[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您現(xiàn)在正在收聽(tīng)、收看到的是由0731房產(chǎn)網(wǎng)以及湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道為您聯(lián)合打造的《樓市會(huì)客室》，我是主持人陸海峰。
[主持人]3月4日，長(zhǎng)沙市人民政府辦公廳發(fā)布了，關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)問(wèn)題的通知，通知主要內(nèi)容是對(duì)長(zhǎng)沙市的商品房買(mǎi)賣進(jìn)行限制，我想在坐的各位應(yīng)該都已經(jīng)看過(guò)。其中，第一條是大家最關(guān)注的地方。也就是：一、自本通知發(fā)布之日起，暫執(zhí)行以下購(gòu)房管理措施：對(duì)在本市市區(qū)（市轄五區(qū)，下同）已擁有1套住房的家庭（環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭），限購(gòu)1套90平方米（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)無(wú)住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購(gòu)1套90平方米（含）以下新建商品住房；對(duì)在本市市區(qū)，已擁有2套（含）以上住房的家庭、擁有1套（含）以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)90平方米（含）以下新建商品住房。大家總結(jié)了一個(gè)比較簡(jiǎn)單的解釋就是15個(gè)字：限小不限大，限內(nèi)不限外，限新不限舊。
這次限購(gòu)令一出臺(tái)就引起了各方的議論和探討，這次限購(gòu)令到底希望達(dá)到一個(gè)怎樣的市場(chǎng)調(diào)控效果呢？它會(huì)給長(zhǎng)沙樓市帶來(lái)怎樣的變化呢？會(huì)怎樣保護(hù)長(zhǎng)沙的剛性需求呢？能不能抑制住長(zhǎng)沙的投資性需求呢？帶著這些問(wèn)題，我們請(qǐng)來(lái)了今天的幾位嘉賓，他們分別是：長(zhǎng)沙中地行投資公司董事總經(jīng)理 胡仲云；湖南合富輝煌房地產(chǎn)業(yè)務(wù)總監(jiān) 安寧
感謝兩位老總到今天的直播室來(lái)，謝謝。各位是專家，我想請(qǐng)各位為網(wǎng)友們分析一下，目前長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房人群到底由哪幾個(gè)部分組成？在您的項(xiàng)目中，他們各占的比例大概是多少？先請(qǐng)安總談?wù)劇?/p>
[安寧]根據(jù)合富輝煌對(duì)每年購(gòu)房客戶的分析總結(jié)來(lái)看，2008到2011年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房人群是以剛性需求為主，也就是首次置業(yè)需求為主，比例占到70%。
[主持人]胡總，您那邊的比例構(gòu)成是怎樣的情況？
[胡仲云]就這兩年以來(lái)，特別是2010年，湖南省內(nèi)非長(zhǎng)沙地區(qū)的購(gòu)房人群在不斷增加，我們統(tǒng)計(jì)約有60%左右，就是從地域來(lái)劃分的話，而且這些也是屬于地級(jí)市的剛性需求，或者是未來(lái)養(yǎng)老，或者是在長(zhǎng)沙有生意，或者是為自己的兒女在長(zhǎng)沙求學(xué)等需求來(lái)購(gòu)買(mǎi)的房子。所以，我們講都屬于剛需，或者有些是投資性，而不是投機(jī)性的需求。
[主持人]長(zhǎng)沙市出臺(tái)調(diào)控細(xì)則之后，我們看到有很多的“限制”，這些“限制”對(duì)哪部分人群影響比較大？在你們的實(shí)際操作過(guò)程中，最不希望影響哪部分人群？
[胡仲云]主要影響的是省外投資者，而且特別對(duì)中小戶型的投資，這一塊兒相對(duì)來(lái)說(shuō)影響會(huì)比較大。另外，相對(duì)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，可能是市中心區(qū)90平方米以下的住宅、公寓樓，影響會(huì)比較大一點(diǎn)。
[主持人]在您的項(xiàng)目當(dāng)中，您有在限購(gòu)范圍之內(nèi)的項(xiàng)目嗎？
[胡仲云]基本上可以說(shuō)長(zhǎng)沙所有的項(xiàng)目都在限購(gòu)的范圍之內(nèi)，但相對(duì)來(lái)說(shuō)我們的樓盤(pán)第一是會(huì)嚴(yán)格執(zhí)行“限購(gòu)令”；第二是在我們下一步推出的產(chǎn)品戶型上會(huì)有一些細(xì)微的調(diào)整，調(diào)整的幅度不會(huì)很大，對(duì)我們的樓盤(pán)影響不會(huì)很大。
[主持人]安總，您這邊呢？
[安寧]長(zhǎng)沙版的“限購(gòu)令”出臺(tái)以后，我們對(duì)它進(jìn)行了仔細(xì)的研究，我們認(rèn)為“限購(gòu)令”是比較溫和的。對(duì)已擁有一套住房的客戶，限購(gòu)90平方米以下，這也符合長(zhǎng)沙的市情。但是，不限制90平方米以上的大戶型，也就是不限制改善性需求。那么，對(duì)于第三套全面停止按揭貸款，對(duì)這樣的有錢(qián)人來(lái)講，如果必須要換房的，應(yīng)該是不會(huì)有太大的限制，對(duì)資金承受壓力相對(duì)弱一點(diǎn)的來(lái)講，是控制了一部分的單純投資性群體。所以，我們認(rèn)為整個(gè)調(diào)控既照顧到了真正住房需求人群，又打壓了投資性炒熱樓盤(pán)的現(xiàn)象。
[主持人]在各位的項(xiàng)目中，“限購(gòu)令”已經(jīng)執(zhí)行快一個(gè)星期了，在各位的項(xiàng)目中有沒(méi)有碰到這樣的人群必須要對(duì)他們進(jìn)行限制呢？
[安寧]就目前來(lái)看，這個(gè)政策剛剛出來(lái)不久，目前還沒(méi)有遇到過(guò)。
[主持人]胡總，您那邊的項(xiàng)目呢？
[胡仲云]目前，項(xiàng)目具體限定人數(shù)方面的問(wèn)題還沒(méi)有遇到過(guò)，但總體來(lái)說(shuō)銷售量肯定有所下滑。因?yàn)椋咧饕菍?duì)大家的購(gòu)房預(yù)期會(huì)有比較大的打擊作用，對(duì)整體銷售，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的未來(lái)走勢(shì)還是會(huì)產(chǎn)生一種心理方面的比較重大的一個(gè)影響。
[主持人]那您覺(jué)得這個(gè)心理方面的影響，具體是什么樣的一種影響？
[胡仲云]老百姓會(huì)有一個(gè)預(yù)期，他覺(jué)得政府已經(jīng)開(kāi)始出手了，盡管相對(duì)來(lái)說(shuō)“限購(gòu)令”在一些省會(huì)城市還比較溫和，既符合中央既定政策的框架，但相對(duì)來(lái)說(shuō)又有各地的特色，相對(duì)來(lái)說(shuō)還是溫和的。但是，老百姓會(huì)覺(jué)得未來(lái)從他們的心底里還是希望政府的調(diào)控越多越好，房?jī)r(jià)降得越快越好。這就有一個(gè)矛盾在里面，我們說(shuō)房?jī)r(jià)的上升有其自有的規(guī)律在里面，不是老百姓想它降就能降，也不是說(shuō)政府想它降得多么厲害就能降得多么厲害。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下滑太快的話，實(shí)際上對(duì)這個(gè)行業(yè)，對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)都是不利的，都會(huì)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。所以，政府實(shí)際上也不希望下滑得太快，只是希望抑制它的上升勢(shì)頭。
[主持人]我們看到了長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心有一個(gè)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示。2010年長(zhǎng)沙外地購(gòu)房者比例相比2009年的50%上升10個(gè)百分點(diǎn)，成為長(zhǎng)沙市購(gòu)房的絕對(duì)主力，這其中又以湖南省內(nèi)非長(zhǎng)沙戶口為主。而在調(diào)控細(xì)則當(dāng)中，我們又看到了一個(gè)新的概念，“環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭”，這個(gè)概念應(yīng)該如何界定呢？是不是說(shuō)，湖南“3＋5”城市群，包括長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三個(gè)中心城市和岳陽(yáng)、常德、婁底、衡陽(yáng)、益陽(yáng)五個(gè)城市都可享受長(zhǎng)沙本地家庭購(gòu)房待遇？這個(gè)概念的界定又會(huì)怎么樣影響到前面所說(shuō)的60%的這個(gè)比例呢？我不知道現(xiàn)在在具體的執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中，各位有沒(méi)有碰到在執(zhí)行方面感覺(jué)有一些模糊的界定？或者是還不知道怎么樣去執(zhí)行的具體情況呢？
[安寧]“環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭”應(yīng)該是一個(gè)新名詞，可能也存在著一些模糊的概念。我們的理解應(yīng)該也是“3＋5”城市群的屬定吧。那么，會(huì)不會(huì)影響到地市客戶的成交？目前來(lái)講，還沒(méi)有一個(gè)很明顯的顯現(xiàn)。那么，我們分析應(yīng)該是對(duì)這部分購(gòu)房客戶不會(huì)有太大的影響。剛才我講到，90平方米以下的限購(gòu)，有房的或沒(méi)房的基本上也界定得比較清楚了。對(duì)于90平方米以上的，還有三套住房不放貸的政策限制，對(duì)多套投資這一塊兒也有一定的壓制。所以，我們認(rèn)為也一塊兒應(yīng)該不會(huì)有太大的影響。
[主持人]我們說(shuō)60%的外地戶籍人群當(dāng)中，您覺(jué)得有多少會(huì)來(lái)自“環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭”區(qū)域呢？
[安寧]我們現(xiàn)在做的項(xiàng)目也是屬于中小戶型的，目前來(lái)看成交客戶約六成是屬于省內(nèi)的，比如株洲、湘潭、衡陽(yáng)、郴州等這部分客戶，中小戶型還是以年輕消費(fèi)群體為主，基本上都是第一次購(gòu)房，就是首次置業(yè)的群體。
[主持人]好。胡總，在您的項(xiàng)目當(dāng)中，您是怎么看待具體執(zhí)行中遇到的問(wèn)題呢？
[胡仲云]剛才，你遇到的問(wèn)題很有意思，“環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭”這個(gè)概念該如何界定？因?yàn)�，在長(zhǎng)沙出“限購(gòu)令”之前，住建委和房協(xié)的負(fù)責(zé)人邀請(qǐng)了業(yè)內(nèi)的一些朋友，一些代理商和開(kāi)發(fā)商代表去開(kāi)研討會(huì)，也是提一些建議。當(dāng)時(shí)，我們提了一些建議，這是我們提的建議之一，就是“環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭”。我們覺(jué)得，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)長(zhǎng)株潭融城概念，也是鼓勵(lì)這些城市的一些客戶合理合法的投資。所以，我們說(shuō)限購(gòu)不能單單限長(zhǎng)沙市區(qū)，我們當(dāng)時(shí)提出的建議是“3＋5”城市群也是國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的一個(gè)城市群，我們就希望這一塊兒限購(gòu)?fù)@方面靠，把范圍擴(kuò)大到“3＋5”城市群，以利于城市化進(jìn)展，也有利于保護(hù)合法投資需求。
但是，現(xiàn)在具體要怎么界定？是不是一定就是“3＋5”城市群？現(xiàn)在，各方面還沒(méi)有很明確的界定。只是，我們提了這樣一個(gè)建議。
[主持人]當(dāng)時(shí)，你們提這個(gè)建議是考慮到，如果限制包括長(zhǎng)沙以外的家庭的話，很可能影響“3＋5”城市群之間的人才交流、資金交流等等經(jīng)濟(jì)方面的影響，可能會(huì)造成一定的影響，您是從這個(gè)方面考慮嗎？
[胡仲云]對(duì)。當(dāng)時(shí)，我們想如果是“限購(gòu)令”的話，肯定不能只限長(zhǎng)沙的，這一塊兒要鼓勵(lì)長(zhǎng)株潭的發(fā)展，先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展，也要鼓勵(lì)“3＋5”城市群的城市化建設(shè)，也要保護(hù)各個(gè)地方的一個(gè)合法、合理的投資需求，也要保護(hù)剛剛你說(shuō)的各個(gè)地區(qū)的人才交流、資金流通。當(dāng)時(shí)，我們還提出了一個(gè)建議，不過(guò)市政府沒(méi)有采納，提出的是“引進(jìn)特殊人才的優(yōu)惠”，就是對(duì)特殊人才沒(méi)有限購(gòu)要求。當(dāng)時(shí)，我們都考慮到了。既要執(zhí)行政府的一些政策，把房?jī)r(jià)調(diào)控下來(lái)；但是，又要保護(hù)這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，以及老百姓的一些投資需求。所以，我覺(jué)得這個(gè)出發(fā)點(diǎn)是對(duì)的，可能政府也考慮到了我們的一些需求。
[主持人]聽(tīng)您講，也參加了這一次限購(gòu)細(xì)則的制定，您在整個(gè)執(zhí)行過(guò)程中，包括各種各樣的專家，他們?cè)诳紤]各方平衡的時(shí)候，還有哪些比較關(guān)注的點(diǎn)呢？
[胡仲云]除了我剛才講的環(huán)長(zhǎng)株潭、引進(jìn)特殊人才、現(xiàn)役軍人，還提了一個(gè)區(qū)域劃分的建議，就是借鑒其他城市的一些經(jīng)驗(yàn)。比如貴陽(yáng)的經(jīng)驗(yàn)，我們希望限購(gòu)的范圍是在二環(huán)以內(nèi)，希望持有中級(jí)職稱或者是本科以上文憑的人才是不受限定的。當(dāng)時(shí)，我們提了這樣一些另外的建議。
[主持人]好。對(duì)于這些細(xì)則界定出來(lái)以后，您覺(jué)得會(huì)不會(huì)影響60%的比例？這個(gè)比例在未來(lái)時(shí)間內(nèi)會(huì)不會(huì)有所下降？
[胡仲云]影響肯定是有的。但是，相對(duì)來(lái)說(shuō)，政府也是沒(méi)有一竿子打到底，還是相對(duì)溫和一點(diǎn)，還是能夠買(mǎi)一套房子嘛。但是，我也說(shuō)了主要的影響是在心理這一塊兒，有些投資和改善需求是可早可晚的，使得他們現(xiàn)在產(chǎn)生了一種觀望心態(tài)。推遲了未來(lái)購(gòu)房的一個(gè)時(shí)期。所以，對(duì)于整體成交量和市場(chǎng)還是有一定影響的。
[主持人]那么，這種“推遲”，把本來(lái)要在這段時(shí)間內(nèi)出手延遲出手，您覺(jué)得對(duì)經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響呢？
[胡仲云]這一點(diǎn)我不擔(dān)心，可能我說(shuō)的會(huì)使很多網(wǎng)友拍磚頭或說(shuō)氣憤的話。但是，我想說(shuō)的是，再等下去，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)一定是往上走的，雖然長(zhǎng)沙有“限購(gòu)令”，但“限購(gòu)令”比較溫和，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)今年一定會(huì)上漲。所以，我建議還是買(mǎi)得越早越好。因?yàn)�，整體來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫不大。
[主持人]您覺(jué)得長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)還會(huì)溫和上升的態(tài)勢(shì)，這種成因在哪里？推動(dòng)因素在哪里？
[胡仲云]推動(dòng)因素有很多，實(shí)際上大家都講過(guò)，包括城市化進(jìn)程、整體成本上升，特別是你會(huì)發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙今年上半年和去年下半年的地價(jià)是往上升的，地價(jià)的上升很快會(huì)傳導(dǎo)到房?jī)r(jià)的上升。另外，長(zhǎng)沙這個(gè)城市對(duì)長(zhǎng)株潭，對(duì)“3＋5”城市群，包括對(duì)原湖南省戶籍的在外人才，在全國(guó)的影響力都在擴(kuò)大，長(zhǎng)沙這個(gè)城市的影響力和交通輻射力，我們說(shuō)現(xiàn)在到廣州也解決2個(gè)小時(shí)10分鐘就到了，1個(gè)小時(shí)左右就可以到武漢了，現(xiàn)在修的滬昆高鐵3個(gè)小時(shí)可以到上海，是南部唯一一條高鐵交界處，湖南衛(wèi)視使得長(zhǎng)沙成為了全國(guó)的娛樂(lè)之都，我有很多外地朋友周末到長(zhǎng)沙來(lái)玩兩天，吃吃湘菜，周日再回去。你會(huì)發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)沙的吸引力越來(lái)越大，很多城市的GDP逐步超過(guò)4000美元，很多消費(fèi)會(huì)集聚在娛樂(lè)這一塊兒，長(zhǎng)沙的娛樂(lè)打造得又是比較好的，這一塊兒的消費(fèi)能力會(huì)進(jìn)一步上升。長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)比起不夠長(zhǎng)沙發(fā)達(dá)的地區(qū)，比如南昌、昆明，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)都更低。
[主持人]您覺(jué)得未來(lái)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)還有溫和上漲的趨勢(shì)。在這個(gè)調(diào)控細(xì)則當(dāng)中，我們看到90平方米以上不限，內(nèi)五區(qū)以外不限，長(zhǎng)沙市轄五區(qū)：也就是我們常說(shuō)的內(nèi)五區(qū)，包括天心區(qū)、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)，這部分商品房能夠占到長(zhǎng)沙商品房銷售的多大比重？能不能說(shuō)大戶型，遠(yuǎn)郊的商品房的春天來(lái)了呢？這些商品房會(huì)不會(huì)在2011年出現(xiàn)價(jià)格的快速上漲呢？不知道各位有什么樣的看法？先請(qǐng)安總談?wù)劇?/p>
[安寧]目前，隨著整個(gè)長(zhǎng)沙城市的改造和發(fā)展，按照我們公司總經(jīng)理?xiàng)詈甾钡恼f(shuō)法，長(zhǎng)沙2004-2010年是從城市中心到郊區(qū)的造城模式，到2011年又轉(zhuǎn)到中心城區(qū)高端開(kāi)發(fā)。比如，長(zhǎng)沙市中心現(xiàn)在有很多項(xiàng)目都已經(jīng)落定了，華遠(yuǎn)新外灘、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等等，整體項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)下來(lái)超過(guò)了1000多萬(wàn)平方米，這就將形成整個(gè)長(zhǎng)沙前所未有的產(chǎn)品層次結(jié)構(gòu)的多元化，也會(huì)形成品牌、品質(zhì)的不同競(jìng)爭(zhēng)格局。
中心城區(qū)大量產(chǎn)品的涌現(xiàn)，一定會(huì)拉升周邊的項(xiàng)目?jī)r(jià)格。比如，中心賣到20000元/平方米，可能中心的次中心會(huì)緊跟著賣到10000元/平方米，會(huì)產(chǎn)生蝴蝶效應(yīng)。我們預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙中心區(qū)域價(jià)格在今年可能會(huì)達(dá)到10000-15000元/平方米的價(jià)格，全市中心區(qū)的均價(jià)可能會(huì)達(dá)到10000元/平方米左右的價(jià)格。不同的產(chǎn)品有不同的價(jià)格，形成了產(chǎn)品的多元化，也就類似于幾年前的廣州特征。
[主持人]也就是說(shuō)，它的發(fā)展方向會(huì)慢慢向周邊形成輻射或擴(kuò)展？
[安寧]長(zhǎng)沙這幾年的房地產(chǎn)發(fā)展，應(yīng)該是屬于農(nóng)村包圍城市式的，這是一個(gè)比喻。尤其是這兩年中心城區(qū)開(kāi)發(fā)速度的加快，現(xiàn)在是屬于城中心和郊區(qū)開(kāi)發(fā)齊頭并進(jìn)。那么，我們認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)隨著城市主城區(qū)的價(jià)格上升而形成蝴蝶效應(yīng)的價(jià)格提高趨勢(shì)。
[主持人]我想問(wèn)一下胡總，您是怎么看待這個(gè)問(wèn)題的？在“限購(gòu)令”出臺(tái)之后，您認(rèn)為長(zhǎng)沙市中心城區(qū)會(huì)有多少的商品房受到限制？是不是意味著這筆資金會(huì)流向遠(yuǎn)郊或大戶型上？能不能說(shuō)遠(yuǎn)郊或大戶型的春天即將到來(lái)？
[胡仲云]多少會(huì)有一些影響，但影響不大。因?yàn)椋覀冊(cè)瓉?lái)在廣州做房地產(chǎn)做了十幾年了，我們自己也投資了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目。那么，市中心的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是最穩(wěn)定的，哪怕是在調(diào)控或者是發(fā)生很大的房地產(chǎn)危機(jī)，市中心的房?jī)r(jià)始終是在上升的。今年的保利南湖項(xiàng)目，5月份才開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在各方面都不問(wèn)價(jià)格，要求我們保證他們能夠買(mǎi)到房子的就已經(jīng)很多了，我身邊的朋友就有百八十號(hào)了。所以，大家會(huì)覺(jué)得中心城區(qū)的房子由于地段的不可替代性，由于配套的完善，由于位置的卓越，由于樓房的品質(zhì)等等各方面的原因，它始終會(huì)受到親睞。
那么，這一塊兒的投資對(duì)于本身實(shí)力不太夠，本身可買(mǎi)中心房子又可以買(mǎi)郊區(qū)房子的人會(huì)有一些影響，可能會(huì)分流一部分到大戶型和遠(yuǎn)郊的商品房上去。但是，我還是認(rèn)為不能說(shuō)大戶型或遠(yuǎn)郊的商品房的春天就要來(lái)了，“限購(gòu)令”沒(méi)有對(duì)它產(chǎn)生很大的利好作用，我不這樣認(rèn)為。我還是覺(jué)得市區(qū)的房子相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)銷售得更好。當(dāng)然，對(duì)那些如果在城區(qū)里面以投資為主的，可能40-50平方米、20-30平方米、50-60平方米的供應(yīng)來(lái)說(shuō)，影響還是會(huì)比較大的，這部分的投資客應(yīng)該會(huì)分流一部分出去。
[主持人]保利南湖5月份就要開(kāi)盤(pán)了，90平方米以下的戶型有嗎？比例大不大？
[胡仲云]我們有90平方米以下的戶型，但比例很小。而且，我們不擔(dān)心，因?yàn)楝F(xiàn)在要買(mǎi)小戶型還是比較困難的。
[主持人]所以，由于“限購(gòu)令”的限制，可能有很多人想投資90平方米以下的戶型，可能投資不了，但投資90平方米以上戶型的人群多嗎？
[胡仲云]基本上是以大戶型為主。
[主持人]是不是表示所限制的資金量還不足以支撐大戶型或遠(yuǎn)郊的商品房？還是說(shuō)在近段時(shí)間這筆資金還很難流向這些區(qū)域呢？
[胡仲云]整體來(lái)說(shuō)，遠(yuǎn)郊的大戶型項(xiàng)目，在“限購(gòu)令”出臺(tái)之前，相對(duì)來(lái)說(shuō)銷售速度比小戶型慢一點(diǎn)兒。但是，現(xiàn)在有了“限購(gòu)令”，對(duì)它來(lái)說(shuō)是有一定的利好。但是，就像你剛才說(shuō)的，它會(huì)推遲一段時(shí)間。前面我講了，市中心的樓盤(pán)價(jià)格上升得很快，遠(yuǎn)郊的大戶型由于面積大，由于銷售的原因上漲的幅度會(huì)慢一點(diǎn)兒。所以，整體來(lái)說(shuō)，過(guò)一段時(shí)間會(huì)產(chǎn)生一種擠壓效應(yīng)，應(yīng)該也會(huì)稍微好賣一點(diǎn)兒。
[主持人]或者像您所說(shuō)的，本身市中心就有地段優(yōu)勢(shì)，再加上有限制，大家可能覺(jué)得越限制就越有機(jī)會(huì)。所以，未來(lái)的資金可能還是會(huì)集中在市中心。
那么，被調(diào)控細(xì)則限制的內(nèi)五區(qū)的中小戶型會(huì)受到多大的影響呢？這個(gè)居住證的概念又起到了怎樣的角色？是不是意味著在長(zhǎng)沙外地家庭，只要到當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)辦理居住證，就可以再繼續(xù)購(gòu)房。安總，談?wù)勀目捶ò伞?/p>
[安寧]我覺(jué)得這一塊兒可以先從政府對(duì)房產(chǎn)稅的不斷吹風(fēng)來(lái)看一下，如果說(shuō)房產(chǎn)稅要是，接下來(lái)實(shí)行的話就意味著多套投資的成本會(huì)加大，這就會(huì)直接影響到市場(chǎng)房租的上升，投資的成本加大了，房租可能就會(huì)隨著上升，對(duì)于租戶的壓力也會(huì)隨之增大。如果辦理一個(gè)暫住證就可以購(gòu)房的話，我想這部分人群基本上會(huì)朝著購(gòu)房的目標(biāo)去考慮。因?yàn)�，房租在上漲，他也會(huì)考慮直接購(gòu)房去一次性地解決自己的住房問(wèn)題。
[主持人]好。胡總，您是怎么來(lái)看的？好象居住證概念好象也有類似綠卡的概念，好象是為了引進(jìn)一些高技術(shù)人才而引出了這樣一個(gè)概念。那您覺(jué)得他在這里面會(huì)起到一個(gè)什么樣的角色呢？
[胡仲云]我覺(jué)得居住證提得很有意思，當(dāng)然要辦理還是可以辦理的，據(jù)我了解是有租房合同到相關(guān)部門(mén)就可以辦理一個(gè)居住證。我覺(jué)得居住證還是為了保護(hù)省內(nèi)其他城市以及原籍是湖南客戶的合理投資需求，他愿意花那么多時(shí)間和心思來(lái)辦一個(gè)居住證，他對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的未來(lái)很看好，未來(lái)還有可能到長(zhǎng)沙投資、置業(yè)，甚至照顧到小孩子求學(xué)的合理需求，那我們沒(méi)有必要限制他。我們沒(méi)有必要把這么有實(shí)力，又對(duì)長(zhǎng)沙有感情的人拒之門(mén)外。所以，居住證的概念有點(diǎn)兒像引進(jìn)人才的意思。
[主持人]我們一般在長(zhǎng)沙聽(tīng)到大家提到，長(zhǎng)沙在湖南是唯一的一個(gè)中心城市，也就意味著經(jīng)濟(jì)布局、教育布局等等布局方面，是不是會(huì)有這樣一個(gè)情況產(chǎn)生，所以大家就關(guān)注長(zhǎng)沙的教育，關(guān)注長(zhǎng)沙的經(jīng)濟(jì)。因?yàn)�，省�?nèi)資源都在這里，所以大家都想往這邊來(lái)集中？
[胡仲云]對(duì)，你講的很有道理。因?yàn)�，長(zhǎng)沙在湖南省是唯一的核心城市，所有的資源都在這里，不像廣東有廣州深圳，在江蘇有南京蘇州，相對(duì)來(lái)說(shuō)有2-3個(gè)城市處在同一個(gè)平面的競(jìng)爭(zhēng)上。但是，在湖南沒(méi)有任何一個(gè)城市可以和長(zhǎng)沙相比，形成了省內(nèi)的一種核心效應(yīng)。另外，對(duì)于外省人群來(lái)說(shuō)，比如我自己本身不是湖南人，祖籍在江西，又在廣東工作，像我這樣的外地人吸引過(guò)來(lái)了很多。我可以毫不謙虛地講，我們這些外地人對(duì)長(zhǎng)沙的發(fā)展還是有一定貢獻(xiàn)的，比如我在長(zhǎng)沙要買(mǎi)房子，要消費(fèi)，我利用了自己十幾年來(lái)的房地產(chǎn)人脈關(guān)系，已經(jīng)為長(zhǎng)沙招商引資了6個(gè)開(kāi)發(fā)商。所以，如果長(zhǎng)沙要拒絕我們這樣的人，那這個(gè)城市的發(fā)展也不可能有這么快。
[主持人]是的。那么，“3＋5”城市群和長(zhǎng)株潭城市群的提出，也是希望資源可以合理地布局分開(kāi)出去，然后讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加平衡？
[胡仲云]對(duì)�！�3＋5”城市群是對(duì)的，這有利于形成一個(gè)城市群。不說(shuō)遠(yuǎn)了，就說(shuō)日本吧，日本也是以城市群發(fā)展使得國(guó)力逐步增強(qiáng)。那么，湖南要發(fā)展經(jīng)濟(jì)，要發(fā)展城市群經(jīng)濟(jì)，就要使經(jīng)濟(jì)和資源逐步流通，才能使得經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大。
[主持人]這就回到細(xì)則中考慮的一個(gè)問(wèn)題，也就是“環(huán)長(zhǎng)株潭戶籍家庭”的概念。我們手頭有個(gè)數(shù)據(jù)，去年，長(zhǎng)沙二手房交易面積僅為400多萬(wàn)平方米，跟長(zhǎng)沙新建商品住房的銷量還沒(méi)辦法比較。長(zhǎng)沙的調(diào)控細(xì)則對(duì)二手房也沒(méi)有加以限制，是不是因?yàn)殇N量小而沒(méi)有限制的必要？還是有其它的什么原因？安總，我們先聽(tīng)聽(tīng)您的看法。
[安寧]長(zhǎng)沙的二手房交易量約400多萬(wàn)平方米，但和一手的交易相比，去年一手是1600多萬(wàn)平方米，二手房的交易量?jī)H僅占了25%左右，而廣州二手和新房的比例基本上是1：1的比例。而長(zhǎng)沙的二手房交易環(huán)境還沒(méi)有趨于成熟，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也處于早期階段，五年內(nèi)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目還不能滿足五年需求的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。那么，這和二手房成交量沒(méi)有直接升上來(lái)是有關(guān)系的。
[主持人]胡總，您怎么看？
[胡仲云]我覺(jué)得一個(gè)成熟的市場(chǎng)，二手房的比例會(huì)逐步跟上一手，甚至超過(guò)一手，廣州是1：1，北京是1：4。但是，長(zhǎng)沙是1：0.25，這是不正常的。所以，長(zhǎng)沙的“限購(gòu)令”不限二手房是正確的，讓一些合理的投資需求通過(guò)二手房來(lái)實(shí)現(xiàn)，這對(duì)政府和老百姓都是有好處的。
[主持人]也就是說(shuō)，改善性需求和剛性需求都可以在二手房市場(chǎng)得到實(shí)現(xiàn)。
[胡仲云]對(duì)。
[主持人]在長(zhǎng)沙調(diào)控細(xì)則出臺(tái)的這兩天，在0731房產(chǎn)網(wǎng)樓市論壇上一位網(wǎng)友發(fā)表了一篇這樣的文章《長(zhǎng)沙限購(gòu)您？OH，長(zhǎng)沙歡迎您》，初看這個(gè)題目，會(huì)覺(jué)得有點(diǎn)矛盾，各位又怎么看呢？對(duì)于調(diào)控細(xì)則，又有什么樣的看法呢？
[安寧]這個(gè)題目，這篇文章我還真沒(méi)有看到。但是單從題目來(lái)講，我覺(jué)得的確這次的限購(gòu)政策又限購(gòu)，又歡迎。我認(rèn)為這樣的一個(gè)細(xì)則制定，不應(yīng)該偏激地單從一個(gè)方面去看，要從整個(gè)城市的發(fā)展，整個(gè)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)和整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)分析。剛才，我們已經(jīng)談了很多，既限購(gòu)又歡迎，說(shuō)明政策做得非常到位，非常合理。
[主持人]也有人評(píng)價(jià)，說(shuō)政策是非常精準(zhǔn)的，您覺(jué)得是不是真的很精準(zhǔn)呢？
[安寧]如果從專業(yè)的角度來(lái)講，我認(rèn)為是非常精準(zhǔn)，既打擊了投資性的，又保護(hù)了真正的購(gòu)房需求。因?yàn)�，城市在發(fā)展，城中心改造，需要有大批人需要購(gòu)房居住。
[主持人]胡總的看法呢？
[胡仲云]這篇文章就像我們說(shuō)《紅樓夢(mèng)》一樣，每個(gè)人看《紅樓夢(mèng)》都會(huì)有不同的看法和不同的觀點(diǎn)。這篇文章，我看了，我覺(jué)得寫(xiě)得挺有意思的。從這篇文章可以看出，包括我自己也是這么理解的：長(zhǎng)沙是要限購(gòu)一部分人，這一部分人可以說(shuō)對(duì)長(zhǎng)沙沒(méi)有多少感情，或者是一種急功近利的投機(jī)行為。他們?cè)谶@一方面的資金準(zhǔn)備，以及未來(lái)和長(zhǎng)沙的聯(lián)系都不是很緊密的，對(duì)于這樣的一些人，我們還是勸他不要來(lái)長(zhǎng)沙買(mǎi)房了，是限購(gòu)他們的。那么，對(duì)那些對(duì)長(zhǎng)沙很有感情，看好長(zhǎng)沙未來(lái)的發(fā)展，自己在資金準(zhǔn)備方面又很充分的人來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得是可以投資長(zhǎng)沙的。這樣的話，未來(lái)長(zhǎng)沙的城市發(fā)展，包括房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也會(huì)對(duì)一些合理的投資需求做出很好的回報(bào)。
[主持人]我明白胡總的意思了，這個(gè)精準(zhǔn)就是把對(duì)長(zhǎng)沙沒(méi)感情，過(guò)來(lái)攪局的人把他們給炒了，不要過(guò)來(lái)了，把他們限制在外了。而未來(lái)對(duì)長(zhǎng)沙真的很有感情，能夠與長(zhǎng)沙共同發(fā)展，榮譽(yù)與共的人，是希望他們留下來(lái)的。
[胡仲云]對(duì)。在去年上半年之前，因?yàn)槲以谌珖?guó)各地的朋友比較多，我對(duì)他們說(shuō)，你到長(zhǎng)沙來(lái)買(mǎi)房子，那是對(duì)所有認(rèn)識(shí)的人講的。我說(shuō)，當(dāng)然你有一定的選擇性，我可以替他們把關(guān)“選擇性”，我可以保證他們賺錢(qián)。
但是，到今年上半年，我仍然對(duì)所有的朋友說(shuō)，你可以來(lái)長(zhǎng)沙買(mǎi)房子，但不是對(duì)所有的朋友都這么說(shuō)。因?yàn)�，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)過(guò)了初級(jí)發(fā)展階段，初級(jí)發(fā)展階段是指傻瓜買(mǎi)房子都可以賺錢(qián)，類似于五年前的廣州。而現(xiàn)在，不是所有人投資房地產(chǎn)都是賺錢(qián)的，但只要你不是很急功近利，只要你的資金不是等著救命，等著吃飯的，那我覺(jué)得你來(lái)長(zhǎng)沙在一定專業(yè)人士的指導(dǎo)下，在長(zhǎng)沙投資房地產(chǎn)的空間還是很大的，我借這個(gè)機(jī)會(huì)向能夠聽(tīng)到這期節(jié)目的老百姓提一個(gè)建議，我們做很多事情，如果你投資了，而沒(méi)有回報(bào)，不要怪別人，如果你把養(yǎng)老的錢(qián)，救急的錢(qián)都投資房地產(chǎn)，這肯定是不明智的，而你投資房地產(chǎn)的資金比重過(guò)大也是不合理的。如果你能保持一定的額度，能夠聽(tīng)從專業(yè)的指導(dǎo)，我覺(jué)得目前的長(zhǎng)沙在全國(guó)是值得投資的前三個(gè)城市，非常值得投資。我的主要投資方向原來(lái)是廣州，現(xiàn)在也是長(zhǎng)沙了。
[主持人]胡總，細(xì)則已經(jīng)出臺(tái)了，您能不能預(yù)測(cè)一下2011年的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)走勢(shì)是怎樣的？
[安寧]隨著目前長(zhǎng)沙中心城區(qū)潛在的1000萬(wàn)平方米的供貨量來(lái)看，2011年有不少的項(xiàng)目會(huì)開(kāi)盤(pán)銷售，會(huì)形成中心城區(qū)的價(jià)格高點(diǎn)，這樣也就會(huì)拉動(dòng)整體的城市均價(jià)。我認(rèn)為從城市的整體均價(jià)來(lái)看，與2010年相比肯定是要上升的。從各個(gè)區(qū)域來(lái)看，產(chǎn)品梯級(jí)形態(tài)越來(lái)越明顯了，城中心的超級(jí)大盤(pán)也有很多，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，城市中心也是很好的選擇。由于產(chǎn)品層次的拉開(kāi)，我認(rèn)為郊區(qū)的項(xiàng)目也會(huì)有比較好的前景，在整體銷量上應(yīng)該是和去年持平的。
[主持人]不管是王石，還是潘石屹，還是任志強(qiáng)，他們也做過(guò)很多這方面的預(yù)測(cè)，我希望明年的這個(gè)時(shí)候能再請(qǐng)二位來(lái)到樓市會(huì)客室，看看預(yù)測(cè)的情況到底如何。非常感謝二位來(lái)到直播間探討在長(zhǎng)沙“限購(gòu)令”出臺(tái)之后，“限購(gòu)令”對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。我們也希望長(zhǎng)沙的“限購(gòu)令”能夠讓愛(ài)長(zhǎng)沙的人和長(zhǎng)沙這個(gè)城市一起發(fā)展。謝謝。
