[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，大家下午好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺經(jīng)濟頻道聯(lián)合打造的星城第一對話地產(chǎn)欄目《樓市會客室》，我是主持人陸海峰。
我們說了，7、8兩個月是樓市炎熱的淡季。來自長沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，進入7月以來，長沙樓市網(wǎng)簽套數(shù)的下滑一直在持續(xù)。而8月作為“金九銀十”的前奏，樓市似乎逐漸走出了低迷。8月最后一周，長沙樓市繼續(xù)回升。就成交量來看，市場態(tài)勢幾乎已經(jīng)恢復(fù)到調(diào)控前狀態(tài)。
不過，進入9月份，38個項目將會陸續(xù)進入市場銷售，而且這個數(shù)字還在繼續(xù)上升，再加上短期內(nèi)我們看不到政策放松的可能，以及銀行信貸調(diào)控的趨緊，因此有人預(yù)言，“金九銀十”價格戰(zhàn)將成為長沙市場的主流。長沙樓市真的會在“金九銀十”迎來硝煙彌漫的市場嗎？什么樣的樓盤才能在“金九銀十”中站穩(wěn)腳跟，擴大戰(zhàn)果呢？這段時期內(nèi)，又會有哪些必須抓住的市場機遇呢？又是誰收獲“金九銀十”呢？
帶著這些疑問，我們邀請到浩龍音樂界總經(jīng)理 李旭紅先生，茂華國際湘營銷總監(jiān)方鵬先生，做客我們樓市會客室直播現(xiàn)場，一起來探討這一輪從緊宏觀調(diào)控政策下所引發(fā)的思考？
我們看到了來自長沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，8月第一周，長沙市新建商品房網(wǎng)簽2357套，而到了8月最后一周，這個數(shù)字達到了3146套，但從成交量上來看，整個8月長沙樓市走向了快速上行的曲線。到底是什么因素推動了長沙樓市上行趨勢？首先請問一下李總，你是怎么看待八月份，到底什么因素使市場重新回暖？
[李旭紅]我想從最近房產(chǎn)方面的消息來看，像一線城市，如廣州、北京、上海、深圳的房地產(chǎn)銷售已經(jīng)開始回暖，而且價格方面有所上升。從這些現(xiàn)象來看，回到長沙本地，對于長沙市場來說，從新政調(diào)控之前到新政調(diào)控一段時間后，價格波動并不是很大。我覺得長沙價位總體來說是理性。長沙在全國來說，價格方面是一個洼地，并且一直比較平穩(wěn)健康的發(fā)展，形成影響是有。新政剛開始的時候，那些消費者，持幣觀望也有，引起銷量的下降。價格影響也有一點，但是也不多。通過，最近調(diào)控前后數(shù)據(jù)調(diào)查來比較，是比較少。所以講，長沙是一個理性的價格，理性的市場。隨著調(diào)控時間已經(jīng)有幾個月，有剛性需求的人根據(jù)市場波動不大的情況下，前面說長沙是一個價格洼地，也激發(fā)一種購買的欲望。我想主要支撐長沙銷售的市場是剛性需求。由于調(diào)控時間有幾個月，剛性需求已經(jīng)被激發(fā)之后，就那些改善需求購買欲望也慢慢在釋放。我想支撐整個長沙房地產(chǎn)市場相對而言，是比較溫暖。
[主持人]方總在你看來有哪些方面的因素？
[方鵬]你剛才這個問題里面提到八月份最后一周回比上周上升很穩(wěn)。
[主持人]從八月第一周就開始上漲，從八月的2357套，到最后了一周3147套，這是一個有將近50%的上漲，這是一個非常高的回比量。
[方鵬]我是這樣看待這個問題，還是跨時間來看，比如說剛才李總說比較認(rèn)同。四月份出新國十條，截至到現(xiàn)在有五到六個月時間。四月份，我記得長沙成交量是兩百萬出頭，新政出臺之后，在五月份就下降了，就下降50%。連續(xù)以來就是維持這個幅度，指成交量，一直維持這個幅度。就說明什么問題？跟你提的問題是比較契合，什么因素支撐它，我覺得本來有這些因素支撐它。長沙是一個單中心城市，就好象全中國是一個北京。有的時候跟朋友說，長沙有一個天安門，那我們買的房子的什么樣情況？它是有社會資源配套所決定。所以，第一單中心城市。第二，長沙交通發(fā)展也不錯，高鐵、地鐵也好，在中南省份城市里面是零跑。然后拆遷，城市改造，每年有幾百萬的量。所以還有一個原因，長沙相對其他省份城市，價格屬于不高。種種四個原因，應(yīng)該說保持新政以來，長沙房地產(chǎn)市場在銷售量上面頂這一波，不像有一些城市下得比較厲害，而不是下的一半。而我們一直維持這個幅度上面。
我覺得八月份最后一周有所上揚。這也是很正常。一方面開發(fā)量逐步在放大。另一方面大家觀望的心態(tài)在減弱。還有一個原因，畢竟是一周的時間，并不太好判斷。
[主持人]其實我們看到八、九個月仍然維持比較高的銷量，比較好的趨勢。你兩位這種趨勢影響到“金九銀十”。比如說“金九銀十”銷售方面不斷上升嗎？
[李旭紅]因為長沙市場回暖時間不太長，也是最近一段時間。特別是剛性需求被激發(fā)，那些改善性需求的實狀，長沙價位也是比較理性。我想根據(jù)這種趨勢下去，應(yīng)該是在“金九銀十”銷售各方面，我想是比較可望。
[主持人]方總，在你銷售過程當(dāng)中，你是怎么看待？
[方鵬]我同意他的看法，傳統(tǒng)一種趨勢再加上銷售的放量，多少不好說？
[主持人]我們也看到8月末，銀監(jiān)會再次重申，將嚴(yán)格執(zhí)行國家的宏觀調(diào)控政策，堅決遏制投機、投資需求，從長沙的情況來看，各家銀行早就提高了對二套、三套房的貸款門檻，甚至停貸，一套房也普遍提到了3成首付，85折利率，甚至像招商銀行還取消了一套房的利率優(yōu)惠。住房公積金也提高了貸款的門檻。在這種情況下，是什么類型的消費者支撐了8月銷量的上漲，這部分消費者潛在的數(shù)量會繼續(xù)支撐“金九銀十”嗎？先聽聽李總的建議？
[李旭紅]剛才說了現(xiàn)在市場主要消費者都是剛性需求的人群。但是剛性需求消費者的增多也帶來改善性的購買欲望，這一塊是很大的力量。剛才方總說，長沙作為一個湖南政治文化中心，與地州市的交通各方面建設(shè)投入，在一年一年逐步改善。所以，交通的改善，縮短與地州市的距離，也是一個條件。長沙是政治文化的中心，跟地州市到長沙市，因為工作的原因，因為小孩的教育等因素，進入長沙置業(yè)在增多。我想支撐長沙市主要三股力量：剛性需求；改善性需求；各地州市進行省份城市進行置業(yè)和對小孩教育的因素。所以三個人群在支撐市場。
[主持人]我們看到有一個數(shù)據(jù)未來長沙有70%被地州市的消費者買走，不知道，方總認(rèn)同這個觀點？
[方鵬]是一個預(yù)料的判斷，說不準(zhǔn)。實際情況呢？跟我了解的情況是差不多，我覺得是50%都是非長沙市戶口在購買。剛才主持人提到這個問題，我個人的意見，補充李總剛才說有兩點：
第一，推動在銀行政策縮減的情況下，仍然推手有幾點：1，投資客；投資客一想到溫州炒房。其實不是這樣，你手頭上有一百萬流動資金或者不要一百萬，五十萬，你也是一個投資客，很簡單一個道理。因為我們國家國情特點，沒有什么東西好買，除了股票也就是房子。在這種情況下，他會考慮投資，只不過他的級別不同而言。我說第一點，對于未來通脹的預(yù)期比較大，擔(dān)心手里的錢都會貶值，誰有錢都會去買房。買房同時也是改善性的需求，咱們作為普通購房者，我買之后也不一定自己住，看投資或者是自己住。由于通脹預(yù)期的情況，是一個重要的推動力。
第二，我們來自于北京的開發(fā)商，在北京市如果哪一個區(qū)域，成交一套房三千多萬，很快引起單位對市場的研究，引起一個判斷。而長沙市場不一樣，相對于供給、銷售是比較平衡。在健康市場下，能夠在銀行政策越來越縮減的情況，是一個健康的推動的方向。
[主持人]我也是看到，其實在我們工作當(dāng)中，我們有很多一線城市，他們應(yīng)該算投資，或者是一線城市的白領(lǐng)，他們在一線城市買一套房子，也沒有能力再買房，但是他們剩下了資金，往往在長沙這種城市能夠購買，他們認(rèn)為地段不錯的投資。是不是這一部分人變相把這一部分錢投資到長沙來？或者這么說一線城市環(huán)境迫使他的這部分錢投資到長沙呢？
[李旭紅]可能性有。
[方鵬]舉一個例子，大家都知道北京、深圳的房價高，但是房價高。從投資角度來說，它的回報率也高。長沙幾年的時間工資漲兩千，而他們可能一年就漲七、八千，投資率不一樣。
[主持人]這一部分人群沒有辦法站到一個主流人群，有個別的現(xiàn)象出現(xiàn)，是嗎？
[李旭紅]那會有。
[方鵬]對。
[主持人]現(xiàn)在對于樓市，價格成為了焦點中的焦點。8月，在博鰲房地產(chǎn)論壇上，北京華遠集團總裁任志強就已調(diào)侃，“我都從了，你們也從了吧”，認(rèn)為要以降價換取銷售。任志強解釋說，最擔(dān)心的是政府動用“核武器”，這個所謂的“核武器”指的是什么呢？
[主持人]李總先談你的看法？
[李旭紅]作為房地產(chǎn)同行一個最大顎，任志強，因為他對房地產(chǎn)政策包括市場看得很透徹。對于核武器的認(rèn)為，我的觀點，我沒有他那么深奧。我覺得像國家對市場調(diào)控的新政陸續(xù)的出臺之后，對市場有的影響大，有的影響小。在維持現(xiàn)狀的情況下，避免更厲害的政策出來。但是，我想更厲害的政策想不到，但是任志強他們能夠想到。我在觀點里面，房產(chǎn)稅等政策出臺。
[主持人]方總，你覺得呢？在銷售過程當(dāng)中，什么因素最會影響到這個市場？
[方鵬]李總說得謙虛，李總是不方便說。我覺得任總說得話符合當(dāng)下一切娛樂化的審美需求，講得有意思。但是我個人覺得政府最后一招，肯定是房產(chǎn)稅。但是這個也是挺困難。在目前階段，還是有兩個牌可以出：
第一，土地，其實已經(jīng)開始控制，清理閑置土地，查究違規(guī)土地，目的是增加供應(yīng)量。我記得去年有一個數(shù)據(jù)，長沙市如果說未來三年內(nèi)還是多少，市場沒有銷售任何一套房子。目前土地可以供給讓我們買三年，按09年銷售速度。如果國家真的下決心，土地政策縮得很緊，這所謂是核武器之一。
另一方面是融資，我們集團總部在研究，國務(wù)院現(xiàn)在正在做調(diào)研，因為進入八月份以來，像離我們最近的武漢，最后一周房價上漲是50%。意味著長沙房價怎么樣？現(xiàn)在是5000多元/平米，下一個月是7000元/平米。所以，在目前情況下，國家真的有可能在融資方面做一些動作，比如開發(fā)帶，但個人信貸也做。我覺得目前有兩點。
[主持人]開發(fā)帶的方面，國家已經(jīng)有所限制，包括信托等方面。好象已經(jīng)讓一些開發(fā)商手上有一些緊，是否有這種現(xiàn)象？
[李旭紅]對。
[主持人]現(xiàn)在從四月份新國四條出臺，我們看長沙的房價也并沒有出現(xiàn)明顯的變化。我們確實遏制的上漲的上揚，也處于我們當(dāng)時水平上面，5300元/平米左右，像它沒有出現(xiàn)明顯的松動，各位你覺得主要的原因是什么？
[李旭紅]剛才我們也聊過，幾個共同因素，也是說了長沙市場整個房價，泡沫量不大。沒有水分可以擠，也不是聯(lián)合一起與政策搞了。隨著市場在調(diào)節(jié)，最后市場可取的調(diào)節(jié)。一個是需求，一個是整個供應(yīng)量。發(fā)展是比較平穩(wěn)，合理性。剛才說長沙市房價在全國來說是一個洼地。因為長沙工業(yè)總量與市場競爭力排名在全國是靠前，但是房價是靠最后。所以是倒掛的現(xiàn)象，也是不合理的現(xiàn)象。但是因為長沙比較理性的市場，不存在很多泡沫化，影響不是很高。
[主持人]我們看現(xiàn)在政策，國家政策出臺，特別是想讓一線城市房價有所下降。但是并沒有明顯的效果的時候，又有出現(xiàn)市場反彈的情況。當(dāng)然包括一線城市、二三線城市。這樣會不會出臺從緊的政策。我們知道今年四月份出臺新國十條也有區(qū)別，不像以前“一刀切”的形式。在接下來這一段時間里面到年底會不會出臺更嚴(yán)格的政策影響到長沙？
[李旭紅]這個不好判斷。
[方鵬]國家決策的問題。
[方鵬]你的目的是降房價。至少我不說別的城市，至少在長沙在做，已經(jīng)達到政府的目的。他的目的不想把今年叫做GPD給弄下去，要看政府怎么決策。我相信在今年，國家層面有，但是在長沙地方標(biāo)準(zhǔn)也會有限制。
[主持人]我們稍微休息一下。
[主持人]歡迎繼續(xù)回到樓市會客室直播現(xiàn)場，那么我們說到這段時間里面長沙市場確實出現(xiàn)回暖，誰收到“金九銀十”呢？盡管現(xiàn)在長沙很多樓盤開始熱賣，市場出現(xiàn)回暖跡象，但是，也有分析，目前國家從緊的宏觀調(diào)控政策以及信貸政策依舊沒有任何松動的跡象，再加上即將出現(xiàn)下半年供應(yīng)量集中放量的情況，因此，“金九銀十”很有可能會出現(xiàn)價格大戰(zhàn)，各位認(rèn)同這個觀點嗎？為什么？我先請方總來談?wù)劇?br />
[方鵬]價格大戰(zhàn)肯定不會出現(xiàn)。但是促銷大戰(zhàn)有可能上演。因為價格大戰(zhàn)如果說標(biāo)準(zhǔn)是一個戰(zhàn)略層面。那么就是說，開發(fā)商為了回籠資金，接近成本或者低于成本來出售，這才叫做價格大戰(zhàn)。你一促銷搞幾百塊錢，幾十塊錢每平米，這個是促銷，是一個戰(zhàn)術(shù)方面。原因很簡單，我自己是開發(fā)商就這么說。2010年9月份，按照一般的速度，現(xiàn)在買的，應(yīng)該是08、09年拿的土地。08、09年的土地價格，成本價格就這么高，所以成本就擺在這里，降到哪里？所以這么一個概念。
[主持人]李總，在你看來，在“金九銀十”可能會出現(xiàn)，接下來半年，供應(yīng)量有放量的情況。但是從緊的政策，投資和投機性暫時很難在市場出現(xiàn)，會不會出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象嗎？
[李旭紅]這個現(xiàn)象，供過于求是房地產(chǎn)存在的現(xiàn)象。具體來說，價格大戰(zhàn)的方面，房地產(chǎn)同行這一方面不會有這種現(xiàn)象出現(xiàn)。但是促銷的方式、花樣之類，這一方面大戰(zhàn)有可能出現(xiàn)，采取不同的促銷方式，獲得大眾的眼球�，F(xiàn)在不管控制空置率、將來融資、將來有多少要買、多少要賣。供大與求也不好做決斷。我想越個性的房子越好買。特別是在“金九銀十”黃金季節(jié)來說，也是房地產(chǎn)商，消費者最關(guān)注的時段。我覺得這段時期，交易等方面比較熱鬧的情況出現(xiàn)。
[主持人]剛才李總說越特色的房子越好買。其實對于我們消費者來說，也會有在選擇方面有很多困惑。其實“金九銀十”，不知道兩位也會考慮比較大的動作？那你覺得在這段時期是什么樣的房子比較好買？
[李旭紅]什么房子好買？從感官上，吸引眼球方面來說，從外形很漂亮、環(huán)境很優(yōu)雅、地段、交通各方面都很便利。還有一個，現(xiàn)在房子的話，我想有自己的個性存在，有自己的特色存在，如獨特的主題這些東西來攝取、來名義、迎合消費者的個人愛好方面，這一方面也是一個吸引點。最終來說，我覺得一個高品質(zhì)，環(huán)境優(yōu)美的，適人居住、交通便利的房子肯定好買，這個肯定是高性價比。而且從造價方面、質(zhì)量、其他方面能夠滿足大眾的要求，我想這種房子肯定好買。
[主持人]從兩位的項目來看，其實也有各有特色。一個是大河西先導(dǎo)區(qū)，引領(lǐng)兩型社會的發(fā)展區(qū)域。還有一個武廣客運板塊這里，也是長沙發(fā)展一個板塊。你們有不同的地段來說，消費者會關(guān)注哪些特點？
[方鵬]那么，我的朋友圈子里面，也有非房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人，我從來都回答不好。你現(xiàn)在問我，我也回答不好。如果你是剛性需求，第一個地段，交通便利，李總剛才也說到。至于房子品質(zhì)肯定要好。那么房子的個性和定位是否符合你自己，戶型是否符合你自己，這些屬于個性的問題，這個是無法參考。這些完全看你喜好。另外，地段和品質(zhì)，地段說白了就是交通，這一塊是考慮的問題。作為改善性的需求或者投資性的需求的話，主要還是地段。像剛才前提問題里面也說到，誰在推動房價的歷來上漲？最近一個月，可以看看具體成交，城市中心地段買到將近10000萬元/平米小戶型，還有不少人。最近，我的朋友跟我說，長沙別墅市場也是反彈比較厲害。很典型的代表這種投資市場在出手。對于這一類客戶主要考慮地段。像我們的項目，在武廣，我們也考慮地段。結(jié)合你的特點，消費者看你的需求，做選擇，買房子是雙贏。
[主持人]在戶型方面，您覺得對于不同的消費者呢？很多消費者很關(guān)注小戶型和別墅類。小戶型跟我們剛性需求產(chǎn)生一種矛盾。因為剛性需求往往從總價上來講，會考慮中小戶型，這些會使這個市場上產(chǎn)生一種交集，使市場上產(chǎn)生一種矛盾。
[李旭紅]現(xiàn)在乃至未來，說不長好多時間。中小戶型的緊湊型肯定是市場主流，在銷售量上是主流，這個是毫無疑問。
[主持人]還有一個，李總也提到空置率的問題。長沙房產(chǎn)局也開始組織人力對空置率方面的調(diào)查。這個空置率對長沙發(fā)展有什么影響？空置率是在短期內(nèi)對我們有影響還是長期呢？
[李旭紅]空置率的這個問題反映供給關(guān)系的一個現(xiàn)狀、人居居住面積的現(xiàn)狀。空置率高，從某一個方面說明人居居住面積是比較好，比較寬寬敞�？罩寐矢呔鸵馕吨嗟臋C會，三級市場有更多的機會，我們的年輕，向往新生活，希望向大城市打拼，湖南地級市朋友們，他們才有機會。如果你的空置率不高，像北京那樣，北京是一個大城市。去年銷售量比較大，但是北京成交量沒有長沙大。他已經(jīng)是寸土寸金，北京那里的空置率很低，它那里房間幾乎沒有，那樣的環(huán)境對于年輕人就高不可攀。但是長沙空置率沒有達到那種亞健康的狀態(tài)，是很健康的狀態(tài)。也是為我們年輕人提供一個空間，也是更年輕提供一個機會�？罩寐蕪膬蓚�方面來看，還算好。
[主持人]也就是一把雙刃劍，任何一個事物有兩個方面。
[方鵬]都存在。
[李旭紅]對。
[主持人]“金九銀十”歷來都是企業(yè)必爭之時，7月，很多企業(yè)就開始用精裝小戶型撬動市場，通過各種促銷手段試探今年“金九銀十”的成色，而即將在10月29日開始舉行的中國長沙第30屆房地產(chǎn)交易展示會提出了“綠色建筑，圓夢好房”的主題。在今年的銷售旺季，兩位覺得，我們有哪些必須抓住的市場機遇呢?李總的項目在這段時間，宣傳等方面做很大的動作，你覺得有哪些方面，我們應(yīng)該抓住了契機？
[李旭紅]剛才講“金九銀十”對于購房者和開發(fā)商都是黃金期間。不同開發(fā)商都想通過不同手段抓住這個最好的時機。像我們長沙音樂界全程贊助策劃一個活動。通過我們其他音樂社區(qū)的形式來吸引大眾的眼光。所以通過不同手段來吸引購房消費者。在“金九銀十”這段時間，不同開發(fā)商，不同樓盤肯定拿出不同舉措，爭取在這個黃金季節(jié)交上很好的答案。
[主持人]那方總，你的看法？
[方鵬]李總已經(jīng)說得很全面。這一段時間，機遇到處都在。主要銷售營銷環(huán)節(jié)。既然要開盤，之前要規(guī)劃好，已經(jīng)策劃好。主要看銷售環(huán)節(jié)，各顯神童。有促銷就上促銷，消費者買得開心，也有好處。我們的話能夠抽出寶馬車，這個東西很正常。我覺得買房始終是雙贏的。如果一個國家人都去買房，有錢就是去買房，確實是不太健康，那是國家想的層面的事情。我們作為個人來說，目前中國買股票的東西太懸。所以買房子是雙贏的事情。
[李旭紅]買房是最雙贏的事情。
[方鵬]最穩(wěn)了，無論是通脹還有什么。
[李旭紅]穩(wěn)妥了。從各方面，如風(fēng)險等很有保障性的不動產(chǎn)。
[主持人]馬上“金九銀十”、房交會都要來。這段時間，可能是很多消費者都會選擇這段時間來買。你們能夠給消費者帶來一些意見，給他們一些建議。在這段時間買房，應(yīng)該注意什么方面？怎么能夠買到讓自己高興，滿足的房子？
[方鵬]如果你是剛性需求，你要買房，你要自己住。送一句話，在促銷滿天飛，新房到處推的時候，你就不要挑花眼。你不要太管價格的方面，幾百塊錢元/平米的漲幅，對你沒有影響，你過了幾年，漲幾百元/平米還沒有感覺。你只有一套。如果作為投資者來說，可以好好斟酌一下。我覺得有什么好的意見，注意哪些方面？肯定說地段、品質(zhì)、一個樓盤的口碑等注意一些常規(guī)的方面。
[主持人]李總呢？
[李旭紅] 贊同方總的一些觀點。就是從大眾眼光，不是我們作為開發(fā)商來指點消費者來講。
第一，地段交通是否便利。無論是公交車站還是其他地鐵等方面的因素考慮。
第二，價格。我覺得價格不是很大的問題。如果對于剛性需求來講，對于經(jīng)濟狀態(tài)不是很寬裕的人來說，略微考慮一下。如果價格比較低，就是比較偏的地方。最要關(guān)心一個事情，這個樓盤的品質(zhì)問題，大家的口碑，確實說買東西是真才實料，品質(zhì)是第一。我想在這一方面，希望廣大購房消費者要考慮到，再考慮其他周圍交通設(shè)施、環(huán)境方面對樓盤整體品質(zhì)問題。
[主持人]2010年上半年，政府開始了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，信貸的從緊，投資投機性需求的遏制，調(diào)控政策初見成效。下半年，我們希望長沙樓市能在政府從緊的宏觀調(diào)控作用下，繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康發(fā)展，在即將到來的金九銀十也讓我們更多一點期待。
好的，今天的樓市會客室到此結(jié)束，感謝兩位嘉賓的參與樓市會客室來，感謝廣大聽眾的收聽，廣大網(wǎng)民的觀看，咱們下期再見。
