[記者]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產研究中心、0731房產網、政法頻道《第一房產》、紅網傳媒聯合為您打造的《0731樓市會客室》。
2012年11月2日【2012】網掛059號土地成功出讓，標志著梅溪湖國際新城產業(yè)導入正式拉開序幕。而在此之前，我這里有幾組樓盤數據給大家讀一下：2012年10月20日，中建梅溪湖壹號首次開盤熱銷，2小時內勁銷九成，當日成交391套。
2012年10月27日，金茂梅溪湖開盤熱推500套湖邊高層，均價達9500元每平米，當日售出480套，幾近售罄，而均價已越9字頭。
除此之外，還有達美D6區(qū)等在售樓盤也是高價出售且業(yè)績不凡。
從這些數據可以看出目前的梅溪湖板塊品質樓盤，無論是市場曝光率、市場接受度均為近期長沙樓市的最亮點。
為什么超9字頭的樓盤售價開盤近售罄？如此火爆局面是真火還是虛高？梅溪湖憑什么這么火？作為業(yè)內人士又是如何看待這樣的火爆局面呢？今天在這里網絡邀請到業(yè)內人士共同來探討。
嘉賓分別是：
達美D6區(qū)項目副總經理 鐘利波
湖南興威集團副總經理 萬鵬
中一•九駿營銷總監(jiān) 程啟迪
湘騰琴島營銷總監(jiān) 歐陽晟
瑪麗的花園 營銷總監(jiān) 盧彥峰
長沙妙盛國際企業(yè)孵化港 營銷總監(jiān) 袁建平
以及營銷代理機構：
金網絡投資公司總經理 徐光亞
[記者]今天我們現場邀請到了兩位最有發(fā)言權的梅溪湖樓盤代表，一位是達美D6區(qū)的鐘總，一位是中一.九駿的程總，兩位熱盤代表請首先來說吧。首先請鐘總來談談，梅溪湖片區(qū)作為大河西先導區(qū)先行啟動的核心區(qū)域，目前開發(fā)建設到什么階段了？
[鐘利波]近期，梅溪湖伴隨著區(qū)域交通路網的落成，方興地產、中建地產的開發(fā)入市，梅溪湖國際文化藝術中心10月奠基，地鐵2號線將于2013年建成通車，片區(qū)土地成交活躍，成為市場關注的明星區(qū)域。另外，作為梅溪湖強有力的交通網絡支撐基礎，大河西交通樞紐——新西站，于11月20日正式動工，將有力助推梅溪湖區(qū)域發(fā)展。
[記者]截至目前，今年梅溪湖片區(qū)已成功出讓11宗土地，總成交金額近42億，成為長沙的大熱區(qū)域，您如何看待這一片區(qū)的升值潛力？
[鐘利波]梅溪湖片區(qū)作為大河西先導區(qū)的核心區(qū)域，擁有整個長沙城區(qū)獨一無二的山水資源特質，并且以大河西交通樞紐——“新西站”優(yōu)越的城市交通價值體系為支撐，梅溪湖必將成為整個長沙城絕無僅有之地。后期伴隨著區(qū)域配套環(huán)境日益成熟、城市的不斷擴張、土地資源日益稀缺，其稀缺的城市景觀資源價值將更加顯得彌足珍貴，區(qū)域價值與日俱增。
[記者]剛鐘總給我們介紹了梅溪湖片區(qū)目前的情況，想請問下程總，我們一開始就提到，近段時間，梅溪湖多數樓盤開盤都銷售火熱，您如何看待這樣的“梅溪湖熱”？對于此片區(qū)您的預期是？
[程啟迪]600億梅溪湖國際新城作為長沙市第一重點工程，交通、教育、醫(yī)療、生活商業(yè)配套都是全市最高配置，加上自身獨特的岳麓山和梅溪湖自然和人文環(huán)境資源，使梅溪湖成為長沙乃至湖南全省消費者置業(yè)首選區(qū)域。同時，梅溪湖國際新城是全國首批5個綠色生態(tài)示范城區(qū)之一，以人為本，城市與自環(huán)境和諧發(fā)展，打造獨特的復合型綠色生態(tài)宜居之城是其長足發(fā)展的驅動力。
[記者]萬總的公司目前在該片區(qū)尚沒有開發(fā)項目，但是作為業(yè)內資深人士，我想您對該片區(qū)也在持續(xù)關注中，并且有您的獨特見解，您是如何看待這樣的“梅溪湖熱”的？對于此片區(qū)您的預期是？梅溪湖版塊要具有長足發(fā)展力其原驅動力是什么？
[萬鵬]目前長沙市場非本地客戶占到相當的比例，外地客戶的主要置業(yè)目標為市場熱點區(qū)域和樓盤，同時，政府出于城市運營、財政需求等因素不遺余力的進行片區(qū)炒作進一步提升了板塊的曝光率，而實力城市運營商的高規(guī)劃以及前期投入已經比較到位，使得梅溪湖周邊的市政設施已經較為完備，所有的因素造就“梅溪湖熱”就不足為奇了。如果，板塊的后續(xù)熱點能持續(xù)釋放，某些高關注度和對板塊價值提升重要的重點工程能按計劃到位，板塊熱度或能持續(xù)，從先導區(qū)的土地供應比較充足的特點來看，價格的持續(xù)攀升存在一定壓力，投資空間較為有限。
同時個人認為，一個板塊的原驅動力一定是其在城市里的規(guī)劃地位，從早些時候政府公布的長沙商業(yè)規(guī)劃來看，板塊被規(guī)劃為長沙市的商業(yè)副中心，其高格的定位無疑為市場提供了無限的升值預期，同時，城市中心或副中心的形成當然與政府規(guī)劃有關，但更與市民消費習慣和城市沿革有重大關系，能否真正形成“中心”還需要市場驗證。
[記者]感謝萬總！另外我想問下歐總，您項目也在河西的其他市場，您怎么看？
[歐陽晟]個人認為梅溪湖熱有如下幾點原因：
1、 大手筆規(guī)劃：縱觀梅溪湖板塊的整套規(guī)劃，無疑是國際級、高水準的，如果能夠實現，不光對河西先導區(qū)，對整個長沙市甚至湖南省的發(fā)展，都將起到重大的拉動及示范作用。
2、 市場信心：長株潭兩型社會先導區(qū)落戶岳麓區(qū)后，河西近兩年城市建設的巨大變化，讓市場對梅溪湖大手筆規(guī)劃的實現充滿了信心；
3、 政府的支持與運作：政府不光規(guī)劃了梅溪湖板塊的宏偉藍圖，也采取了一系列的措施來一步步實現這一規(guī)劃，包括引進品牌地產開發(fā)商、硬件建設并邀請最好的醫(yī)療及教育管理機構進駐、舉辦音樂節(jié)等一系列大型活動等；
[盧彥峰]我來談談吧，自古不破不立，不垢不凈。房地產這么多樓盤項目規(guī)劃，梅溪湖國際新城不得不說是一個代表性并且難以超越的作品。這樣來說明一下吧：梅溪湖國際新城總規(guī)劃面積11452畝，北起楓林路、南接桃花嶺5A級風景區(qū)、東起二環(huán)線、西至繞城高速，環(huán)抱3000畝的梅溪湖水面,是長沙市區(qū)規(guī)模最大的湖面，什么月湖、年嘉湖、咸嘉湖全部弱爆了。從梅溪湖出來5分鐘到長沙新西站（集地鐵、長短途、快速公交、航空換乘功能一體的現代化綜合交通樞紐），11分鐘到五一廣場7分鐘到大學城（湖南大學、中南大學、湖南師范大學等主要大學）。項目周邊有4個地鐵站，其中3個橫穿項目。片區(qū)內規(guī)劃有10所小學，7所中學，達到1068個教學班，5萬學生的規(guī)模。目前進駐的有長郡中學（含高中部）、岳麓 實驗小學、師大附中、博才小學。至于以后這里有多少家五星酒店、銀行、飯店、商業(yè)配套以及國際研發(fā)區(qū)、國際文化藝術中心、TOD混合功能區(qū)、高端居住區(qū)、混合利用區(qū)、混合居住區(qū)、國際商務區(qū)CBD、低碳鄰里區(qū)、碼頭混合區(qū)什么的，不需要再一一說明了。
同時，我認為以單獨的梅溪湖的開發(fā)商推動來看，這都不能做為其長足發(fā)展的驅動力，但是做為政府招商引資的條件，和這些已經進駐梅溪湖的開發(fā)商（大部分是央企）來說，只要大家都打著建造建設高品質梅溪湖的旗幟和目地，相信以他們的實力來說，加上一些征服給與的優(yōu)惠條件，把一個湖景生態(tài)區(qū)打造起來也是非常容易的。
[記者]盧總舉了很多事實來論證啊！袁總呢？您是怎樣看的？
[袁建平]我來談幾點主要看法：
1、長沙人有受概念地產的習慣。個人認為梅溪湖國際新城（10年底~至今）是繼長株潭省府片區(qū)（07~08年）、大河西先導區(qū)（08~11年）、武廣新城之后（09年~10年），長沙出現的第四個概念營銷帶動地產營銷的區(qū)域運營成功代表作四個區(qū)域都有成功的地產“發(fā)跡史”，案例經驗可窺一斑。
2、國家支持，定位高端。四個區(qū)域運營案例無一例外都是政府牽頭、且都毫無例外的都是“國家級”重點批準的城市發(fā)展規(guī)劃。區(qū)域定位被看做是“升級版”長沙城，是長沙邁向國際化都市重要名片和代表區(qū)域。此外，梅溪湖國際新城屢屢斬獲殊榮，如最近的國家對此的生態(tài)低碳環(huán)保國際新城定位等。因此，無論從政府政策指向還是輿論宣傳導向，都是民心工程。這也在一定程度上反映“買房得跟著黨的政策走”原則十分正確。
3、先進的規(guī)劃理念，配套先行、重在落實的務實開發(fā)精神。梅溪湖魅力不僅在于口號和先進的國際視野規(guī)劃理念價值，無論是人文建筑，還是自然生態(tài)景觀，都體現國際視野。更重要的是實實在在的規(guī)劃落實。無論是百姓還是媒體，都能看到梅溪湖日益精進軟硬件變化。前者體現在公共道路、園林、教育設施、地鐵、商業(yè)等配套的落實和各工程項目施工進度神速進展；后者體現在梅溪湖不斷舉行游園、賞花等大型城市活動，名聲在外。
4、政府的良善運作。與長株潭和武廣國際新城不同的是。梅溪湖國際新城此次招攬了央企實力巨搫--方興地產全程領銜一級土地招商和二級土地開發(fā)，而且土地招募的買家必須是“名牌”，形成“眾星拱月”之勢，讓區(qū)域地產價值火速升溫，與深圳當年的“后�！蹦Ｊ綆谉o差異。
5、梅溪湖的熱度應該是可持續(xù)的。個人并不認為透支就不能持續(xù)發(fā)展。只要梅溪湖的規(guī)劃不斷得到驗證，政府始終貫徹配套先行、文化并舉，樓盤品質不斷得到保障和提升，不喊空洞口號（08年至12年年中的松雅湖就是典型的“雷聲大雨點小”代表），不斷給這座城市和人民帶來驚喜，真正飽含一線大都市的城市元素，長沙人民還是愿意為之買單。
[記者]徐總，您作為現場唯一的代理公司代表，您又有怎樣的觀點呢？我了解到貴公司所代理的中鐵也有項目在梅溪湖地塊拿地，請您來談談？同時您認為值得梅溪湖借鑒的國內外一級開發(fā)運營案例有哪些？您有何建議？
[徐光亞]梅溪湖的火熱是必然的。首先，市場消費者對于更美好的居住環(huán)境、居住品質仍有大量的需求，只不過這種需要被限購政策、市場冷淡所壓抑，消費行為被延緩，當這種需求被滿足時必然會集中釋放。其次，政府操盤、開發(fā)商運營的合力，使得梅溪湖的地段品質（交通、環(huán)境、配套）、未來前景、市場關注度都出現質的飛躍。
通過我們的調研，目前消費者對于梅溪湖地塊認同度最高的是環(huán)境品質和道路交通，但是同時消費者最擔心的是一系列配套的落地實現，生活配套——尤其是大型超市，教育配套——能否足額順利入學，公交配套——尤其是地鐵的落地時間。所以，一系列直接決定消費者生活品質的配套系統(tǒng)將直接決定版塊未來十年的價值和發(fā)展，同時也將考驗政府的社會資源整合能力。
從我在北京操盤的經驗來看，這方面的借鑒就是亦莊，由于缺乏與城市中心區(qū)的充足的便捷的交通，亦莊的整體區(qū)域價值在被發(fā)現后出現了瓶頸。
另一個借鑒就是望京，只有強有力的商務中心才能夠實現版塊經濟圈的有機、有序，單純居住功能的“臥城”不會具有更長遠的更深厚的價值基礎和發(fā)展。
梅溪湖更美好的前景來自于基本生活配套的實現，高檔百貨商業(yè)的進駐，商務中心的盡快落地。
[記者]目前梅溪湖片區(qū)，比如金茂梅溪湖售價已近九千，而且房價的增長幅度也在不斷擴大，遠高于長沙其他發(fā)展中的片區(qū)，這會否存在房價透支現象呢？各位如何看待此版塊價格定位，未來梅溪湖片區(qū)的房價將會呈現怎樣的發(fā)展趨勢？目前階段值不值得下手呢？
[鐘利波]梅溪湖片區(qū)售價屢創(chuàng)新高，必有其自身獨特的無可比擬的價值優(yōu)勢。一方面做為大河西先導區(qū)的核心區(qū)域，擁有整個長沙城區(qū)獨一無二的山水資源，觀山臨水、繁華城市之靜謐之所，成為整個長沙城絕無僅有之地；另一方面，梅溪湖成為市政府重點發(fā)展區(qū)域，各項市政配套建設蓬勃發(fā)展，梅溪湖正所謂以“天時、地利、人和”之勢，打造為長沙的城市名片。正是基于此，梅溪湖片區(qū)樓盤售價也必將引領整個長沙樓市標桿。同時伴隨著區(qū)域日益成熟、快速發(fā)展，區(qū)域房價也必將“水漲船高”。
[程啟迪]做為600億重金打造的長沙新城市副中心，梅溪湖國際新城還處于發(fā)展初步階段，隨著各重點配套項目建成和完善，其房價將逐步上漲，區(qū)域內物業(yè)升值潛力遠大于城市成熟區(qū)域物業(yè)，該出手時必須出手。
[記者]對此在這里我有幾個觀點：
觀點A:梅溪湖板塊確實火，按規(guī)劃2018年將打造成為長沙河西新城城市中心，我會現在下手！
觀點B:梅溪湖板塊看上去很火，后期運營和高成本維護將是保值升值難題，悠著點吧！
觀點C:梅溪湖板塊樓盤，火！但虛高！我打個醬油，寧愿隔河觀火！
如果是你，其他幾位會選擇如上哪個觀點，為什么？
[萬鵬]如果后續(xù)熱點、高關注度的市政配套和相關規(guī)劃定期能如期到位和得到市場認可，則區(qū)域價值還有進一步提升的空間。從歷史來看，市場熱點多不可能持續(xù)，例如之前炙手可熱目前熱度銳減的“新南城”、“武廣新城”等熱點概念，個人認為從先導區(qū)的土地供應來看，片區(qū)的價格提升很有壓力，物業(yè)的投資功能不能很好的發(fā)揮。
[記者]萬總的觀點比較謹慎，其他各位呢？
[歐陽晟]我選A、
目前的高房價，除了包含產品自身的高品質及開發(fā)商品牌溢價外，還有梅溪湖的生態(tài)湖景及未來的發(fā)展前景。從眾多品牌開發(fā)商高價拿地中可以預見，該板塊的房價長遠來看只會漲，不會跌。
[盧彥峰]A，很明顯的極具升值潛力
[萬鵬]同時我認為，如購房者的購買動機是為了滿足其居住功能，則建議可首選央企或國企開發(fā)的項目，因為，即使購房者買入后價格不能堅挺，至少這類企業(yè)基本能實現前期的配套及品質承諾。
[袁建平]無數購房經驗告訴我們：
跟著品牌走，品質有保障，淡市保值能力強，同時選擇靠近規(guī)劃核心點、以及最先施工和投入運營的區(qū)域、再加上道路交通等配套完善的樓盤。
[記者]好的，感謝各位的精彩觀點，今天的訪談到此結束！梅溪湖片區(qū)的未來發(fā)展到底如何，讓我們拭目以待吧！
