[主持人陸海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，您現(xiàn)在正在收聽(tīng)收看到的是由0731房產(chǎn)網(wǎng)以及湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合為您打造的樓市會(huì)客室，我是主持人海峰。
從去年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷升溫，房產(chǎn)調(diào)控從來(lái)沒(méi)有停歇過(guò)腳步，從國(guó)十條、國(guó)五條，再到國(guó)八條接二連三地不斷出臺(tái)。從房產(chǎn)稅在上海至重慶的全面試點(diǎn)，銀行一次又一次地上條存款準(zhǔn)備金率和加息，再到住房限購(gòu)令政策的全面出臺(tái)和普及，全國(guó)各大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們說(shuō)無(wú)一例外都感受到了陣陣寒意。
隨著房產(chǎn)政策緊鑼密鼓的上演，不少一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是步入到了降溫的通道，而作為二線城市的長(zhǎng)沙，坊間“限購(gòu)令”的傳言也是越演越烈。有消息稱，長(zhǎng)沙市住建委相關(guān)部門(mén)也正在制定限購(gòu)細(xì)則，具體出臺(tái)時(shí)間和內(nèi)容也讓人充滿了猜想。長(zhǎng)沙限購(gòu)令真的來(lái)了嗎？2011年樓市真的要步入到深度調(diào)控年嗎？全面打壓下房?jī)r(jià)是否會(huì)松動(dòng)？購(gòu)房者是繼續(xù)觀望還是快速入手呢？面對(duì)這些懸念，我們?cè)撊绾晤A(yù)測(cè)和探究？
今天，樓市會(huì)客室非常有幸地請(qǐng)到了兩位嘉賓一起來(lái)探討我們的話題，分別是長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)歐陽(yáng)學(xué)海，歐陽(yáng)老師，您好！還有來(lái)自于新華都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司副總裁張帆，張先生，您好。也非常感謝二位能到今天的直播室當(dāng)中來(lái)，與我們一起來(lái)探討今天的話題。
在采訪之前，我們先來(lái)看一看目前長(zhǎng)沙樓市的大背景。春節(jié)之前，我們說(shuō)號(hào)稱調(diào)控“核武器”的“新國(guó)八條”出臺(tái)，可以說(shuō)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)猛烈一擊，各位怎么看新國(guó)八條？和去年的"新國(guó)十條""國(guó)五條"相比，這一次是反應(yīng)更給力？先請(qǐng)歐陽(yáng)老師談一談。
[歐陽(yáng)學(xué)海]行，實(shí)際上去年4月份出臺(tái)的國(guó)十條已經(jīng)起作用了。據(jù)我們觀察，去年6、7、8、9四個(gè)月的成交量下降了，下降了幅度還挺大。然后，國(guó)五條出來(lái)以后，對(duì)沿海的大城市影響比較大。因?yàn)椋麄兿鄳?yīng)地出臺(tái)了一些“限購(gòu)”等政策。但是，反過(guò)頭來(lái)對(duì)長(zhǎng)沙起到了一個(gè)相反的作用。因?yàn)�，沿海資金的擠出效應(yīng)出來(lái)了，到了類似于長(zhǎng)沙這樣的二線城市。那么，去年四季度，類似于長(zhǎng)沙這樣的城市成交量增長(zhǎng)特別快，房?jī)r(jià)也上升得比較多。國(guó)務(wù)院看到了全國(guó)不同城市的各個(gè)情況，就出臺(tái)了國(guó)八條。但是，我認(rèn)為不管是十條也好，五條也好，八條也好，還是一個(gè)治標(biāo)不治本的一些政策，還不是真正的治本的制度。
[主持人陸海峰]何謂治標(biāo)不治本呢？
[歐陽(yáng)學(xué)海]怎么說(shuō)呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是有問(wèn)題的，不管這個(gè)問(wèn)題的大小。那么，我覺(jué)得類似于國(guó)八條這種政策，相當(dāng)于“退燒”政，只是給你降一點(diǎn)兒溫。但是，真正要治病的話，如果是肺炎或是哪里感染了，還是要用其他的治本的藥。目前，大家都知道只是暫時(shí)的措施。很多城市現(xiàn)在公布出來(lái)也就是到今年年底。
[主持人陸海峰]有效期大概一年左右的時(shí)間？
[歐陽(yáng)學(xué)海]對(duì)
[主持人陸海峰]是快速退燒型的。
[歐陽(yáng)學(xué)海]對(duì)，先把“燒”退下來(lái)。實(shí)際上，國(guó)八條里面也有一些類似于治本的藥在里面，比如加快公租房、廉租房等保障性住房的建設(shè)力度，加強(qiáng)地方政府的責(zé)任，提供更多的保障性住房，這方面實(shí)際上可以說(shuō)是治本的。但是，沒(méi)有那么快。房地產(chǎn)是這樣的，建設(shè)周期很長(zhǎng)，它的供應(yīng)量增長(zhǎng)也好，減少也好，它不像其他的商品類產(chǎn)品，需要一個(gè)過(guò)程。所以，首先來(lái)一點(diǎn)猛藥，退一下燒。
[主持人陸海峰]接下來(lái)想問(wèn)一下張帆，張總，新華都萬(wàn)家城也是一個(gè)非常大的盤(pán)，在長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)它所占據(jù)的面積和體量也是非常大。那么，我們也有一段銷售記錄，據(jù)我了解去年銷售得不錯(cuò)。然后，去年出臺(tái)了新的國(guó)八條。您覺(jué)得它和去年國(guó)十條、國(guó)五條相比，更給力的地方，或者是您更關(guān)注的地方在哪里？
[張帆]是這樣來(lái)看吧，我們從調(diào)控的歷史來(lái)講，第一輪調(diào)控應(yīng)該是從2005年就開(kāi)始了，長(zhǎng)達(dá)5、6年的調(diào)控，實(shí)際上是政策和貨幣問(wèn)題在壁壘。房?jī)r(jià)的上漲也好，去年像長(zhǎng)沙這樣量?jī)r(jià)齊升也好，這不是一個(gè)行業(yè)的問(wèn)題，也不是一個(gè)政策的問(wèn)題，這是一個(gè)低于經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，是一個(gè)貨幣與政策的問(wèn)題。我們可以看到人民幣在國(guó)外增值，去年8月份我去香港，1：88，春節(jié)的時(shí)候是1：85，我們?cè)趪?guó)外感覺(jué)人民幣是當(dāng)金花的，因?yàn)樗谠鲋怠５�，在�?guó)內(nèi)人民幣在貶值，貶值帶來(lái)的是什么壓力呢？老百姓的存款放在銀行是貶值的，而且沒(méi)有良性的投資渠道，除了地產(chǎn)以外。
[歐陽(yáng)學(xué)海]投資渠道太窄。
[張帆]對(duì)，投資渠道太窄。從最近兩年的住房來(lái)看，或者說(shuō)剛性需求啊，或者是地市移民長(zhǎng)沙，省會(huì)經(jīng)濟(jì)，這種是一部分。還有一部分是人民的資金避險(xiǎn)需求在投入房產(chǎn)。實(shí)際上，政府在出臺(tái)政策的時(shí)候，更多的是關(guān)注有如吃藥一樣，為什么中國(guó)人現(xiàn)在用藥是超標(biāo)的一樣，就感覺(jué)藥有效。昨天，我看新聞還在講中國(guó)人吊瓶的數(shù)量是全球平均值的3倍，就是想要藥有很好的效果。實(shí)際上，這些效果呢，剛才歐陽(yáng)老師也說(shuō)了，它是退燒藥，是治標(biāo)不治本的。樓市問(wèn)題回到核心就是貨幣的問(wèn)題。
[主持人陸海峰]說(shuō)到貨幣問(wèn)題，最近很多買(mǎi)房的朋友感覺(jué)到壓力比較大。從2月份開(kāi)始長(zhǎng)沙各大國(guó)有銀行是開(kāi)始全面取消房貸利率優(yōu)惠，也就是“銀行版限購(gòu)令”開(kāi)始執(zhí)行，這是不是也就意味著長(zhǎng)沙的限購(gòu)令不遠(yuǎn)了呢？據(jù)我們了解，最近住建委在不斷討論“限購(gòu)令”的問(wèn)題。接下來(lái)，我想請(qǐng)問(wèn)二位，先問(wèn)一下張總，對(duì)于您所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在交易量、價(jià)格上、你覺(jué)得會(huì)如果真有“限購(gòu)令”，它會(huì)帶來(lái)一定的影響嗎？
[張帆]應(yīng)該說(shuō)有一定的影響，但影響不大。因?yàn)�，我們開(kāi)始做這個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候是理性的，一是做滿足剛性需求的中小戶型。我們現(xiàn)在已成交的客戶里面，70%是首次置業(yè)。所以，它會(huì)有影響，它因?yàn)榈氖?0%改善型置業(yè)者的需求。應(yīng)該說(shuō)，對(duì)樓市的根本性影響不大。
“限購(gòu)令”的話，我們可以看到就是近期會(huì)出臺(tái)了，應(yīng)該是在兩會(huì)后各省會(huì)的“限購(gòu)令”都要出臺(tái)。
[主持人陸海峰]如果出了“限購(gòu)令”，你們?cè)诮?jīng)營(yíng)方式或成交模式上會(huì)不會(huì)有什么政策去應(yīng)對(duì)“限購(gòu)令”的出臺(tái)呢？
[張帆]回到做項(xiàng)目的根本來(lái)講，我們賣的是一個(gè)好的產(chǎn)品，也是大家能夠承受的需求產(chǎn)品，“限購(gòu)令”的出臺(tái)，我們?cè)跔I(yíng)銷策略上不會(huì)有什么改變。而且，說(shuō)到“限購(gòu)令”，對(duì)于長(zhǎng)沙這樣一個(gè)土地財(cái)政比較強(qiáng)的城市來(lái)講，它出臺(tái)的力度可能會(huì)比較溫和，周期也會(huì)很短。說(shuō)得嚴(yán)重一點(diǎn)兒，如果長(zhǎng)沙沒(méi)有土地財(cái)政，長(zhǎng)沙的城市建設(shè)是無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)的。
[主持人陸海峰]接下來(lái)，我想問(wèn)一下歐陽(yáng)學(xué)海老師，不知道您對(duì)目前的“限購(gòu)令”，有沒(méi)有聽(tīng)到一些風(fēng)聲？然后，我們也來(lái)猜測(cè)一下，您幫我們猜測(cè)一下，“限購(gòu)令”會(huì)以什么樣的形式來(lái)出臺(tái)呢？
[歐陽(yáng)學(xué)海]其實(shí)，也不能完成把它稱作“限購(gòu)令”。因?yàn)椋襟w關(guān)注得比較多的是國(guó)八條里面的第六條，即“限購(gòu)”。實(shí)際上，國(guó)八條里面有很多內(nèi)容，比如第一條是加強(qiáng)地方政府的責(zé)任；第二條是加強(qiáng)保障性住房的相關(guān)內(nèi)容。其實(shí)，嚴(yán)格地來(lái)說(shuō)，這應(yīng)該是貫徹國(guó)八條在長(zhǎng)沙的實(shí)施細(xì)則，只是說(shuō)媒體把它簡(jiǎn)稱為關(guān)注到“限購(gòu)”這一塊兒，大家都很敏感，購(gòu)房者也關(guān)心，開(kāi)發(fā)商也關(guān)心，簡(jiǎn)單地將它作為“限購(gòu)令”來(lái)說(shuō)。
實(shí)際上，如果是要落實(shí)國(guó)八條細(xì)則的話，在很多方面都會(huì)提到。但是，總體來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)我和張總的看法是一樣的，長(zhǎng)沙這個(gè)城市非常特殊，與其他的城市相比有一個(gè)不同的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步比別的城市晚了好幾年。所以，我們整個(gè)長(zhǎng)沙市的供應(yīng)量是很充足的。我們做過(guò)這方面的統(tǒng)計(jì)，與其他的省會(huì)城市比，如武漢、合肥、太原、鄭州、南昌，我們往往很多人喜歡簡(jiǎn)單地用房?jī)r(jià)去比，長(zhǎng)沙比那些城市的房?jī)r(jià)低，為什么低？很多人不知道。實(shí)際上，長(zhǎng)沙每年的開(kāi)工面積、施工面積的量太大了。國(guó)八條里面的“限購(gòu)”實(shí)際上是針對(duì)很多城市的供不應(yīng)求，每年住宅的施工及每年在建的樓盤(pán)絕對(duì)沒(méi)有長(zhǎng)沙多，可能這些城市還比長(zhǎng)沙大。我記得2009年，我們統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)沙的施工面積比武漢要少1000萬(wàn)平方米。那么，就說(shuō)國(guó)務(wù)院“限購(gòu)”的規(guī)定，實(shí)際上應(yīng)該主要是針對(duì)那些房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住房這方面供不應(yīng)求的城市，可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，比如北京就很嚴(yán)厲。他們，我覺(jué)得根據(jù)長(zhǎng)沙的實(shí)際情況，供應(yīng)量這么大，并不是一個(gè)特別的供不應(yīng)求的城市，房子不斷地賣掉了，又不斷地有新的樓盤(pán)推出來(lái)。比如300萬(wàn)平方米以上的樓盤(pán)在長(zhǎng)沙還不少，你們的項(xiàng)目是300萬(wàn)平方米吧？
[張帆]是的。
[歐陽(yáng)學(xué)海]還不少。我覺(jué)得長(zhǎng)沙要出的話，我估計(jì)也是一個(gè)比較溫和的政策。
[主持人陸海峰]有傳言說(shuō)，可能是允許再新購(gòu)一套，這個(gè)我們能不能去猜測(cè)？
[歐陽(yáng)學(xué)海]應(yīng)該說(shuō)不會(huì)突破國(guó)八條第六項(xiàng)的底線，它的原則簡(jiǎn)單地說(shuō)就是本地限三，外地限二，是這個(gè)意思。然后，我看了一下各個(gè)城市，比方說(shuō)在當(dāng)?shù)赜幸欢晗薜募{稅證明或社保繳納證明，這個(gè)“一定年限”，比如北京，絕大部分城市是保了一年的底線，還有部分城市保了兩年。然后，還有當(dāng)?shù)氐恼撸顚捤傻厥琴F陽(yáng)，一環(huán)線內(nèi)限購(gòu)；廣州就是主城區(qū)和縣限購(gòu)；成都好象只是主城區(qū)限購(gòu)，縣里面不管。所以，我估計(jì)長(zhǎng)沙市對(duì)限購(gòu)的樓盤(pán)地域來(lái)說(shuō)，我估計(jì)不會(huì)擴(kuò)得很大。
[主持人陸海峰]剛才，您也提到了長(zhǎng)沙和周邊城市的一個(gè)對(duì)比。大家也非常關(guān)注，以前我們總在說(shuō)長(zhǎng)沙是一個(gè)價(jià)格洼地。但是，現(xiàn)在也有網(wǎng)友認(rèn)為長(zhǎng)沙經(jīng)過(guò)去年價(jià)格上漲比較快之后，現(xiàn)在是不是還存在洼地效應(yīng)呢？長(zhǎng)沙和其他周邊的城市相比，比如武漢、貴陽(yáng)、南昌，這種……
[歐陽(yáng)學(xué)海]還是第一。
[主持人陸海峰]還是第一？
[歐陽(yáng)學(xué)海]但是，第一，并不能說(shuō)明以后會(huì)和人家一樣高。大家有一個(gè)錯(cuò)誤的概念，總覺(jué)得低就會(huì)和別人一樣，不一定。因?yàn)�，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)不對(duì)？比如說(shuō)，電視機(jī)、冰箱，這些東西在這個(gè)城市低了，別的城市的人可以到你這個(gè)城市來(lái)買(mǎi)，運(yùn)回去。但是，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不可能有很多其他城市的人跑來(lái)長(zhǎng)沙買(mǎi)房子，他的工作和生活都在其他城市，這是不太現(xiàn)實(shí)的。因?yàn)椋L(zhǎng)沙的供應(yīng)量一直很大，不一定價(jià)格就一定會(huì)漲上去。因?yàn)�，去年有一個(gè)特殊情況，我前面已經(jīng)講過(guò)了，就是一線城市、沿海城市的擠出效應(yīng)過(guò)來(lái)了；據(jù)統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在在長(zhǎng)沙購(gòu)房的人群中約有60%以上是非長(zhǎng)沙戶口。但是，這里面主要還是以湖南省戶口為主。張總應(yīng)該知道。
[張帆]各地州市
[歐陽(yáng)學(xué)海]對(duì)，就是各地州市，比如有些人退休后，小孩在長(zhǎng)沙上學(xué)、工作。其實(shí)，外省真正過(guò)來(lái)炒一把就走的并不多，極少。
[主持人陸海峰]其實(shí)，這也涉及到一個(gè)城市不斷發(fā)展擴(kuò)容的問(wèn)題了。自去年各城市調(diào)控以來(lái)，一線城市投資者紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市，剛才您也提到了，長(zhǎng)沙外來(lái)購(gòu)房人群占到了很大的一部分，這一部分中又有省外的。那么，他有什么樣的不同類型？還是有地州市的？如果長(zhǎng)沙真的“限購(gòu)”的話，會(huì)是一個(gè)怎樣的形勢(shì)？會(huì)不會(huì)削弱外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體交易呢？
[歐陽(yáng)學(xué)海]這肯定是有影響的，說(shuō)沒(méi)有一點(diǎn)影響這也是不客觀的。但是，我覺(jué)得這個(gè)影響不會(huì)很大。據(jù)我了解，在長(zhǎng)沙購(gòu)房人群中有長(zhǎng)沙戶口的這部分人的話，雖然有所為的擠出效應(yīng)。但是，其實(shí)有些人并不是投資炒房。比如，有長(zhǎng)沙市本地人到北京、上海去工作，他在那邊可能不能買(mǎi)房了，房?jī)r(jià)高了，或者是其他原因。那么，他回到本省購(gòu)房�；乇臼≠�(gòu)房的話，他肯定是首選省會(huì)城市長(zhǎng)沙，肯定是這樣的。我覺(jué)得如果“限購(gòu)”的話，對(duì)這部分人可能會(huì)有一些影響。但是，我覺(jué)得這個(gè)東西呢，因?yàn)樗吘故且粋�(gè)暫時(shí)性的政策，不到一年嘛，就算到今年年底的話，也就8個(gè)月時(shí)間嘛。
[主持人陸海峰]接下來(lái)，我也想問(wèn)問(wèn)張總，張總，從您的項(xiàng)目來(lái)看，在去年的銷售率當(dāng)中，您覺(jué)得是什么樣的人群占據(jù)了比較大的一個(gè)比例？就您看來(lái)，如果是新的細(xì)則出臺(tái)之后，可能會(huì)對(duì)這些人群產(chǎn)生什么樣的影響？
[張帆]從兩個(gè)方面看吧，因?yàn)槊總�(gè)項(xiàng)目的定位和建筑的形式不一樣，風(fēng)格也不一樣。從我們的項(xiàng)目來(lái)講，一開(kāi)始定位就比較理性，是一個(gè)滿足剛需的產(chǎn)品，但我們會(huì)把品質(zhì)做得好一點(diǎn)兒。所以，我的客戶70%是首次置業(yè)，40%是從地市到長(zhǎng)沙來(lái)，實(shí)際上他們是新移民。因?yàn)椋L(zhǎng)沙作為湖南省的省會(huì)是一故獨(dú)道的，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)的T級(jí)消費(fèi)是比較明顯的，縣一級(jí)的人有點(diǎn)錢(qián)了到地市買(mǎi)房子，地市的人賺了錢(qián)就到省會(huì)買(mǎi)房子，這個(gè)趨勢(shì)很明顯。所以，如果出臺(tái)“限購(gòu)令”的話，對(duì)地市人在長(zhǎng)沙已經(jīng)有房的人，可能早期在城東、馬王堆批發(fā)市場(chǎng)買(mǎi)了房子的，現(xiàn)在想置換出來(lái)買(mǎi)更好一點(diǎn)的房子的人，對(duì)他們可能會(huì)有一些限制。實(shí)際上，拿國(guó)八條來(lái)講，對(duì)改善型需求也產(chǎn)生了一定的抑制作用，會(huì)影響到新長(zhǎng)沙人的改善置業(yè)。
[主持人陸海峰]那會(huì)不會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙這個(gè)城市的發(fā)展擴(kuò)容產(chǎn)生一定的影響呢？比如說(shuō)，會(huì)不會(huì)影響到長(zhǎng)沙的城市化？因?yàn)�，可能就�?huì)有一部分人群沒(méi)有辦法成為新長(zhǎng)沙移民，對(duì)這部分的影響會(huì)不會(huì)很大？
[張帆]初期會(huì)有一點(diǎn)兒。因?yàn)�，長(zhǎng)沙這個(gè)城市，回過(guò)頭來(lái)講，媒體好象報(bào)道的是把土地財(cái)政說(shuō)成了高房?jī)r(jià)的萬(wàn)惡之源。其實(shí)，長(zhǎng)沙真正的城市建設(shè)是從2001年修五一路，2002年修黃興路開(kāi)始的。長(zhǎng)沙一直在改善城市道路，增加配套，進(jìn)行土地掛牌。實(shí)際上，我覺(jué)得長(zhǎng)沙的土地財(cái)政是走得非常好的。第一，它利用土地財(cái)政匯集了大量的民間資金，長(zhǎng)沙的城市建設(shè)每年都是上百億的投入，這十年來(lái)長(zhǎng)沙的城市面貌是煥然一新的。作為一個(gè)內(nèi)地省份，走出去，包括貴陽(yáng)，還包括沿海福州，他們的城市建設(shè)都沒(méi)有長(zhǎng)沙城市建得這么漂亮，長(zhǎng)沙城市為什么建設(shè)得這么漂亮？是政府在這一塊兒舍得投入。那么，城市基礎(chǔ)建設(shè)做好以后，政府有一點(diǎn)是對(duì)的，土地的供應(yīng)量是充足的，帶來(lái)的產(chǎn)品量是充足的，房?jī)r(jià)也就不高。所以，長(zhǎng)沙在置業(yè)這一塊兒是一個(gè)比較幸福的城市，用好了土地財(cái)政，城市可以建設(shè)好，老百姓也可以慢慢住上好房子，而且承受的壓力也不大。為什么長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康？它的核心就在這里。
[主持人陸海峰]感謝張總。在我手頭還有一份這樣的數(shù)據(jù)，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1月監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市中，有23個(gè)城市一手住宅成交量環(huán)比下跌，其中15個(gè)城市跌幅超過(guò)20％，包括長(zhǎng)沙、大連等城市跌幅超過(guò)50％。而最新的長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)也顯示，1月份，全長(zhǎng)沙市新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售233.81萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.05%，環(huán)比減少4.74%；其中，內(nèi)五區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售146.64萬(wàn)平方米，同比減少7.96%。那我們說(shuō)，這一系列的數(shù)據(jù)都是在下降，這些數(shù)據(jù)表明了什么？當(dāng)然，1月份也是一個(gè)比較特殊的月份。先請(qǐng)歐陽(yáng)老師來(lái)發(fā)表您的看法吧。
[歐陽(yáng)學(xué)海]房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售情況，實(shí)際上有一定的季節(jié)性，打個(gè)比方可能和農(nóng)業(yè)差不多，不能說(shuō)它像工業(yè)產(chǎn)品，普通的商品可以到超市里面買(mǎi)到，柴米油鹽是每天都要吃的，它們的供應(yīng)量是一個(gè)常態(tài)。但是，房地產(chǎn)產(chǎn)品不一樣，它有旺季、淡季，我們說(shuō)金九銀十，9月份、10月份上市的量多，成交量多，這是有原因的。因?yàn)�，現(xiàn)在絕大部分的樓盤(pán)都是農(nóng)民工在施工，春節(jié)前后他們是要回家的，一般要過(guò)了正月十五才過(guò)來(lái)上班。然后，很多項(xiàng)目是在過(guò)年以后才開(kāi)工，正好到了9月份、10月份上市。我們的成交絕大部分是在三季度、四季度，春節(jié)前后本身就是購(gòu)房置業(yè)的淡季。所以，這樣一些統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)就把淡季的數(shù)據(jù)和旺季的數(shù)據(jù)去相比，本身就是不科學(xué)的。另外，有一個(gè)特殊的情況，2010年12月份，大家對(duì)長(zhǎng)沙是否會(huì)出臺(tái)新購(gòu)政策，包括對(duì)契稅上調(diào)的一些恐慌，在元旦之前的簽約量是相當(dāng)大的，實(shí)際上是提前了，他們本來(lái)要在1、2月份才來(lái)簽約的。比如，在張總那邊買(mǎi)了房子，交了定金，本來(lái)有一個(gè)月或一個(gè)半月的時(shí)間段過(guò)去簽約。但是，因?yàn)閾?dān)心政策的變化，或者是契稅上調(diào)了增加購(gòu)房成本，他們就趕在元旦前簽約了。我記得在元旦前每天簽約的有1000多套，現(xiàn)在每天簽約的只有3、400套，我覺(jué)得有些東西是不可比的，是這個(gè)原因。
[主持人陸海峰]那我也想問(wèn)問(wèn)張總，去年據(jù)您觀察，長(zhǎng)沙市民在購(gòu)房心態(tài)方面發(fā)生了哪些變化？特別是我們看到有一段時(shí)間，也是剛才歐陽(yáng)老師提到的，有一段時(shí)間整個(gè)長(zhǎng)沙人的心態(tài)都比較急，出現(xiàn)了一段時(shí)間井噴的成交量變化，您覺(jué)得這是怎樣一種狀態(tài)？
[張帆]第一，我們看到有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者在投資買(mǎi)房的時(shí)候，不一定是很理性的，特別是去年，應(yīng)該是進(jìn)入10月份以后，11月份以后，第二輪的調(diào)控沒(méi)有壓制住，大家對(duì)中央調(diào)控政策的作用已經(jīng)失去了信心，全國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了報(bào)復(fù)性的增長(zhǎng)，價(jià)量齊升，這段時(shí)間有相當(dāng)一部分購(gòu)房者是恐慌的。但是，恐慌的這部分人不是剛需人群。因?yàn)�，契稅上漲，貨幣資金保值這部分人涌入樓市比較多。
[主持人陸海峰]實(shí)際上，他們是出于資金避險(xiǎn)的需要在大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。
[張帆]對(duì)。
[主持人陸海峰]那這就帶來(lái)了一個(gè)新的問(wèn)題，有專家分析說(shuō)，這一輪限購(gòu)之后，一定程度上將會(huì)減緩商品房市場(chǎng)供應(yīng)，未來(lái)潛在供需矛盾將會(huì)突出，有可能迎來(lái)新一輪房?jī)r(jià)暴漲，市場(chǎng)會(huì)不會(huì)迎來(lái)爆發(fā)性的增長(zhǎng)，這也是很多人擔(dān)心，所議論和擔(dān)憂的，請(qǐng)問(wèn)張總，您認(rèn)為還會(huì)出現(xiàn)這樣的情況嗎？
[張帆]這要看中國(guó)政府的作用，如果政府只是僅限于政策性的調(diào)控，出臺(tái)一些政策性文件呢，打退燒針這樣的，報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)遲早會(huì)來(lái)。說(shuō)平抑房?jī)r(jià)，為什么一樣?xùn)|西的價(jià)格需要平抑？車價(jià)需要平抑嗎？家電市場(chǎng)需要平抑嗎？不動(dòng)產(chǎn)除了消費(fèi)屬性還有投資屬性在這里，政府缺失了兩塊，一是廉租房、公租房的建設(shè)，現(xiàn)在在補(bǔ)課。二是給老百姓合理的投資渠道。不要忽悠老百姓去股市，變成洗錢(qián)機(jī)器，把老百姓洗完了出來(lái)。還是要有良性的投資市場(chǎng)，讓老百姓手上的資金有合理的投資渠道，這對(duì)國(guó)家來(lái)說(shuō)是一件好事，對(duì)民生也是一件好事。但是，如果這些都不做，這一波壓制住了，肯定會(huì)反彈，這是不可避免的。
[主持人陸海峰]歐陽(yáng)老師，您的看法呢？
[歐陽(yáng)學(xué)海]接著張總的說(shuō)，如果真正要治理好房地產(chǎn)市場(chǎng)的話，應(yīng)該從根本上解決。一是國(guó)家的財(cái)稅體制要改革，不能讓地方政府擔(dān)任很大的責(zé)任，又沒(méi)有錢(qián)。沒(méi)有錢(qián)怎么辦？剛才說(shuō)了，很多的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括醫(yī)療、教育等等這些，地方政府是要負(fù)責(zé)任的；包括剛才講的保障性住房，軍令狀，沒(méi)有錢(qián)怎么辦？只能靠賣地，整個(gè)國(guó)家的財(cái)稅體制要改革，這是一個(gè)治本的內(nèi)容。還有一個(gè)內(nèi)容是現(xiàn)在在“補(bǔ)”的這一方面，保障性住房，前幾年確實(shí)是忽視了，現(xiàn)在大量地做廉租房，還要大量建公共租賃住房，解決人們的住房需求。另外，還要拓寬投資渠道，投資渠道太狹窄了，大家看來(lái)看去只有買(mǎi)房子最保險(xiǎn)。那么，前面剛才提到了，經(jīng)過(guò)這一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)減緩市場(chǎng)供應(yīng)？我覺(jué)得作為長(zhǎng)沙來(lái)說(shuō)，絕對(duì)不會(huì)。
我這里的數(shù)據(jù)，2010年長(zhǎng)沙市新開(kāi)工2600萬(wàn)平方米的面積，這相當(dāng)于其他一個(gè)城市一年的施工面積。實(shí)際上，我們從2009年下半年開(kāi)始，新開(kāi)工的量就相當(dāng)大了。所以，我覺(jué)得肯定會(huì)保證供應(yīng)的。而且，房地產(chǎn)的特點(diǎn)，生產(chǎn)周期很長(zhǎng)，供給的增加或減少的調(diào)節(jié)是很慢的。
比方說(shuō)，在開(kāi)工之前，要辦很多手續(xù)，土地、規(guī)劃等等。他辦到這一步了，就算今年上半年銷售形勢(shì)不好，他還是要開(kāi)工，不能停在這兒，對(duì)不對(duì)？很明顯的是2008年銷售情況不太好，實(shí)際上2008年上半年的新開(kāi)工面積也將近達(dá)到了1200萬(wàn)平方米，只是說(shuō)下半年和2009年上半年稍微有點(diǎn)兒萎縮，開(kāi)發(fā)企業(yè)看到情況不好了，原來(lái)準(zhǔn)備開(kāi)30萬(wàn)平方米的，現(xiàn)在只開(kāi)15萬(wàn)平方米試試，這有可能，但不會(huì)一下子增長(zhǎng)很多，一下子減少很多，房地產(chǎn)的特點(diǎn)是這樣，它是沒(méi)有辦法的，周期性很長(zhǎng)。
[主持人陸海峰]這樣的話，未來(lái)還是會(huì)有房源不斷上市，國(guó)家新政策的細(xì)則出臺(tái)之后也壓抑了一部分消費(fèi)者，他們還是要找到一個(gè)平衡點(diǎn)來(lái)平衡目前房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)�，F(xiàn)在，我們要做的是讓變化趨勢(shì)能夠逐漸趨緩，這是我們主要要做的，是嗎？
[歐陽(yáng)學(xué)海]最開(kāi)始，我講了，因?yàn)樗恰巴藷槨�，只是說(shuō)體溫不能再往上去了，把體溫降下來(lái)，這是一個(gè)方面。另外，相關(guān)的一些治本的作用要出臺(tái)。比如，保障性住房，我看到建設(shè)部的規(guī)定是今年10月份之前全部都要開(kāi)工，今年的這些指標(biāo)一定要完成，等等這些配套措施。包括去年看到國(guó)十條出臺(tái)以后，5月份國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)鼓勵(lì)民間資金往其他行業(yè)投資的一些鼓勵(lì)政策，這些都是一步一步來(lái)的。治標(biāo)的是猛藥，但治本的也在慢慢跟上來(lái)。我覺(jué)得，有些政策也是在這里試，在這里摸著石頭過(guò)河。當(dāng)然，不可避免的是它既然是退燒針，可能會(huì)誤傷一些真正有需求的人，有消費(fèi)需求的人買(mǎi)不到房子。因?yàn)�，我看到這些年很多出臺(tái)的政策，實(shí)際上是壓制投資需求，畢竟住房主要的應(yīng)該是消費(fèi)，就是要看這個(gè)度，看這個(gè)比例，應(yīng)該要達(dá)到多少，占絕大部分的還是消費(fèi)需求，對(duì)不對(duì)？
[主持人陸海峰]但是，我們看到最近有各種各樣的說(shuō)法也出來(lái)了。有些說(shuō)法是，作為投資的話，我是不是該把原本準(zhǔn)備投到住房里面去的資金往商業(yè)地產(chǎn)投？或者是原來(lái)準(zhǔn)備投二線城市的資金，干脆繼續(xù)轉(zhuǎn)到二、三、四線城市中？對(duì)于這種消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，因?yàn)楝F(xiàn)在屬于觀望期了，整體來(lái)說(shuō)，不管是剛性需求還是投資性需求，就這一點(diǎn)我也想想問(wèn)問(wèn)大家，你們是不是覺(jué)得現(xiàn)在也處于觀望期，今后他是繼續(xù)觀望？還是選擇不同方式再快速入手要好一些？先請(qǐng)張總談?wù)劇?/p>
[張帆]商業(yè)地產(chǎn)比較狹義的講法是買(mǎi)門(mén)面，買(mǎi)商鋪。實(shí)際上，廣義的商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)物業(yè)，包括寫(xiě)字樓、酒店，甚至包括停車場(chǎng)，還包括黃興路的商業(yè)街。商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒，它也是一個(gè)好的投資渠道，而且從目前來(lái)看，限購(gòu)不限商，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)這一塊兒的置業(yè)限制性措施是沒(méi)有的，像歐陽(yáng)老師講的擠出效應(yīng)，會(huì)有一部分資金，特別是大額的資金，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)比住宅投資資金要大得多，可能會(huì)有大額的投資資金進(jìn)入到商業(yè)地產(chǎn)里面。但是，商業(yè)地產(chǎn)是不是就會(huì)在這個(gè)政策背景下迎來(lái)春天？我認(rèn)為不會(huì)。因?yàn)�，商業(yè)地產(chǎn)的春天不是政策杠桿。如果我們可以像香港那樣的瑞士基金，將商業(yè)地產(chǎn)證券化，大家還是從證券市場(chǎng)去購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的一部分收益，從中分散了風(fēng)險(xiǎn)，集中了投資。比如香港的瑞士基金，一年的穩(wěn)定商業(yè)收益約9%，如果我們政策能夠放寬這個(gè)瓶頸，允許瑞士基金這種基金進(jìn)入證券市場(chǎng)，那應(yīng)該說(shuō)是商業(yè)地產(chǎn)的春天。
[主持人陸海峰]歐陽(yáng)老師，您的看法呢？
[歐陽(yáng)學(xué)海]差不多是這個(gè)意思。我覺(jué)得，如果從消費(fèi)性需求來(lái)說(shuō)，該買(mǎi)房子的，你需要買(mǎi)了，你還是得買(mǎi)，因?yàn)槟闶且÷�，�?duì)不對(duì)？目前，可能短暫的一段時(shí)間來(lái)說(shuō)，調(diào)控的話，大家都觀望，房?jī)r(jià)漲得不那么快了，甚至有點(diǎn)兒下降，那是很正常的。我記得2008年，長(zhǎng)沙市有那么個(gè)別幾個(gè)樓盤(pán)還在鬧，還在吵，說(shuō)2007年賣5000元/平方米，現(xiàn)在賣4000元/平方米，說(shuō)我要退房怎么怎么樣。實(shí)際上，過(guò)了這么多年你看，當(dāng)時(shí)如果退了，你不后悔嗎？對(duì)不對(duì)？現(xiàn)在，那個(gè)地方可能到了6000-7000元/平方米，如果是自住的話，有可能是要住一輩子的房子，對(duì)不對(duì)？要長(zhǎng)期來(lái)看。
我是這么看的。
[主持人陸海峰]好，在今天的節(jié)目最后，2011年畢竟長(zhǎng)沙樓市應(yīng)該是一個(gè)不平靜之年，對(duì)于這一年，你們給一句話來(lái)預(yù)測(cè)長(zhǎng)沙樓市，你們?cè)趺礃觼?lái)定義2011年的長(zhǎng)沙樓市？
[歐陽(yáng)學(xué)海]一句話怎么說(shuō)呢，我覺(jué)得長(zhǎng)沙這個(gè)城市從住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還是一個(gè)供應(yīng)充足，需求旺盛的市場(chǎng)。
[主持人陸海峰]張總呢？
[張帆]我非常同意歐陽(yáng)老師的觀點(diǎn)，長(zhǎng)沙還是延續(xù)它的城市資源發(fā)展路徑，供需兩旺，前緊后松吧。
[主持人陸海峰]好的，我們也希望能夠在政府的細(xì)則出臺(tái)之后，整個(gè)長(zhǎng)沙市場(chǎng)能夠走向一個(gè)更加平穩(wěn)發(fā)展的步伐。作為長(zhǎng)沙的百姓來(lái)說(shuō)，有一個(gè)幸福的城市，也是我們最想要的。今天的樓市會(huì)客室就到這里，感謝大家。
