[主持人] 把握樓市脈搏，感受城市心跳。各位朋友大家好，歡迎收看由長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是主持人霜霜。
2013兩會(huì)前夕，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是頗不平靜，首先是全國(guó)各地樓市持續(xù)回暖，中央緊急出臺(tái)“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期”的“新國(guó)五條”，給樓市扔下一枚重磅炸彈，跟著細(xì)則落地，對(duì)于地方細(xì)則的出臺(tái)以及未來(lái)效應(yīng)，市場(chǎng)是眾說(shuō)紛紜，也更多的把期望寄托于兩會(huì)的召開(kāi)……
3月3日，2013全國(guó)兩會(huì)如期召開(kāi)，兩會(huì)上關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的輿論不斷：遏制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)、加強(qiáng)保障房建設(shè)、首套房不征房產(chǎn)稅等等……每個(gè)議案的提出，都引發(fā)了眾多的猜想，那么“兩會(huì)”的召開(kāi)，傳遞給我們?cè)鯓拥恼{(diào)控基調(diào)？樓市又會(huì)迎來(lái)怎樣的發(fā)展？“新國(guó)五條”地方細(xì)則“兩會(huì)”后能否落定？又會(huì)以怎樣的效果顯現(xiàn)呢？
帶著這些疑問(wèn)，今天我們邀請(qǐng)到業(yè)內(nèi)的各界代表，共同來(lái)聊聊“兩會(huì)后” 樓市政策及走向。
他們分別是：
湖南茂華置業(yè)副總經(jīng)理 徐伯庸
湖南灣田實(shí)業(yè)副總經(jīng)理 樂(lè)兵
鑫遠(yuǎn)集團(tuán)營(yíng)銷策劃部經(jīng)理 汪俊
克拉美麗山莊項(xiàng)目策劃總監(jiān) 蔣威揚(yáng)
湖南嘉業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理 張擁軍
新景祥房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司副總經(jīng)理 楊楨
長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 毛欣欣
首先，歡迎各位地產(chǎn)界代表來(lái)到《0731樓市會(huì)客室》。說(shuō)到最近最熱門的樓市話題，我想離不開(kāi)“新國(guó)五條”，對(duì)于“新國(guó)五條”大家是特別關(guān)注。我想問(wèn)一下在座業(yè)內(nèi)人士，“新國(guó)五條”為什么搶在兩會(huì)前出臺(tái)？而且它的哪些實(shí)質(zhì)性內(nèi)容會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙樓市造成實(shí)質(zhì)性的打壓呢？各位能不能發(fā)表一下自己的意見(jiàn)？
徐總來(lái)說(shuō)說(shuō)。
[徐伯庸] 可以說(shuō)在推出這個(gè)政策之前，大家都有某種預(yù)期，為什么呢？其實(shí)，從去年的7月份之后，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了回暖情況，尤其是一線城市，我們對(duì)北京市場(chǎng)了解一下，基本上每個(gè)月房?jī)r(jià)以1000元/平方米左右的價(jià)格上漲。到了年底之后，大家感覺(jué)到宏觀調(diào)控政策要出臺(tái)了，預(yù)期要出現(xiàn)了，結(jié)果后來(lái)真的出現(xiàn)了“新國(guó)五條”，至于為什么趕在“兩會(huì)”之前推出，我認(rèn)為政府看到市場(chǎng)的情況就推出了政策嘛。
[主持人]“新國(guó)五條”哪些細(xì)則對(duì)樓市會(huì)造成實(shí)質(zhì)性的打壓呢？
[徐伯庸] 分幾個(gè)部分吧，第一個(gè)部分是控制需求，通過(guò)限購(gòu)政策、限貸政策把需求控制�。欢菙U(kuò)大供應(yīng)，比如土地政策等等。還有就是限制漲價(jià)，其實(shí)就是這幾個(gè)目標(biāo)。對(duì)于市場(chǎng)有影響的，還是需求部分。比如說(shuō)，對(duì)于二套房按揭政策首付比例的提高，提高10%就肯定有百分之幾十的后續(xù)客戶會(huì)被屏蔽掉，貸款利率上調(diào)到10%，有人說(shuō)調(diào)至15%，很多投資機(jī)構(gòu)會(huì)被屏蔽掉，肯定對(duì)這部分是有擠壓的。其他的擠壓還沒(méi)有明顯的特征，主要是限制需求，對(duì)需求的影響。
[主持人]徐總認(rèn)為是國(guó)家調(diào)控的必然？
[徐伯庸]我從來(lái)沒(méi)有認(rèn)為調(diào)控是一個(gè)必然，為什么要調(diào)控？其實(shí)，政府要做的事是提出一個(gè)明確的價(jià)格指標(biāo)，讓價(jià)格就是這樣，不要再漲了，把保障房那部分做好，市場(chǎng)的交給市場(chǎng)，政府的事政府去做，這是政府應(yīng)該做的�，F(xiàn)在，整個(gè)調(diào)控政策，大家都感覺(jué)有點(diǎn)兒莫名其妙。
[主持人]政府是在朝這個(gè)方向努力，出臺(tái)這樣一個(gè)政策也是樓市持續(xù)回暖所出現(xiàn)的一個(gè)反映或舉動(dòng)，在兩會(huì)之前來(lái)出臺(tái)必然會(huì)對(duì)樓市造成一些影響，請(qǐng)問(wèn)其他老總有什么看法？
[樂(lè)兵]其實(shí)我贊成徐總的觀點(diǎn)，本身調(diào)控政策的出臺(tái)是市場(chǎng)有了反映以后，國(guó)家對(duì)于宏觀走向的一個(gè)大方向的把握。但是，全國(guó)性的政策，地方性的政策，還應(yīng)該有一些規(guī)律，當(dāng)然細(xì)則現(xiàn)在還沒(méi)有出臺(tái)。徐總說(shuō)得對(duì)，市場(chǎng)這一塊兒交給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)，國(guó)家可以對(duì)土地出讓進(jìn)行限制，包括對(duì)保障房保有量的增加，通過(guò)這些手段去真正調(diào)控市場(chǎng)，我個(gè)人覺(jué)得對(duì)市場(chǎng)整體平衡性來(lái)說(shuō)會(huì)更好一些�，F(xiàn)在，除了目前的細(xì)則，我們來(lái)看這個(gè)細(xì)則，大家都有點(diǎn)不是非常明白，反而會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定短期內(nèi)的恐慌。不看全國(guó)，就看長(zhǎng)沙目前的二手房交易所，天天排隊(duì)交易，這些可以看出來(lái)，個(gè)人認(rèn)為調(diào)控政策并不是非常地合理，可能還需要進(jìn)一步的調(diào)整。
[主持人]關(guān)于新政出臺(tái)，張總您應(yīng)該是感受比較深的，因?yàn)槟菍I(yè)做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的。那么，在您看來(lái)，“新國(guó)五條”的頒布目前對(duì)樓市造成了哪些影響呢？
[張擁軍]其實(shí)，我們看到的“新國(guó)五條”，這五條并不是新談，是老生常談，上屆政府在任期內(nèi)反復(fù)強(qiáng)調(diào)調(diào)控，但價(jià)格并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的控制效果。所以，為什么會(huì)在“兩會(huì)”之前出臺(tái)“新國(guó)五條”？我想，體現(xiàn)在上屆政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的一個(gè)決心，不管它有沒(méi)有達(dá)到效果。但是，上屆政府是一直在調(diào)控的，這是表明了這個(gè)態(tài)度。那么，新一屆政府，我發(fā)現(xiàn)上屆政府在過(guò)渡之后最明顯的一個(gè)政府，就是引起大家關(guān)注的政策就是“新國(guó)五條”。最近，我關(guān)注到李克強(qiáng)總理上臺(tái)之后提出“加強(qiáng)保障房建設(shè)”，反反復(fù)復(fù)強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，他在遼寧任省委書(shū)記的時(shí)候，遼寧的棚改是做得非常好的。
其實(shí)，這次大部委的改革，也是強(qiáng)調(diào)政府哪些東西可管可不管，該管的一定把它管好，這是現(xiàn)在政府的一個(gè)態(tài)度。我想，未來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控，政府應(yīng)該是加強(qiáng)保障房的建設(shè)，市場(chǎng)這一塊兒交給市場(chǎng)。但是，畢竟要有一個(gè)過(guò)程。所以，新的“新國(guó)五條”對(duì)市場(chǎng)的作用還是很明顯，你看現(xiàn)在二手房交易非�；鸨�，很明顯擠壓了大量的存量房的上市，我們?cè)谝痪�是感覺(jué)得到的，現(xiàn)在的交易量可能是平時(shí)3-4個(gè)月的交易量，這實(shí)際上還透支了未來(lái)，估計(jì)細(xì)則出臺(tái)之后，至少3-4個(gè)月時(shí)間二手房交易量會(huì)下降得很厲害，其實(shí)這個(gè)政策的出臺(tái)造成了市場(chǎng)不是很健康。但是，這可能也是政府現(xiàn)在沒(méi)有辦法的一種辦法。所以，我們也期待著新的細(xì)則出臺(tái)之后市場(chǎng)的一個(gè)具體反映。
[主持人]剛剛張總提到在“新國(guó)五條”出臺(tái)之后，地方市場(chǎng)，尤其是二手房市場(chǎng)是特別地火爆，很多地方一線城市就出現(xiàn)了“忙瘋了”、“閃電簽”、“黃牛黨炒排隊(duì)號(hào)”等奇怪現(xiàn)象，在長(zhǎng)沙是不是也達(dá)到了這樣一個(gè)夸張地步呢？
[張擁軍]全國(guó)差不多吧
[主持人]就您目前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，也是這樣一個(gè)情況是嗎？
[張擁軍]對(duì)。
[主持人]您剛才也大致地講了一下，目前長(zhǎng)沙的二手房市場(chǎng)非常火爆，您預(yù)計(jì)這樣的情況會(huì)持續(xù)到什么時(shí)候？
[張擁軍]等長(zhǎng)沙實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之后，實(shí)施細(xì)則沒(méi)有出臺(tái)之前還是會(huì)延續(xù)，這是肯定的。
[主持人]感謝張總，楊總您怎么看“新國(guó)五條”？
[楊楨]首先從去年市場(chǎng)的反映來(lái)看，整個(gè)全年，包括在下半年，盡管在國(guó)家調(diào)控政策背景之下，樓市在價(jià)和量上面卻都有一些反彈的信息。所以，今年一開(kāi)年，尤其是在“兩會(huì)”之前，國(guó)家也表示了繼續(xù)調(diào)控房地產(chǎn)的決心，這是一個(gè)方面。另外，這一次“新國(guó)五條”主要的關(guān)鍵詞就是限價(jià)、限貸、限購(gòu)。那么，我個(gè)人的理解，對(duì)于新房市場(chǎng)最大的影響可能更多的在于差異化的銀行信貸政策。因?yàn)�，現(xiàn)在目前市場(chǎng)上有傳言，優(yōu)惠利率要取消，第二套房首付可能要提高，甚至包括二套房貸款利率要提高到1.2倍，還是1.1倍，都有這樣的傳言，無(wú)疑就誤傷了首改客戶群。其實(shí)，這也抑制了目前上很多的需求。
所以，目前的長(zhǎng)沙市場(chǎng)還是以剛需群體為主。但是，目前可以看到首改客戶群體的比例還是有一部分。我覺(jué)得，對(duì)于“新國(guó)五條”，可能還是有需要斟酌的地方，不能把正常投資客戶、首改客戶一竿子打死，應(yīng)該抑制炒房行為，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。
[主持人]其實(shí)，楊總拋出了一個(gè)很好的問(wèn)題，“新國(guó)五條”出臺(tái)一竿子打死了首改需求購(gòu)房者，我想問(wèn)一下在座的業(yè)內(nèi)資深人士，到底該怎樣區(qū)別對(duì)待投資型購(gòu)房需求和改善型購(gòu)房需求呢？請(qǐng)蔣總談一談。
[蔣威揚(yáng)]其實(shí)，從目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)的情況來(lái)說(shuō)，通過(guò)近幾年新政的不斷出臺(tái)，包括限購(gòu)限貸等等政策，每一年都在擠壓投機(jī)性客戶，到了2012年年底，很多實(shí)業(yè)性行業(yè)都會(huì)把以前投入到房地產(chǎn)這一塊兒的資金進(jìn)行轉(zhuǎn)向，這也符合全國(guó)范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，為什么？因?yàn)�，把所有的�?shí)體經(jīng)濟(jì)投入到房地產(chǎn)的話，就炒熱了房地產(chǎn)，會(huì)帶來(lái)泡沫。通過(guò)近幾年政策的打壓，包括銀行各方面的調(diào)控，現(xiàn)在有部分的實(shí)體經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始轉(zhuǎn)向，又回歸到自己以前在行的那一部分，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了新一輪洗牌，包括前幾年市場(chǎng)的消化，市場(chǎng)需求得到了一定的控制。然后，供需趨于平衡，平衡以后有能力的人、或者是有實(shí)力的、或者是有投資需求的人，會(huì)做一些投資，而不是投機(jī)，房?jī)r(jià)沒(méi)有以前那么瘋漲了，至少在2012年穩(wěn)定了很多，因?yàn)檫@些人對(duì)樓盤位置資源等有更高的需求。
另外，前面講到保障性住房和首改客戶，他們有改善的需求，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)控兩方面趨于平衡，政府現(xiàn)在做的是自住需求那一部分，政府朝這個(gè)方向去引導(dǎo)，剩下的就交給市場(chǎng)。為什么？商品房有“商品”二字，市場(chǎng)定價(jià)，消費(fèi)者認(rèn)可，才能形成交易，不是政府強(qiáng)制性的類似于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的片面性打壓。所以，我覺(jué)得往后走，包括下一屆政府任期，包括“新國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)期，在某一個(gè)點(diǎn)上要出，在現(xiàn)在就出臺(tái)了，不管是這一屆政府還是下一屆政府，他們總的框架是這樣的，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控。
而且，可以看到“新國(guó)五條”并不是打壓房?jī)r(jià)，而是打壓房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這也是與中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀相吻合的。因?yàn)椋聦谜媾R的是保持GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)也有一定的需求，房?jī)r(jià)在以后自然會(huì)健康上漲，有投資性需求的客戶仍然會(huì)以房地產(chǎn)作為保值型投資渠道進(jìn)行投資。那么，投機(jī)性的更少了，需求性通過(guò)棚戶區(qū)改造來(lái)進(jìn)行進(jìn)一步的消化。
[主持人]汪總，您聽(tīng)了楊總的一番話，您是不是同意他的觀點(diǎn)呢？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題。
[汪俊]我覺(jué)得大的原則他都提到了，我想補(bǔ)充一些個(gè)人觀點(diǎn)。因?yàn)�，在“新�?guó)五條”出臺(tái)之前，我有一次在電臺(tái)里面聽(tīng)到某副部長(zhǎng)在回答記者提問(wèn)的時(shí)候講到的問(wèn)題，記者在問(wèn)“新國(guó)五條”對(duì)剛需客戶有沒(méi)有一些誤傷？其實(shí)，副部長(zhǎng)在里面提到一句話，他說(shuō)在接下來(lái)細(xì)則出臺(tái)的時(shí)候，會(huì)要考慮到誤傷的剛需群體，會(huì)有特別針對(duì)性的一些政策出臺(tái)。
所以，“新國(guó)五條”的出臺(tái)，毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)改善型居住可能有影響。就拿身邊的同事來(lái)說(shuō)，沒(méi)辦法，原來(lái)買了兩套小的，老公一套，自己一套，大家多少按揭的，要換大的，必須把兩套房子全賣了一次性付款，否則就沒(méi)辦法貸款購(gòu)房。那么，這部分客戶是改善性剛需客戶，是真實(shí)存在的，這些客戶都會(huì)受到政策的影響。那么，如果說(shuō)真正要從微觀層面去解決所謂的誤傷的話，可能這是一個(gè)比較龐大的群體。這關(guān)系到房地局系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，銀行系統(tǒng)的全國(guó)審查等等。比如，夫妻雙方原來(lái)購(gòu)買的房子不超過(guò)140平米，這樣的群體是不是允許進(jìn)入市場(chǎng)？允許貸款呢？我覺(jué)得專家要真正研究這部分群體，真正研究好政策，避免市場(chǎng)上某些客戶受到誤傷，政策和對(duì)策要有區(qū)別性的對(duì)待。
[主持人]剛才，聽(tīng)到了兩位人士的專業(yè)分析，今天也請(qǐng)到了長(zhǎng)沙房產(chǎn)研究中心首席分析師毛欣欣，您能不能幫我們分析一下，就目前的長(zhǎng)沙而言，投資占比大概是多少？
[毛欣欣]去年，我們進(jìn)行了一次問(wèn)卷調(diào)查，在調(diào)查中大概有9%的購(gòu)房者的購(gòu)房計(jì)劃是出于投資，這個(gè)比例相比以前，下降還是挺大的，宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，投機(jī)行為得到了有效的抑制�！靶聡�(guó)五條”的出臺(tái)，有可能投資需求進(jìn)一步會(huì)擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，有一部分資金應(yīng)該會(huì)流向商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)得到升溫。汪總提到“新國(guó)五條”政策有可能誤傷到剛需和改善性需求，從國(guó)家的調(diào)控來(lái)看，一直以來(lái)要抑制投機(jī)性需求，像改善需求、剛需這種合理需求，還是希望得到政策的支持，我也贊同汪總的觀點(diǎn)，政策還是不能一刀切，還是需要再進(jìn)行研究、細(xì)化，具體問(wèn)題具體對(duì)待。
[主持人]無(wú)論如何，剛剛討論了這么多關(guān)于“新國(guó)五條”的一些看法。但是，目前地方細(xì)則還沒(méi)有真正落地，大家對(duì)地方細(xì)則抱有很高的期望，關(guān)于它的內(nèi)容，大家是非常地關(guān)注。那么，在座的各位都是房地產(chǎn)業(yè)界的資深人士，能不能大膽地預(yù)測(cè)一下，究竟長(zhǎng)沙版的地方細(xì)則會(huì)不會(huì)帶有長(zhǎng)沙的地方特色呢？楊總能不能聊一聊？就長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，政府會(huì)考慮做一些什么樣的調(diào)整？或者說(shuō)您所期待的是希望能有一些什么樣的利好？或者是影響？
[楊楨]我談一下我所期待的吧。我想，國(guó)家政府這次給房地產(chǎn)調(diào)控下了一些新的政策，但更多的感覺(jué)是一刀切，會(huì)有誤傷性行為。所以，我更希望的是在地方性政策出臺(tái)之前，多跟一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士、專家進(jìn)行溝通和交流，讓這個(gè)市場(chǎng)能夠健康合理的去發(fā)展。比如，剛才汪總說(shuō)到真實(shí)的首次改善需求客戶，是否可以在面積上面給他進(jìn)行重新的定位？包括在貸款政策上。說(shuō)實(shí)在話，我也是政策的一個(gè)受害者，之前國(guó)家是90、70政策，當(dāng)時(shí)我的房子面積比較大，現(xiàn)在要想再買一套房子，再改善自己的住房，可能需要全額一次性付款，基本上我沒(méi)有貸款指標(biāo)。所以，類似于這樣的群體在地方性政策出臺(tái)的時(shí)候，在政策上面能否給到一定的寬松條件也好，還是做一些實(shí)際地有助于改善性需求進(jìn)入市場(chǎng)的一些政策吧。
[主持人]樂(lè)總有什么樣的看法？您覺(jué)得地方細(xì)則可能會(huì)做哪一些規(guī)定？或者說(shuō)您比較期待它有什么樣的調(diào)整？
[樂(lè)兵]首先，我覺(jué)得細(xì)則的本身出臺(tái)要有兩個(gè)原則，第一是要請(qǐng)到業(yè)內(nèi)房企的具體操盤手去參與。第二是需要營(yíng)銷中心的具體數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行剖析。第三是制定政策的時(shí)候，確實(shí)長(zhǎng)沙這個(gè)地方這么多年感覺(jué)只有兩三年時(shí)間漲得比較快一點(diǎn)，其他的時(shí)間還是比較平穩(wěn)的。所以，目前長(zhǎng)沙住宅價(jià)格的增長(zhǎng)，目前來(lái)說(shuō)整體漲幅不快，長(zhǎng)沙的商業(yè)地產(chǎn)近幾年發(fā)展得也是很一般，長(zhǎng)沙有這樣的特殊性。剛才，毛欣欣講到這段時(shí)間可能賣瘋了，高峰期可以突破到60-70套，我個(gè)人感覺(jué)這和“新國(guó)五條”多少有一些聯(lián)系。那么，針對(duì)這樣一些情況，在細(xì)則出臺(tái)的時(shí)候可能都要綜合考慮到。第四是地方性細(xì)則的出臺(tái)應(yīng)該是基本的方針性細(xì)則，長(zhǎng)沙出臺(tái)的這么多細(xì)則，基本上和國(guó)家的細(xì)則比較同步，只是在政策執(zhí)行的時(shí)間和力度上有所不同。所以，我覺(jué)得這一次應(yīng)該還是會(huì)按照以往的政策來(lái)出臺(tái)細(xì)則。
[主持人]好，謝謝。細(xì)則馬上就要在全國(guó)各地來(lái)落地，也有人提出來(lái)說(shuō)這對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可能是一場(chǎng)“危機(jī)”。那么，我想問(wèn)一下做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)多年的張總，您同意這樣的觀點(diǎn)嗎？您做好了迎接這一場(chǎng)“危機(jī)”的準(zhǔn)備嗎？
[張擁軍]危機(jī)，有危就有機(jī)。細(xì)則出臺(tái)之后，增值部分的20%肯定會(huì)加入到購(gòu)房者身上，羊毛出在羊身上嘛，這是我們可以預(yù)計(jì)得到的。那么，如何面對(duì)政策紅，一是練內(nèi)功，提高服務(wù)水平，在市場(chǎng)份額降低的情況下擴(kuò)大自己本身的市場(chǎng)份額。再就是像租賃房這一塊兒的業(yè)務(wù)提升起來(lái)，再就是參與新房銷售。實(shí)際上，我們?cè)趦赡昵耙呀?jīng)開(kāi)始利用我們的網(wǎng)絡(luò)，利用我們的客源來(lái)參與新房銷售，已經(jīng)取得了一個(gè)很好的成績(jī)。
我想補(bǔ)充一下，前面說(shuō)到大家對(duì)地方細(xì)則實(shí)施之后的想法，我想說(shuō)一下我的想法。其實(shí)，湖湘文化有一個(gè)敢為人先的特征在里面，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一直在全國(guó)來(lái)說(shuō)是一個(gè)價(jià)格洼地，“新國(guó)五條”出臺(tái)之后的效果已經(jīng)達(dá)到了，二手房火爆擠壓了大量的存量房，這一部分存量房上市交易之后，減少了很多資源。我現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，湘江世紀(jì)城一個(gè)客戶拋售7套，原來(lái)不愿意拋售，他認(rèn)為價(jià)格沒(méi)有漲到他的預(yù)期，導(dǎo)致一個(gè)社區(qū)有大量的空置房存在，而現(xiàn)在他愿意拿出來(lái)賣了，這就是一個(gè)真正的市場(chǎng)。說(shuō)到市場(chǎng)的良心發(fā)展，不光是新房，二手房梯形消費(fèi)必須要合理發(fā)展。所以，我們要通過(guò)媒體呼吁一下本地政府，本地政府主管部門在全國(guó)來(lái)說(shuō)做了幾個(gè)領(lǐng)先動(dòng)作，長(zhǎng)沙第一個(gè)率先成立住房保障局，貨幣補(bǔ)貼在全國(guó)也是率先實(shí)施的，這都是比較好的政策。所以，這一次的調(diào)控希望政府部門不要率先制定，要走在全國(guó)的后面。因?yàn)椋L(zhǎng)沙房?jī)r(jià)不是很貴嘛，免得去誤傷剛需，再就是讓火爆的二手房市場(chǎng)持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)一點(diǎn)。因?yàn)�，二手房市�?chǎng)里面有很多是一些低收入人群在置業(yè)，“新國(guó)五條”實(shí)施之后，他們的購(gòu)房成本又增加了。所以，我們呼吁政府盡量晚一點(diǎn)，能夠在4月、5月、6月，甚至是最好不要實(shí)施，哈哈。
[主持人]張總希望政府的政策調(diào)控能夠來(lái)得更溫柔一些，對(duì)剛需和改善性需求更加公平一些，給他們更多的機(jī)遇和空間。有人說(shuō)，這對(duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)可能是一次危機(jī)，也有人比較激進(jìn)，說(shuō)對(duì)新房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)或許也是一定的機(jī)遇。那么，有一些消費(fèi)者甚至說(shuō)，新房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)醞釀新一輪的漲價(jià)？蔣總，您作為開(kāi)發(fā)商代表，您覺(jué)得新房市場(chǎng)價(jià)格究竟會(huì)是怎樣的走勢(shì)？在地方細(xì)則落地之前，您認(rèn)為新房市場(chǎng)會(huì)不會(huì)醞釀漲價(jià)？
[蔣威揚(yáng)]應(yīng)該這么說(shuō)吧，新房市場(chǎng)和2012年基本上大體相當(dāng)，基本上可以說(shuō)是穩(wěn)中上漲。但是，上漲的幅度可能會(huì)很小，不會(huì)特別大。第二是根據(jù)目前市場(chǎng)上的一席存量房來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在除了土地供應(yīng)以外，商品房新推的量現(xiàn)在很少了，就有大盤陸續(xù)加推量的走勢(shì)，有些新盤也有可能不急于推盤，等到風(fēng)向標(biāo)穩(wěn)定，政策穩(wěn)定的時(shí)候再推出，基本上去看已經(jīng)開(kāi)盤的加推，還有二期開(kāi)盤的樓盤，它們的價(jià)格上漲幅度我相信不會(huì)特別瘋狂，相對(duì)來(lái)說(shuō)是穩(wěn)中有升，成交量上有一些增長(zhǎng)吧。
[主持人]謝謝。樂(lè)總是做專業(yè)市場(chǎng)的，您覺(jué)得政策對(duì)您項(xiàng)目的影響會(huì)比較大嗎？或者說(shuō)“新國(guó)五條”對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)會(huì)不會(huì)有什么樣的收益呢？
[樂(lè)兵]我們自己做專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，前面講到了，從賣卡的數(shù)據(jù)來(lái)看確實(shí)有一個(gè)明顯的增長(zhǎng)，項(xiàng)目不受“新國(guó)五條”政策的限制�！靶聡�(guó)五條”出臺(tái)以后，有些投資性客戶可能會(huì)把更多的資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。因?yàn)�，商業(yè)地產(chǎn)目前不在調(diào)控范圍之內(nèi)，對(duì)于資金保值來(lái)講，保值性更強(qiáng)一點(diǎn)。
商業(yè)地產(chǎn)不像其他的項(xiàng)目，他有其特征性和獨(dú)有性，這樣就會(huì)吸引很多的人群�，F(xiàn)在，地州市的客戶，包括邵陽(yáng)、冷水江等周邊城市很多客戶來(lái)我們這邊買卡，因此，可以說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)區(qū)域性會(huì)更大一些，客戶群體也會(huì)更好一些。
所以，“新國(guó)五條”對(duì)于我們這種專業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是一種利好。不同于張總的觀點(diǎn)，我們是希望政策盡快出臺(tái)，他是希望晚一點(diǎn)出臺(tái)，這也不矛盾，因?yàn)槲覀兿Ｍ缈吹秸槍?duì)市場(chǎng)制定的細(xì)則，更明細(xì)一些。
[主持人]對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有沒(méi)有收益呢？
[樂(lè)兵]從新房住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，適當(dāng)?shù)目赡軙?huì)有一些變動(dòng)。但是，對(duì)于我們這種商業(yè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，我在去年年底就預(yù)測(cè)了一個(gè)事情，我在晨報(bào)寫(xiě)了一句話說(shuō)，“2013年可能是商業(yè)地產(chǎn)的春天”，也許5月份會(huì)實(shí)現(xiàn)吧。
[主持人]現(xiàn)在是2013年的3月已經(jīng)過(guò)去一大半，去年2012年的3月房地產(chǎn)迎來(lái)了一個(gè)小陽(yáng)春，今年這一季，大家認(rèn)為可以用什么樣的詞語(yǔ)來(lái)概括？又帶給各位什么樣的感受呢？徐總，您分析一下吧？
[徐伯庸]應(yīng)該說(shuō)從去年7月份之后，我認(rèn)為整個(gè)的市場(chǎng)進(jìn)入了相對(duì)正常的狀態(tài)，在之前都是需求被壓抑，并不是一個(gè)正常的市場(chǎng)，本來(lái)想買房子的人開(kāi)始觀望，到了7月份之后大家開(kāi)始陸陸續(xù)續(xù)有正常的購(gòu)買行為了。隨著“新國(guó)五條”政策的出臺(tái)，應(yīng)該說(shuō)對(duì)二手房市場(chǎng)有比較大的影響。但是，對(duì)于新房市場(chǎng)沒(méi)有很大的影響，更多的是對(duì)于某些客戶有一些促進(jìn)作用。為什么呢？他會(huì)擔(dān)心，如果說(shuō)錯(cuò)過(guò)這樣一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，后期再想置業(yè)的話，也許成本會(huì)增加，可能首付提高，可能按揭利率提高。因?yàn)榭紤]到這些因素，原來(lái)可能后置的買房行為就出現(xiàn)了提前的情況。
[主持人]我想問(wèn)一下欣欣，您作為分析師，能不能為我們分析一下，從開(kāi)年到3月份將近結(jié)束，這一季度的市場(chǎng)特征呈現(xiàn)什么樣的特點(diǎn)？
[毛欣欣]正如徐總說(shuō)的有一個(gè)集中放量的特征，如果用詞語(yǔ)形容的話，個(gè)人認(rèn)為可以用“強(qiáng)勢(shì)”形容。1-2月份我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同比增長(zhǎng)了31.38%，網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)116%多，二手房成交面積同比增長(zhǎng)40%多，這些數(shù)據(jù)都可以充分說(shuō)明市場(chǎng)成交量一直在上升，而且上周的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也顯示新房和二手房的成交量環(huán)比也是增長(zhǎng)的。
[主持人]欣欣為我們帶來(lái)了一些具體數(shù)據(jù)，聽(tīng)到這些數(shù)據(jù)，我們?cè)俾?lián)系一下去年有人稱2012年是剛需年，結(jié)合這些數(shù)據(jù)，大家有沒(méi)有切身的感受？能不能預(yù)測(cè)一下今年是什么樣的年份呢？
[楊楨]今年，我想是持續(xù)剛需年的一個(gè)年份，本身市場(chǎng)的主體主要還是以剛需為主，同時(shí)加上目前國(guó)家的政策也是偏向剛需為主的客戶群體。所以，從兩方面的角度而言，我想今年還是會(huì)是一個(gè)以剛需為主的態(tài)勢(shì)。而且，目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上面，3字頭、4字頭、5字頭價(jià)位的項(xiàng)目，他們的銷售情況應(yīng)該是相當(dāng)不錯(cuò)的，是性價(jià)比很高的一群項(xiàng)目。在長(zhǎng)沙，即使國(guó)家有“新國(guó)五條”出臺(tái)，今后還會(huì)有地方性細(xì)則出臺(tái)，我想性價(jià)比高的項(xiàng)目，今年的銷售情況還是會(huì)不錯(cuò)，整體上是量上會(huì)有所增長(zhǎng)，但在價(jià)上面，價(jià)格上漲的空間應(yīng)該不會(huì)太大，會(huì)有一些略漲。因?yàn)椋L(zhǎng)沙本身的價(jià)格一直是平穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，不會(huì)有大起大落的狀態(tài)出現(xiàn)。因?yàn)�，針�?duì)二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，個(gè)人的想法是目前本身長(zhǎng)沙二手房交易的總量，全年來(lái)看不像一線城市上海、北京那樣，交易量那么大，長(zhǎng)沙本身二手房市場(chǎng)處于一個(gè)不溫不火的狀態(tài)。所以，你說(shuō)20%個(gè)人所得稅對(duì)長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng)影響有多大？當(dāng)然，肯定會(huì)有一些影響。但是，我想它可能會(huì)更加促進(jìn)新房的交易。
[主持人]楊總對(duì)市場(chǎng)做了一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)，我想問(wèn)一下汪總，您對(duì)市場(chǎng)有怎樣的預(yù)測(cè)呢？
[汪俊]我覺(jué)得用九個(gè)字概括吧，一是強(qiáng)去化，存量要強(qiáng)化走量，對(duì)開(kāi)發(fā)商說(shuō)是一個(gè)很好的資金保障，要講究去化速度。二是穩(wěn)價(jià)格。從我個(gè)人9-10年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)像樂(lè)總講的暴漲那幾是很短暫的，06年比較恐怖。但是，08年調(diào)控完以后再反彈，這種漲幅在座的各位和客戶都是可以接受的，08年的房子賣5000多元/平方米，并不是很夸張，縱觀市場(chǎng)應(yīng)該是平穩(wěn)的價(jià)格。三是講規(guī)范。為什么呢？“新國(guó)五條”里面將來(lái)了加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度，我們有很深刻的感受。原來(lái)剛?cè)胄械臅r(shí)候做營(yíng)銷，價(jià)格不能讓人家看到，房源不能讓人家看到，我們有各種各樣的方式和方法，現(xiàn)在我們強(qiáng)調(diào)的是如何把這些東西全部公示出來(lái)讓人家看到，讓人家知道我們是一個(gè)規(guī)范的行為，在一定的游戲規(guī)則下面去執(zhí)行的人，讓參與的客戶也真實(shí)知道購(gòu)房過(guò)程是完全透明，在非常陽(yáng)光的環(huán)境下去做的一件事情。所以，規(guī)范也是非常重要的，這是我個(gè)人對(duì)2013年市場(chǎng)的判斷。
[主持人]剛剛我們對(duì)“新國(guó)五條”以及房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做了一個(gè)大膽的預(yù)測(cè)和分析，其實(shí)在每一次的調(diào)控之后都會(huì)對(duì)市場(chǎng)有一次新的激勵(lì)，真正能夠沉淀下來(lái)的是那些能夠經(jīng)歷起考驗(yàn)的樓盤。一年一度的“3.15”消費(fèi)者維權(quán)日更是引發(fā)了大家對(duì)誠(chéng)信樓盤的熱議，0731房產(chǎn)網(wǎng)也瞬時(shí)推出了為期5個(gè)多月的“2013年長(zhǎng)沙樓市消費(fèi)警示榜”，通過(guò)紅榜和黑榜，來(lái)表彰樓市榜樣，曝光樓市投訴，為業(yè)權(quán)說(shuō)話，樹(shù)樓市信心。在此想問(wèn)問(wèn)各位，新政策形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)更需謹(jǐn)防怎樣的違規(guī)行為出現(xiàn)？而老百姓又該如何擦亮眼睛來(lái)選擇最值得信賴樓盤？亮出您的觀點(diǎn)和態(tài)度！
[徐伯庸]一些非常小的項(xiàng)目公司做完這個(gè)項(xiàng)目之后，就不再進(jìn)入市場(chǎng)了，如果說(shuō)還是準(zhǔn)備在這個(gè)市場(chǎng)做的話，出發(fā)點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主觀愿望都是好的，都是想把它做成一個(gè)好的項(xiàng)目。但是，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)鏈條確實(shí)非常長(zhǎng)，涉及到眾多的上下游產(chǎn)業(yè)，合作部門，合作的資源方。在這個(gè)過(guò)程中，可能會(huì)有一些自己把控不到位的地方，這么多的資源，有把控不到位的地方，出現(xiàn)了一些問(wèn)題。至于說(shuō)到具體的違規(guī)行為，我覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)有更多出現(xiàn)吧。
[主持人]張總從事地產(chǎn)行業(yè)這么多年，您有什么樣的看法呢？
[張擁軍]二手房這一塊兒出現(xiàn)的問(wèn)題，一是老百姓私下行為比較多；二是政府的監(jiān)管不到位。在美國(guó)這一塊兒很規(guī)范，越大的企業(yè)相對(duì)更加規(guī)范，但運(yùn)營(yíng)成本很高。而二手房交易執(zhí)行的是96年的標(biāo)準(zhǔn)，使得經(jīng)紀(jì)公司正常收傭很難維持企業(yè)發(fā)展，造成很多企業(yè)出現(xiàn)收差價(jià)的行為，這種行為也曾被曝光過(guò)。要規(guī)范，一是政府要加強(qiáng)監(jiān)管；二是允許這個(gè)行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以透明化。為什么開(kāi)發(fā)商能夠在一個(gè)晚上漲1000元，而中介公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)十年維持不變？這也是我們這個(gè)行業(yè)在討論的問(wèn)題。
[主持人]好的，今天的問(wèn)題都得到了各位業(yè)內(nèi)專家的詳盡解答，非常感謝各位蒞臨0731樓市會(huì)客室，以后有機(jī)會(huì)再來(lái)聊一聊房地產(chǎn)市場(chǎng)，謝謝各位。
