[主持人]各位尊貴的來賓，大家上午好！
我是0731房產(chǎn)網(wǎng)的主編劉婷，首先非常感謝各位能如約前來參加我們的《樓市會(huì)客室》訪談，本次訪談也是2011年度長沙樓市排行榜系列訪談會(huì)的最后一場(chǎng)，自“2011年度長沙樓市排行榜”活動(dòng)啟動(dòng)至今已經(jīng)有近一個(gè)月的時(shí)間，在這期間，我們陸續(xù)開展了“迷霧:拐點(diǎn)or轉(zhuǎn)進(jìn)”、“抉擇：保量or保價(jià)”兩場(chǎng)訪談，在量價(jià)齊跌的市場(chǎng)環(huán)境下，面對(duì)嚴(yán)峻還貸壓力的開發(fā)商將如何度過年關(guān)？中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前召開，來年房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)不動(dòng)搖已成定調(diào)，在調(diào)控持續(xù)不放松的高壓政策下，樓市的曙光又將何時(shí)再現(xiàn)？“2011年度長沙樓市排行榜系列訪談終結(jié)篇 亮劍：決戰(zhàn)年關(guān)及突圍：樓市曙光”特邀業(yè)內(nèi)知名專家、品牌開發(fā)商代表、代理機(jī)構(gòu)精英共判行業(yè)大勢(shì)。
首先，容許我介紹一下參與今天活動(dòng)的嘉賓，他們分別是業(yè)內(nèi)知名專家
省政協(xié)委員 王義高教授
知名品牌策劃、投融資專家 陳真誠老師
品牌開發(fā)商代表
云頂翠峰項(xiàng)目策劃總監(jiān) 肖密君先生
代理機(jī)構(gòu)精英代表
瑞方投資 總經(jīng)理 于波先生
卓陽地產(chǎn)副總經(jīng)理 韓旭女士、朱磊先生
新路標(biāo)房地產(chǎn)銷售代理公司策劃部部長 趙智波先生
以及我們的長沙市房產(chǎn)研究中心主任 陳敦旭先生
0731房產(chǎn)網(wǎng)總經(jīng)理 周遐女士
歡迎大家的到來!
[主持人]用數(shù)據(jù)說話，還市場(chǎng)真相。在訪談開始之前，有請(qǐng)陳敦旭主任為我們大家分享一下這一年來我們長沙市房產(chǎn)研究中心的研究成果，為大家解讀一下2011年長沙樓市每月成交走勢(shì)？全年來看又呈現(xiàn)出怎樣的波段特征？
[陳敦旭]首先，我代表長沙市房產(chǎn)研究中心歡迎各位專家、老師、營銷界和策劃界朋友們的到來。今天，我們舉行這樣一個(gè)活動(dòng)，主要是考慮到2011年已經(jīng)接近尾聲，2012年即將到來，在這樣一個(gè)年關(guān)時(shí)刻舉辦這樣一個(gè)活動(dòng)意義重大。
從今年的市場(chǎng)來看，總體比較健康、平穩(wěn)。從以下幾個(gè)數(shù)據(jù)可以看出來。一是房地產(chǎn)的開發(fā)投資，今年與去年相比有一定的增長，全年長、望、瀏、寧包括在內(nèi)，全市完成房地產(chǎn)投資817.15億元，同比增長30.89%。所以，從投資可以看出是一個(gè)比較健康的市場(chǎng)。二是新房供應(yīng)與去年相比基本持平，前11個(gè)月全市新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售1800.94萬平方米，與去年相比減少了4.61%。所以說，供應(yīng)量和去年基本持平。但是，市場(chǎng)的存量還比較大，尤其是10月份以來，市場(chǎng)銷售出現(xiàn)了萎縮。全年銷售和去年相比估計(jì)有所減少，但不會(huì)減少很多，從前11個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，只減少了10.09%，全市的銷售面積是1689.31萬平方米。二手房成交與去年相比，也是基本持平，減少的幅度不是很大。前11個(gè)月，全市二手房成交面積是363.61萬平方米，同比減少10.16%，從這幾個(gè)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)今年的市場(chǎng)和去年相比略微減少，整個(gè)市場(chǎng)是一個(gè)比較健康的狀態(tài)。
為什么說它健康呢？研究中心從去年開始對(duì)整個(gè)市場(chǎng)做房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)跟蹤，從今年的跟蹤情況來看，前11個(gè)月中有6個(gè)月是處于基本健康、比較景氣的月份，有5個(gè)月相對(duì)來說不太景氣，尤其是10月份、11月份。10月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)是99.76%，11月份是99.87%，從這兩個(gè)景氣指數(shù)可以反映目前的市場(chǎng)由于一系列調(diào)控政策的落實(shí)，信貸等政策的實(shí)施，老百姓對(duì)市場(chǎng)的觀望氣氛有所增強(qiáng)，這是從指數(shù)來看的。
另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣指數(shù)是依據(jù)六大塊內(nèi)容綜合來考慮的，即房地產(chǎn)開發(fā)投資、新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、房地產(chǎn)金融信貸、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息。
[主持人]感謝陳主任的分享。年關(guān)將至，對(duì)于開發(fā)商來說，今年的年關(guān)在政策調(diào)控、市場(chǎng)遇冷、銷售業(yè)績、還貸還息等各種壓力下或許難以度過，這里請(qǐng)?jiān)祈敶浞宓男た傁日務(wù)劇?/p>
[肖密君]我主要講講今年上半年的具體工作。去年10月1日高層開了兩棟，約14萬平方米左右；今年5月份又開了兩棟，當(dāng)初我們的建議是前一棟全部要開掉，后一棟由于土方問題，沒法運(yùn)出去。而且，那時(shí)候老板的精力放在岳麓區(qū)項(xiàng)目那邊，導(dǎo)致云頂翠峰項(xiàng)目12月份才開盤。12月份開盤效果就差了很多。
[周遐]市場(chǎng)已經(jīng)有了很大的變化。
[肖密軍]對(duì)。我們老板不是搞政策研究的，全靠自己的把握。我們?cè)谄杖鸫蟮酪灿幸粋�(gè)項(xiàng)目，約50多萬平方米，在感覺到市場(chǎng)變化的時(shí)候，就決定今年只完成基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，包括營銷中心、展示中心，營銷中心包括會(huì)所，展示中心包括樣板房、示范園林等。今年，我們還想賣3棟高層，幸好還沒有開，要開的話肯定就賣不好。我們項(xiàng)目對(duì)面的富基公園在我們開盤的時(shí)候賣5000多元/平方米，后來賣到了3600元/平方米，現(xiàn)在是3200元/平方米。以前是開發(fā)商自己做，現(xiàn)在是由中原代理。其實(shí)，這個(gè)時(shí)候請(qǐng)中原肯定是賣不動(dòng)的，有時(shí)候我們拿500萬元出來，由于我們是小企業(yè)，突然哪個(gè)地方要付500萬元-1000萬元出去，都是舉步維艱，這不像上市公司。所以，我們的新項(xiàng)目有幾棟沒有開。
所以，今年我們的資金壓力不是很大，主要任務(wù)是儲(chǔ)存糧食�，F(xiàn)在新的項(xiàng)目已經(jīng)全部開工了，資金需求會(huì)比較大，今年有約1.4個(gè)億的銷售額度，現(xiàn)在主要的辦法是降價(jià)出貨，當(dāng)初想賣5000元/平方米，到4800元/平方米，到4700元/平方米，再到現(xiàn)在4500元/平方米。
[周遐]心理預(yù)期降低了？
[肖密君]對(duì)，心理預(yù)期降低了，現(xiàn)在是在低價(jià)走貨，回籠了七八千萬元的資金量。從年底項(xiàng)目銷售和貸款到位的情況來看，基本上滿足了明年項(xiàng)目的資金需求。
那么，作為開發(fā)商，做了資金方面、項(xiàng)目儲(chǔ)備的提前準(zhǔn)備。2008年在市場(chǎng)低谷的時(shí)候，很多項(xiàng)目停工或降價(jià)，那時(shí)候拿這樣的項(xiàng)目真的好拿。所以，今年我們也在找一些項(xiàng)目，儲(chǔ)備了兩個(gè)項(xiàng)目。因?yàn)�，開發(fā)商是要有地的，沒有地就不好做產(chǎn)品，在市場(chǎng)不好的時(shí)候自己去拿地真的很困難。那么，有一些合作項(xiàng)目，別人有地，我們出錢來做開發(fā)，拿這種項(xiàng)目是最好時(shí)機(jī)。
明年我們也會(huì)動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，總結(jié)2011年，我們做了兩方面的準(zhǔn)備，一是進(jìn)行項(xiàng)目儲(chǔ)備；二是資金回籠。
[主持人]感謝肖總的分享。在座的各位代理機(jī)構(gòu)精英，你們對(duì)開發(fā)商決戰(zhàn)年關(guān)有什么好的建議嗎？
[于波] 第一個(gè)方面是戰(zhàn)略層面�，F(xiàn)在是年關(guān)，要準(zhǔn)備很多東西。但是，這個(gè)時(shí)候更重要的是抬頭看路。抬頭看路是什么意思呢？舉個(gè)簡單的例子，如果將這個(gè)冬天當(dāng)作野獸來臨的話，野獸來臨就會(huì)有幾種情況，一種情況是野獸來臨就跑，這種開發(fā)商是有的。我服務(wù)過的一個(gè)客戶，之前的主業(yè)是做醫(yī)療，他們就選擇在這個(gè)時(shí)候轉(zhuǎn)行、撤退，這是一種方式。第二種情況是邊打邊退，在市場(chǎng)不好的情況下，進(jìn)行策略性收縮，邊打邊退，但質(zhì)量要打得準(zhǔn)，這個(gè)時(shí)候要做很多具體動(dòng)作。第三種情況是拿起刺刀就往上捅。我有一個(gè)伙伴是修路的，堅(jiān)決不降價(jià)，而且還往上漲，這個(gè)時(shí)候他的資金壓力不大，完全可以挺住，他說可以挺三年。因?yàn)�，他就那么一個(gè)項(xiàng)目，就20萬平米左右。
企業(yè)有幾個(gè)做法，市場(chǎng)不好了，就要延遲開工，或者減少開工量；一切工作圍繞現(xiàn)金流進(jìn)行，融資、節(jié)約開支、精簡人員。企業(yè)在項(xiàng)目層面第一是要更貼近市場(chǎng)，什么叫更貼近市場(chǎng)？以前，一個(gè)報(bào)告出去之前要做很多的決策，比如批一個(gè)團(tuán)購，誰來批？很多中小企業(yè)是老板直接出面，這個(gè)時(shí)候要貼近市場(chǎng)步伐快速?zèng)Q策。
以前是開發(fā)商為王，現(xiàn)在，是把營銷放到第一位。那么，這個(gè)時(shí)候是有東西可撿的，白雪茫茫一片的時(shí)候并不是沒有東西可撿，這個(gè)時(shí)候拿項(xiàng)目是個(gè)好機(jī)會(huì)。
[主持人]謝謝于總，于總談的是在這個(gè)時(shí)候的應(yīng)變，各方面的應(yīng)變都有了。謝謝。下面，請(qǐng)韓總談?wù)劇?/p>
[韓旭] 今年，對(duì)于開發(fā)商來說是非常難過的一年，很多人預(yù)測(cè)今年是中小企業(yè)洗牌的一年。其實(shí)，對(duì)于代理行業(yè)來說，我一直對(duì)自己的團(tuán)隊(duì)有一個(gè)要求。在這樣的市場(chǎng)情況下，我們多做一些，不要少做一些；對(duì)于代理行業(yè)來說更應(yīng)該貼近開發(fā)商，代理行業(yè)需要的是客戶，但開發(fā)商需要的是業(yè)主。我們擁有的是渠道，我們的渠道怎么樣變?yōu)殚_發(fā)商的業(yè)主？更多的時(shí)候我們要和開發(fā)商保持戰(zhàn)略上的一致，開發(fā)商的壓力、問題，同時(shí)也是我們的問題。第二，要時(shí)刻保持和開發(fā)商親密的溝通，想他們所想，急他們所急。另外，從現(xiàn)場(chǎng)管理來說，更多的是從客戶需求出發(fā)。其實(shí)，我們?cè)谧龊芏囗?xiàng)目的時(shí)候，講到了客戶的觀望情緒，有時(shí)候一種情緒的形成并不簡單的是有意向或沒有意向，一旦在他的心里形成觀望情緒之后，怎么樣把心理預(yù)期扭轉(zhuǎn)過來是非常難的事情。那么，對(duì)于現(xiàn)場(chǎng)管理來說，每個(gè)銷售人員要加大和客戶溝通的口徑，一定要對(duì)客戶說你買不買沒關(guān)系。但是，對(duì)于剛性客戶來講有一個(gè)抄底的心理。我們?cè)趺礃痈嬖V他這個(gè)時(shí)候出手和任何時(shí)候出手對(duì)于剛性需求都是好時(shí)機(jī)？誰也不能保證你抄到底，但能保證他們買到好的房子，這個(gè)時(shí)候是買好房子的好時(shí)機(jī)，而且是有規(guī)律可循的。對(duì)于客戶，我們一定要把工作做到位，給予他們信心。
從代理行業(yè)來講，要從這幾個(gè)層面撥開市場(chǎng)迷霧。
[主持人]謝謝韓總，趙總這邊還有補(bǔ)充的嗎？
[趙智波]剛才，陳主任講一些數(shù)據(jù)的時(shí)候，我還是有一些疑問的。因?yàn)�，從我們每個(gè)月的數(shù)據(jù)來看，沒有達(dá)到有這么大的量，今年的開工數(shù)據(jù)是多少？
[陳敦旭]7000多萬平方米。
[趙智波] 我們認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)控的效果已經(jīng)產(chǎn)生了，只是長沙慢一些，在10、11月份才有量價(jià)齊跌的現(xiàn)象產(chǎn)生。對(duì)于開發(fā)商來說，我勸他們盡量放緩開工速度，拿現(xiàn)房出來賣，有多少錢就干多少事。今年，我們和合作的開發(fā)商去看了很多地，2009年那一波行情后，開發(fā)商手里存了一些資金，可以到處看看，有沒有合適的地塊。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，無法迅速回籠資金，在銀行無法獲得資金支持的時(shí)候，很多企業(yè)面臨資金緊張的局面。從數(shù)據(jù)來看，雖然成交量有所下滑。但是，長沙市的成交總量相對(duì)于其他城市來講，還是非常大的。為什么這么大的成交量還不能支持企業(yè)的資金需求？原因就是這些企業(yè)拓展速度太快了。
比如，有一個(gè)開發(fā)商在株洲縣里面看了一塊地，那塊地不大，只有14畝，位置很好，是那個(gè)縣里面的老汽車站，肯定是這個(gè)縣的中心。那塊地的資金大概只需要3000萬元的樣子，但那塊地開發(fā)出來需要沉淀4000萬元左右的資金在商業(yè)部分。這么小的一個(gè)項(xiàng)目，資金沉淀量對(duì)于在座的開發(fā)商來講不大，但對(duì)于這個(gè)企業(yè)來講剛剛運(yùn)作了一個(gè)項(xiàng)目，積累了5000萬元的資金，這5000萬元有一部分要投入到項(xiàng)目的二期建設(shè)，又要余出一部分錢去買地，另外一個(gè)項(xiàng)目要沉淀這么多的資金，資金肯定是運(yùn)轉(zhuǎn)不過來的。我們給他分析未來的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果二期銷售產(chǎn)生問題，資金回籠速度慢，銀行按揭放款速度慢，你們?cè)趺崔k呢？當(dāng)時(shí)，開發(fā)商就沒有拿這塊地，現(xiàn)在開發(fā)商運(yùn)作的很好。我們游說了很多這樣的開發(fā)商，自己有多少資金就干多少事，特別是在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不太景氣的情況下。
[主持人]量力而行。
[趙智波] 我們主要是做這方面的事情。對(duì)于目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為不能叫冬天，應(yīng)該是另外一個(gè)世界。所謂的冬天是像2008、2009年一樣，作為支柱產(chǎn)業(yè)，一旦影響國家經(jīng)濟(jì)，牽涉到與房地產(chǎn)相關(guān)的很多行業(yè)�？戳诉@么多的新聞，看了這么多政府領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)人士說出來的話，完全是另外一個(gè)世界，整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)要面臨重新的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)就要面臨重新調(diào)整。2008年，我就在看其他國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么發(fā)展的，反倒是在通貨膨脹非常嚴(yán)重的情況下房價(jià)下跌的。那么，我們?cè)谛刨J方面不像前面十幾年有很大支持力度的時(shí)候，整個(gè)市場(chǎng)就會(huì)發(fā)生很大的轉(zhuǎn)變，所有的資金會(huì)向產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面去靠攏，包括與房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的環(huán)保地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)去靠，而不會(huì)真正支持比較傳統(tǒng)的、質(zhì)量不過關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
另外，2012年可能要面對(duì)的是房價(jià)軟著陸，企業(yè)要生存，開發(fā)量就不能過大，要把好質(zhì)量關(guān)。剛性需求是存在的，但客戶不會(huì)買質(zhì)量不好的期房，而會(huì)買你的現(xiàn)房。很多地產(chǎn)人士預(yù)測(cè)，明年將有大量的剛需客戶入市，這些人要買什么房？這是開發(fā)商要考慮的，肯定要買負(fù)責(zé)任的開發(fā)商開發(fā)的房子，有品質(zhì)的房子，這是開發(fā)商在未來要考慮的事情。
[主持人]謝謝各位代理機(jī)構(gòu)精英們的精彩觀點(diǎn)，相信這些建議對(duì)于各位開發(fā)商來說都是大有幫助的。今天我們現(xiàn)場(chǎng)也請(qǐng)到了房地產(chǎn)行業(yè)的兩名專家，在這里，想聽聽兩位對(duì)目前全國以及長沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法，先有請(qǐng)王教授。
[王義高]剛才，聽了各位的發(fā)言，都講得不錯(cuò)，都講到了位，從市場(chǎng)情況來講，分析的比較透徹。我認(rèn)為，要觀察現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)就要從幾個(gè)角度來看。
第一，從全球角度來看。
房地產(chǎn)盡管是本地產(chǎn)業(yè)，像萬科、恒大是跨大區(qū)域的，但大多數(shù)還是在本地。為什么房地產(chǎn)業(yè)要從全球角度來看呢？一是整個(gè)歐美主權(quán)債務(wù)危機(jī)資金短缺，市場(chǎng)流動(dòng)性很差。那么，這一輪房地產(chǎn)黃金十年之所以價(jià)值暴漲，除了消費(fèi)的需求以外，更多的是炒家，包括國際游資的炒作，規(guī)模是非常大的。我們一再說要遏制外資來炒中國的房地產(chǎn)，實(shí)際上沒有太多的外資，是曲線救國到中國來了。比如，恒大很容易在香港募得大量資金在國內(nèi)運(yùn)作，他們?cè)谌珖淮涡圆季至?0個(gè)盤，而且這70多個(gè)盤只有1個(gè)盤在一線城市，其余的全在二、三線城市，這就是為什么二、三線城市房價(jià)暴漲的原因。那么，現(xiàn)在看一線城市銷量萎縮，本地市場(chǎng)的支撐是非常有限的。按道理說，中國的人還是這么多人，錢還是這么多錢，熱錢流出去非�？�，11月份央行統(tǒng)計(jì)流失的資金有200億美元，即1000億人民幣，這部分錢如果乘上2倍，通過銀行杠桿可以撬動(dòng)的財(cái)富是5000多億元，三、四成的按揭就可以買房嘛，外資和國內(nèi)的錢是組合的，甚至銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、中小銀行、基金都是通過組合過來的。這筆錢是官方統(tǒng)計(jì)，事實(shí)上現(xiàn)在從各種渠道流出去的資金，遠(yuǎn)不止200億美元，應(yīng)該是500億美元左右。
1998年的新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)非�；鸨�，誰支持了價(jià)格上漲20%-30%呢？新加坡面積不大，那個(gè)時(shí)候國際游資大量地涌入新加坡。當(dāng)時(shí)，中國的房地產(chǎn)沒有完全開放，這是1998年金融風(fēng)暴的時(shí)候，銀行美金不能直接投資，泰國、馬來西亞都遭受了滅頂之災(zāi)，唯獨(dú)新加坡沒有，但商品房價(jià)格上漲很快。隨之可以看出資金流入和流出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是非常大的，這是從國際視野來看。
第二，從國家政策層面來看。
看什么呢？不能單看房地產(chǎn)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)業(yè)和其他幾百個(gè)行業(yè)相關(guān)，鋼材、水泥、制造業(yè)都密切相關(guān)。三一重工、中聯(lián)重科大部分訂單下滑，新開工項(xiàng)目嚴(yán)重不足，沒有新開工項(xiàng)目就不會(huì)定這些工程機(jī)械，房地產(chǎn)前期都是土方工程，后期才能員工建設(shè)。那么，由于房地產(chǎn)、高鐵等其他行業(yè)讓制造業(yè)、鋼材行業(yè)等行業(yè)受到了影響，房地產(chǎn)業(yè)不可能是其他產(chǎn)業(yè)蕭條時(shí)蓬勃發(fā)展，長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)反映不出真實(shí)的原因，主要是季節(jié)性的原因，金九銀十70%都是剛性需求在購買，本地客戶能支撐一定的銷售，但本地客戶不可能拉動(dòng)房價(jià)。那么，從其他產(chǎn)業(yè)來看，房地產(chǎn)業(yè)不可能唱主角戲。
從政策來看，今年12月份銀行突擊放貸幾千億，長沙市很多銀行的錢都批給了開發(fā)商，上面都批了放不出來�，F(xiàn)在，受到了很多政策的制約放不下來，有錢放不到房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商的日子就比較難過了。而且，從國家層面來講不可能單獨(dú)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)而不管其他產(chǎn)業(yè)。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的信號(hào)是整個(gè)經(jīng)濟(jì)要整體轉(zhuǎn)型，速度太快就搞發(fā)展去了，不管民生、社會(huì)問題了，甚至你反映這些問題都不愿意聽，趕快招商引資，趕快把地賣出去，稅收多少，把財(cái)政局長天天抓到辦公室來問，你這個(gè)月的財(cái)政情況怎么樣。所以，快了就不適合轉(zhuǎn)型，中央看到了這個(gè)問題，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)應(yīng)該同步發(fā)展，不可能異軍突起。也就是說，過去十年房地產(chǎn)發(fā)展的黃金時(shí)代基本上不會(huì)有了，以后進(jìn)入了平穩(wěn)時(shí)期。房地產(chǎn)肯定是要有利潤的，沒有利潤開發(fā)商也不會(huì)干，但是利潤比較低，不可能是暴利了。萬達(dá)一天銷售17個(gè)億，這種情況不可能有了，開發(fā)商、代理商要做好這方面的準(zhǔn)備。
從媒體來講，開發(fā)商是硬扛樓市，也可以觀望宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)是不是會(huì)松動(dòng)？原來高價(jià)拿地是預(yù)期房價(jià)會(huì)漲的情況下加大投入，也可以拿面粉賭面包�，F(xiàn)在，形勢(shì)變了，要割肉買？從主觀上講不樂意。比如，萬科從11月中旬打折，這一輪打折一個(gè)月?lián)p失了10個(gè)億，他在全國也有60多個(gè)樓盤同時(shí)降價(jià)，現(xiàn)在是明降，原來開發(fā)商是暗降，有萬科帶頭的話，明降在一個(gè)月內(nèi)損失了10個(gè)億，割肉是很厲害的。中小企業(yè)割肉不明顯，是緩慢的割，一刀刀的割，萬科是主動(dòng)帶頭降價(jià)。那么，從目前來講要考慮預(yù)期，是不是扛得��？
在這個(gè)時(shí)候給大家一個(gè)建議，暗降的吃虧了，為什么？8000元/平方米的房價(jià)，送彩電、送裝修等等，這些東西是不計(jì)入房地產(chǎn)稅收的，15%的折扣的稅你是繳給政府了，交易稅現(xiàn)在占到78%吧？如果是暗降的話，實(shí)際上是兩頭吃虧。一是送給業(yè)主的物資相當(dāng)于促銷降價(jià)。普遍看了一下開發(fā)商目前打折的情況，實(shí)際上所贈(zèng)送的東西達(dá)到了將近10%，這部分要繳稅，你就吃虧了。二是業(yè)主心里是很清白的，買房不是買月餅和買礦泉水，買礦泉水覺得不好可以丟掉重新再買。但是，房地產(chǎn)投資是理性投資，售樓部的顧問也是為業(yè)主當(dāng)參謀，而且會(huì)咨詢很多親朋好友再來做決策，他會(huì)知道你的促銷力度是在房價(jià)里面的，并不是真金白銀送給他的。所以，明降和暗降要仔細(xì)考慮一下。我覺得，在短期內(nèi)把房價(jià)反彈到之前的高價(jià)是不太可能了，中央的政策不可能慢慢放松讓你復(fù)活，不然就不會(huì)調(diào)控了。
北京、上海等13個(gè)城市已經(jīng)表態(tài)繼續(xù)限購，那些沒有公布限購的城市，包括長沙就有壓力了，即使不公布也無所謂，其他東西都是按照限購令來配套的。但是，限購令也要一分為二看，長沙的限購令比較柔軟，只是限制跨地區(qū)來購房，并不是完全限制了銷售。所以，開發(fā)商要注意這一點(diǎn)。那么，開發(fā)商還要注意的問題是什么呢？現(xiàn)在，我們真的擔(dān)心，說老實(shí)話，有人說如果房地產(chǎn)降30%，就是降50%也沒有問題。但是，房地產(chǎn)的資本在銀行是最好的資產(chǎn)，基本上沒有賴帳的。那么，降50%以后誰還會(huì)去買房？會(huì)有價(jià)無市，如古董字畫一樣，好是好，但沒有人買。那么，一旦房子有價(jià)無市，本地?zé)o房業(yè)主無法支撐這么大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，長沙真正沒房的人不多，在全國有10%的人沒房。
[周遐]大城市多一點(diǎn)。
[王義高] 在長沙這樣的中心城市沒有房的本地人是很少的，這些問題不去細(xì)究。那么，如果出現(xiàn)50%的降價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)出現(xiàn)退房潮。那么，這一輪宏觀調(diào)控該怎么應(yīng)對(duì)？從宏觀、微觀層面來講，都應(yīng)該想出對(duì)應(yīng)的辦法來平穩(wěn)度過難關(guān)。
[主持人]謝謝王教授，陳老師可不可以從品牌營銷、企業(yè)經(jīng)營的角度跟大家談?wù)劊鯓拥钠髽I(yè)才能真正把握機(jī)遇呢？
[陳真誠]這個(gè)問題要放到大環(huán)境下來談，我把所了解的情況和各位探討一下。王教授談了非常切合實(shí)際的問題，我也談一下。
所謂市場(chǎng)洗牌，我認(rèn)為洗牌主要是中間商，開發(fā)商并不缺資金，洗牌的可能性不大，我明確告訴大家。為什么不缺資金呢？一是缺錢不會(huì)開項(xiàng)目，本身是不缺錢的。二是2009年放了將近10萬億貸款，到今年總共放了30萬億的貸款，這些錢到哪兒去了？信貸再緊縮，錢還是在開發(fā)商手上。
[周遐]您的意思是銀行危險(xiǎn)？
[陳真誠]銀行不危險(xiǎn)。大家說銀根從緊有可能被誤導(dǎo)了，銀行的實(shí)際情況是整個(gè)信貸增量比去年增加，只是增幅減少、下降，總量沒有比去年少，只是增速比去年放緩；二是開發(fā)商并不要貸款，開發(fā)商要貸款就要有一個(gè)存貸比、自有資本比例等要求，貸款資金并不緊張。三是大量的民間資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
我算了一下，去年房地產(chǎn)有8萬億的民間資金流入，說外資進(jìn)來，80%以上并沒有投資房產(chǎn)，而是變相地融資借貸，融資給誰了？不是大開發(fā)商，大開發(fā)商不缺貸款。而是以前囤地的中小開發(fā)商和在后來進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的企業(yè)，拓展快了，就出現(xiàn)了資金困難。現(xiàn)在，市場(chǎng)有一種輿論，民間借貸總量有8萬億左右，加上信貸約有10萬億的資金進(jìn)入了民間借貸，這中間有50%-80%的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以說開發(fā)商的資金緊張嗎？
一般說開發(fā)商的資金鏈由三部分構(gòu)成，一是自有資金；二是信貸；三是銷售資金。我認(rèn)為自有資金不會(huì)有問題，信貸跟不上、銷售不了有可能出現(xiàn)資金困難，但把土地處理以后就不會(huì)出現(xiàn)問題了，但很多人不愿意有這種幻想。我們一直說中小開發(fā)商的資金有問題，其實(shí)往往是大開發(fā)商在2007-2010年拿了很多地，這些地的價(jià)格有可能要超過我們預(yù)期的房價(jià)。同時(shí)，大的開發(fā)商中有地王，還有一線城市的項(xiàng)目，做了10多年的規(guī)劃，這樣繞下來的話他們就有危險(xiǎn)了。
現(xiàn)在，我覺得是給了中小開發(fā)商機(jī)會(huì)。一是資金應(yīng)該是不變的；二是土地成本。對(duì)于長沙這樣的省會(huì)城市來說，我個(gè)人認(rèn)為對(duì)于長沙房地產(chǎn)市場(chǎng)是有利的。因?yàn)�，長沙本地沒有一家大型的開發(fā)商，本地都是中小開發(fā)商，我認(rèn)為在調(diào)整時(shí)期長沙本地的中小開發(fā)商有機(jī)會(huì)。
[周遐]陳教授的觀點(diǎn)比較獨(dú)特。
[陳真誠] 另外，拿了地不想開發(fā)的開發(fā)商也有，市場(chǎng)不好，不愿意冒風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)調(diào)整之后，你可以和其他企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，幾十畝地的項(xiàng)目大開發(fā)商是不做的，我認(rèn)為這是中小企業(yè)的好機(jī)會(huì)。
昨天晚上，國土資源部在網(wǎng)上掛出“關(guān)于修改囤積土地辦法”，馬上會(huì)出臺(tái)，這可能是給開發(fā)商一個(gè)信號(hào)，囤積的土地要處理，國家隨時(shí)在關(guān)注，這代表著中央政府的意志。所以，我建議政府部門也應(yīng)該看到市場(chǎng)上的變化。去年，全國地價(jià)基準(zhǔn)價(jià)格上調(diào)，長沙也上調(diào)了不少。其實(shí)，我認(rèn)為要給開發(fā)商信心，給市場(chǎng)信心，地方政府可以適當(dāng)?shù)刈鲆恍┕ぷ鳌?
[主持人]陳老師說了一句大實(shí)話，估計(jì)開發(fā)商心里也是這么想的。
[陳真誠]因?yàn)椋ㄒ荒軌驇椭_發(fā)商的就是降低地價(jià)，一旦一宗新地的價(jià)格適當(dāng)降下來了，就會(huì)大量囤積二手地，這樣市場(chǎng)就會(huì)慢慢活起來，否則就會(huì)一直僵持下去。這是我的個(gè)人觀點(diǎn)，和大家分享一下。
[主持人]謝謝陳老師，感謝兩位專家的精彩分析。那么各位對(duì)明年國家調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀政策有何判斷？在大家看來，明年全國和長沙的樓市環(huán)境將會(huì)怎樣？在銷售量和價(jià)格上又將呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？目前樓市低迷期又將持續(xù)多久，什么時(shí)候?qū)?huì)曙光再現(xiàn)？ 各位老總，都談?wù)勛约旱目捶ò�？哪位先來�?br />
[陳真誠]我個(gè)人認(rèn)為調(diào)控政策會(huì)更嚴(yán)厲。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出房產(chǎn)稅改革，就等于在不變的調(diào)控政策上面做加法。
[于波]打個(gè)比方，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就像人的血壓，正常的血壓是60-85，可房地產(chǎn)的血壓老是100多，再這樣下去會(huì)死的，什么是健康血壓呢？以1-2家大型房地產(chǎn)企業(yè)倒閉為標(biāo)準(zhǔn)。明年的調(diào)控政策會(huì)更加嚴(yán)厲，這是毋庸置疑的。
所以說，萬科的某個(gè)會(huì)議，講了幾個(gè)觀點(diǎn)，在這里分享一下。第一個(gè)觀點(diǎn)很簡單，縮減開支是很重要的一部分�，F(xiàn)在，萬科在南通、無錫等二、三線城市擴(kuò)大土地存量比重，由一線逐漸轉(zhuǎn)向三、四線，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為未來三、四線還有機(jī)會(huì)，已經(jīng)不在二線了，這是所謂的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。還提出了一個(gè)很重要的觀點(diǎn)，即向制造業(yè)學(xué)習(xí)。為什么現(xiàn)在很多大型房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)制造業(yè)？要學(xué)制造業(yè)一分一分地賺錢，學(xué)他們的心態(tài)，學(xué)他們的品質(zhì)，買電視等商品，沒有品質(zhì)你會(huì)買嗎？另外，就是學(xué)制造業(yè)的成本控制。
另外，還要學(xué)做品牌，在市場(chǎng)不好的時(shí)候，品牌好說話。最后，學(xué)精細(xì)化管理，學(xué)制造業(yè)要把成本控制好，把資金周轉(zhuǎn)率控制好。
[主持人]感謝于總的精彩分享。肖總這邊有什么要補(bǔ)充的？
[肖密君]這個(gè)問題大家都很關(guān)心，談一點(diǎn)自己的體會(huì)吧。我估計(jì)，明年長沙上半年的價(jià)格還有下降的趨勢(shì)。
[周遐]下半年呢？
[肖密君]下半年應(yīng)該有所改善。
[陳真誠]政策有延續(xù)性。
[肖密君] 下半年價(jià)格有一定的回升，銷售也有一定的回升，應(yīng)該是銷售旺季。為什么這么說呢？講三點(diǎn)理由。第一，從政策方面來看，政策有一定的延續(xù)性，特別是中央政策一下子不可能放緩，而且很多媒體都報(bào)道了，很多政府官員在不同場(chǎng)所、不同時(shí)間也表示了調(diào)控是一個(gè)長期的過程。但是，特別是在限購這一塊兒，估計(jì)不會(huì)取消，越來越多的城市會(huì)加入限購行列。另外，陳老師說到了保障房的建設(shè)，在中國重要的是保民生，不管是3500萬套也好，4000萬套也好，5000萬套也好，這是一個(gè)持續(xù)的過程。那么，由于限購，保障房項(xiàng)目的建設(shè)等等，限購政策可能還會(huì)適度的從緊。那么，在政策這一塊兒，明年上半年就沒有太多的機(jī)會(huì)。那么，我認(rèn)為金融政策應(yīng)該會(huì)適當(dāng)寬松�，F(xiàn)在，銀行存款準(zhǔn)備金利率上調(diào)。另外，銀行放貸的門檻也越來越高了。
從供給來看，下半年為什么還有一個(gè)上升的空間呢？因?yàn)�，從我們掌握的幾個(gè)項(xiàng)目的情況來看，大部分的開盤時(shí)間放到了明年下半年。明年下半年這些項(xiàng)目集中上市，在上半年需求也壓抑了很長一段時(shí)間，需求會(huì)集中釋放，開發(fā)商也會(huì)促銷，這是供給。
剛性需求是存在的，特別是長沙存在，投資需求也存在，市場(chǎng)和政府在賽跑，就看誰的承受壓力強(qiáng)一些。一旦抗衡下來，老百姓的剛性需求最多抗衡一年左右。現(xiàn)在，已經(jīng)調(diào)控了這么久了，到了明年下半年，他們不買也得買了。消費(fèi)者也在想何時(shí)抄底，怎么抄底，大家都想抄底，價(jià)格合適的時(shí)候，剛性需求也會(huì)出手了。所以，我認(rèn)為明年下半年情況會(huì)有明顯的改善。
但是，說到曙光出現(xiàn)的話，我估計(jì)在第三季度末。
[主持人]明年的金九銀十。
[肖密君]看看陳主任的觀點(diǎn)，陳主任做數(shù)據(jù)分析做了這么長時(shí)間，掌握了大量的數(shù)據(jù)，我很期望聽到您的觀點(diǎn)。
[陳敦旭]剛才，聽了各位專家、一線營銷精英的發(fā)言，對(duì)于明年市場(chǎng)趨勢(shì)的把握，我認(rèn)為明年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有三個(gè)走勢(shì)。
第一，明年是落實(shí)年。
明年的“兩會(huì)”應(yīng)該是政策平穩(wěn)過渡期，新的政策要出臺(tái)，或者是要調(diào)整、放松的難度比較大。我估計(jì)，還是對(duì)“國八條”會(huì)有一些新政策上的貫徹落實(shí)，所以明年是落實(shí)年。
第二，從目前發(fā)展的導(dǎo)向來看，明年是一個(gè)轉(zhuǎn)型期。
“十二五”國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃正在制定期，估計(jì)也是在轉(zhuǎn)型期。那么，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，無外乎是低碳、兩型的轉(zhuǎn)型，尤其是現(xiàn)在倡導(dǎo)綠色、節(jié)能地產(chǎn)。
第三，明年是保障年。
剛才，陳老師講了，這一次的調(diào)控和2008年的市場(chǎng)萎縮是兩碼事，不是一回事。所以，明年的走勢(shì)在保障方面是國家的重中之重，這一塊兒對(duì)于市場(chǎng)會(huì)不會(huì)有沖突？每個(gè)人都有不同的看法，有的人說有，有的人說沒有。但是，不管怎么樣，有一條就是要改善人民群眾的居住條件。作為政府工作來講，保障的力度會(huì)很大。
所以，以上是明年的三個(gè)趨勢(shì)。那么，對(duì)于市場(chǎng)發(fā)展方面，我也有三個(gè)建議。
第一，目前的消費(fèi)再也不是5年前的消費(fèi)了，消費(fèi)者在購房時(shí)是比較理性的。在今年調(diào)控的背景下，有些樓盤還是銷售得很好，這是說實(shí)話。包括10月份、11月份都有超預(yù)期的銷售，為什么呢？品質(zhì)好的樓盤不愁銷售。那么，我們也分析了一些原因。近幾年，長沙市場(chǎng)上外地購房者比較多，戶口不在長沙，在長沙工作。還有棚戶區(qū)改造、拆遷產(chǎn)生了剛性需求。那么，隨著新的拆遷條例的出臺(tái)，拆遷的速度會(huì)慢慢變慢，自住型需求相對(duì)前幾年來講會(huì)慢慢減少。那么，下一步會(huì)增加的應(yīng)該是改善型需求。所以，也就印證了環(huán)境好、質(zhì)量好的改善型樓盤的銷售就比較好。從國家層面來看，也沒有打擊改善型需求，而是打擊投資、投機(jī)性需求。
那么，從國家政策層面來看，限購要維持，要讓更多的老百姓買得起房，住宅不能成為炒作產(chǎn)品，要回歸自然屬性，是消費(fèi)品。那么，第一個(gè)建議是開發(fā)商要開發(fā)高品質(zhì)，且適合于改善性需求的產(chǎn)品。
第二，在開發(fā)過程中要注重后續(xù)物業(yè)服務(wù)。剛才，有嘉賓提到萬科，萬科的房子賣得好，很多人是看重物業(yè)服務(wù)，住在里面舒服，不是買的時(shí)候感覺舒服，而是住在里面后期的舒服。所以，從開發(fā)到售后物業(yè)，都是開發(fā)商要重點(diǎn)考慮的，這是改善目前銷售情況很有幫助的一個(gè)建議。
第三，開發(fā)商要量力而行，不要盲目擴(kuò)張。信貸縮緊以后，放貸有所收縮，2成首付、7成利率的時(shí)代已經(jīng)過去了。那么，我們?cè)谫徺I住房、商業(yè)用房投資時(shí)，都要注意量力而行。
[主持人]感謝陳主任的精彩分享。就這個(gè)問題，其他老總還有什么要補(bǔ)充的嗎？
[王義高]大家都講得很好，有兩點(diǎn)可能要把握一下。從宏觀方面要有全方位的應(yīng)對(duì)，對(duì)政策進(jìn)行研討，這是第一。第二，從企業(yè)微觀層面來講，可能在未來相當(dāng)一段時(shí)間還是采用以價(jià)換量的手段。價(jià)格下滑肯定是大勢(shì)所趨，以價(jià)換量應(yīng)該是未來一個(gè)比較好的做法。
[主持人]謝謝。韓總？
[韓旭]中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議剛剛召開完，中央明確表態(tài)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是堅(jiān)決不會(huì)放松的，各個(gè)專家們也表達(dá)了這個(gè)觀點(diǎn)。我覺得，不管從購房者還是從整體市場(chǎng)，還是從全球經(jīng)濟(jì)來看，這樣的調(diào)控是有必要的。正如于總所說，血壓確實(shí)過高了。那么，我們?cè)诔槿蚪鸬臅r(shí)候可能覺得很爽，很開心。但是，這種爽和開心是不是穩(wěn)健的？更多的時(shí)候，咱們中國的經(jīng)濟(jì)狀況，尤其是房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要支柱，在中央沒有找到其他更好支柱的情況下，現(xiàn)在中央處在放血療傷的過程中，要把傷治好，進(jìn)入健康平穩(wěn)的狀態(tài)。所以，從今年到明年應(yīng)該是樓市從康復(fù)期過渡到平穩(wěn)期的過程。那么，在明年價(jià)格會(huì)實(shí)現(xiàn)軟著陸。不管是中央希望1-2家大型企業(yè)倒閉也好，或者是看到萬科、恒大降價(jià)也好，實(shí)際上是調(diào)控措施也在過渡到平穩(wěn)的狀態(tài)。
我們是中間商，也是代理商，對(duì)于我們來講也不是很難過，在亢奮期里面也是很亢奮的。在亢奮期里面，我們經(jīng)常說是在賺市場(chǎng)的錢，并沒有真正用我們的專業(yè)說話，在這種情況下，對(duì)于很多的代理商來說也是一個(gè)鍛煉自己的機(jī)會(huì)。
那么，樓市低迷期會(huì)持續(xù)多久？對(duì)我們來講，低迷期是相對(duì)于亢奮期來說的，曙光是相對(duì)于黑暗的。
[主持人]沒有一個(gè)絕對(duì)的界限。
[韓旭] 對(duì)，沒有一個(gè)絕對(duì)的界限。對(duì)我們來說，更重要的是要調(diào)整好心態(tài)，放低預(yù)期，擇機(jī)出貨。對(duì)我們來說，要把硬功夫練好，更多的時(shí)候我們?cè)谧龃址判偷漠a(chǎn)品，并沒有做得很精細(xì)。對(duì)于一、二線城市來說，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈，他們的營銷模式借鑒了國外的營銷模式，在二、三線城市還有學(xué)習(xí)和借鑒的空間，更多的時(shí)候要引入更好的理念，更多的把長沙樓市的銷售水平、開發(fā)水平、產(chǎn)品模式等都要提升到一個(gè)相應(yīng)的檔次。那樣，我覺得大家的日子都不會(huì)很難過，主要是要把心態(tài)放好。
[韓旭]萬科在這個(gè)時(shí)候要精簡員工，開源節(jié)流，其實(shí)對(duì)于代理公司來說也是一樣的。
[周遐]大家聊到了限購、限貸，“限”字可以入選今年樓市“漢字”，明年應(yīng)該會(huì)繼續(xù)“冷”字，明年樓市的溫度一定會(huì)“冷”，“冷”字會(huì)持續(xù)，但也不會(huì)繼續(xù)“冷”到結(jié)冰。因?yàn)�，國民�?jīng)濟(jì)的發(fā)展需要一個(gè)過程，不可能樓市“冷”到完蛋，長沙的剛需還是很旺的。那么，中介機(jī)構(gòu)、代理公司、開發(fā)商等等與樓市相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，就是看大家怎么找到更好的方法，開發(fā)出比別人更好的產(chǎn)品，找到比別人更多的渠道，學(xué)習(xí)更多的東西，讓中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)的走下去。
[陳真誠]我覺得明年的土地市場(chǎng)會(huì)比較好，二手地市場(chǎng)會(huì)有些熱，明年實(shí)際上就是買地。
[周遐]所以，訪談也是由“冷”慢慢地看到了希望。
[主持人]這就是機(jī)遇。
[趙智波] 在調(diào)控房地產(chǎn)的時(shí)候，要保證穩(wěn)，怎么穩(wěn)？表面上是打壓房地產(chǎn)，其實(shí)背后是給開發(fā)商提供信貸支持，增加信貸規(guī)模。11月份調(diào)整存款準(zhǔn)備金利率，實(shí)際上也增加了信貸規(guī)模。那么，如果要調(diào)控一個(gè)行業(yè)，就像這個(gè)人生病一樣，不會(huì)讓它一下子好起來，投4萬億下去，也不會(huì)讓它永遠(yuǎn)不好，而是會(huì)讓它實(shí)現(xiàn)軟著陸。那么，開發(fā)商也好，代理公司也好，要認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)局面，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生一個(gè)很大的變化，這是一個(gè)事實(shí)，不要再抱有幻想。
我和陳老師有一個(gè)不同的觀點(diǎn)，我倒覺得這是大型開發(fā)商企業(yè)淘汰中小開發(fā)企業(yè)，大型代理公司淘汰中小代理公司的一個(gè)最好時(shí)期。如果說，開發(fā)商在明年還能搶一波成交量，回籠一部分現(xiàn)金解決企業(yè)本身的問題的話，就能面對(duì)明年下半年即將遇到的很多問題。
[陳真誠]我們說的不矛盾，你說的是成交量，賣點(diǎn)，我說的是中小開發(fā)商未來有機(jī)會(huì)能夠進(jìn)入開發(fā)市場(chǎng)，我們的觀點(diǎn)并不矛盾。
[趙智波]所以，我覺得關(guān)鍵要看明年上半年，誰會(huì)去抓成交量，誰會(huì)去抓現(xiàn)金流。第二個(gè)問題是政府的問題，政府的土地財(cái)政肯定會(huì)出現(xiàn)一定的問題，明年從“兩會(huì)”開始，房產(chǎn)稅會(huì)一直講下去，至于推不推不知道，但會(huì)在媒體上反復(fù)報(bào)道，反復(fù)講。這樣的事情講多了，對(duì)于樓市的投資者也好，對(duì)于消費(fèi)者來好，就會(huì)使其非常理性。
從明年下半年開始，這部分人對(duì)于房子會(huì)有一個(gè)非常理性的認(rèn)識(shí)，就會(huì)認(rèn)為不一定要擁有自己的房子，租房也是可以接受的。比如保障性住房，原來只接受買經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房再怎么也是屬于自己的，不接受租房，這種觀念應(yīng)該會(huì)改變。
[主持人]在這里非常感謝大家的踴躍發(fā)言和精彩分享，作為年終的一個(gè)總結(jié)，有關(guān)長沙樓市，該從哪些角度切入才能理清樓市的來龍去脈？該如何歸納總結(jié)，才能從紛繁復(fù)雜中發(fā)現(xiàn)大勢(shì)？2011年度長沙樓市排行榜三場(chǎng)系列訪談已從多個(gè)層面、不同角度為您分解，今天隨第三場(chǎng)訪談的完美收尾，“2011年度長沙樓市排行榜”系列訪談也就此拉上帷幕，感謝各位嘉賓的參與。
2011年度長沙樓市排行榜活動(dòng)仍在持續(xù)進(jìn)行中，目前各項(xiàng)排行榜榜單數(shù)據(jù)仍在緊張錄入整理中，更多樓市真相解讀還請(qǐng)大家繼續(xù)關(guān)注2012年1月11日的2011年度長沙樓市排行榜頒獎(jiǎng)典禮暨0731房產(chǎn)網(wǎng)客戶年終答謝會(huì)。到時(shí)也將盛情邀請(qǐng)各位出席，謝謝各位。今天的訪談到此結(jié)束。
