[主持人]把握樓市脈搏，感受城市心跳，各位朋友大家好，歡迎大家做客0731房產(chǎn)網(wǎng)，長沙市房產(chǎn)研究中心和紅網(wǎng)傳媒一起重磅打造的大型訪談類欄目《樓市會客室》，我是主持人陳芬。首先，請?jiān)试S我代表主辦單位以熱烈地掌聲歡迎大家的到來，謝謝！
今天的與會嘉賓有：
景鵬控股長沙公司營銷總監(jiān) 田章
時代傾城項(xiàng)目營銷總監(jiān) 何智明
嘉里建設(shè)長沙項(xiàng)目部事務(wù)經(jīng)理 段懷權(quán)
克拉美麗山莊項(xiàng)目策劃總監(jiān) 蔣威揚(yáng)
湖南世聯(lián)地產(chǎn)策略資源中心總監(jiān) 崔瑩 市場部經(jīng)理 聶雄峰
湖南中原資源中心總監(jiān) 陳世霞
湖南建安房屋聯(lián)動營銷有限公司 營業(yè)二部總監(jiān) 李浩然
請大家再次以熱烈的掌聲對各位嘉賓的到來表示歡迎，謝謝！
[主持人]作為今天活動的主持人，能夠有幸與各位共聚一堂，交流市場觀點(diǎn)，探討應(yīng)對之策，本人感到非常開心，也很榮幸。希望借助我的串場拋磚引玉，借各位專家的言語，希望碰撞出長沙樓市的各種思想光芒。目前，樓市政策“微調(diào)”的動作不斷，從銀行對剛需首套房貸利率回歸的調(diào)整，到蕪湖樓市“松綁”3天即被緊急叫停。然后，再到央行又一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，等等…不同程度的調(diào)控政策松綁以及信號釋放，對樓市反彈也產(chǎn)生了一定的影響。種種微調(diào)的跡象是否刺激了大多數(shù)公眾降價(jià)的心理預(yù)期，他們是否會放棄觀望，或者選擇出手呢？政策“微調(diào)”真的刺激樓市回暖了嗎？昨天，3月5日全國兩會召開了，之后的房地產(chǎn)市場會不會再出現(xiàn)新的調(diào)控動作呢？帶著這些疑問，今天我們特意邀請到了長沙市內(nèi)房地產(chǎn)專家、開發(fā)企業(yè)、營銷代理機(jī)構(gòu)代表一起來探討。
昨天，來自長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，年后新房網(wǎng)簽量也是在環(huán)比攀升，特別是近幾周更是回升至1000套、2000套以上，樓市真的回暖了嗎？請?jiān)谧母魑徽f說各自樓盤和年前相比的變化情況？請何總先談吧。
[何智明]去年我們是踩著市場最嚴(yán)峻的點(diǎn)開盤的，12月18日開盤，銷售了200多套，比我們的預(yù)期相差比較遠(yuǎn)。其實(shí)，從去年看起來，開盤之后的那段時間，一直到春節(jié)前段時間蠻艱難，一是市場比較寒冷；二是天氣也比較寒冷。那么，開年之后，項(xiàng)目給我們定的任務(wù)是2月份銷售2000萬元的量，這個任務(wù)對于我們來說感覺比較難以完成。而集團(tuán)給我們的指標(biāo)任務(wù)是5000萬元，我們的壓力特別大。
應(yīng)該說，從情人節(jié)前面的那個周開始發(fā)現(xiàn)，之前有老客戶再次回到售樓部。前期開盤的那一棟是5800元/平方米的價(jià)格，后來價(jià)格有些回落5400元/平方米的樣子，完成了一些交易量。開始，我們沒想到能夠完成任務(wù)，后來還是完成了任務(wù)。我感覺，2月份的銷售量不錯，包括周邊區(qū)域的，以及長沙典型的精裝樓盤，2月份的銷售應(yīng)該不錯。
[主持人]田總，何總說2月份項(xiàng)目銷售量不錯，您那邊的項(xiàng)目呢？湘域熙岸呢？
[田章]我覺得回暖和回升是有所區(qū)別的，相比年前和節(jié)后，樓市有所回升，但回暖的話，目前還沒有看到。樓盤，年前和年后相比的變化情況，怎么說呢？針對長沙多數(shù)樓盤來講，有兩種情況。一種是春節(jié)前選擇降價(jià)或者低開，春節(jié)前取得了一定的銷量。但是，在春節(jié)前價(jià)格沒有發(fā)生明顯變化的樓盤，可能成交量相對來講小一點(diǎn)。但是在節(jié)后，我所了解的市場，價(jià)格出現(xiàn)異動的樓盤比較少一點(diǎn)，但在局部成交變化的情況是成交量不像年前那么集中，年前的成交量集中在低開或降價(jià)樓盤，節(jié)后各種價(jià)格的樓盤都有一定的成交量，相對春節(jié)前來講有一定的回升。
目前，沒有銷售的樓盤請段總談一下，因?yàn)橹挥兴谋P沒有銷售。
[主持人]那就請段總談一談吧。
[段懷權(quán)]其實(shí)，春江水暖鴨先知，水里面的鴨子才能知道，銷售一線的人才能感覺得到，我們只能通過0731房產(chǎn)網(wǎng)、中原等處提供的分析報(bào)告來看市場。那么，年后市場有了比較明顯的變化。這種變化，一是政府本身有一些細(xì)微調(diào)控政策手段，他們在試探這個市場是不是能夠到底？另外，消費(fèi)市場有明顯的變化。我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的調(diào)控永遠(yuǎn)不是真正意義上的完全市場化的一個市場。為什么呢？它添加了很多政府行政干預(yù)的政策，利用政府的職能制定政策，通過金融杠桿和政策杠桿對房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)。
那么，消費(fèi)市場呢？大家也都知道，一個消費(fèi)市場不可能因?yàn)檎恼{(diào)控而忽然消失，它只能是在一定情況下被壓制，被壓抑了。我們知道，年前的長沙房地產(chǎn)市場從10月份開始轉(zhuǎn)向，正是何總他們準(zhǔn)備推盤的時候，實(shí)際上很大一部分剛性需求受到了一定程度上的壓抑。我們所說的剛性需求，這個概念比較混亂。有的人說剛性需求是滿足基本住房需求，我認(rèn)為不是這樣的。剛性需求包括什么呢？老百姓身上有錢了，錢往哪里放？它始終要有一個出處，你不能說他買了第一套房子，再買第二套房子，第三套房子的人就不是剛性需求了，有的人也是剛性需求，這種剛性需求是來源于不是建立在投機(jī)的基礎(chǔ)之上。那么，這些消費(fèi)者被壓抑了一段時間之后有了明顯的釋放，這個釋放就從春節(jié)期間開始了，很明顯。我們的項(xiàng)目雖然還沒有賣，但是現(xiàn)在也有接待中心，來電來訪的數(shù)量有了明顯的提升，老客戶經(jīng)過一段沉寂期之后，也有打電話回訪詢問樓盤情況的。
那么，市場到底是回暖還是回升？概念一定要弄清楚�，F(xiàn)在這種情況，并不是今年的一個大基調(diào)，就像唱一首歌一樣的，曲子里面有一定的高潮，有高點(diǎn)，但也有低點(diǎn)，這個點(diǎn)是不是今年整體的主旋律呢？我覺得暫時還看不清楚。
[主持人]謝謝，請蔣總談一談您的看法。
[蔣威揚(yáng)]其實(shí)，我的看法與田總、段總的意思相近，回暖和回升雖然只有一字之差，但意思差不多。年前，2011年由于限購、限貸，政府一劑猛藥，通過很強(qiáng)力的政治手段來打壓，主要是針對投機(jī)性的炒房客，以及投資型的客戶。但是，政策出來是一刀切的，里面包含了剛性需求的、改善性需求的，涵蓋在一起進(jìn)行壓抑。壓抑之后，投資性投資者突然剎車，導(dǎo)致樓市火爆增長的行情突然中斷，中斷以后帶動剛性需求回歸理性，造成了樓市在年底進(jìn)入了非常低谷時期。
那么，年后，何總也說了交易量出現(xiàn)了回升局面，這里面有很大一部分是剛性需求，段總說了剛性需求的范圍，確實(shí)包含了其中的一些范圍。那么，說到樓市松綁的跡象，雖然時間比較短。但是，也反應(yīng)了政府在“微調(diào)”方面的一個跡象。另外，從銀行方面來看，首套房貸利率開始回調(diào)到基準(zhǔn)利率，釋放了一部分剛性需求客戶的需求，不對他們進(jìn)行抑制了。就是說，政府的政策回歸理性了，不是一刀切那么盲目了。
那么，依我看，從政策面和銀行稍有放松的手段來看，剛性需求在年后得到了一定的釋放，造成了現(xiàn)在的一種回升跡象。
[主持人]蔣總、段總和田總都認(rèn)為目前回升是被壓抑的那一部分剛需得到了釋放。那我想問一下陳總，您是怎么看待的？
[陳世霞]可能大致的觀點(diǎn)都差不多，但是我們這邊監(jiān)控到全國一、二、三線城市都有成交量的上升，最低幅度有2成，像長沙上周是最明顯的，住宅成交量上升了45%左右，這是成交面積，成交套數(shù)50%多，我們是環(huán)比的，基本上成交量都是往上走的。那么，我們再看2008年的平均水平還沒有達(dá)到，從這個角度來講樓市回暖還為時過早。
那么，相對春節(jié)前來講，確實(shí)成交量有一個大的飛躍，這種飛躍可能基于三個原因。第一個原因是很多老總都講到了的原因，2011年是歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控壓制了很多需求，宏觀調(diào)控也壓制了有效需求。第二個原因是2011年一整年調(diào)控下來之后，品牌發(fā)展商打前站，品牌發(fā)展商的促銷手段，據(jù)我們了解無論是長沙和一線城市現(xiàn)在的成交量，top前10在年前或年后都做了價(jià)格的調(diào)整。那么，可以看看在長沙每周排前10的，起碼前8位都是這種情況。
第三個原因，應(yīng)該是一劑興奮劑。最近，有很多政府，尤其是地方政府做政策上的“微調(diào)”，包括最開始有佛山一天直接限購的放松，到后來成都在項(xiàng)目條件審核環(huán)節(jié)的放松，再到前陣子蕪湖政策的放松，其實(shí)地方政府有些按捺不住了，未來大的趨向是調(diào)控政策不可能長期延續(xù)，消費(fèi)者也可能明顯這一點(diǎn)。在這個時候，消費(fèi)者可能覺得價(jià)格OK了，達(dá)到心理價(jià)位了，他們就出手了。
所以，基于以上三種原因才會有目前的小小高潮，才會有成交量的上升。那么，成交方面主要是基于這三個因素吧。
[主持人]我想問一下崔總，陳總談到了興奮劑，如果這一部分剛需是暫時爆發(fā)，時間過去以后樓市會平穩(wěn)嗎？
[崔瑩]有些地方政府的政策有“微調(diào)”，對于改善型需求和剛性來講，政策在未來一定是放松的。今年，專家在兩會上有一句話是“限購政策是用時間換空間”，也就是說限購政策是有一定階段性的，用這個時間來換取降價(jià)的空間。各位老總也說了，今年1月份和2月份相差蠻大，1月份還是很冷的冬天，到2月份大家都說1月份的日子很難過，2月份可以穿上春天的衣服了，臉上開始有一些笑容了。那么，交易量帶來的小幅度波動只是一個小的點(diǎn)，整個市場無論是剛性，還是改善需求，所有地方政府今年貸款到期還款到2012年，整個欠債是18.84個億，房地產(chǎn)市場給地方政府帶來了70%的稅收，這70%的稅收在地方政府的財(cái)政收入中是占很大比例的，我認(rèn)為貨幣政策不會松動。剛需放量一定是剛需，不是所有的項(xiàng)目都在放量，只是壓抑不住的那部分老百姓壓抑到那個購房門檻時，他可以去買�！坝脮r間換空間”，為什么限購政策在未來有一定的調(diào)整呢？從時間點(diǎn)來說，今年6月份可能是成交量開始往上爬的時候，但價(jià)格不一定會上漲，價(jià)格在未來應(yīng)該是持續(xù)放緩的過程，但量會有所回升，這也是因?yàn)閯傂鑾淼�，而不是因�(yàn)槠渌暮勒�、高端住宅帶來的�?/p>
[主持人]謝謝。那么，我想聽聽李總是怎么看待這個問題的？
[李浩然]我的觀點(diǎn)和崔總的觀點(diǎn)是一致的，目前的感覺相比年前來講有一點(diǎn)兒小陽春的感覺。但是，目前確實(shí)是量升，價(jià)沒有升。從年后操作的幾個項(xiàng)目來講，基本上全部是以剛需客戶為主。而且，整個價(jià)格相比年前并沒有太大的波動幅度，銷售政策也是采用低價(jià)保量的態(tài)勢，市場上全部都是低價(jià)位的。那么，給到客戶和市場上的反映，首次利率的下降對首次置業(yè)者有很大的支持。而且，何總講了，絕大部分的客戶都是去年已經(jīng)在看房了，今年按捺不住了，或者說價(jià)格已經(jīng)回歸到合理空間范圍之內(nèi)了，覺得應(yīng)該出手了；又或者是有一部分心里擔(dān)心價(jià)格接下來會不會有反彈？現(xiàn)在，部分地方政府的政策進(jìn)行了“微調(diào)”，給了老百姓一個信號，是不是政策馬上就會松下來？所以，最終還是選擇出手了。
但是，我覺得說回暖還是為時過早。因?yàn)椋蛱烊珖鴥蓵匍_了，政府對于限購、限貸政策也是持原有態(tài)度，可能是考慮到政府的公信力，經(jīng)歷了一年的調(diào)控，已經(jīng)取得一定的成效之后，擔(dān)心調(diào)控的成果不保，或者說擔(dān)心政府的公信力受損。我覺得，政府通過本次兩會，地方政府可能會在局部慢慢放松，但國家的政策相對來講可能是從緊的。
所以，從整體來看2012年的政策，我認(rèn)為基調(diào)應(yīng)該是求穩(wěn)的走勢。2012年，整個房地產(chǎn)市場應(yīng)該是逐漸趨于理性，趨于平穩(wěn)態(tài)勢，不會有太大的突破，也不會太過于低迷，就是平穩(wěn)、理性吧。
[主持人]謝謝。剛才，各位老總談到了各地樓市有不同程度的“微調(diào)”政策，蕪湖新政、上海放松政策只有幾天都出現(xiàn)了夭折，我想問問各位這反映出什么？何總。
[何智明]其實(shí)，這很簡單，這就是博弈，地方賣地，財(cái)政收入啊，發(fā)展商有訴求啊，也許是地方政府委婉地放出一些信息，但不能張揚(yáng)。但是，對于開發(fā)商來講，今年不會像2010年那么好過，但也不會像2011年那樣難過。剛需的人群很多，如果彈簧一直崩著，沒有適當(dāng)?shù)恼叱霈F(xiàn)的話，正當(dāng)需求肯定會釋放的。所以，為什么2月份的成交量還可以？也是因?yàn)閯傂璧尼尫拧?br /> 現(xiàn)在，要說指望政策有多大的松動，那不太可能。但是，我們要說政策會再加大力度？其實(shí)，這個也不容易。這種平衡點(diǎn)，也許我們能夠認(rèn)定在這一年里保持正常的交易量，成交可能會處于溫飽狀態(tài)。
[主持人]成交溫飽。田總，您怎樣看待各地新政夭折的情況？比如，蕪湖樓市新政，以及上海放松政策，您覺得反映出什么？
[田章]蕪湖和上海，按道理蕪湖出這種事情可以理解，上海一個政治高度如此高的政府，怎么會出這種情況？我不理解。然后，他們出政策之后又馬上停止了，對于市場來講，不但沒有刺激效果，反而會變得更慘。為什么？他們的政策里面涉及到鼓勵購買的一些政策，出來了，停掉了。如果我是一個消費(fèi)者，昨天出來的政策，今天就停掉了。消費(fèi)者可能會想，地方政府想出這樣的政策，雖然停掉了，如果我現(xiàn)在買房子了，3、5個月之后地方政府再出這個政策的話，那我不是吃大虧了？
其實(shí)，我認(rèn)為這是蕪湖和上海與上面政府的溝通之過，可能是領(lǐng)導(dǎo)之間的溝通出了一點(diǎn)點(diǎn)問題，然后就被莫名其妙地收回去了。因?yàn)�，這樣的政策在這個時候出來確實(shí)很敏感，輿論壓力也很大。所以，就夭折了。
真的能夠刺激樓市回暖了嗎？2008年，刺激樓市回暖的政策一條一條，一條不夠就出第二條，系列政策都出來了。但是，我覺得樓市回暖是需要一個過程的，一方面出于政策面；另一方面是金融面；還有一方面是市場面。那么，樓市回暖肯定是消費(fèi)者消費(fèi)信心的重新建立，要重新建立消費(fèi)者的信心需要很多東西，還需要一定的時間來重建。所以，從政策力度上來講我覺得還不能真正刺激樓市回暖。
[主持人]田總談到蕪湖新政和上海放松政策夭折有關(guān)于領(lǐng)導(dǎo)的溝通問題，段總?cè)绾慰创�？您覺得這反映了什么？
[段懷權(quán)]現(xiàn)在，中國的房地產(chǎn)市場是一個什么概念呢？政府對房地產(chǎn)市場就像吃鴉片一樣，想戒卻戒不掉，長期以來對它形成了很大的依賴性。然后，中國的樓市呢？決策者又把它當(dāng)作中國的股市來對待。我們知道，中國的股市在全世界的金融系統(tǒng)里面是最不同的，完全不是靠盈利來決定，完全靠概念來決定。任何一個國家或者任何一個城市，它的房地產(chǎn)市場發(fā)展的一個最大支撐就是所謂的城市化。一個國家的城市化度代表了這個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展有多高，中國在城市化過程當(dāng)中，實(shí)際上犯了一個非常大的錯誤，變成了一個簡單的土地交易買賣，并不是把城市土地變成城市功能的一部分，簡單的買賣就會造成簡單的交易。真正的城市化過程，不僅僅是把農(nóng)民變成城里人，把農(nóng)村的土地變成城市的土地，我們應(yīng)該更多的給城市更多功能，提供更多的就業(yè)機(jī)會。
所以，在這個博弈當(dāng)中，在抽鴉片的過程當(dāng)中，政府就感覺到不舒服了，就要來再吸兩口，有點(diǎn)兒控制不住了。比如說，要你戒，受不了了又吸兩口。
總的來說，我覺得中央政府現(xiàn)在有一個大的原則在這里，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向是不能變成的，溫家寶總理在昨天的《政府工作報(bào)告》中提出了這樣一個方針政策，地方政府不可能有大的救市等刺激性政策出臺，只有可能在局部會有一些反應(yīng)，我覺得作為媒體不要過分地放大或縮小，平常心對待就好。
[主持人]平常心。
[段懷權(quán)]對。作為我們來說，很多同仁在2008、2010、2011年經(jīng)歷過了，大風(fēng)大浪也見得多了，對于小的波動，我覺得對于我們沒有多大的刺激，也不會一下子看到曙光之類的。
[蔣威揚(yáng)]各地的“微調(diào)”就是地方政府來試探市場的情況，這一兩年來，房價(jià)和房地產(chǎn)市場在政府的工作報(bào)告中出現(xiàn)次數(shù)很多，但中央政府的重點(diǎn)是想刺激房價(jià)合理回歸，讓房價(jià)回歸到大家能夠接受的價(jià)位。那么，最近蕪湖和上海出現(xiàn)了放松政策，有可能通過去年一整年“組合拳”式的調(diào)控政策，年初執(zhí)行，年后又開始出現(xiàn)地方性的政策，應(yīng)該說中央政策在療程期之內(nèi)出現(xiàn)類似這樣的“微調(diào)”政策，一是試探；二是地方政府的土地財(cái)政，有可能出現(xiàn)了資金問題，表達(dá)了中央一個試探性的決心。因?yàn)椋@些放松政策有可能導(dǎo)致市場放射性反彈，如果出現(xiàn)第一個放松政策，就會有第二個，有第二個就會有第三個，有可能會導(dǎo)致中國某一區(qū)域出現(xiàn)房價(jià)報(bào)復(fù)性增長。所以，出臺一兩天就悄然而止了，應(yīng)該說它與中央政策有相違背的地方。
[聶雄峰]現(xiàn)在政策方面不可能會放松，頂多是從金融政策方面進(jìn)行“微調(diào)”，我個人認(rèn)為這種“微調(diào)”應(yīng)該從地方局部去看，只要不違背中央的原則，應(yīng)該還是可行的。
[主持人]李總是怎樣看待的？
[李浩然]各地樓市進(jìn)行“微調(diào)”，我覺得應(yīng)該算是地方政府比較無奈的一種表現(xiàn)。首先，地方政府對土地出讓金、房地產(chǎn)稅費(fèi)等財(cái)政依賴性非常大；二是目前實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不是那么景氣，要靠房地產(chǎn)市場，需要它來拉動投資和消費(fèi)有一定的增長。所以，試探性地出臺“微調(diào)”政策。但是，在試探的同時，有可能觸到了國家在調(diào)控上的底線。所以，很快就被抹殺掉了。但是，從目前的情況來看，中央政府的調(diào)控決心相對來講是比較堅(jiān)定的。但是，如果要說接下來在調(diào)控政策走勢上有什么大的調(diào)整的話，我覺得是不太現(xiàn)實(shí)的。
怎么講呢？我估計(jì)最樂觀的一點(diǎn)，有可能是在金融政策上，通過地方“微調(diào)”，中央默許，或者是在某一些層面，比如，近段時間在媒體上報(bào)道得多的是四大銀行對首套房貸利率的調(diào)整，加速剛需的釋放，有這樣一個信號在這里。但是，這只能說是金融政策的一個走勢，不能說是國家宏觀調(diào)控政策上的一個大走勢。對于國家的政策來講，我覺得突變的情況不會很大。對于保障房、中低檔商品房剛需客戶來講，會有一些放松，但全年調(diào)控政策的大基調(diào)不會變。
[主持人]李總提到這種表現(xiàn)可能是政府無奈的表現(xiàn)，想聽聽陳總的意見。
[陳世霞]2011年的調(diào)控一是限貸；二是限購。限貸是根據(jù)國家PPI來決定貸款是放還是緊的，這不是地方政府能夠決定的。地方政府能夠決定的是自己的那一畝三分地，在年前可以看到一個動作，佛山、上海有意變相放松投資和投機(jī)的需求，是變相的，可能觸及到了中央的底線。當(dāng)時，上海出來放松政策的時候，集團(tuán)公司那邊在討論，出臺了政策，肯定是與中央領(lǐng)導(dǎo)有過溝通的。但是，發(fā)現(xiàn)政策放出去以后，聽說以長沙為代表等十幾個城市的相關(guān)部門也去和中央提要求，說我們這邊的房價(jià)也是比較低的，也要申請政策方面的放松。中央就意識到嚴(yán)峻性了，如果放一個口子，就有可能如黃河之堤，收不攏了。
那么，這次佛山、上海的放松政策出臺幾日即被收回，可能是因?yàn)橛星败囍b。前兩天，溫總理也出來講話了，大的政策有所放松應(yīng)該不太可能，在國家沒有做好整個市場的調(diào)整之前，嘩啦一下子放開是不太現(xiàn)實(shí)的，我們也不要去作這個幻想了。但是，中央底線遇到挑戰(zhàn)的時候，其實(shí)地方政府還是有做一些調(diào)整的。比如，中山、廈門、武漢、天津、上海，他們從首套自住需求優(yōu)惠匯率和普通商品房稅收標(biāo)準(zhǔn)上有所調(diào)整，調(diào)整完之后在稅收方面是有一定調(diào)整的，公積金貸款的額度也放大了，還有購房政策的放寬，媒體也沒有對其進(jìn)行錯誤的引導(dǎo)，給到政府的影響力就會弱一下，中央是允許這一部分情況的。中央最受不了的是變相放松，如果有利于投資和投機(jī)，基本上就是一刀切的，是這樣一個方向。
那么，在2012年大政策上有放松是不太可能的，我剛才說到的小政策，所說的四大塊，包括長沙是有可能會跟隨的。我今天問到，長沙的農(nóng)行也恢復(fù)到了基準(zhǔn)利率，一線城市有9折和9.5折，長沙的四大國有銀行還是沒有利率折扣的，農(nóng)行率先恢復(fù)了基準(zhǔn)利率。今年，已經(jīng)調(diào)了兩次存款準(zhǔn)備金利率，貸款利率可能不會作更多的調(diào)整，但應(yīng)該會根據(jù)CPI的走勢去走的，基本上大的方向不會變。
[主持人]大的方向不會變，會有小的調(diào)整。溫總理之前不斷表示，要促使房價(jià)合理回歸不動搖，政府調(diào)控不放松。那您覺得這種基調(diào)與溫總理的講話相違背嗎？
[陳世霞]其實(shí)不違背。其實(shí)，中央也是很清楚的，中央不是說要把房價(jià)壓到什么樣的地步，不是所謂的人人能買得起房，我覺得這是空想主義者的理想，這是不太現(xiàn)實(shí)的。那么，中央政策從我們的解讀來說，一直是有保有壓，只是之前的調(diào)控有搞不定的地方，去年就用上了組合拳，保的是剛需，保的是首套自主需求，壓的是投資和投機(jī)，我覺得未來的方向也會是這樣。
[主持人]您認(rèn)為房價(jià)下降到多少才會符合國家想要的標(biāo)準(zhǔn)？
[陳世霞]說出去可能會得罪很多發(fā)展商，現(xiàn)在來看一個現(xiàn)象吧，先不說一線城市，就拿長沙來講，長沙從去年進(jìn)入寒冬，到2月份成交量往上走，包括我們看到的一些數(shù)據(jù)，2月份做促銷的樓盤是有增加的，或者說變相的降價(jià)樓盤是有增加的，最低的15%，最高的30%，基本上在這個區(qū)間內(nèi)都是能夠撬動市場的，從目前降價(jià)的情況來看，都有15%-20%的降價(jià)空間。
[主持人]崔總，房價(jià)下降多少才符合國家的調(diào)控目標(biāo)呢？
[崔瑩]其實(shí)房價(jià)與購房者的心態(tài)有很大的關(guān)系。前幾天，我們在討論購房者的心態(tài)是什么樣的水平？政策調(diào)控以來，購房者一直在觀望，在需要年底達(dá)到了最低谷。那么，我們也做過調(diào)查，拿長沙來說，長沙老百姓期待房價(jià)最高降幅達(dá)到28%，最低期望達(dá)到20%，如果在長沙目前房價(jià)的基礎(chǔ)上再降20%，那基本上到了發(fā)展商的成本價(jià)了。今年的發(fā)展商一定要做一個什么事情呢？在這樣的市場上，足球的下半場考驗(yàn)的是持久力和準(zhǔn)確度，在持久力的情況下，是保我能夠挺過去，還是一定要追求利潤？當(dāng)然，這要分上市公司和非上市公司，上市公司有利潤要求。那么，對于很多發(fā)展商來說，怎么樣挺過去，現(xiàn)金流保證在自己企業(yè)內(nèi)，我覺得這是最重要的。所以，當(dāng)這一點(diǎn)成為主基調(diào)的話，房價(jià)是不可能再往上走了。但是，你問一定要降到多少，老百姓才會買單？我覺得，還是要老百姓說了算�，F(xiàn)在，進(jìn)入了買方市場，房價(jià)到什么樣的程度，老百姓愿意買單？要看到時候的定價(jià)。以前，我們強(qiáng)調(diào)利潤最大化，現(xiàn)在不是這樣了，現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的是穩(wěn)定發(fā)展。
[主持人]李總的觀點(diǎn)呢？
[李浩然]我和各位老總的觀點(diǎn)是一樣的。
[主持人]英雄所見略同。
[主持人]3月5日，中央兩會召開，很多人寄希望于兩會之后房地產(chǎn)政策的宏觀放松，在此各位認(rèn)為政策會有調(diào)整嗎？做下預(yù)測。
[田章]我就不預(yù)測了，基于自己的銷售情況來做判斷，我們對房地產(chǎn)政策在短期內(nèi)會有放松的想象，沒有往這個方面考慮。我們對市場判斷的標(biāo)準(zhǔn)是，維持目前市場狀況的情況下，有繼續(xù)惡化的可能，這是我們公司內(nèi)部的統(tǒng)一基調(diào)。
[主持人]蔣總呢？
[蔣威揚(yáng)]基本上和田總的感覺是一致的。因?yàn)�，今�?月份政府換屆，大的政策方向性不會發(fā)生根本性變化，再結(jié)合現(xiàn)在國外和國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢來看，也不可能有很大的放松。
[主持人]何總能預(yù)測一下嗎？
[何智明]確實(shí)不能說是預(yù)測，大家的感覺都差不多，政策沒有理由會有很大的松動，不能說換屆就會怎么樣，經(jīng)過了2008、2009年，現(xiàn)在還沒有找到讓市場在政策放松以后仍然保持理性的方法，地方政府是否有“微調(diào)”政策出現(xiàn)？當(dāng)然，這是我們期待的。但是，也要保持市場的健康狀態(tài)，我覺得應(yīng)該不會來得這么快。
[主持人]李總覺得呢？
[李浩然]我覺得總的大基調(diào)應(yīng)該不會變，但收緊應(yīng)該也不會。我覺得，一個最大的可能是政策的差別化對待，首套房或剛需，應(yīng)該會有差別化的對待。但是，總的來講不會有太大的變化。
[主持人]聶總覺得呢？
[聶雄峰]我也是這么認(rèn)為的�，F(xiàn)在，國家已經(jīng)把帽子蓋死了，就要看你在這個基調(diào)下，自己怎么去發(fā)展了，這個原則、準(zhǔn)線肯定是不會變的。
[主持人]崔總呢？聶總談到準(zhǔn)線不會變，您有其他的看法嗎？
[崔瑩]我覺得“保民生”這三個字，從2008年到現(xiàn)在就沒有變過。首先，來看稅收政策，房產(chǎn)稅收政策在去年進(jìn)行了試點(diǎn)，今年應(yīng)該會全部鋪開，今年應(yīng)該會全國聯(lián)網(wǎng)了。再看住建部建設(shè)保障房的決心，以前沒有開工量的規(guī)定，也完全沒有量的考核指標(biāo)。但是，現(xiàn)在保障房上市量已經(jīng)給了地方政府考核指標(biāo)，開工量也有嚴(yán)格的規(guī)定了。那么，保民生的大方向是不會變成的。但是，會有一些政策“微調(diào)”，會出現(xiàn)在哪里呢？一是首套房，剛需，根據(jù)地方政府償還債務(wù)的情況，包括城市的稅收狀況，有可能會有一定的松動。二是限價(jià)。剛才，我們都沒有提到限價(jià)，其實(shí)一直在做，一、二線城市去年是有限價(jià)的，三、四線城市是沒有限價(jià)的，三、四線城市在未來有可能會限價(jià)，這是有可能做的。其實(shí)，三、四線城市，特別是長沙，我是前年從深圳到長沙的，可以看到長沙房價(jià)漲得比較快，我覺得漲得蠻離譜的。其實(shí)，限價(jià)對于整個房價(jià)往下降，維持在合理狀態(tài)，中央政府還是會做這個動作去調(diào)整。但是，你說限購和限貸的關(guān)系，整個調(diào)控政策是不會放松的，只能是局部有“微調(diào)”。
[主持人]陳總呢？
[陳世霞]剛才已經(jīng)講過了，中央的基調(diào)不會變，從緊的角色基本上不會更改。剛才，有很多老大也講多了，在基調(diào)上面的“微調(diào)”和動作可能會針對首套，首改。今年，大家都缺錢嘛，不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)缺錢，地方政府缺錢，實(shí)體經(jīng)濟(jì)缺錢。2月份，也是存款準(zhǔn)備金利率下調(diào)的根本原因，利率漲到了1.33%，這一塊兒還是有一些機(jī)會，在信貸政策方面會有一些“微調(diào)”的空間。但是，什么時候調(diào)？還在于宏觀經(jīng)濟(jì)的走勢，即CPI、PPI。那么，房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅，政府還沒有想到很好的辦法，基本上會保持現(xiàn)狀的態(tài)勢，在2012年的節(jié)點(diǎn)上也是不太可能的，做不到的。
[主持人]謝謝。剛才，幾位老總都談到了國家的總政策是不會變的，只會有細(xì)小的“微調(diào)”。我現(xiàn)在還想問一下，目前市場上有兩派，一派是樂觀的，另一派是消極的。樂觀派覺得樓市的曙光就要來了，消極派覺得樓市會在相當(dāng)長的一段時期內(nèi)低迷下去。何總，您是哪一派呢？您覺得長沙的樓市將會是怎樣的走勢呢？
[何智明]沒什么樂觀和消極，我覺得市場應(yīng)該會增長，大家都說大環(huán)境不會變，在大環(huán)境不會變的情況下應(yīng)該會有一定的量釋放，這些一定的量顯然比不上2010年那樣的好時期。但是，這也給市場帶來了競爭，對于大勢沒有樂觀或者消極的看法，可能今年就是這樣一個態(tài)勢了，多走一些量吧。
[主持人]田總呢？您是屬于哪一派？您覺得長沙的樓市將會是怎樣的走勢？
[田章]我很矛盾。我覺得從字面意義理解，我應(yīng)該是樂觀派。但是，我認(rèn)為樓市會在相當(dāng)一段長的時期內(nèi)繼續(xù)低迷下去，又把我劃為消極派了。
[田章]所以，我就是一個消極的樂觀派。
[主持人]長沙購房者最關(guān)心的是什么時候出手，您給他們提供什么好的建議呢？
[田章]我覺得盡量還是在房價(jià)繼續(xù)下行一段時間再去買會比較合理一些。
[主持人]您的建議是購房者還可以繼續(xù)觀望？還是怎樣？
[田章]如果大家要買房，最好在市場出現(xiàn)比較明顯抬頭的時候再去買，這也是社會穩(wěn)定的需要。如果你想買，隨時都可以買。
[主持人]聽完田總幽默的發(fā)言，現(xiàn)在想聽聽段總的意見，您覺得長沙樓市未來的走勢將會是怎么樣的？對于購房者，您有什么好的建議嗎？
[段懷權(quán)]我覺得這個問題問每一個人，得到的答案都不會一樣，什么所謂樂觀、消極啊。我覺得，在中國官場上有一句話非常有道理，叫做“屁股決定腦袋”。如果你是開發(fā)公司，你自己在一個什么樣的開發(fā)層次上面？開發(fā)商對于未來的判斷是基于這個企業(yè)，我們說任何一個企業(yè)到了良性發(fā)展的程度，都不是靠投機(jī)，不是靠赤裸裸的錢權(quán)交易發(fā)展的，大家是靠常態(tài)化的市場化運(yùn)作來存活的。任何一個行業(yè)不會無緣無故地消失，我們經(jīng)常說美國沒有房地產(chǎn)市場，只有建筑市場，他們是沒有開發(fā)商的。在中國有開發(fā)商，其實(shí)中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，到現(xiàn)在為止發(fā)展了多少年？美國又發(fā)展了多少年？現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)市場喊衰還是喊盛？我覺得都不恰當(dāng)，中國房地產(chǎn)市場還在發(fā)展階段。怎么看出來的？
現(xiàn)在開發(fā)商的開發(fā)水平，我個人認(rèn)為從2008年以來，在長沙的房地產(chǎn)市場中，開發(fā)水平是越來越高了，開發(fā)的層次、級別也是越來越高了。隨著外來開發(fā)商帶來了很多的開發(fā)理念，他們的開發(fā)水平、資金實(shí)力等各個方面，對這個市場都產(chǎn)生了影響。我始終認(rèn)為，一個好的市場必定是一個穩(wěn)定和成熟的市場，不會有大起大落，這樣才是成熟的市場。
所以，從這個角度來說，我估計(jì)像何總這樣在座的開發(fā)商，大家的屁股都坐得很穩(wěn)，對未來都會充滿信心。就是說，這個市場不管將來變成什么樣子，這口飯是肯定有得吃的，他們消極也只是在某一個階段，不會像2009年、2010年那么瘋狂，其實(shí)太瘋狂的市場，大家的心里面都沒有底。房子都是鋼筋水泥，有的人賣16000元/平方米，有的人賣5000元/平方米，差距也太大了一點(diǎn)。如同崔總講的，長沙房地產(chǎn)價(jià)格漲得比較離譜，崔總是從深圳過來的，都覺得離譜了，這就說明真的有一點(diǎn)兒離譜，漲的幅度確實(shí)比較大。
那么，從我個人的角度來說，漲是必須的。為什么呢？政府有本事去限價(jià)的話，你去把CPI給限下來，把豬肉價(jià)格給限下來，把菜的價(jià)格限下來，那農(nóng)民不活了，農(nóng)民不種菜了。什么東西靠體制，靠政府一刀切是切不下來的，那是揮刀自刎，不可能的。所以，市場的問題要交給市場解決，這個市場一定會有優(yōu)勝劣汰，只要是有優(yōu)勝劣汰的市場，這個市場就是健康的市場。如果在這個市場里面，大家都活得很滋潤，我個人認(rèn)為這絕對不是一個健康的市場。
[主持人]謝謝段總。請蔣總簡單分析一下您的想法。
[蔣威揚(yáng)]應(yīng)該說，通過去年政策的調(diào)整，2008年也經(jīng)歷了大風(fēng)大浪，中國股市里面的股民也是經(jīng)歷過大風(fēng)大浪的，習(xí)以為常了。剛性需求也好，投資性需求也好，他們對房地產(chǎn)需求都會回歸理性，開發(fā)商對利潤的追求也日趨理性，高利時代已經(jīng)不如以前了。那么，房地產(chǎn)行業(yè)作為一個行業(yè)來說，會有低迷期。但是，應(yīng)該只是在某個時間點(diǎn)。如同炒股的兩個頂尖高手不可能在最底端買到最低的股票，也不可能在最高端拋掉�，F(xiàn)在，大家都遲遲不出手，是大家認(rèn)為抱著抄底的想法在觀望。如果經(jīng)歷一段時間回歸理性之后，該買房的人還是會買，只不過在你選房的時候會做性價(jià)比上面的調(diào)整，綜合因素進(jìn)行分析以后，才會決定出手買房。
像剛需一族，結(jié)婚一族，定了婚期，需要買房了，那就不會等了。整個市場相對于2009年的瘋狂來說應(yīng)該會有所下降，但整個市場應(yīng)該是穩(wěn)中有升。
[主持人]穩(wěn)中有升，謝謝。李總，剛才蔣總說未來樓市走勢可能是穩(wěn)中有升，您覺得呢？
[李浩然]我覺得，從去年的調(diào)控來講，現(xiàn)在市場各方都變得理性了，不管是開發(fā)商還是老百姓，相比以前節(jié)節(jié)攀升、大幅度攀升的房價(jià)都回歸理性了�，F(xiàn)在，要從理性再到非理性的話，也需要一個過程。那么，在政策基調(diào)不變的情況下，想要有大的市場波動的話，我覺得是不現(xiàn)實(shí)的。那么，在接下來的2012年，整個樓市也好，房價(jià)也好，成交量也好，基本上保持在一個合理的范圍之內(nèi)，不會有像2009年那樣的大爆發(fā)，也不可能像2008年那樣有一個大的低迷時期，會日趨穩(wěn)定，理性。
[主持人]謝謝，就李總談到的未來樓市走勢，應(yīng)該是比較理性的，陳總覺得呢？
[陳世霞]我不是這么看的，相對于調(diào)整周期，我覺得可能最好的時代還沒有來，最壞的時代已經(jīng)過去了，這個周期是一個過渡階段，從這個角度來講，我覺得說到購房者在調(diào)整周期里面愿不愿意去出手，我一直堅(jiān)持一個觀點(diǎn)，根據(jù)自己的需求，需求到了就應(yīng)該出手，尤其是在調(diào)整期。身邊有很多朋友，在2008年調(diào)整的時候就等，等再降，再降，往往發(fā)現(xiàn)這些等的人永遠(yuǎn)沒有找到合適自己的房子，每看一次房子價(jià)格就漲一次，永遠(yuǎn)沒有買到合適的房子。那么，在房地產(chǎn)市場里，同樣是鋼筋水泥，有人賣16000元/平方米，有人賣5000元/平方米，其實(shí)回到根源土地價(jià)值是不可替代的，土地價(jià)格應(yīng)該是直線上升的。包括做房地產(chǎn)和市場研究的，沒有人估計(jì)到底部在哪里，如果能夠預(yù)測到底部的話，那就做樓神去了，不在這里干活了。那么，在調(diào)整期，建議消費(fèi)者還是去買品牌發(fā)展商的項(xiàng)目，投資價(jià)值比較高的產(chǎn)品，如果你身邊有錢沒有地方放，現(xiàn)在就是好機(jī)會。包括我身邊的人，現(xiàn)在就有很多人去買中原內(nèi)部的樓盤，長期來看，絕對是賺的，這是毋庸置疑的。
針對長沙的市場，我們認(rèn)為這是最好與最壞中間的過渡期，在2月份，長沙的成交量有所上升，根據(jù)對3、4月份開發(fā)推盤動作的了解，價(jià)格應(yīng)該還是會有小小的往上走，3月份大概會有19個樓盤新開，開盤量加起來會比較恐怖，比2008年的量還會多。所以，成交壓力也是非常大的，這里有一個關(guān)鍵因素，在大政策不變的情況下，開發(fā)商的推盤策略最關(guān)鍵的是在價(jià)格方面，未來成交量會走得很多？還是在中間？還是平平？這取決于眾多樓盤中的價(jià)格策略，這是我個人認(rèn)為最關(guān)鍵的策略。
[主持人]崔總呢？我想聽聽您的看法。
[崔瑩]看兩個方面，一是看開發(fā)商。其實(shí)，我們可以看到經(jīng)歷過2008年走到現(xiàn)在的開發(fā)商，我們會發(fā)現(xiàn)一個現(xiàn)象，基本上品牌開發(fā)商、上市公司、一線開發(fā)商會走得比較堅(jiān)定。我們開玩笑的說，1月份跑著走，2月份跑得久，長沙的供應(yīng)量還是蠻可怕的，已有的供應(yīng)量可能在未來還要消化兩年左右，在這兩年內(nèi)成交量會是什么情況？銷售量會是什么情況？價(jià)格會是什么情況？我們應(yīng)該可以看得到。那么，開發(fā)商該怎么看？與企業(yè)經(jīng)營策略有關(guān)系�，F(xiàn)在，很多開發(fā)商在做幾件大的事情，從去年出現(xiàn)了代工這個詞，還有保現(xiàn)增流，還有多元化發(fā)展。其實(shí)，很多大開發(fā)商在做商業(yè)地產(chǎn)，而且是持有，保證利潤空間的持續(xù)運(yùn)營。那么，還有快速走貨，以市場來定產(chǎn)品。而不是現(xiàn)在拿了一塊地，根據(jù)現(xiàn)有這塊地的情況來定產(chǎn)品，不是，是根據(jù)市場需求來定產(chǎn)品。現(xiàn)在，對于開發(fā)商來說，回歸到了一個很理性的時代，回歸到了一個很正常的時代。而且，還有一件事情，去年大開發(fā)商和小開發(fā)商并購的宗數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于2010年，可以看出未來一定會是有品牌的大開發(fā)上持續(xù)良性發(fā)展，因?yàn)樗麄冇蟹浅：玫男膽B(tài)，有非常好的品質(zhì)，有非常好的物業(yè)供應(yīng)給市場，這一定是一個企業(yè)存活的最根本道理。
實(shí)際上，對于服務(wù)行業(yè)來說，我們也要回到理性，回歸到真正做營銷的時候。以前的市場，只要是樓就一定賣得出去，對于服務(wù)商來說不是一件好事情，現(xiàn)在對于我們來說是考驗(yàn)我們的營銷功底，幫助開發(fā)商考慮策略，現(xiàn)在對于買方來說是一件好事情。
[主持人]謝謝。聶總，您能夠提出一些您的建議嗎？
[聶雄峰]這個建議，怎么說呢？其實(shí)，目前的房地產(chǎn)市場，我看到市場上分為兩派，一是樂觀派；二是消極派。那么，這么分的話，它的根本原因是一個是投資，一個是投機(jī)。如果你把市場作為投資，帶有非常理性的客觀認(rèn)識的話，你自己去參與，從這個角度去看這個市場，你都會覺得這是一個非常具有潛力，前景非常良好的市場。但是，如果你是抱著一個投機(jī)的心態(tài)去參與房地產(chǎn)市場的話，你以這種不勞而獲的心態(tài)去參與的話，你的不理性心態(tài)更大，產(chǎn)生的消極情緒會更大。
那么，如果是建議消費(fèi)者的話，我建議消費(fèi)者帶著理性的投資理念去參與房地產(chǎn)市場。那么，你一定會對市場抱有樂觀情緒，也會得到良好的投資效益。
[主持人]謝謝。不管市場如何迷惘，不管我們?nèi)绾尾孪�，用事�?shí)和數(shù)據(jù)說話，方能真實(shí)的反應(yīng)市場。我們也始終相信：不管內(nèi)外環(huán)境如何，堅(jiān)持打造好的產(chǎn)品一定能打動市場。謝謝各位嘉賓做客會客室，我們下期再見。
