[主持人]各位網(wǎng)友、各位聽眾，大家上午好，歡迎大家收看和收聽由0731房產(chǎn)網(wǎng)、紅網(wǎng)傳媒、魅力901聯(lián)合為您打造的第一訪談欄目《樓市會(huì)客室》，我是主持人海峰。
轉(zhuǎn)眼2011年已經(jīng)過去了一半，每當(dāng)這個(gè)時(shí)候，房地產(chǎn)市場總會(huì)做一個(gè)半年度的總結(jié)和回顧，今年也是如此。那么，這半年可以說是樓市的深度調(diào)控期，無論是接踵而來的中央政府“新國八條”“限購令”“一房一價(jià)”文件，還是步步緊逼的銀行多次加息、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率政策，市場無不透露著緊張、詭秘和壓抑……
年中的關(guān)鍵時(shí)刻，我想廣大老百姓最關(guān)心的市場真相莫過于上半年的房子到底賣得好不好？房價(jià)到底漲沒漲？什么樣的房子好選擇？下半年又該何去何從呢？隨著長沙市城市總體規(guī)劃的構(gòu)想推出，長沙千萬人口大都市的規(guī)劃，又將會(huì)為下半年的長沙樓市帶來怎樣的利好。今天，在節(jié)目的直播現(xiàn)場，請(qǐng)到了房地產(chǎn)業(yè)界的幾位代表，一起來用數(shù)據(jù)和事實(shí)說話，通過市場現(xiàn)象看真相。
[主持人]他們分別是：湖南標(biāo)志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朱薇安女士，朱女士，您好！長沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理李趙，李總，您好！還有公園9號(hào)樓盤梁琳，梁總，您好！
首先我們來看市房產(chǎn)研究中心的最新一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，了解一下2011上半年房屋批準(zhǔn)預(yù)售情況。上半年全市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售881.10萬㎡，同比減少0.87%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售805.63萬㎡，同比減少0.27%。內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售539.69萬㎡，同比減少18.63%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售502.11萬㎡，同比減少16.94%。以上均可看出數(shù)據(jù)都是低于去年的同期水平的，我們都知道房地產(chǎn)有一個(gè)較長的開發(fā)周期，因此以上數(shù)據(jù)反映出市場消化的很多是去年的存量，上半年實(shí)際上推盤的節(jié)奏是比較慢的，想問問在座的幾位老總，我們也聽到了一個(gè)最新的消息，今年房地產(chǎn)的存量也開始接近了歷史的高位，今年上半年到底是什么樣的情況？推盤的速度是不是有些慢呢？先聽聽李總的意見
[李趙]從去年存量515萬平方米來看，今年至6月份的存量是430萬平方米，五區(qū)內(nèi)的存量有明顯的降低，降低了約16%。從上半年整個(gè)推售的情況來看，實(shí)際上推售的節(jié)奏在不斷放緩，調(diào)控政策的不斷出臺(tái)也造成了市場的觀望情緒，開發(fā)商的推售節(jié)奏在逐步放緩是比較明顯的。
[主持人]請(qǐng)問朱總，標(biāo)志在今年已經(jīng)沒有了推盤項(xiàng)目，你們?cè)谇捌谑遣皇且呀?jīng)有所預(yù)見？
[朱薇安]您說的的確有所考慮。因?yàn)�，湖南�?biāo)志房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在08、09年是集中推量階段，當(dāng)時(shí)對(duì)市場的分析，我們的分析是有兩件事救了中國的房地產(chǎn)，08年的金融危機(jī)救了中國的房地產(chǎn)，我們通過對(duì)政府?dāng)?shù)據(jù)及各種表態(tài)，感覺09年會(huì)有比較嚴(yán)厲的調(diào)控手段出來，而且調(diào)控也會(huì)顯現(xiàn)一些效果。但是，事實(shí)上一兩年多的時(shí)間過來，我們感覺調(diào)控的力度在層層加碼，但事實(shí)上效果卻并不像我們預(yù)期的顯現(xiàn)得那么快。這是什么原因呢？
其實(shí)，在圈內(nèi)有一個(gè)共識(shí)結(jié)論，即通脹救了房地產(chǎn)，是這樣子。那么，接下去，通脹的持續(xù)到底能救房地產(chǎn)多久呢？所以，基于這些考慮，標(biāo)志房地產(chǎn)做了兩手準(zhǔn)備。一是認(rèn)為房地產(chǎn)受政策的影響太大了，不僅僅是在房地產(chǎn)方向發(fā)展，同時(shí)也往集團(tuán)化、酒店等多種行業(yè)在走，是在規(guī)避政策的直接打擊。二是在2011年回避調(diào)控時(shí)期來開發(fā)推盤，卻感覺調(diào)控會(huì)繼續(xù)延續(xù)下去，我們也不會(huì)再等待時(shí)機(jī)的明朗，也會(huì)邊走邊行，是這么一個(gè)情況。
[主持人]好的。我想問一下梁總，公園9號(hào)在今年也有不少的動(dòng)作，一期也銷售得差不多了，二期也開盤了。
[梁琳]對(duì)，在7月初開盤了。
[主持人]開盤的速度有放慢的行動(dòng)嗎？
[梁琳]對(duì)于我們公司來說沒有刻意地去放緩，我看了資料內(nèi)五區(qū)新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比減少18.63%，這也證明市中心的量在減少，對(duì)于公園9號(hào)也是一種契機(jī)。因?yàn)�，像公園9號(hào)的純住宅小區(qū)不多，單棟、獨(dú)棟的商品房比較多，我們公司并沒有放慢腳步。
[主持人]您覺得市場的庫存量對(duì)您公司的銷售會(huì)產(chǎn)生影響嗎？
[梁琳]不會(huì)。
[主持人]另外有一份數(shù)據(jù)，上半年全市商品房供銷比為0.89：1，這也顯示出供需的關(guān)系是基本趨于平衡的。上半年的房子到底賣得怎樣？導(dǎo)致供需基本平衡的最關(guān)鍵因素是什么？先問問梁總，您覺得今年上半年房子到底賣得怎么樣呢？
[梁琳]我是比較了解銷售的，公園9號(hào)上半年銷售不錯(cuò)，推出4棟358套房子，基本上銷售得差不多了。然后，根據(jù)長沙市的銷售情況，萬達(dá)、湘域城邦、保利均價(jià)都達(dá)到了13000元/平方米，還有高端品質(zhì)房也先后入市了。但是，他們的房價(jià)引起了長沙市新一輪的漲價(jià)趨勢(shì)。所以，我覺得房子還是賣得比較好的。
[主持人]您覺得今年上半年賣得不錯(cuò)？
[梁琳]對(duì)。
[主持人]請(qǐng)問朱總，您是不是也認(rèn)為今年上半年沒有達(dá)到調(diào)控的預(yù)期效果，今年會(huì)不會(huì)也會(huì)推盤呢？
[朱薇安]今年上半年房子賣得怎么樣，其實(shí)有兩個(gè)現(xiàn)象，一是房屋的量沒有降，價(jià)格上升了；二是網(wǎng)簽量持續(xù)堅(jiān)挺，但備案量卻并不高，可以在一些政府官方網(wǎng)站上查詢到。我想，無外乎兩個(gè)原因，第一個(gè)主要的原因是銀行信貸資金下不來的問題；第二個(gè)原因也不排除有一些炒房的因素。所以，今年上半年的網(wǎng)簽量高、備案量少的現(xiàn)象，是我們不能夠不去分析的一種現(xiàn)象，是一個(gè)很說明問題的事兒。
接下來到今年下半年，我們了解到了一些數(shù)據(jù)，今年上半年銷售完的存量加上今年上半年新開工將在下半年要推盤的面積，我也是根據(jù)政府官員網(wǎng)站上的數(shù)據(jù)查到達(dá)到了880萬平方米，這是一個(gè)相當(dāng)大的數(shù)據(jù)。雖然，去年長沙市的銷售量達(dá)到了2000萬平方米，但那是一個(gè)很特例的時(shí)期，一個(gè)特例價(jià)格上的一種放量反映。我們?cè)?011年還能不能延續(xù)往年的輝煌呢？這真是需要做好準(zhǔn)備的。其實(shí)，我不是完全同意梁總的意見，我認(rèn)為今年下半年的放量很大，對(duì)于地產(chǎn)人來說是一個(gè)很嚴(yán)峻的考驗(yàn)，不管是在價(jià)格方面還是在策劃推廣方面，我們可能都需要進(jìn)行更深的研討，要找準(zhǔn)方向，我認(rèn)為今年下半年的壓力會(huì)比較大。
[主持人]好的。那我想問一下李總，李總代理的是建發(fā)匯金國際項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的地段位置也是非常不錯(cuò)的，整體情況也不錯(cuò)。您覺得今年上半年的銷售情況怎么樣？從數(shù)據(jù)上來看導(dǎo)致供需還基本平衡的原因是什么樣的原因？
[李趙]首先，從項(xiàng)目層面來看，匯金國際項(xiàng)目處在長沙主城區(qū)的核心區(qū)位，因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢(shì)一直處于熱銷狀態(tài)，從數(shù)據(jù)層面來看，全市的供需比是0.89：1，但五區(qū)內(nèi)基本達(dá)到了0.78：1，純住宅從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上來看是0.8：1，這說明長沙主城區(qū)在上半年的供需量受到政策影響面較小，尤其是主城區(qū)，賣得好與不好要拆開來看。長沙主城區(qū)的項(xiàng)目推出之后，基本上可以形成快速走量的局面。但是，在周邊的一些板塊，比如河西、望城板塊，出貨速度要慢一點(diǎn)。
從長沙的供需平衡來講，我的理解是兩個(gè)緯度。一是供應(yīng)量，整個(gè)上半年政府宏觀調(diào)控、銀根緊縮，政府加大了保障房的供應(yīng)，調(diào)整了供需結(jié)構(gòu)；長沙市歷來屬于中南六省的價(jià)格洼地，尤其是近幾年城市化進(jìn)程速度加快，舊城改造進(jìn)一步提升了長沙的城市整體形象。還包括地鐵等市政交通的配套和完善，長沙吸納人口的能力、城市化進(jìn)程速度也在逐步加快，需求也是非常旺盛的。這是我的個(gè)人觀點(diǎn)，也是我認(rèn)為的供需平衡的兩個(gè)原因。
[主持人]是的，有一些利好的消息，地鐵的規(guī)劃，第六區(qū)的出現(xiàn)，這對(duì)于長沙來說都是利好。但是，要問一下，各位老總的項(xiàng)目地段不錯(cuò)，在銷量上保持了不錯(cuò)的水平。那么，單從產(chǎn)品上來說，上半年什么房子是賣得最好的？這些房子有什么樣的特點(diǎn)？先請(qǐng)李總談?wù)劇?br />
[李趙]從我們現(xiàn)在所接觸和代理的項(xiàng)目來看，今年上半年各項(xiàng)目的主力區(qū)劃戶型是90平方米的緊湊型三房和120平方米的舒適型三房為主。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，2011年上半年長沙供應(yīng)戶均面積應(yīng)該是在108.58的平均面積區(qū)間，我們的分析是認(rèn)為對(duì)于長沙的首次置業(yè)青年群體來說，緊湊型的三房能夠滿足他們的生活需求，又能夠滿足他們的承受能力。而偏舒適型的三房更多的是滿足了改善型，包括再次改善型這一波客戶的功能需求。從我們了解的信息來看，這兩種戶型的銷售比較旺盛。
[主持人]梁總的意見呢？
[梁琳]公園9號(hào)和李總所代理的項(xiàng)目差不多，2011年1-5月長沙內(nèi)五區(qū)住房供應(yīng)套均面積是112.86平方米，90-120平方米的區(qū)間是市場主力，我們樓盤主要是120-140的，適合改善型客戶。
90是屬于緊湊型的，120對(duì)于改善型客戶來說還是稍微小了一點(diǎn)兒，140平方米多了一間房，或者多了一個(gè)空間花園，提高了生活的品質(zhì)，對(duì)這方面的需求也多一些。從戶型來說，三房的戶型要受歡迎得多，還要南北通風(fēng)，會(huì)比較好。
[主持人]今年，市中心的樓盤賣得不錯(cuò)，到底是什么樣的人在買我們的房子呢？市中心的房子價(jià)格已經(jīng)不便宜了，幾位老總也提到了，接近七八千，甚至有上萬的價(jià)格。請(qǐng)問朱總，您肯定也一直在監(jiān)控長沙的市場，您覺得今年上半年長沙的房子到底是被哪些人買走了呢？
[朱薇安]長沙作為湖南的省會(huì)城市，樓盤覆蓋率絕對(duì)不只是長沙，還有長沙周邊，比如長望寧瀏的客戶群，面對(duì)的是湖南省的高端客戶群。 而且，長沙一直是房地產(chǎn)的價(jià)格洼地，從投資的功能來看，又吸引了一大批全國投資者的目光。
剛才，主持人講到長沙的主城區(qū)，或者指老二環(huán)以內(nèi)的城區(qū)。其實(shí)，在每個(gè)城市的房子銷售有一個(gè)特點(diǎn)，越貴的房子，區(qū)間位置越好，周邊配套越齊全，溢價(jià)能力越高的房子，一定不是以該城市的小區(qū)域客戶群為主，客戶群會(huì)分得很散。其實(shí)，這就是外地人購房的問題，08、09年小戶型住宅，以及特別大的平層城市豪宅及別墅就特別明顯，我記得在2008年的時(shí)候開發(fā)了一個(gè)精裝小戶型樓盤，當(dāng)時(shí)長沙市以外的客戶就超過了60%。
[主持人]您覺得今年這部分人群大概會(huì)占到怎樣的比例呢？
[朱薇安]這根據(jù)樓盤品質(zhì)高低及售價(jià)高低而有所區(qū)別，講到城市最核心的區(qū)域，我相信肯定在6成以上。
[主持人]除了從推盤節(jié)奏上應(yīng)對(duì)市場變化，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)該還有其他方面的應(yīng)對(duì)措施，很多企業(yè)上一定要“練好內(nèi)功”，各位的內(nèi)功體現(xiàn)在哪里？我們?nèi)绾蝸怼熬毢脙?nèi)功”應(yīng)對(duì)現(xiàn)在的市場變化呢？請(qǐng)朱總談?wù)劇?/p>
[朱薇安]我練內(nèi)功是說說，先請(qǐng)兩位老總談吧，他們是真要練的，嘿嘿。
[主持人]好的，請(qǐng)李總談?wù)劇?/p>
[李趙]我們建議從以下三個(gè)緯度來提升開發(fā)商及項(xiàng)目的市場競爭力。
一是產(chǎn)品打造。首先，住房產(chǎn)品品質(zhì)在逐步改善，也要求開發(fā)商，包括承建方對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要做進(jìn)一步的提升，功能的增加、對(duì)客戶需求的關(guān)注要逐步開始進(jìn)行細(xì)分和研究。同時(shí)，在產(chǎn)品的細(xì)節(jié)打造上要體現(xiàn)出獨(dú)特的競爭力。比如，園林、戶型、功能、材料品質(zhì)等等，要從這些細(xì)節(jié)上來綜合打造產(chǎn)品提升。
二是整個(gè)營銷展示和體驗(yàn)。目前，長沙整個(gè)市場逐步趨向于成熟和競爭的加劇。換句話說，更多的客戶和置業(yè)者已經(jīng)從最初期的買房到置業(yè)，同時(shí)在置業(yè)過程中尋求置業(yè)體驗(yàn)和營銷展示的體驗(yàn)。換句話說，他更注重在買房過程中的一種感知和感受，來促使他最終決定購買什么樣的樓盤，什么樣的物業(yè)和什么樣的展示，這也是練內(nèi)功的一個(gè)方向。
三是服務(wù)提升。服務(wù)提升是任何一個(gè)行業(yè)必須的殺手锏。銷售服務(wù)之外還包括物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)是樓盤銷售口碑傳播的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，也是一個(gè)重要的競爭面。
總結(jié)以上三點(diǎn)，產(chǎn)品打造、展示體驗(yàn)、服務(wù)提升，我認(rèn)為這是練內(nèi)功的三個(gè)方向，這是我的個(gè)人觀點(diǎn)。
[主持人]好的，我想問問梁總。咱們的項(xiàng)目在區(qū)間里是非常不錯(cuò)的樓盤，你們是從哪幾個(gè)角度來苦練內(nèi)功的？
[梁琳]我們本身是開發(fā)商隊(duì)伍，開發(fā)商一開始對(duì)樓盤品質(zhì)要求就比較高。首先，在戶型設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、選材方面，老板從一開始就是嚴(yán)格要求的。然后，5月中旬推出了精裝修樣板房，這幾個(gè)月中也在根據(jù)客戶的要求和建議不斷完善、不斷提高。
兩次開盤都是低調(diào)開盤，不像某些開發(fā)商搞得非常熱鬧，選房的時(shí)候人特別多，我們老板一開始就不喜歡這種形式，他認(rèn)為房子的品質(zhì)好，交房后讓大家看到實(shí)實(shí)在在的東西，可能那樣會(huì)賣得更好、更快。這段時(shí)間，我們推出了精裝修，在細(xì)節(jié)上也非常注意。比如入戶門，我們提議不要那么貴的吧？老板一拍板，就要那么貴的。
最后選擇了盼盼市場上最好的復(fù)合門，還用了使用在別墅上的PK磚，停車場的地板參照的是五星級(jí)酒店來做的，老板都要求要用好的。
[主持人]從細(xì)節(jié)上注意？
[梁琳]對(duì)，從細(xì)節(jié)上注意。
[朱薇安]剛才說的問題，我補(bǔ)充兩句吧。
[主持人]好的。
[朱薇安]其實(shí)，房企在長沙特別多，我們剛才講苦練內(nèi)功又回到要講企業(yè)的核心競爭力。其實(shí)，企業(yè)是沒有核心競爭力的，在房地產(chǎn)行業(yè)中是沒有秘密可言的，是沒有什么不可被模仿和不可被超越的。其實(shí)，一個(gè)項(xiàng)目的成功絕對(duì)不是一兩個(gè)點(diǎn)的精彩，而是所有細(xì)節(jié)的完美累加了之后才會(huì)有最后的精彩。所以，我自己在做企業(yè)管理時(shí)常常對(duì)他們說，我們大家必須在每一個(gè)環(huán)節(jié)上都做得很到位，在每一個(gè)環(huán)節(jié)上都不要出錯(cuò)，不見得每一個(gè)環(huán)節(jié)都做到100分，但每一個(gè)環(huán)節(jié)都不能出錯(cuò)，最后才會(huì)有一個(gè)好的結(jié)果，這是第一點(diǎn)。
第二，在長沙地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一個(gè)態(tài)勢(shì)，不怕你做得好，不怕你做得精，只看你值不值。你做1萬元的，1萬多元的都有相對(duì)應(yīng)的人群和價(jià)格匹配。但是，關(guān)鍵是你做的房屋到底值不值售價(jià)，這是非�？简�(yàn)我們的綜合能力的。
[主持人]是的，也要根據(jù)客戶群來練內(nèi)動(dòng)。接下來要聊到的問題可能比較敏感，要聊到房價(jià)問題。因?yàn)�，朱總這邊上半年沒有項(xiàng)目推出，我想問一下梁總和李總，你們兩位的項(xiàng)目處于怎樣的價(jià)格呢？
[李趙]匯金國際在今年上半年是平穩(wěn)上升的趨勢(shì)，與去年開盤的價(jià)格變化不大。目前，住宅的推貨量不多，是一種穩(wěn)健的策略。
[主持人]梁總，您這邊呢？
[梁琳]我這邊和李總差不多，是穩(wěn)中有升，升的幅度不是特別大。
[主持人]從去年開始直到今年，國家一系列的宏觀調(diào)控政策都在比較緊的限制房地產(chǎn)市場。朱總也提到了，可能原來是估計(jì)在今年有價(jià)格上的變化。但是，長沙今年的價(jià)格還是比較堅(jiān)挺的，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象呢？先問一下梁總。
[梁琳]長沙仍然是價(jià)格洼地，長沙是一個(gè)內(nèi)地省會(huì)城市，與全國同等城市來講價(jià)格不算高，所以價(jià)格還是比較堅(jiān)挺的。
[主持人]也就是由于長沙價(jià)格洼地的效應(yīng)可能會(huì)吸引全國的人群來進(jìn)駐長沙？
[梁琳]對(duì)。
[主持人]所以，還能夠使得價(jià)格保持在比較平穩(wěn)的狀態(tài)？
[梁琳]對(duì)。
[主持人]好的，請(qǐng)問李總，您覺得呢？
[李趙]這個(gè)問題是這樣看的。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，長沙1-6月份價(jià)格上漲是37%，上漲的幅度是挺大的。從價(jià)格的逐步堅(jiān)挺來看，其實(shí)不單是長沙，北京、上海的一線城市的存量也面臨比較大的壓力，但價(jià)格依然堅(jiān)挺。我認(rèn)為要從兩個(gè)方面來看，從短期來看開發(fā)商對(duì)于利好是看多的，對(duì)房地產(chǎn)的趨勢(shì)是看漲的。
從長期來看，中國加速城市化進(jìn)程之后，剛性需求并沒有得到完全的滿足。就長沙而言，作為一個(gè)單核心省會(huì)城市，吸附人口的能力是很大的，根據(jù)總體規(guī)劃來看，未來要打造千萬人口的大都市，這些剛性需求還沒有得到完全的釋放。三是朱總提到的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，通貨膨脹，房地產(chǎn)的增值保值投資屬性在不斷放大加強(qiáng)。所以，價(jià)格穩(wěn)步上升的趨勢(shì)會(huì)比較明顯一點(diǎn)兒。
[主持人]好的，我想問一下朱總。在這之前我看到了幾條比較有意思的新聞。央視二套的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，長沙在過去的3個(gè)月、6個(gè)月和18個(gè)月當(dāng)中，長沙的房價(jià)漲幅在全國省會(huì)城市中有兩次排在第二，有一次排在前五。接下來，長沙市房產(chǎn)信息中心也出臺(tái)了一個(gè)“長沙市房產(chǎn)景氣指數(shù)”，卻又處在下降的景氣指數(shù)中，您怎么看待這樣兩個(gè)數(shù)據(jù)？長沙的房價(jià)現(xiàn)在比較堅(jiān)挺，您是怎樣看的？今年下半年，長沙的房價(jià)將是怎樣的趨勢(shì)呢？
[朱薇安]其實(shí)，今年下半年的走勢(shì)，我們說的是三個(gè)方向的預(yù)測(cè)。一是政策面的；二是價(jià)和量方面的；三是購買者方面的。其實(shí)，前面有一個(gè)問題地產(chǎn)人要解釋一下。我們常常在談?wù)撘粋�(gè)區(qū)域、地區(qū)的價(jià)格上漲，單純只看價(jià)格幾千，一萬，其實(shí)這兩年價(jià)格最高的兩個(gè)樓盤可以分析一下，是提質(zhì)后的提價(jià)。
比如，拿幾個(gè)現(xiàn)在房價(jià)過萬的樓盤來看，萬達(dá)吧，都是在長沙市城市核心區(qū)域，品質(zhì)非常高端，這是需要解釋的。
講到今年下半年的預(yù)期，新近出臺(tái)了“國五條”，是上個(gè)禮拜的事兒，可以看到三點(diǎn)政策方面的走勢(shì)。一是調(diào)控政策長期化。原本圈內(nèi)以為會(huì)在2011或2011年上半年相對(duì)逐漸取消的政策實(shí)際上不會(huì)取消，它會(huì)長期化；二是調(diào)控政策的力度是著重于加強(qiáng)和鞏固，是落實(shí)到執(zhí)行上的；三是調(diào)控政策的加碼，之前說的三限，已經(jīng)轉(zhuǎn)為了行政干預(yù)，直接約談，這個(gè)很厲害。所以，對(duì)政策面的預(yù)期，我們認(rèn)為會(huì)越來越緊。雖然，顯現(xiàn)的速度會(huì)有一個(gè)時(shí)間的圍度。
二是量價(jià)走勢(shì)，也是三個(gè)方面。第一是今年下半年的放量會(huì)達(dá)到880萬平方米，對(duì)于長沙這樣一個(gè)區(qū)域面積和區(qū)域城市的人口來講，是一個(gè)相當(dāng)可怕的數(shù)據(jù)。所以，我們認(rèn)為這么大的一個(gè)放量對(duì)價(jià)格下行的壓力是非常大的。第二是有一句話叫做“滿地見血的時(shí)候是出手的好機(jī)會(huì)”，說實(shí)在的，包括標(biāo)志房地產(chǎn)在內(nèi)，我們現(xiàn)在也感覺今年下半年因?yàn)橘Y金面的緊張，反過來會(huì)是一個(gè)“圈地、拉地、并購”的好機(jī)會(huì)，標(biāo)志方面也在朝著這些方面做一些準(zhǔn)備。第三是我們對(duì)行業(yè)人士的一些共勉，戰(zhàn)爭來了不用怕，咱們好好備戰(zhàn)，找準(zhǔn)出擊點(diǎn)，練好內(nèi)功，要做好打中期戰(zhàn)或長期戰(zhàn)的準(zhǔn)備。
三是購買者信心�，F(xiàn)在，購買者的信心指數(shù)確實(shí)在遞減，而且遞減的速度還比較明顯，這是第一點(diǎn)。第二是包括我自己在內(nèi)，擬購房的客戶是處在焦灼期的，我拿自己打比方吧，一方面我覺得價(jià)格應(yīng)該要下來了；另一方面價(jià)格真的沒有下來；第三個(gè)方面我是繼續(xù)等還是不等？基本上，我可能會(huì)慢慢放棄，繼續(xù)等待，會(huì)尋找性價(jià)比高的，特別是溢價(jià)能力強(qiáng)的樓盤，可能會(huì)要考慮購買了。因?yàn)�，通脹確實(shí)太厲害了。我們看到了一個(gè)數(shù)據(jù)，雖然現(xiàn)在說通脹是百分之多少，但通脹的隱性比率是多少？20%，很可怕。所以，在錢不值錢的時(shí)候，物質(zhì)是更能給你安全感的一種方式了。
[主持人]好的，聽了朱總的介紹，給我一種磨刀赫赫的感覺。
[朱薇安]我已經(jīng)做好準(zhǔn)備了。
[主持人]好的。我想問一下李總，您覺得今年下半年長沙會(huì)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)嗎？或者會(huì)不會(huì)出現(xiàn)品牌戰(zhàn)？
[李趙]我比較贊同朱總的觀點(diǎn)，性價(jià)比。從購房者本身來看，由焦灼轉(zhuǎn)為出手，他必然會(huì)選擇聚焦在一個(gè)尺度的性價(jià)比上。但是，反之從項(xiàng)目營銷的端口來看，如何打造參加的高性價(jià)比、高附加值？如何進(jìn)行更加精準(zhǔn)地市場定位、客戶細(xì)分和產(chǎn)品升級(jí)？
有幾點(diǎn)已經(jīng)很明朗化了。政策的持續(xù)性會(huì)成為常態(tài)，調(diào)控的頻率和幅度也會(huì)逐步加大，供應(yīng)量壓力逐步增加，已經(jīng)成為了一種定勢(shì)，基本上可以看到下半年的局面了。對(duì)于下半年的項(xiàng)目營銷來講，必然要看到幾點(diǎn)。怎么樣突出項(xiàng)目的性價(jià)比？大趨勢(shì)如何左右？項(xiàng)目微觀上的小趨勢(shì)是要營銷公司接下來要面臨的新的營銷方向和突破點(diǎn)，這是我的理解。
[主持人]接下來問一下梁總，您會(huì)擔(dān)心今年下半年的價(jià)格戰(zhàn)嗎？從今年下半年的情況來看，您的項(xiàng)目有哪些優(yōu)勢(shì)會(huì)在今年下半年仍然處于不錯(cuò)的狀態(tài)？
[梁琳]我還是同意兩位老總的觀點(diǎn)，還是性價(jià)比的問題，我不擔(dān)心公園9號(hào)項(xiàng)目。公園9號(hào)的項(xiàng)目定位是中高端定位，地段位制非常好，金融街與烈士公園完美結(jié)合�？v觀幾個(gè)大盤，北辰、保利、萬達(dá)都有自己的獨(dú)特資源，一線江景，萬達(dá)的負(fù)一層和地鐵站有連接口，各個(gè)盤有各自的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，我們也就不怕價(jià)格戰(zhàn)了，有各自的賣點(diǎn)在那里。
[主持人]比較有信心？
[梁琳]對(duì)。
[朱薇安]梁總的意思是要打品質(zhì)戰(zhàn)。
[李趙]就品牌戰(zhàn)和價(jià)值戰(zhàn)，我還想做一些補(bǔ)充。首先，打品牌戰(zhàn)必須要先有品牌。隨著品牌開發(fā)商越來越多的進(jìn)駐長沙，在未來是品牌競爭的必然。換句話說，品牌發(fā)展商必然會(huì)尋求品牌的突破和品牌的表現(xiàn)。中小型開發(fā)商更多的可能會(huì)運(yùn)用靈活的價(jià)格策略來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的突破。
[主持人]其實(shí)，大家都在用各種不同的手段來應(yīng)對(duì)市場的風(fēng)云變化。長沙的市政規(guī)劃有一個(gè)比較大的利好，包括地鐵的建設(shè)、三條高鐵匯聚長沙，加上長沙千萬人口大都市的規(guī)劃。接下來，我想問問朱總，這些規(guī)劃對(duì)于長沙在建的樓盤和即將上市的樓盤，利好因素在哪里呢？
[朱薇安]利好的因素太多了。
[主持人]最直接的利好因素，您覺得能夠很快體現(xiàn)出來的利好因素是哪些？
[朱薇安]應(yīng)該是在預(yù)期上。因?yàn)�，它給你描繪了這么通暢的交通，這么完美的配套，給你描繪了一個(gè)完美的未來生活。住宅本身就是給你一個(gè)好的生活，利好真的太多了。
[主持人]這些因素都集中在長沙，就在這兩年都集中在了長沙，是不是就是因?yàn)檫@些因素不管全國怎么樣變化，長沙的房價(jià)和樓市發(fā)展速度都比較快。
[朱薇安]您說得很對(duì)，這是有直接關(guān)聯(lián)的。
[主持人]那么，梁總，市政規(guī)劃的利好對(duì)于公園9號(hào)項(xiàng)目來說最直接體現(xiàn)在哪幾個(gè)方面？
[梁琳]地鐵規(guī)劃，還有過江隧道，又增加了一個(gè)直接通往河西的隧道，是采用咸家湖隧道的經(jīng)驗(yàn)，好象又開通了一條。
[主持人]這些項(xiàng)目對(duì)您的項(xiàng)目有直接帶動(dòng)作用嗎？
[梁琳]當(dāng)然，還有金融街規(guī)劃，即省博物館8.5個(gè)億的擴(kuò)建。
[主持人]我問問李總，市政規(guī)劃對(duì)您的項(xiàng)目最直接的影響是哪一些因素？未來還將有哪些利好？
[李趙]就項(xiàng)目現(xiàn)階段而言，地鐵無疑就是一個(gè)最好的規(guī)劃利好，這樣一個(gè)市政建設(shè)方向，長沙在大力完善交通軌道體系，也更便于市民出行和生活居家。地鐵物業(yè)價(jià)值將會(huì)不斷被體現(xiàn)和拔高，匯金國際位于地鐵站口，是最純正的地鐵物業(yè)。從廣、深的地鐵物業(yè)來看，地鐵拉通以后，溢價(jià)空間是巨大的。
從未來長沙的城市格局來看，城市格局決定了它的需求量，對(duì)城市居住住宅的消化量，千萬人口是一個(gè)很宏大的目標(biāo)。
[主持人]最后，我想做一個(gè)調(diào)查。7月底，長沙市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房產(chǎn)信息中心發(fā)布的《2011上半年長沙市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告》將公諸于世，各位老總最想看到哪些方面的信息？
[李趙]從《報(bào)告》來看，據(jù)我了解該《報(bào)告》是由住建委和房產(chǎn)信息中心發(fā)布的，我相信是一份更加詳實(shí)、更加全面地報(bào)告，它對(duì)于長沙未來的供應(yīng)結(jié)構(gòu)、戶型配比上有一些研究分析的結(jié)論，我最想看到這些。
[主持人]朱總最想看到哪一些信息？
[朱薇安]類似的分析報(bào)告出口不一，我們看得比較多。我倒希望住建委發(fā)布的這樣一份分析報(bào)告，除了發(fā)布自有資源以外，規(guī)劃、國土、住建委三塊的信息有機(jī)互動(dòng)，希望給我們一個(gè)最真實(shí)的數(shù)據(jù)。
[主持人]梁總呢？
[梁琳]作為做銷售的人，我比較看到上萬樓盤的真實(shí)銷售情況，不是內(nèi)部消化的情況，我想看到真實(shí)的銷售情況。外地人購房的比例在增加，是一個(gè)怎樣的比例？具體是哪些城市？希望看到具體的數(shù)據(jù)。
[主持人]好的，幾位老總希望看到具體的數(shù)據(jù)，如果網(wǎng)友們希望看到一些相關(guān)的信息，可以直接登錄0731房產(chǎn)網(wǎng)提交意見，也可以撥打魅力901的電話來提出意見。
感謝幾位老總帶來了長沙樓市上半年的總結(jié)和下半年市場的展望，謝謝網(wǎng)友和聽眾朋友的收聽和收看，謝謝大家。
