場上的閑置存量房屋還是居于一個高位，另外就是新房、二手房市場失衡的結(jié)構(gòu)一直都沒有調(diào)整過來，這一些看到總體來看不是特別利好于房地產(chǎn)市場的發(fā)展的，所以壓力還是很大的。這邊預(yù)測就是說幾位老總也提到了，這個量上整體的增速會呈現(xiàn)一個回落的趨勢。
[主持人]陳老師，您也給我們簡單談一下。
[陳世霞]其實(shí)我剛剛也提到了，我們對2014年的看法是，對整個長沙樓市來講今年成交量會有一個下滑，大概會接近二成，但是價格可能會是趨穩(wěn)的，起碼到年底整體的均價可能會趨穩(wěn)，但是漲幅可能會窄一些。第二不得不承認(rèn)大的庫存，在一千多萬的庫存下面局部區(qū)域的局部項目應(yīng)該會有一些調(diào)整。為什么會是這樣子？第一個我們也清楚，現(xiàn)在包括長沙以及全國，我們調(diào)查長沙的12家中小銀行，其實(shí)他們在信貸方面比較緊的，不論是首套。我們以前說首套其實(shí)是放開的，但是它首套要求客戶上浮15%才給你放款，不然它就壓在那里。但是這一塊我覺得接下來3月份的市場對于整個長沙市的走向最關(guān)鍵的是信貸政策，如果信貸再緊可能會對市場有一些不好的因素，如果信貸有一些松的話，我覺得整個成交量會“蹭蹭蹭”又會往上走。所以這個我覺得許多消費(fèi)者去關(guān)注國家的信貸。第二個長沙整體長期來看價格不會有太大的降幅，為什么呢？第一個我們剛剛也講到了我們的消費(fèi)水平人均GDP是中部六省的第一位，第二個我們都知道長沙是一個檔口城市，其實(shí)我們在座的各位都有接觸，我們的消費(fèi)群體不僅僅是長沙，應(yīng)該是整個湖南省，就是我在座的身邊的親戚朋友等都會購買。所以我們有很多的地州市的。我們在統(tǒng)計人口的時候我們發(fā)現(xiàn)只要地州市的10%的人有這種，經(jīng)濟(jì)實(shí)力肯定是有的，10%里面的人來長沙置業(yè)，我們的一千多萬足可以滿足。其實(shí)這個需求在這里，只是說國家有一些整個的輿論風(fēng)向不很好，客戶會觀望，這個我覺得是要正確地給到客戶告訴各位，整體的價格肯定是往上走的，我們說每一次的調(diào)整都是一波高過一波，它的底值一定是比上一波的最低值的要高的。所以如果有自己自住，合適自己的項目一定要下手。
[主持人]今天我們聊了這么多，其實(shí)我覺得現(xiàn)在的樓市可能是蒙上了一層紗，但今天在座的六位心里都跟明鏡一樣的，不管他蒙上了多少層紗，只要自己穩(wěn)步前進(jìn)，淡定從容、腳踏實(shí)地，相信市場一定會給大家一個相對滿意的回饋。今天咱們聊了這么多，我相信觀眾朋友們心里也有一個數(shù)了，什么時候該出手，該出手時就出手。再次感謝今天的六位來到我們的訪談現(xiàn)場，非常地開心，也增長了很多的知識。本期的“0731樓市會客室”就到這兒結(jié)束了，我們下期再見。
