[主持人]各位嘉賓上午好，歡迎來(lái)到由市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、政法頻道《第一房產(chǎn)》和紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會(huì)客室》，我是今天的主持人楊理。首先我們要在節(jié)目之前非常感謝復(fù)地崑玉國(guó)際為我們提供了這么舒適的場(chǎng)地，非常謝謝李總。
2012年以來(lái)，長(zhǎng)沙樓市從年初各樓盤的小心翼翼的謹(jǐn)慎試水，到第二季度不同程度的以價(jià)換量成交回暖再到七八月份的需求量逐步萎縮，成交降溫，可以說(shuō)是在跌宕起伏當(dāng)中前行的。傳統(tǒng)的金九銀十即將到來(lái)，也進(jìn)入到了樓市搶收的最關(guān)鍵時(shí)刻，一時(shí)間市場(chǎng)走向也成為了我們各方非常關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)問題。在這樣的情形之下，樓市進(jìn)入到了深度的活躍期了嗎？調(diào)控會(huì)不會(huì)再次加碼？傳統(tǒng)的金九銀十是一路高歌還是振蕩前行？帶著這一系列疑問，我們非常容幸的邀請(qǐng)到了各位嘉賓一同來(lái)探討這樣的話題，首先我們介紹一下來(lái)到會(huì)客室的嘉賓是：
省政協(xié)委員、省房協(xié)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王義高教授
華潤(rùn)橡樹灣營(yíng)銷總監(jiān) 王濤
復(fù)地崑玉國(guó)際營(yíng)銷經(jīng)理 李慧平
潤(rùn)和紫郡的營(yíng)銷總監(jiān) 劉杰軍
市房產(chǎn)研究中心的首席分析師 張坤玲
歡迎各位！
[主持人]根據(jù)0731房產(chǎn)網(wǎng)的不完全統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入到8月份，開發(fā)商上演了搶客潮，接近有20多個(gè)項(xiàng)目開始加速推進(jìn)入市，大家看這么多的數(shù)目，甚至是超過(guò)了去年和同期的一個(gè)水平，我們想請(qǐng)問一下各位，選擇在這樣一個(gè)節(jié)點(diǎn)來(lái)入市，所看好的是什么？目前達(dá)到怎樣的銷售成績(jī)？我想這個(gè)問題應(yīng)該是請(qǐng)教開發(fā)商代表。首先問問劉總，目前您的這個(gè)項(xiàng)目，是處在一個(gè)什么樣的階段呢？
[劉杰軍]目前我們項(xiàng)目的話，在4月份已經(jīng)第一次開盤，到我們6月底的時(shí)候，我們第一批產(chǎn)品627套基本售謦，然后到目前為止的話，8月份重點(diǎn)是在做客服，老業(yè)主維系。我們新推的貨，剛好把這時(shí)間節(jié)點(diǎn)錯(cuò)開了，應(yīng)該是九月底十月初會(huì)推。
[主持人]那我想問一下李總，目前復(fù)地崑玉國(guó)際是處在一個(gè)什么樣的狀態(tài)？
[李慧平]復(fù)地是2011年進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)的，然后我們第一次開盤是在7月29日，在此期間我們是提前三個(gè)月左右的續(xù)客期，首次開盤在濱江線豪宅陣容里面來(lái)說(shuō)，我們的去化率是比較理想的，也是市場(chǎng)比較認(rèn)可的一個(gè)去化，就是說(shuō)1萬(wàn)3、1萬(wàn)4均價(jià)的項(xiàng)目，在開盤的時(shí)候，僅三個(gè)月的續(xù)客期，就能夠達(dá)到市場(chǎng)業(yè)內(nèi)都比較認(rèn)可的成績(jī)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是一個(gè)比較大的鼓舞吧！
[主持人]但是我特別想問您的是，選擇在這個(gè)節(jié)點(diǎn)來(lái)入市，當(dāng)時(shí)考慮的是什么樣的因素呢？
[李慧平]其實(shí)我們并沒有去選說(shuō)要什么時(shí)候入市，而是我們拿到這塊地以后，根據(jù)我們跟政府的接洽，包括后續(xù)的開發(fā)節(jié)點(diǎn)，我們是到這個(gè)時(shí)間才拿到預(yù)售證，我們是按照正常的節(jié)點(diǎn)來(lái)做的。所以才，按部就班的在做。
[主持人]那么從目前的這個(gè)銷售情況來(lái)看的話，你覺得這種自然而然，是不是也是一種非常恰當(dāng)?shù)那珊希?/p>
[李慧平]對(duì)，因?yàn)檎l(shuí)也沒有預(yù)計(jì)到，2012年的樓市會(huì)在什么時(shí)候會(huì)是比較好的，必須軟的時(shí)期，做房地產(chǎn)這行，沒有可能去選擇說(shuō)入市時(shí)間，都是根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)，達(dá)到預(yù)售條件才能夠銷售。所以，我們也是比較幸運(yùn)的。
[主持人]非常幸運(yùn)。我想問問華潤(rùn)橡樹灣的王總，目前您的項(xiàng)目是處在什么樣的階段？
[王濤]是這樣，我們現(xiàn)在華潤(rùn)置地在長(zhǎng)沙差不多三個(gè)項(xiàng)目，有一個(gè)華安城在星沙，另外一個(gè)就是在河西先導(dǎo)區(qū)的橡樹灣項(xiàng)目，還有一個(gè)就是鳳凰城，當(dāng)然鳳凰城也是一個(gè)老項(xiàng)目，在今年應(yīng)該銷售業(yè)績(jī)不錯(cuò)，現(xiàn)在到8月份差不多賣了1300多套。因?yàn)轼P凰城是一個(gè)剛需的產(chǎn)品，我覺得這種剛需在長(zhǎng)沙這么一個(gè)新型工業(yè)化的城市來(lái)講，剛需產(chǎn)品的需要量比較大。橡樹灣在河西先導(dǎo)區(qū)，在洋湖濕地片區(qū)，這個(gè)項(xiàng)目正好是8月18號(hào)，上周剛開盤，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該說(shuō)是續(xù)客期差不多一個(gè)半月的時(shí)間，銷售業(yè)績(jī)的話，368套，2.5億，也是在這個(gè)洋湖片區(qū)刷新了區(qū)域開盤成交套數(shù)的。這個(gè)可能更多的，一方面取決于華潤(rùn)置地橡樹灣相對(duì)比較成熟的，是在一個(gè)學(xué)校，人文氣息相對(duì)比較濃厚的片區(qū)，占據(jù)稀缺資源中高端的項(xiàng)目。為什么選擇在這個(gè)節(jié)點(diǎn)入市？剛才像李總說(shuō)的一樣，一方面是在工程進(jìn)度在這個(gè)坎上了，我們也做好了客戶儲(chǔ)備。從客戶儲(chǔ)備到整個(gè)開盤前的方方面面，我們已經(jīng)做好了萬(wàn)全準(zhǔn)備，而且最關(guān)鍵，我們?cè)谶@個(gè)時(shí)候開盤我個(gè)人感覺，在長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，其實(shí)它不像一線城市，即使像今年可能在存款準(zhǔn)備金率或者利率下調(diào)，會(huì)有一些急劇上升，但長(zhǎng)沙相對(duì)比較穩(wěn)定，所以在這個(gè)時(shí)候開盤，我覺得也是一個(gè)對(duì)消費(fèi)者來(lái)講，對(duì)開發(fā)商來(lái)講，還是一個(gè)比較穩(wěn)定的時(shí)期。所以我們一方面是工程進(jìn)度，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度已經(jīng)到這個(gè)節(jié)點(diǎn)了，通過(guò)儲(chǔ)備有一定的量，然后再這個(gè)時(shí)間我們覺得還是比較適合的節(jié)點(diǎn)。而且確實(shí)也得到了比較好的市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)。
[主持人]剛才三位的回答讓我隱隱感覺到，目前我們這個(gè)市場(chǎng)，剛性需求還是挺充足。但是我們同時(shí)注意到在七月下旬開始，國(guó)務(wù)院向16個(gè)省市派出了督查組，督查各地的房產(chǎn)和調(diào)控的執(zhí)行情況。隨著8月份督查組的調(diào)研收官，很多人預(yù)言即將又會(huì)有新一輪的調(diào)控政策出臺(tái)。從目前的情況來(lái)看，只要監(jiān)控范圍之內(nèi)的主要城市房?jī)r(jià)不出現(xiàn)明顯的反彈，進(jìn)一步出臺(tái)新的更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策的可能性，是否是大呢？這個(gè)問題想請(qǐng)教一下王教授。您認(rèn)為這個(gè)可能性大不大？
[王義高]從我了解的情況吧，這些考察組到全國(guó)各地，并沒有發(fā)表什么太多的言論，也就是說(shuō)他們只看不說(shuō)，向中央?yún)R報(bào)各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控落實(shí)的情況。但是從細(xì)節(jié)來(lái)講，目前他們反饋的情況來(lái)講，就我來(lái)講的話，全國(guó)形勢(shì)來(lái)看，現(xiàn)在是不是下一輪宏觀調(diào)控會(huì)加碼，現(xiàn)在中央和各個(gè)省市自治區(qū)并沒有明顯的動(dòng)向，這是基于兩點(diǎn)：一是要堅(jiān)持宏觀調(diào)控不動(dòng)搖，對(duì)中央的一系列調(diào)控政策要執(zhí)行到底，不能使它前功盡棄。二是經(jīng)濟(jì)又開始下滑，中央和地方政府都會(huì)著急，特別是地方政府出臺(tái)了地方保證4萬(wàn)億的刺激計(jì)劃，拼命的畫大地方政府投資的大餅。面對(duì)這樣的兩難境地，下一步房地產(chǎn)宏觀調(diào)控應(yīng)該來(lái)講，不會(huì)被加碼。但是在政策的調(diào)整導(dǎo)向方面，可能會(huì)有一些變化。
另外，一方面政策不確定性的發(fā)生一些變化，另一方面金九銀十，長(zhǎng)沙房產(chǎn)樓市的話提前到來(lái)，也就是剛才各位開發(fā)商提到的，在抓緊促銷活動(dòng)，抓緊使樓盤在金九銀十期間推出銷售的政策或者使樓盤能夠趕上金九銀十銷售的這個(gè)浪潮，明顯的來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙金九銀十已經(jīng)提前到來(lái)，樓市從央行雙降開始，一直到現(xiàn)在，長(zhǎng)沙樓市持續(xù)在上漲，從全國(guó)的情況來(lái)講，除了個(gè)別城市，三分之一，全國(guó)70個(gè)監(jiān)控城市里頭，有10多個(gè)城市是在上漲，長(zhǎng)沙也不例外。
[主持人]剛才王教授給我們非常詳細(xì)的介紹了相關(guān)的情況。王教授的觀點(diǎn)是，其實(shí)從目前不太明朗的趨勢(shì)來(lái)看，似乎調(diào)控不會(huì)再次加碼。我想問一下張老師，您是否認(rèn)同王教授的觀點(diǎn)。
[張坤玲]剛剛聽了王教授的一席話，我同意王教授的說(shuō)法。當(dāng)前國(guó)家不適合再出臺(tái)更加嚴(yán)厲的調(diào)控政策，畢竟還沒有定論，國(guó)務(wù)院一直強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持調(diào)控政策不放松，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)房地產(chǎn)健康有序發(fā)展。國(guó)務(wù)院也一直要求各地不能以任何理由變相改變房地產(chǎn)調(diào)控。
[主持人]從國(guó)務(wù)院這一番表態(tài)里面，你能夠解答出什么樣的意外來(lái)？
[張坤玲]是否會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的，我倒沒有特別贊同，我比較同意王教授的說(shuō)法，我認(rèn)為起碼房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)動(dòng)搖，會(huì)堅(jiān)持下去。
[主持人]其實(shí)我們談到房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)候，其實(shí)之所以這個(gè)話題能夠引起我們的關(guān)注，正是因?yàn)樗麑?duì)于樓市的影響是非常巨大的同時(shí)我們也注意到另外一條消息，就是國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司的司長(zhǎng)陳杰提出來(lái)，2012年稅收政策改革工作重點(diǎn)之一是在湖北湖南兩省開展房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)。對(duì)企業(yè)和單位按照評(píng)估值來(lái)征取，我們想了解的是，房產(chǎn)稅真的來(lái)了嗎？這個(gè)東西說(shuō)了很多年了。這一次官方的直接的表態(tài)，而且就是這個(gè)稅務(wù)部門相關(guān)的官員來(lái)表態(tài)，那么同時(shí)，擴(kuò)大房產(chǎn)稅的試點(diǎn)范圍有沒有可能會(huì)接替接下來(lái)的限購(gòu)調(diào)控政策，從另外一種層面對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。如果有的話，對(duì)樓市最直接的影響會(huì)是什么？各位會(huì)不會(huì)認(rèn)為，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，會(huì)不會(huì)刺激房?jī)r(jià)下跌，首先想問問三位開發(fā)商代表，是否會(huì)擔(dān)心這樣的問題。
[劉杰軍]其實(shí)關(guān)于房產(chǎn)稅這一塊的話，確實(shí)像主持人所說(shuō)的，說(shuō)了很多年，目前的話，在重慶、上海這些大城市有些試點(diǎn)，那么目前的話，現(xiàn)在說(shuō)湖南湖北試點(diǎn)，政策還是沒有確定的，所以說(shuō)我們對(duì)調(diào)控的效果去做預(yù)盼的話，實(shí)際上是很難的。我們只能是說(shuō)，通過(guò)我們的一些角度去分析，目前的話，剛才王教授講到，第一中央政府一直是要求穩(wěn)定房?jī)r(jià)他們不是說(shuō)打壓樓市。第二現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)面不是很好，現(xiàn)在中央政府也好，特別是地方政府，他需要去穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。目前，房地產(chǎn)實(shí)際上對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)是非常大的，政府在這一塊的話，會(huì)去找一個(gè)平衡點(diǎn)，它期望房地產(chǎn)是有一個(gè)良好、健康良性的發(fā)展。
[主持人]所以在您看來(lái)，其實(shí)這個(gè)房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)，它就是在找一個(gè)平衡點(diǎn)。
[劉杰軍]對(duì)，所以沒有輕易的去做這個(gè)事情。
[主持人]那我想問問您，如果這個(gè)稅真的是在我們這邊推行之后，你覺得會(huì)引起什么樣的市場(chǎng)反映？市場(chǎng)暫時(shí)性的會(huì)有下跌的可能嗎？
[劉杰軍]我覺得回答這個(gè)問題的話，要等房產(chǎn)稅具體怎么征收也好，我們才能看具體執(zhí)行政策。
[主持人]好，問一下王總，您怎么看這個(gè)問題。
[王濤]代表個(gè)人觀點(diǎn)，其實(shí)跟劉總的意見很多是類似的，其實(shí)在重慶也好，在上海有過(guò)試點(diǎn)。我想國(guó)家出臺(tái)這個(gè)稅費(fèi)政策的出發(fā)點(diǎn)，是為了保證地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，這個(gè)出發(fā)點(diǎn)非常重要，不是要打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是保持這個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定。作為我們來(lái)講，開發(fā)商希望整個(gè)市場(chǎng)，像其他各個(gè)領(lǐng)域一樣能保持平穩(wěn)健康的發(fā)展，這種大起大落，像股票，在地產(chǎn)市場(chǎng)傷害的不僅僅是買房者，包括地產(chǎn)開發(fā)商，所有跟地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)都會(huì)在這個(gè)過(guò)程中會(huì)受到非常大的影響，而且作為整個(gè)政府和國(guó)家增加不可控性。從整個(gè)出發(fā)點(diǎn)來(lái)講是要保住健康，這個(gè)非常重要，不僅對(duì)消費(fèi)者買房，對(duì)開發(fā)商，對(duì)從事建筑行業(yè)相關(guān)的人員都是一個(gè)基礎(chǔ)，具體這個(gè)政策出臺(tái)之后，會(huì)對(duì)樓市有什么影響，我覺得可能房產(chǎn)稅會(huì)結(jié)合在先前兩個(gè)城市上海和重慶運(yùn)行的經(jīng)驗(yàn)，但還是略有區(qū)別，現(xiàn)在說(shuō)的在湖南、湖北準(zhǔn)備試行的東西，可能最終落實(shí)會(huì)有什么樣影響，確實(shí)要等細(xì)則出來(lái)，但我想大的前提不會(huì)改變。
[主持人]我想請(qǐng)問您的是，之前我也講到房產(chǎn)稅，推不推出都是猶抱琵琶半遮面，為什么偏偏在今年這樣一個(gè)時(shí)候，中央強(qiáng)調(diào)要保持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松，那么經(jīng)濟(jì)又下行的情況下，同時(shí)又面臨著保增長(zhǎng)任務(wù)的情況下，提出房產(chǎn)稅要擴(kuò)大市場(chǎng)呢？
[王濤]其實(shí)我個(gè)人的理解，在一些一線城市，市場(chǎng)份量比較有限，而最近樓市回暖速度遠(yuǎn)超過(guò)長(zhǎng)沙，特別是像我說(shuō)的北上廣深這些城市，成交房量?jī)r(jià)格增長(zhǎng)可能是超過(guò)了市場(chǎng)預(yù)期，現(xiàn)在政府出臺(tái)這樣一些政策，或者是給其他市場(chǎng)釋放這樣的信息，當(dāng)然其實(shí)更多的是表明政府的態(tài)度，一定要保持在可控情況下穩(wěn)定發(fā)展。當(dāng)某個(gè)市場(chǎng)失去控制的時(shí)候，它一定會(huì)出現(xiàn)比較大的問題。
[主持人]其實(shí)它是在釋放一種信號(hào)。李總，您怎么看？您覺得真的僅僅只是釋放一個(gè)信號(hào)，還是說(shuō)政府要?jiǎng)诱娓瘢?/p>
[李慧平]其實(shí)就像各位說(shuō)的，我認(rèn)同，政府的出發(fā)點(diǎn)，肯定是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，而房地產(chǎn)畢竟是作為政府一個(gè)比較大的經(jīng)濟(jì)支柱，它的延伸行業(yè)各方面來(lái)說(shuō)，會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)、對(duì)民生有比較大的影響，所以政府在做這些決策的時(shí)候，也會(huì)經(jīng)過(guò)慎重的考慮。像房產(chǎn)稅的征收，大家都知道從2011年的下半年到2012年的上半年，這個(gè)時(shí)間，整個(gè)樓市是在限購(gòu)，包括各個(gè)調(diào)控的規(guī)章下面，房?jī)r(jià)量和價(jià)都沒有得到一個(gè)比較大的釋放，政府整體來(lái)說(shuō)覺得控制得比較好。然后在今年會(huì)有一個(gè)回暖的趨勢(shì)，在這種趨勢(shì)下，來(lái)釋放這種信號(hào)，像大家剛才說(shuō)的這種信號(hào)。第一，我覺得是表明一個(gè)態(tài)度問題，第二，因?yàn)槎讲榻M也下來(lái)查到了一些問題，說(shuō)實(shí)在的，不是說(shuō)完全沒有查到問題，查到了問題要有一些改進(jìn)的措施，怎么來(lái)做，應(yīng)該會(huì)有一些細(xì)節(jié)的東西出來(lái)，我們大家都沒有辦法預(yù)盼這個(gè)細(xì)則是比較嚴(yán)的調(diào)控，還是說(shuō)一個(gè)比較寬松的細(xì)則調(diào)控，這也有可能是因地而異，根據(jù)每個(gè)城市的情況來(lái)做挑戰(zhàn)。其實(shí)我覺得房產(chǎn)稅的征收，對(duì)房?jī)r(jià)肯定會(huì)有影響，絕對(duì)會(huì)有影響，只是說(shuō)影響大小，以及細(xì)則的輕和重，這是我個(gè)人的觀點(diǎn)。
然后對(duì)于真正想要買房子的客戶來(lái)說(shuō)，還是要買。即使是在調(diào)控的情況下，我認(rèn)為有需求才有供給，客戶完全不買單不買賬，那我相信也不會(huì)有這么多的開發(fā)商陸續(xù)的站起來(lái)。
[主持人]剛才聽了三位開發(fā)商的話，我想問一下王教授，您作為這一方面的專家，您如何看待這一次房產(chǎn)稅在湖南湖北的試點(diǎn)？
[王義高]應(yīng)該從兩個(gè)層面來(lái)看，第一個(gè)角度從中央角度來(lái)講，增加了一項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控手段，或者調(diào)控工具增加了。從地方層面來(lái)講，使土地財(cái)政、土地收入轉(zhuǎn)入到持續(xù)的長(zhǎng)期的征稅手段。作為開發(fā)商來(lái)講，或者作為購(gòu)房人來(lái)講，他的變化和影響，就是把原來(lái)國(guó)家征稅的手段，間接的征稅變?yōu)橹苯拥恼鞫愂侄�，也就是說(shuō)房產(chǎn)稅不僅僅是一種征稅手段，同時(shí)影響著我們13億人口的家庭。要知道大家以往交稅并不感覺到有什么為難或者說(shuō)不方便的地方，包括所得稅，單位代扣，但是房產(chǎn)稅開始繳納以后，每個(gè)家庭都會(huì)面臨直接被稅務(wù)部門征稅的情況，所以對(duì)家庭的影響非常大，這是從間接征稅變?yōu)橹苯訙p稅。第二個(gè)影響，因?yàn)檎鞫愂菍?shí)名制，每個(gè)人擁有多少財(cái)產(chǎn)多少房產(chǎn)，會(huì)直接暴露在稅務(wù)官的前面，或者說(shuō)甚至暴露在大眾媒體網(wǎng)站，原來(lái)我們財(cái)富多少情況下都是隱秘的，就是我有多少錢，我在銀行，如果沒有通過(guò)正規(guī)的檢查機(jī)關(guān)是查不到的，但是房產(chǎn)不一樣，一征稅就會(huì)暴露出我的名字，所以這個(gè)會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一種恐慌。大多數(shù)情況下，人們買房還是有很多的投資功能在里面，而不是居住。居住的人征稅變?yōu)橹苯拥脑�，我們看到如果不交稅，或者稅率判斷不好，有可能和稅�?wù)官造成一個(gè)沖突。那么稅務(wù)部門根據(jù)法律，你不交稅是可以抓人坐牢的，涉及面是非常之廣，千百萬(wàn)個(gè)家庭。按三人一個(gè)家庭，我們現(xiàn)在有4億個(gè)家庭，至少有3億個(gè)家庭要納房產(chǎn)稅，這個(gè)影響力是非常大的。再加上后面擁有諸多房地產(chǎn)投資的人恐慌癥，所以不管它稅率高和低，不管未來(lái)影響如何，只要房地產(chǎn)稅一經(jīng)推出就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成重磅炸彈的影響。我們看出來(lái)，這個(gè)稅從上海到重慶，從現(xiàn)在的湖北湖南，之所以在拉鋸，說(shuō)東道西，說(shuō)這也不行，那也不行，這個(gè)沒準(zhǔn)備，那個(gè)沒準(zhǔn)備，這里沒接到東西，這里沒有細(xì)節(jié)沒有預(yù)案，原因是這個(gè)工作做起來(lái)不是技術(shù)問題，實(shí)則是現(xiàn)在一旦出來(lái)，會(huì)對(duì)用房一族人造成巨大的影響。
[主持人]如果說(shuō)是最直接的影響會(huì)是什么？您剛才講了對(duì)市場(chǎng)造成恐慌。
[王義高]直接影響所有人要面對(duì)稅官征稅，由間接稅改為直接稅。
[主持人]所以購(gòu)房成本是？
[王義高]跟購(gòu)房成本無(wú)關(guān)，那是技術(shù)問題，你的房子評(píng)估多少錢，到底是按照你購(gòu)買的合同價(jià)征收，還是按照未來(lái)的增值和貶值程度進(jìn)行調(diào)節(jié)，現(xiàn)在爭(zhēng)論不休這只是技術(shù)問題，并沒有什么影響。你是按照購(gòu)房合同征收，重慶的方式，原始合同什么樣的，還是按照現(xiàn)在加拿大的，按照增值比例高低進(jìn)行調(diào)節(jié)，如果經(jīng)濟(jì)下調(diào)會(huì)減免甚至免除，如果經(jīng)濟(jì)好，加速增，所以加拿大美國(guó)的增收方式都有可能。
[主持人]這是第一個(gè)直接影響，第二個(gè)呢？
[王義高]第二影響就是用房一族的巨額財(cái)產(chǎn)，擁有巨額財(cái)產(chǎn)和房產(chǎn)的人，他會(huì)造成一個(gè)巨大的恐慌。因?yàn)檎鞫愂菍?shí)名制征，在光天化日之下和稅務(wù)官牽連。所以說(shuō)只要聽到要征稅，要落實(shí)到湖南的，湖南擁有很多房產(chǎn)的人就開始蠢蠢欲動(dòng)，準(zhǔn)備拋售他們的房產(chǎn)，所以這兩個(gè)影響不是技術(shù)問題。
[主持人]好，剛才王教授提的這觀點(diǎn)，我相信大部分人心里有很多感觸。三位聽了以后，有什么心理上的想法或者是感覺？剛聽完王教授的介紹，或者你們覺得王教授講的，是不是有可能會(huì)造成這樣一種局面？他講的恐慌，包括有一些很多房產(chǎn)人他們會(huì)選擇拋售，這種情況會(huì)不會(huì)出現(xiàn)？同時(shí)對(duì)你們的銷售，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生影響？
[李慧平]其實(shí)剛剛王教授說(shuō)的，是從民生的角度出發(fā)，政府調(diào)控這些東西會(huì)對(duì)整個(gè)社會(huì)造成的影響。我們作為開發(fā)商，可能更關(guān)心最終造成的結(jié)果，不會(huì)來(lái)買我的房子。我剛剛也說(shuō)了，這個(gè)房產(chǎn)稅的出臺(tái)，無(wú)論怎么樣，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有影響，我還是這個(gè)觀點(diǎn)，我認(rèn)為肯定是有影響的，我非常認(rèn)同王教授說(shuō)的這些觀點(diǎn)，他會(huì)造成一些社會(huì)矛盾。直接去面對(duì)稅控官，老百姓和政府之間的一些矛盾，因?yàn)檫@個(gè)過(guò)程肯定有一個(gè)磨合期，這個(gè)稅收畢竟是一個(gè)新的稅收，而且不是針對(duì)于高收入人群，而是針對(duì)所有有房產(chǎn)的人群，每個(gè)家庭都會(huì)碰到的情況，所以政府在調(diào)控這個(gè)東西，要考慮的可能就是這一塊的矛盾，也會(huì)要占一個(gè)比較大的比例。如果，我有房產(chǎn)，我不交可以抓人，抓了人，老百姓也不干。這些東西都要考慮進(jìn)去。
[王義高]長(zhǎng)期拖欠稅的話，可以沒收你的房子，從嚴(yán)格的法律執(zhí)行程度來(lái)講。所以這就是一個(gè)矛盾，現(xiàn)在還有一個(gè)技術(shù)性障礙是什么呢？是從二套房開始征收，不是從一套。那么二套房到底是你在西藏的，還是在北京的，在上海還是在海外的，牽扯到無(wú)止境的延伸，還是說(shuō)我只是本地有兩套房，這個(gè)也說(shuō)不清楚，說(shuō)是說(shuō)全國(guó)準(zhǔn)備聯(lián)網(wǎng)，要知道中國(guó)的信息造假和不真實(shí)的情況是非常嚴(yán)重的，而且聯(lián)網(wǎng)，這個(gè)情況的話，我們現(xiàn)在來(lái)講，這個(gè)信息的聯(lián)網(wǎng)，要給征稅提供百分之百的可靠程度，那我們現(xiàn)在根本做不到。征稅是依據(jù)聯(lián)網(wǎng)，是不是有二套房，比如我在常德住，我在北京上海深圳買了房，你不聯(lián)網(wǎng)你不知道，我也不會(huì)主動(dòng)說(shuō)，我在上海有房，你征稅，我不會(huì)告訴你每個(gè)人心理上，即使準(zhǔn)備守法，因?yàn)闆]有制裁的手段，我也不會(huì)主動(dòng)舉手說(shuō)我上海有房子，你可以去征，不會(huì)有一個(gè)人這么說(shuō)。你通過(guò)聯(lián)網(wǎng)，說(shuō)王義高，或者說(shuō)張三李四在上海北京有房，但是要知道我們現(xiàn)在要利用信息網(wǎng)來(lái)支撐征稅，這個(gè)道路非常漫長(zhǎng)，各地原本的信息就比較虛假，然后再通過(guò)信息披露來(lái)講造成第二個(gè)層次的虛假、隱匿、逃跑，征稅在技術(shù)上信息網(wǎng)非常難。
[主持人]所以中央政府他一直在說(shuō)要去推房產(chǎn)稅改革，但其實(shí)步驟是比較謹(jǐn)慎的。
[王義高]不是謹(jǐn)慎，這所謂的謹(jǐn)慎是碰到左右為難的東西，實(shí)際國(guó)家稅務(wù)局希望明年就開始征，加速征。特別是征稅的增幅開始下降，稅務(wù)出臺(tái)的緊迫感，是國(guó)家稅務(wù)局，不是財(cái)政部出臺(tái)的，不是住建部，不是國(guó)土部，其他部門都不理睬，而且地方政府也不積極，主要是稅務(wù)部門在積極，增加了新的稅種，所以他積極。
[主持人]所以這個(gè)問題，可以說(shuō)是牽一發(fā)而動(dòng)全身的，牽涉的方方面面很多。剛才王教授提到的，這個(gè)政策的出臺(tái)，在一個(gè)小池塘里面丟下一個(gè)巨大的石子。我們剛才討論了關(guān)于房產(chǎn)稅的問題，同時(shí)我們也注意到，在8月9號(hào)公布的CPI指數(shù)顯示7月份的CPI指數(shù)同比上漲1.8%，這也宣告了CPI正式進(jìn)入了一時(shí)代，CPI回落到低位，預(yù)示著局部的通縮壓力開始顯現(xiàn)出來(lái)，給政策調(diào)控帶來(lái)了很大的空間。同時(shí)有人說(shuō)了，樓市會(huì)迎來(lái)一些利好，調(diào)控政策也會(huì)在一定程度上去放松，我不知道各位是怎么看待這個(gè)問題？CPI回落真的跟這東西會(huì)有聯(lián)系嗎？王教授您認(rèn)為呢？
[王義高]CPI的回落是基于這么幾個(gè)點(diǎn)，第一，前一段時(shí)間，我們準(zhǔn)備金的調(diào)整，銀行收緊信貸，使消費(fèi)能力減弱了。第二，最大的一個(gè)問題，CPI的減弱程度是豬肉這些主要的農(nóng)副產(chǎn)品食品價(jià)格開始下降。第三，通過(guò)國(guó)家增加國(guó)民收入，包括加工資，包括企業(yè)，但是一直沒有把工資收入加起來(lái)。按照稅的征收比例達(dá)到30%，今年也達(dá)到了20%稅的增幅，GDP也長(zhǎng)期保持在8以上，但是我們國(guó)民的收入，長(zhǎng)期保持低位。也就是說(shuō)，12年來(lái)，以GDP和稅的比例來(lái)講，我們的收入實(shí)際上是負(fù)增長(zhǎng)的。所以，老百姓拿不出更多的錢來(lái)購(gòu)買消費(fèi)品，所以導(dǎo)致CPI出現(xiàn)下降，降到百分之二以內(nèi)，1.8%。但是我們要看到，就是這個(gè)月也就突破了2，隨時(shí)有可能掉頭突破5%CPI，按照宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控指標(biāo)來(lái)講，只要CPI進(jìn)入5%，就進(jìn)入了一個(gè)通貨膨脹，進(jìn)入8%的話，就達(dá)到了惡性通貨膨脹的比例。所以CPI短期內(nèi)下降，只是經(jīng)濟(jì)消費(fèi)者和經(jīng)濟(jì)層面的調(diào)整，而不是說(shuō)現(xiàn)在進(jìn)入了一個(gè)通縮時(shí)代。進(jìn)入通縮時(shí)代的話，人們是這么擔(dān)心進(jìn)入通縮時(shí)代的話，會(huì)影響企業(yè)的發(fā)展，也就是沒有了消費(fèi)，企業(yè)生產(chǎn)的產(chǎn)品賣不出去。但是要知道產(chǎn)品賣不出去，不完全是消費(fèi)因素，也是企業(yè)的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)因素。比如現(xiàn)在蘇寧、國(guó)美、京東，打價(jià)格戰(zhàn)，打價(jià)格戰(zhàn)并不是消費(fèi)者不需要我們的高端產(chǎn)品，而是低端產(chǎn)品的產(chǎn)能過(guò)剩，低端手機(jī)買不出去，進(jìn)行肉搏戰(zhàn)，所以很快肉搏戰(zhàn)就要結(jié)束了。結(jié)束以后，CPI在這個(gè)情況下是處于低位，但隨時(shí)可能掉頭反彈。
[主持人]其實(shí)有時(shí)候我們?nèi)慰匆粋�(gè)數(shù)據(jù)是不能夠看到整體的，CPI，同時(shí)要關(guān)注國(guó)民的人均收入，CPI再低，人均收入不高的話，購(gòu)買力也是有限的。我想請(qǐng)問一下三位，對(duì)于CPI的數(shù)據(jù)，你們是怎么看待的？對(duì)于你們這個(gè)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，會(huì)不會(huì)有些影響？
[王濤]房地產(chǎn)不在的CPI里面，房地產(chǎn)屬于大宗固定資產(chǎn)投資，不在CPI統(tǒng)計(jì)之類。
[主持人]會(huì)不會(huì)對(duì)你們大宗商品也會(huì)有一些影響？各位有沒有感覺到，最近這一段時(shí)間銷售各方面。
[王濤]應(yīng)該是有影響的，CPI低的話，也就是說(shuō)消費(fèi)者拿出來(lái)購(gòu)買食品、豬肉、雞蛋的錢被節(jié)省下來(lái)，而把這部分節(jié)省的錢可能做到銀行首付和按揭，所以CPI低是可以保證大宗物資以及固定資產(chǎn)投資的。
[主持人]他的生活在降低。
[王濤]由于消費(fèi)者對(duì)生活成本，固定消費(fèi)是恒定的，比如一個(gè)月吃多少肉、多少米是恒定的，不會(huì)暴漲，比如說(shuō)豬肉便宜拼命吃，是有這種現(xiàn)狀，但是人們基本上是恒定的。
[主持人]放在一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，CPI回落一些，可能我能夠節(jié)省一點(diǎn)點(diǎn)。但是放到全社會(huì)來(lái)看，這個(gè)錢也是很大一筆錢。
[王濤]基本上降低對(duì)他們投資房地產(chǎn)是有好處的。
[主持人]我們同時(shí)也注意到，在剛剛過(guò)去的博鰲房地產(chǎn)峰會(huì)上，財(cái)政部的財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)蔣康表示說(shuō)今年下半年在銀根放松和穩(wěn)增長(zhǎng)的政策環(huán)境之下，房地產(chǎn)的回暖還將會(huì)繼續(xù)。而北京首創(chuàng)置業(yè)的董事長(zhǎng)劉曉光則表示，未來(lái)幾個(gè)月的市場(chǎng)應(yīng)該是趨于穩(wěn)定的，企業(yè)要準(zhǔn)備渡過(guò)這一段比較艱難的時(shí)刻。目前出現(xiàn)了兩種聲音，我想問一下各位，你們支持哪種？
[劉杰軍]其實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，整個(gè)今年下半年，個(gè)人覺得一個(gè)是它會(huì)比較穩(wěn)定，或者我覺得今年下半年整個(gè)市場(chǎng)可能會(huì)比上半年更好一點(diǎn)的趨勢(shì)，這是我個(gè)人觀點(diǎn)。
[主持人]首先是穩(wěn)定，其次可能會(huì)向好的趨勢(shì)。
[劉杰軍]畢竟銀行按揭這一塊，利率有優(yōu)惠。
[主持人]說(shuō)明銀行也愿意去投放這方面的市場(chǎng)，愿意把這部分資金流到那地方去。王總您怎么看？
[王濤]我基本上是覺得整個(gè)市場(chǎng)可能還是相對(duì)，像您說(shuō)的，有正面消息有負(fù)面消息，正負(fù)相抵，處于一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)我們來(lái)說(shuō)，對(duì)買房者來(lái)說(shuō)都是一個(gè)利好，大漲大跌是誰(shuí)都受不了的波動(dòng)。跟現(xiàn)在整體社會(huì)發(fā)展一樣，維穩(wěn)，穩(wěn)定，我覺得能保持穩(wěn)定發(fā)展，這樣的話，無(wú)論哪一方大家有一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的預(yù)期，大家信心會(huì)更強(qiáng)。
[主持人]這是你的一種期望，實(shí)際情況會(huì)是什么樣？
[王濤]現(xiàn)在政策面是有正面消息，一定會(huì)有負(fù)面消息出來(lái)，不會(huì)全是正面的，也不會(huì)全是負(fù)面的。剛才教授說(shuō)的，張老師他們?cè)诤暧^上比我們了解得更多，我覺得讓二位幫我們分析分析會(huì)更靠譜，我們相對(duì)比較微觀，我們更聚焦在一兩個(gè)樓盤。
[主持人]在此之前，我想問一下李總您目前樓盤的情況，您贊成哪一派的觀點(diǎn)？
[李慧平]其實(shí)我覺得房地產(chǎn)調(diào)控是否松緊，之前出臺(tái)了這個(gè)政策，已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)造成了比較穩(wěn)定的現(xiàn)象，從11年下半年到12年上半年來(lái)看，從樓市價(jià)格，包括銷售量來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是有一個(gè)控制，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是控制得比較到位的，從這一次國(guó)務(wù)院督查組下來(lái)檢查，其實(shí)也就是因?yàn)闃鞘谢嘏^(guò)來(lái)調(diào)查到底是因?yàn)槭裁礃拥脑�，也�?huì)在某些地方查出這樣那樣的原因，整體的調(diào)控來(lái)說(shuō)，我覺得對(duì)于本身堅(jiān)持得比較好的地方或者政府，這個(gè)政策還是會(huì)平緩的按照現(xiàn)行的政策來(lái)做。比如說(shuō)對(duì)于調(diào)控得比較松的，或者政策相對(duì)來(lái)說(shuō)不是那么嚴(yán)的地方，可能會(huì)有一些新的政策的出臺(tái)，來(lái)執(zhí)行更嚴(yán)格的調(diào)控，然后來(lái)控制，讓整個(gè)房?jī)r(jià)在穩(wěn)定健康的基礎(chǔ)上去發(fā)展。我個(gè)人的觀點(diǎn)是這樣認(rèn)為的。
[主持人]所以您覺得就是說(shuō)，在這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中的一些人，他們還是希望能夠穩(wěn)定。
[主持人]需要穩(wěn)定，我想問一下王教授，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了兩派觀點(diǎn)，一個(gè)是說(shuō)房地產(chǎn)在下半年可能還會(huì)持續(xù)的回暖，另外一個(gè)就是說(shuō)，今年會(huì)有一段比較艱難的時(shí)刻。您怎么看？
[王義高]首先分析大家關(guān)心的房地產(chǎn)層面，房地產(chǎn)基本上是保持溫和的上漲態(tài)勢(shì)，這個(gè)是符合地方政府、老百姓和中央三者利益一致的，就是房地產(chǎn)暴跌了以后，會(huì)造成巨大的財(cái)富流失，銀行壞賬，開發(fā)商資金斷裂，以及等等一系列對(duì)經(jīng)濟(jì)層面的破壞，這個(gè)毋庸置疑。房地產(chǎn)會(huì)保持一種溫和的上漲，因?yàn)橄M(fèi)投資需求各方面沉淀還是比較好的。當(dāng)然出現(xiàn)暴漲顯然是不允許，出現(xiàn)暴漲的情況，與民生訴求不相符。地方中央要遏制土地財(cái)政收入，這個(gè)調(diào)控也不相符。調(diào)控不是說(shuō)既不能賣地也不能賣房，不是這個(gè)意思，只是保持穩(wěn)定，按照我們通常行業(yè)業(yè)內(nèi)的正常的一種開發(fā)的速度，有買有賣，保持各個(gè)資產(chǎn)的平衡保值增值，百分之八十幾甚至百分之九十幾有房產(chǎn)，暴跌會(huì)造成巨大的資產(chǎn)貶值，會(huì)拖累銀行的資產(chǎn)。
另外也要看到正面積極的因素就是，第一個(gè)外部因素，現(xiàn)在是緩解了。歐洲美國(guó)現(xiàn)在股市已經(jīng)開始回升，特別是美國(guó)的就業(yè)人口和美國(guó)的資本投資，以及美國(guó)房地產(chǎn)大家擔(dān)心的次貸危機(jī)對(duì)房地產(chǎn)的拖累，美國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)恢復(fù)到次貸危機(jī)前的銷售和價(jià)格，銀行信貸也開始活躍起來(lái)，美國(guó)經(jīng)濟(jì)層面已經(jīng)出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)。歐洲在上周的股市包括西班牙的股市，已經(jīng)主權(quán)債務(wù)都進(jìn)行了回升，所以歐債債務(wù)有可能沒有人們擔(dān)心的這么惡劣，外部環(huán)境也是趨好。
第二個(gè)經(jīng)濟(jì)層面好的就是說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)在有一個(gè)巨大的存量資本和資產(chǎn)在這里，這些資本的消耗和過(guò)程，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)的衰退和某個(gè)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)衰退不足以導(dǎo)致整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)衰退。也看得出來(lái)，原來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)了7.5%，但是現(xiàn)在蔣康他們這一類的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為今年還是會(huì)超過(guò)8%，所以經(jīng)濟(jì)層面還是向好的方向發(fā)展。
[主持人]所以您的整體觀點(diǎn)是，其實(shí)我們還是應(yīng)該保持一種怎樣的樂觀？
[王義高]也不能是樂觀，現(xiàn)在問題就是說(shuō)實(shí)行一種什么樣的經(jīng)濟(jì)政策來(lái)保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，現(xiàn)在是大家爭(zhēng)論不休的。比如說(shuō)地方四萬(wàn)億的地方板的刺激計(jì)劃，很多人認(rèn)為沒有必要。以前中央四萬(wàn)億還沒有收回，現(xiàn)在地方又來(lái)四萬(wàn)億，而且地方的財(cái)政不足以支撐4萬(wàn)億的投資，肯定是一個(gè)大躍進(jìn)的，或者畫餅充饑的或者通過(guò)銀行借貸的。因?yàn)榈胤降呢?cái)政雖有收入但它是保民生和保吃飯的財(cái)政，政府自己也消化一部分財(cái)政，不是說(shuō)政府的稅收都用于投資，自己要吃飯、公務(wù)等等，政府要消化大部分的國(guó)家稅收，所以不可能用來(lái)投資。投資就是民間投資、銀行貸款，民間投資這一塊，本身前幾年發(fā)展比較好，但是受到了一些遏制，現(xiàn)在地方政府放寬了民間投資，再就是利用地方銀行的貸款，組合四萬(wàn)億，很多人認(rèn)為組合四萬(wàn)億是不恰當(dāng)?shù)�，或者畫餅充饑，或者說(shuō)大躍進(jìn)�，F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)雖然有好的層面，但是如果不慎重的話，有可能因一兩個(gè)行業(yè)把整個(gè)經(jīng)濟(jì)拖垮。
[主持人]謝謝王教授，其實(shí)這個(gè)問題我特別想問一下張老師，因?yàn)槟纳矸荼容^特殊，從您個(gè)人角度來(lái)說(shuō)，關(guān)于房產(chǎn)市場(chǎng)到底是比較艱難的一段時(shí)間，還是說(shuō)比較穩(wěn)定的，甚至有點(diǎn)回暖的跡象。
[張坤玲]以長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)作為切入點(diǎn)，我覺得現(xiàn)在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)是以維穩(wěn)為基調(diào)，在穩(wěn)定中前行。從兩個(gè)方面來(lái)說(shuō)，第一從供應(yīng)上來(lái)說(shuō)，當(dāng)前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的代銷存量是非常充足的，起碼能夠持續(xù)一年以上不會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。從需求方面來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房群體還是剛需群體，一般他們也不是投資投機(jī)性需求，不會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲，所以我覺得現(xiàn)在市場(chǎng)也是非常穩(wěn)定的，在穩(wěn)定中前行。
[主持人]是，我們要看到上半年的時(shí)候開發(fā)商都是以價(jià)換量的銷售模式，在這個(gè)程度上刺激了樓市回暖。下半年，在各項(xiàng)壓力之下，以價(jià)換量會(huì)不會(huì)成為樓市的主旋律呢？會(huì)不會(huì)成為營(yíng)銷方式的主要武器？
[王濤]其實(shí)從去年開始，首先有一個(gè)前提長(zhǎng)沙總體的價(jià)格，同比來(lái)講是相對(duì)比較合理的一個(gè)片區(qū)，應(yīng)該沒有太多泡沫成分，所以包括去年到今年為止，新開的項(xiàng)目，從開發(fā)商角度來(lái)講都是非常理性的價(jià)格入市。其實(shí)大家感覺可能房地產(chǎn)是一個(gè)暴利，但是實(shí)際上除了我們自己來(lái)講，自己賺多少錢自己知道，現(xiàn)在的價(jià)格都是非常理性的，都是保持微利的基礎(chǔ)上，能夠保持趨緩。像您說(shuō)的，以價(jià)換量，企業(yè)也要生存要發(fā)展，包括長(zhǎng)沙整體市場(chǎng)的價(jià)格，因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格受其他方面的因素制約，比如土地的價(jià)格，另外整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，建筑施工、園林等等，整個(gè)成本都擺在那，現(xiàn)在再往下調(diào)的空間很小，或者說(shuō)基本上沒有。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)比較大，開發(fā)保持微利，對(duì)開發(fā)商來(lái)講已經(jīng)是非常大的，在整個(gè)調(diào)控基礎(chǔ)上，剛才說(shuō)的在下半年還有以價(jià)換量，在上半年已經(jīng)發(fā)生了，在整個(gè)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期下，在下半年在價(jià)格上，特別是在長(zhǎng)沙市場(chǎng)，我覺得再出現(xiàn)調(diào)整的可能性基本上沒有，也不會(huì)是很低的價(jià)格。
[李慧平]以價(jià)換量我個(gè)人的理解，王總說(shuō)得很對(duì)的是，其實(shí)建筑成本、稅收成本是同等的，每個(gè)開發(fā)是一樣的，唯一不同的就是土地成本和我的售價(jià)。所以，在這個(gè)中間的差異有多大，土地如果拿得便宜，價(jià)格相對(duì)便宜，那我的售價(jià)如果是在所有的基礎(chǔ)條件是一樣的情況下我要把價(jià)格拉低，也就是所謂以價(jià)換量去做的情況的話，我覺得大多會(huì)出現(xiàn)在這種上市公司，對(duì)于現(xiàn)金流要求比較高的公司，它的快速周轉(zhuǎn)，然后需要大規(guī)模的擴(kuò)張，這樣子的公司需要做財(cái)務(wù)報(bào)表，年底的財(cái)務(wù)報(bào)表的公司會(huì)出現(xiàn)得比較多，或者說(shuō)對(duì)于本地的比較小的開發(fā)商，本身就沒有太多的決策，集團(tuán)或者是內(nèi)部的決策的公司，按照正常的一些公司來(lái)說(shuō)，普遍的一些分公司來(lái)說(shuō)，以價(jià)換量，第一是空間畢竟沒有那么大，所以我覺得整個(gè)價(jià)格空間，長(zhǎng)沙相對(duì)來(lái)說(shuō)，在中部城市里面，它的價(jià)格算是很低的，目前新興起來(lái)的濱江片區(qū)是長(zhǎng)沙目前唯一價(jià)格發(fā)展高的片區(qū)，但是土地成本是很高的。所以我覺得以價(jià)換量這個(gè)說(shuō)法，怎么說(shuō)呢？在下半年來(lái)講的話，我覺得出的可能性不排除有的開發(fā)商會(huì)有，但不會(huì)是大型的普遍的方式。
[主持人]有可能會(huì)出現(xiàn)在某些樓盤，但不是一種普遍現(xiàn)象。問一下劉總，之前我們聊到金九銀十提前到來(lái)了，潤(rùn)和這個(gè)項(xiàng)目后面應(yīng)該還是會(huì)有新產(chǎn)品推出吧？在金九銀十提前到來(lái)的情況下，你們會(huì)不會(huì)選擇這樣一種以價(jià)換量的方式贏得市場(chǎng)？
[劉杰軍]其實(shí)就這一塊，剛剛李總和王總都講到了整個(gè)大的情況，然后我們項(xiàng)目這一塊，潤(rùn)和紫郡來(lái)講的話，第一個(gè)，我們項(xiàng)目本身體量非常大，所以我們?cè)诋a(chǎn)品定位上，我們就跟別人有一些不一樣。第二，整個(gè)今年的營(yíng)銷有一個(gè)整體的布局，今年上半年第一次面市，當(dāng)時(shí)我們推了627套，這一塊的話，根據(jù)公司的要求，我們是以市場(chǎng)口碑為主，因?yàn)槭鞘着�，所以我們�(cè)趦r(jià)格這一塊做得比較好，當(dāng)然價(jià)格是接近成本價(jià)。到了第二批的時(shí)候，今年下半年還沒有太多的壓力。在推貨這一塊，按部就班，按照以前的思路去做，當(dāng)然不會(huì)用過(guò)低的價(jià)格。
[主持人]這個(gè)問題想問一下張老師，您認(rèn)為這種以價(jià)換量的趨勢(shì)，在下半年會(huì)不會(huì)成為一種普遍的現(xiàn)象？
[張坤玲]從上半年來(lái)看的話，以價(jià)換量的現(xiàn)象比較普遍，但是銷售面積成交量居高的樓盤其實(shí)還是以高性價(jià)比為支撐的，所以我認(rèn)為樓盤賣得好，還是高性價(jià)比最重要。
[主持人]高性價(jià)比這個(gè)詞給我們提供了很多思考的空間。今天最后一個(gè)問題，作為購(gòu)房者，什么時(shí)候進(jìn)市場(chǎng)比較適合呢？九月和十月份會(huì)不會(huì)是一個(gè)好的機(jī)會(huì)？首先問一下張老師，您覺得？
[張坤玲]我前面也提到，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)購(gòu)房群體是剛需群體。剛需群體他們購(gòu)房一般會(huì)考慮個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、需求程度、性比等等因素綜合考慮，我覺得不太需要注重購(gòu)房時(shí)期，我需要了就購(gòu)買，我個(gè)人認(rèn)為。
[王義高]第一，這個(gè)時(shí)候也是秋天，一個(gè)豐收的季節(jié)，投資和剛需都是好時(shí)機(jī)。第二，我們不應(yīng)該把購(gòu)買住房?jī)H僅看成是住房，其實(shí)現(xiàn)在住房，確實(shí)開發(fā)商利潤(rùn)不太高。
[王義高]住房，利潤(rùn)是大幅度讓利給消費(fèi)者了，大家在性價(jià)比方面都可以買到比較好的房子。問題是商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在很多大開發(fā)商基本上壓縮了住房的開發(fā)，進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和城市綜合體的開發(fā)。那邊的利潤(rùn)非常高，像開福萬(wàn)達(dá)，像李總的復(fù)地這些樓盤，不完全是純住宅，商業(yè)地產(chǎn)那一塊的利潤(rùn)相當(dāng)高，城市綜合體利潤(rùn)相當(dāng)高的。所以開發(fā)商會(huì)選擇，哪個(gè)市場(chǎng)熱，我就會(huì)朝哪個(gè)方向發(fā)展。當(dāng)然也根據(jù)自己的資本，不完全根據(jù)市場(chǎng)，根據(jù)自己的市場(chǎng)資本，以及拿到地段的情況來(lái)判斷，不局限于在住宅方面。至于說(shuō)是不是以價(jià)換量，關(guān)鍵取決于開發(fā)商兩個(gè)因素，第一個(gè)因素，現(xiàn)金流能不能吃得住，熬得住，如果現(xiàn)金流熬不住，你來(lái)我就賣給你，根本不管成本，因?yàn)殂y行利息，特別是高利貸商的話，有時(shí)站在你財(cái)務(wù)室，你賣一套我收一套錢，這樣盯著你，你客戶是流失的，根本不存在什么以價(jià)換量，受到銀行還貸的擠壓、高利貸的擠壓情況下，那么他只要有客戶就能賣掉。現(xiàn)金流是不是熬得�。康诙䝼�(gè)問題，現(xiàn)在在住房的樓盤位置，大家可能忽視了一個(gè)問題，是不是以價(jià)換量或者什么東西，其實(shí)現(xiàn)在的市場(chǎng)打壓或者宏觀調(diào)控，其實(shí)消費(fèi)者根本不關(guān)心這玩意，消費(fèi)者看不懂什么宏觀調(diào)控，他們都不懂。他們懂的是你們這個(gè)樓盤適不適合？你樓盤好一定買，你樓盤不好，再低價(jià)都不要。雖然我們說(shuō)剛需入市，其實(shí)剛需不過(guò)15%，80后有一些剛需，大多數(shù)人還是多套房購(gòu)買，有經(jīng)驗(yàn)買房的人再買房，而不是新手再買房，當(dāng)然我們不否認(rèn)剛需。事實(shí)上都是有過(guò)置業(yè)人的經(jīng)驗(yàn)買房，有經(jīng)驗(yàn)的人意味著是有房人，所以是看中你這個(gè)樓盤，所以各位開發(fā)商，包括張老師提到了只要性價(jià)比好，只要樓盤好，你有這個(gè)銷售，能實(shí)現(xiàn)銷售，量?jī)r(jià)比或者說(shuō)是一個(gè)營(yíng)銷的組合方式，是隨機(jī)的。
[主持人]好，謝謝王教授，也謝謝各位嘉賓。我們這個(gè)節(jié)目就結(jié)束了。感謝各位嘉賓的參與，感謝各位觀眾以及網(wǎng)友的觀看。下一期“城市綜合體”專題訪談再見！
