[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您現(xiàn)在收聽、收看到的是由0731房產(chǎn)網(wǎng)以及湖南經(jīng)濟電臺聯(lián)合為您打造的《樓市會客室》，我是主持人陸海峰。
[主持人] 3月4日，長沙市人民政府辦公廳發(fā)布了，關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場管理有關(guān)問題的《通知》，《通知》當(dāng)中最引人關(guān)注的問題是對長沙市的商品房買賣進行限制，第一條是這次通知內(nèi)容大家最關(guān)注的地方。也就是：一、自本通知發(fā)布之日起，暫執(zhí)行以下購房管理措施：對在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長株潭戶籍家庭），限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并且能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購1套90平方米（含）以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買90平方米（含）以下新建商品住房。所以，大家也總結(jié)了一個比較簡單的解釋就是15個字：限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊。
可以說，這次限購令一出臺就引起了各方的討論和議論，這次限購令到底希望達到一個怎樣的市場調(diào)控效果呢？它會給長沙樓市帶來怎樣的變化呢？會怎樣保護長沙的剛性需求呢？能不能抑制住長沙的投資性需求？我們帶著這些問題，請來了今天的幾位嘉賓，他們分別是：省政協(xié)委員，科研院研究員王義高教授；王教授，您好；中原地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理李道剛先生；李總；您好。還有，中建地產(chǎn)營銷經(jīng)理馮朝陽先生，馮總您好。
馮總，中建麓山和苑、芙蓉和苑有受到影響嗎？您被限購了嗎？
[馮朝陽]從我們的兩個項目來看，芙蓉和苑是140-180平方米之間的，對它的影響比較小，反倒是限購令出來之后，我們在150-300萬元之間的房子，出現(xiàn)了一波搶購，連續(xù)三天成交了10幾套。所以，當(dāng)時還是蠻出乎我們意料的。但是，對麓山和苑還是有一定的影響的。因為，麓山和苑這次推出的都是80-110平方米的中小戶型，但對這個影響也不是特別大，我們自己做過調(diào)研，首次置業(yè)的客戶，小戶型置業(yè)的占到了80%，真正買第三套房的客戶只占5%的數(shù)據(jù)。
[主持人]在您的項目中，您感覺影響并不大？
[馮朝陽]對。
[主持人]接下來問問李總，這些天不知道在您了解到、代理到的樓盤中，也有張貼這個通知的嗎？有沒有受到影響呢？
[李道剛]張貼都是有的。從中原代理的樓盤來看，從去年開始銷售情況就比較好，很多盤出現(xiàn)了缺貨的狀態(tài)，短期來看影響不大，但長期來看肯定會有一定的影響，這是必然存在的。從今年樓盤的銷售進度來看，50%以上是積壓在第三、第四季度，我想會有一些影響，但去年一波的行情做得比較好一點，所以影響并不大。
[主持人]是有一些影響，但影響不是很強烈。在各位銷售的樓盤中，馮總還掌握了一些數(shù)據(jù)，剛性需求占80%，投資性需求占5%。在李總代理的樓盤中，是什么樣的比例呢？
[李道剛]各個項目不一樣，我們是以綜合體作為主要的事業(yè)部，我們代理的北辰三角洲、萬博匯這樣的樓盤剛性需求比重約占六、七成，尤其是去年出現(xiàn)了一個客戶要拿40套房的情況。但是，從中原代理的樓盤來看整體行情是差不多的，本地客戶占40%，長株潭客戶占50%左右的比重。如果去掉株洲湘潭的客戶，長沙本地客戶應(yīng)該只占三四成，在限購令的大環(huán)境下，可能還是會受一些影響的。從目前來看，限購令的影響只是一個方面，但銀行信貸影響卻更大。
[主持人]更大的影響來自于銀行金融方面的調(diào)控？
[李道剛]對。
[主持人]對北辰三角洲這樣的盤會帶來銷售上面的影響嗎？
[李道剛]從目前剩下的貨量來看，類似于北辰這樣的項目影響不大，我們現(xiàn)在剩下的房源是以豪宅為主，不在限購令范圍之內(nèi)，而且項目的整個品質(zhì)相對比較高。我前面也講過，目前剩下的貨量在各個項目坦白地說都不是很多。從我這個事業(yè)部來看，有大量貨源推出的盤基本上都在6月初開盤，從短期來看對市場有一些影響，但對我們的影響不是很大。
[主持人]王義高教授這段時間接受了各個媒體的采訪，您覺得限購令細則的出臺對哪部分人群影響最大？
[王義高]從表面上看是對本地居民的影響比較大，本地居民有沒有利用這一次限購令買到自己所需的戶型和房子？但是，從長遠來看，幾乎對任何一個層面都沒有影響。所以，長沙比較溫柔的限購令成為了最好的促銷令。因為，大家會觀望一段時期，限購令現(xiàn)在限一下，它有兩個概念，一是“本地居民戶籍”；二是“本地居住證”。大家知道，居住證是一個不嚴肅的東西，沒有居住證的都可以去辦。北京最嚴厲的限購令出臺以后，在北京可以倒賣居住證，也可以倒賣納稅證，一次交5-8萬的稅收，我給你開一個納稅證明，北京市場上出現(xiàn)了倒賣證件的情況。但是，在長沙市場上我們目前沒有聽到倒賣證件的說法。我想，大家說的是“來買房吧，我這里不限購”。這樣的呼聲很多，成為了一句流行語。
所以，整個長沙的限購令是溫和的。剛才，兩位老總也提到了，限購令對大戶型沒有影響，限小不限大，不但對大戶型沒有影響，大戶型銷售量價齊升以外，還等于告訴外地投資者一個信息，“我長沙不限大，你可以到長沙來買”，等于是慫恿外地的投資客到長沙來買房，我今天早上看到香港的朋友準備到長沙來買房，并且其他地區(qū)的樓盤想異地促銷，你看長沙不限大，四縣五區(qū)也不限購，你可以把盤拿到長沙來賣。所以，長沙樓市的限購與其說是負面的，不如說是一個很好的促銷令。
[主持人]您剛才提到了居住證和環(huán)長株潭家庭，環(huán)長株潭家庭是什么概念？是長株潭整個區(qū)域，還是長株潭中心城市呢？
[王義高]現(xiàn)在界定比較模糊，也沒有出臺解釋的細則。長株潭是指長株潭城市人口？還是包括農(nóng)村人口？還是包括3+5？都沒有解釋清楚，環(huán)是內(nèi)還是外？也沒有說清楚。所以，“環(huán)長株潭”的問題，“3＋5”城市群的問題就大了，等于是大半個湖南了。如果你是“內(nèi)”，那這幾個城市的人口加在一起將近一千萬啊，長沙的房子也沒有一千萬套啊，就是長株潭的人來買都不夠賣。而且，這些房子不是同時上市，沒有房子賣，這樣的話房子將繼續(xù)成為稀缺資源，樓市在限購令下沒降反升。比如，一號公館的大戶型每平方米提升到了17000元，外面的大戶型普遍的話，我估計提高了200-300元，而且不用打廣告，都是上門戶。這樣來看的話，環(huán)長株潭概念是比較模糊的。就是說，誰也說不清楚，我現(xiàn)在來買房，是環(huán)長株潭的一個什么東西？你會問我嗎？你不會問，我也解釋不清，我是環(huán)長株潭的什么東西？我也說不清，是戶籍？還是居住證？還是我在這里打工？它的概念就比較模糊，現(xiàn)在追問的人比較多。當(dāng)然，開發(fā)商不會追問，他們希望越模糊越好，主要是本地居民和學(xué)者在追問，開發(fā)商肯定不會追問，你越含糊，越解釋不清越好，等你解釋清楚了，我的房子早就賣出去了。
[主持人]接下來想問一下馮總，在您的項目中長株潭客戶的比重占得大不多？如果再大一點，永州、郴州這些地區(qū)的客戶占比多大呢？
[馮朝陽]我們的兩個項目，比如麓山和苑的客戶湘潭、株洲比重不大，倒是郴州、衡陽、常德的客戶稍微多一點兒。我們統(tǒng)計了一下，這個項目成交的客戶中約有27%是長沙以外的客戶。在城南的芙蓉和苑因為是洋房項目，定位相對比較高端。省外的客戶大概不到10%，8%-9%左右。然后，長沙以外的客戶約占15%，其余都是長沙以內(nèi)的客戶。
[主持人]其實，大部分是被長沙客戶買走了？
[馮朝陽]目前，我們的房子在本地能夠消化掉，我們也就沒在外地做很大規(guī)模的推廣工作。
[主持人]李總，接下來想問問您，因為中原是一個全國性的企業(yè)，作為這個企業(yè)來說你們會把在長沙的房源向全國進行推廣嗎？剛才，您也提到有外地客戶一次買40套的情況，您覺得在之后的時間里，這種情況會出現(xiàn)得比較多嗎？會不會影響客戶的比例構(gòu)成？比如長沙本地的客戶提升，您覺得會有這些影響嗎？
[李道剛]這里有三個問題，第一個問題是外地銷售的問題。因為，中原是全國性的公司，我們是從華南區(qū)域，從深圳過來的公司。目前，從湖南省內(nèi)的客戶來看，華南區(qū)的客戶比較多。我們經(jīng)常說“有湖南血統(tǒng)和湖南淵源”的華東、華中客戶比較多。去年，我們有過一些動作，當(dāng)時R20在深圳做了一個展銷會，我們也有好幾個項目參加了。包括中鐵的項目、佳兆業(yè)的項目，深圳客戶成交的比重會比較大。包括北辰三角洲在深圳也參加了房交會，但北辰的房子賣得比較好了，客戶沒有買的機會。剛才，我談到今年上半年手上的項目在增加，但貨量會集中在第三、第四季度上市，目前就還沒有大型的計劃，應(yīng)該會在銷售的重點節(jié)點做這些動作。因為，外地推出及時性比較強。那么，全國的限購令對我們來說是一個非常好的利好，這也是中原系統(tǒng)內(nèi)部資源分配的問題。因為，中原在大量的華南區(qū)域有地級店鋪，在深圳等地區(qū)貨量限制購買的情況下，他們的大量資源會大量的向內(nèi)地推薦，這也是我們在未來長期關(guān)注的一個趨勢。今年，我們在長沙也會開三級市場，這也是集團的一個統(tǒng)一安排。
[主持人]第三個問題是，在您的項目中有一次性購買40套房子的客戶。
[李道剛]外地客戶的購買在去年受到了一些限制，主要是信貸這一方面的影響。當(dāng)時，我們主要是通過外地客戶購房本地化，說實話就是有一幫投資客，比如溫州投資客在湖南有公司，找本地人的身份證去買，這種現(xiàn)象比較多。今年的話，這一塊兒也會受一些影響。因為，這樣的人群購買資格也會受到一些影響。但是，今年可能會有一個大的趨勢，比如在中心區(qū)購買中小型物業(yè)的話，90平米以上的戶型是不受影響的。中心區(qū)域的中小型物業(yè)以公司的名義購買的情況多一些，這也是我們和大客戶目前探討的問題，怎么樣解決購買限制的問題。但是，現(xiàn)在有一個另外的大趨勢，長沙的二手房是沒有限購的，實際上就給房產(chǎn)的流通提供了很大一個渠道。我們知道，去年長沙大戶型的銷售不說有壓力，但沒有實現(xiàn)一個很高的溢價。我們看到很多項目，大戶型占據(jù)了最好的資源，最好的地段，最好的景觀，但賣了最低的價格。
那么，在限90平方米以下的限購令背景下，在主城區(qū)對于客戶來說，90-110平方米的戶型比較受推崇。那么，90平方米以下的剛性需求客戶，可能會有所轉(zhuǎn)變，可能會轉(zhuǎn)到90平方米以上，110平方米以下的戶型。另外，對于保值性稀缺的物業(yè)，如芙蓉和苑聯(lián)排別墅這樣的項目，我們最近發(fā)現(xiàn)關(guān)注大戶型高端、稀缺資源的客戶比較多。因為，房地產(chǎn)調(diào)控可能會比較多，說銷售的高峰的話，我估計這個月底下個月初應(yīng)該會有一個高峰到來。
[主持人]大戶型的春天是不是會到來？或者說資金會轉(zhuǎn)向這邊？
[王義高]單就限購令目前的平衡狀態(tài)講，郊外瀏望長寧房子的銷售旺季比去年冬天好得多，應(yīng)該說這一次的限購令對于大戶型來講是一個非常地利好，而且是供不應(yīng)求的。那么，這給了市場一個什么樣的信息呢？就是說，限小不限大，小戶型成為注入了計劃經(jīng)濟的因素，成為了一個比較稀缺的資源。那么，城市中間就有一個擠出效應(yīng)，原本想在城里購房的人，小戶型的房價提升了，而且又有其他一些制度的約束，包括貸款、居住證、戶籍等等，而城郊和瀏望長寧什么約束都沒有，長沙不像上海、北京城市不大，城郊距離火車站很近。所以，可能會把一些客戶“驅(qū)趕”到郊外，大戶型好銷，反而造成了長沙樓市“不正�！钡墓┬杵胶�。原本購內(nèi)購?fù)�、購大購小、購新購舊都是消費者的自由選擇，大戶型在這種背景下就有了機遇�，F(xiàn)在，開發(fā)商聽到這次限購令的內(nèi)容以后，就立刻說我請吃飯！我請喝酒！興高采烈！是吧？根本連開發(fā)商都沒有想到，長沙的限購令會如此地溫柔。當(dāng)然，我也在很多場合說過，未必你的“溫柔”限購令會沒有風(fēng)險？反而風(fēng)險更大了。你限購就是要控制房價，如果你控制不住，當(dāng)然這一輪開發(fā)商和客戶很配合，沒有把樓價提得特別高，漲了200-300元/平方米，這是合理空間之內(nèi)。但是，如果漲到上千的話，我估計一些經(jīng)典地段的大戶型立刻提高千元一個平方米，我估計都不用擔(dān)心銷售。現(xiàn)在，長沙樓市均價6200元/平方米，你立刻提到7000多元/平方米的均價，我估計都不會愁銷售。所以，大戶型的利好有在這里，城市有擠出效應(yīng)，大戶型好銷了，大戶型也成為了稀缺資源。
2007年，中央有90、70政策出臺，在開發(fā)的樓盤中必須有70%以上的小戶型，有這樣的規(guī)定，加上蝸居白領(lǐng)對小戶型的追捧，很多客戶把小戶型買下來作投資，這樣的物業(yè)反而趨緊。這些年，開發(fā)商反而沒有注重開發(fā)大戶型，別墅就根本不讓搞，只能是聯(lián)排的。那么，根據(jù)過去的市場調(diào)整和人們的追捧來講，大戶型在這一輪反而顯得供不應(yīng)求了。
[主持人]是的。剛才，王教授也提到了很多，接下來我想問問馮總。馮總的中建芙蓉和苑接近8000元/平方米的價格了，麓山和苑有接近5000元/平方米的價格嗎？
[馮朝陽]芙蓉和苑是10000-15000元/平方米的均價；麓山和苑是接近5000元/平方米的成交均價。我們作為一個央企，對這個項目品質(zhì)的打造、投入是比較舍得的，投入是比較大的。我們作為央企注定以后做這一行，當(dāng)做一個事業(yè)、當(dāng)做一個品牌在做，無論政策怎么變化，只要在這個行業(yè)就會一直做下去。所以，我們不會根據(jù)政策改變自己的策略，會按照自己的節(jié)奏去走。當(dāng)然，王教授說提價對于我們來說是可以的，我們提價也會賣掉。但是，就說股市吧，你突然提價的話，對于你的樓盤可持續(xù)性銷售其實是不利的，對于以后升值、穩(wěn)步提升的過程是不利的。上一波客戶看到下一波客戶的時候，在心理上要能夠接受。
[主持人]李總，在您的策略上估計也會用穩(wěn)妥的腳步進行處理。剛才，王教授提到可能還會有其他的政策風(fēng)險，你們會不會擔(dān)心有可能新出的政策風(fēng)險呢？
[李道剛]從全國的形勢來看，長沙不是國家重點調(diào)控的城市，我們關(guān)注的其實不是長沙，是一線城市。從目前來看，一線城市基本上已經(jīng)出現(xiàn)了量跌的狀態(tài)，量逐步萎縮，但價仍然堅挺的態(tài)勢。接下來，一線城市的限購令會比較嚴厲一些，往下走如果出現(xiàn)量跌的更大變化的話，價格有可能也會出現(xiàn)調(diào)整。那么，從這幾年的調(diào)控來看，周期性的抑制有可能在之后成為報復(fù)性的反彈，這幾年我們都看到了這樣的情況。所以，我們會主要關(guān)注一線城市的效果，如果一線城市不太受影響的話，長沙就更加不會受影響了。
在長沙，房地產(chǎn)稅收占財政稅收的比重比較大，尤其像岳麓區(qū)這樣的區(qū)域，政府也希望房價是一個平穩(wěn)緩步上漲的過程。為什么會出這樣一個政策？我記得當(dāng)時出這個政策的時候，公司就緊急召集大家討論這個問題，我們覺得領(lǐng)導(dǎo)人是比較有智慧的。所以，我們現(xiàn)在并不太擔(dān)心短期內(nèi)會有大量的后續(xù)比較嚴厲的政策出來，我們會重點關(guān)注一線城市。
[主持人]剛才，我們在調(diào)控細則當(dāng)中也提到了很多方面的內(nèi)容，比如說我們看到有90平方米以上不限，內(nèi)五區(qū)以外不限，而長沙市轄五區(qū)芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、高新區(qū)也不限，限購令當(dāng)然對市場有什么樣的影響？王教授說到大戶型可能會歡迎。王教授在博客中也提到了，本地居民資產(chǎn)可能會縮水，這是什么方面的原因呢？
[王義高]從整體來看，我們購買小戶型的資產(chǎn)的話，舉例說明，現(xiàn)在買90平方米的房子，總價值是72萬元，買200平方米的房子總價值是120萬元。你說，未來10-20年增長五倍的話，誰的增值速度快？簡單從資產(chǎn)的總量來講，肯定是大戶型的資產(chǎn)速度快過小戶型，別墅快過大戶型�，F(xiàn)在在北京傳說購買一套別墅要2億人民幣，從香港的市場來看，你是貧民窟的筒子樓增值速度快，還是香港山上的房子增值速度快？這都是不用比喻的，這是資產(chǎn)的存量太小，即使小戶型被熱捧，它仍然不及大戶型、別墅或高檔社區(qū)。第二個概念，城區(qū)交通擁堵，環(huán)境要差一些，空氣污染也嚴重一些，隨著人們改善居住條件的熱望，也會舍棄小戶型，搬到高檔社區(qū)或大戶型居住。從人的訴求和環(huán)境改善來講，也會追捧大戶型。第三個概念，從收入來講，我們現(xiàn)在的收入有限，我想買大戶型，想一次性到位，誰不想住大房子？但是，我受到錢包大小的影響，以及銀行限貸的影響，我買不起大戶型，就只有改投小戶型了，這是一個必然的規(guī)律。錢包大小決定你的購買能力，再加上金融政策并不趨向于買房，這些都是限定，假如銀行提高按揭，假如人們收入普遍提高，人們肯定要完成自己大房子的夢想，并不是中國人不想住大房子，是由于我們的收入非常少。我們也看到，現(xiàn)在日本、英國、荷蘭、瑞士這樣的國家，國土面積都非常小，不如中國國土面積大，它的人均居住面積是我們的2-3倍，日本、瑞士、荷蘭這樣很小的國家。美國的話，人均居住面積是我們的3-5倍，美國國土面積和中國差不多。所以，未來中國公民的居住條件至少要超出日本2-3倍的水平。
那么，城區(qū)的土地緊張，稀缺資源，最好的碼頭會用來建造商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)的話，地方政府可以從長期的稅收中獲利，房產(chǎn)稅現(xiàn)在還沒有開征，簡單地說通過一次性交易收到的稅收，而不是未來不動產(chǎn)稅的長期稅收�，F(xiàn)在來講，這樣一比較起來，你就知道了。長沙市這一次給長沙本地居民小戶型的優(yōu)待，實際上是被“優(yōu)待”了，如果本地居民繼續(xù)購買小戶型，而外面的炒家繼續(xù)購買大戶型、購買別墅，5-10年后誰最窮？還是本地居民窮了。所以，你的政策利好是限本地居民于貧困，你沒有限購令的話，本地居民就擁有了資產(chǎn)存量。以前，是無產(chǎn)階級，沒有資產(chǎn)的。現(xiàn)在，證券、黃金、樓盤等資產(chǎn)性收入比較起來，你的資產(chǎn)存量如果小的話，比如我有一個10平方米的房子，出租又能收多少錢？如果出租一套別墅又能收多少錢呢？所以，限購令僅僅只看到了剛性需求，而這些剛性需求大多數(shù)是中低需要者，你不要以為僅僅滿足他們的需求，他們就沒有投資的欲望，如果你兼顧了房地產(chǎn)的投資和居住的兩個功能的話，那居民不是會歡呼“長沙市政府萬歲”嘛？所以，限購令不能單看房價，也不能單盯著限購令，也不能專盯房價，你要看整個民生問題。
現(xiàn)在是兩會期間，談到70%的問題都是民生問題，兩會實際上都是在討論民生問題啊，其中70%的民生問題又以討論房地產(chǎn)和社保、醫(yī)保問題為主。所以，調(diào)控政策簡簡單單價格不上漲就行了？你沒有從改善居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)下手，顯然就沒有注意到整個市場開發(fā)商、投資者、政府的利益趨于一致。我們要照顧投資者，要照顧開發(fā)商，要照顧到剛性需求，也要照顧到是這樣一輪調(diào)控是不是有利于本地居民。
[主持人]我們看到小戶型價格偏高是暫時的現(xiàn)象？
[王義高]肯定是暫時的，不管小戶型追捧到什么狀態(tài)，隨著國民收入的提高，隨著城市地塊越來越緊張，不可能讓出很大的空間給你蓋小戶型。你說，你買了小戶型，17000元/平方米買的，以后要轉(zhuǎn)手，價格會更高，因為你是高位接手的。買小戶型出租，用租金彌補投資的話，高價接盤的話，本身回報率也不會太高。我大戶型雖然出手總價高一點，但價格要優(yōu)惠一些，按揭還有優(yōu)惠，你的小戶型一次性投資還不能彌補按揭成本啊。所以，真正理性的投資者，理性的投資客，什么是理性？你除了投資樓盤以外，還要考慮你的未來資產(chǎn)是否真正處于增值狀態(tài)，不是說你亂買一個房子就賺了，賺了可能只是表面上賺了，在未來就不一定了。
[主持人]好。接下來，我想問一下李總。在您現(xiàn)在所代理的樓盤當(dāng)中，據(jù)你們來判斷，像這種投資型的客戶，現(xiàn)在更傾向于哪一種？是小戶型？還是我們所說的大戶型？還是建筑質(zhì)量不錯、小區(qū)環(huán)境也好的花園洋房？或者是更好的一些高端物業(yè)呢？您覺得它更關(guān)注哪一種？
[李道剛]實際上，這個問題我們是這樣看的，可能會分幾個階段，從目前來看，追捧市中心物業(yè)的量相對比較大。為什么會出現(xiàn)這樣的狀況有幾個原因。
第一，外地客戶對長沙房地產(chǎn)的了解更多是集中在市區(qū)層面。
比如，我們經(jīng)常說在市區(qū)做影響力，市區(qū)的樓盤會更受關(guān)注。
第二，王教授剛才談到了一個趨勢，為什么長沙大戶型的銷售除了豪宅類的物業(yè)相對比較好，在普通小區(qū)內(nèi)大戶型的銷售相對是有壓力的，為什么會出現(xiàn)這樣一個狀態(tài)？其實，這和長沙城市的結(jié)構(gòu)趨勢有關(guān)系。現(xiàn)在的長沙叫做“趨于功能完善”，也就是說以前的功能是不完善的，在河西、武廣那邊很多樓盤的入住率很低，“金星大道是一條沒有人居住的路”，這就影響到了大戶型的轉(zhuǎn)手率，在三級市場的接盤是比較少的。那么，長沙的二級市場也不是很健全，主要集中在市區(qū)這個區(qū)域。比如河西區(qū)域二手門店比較少，直接影響到二手房置換率的領(lǐng)袖。
從這一點來看，目前投資客集中在市區(qū)的會比較多。但說到未來的發(fā)展趨勢，我也很同意王教授的觀點，比如大河西區(qū)域、武廣區(qū)域、南城區(qū)域等形成系統(tǒng)之后，給人們的感覺就不會是現(xiàn)在這樣的狀態(tài)。河西的開發(fā)商經(jīng)常跟我們說一句話，“好山好水好無聊”，什么都好，就是生活不完善。昨天，我們還和河西一個大開發(fā)商在聊這個事，晚上要唱歌，請你過河，要泡吧請你過河。那么，隨著未來綜合配套的改善，我們預(yù)判2-3年后，在城市新區(qū)的大戶型將會成為投資客未來關(guān)注的重點區(qū)域。
[主持人]接下來，我想問一下馮總了，馮總的項目都不在二環(huán)以內(nèi)，都選擇在麓南板塊、城南板塊，這兩個項目又賣得非常好。您覺得是和王教授說的未來投資點有關(guān)嗎？還是這種需求更強烈一些？
[馮朝陽]比如芙蓉和苑的話，有一個地鐵口就在項目門前，大量的客戶都是看中這個地段好，未來的升值潛力比較大。其實，就這個項目而言，投資和居住是一體的。我們自己也做過定位，我們的項目并沒有和格蘭小鎮(zhèn)、五礦龍灣國際放到一個層面上去比，我們跟誰比呢？我們把我們的項目放到與摩天輪一號、一號公館相比。那么，我們就會發(fā)現(xiàn)，從目前的調(diào)查而言，60%-70%的客戶都是看中我們的盤升值空間很大。大家知道，地鐵對樓市影響很大，有可能發(fā)生翻天覆地的變化。大家也知道，麓山和苑生活配套不是很完善，因為比較偏遠。但是，我們也有我們的優(yōu)勢，花了重金打造園林，環(huán)境很好，你們也去看過項目，包括我自己也想住那邊去。所以，從那邊的情況來看，80%的客戶也還是剛性需求。那么，我是說中小戶型，大戶型當(dāng)然是改善性需求了，我說80%的客戶是指中小戶型。那么，從項目的投資客來看，含浦還是屬于長沙的價格洼地，我們的成交價格，長沙上周成交均價是6000多元/平方米，而我們的樓盤成交均價是5000元/平方米左右，也有價格上的優(yōu)勢。
[主持人]在調(diào)控背景下，大量的資金被限制了投資樓市，這些資金將會轉(zhuǎn)向哪里呢？
[王義高]從目前的情況來講，盡管長沙的限購令比較溫柔，但并不是表明對樓市一點兒影響都沒有，還是有影響的，至少在心理層面表明了長沙有調(diào)控房地產(chǎn)價格的決心，有穩(wěn)定樓市的決心。因為，從兩會反映的情況來講，今年的調(diào)控閘門會進一步趨緊。這里有三個概念：
第一，各地的調(diào)控不落實的話，中央可能會接管調(diào)控大權(quán)，派出監(jiān)督組監(jiān)督你的調(diào)控；
第二，中央現(xiàn)在要求銀行嚴查房地產(chǎn)信貸資金。
第三，保障性住房的落實情況，包括資金土地，82%的土地要用于保障性住房的需求。
那么，肯定給開發(fā)商進行商品房開發(fā)的用地會趨緊，銀行的信貸也會大量傾向于保障性住房，而不是商業(yè)地產(chǎn)。那么，從閘門趨緊的情況來看，市場上沉淀了大量的資金，很多開發(fā)商負債率也達到了60%-70%，如果這部分資金沉淀不下來的話，開發(fā)商就會走民間融資或高利貸。高利貸有非常大的風(fēng)險，如果任何的政策性，不像商業(yè)銀行有國家支持，有政策導(dǎo)向，民營的沒有政策導(dǎo)向，回報率至少在200%-400%。所以，開發(fā)商走高利貸、民間融資的風(fēng)險會很大。
那么，資金分化還有可能走向地下按揭。我們說房地產(chǎn)里面有很多躲貓貓的貓膩成份，不管是合理的，還是溫柔的調(diào)控，銀行不給我貸款，我就走民間貸款，我把我的房子抵押給民間貸款人，我只要居住，產(chǎn)權(quán)交給你。這樣的話，就出現(xiàn)什么樣的情況呢？現(xiàn)在傳說溫州有200億資金已經(jīng)走入了私人按揭市場，地下融資。當(dāng)然，我們現(xiàn)在還沒有對這樣的情況做風(fēng)險的預(yù)判，沒有做這樣的研討，但這就說明資金已經(jīng)出現(xiàn)了導(dǎo)向。
親人之間、個人之間、房地產(chǎn)內(nèi)部的集資浪潮已經(jīng)開始了。我集資，把房子買給你，買給內(nèi)部員工，你買了我的房子先給我?guī)资f元，我給你多少回報，這是內(nèi)部集資。當(dāng)然，內(nèi)部集資有風(fēng)險，也未必見得，我拿了老板的一套房子嘛。但是，你說它合不合法呢？也沒有限定。定。但是，我們知道在限購令的背景下，在信貸趨緊的情況下，銀行資金受到了約束，包括原來答應(yīng)給開發(fā)商的按揭款都不能到位。開發(fā)商說，你都答應(yīng)了，私人來買房要按揭了，你的按揭款就不放給我了。
[馮朝陽]現(xiàn)在是每個月上旬放款，下旬就沒款了。
[王義高]去年，全國1月份就是2萬億的貸款，現(xiàn)在是上個月還有款放，而下個月就沒有了，受中央管的商業(yè)銀行是這樣的。但是，小的銀行卻在拼命貸款，你要知道銀行存款、貸款是有一個比例的，如果超出這個比例出現(xiàn)擠兌，或者央行的貼現(xiàn)不來，又縮緊流動性等等因素趨緊的話，那地方小銀行給開發(fā)商的貸款有可能受到政策干擾，或者加息的影響。如果你的銀行儲蓄擠兌一下子，你就會受不了了，又會出現(xiàn)江西的假集資風(fēng)潮了，到時候又要國家來救這些小銀行了，那將會是一個連鎖反應(yīng)，救小銀行，你的按揭市場兌不了現(xiàn)，就會造成個人資產(chǎn)破產(chǎn)，市場也會出現(xiàn)連鎖反映。所以，我們說限購令已經(jīng)造成了整個房地產(chǎn)資金的分裂狀態(tài)。
[主持人]其實，中央各種各樣的政策和地方的政策還都是為了穩(wěn)定金融行業(yè)，另外也是希望房地產(chǎn)等行業(yè)健康穩(wěn)定的往前發(fā)展。
[王義高]這是肯定的，所有一切的調(diào)控手段，不管是金融手段還是行政手段，只有一個目標，就是使宏觀經(jīng)濟區(qū)域穩(wěn)定。為什么宏觀經(jīng)濟區(qū)域穩(wěn)定？這句話的真實意義是什么？我們想想，中國已經(jīng)買了房子的客戶，如果房價跌，他們的資產(chǎn)縮水，會造成連片的反映，你說泡沫破滅也好，反正個人資產(chǎn)丟失了。如果房地產(chǎn)暴漲，社會會出現(xiàn)動亂。暴漲暴跌都不是中央愿意看到的，地方政府其實也能夠理解，他們都是想看到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。中央、地方政府、開發(fā)商、消費者、投資者都想要一個滿意的結(jié)果，就是房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，價格可以稍稍上漲，但唯一不能接受的是房地產(chǎn)價格的暴漲和暴跌。所以，限購令的第一個目的是要穩(wěn)定房價，沒有要房價下降。所以，消費者總以為有限購令了，有限貸令了，就巴不得房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，去買低價房。這是消費者和廣大社會的一個誤區(qū)，任何情況下，任何一個國家，任何一個政治層面，都不能迫使中國龐大的房地產(chǎn)沉淀市場，出現(xiàn)暴跌，誰也承擔(dān)不起這個風(fēng)險。當(dāng)然，暴漲也是不能接受的。
因為，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，只有宏觀層面的政策趨于平穩(wěn)，才能使各個方面的利益都得到滿足，這樣，中國的經(jīng)濟才能健康發(fā)展，社會才能穩(wěn)定。
[主持人]在節(jié)目的最后，今年第一季度已經(jīng)結(jié)束了，還有三個季度，長沙也還在調(diào)控細則實施過程中，在2011年，長沙房地產(chǎn)走勢將會如何？請各位預(yù)測一下。
[馮朝陽]今年是非常關(guān)鍵的一年，我認為2011年長沙市樓市的成交量肯定會跌，但不會暴跌，這是肯定的。去年，內(nèi)五區(qū)成交量是1400萬平方米，如果成交量今年低于1000萬平方米，會出大問題。因為，目前的施工面積達到了6000多萬平方米，去年賣了2000多萬平方米，今年能夠推出的肯定也在2000萬平方米以上，市場供應(yīng)量會有這么大。如果說銷售量突然萎縮，經(jīng)濟也會出大問題，可能會涌現(xiàn)大量的爛尾樓，很多開發(fā)商的資金鏈會斷裂。
所以，長沙市的限購令政策不會很嚴厲，也是有原因的。你要有穩(wěn)定的政策，有穩(wěn)定的宏觀調(diào)控環(huán)境，才能有比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
但是，說到價格，我覺得2011年還是會漲，會微漲，漲幅不大。政府今年要出的調(diào)控政策肯定也是他們所能接受范圍之內(nèi)，如果政策還有一些變化的話，如果再進一步限購，如果再進一步限貸，他們可能不會關(guān)注這一方面，可能會是想激活二手房市場。
從目前來看，2010年才5180元/平方米，現(xiàn)在基本上每周保持在6000元/平方米左右的均價。所以，接下來的兩個月對開發(fā)商來說是比較黃金的兩個月，對消費者來說也是關(guān)鍵的兩個月。我認為，如果要買房的話，還是要趕緊出手。現(xiàn)在，誰也說不好，如果再來一輪暴漲的話，也是有可能的。因為，今年有幾個重點項目上市。地鐵2014、2015年通車以后，你再考慮買房？房價肯定會要漲的。這是一個偉大的時代，這么一個偉大的城市，我建議如果要買房還是趕緊出手，不要等。
[主持人]接下來聽聽李總對今年樓市的預(yù)測。
[李道剛]從我們現(xiàn)在了解的量來看，整個內(nèi)五區(qū)今年可能推出的量在1500-1600萬平方米左右，從量這一塊兒來說，我們預(yù)測可能會有小步的下滑。但是，價格的話分幾個區(qū)域看。市中心均價可能會有整體的攀升，一是城市基礎(chǔ)建設(shè)投入的錢是要收回來的；二是有幾個重點的大型項目陸續(xù)上市；在整個城市中心區(qū)的天花板上來之后，就會帶動周邊區(qū)域的價格上漲，這是一個效應(yīng)。那么，在這個大背景下，有幾個區(qū)域值得重點關(guān)注。一是金星北片區(qū)，以前是屬于望城，現(xiàn)在在心理上是屬于岳麓區(qū)，現(xiàn)在金星北片也是洼地，帶精裝的也就4000元/平方米左右，毛坯就是2000多元/平方米，有很大的增值潛力。還有武廣片區(qū)，現(xiàn)在也沒有界定為內(nèi)五區(qū)范圍，還有高新區(qū)也是這樣，都是模糊的界定，都值得大家去關(guān)注。
我認為今年的房價不會很小幅度的上漲，去年也經(jīng)歷了兩波政策的調(diào)整，只是政策內(nèi)容不一樣。從市場情況來看，目前幾個月可能是價格比較平穩(wěn)的時候，也是買房的黃金時段，可能到下半年一旦政策效應(yīng)有松動的話，可能會出現(xiàn)小型的報復(fù)性反彈，這可能是值得重點關(guān)注的現(xiàn)象。
[主持人]最后，請王教授預(yù)測一下。
[王義高]不論是出現(xiàn)什么樣的宏觀調(diào)控政策或者限購令、限貸令這樣的政策，一定要保持現(xiàn)有房地產(chǎn)巨大存量資產(chǎn)的保值增值，這是第一；第二，一定要想辦法趕快使保障性住房落地，使保障性住房成為真正解決民生問題的一把鑰匙，解開這個謎結(jié)；第三，政府不應(yīng)該為了宏觀調(diào)控，為了保障性住房而放棄開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該繼續(xù)鼓勵開發(fā)商開發(fā)高端樓盤，開發(fā)高檔小區(qū)，甚至將這些房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入到養(yǎng)老社區(qū)，轉(zhuǎn)入到休閑地產(chǎn)，轉(zhuǎn)移到其他的一些高檔樓盤的開發(fā)。
整個來看，社會應(yīng)該有三股力量趨于平衡，保障性住房、商業(yè)開發(fā)，以及存量資產(chǎn)的保值增值，使這樣三股力量處于均衡狀態(tài)，使各方面都能夠滿意，保持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。
[主持人]非常感謝王教授。也希望聽眾和網(wǎng)友通過今天的樓市會客室，大家真正了解到自己的存量資產(chǎn)該如何進行保值增值，也希望長沙的房地產(chǎn)市場，以及整個長沙的城市建設(shè)能夠有一個穩(wěn)步的、合理的發(fā)展方向和趨勢。
好的，今天非常感謝三位來到現(xiàn)場，謝謝大家。
[嘉賓]謝謝。
