[主持人]近期，樓市不斷有樓盤打出抄底價的宣傳語，各媒體也在紛紛炒作樓盤抄底團購活動。在新政調控過去的幾個月，盡管有樓盤不時傳來抄底開盤的聲音，但市場的觀望情緒仍然濃厚，不少購房者還在猶豫。樓市的抄底時機真的來了嗎？與此同時，關于第二波樓市調控將出臺、房產(chǎn)新政將松綁等等不同的傳言也在坊間流傳開來。接下來的樓市到底怎么走？現(xiàn)在是不是抄底好時機？購房者應該如何抉擇？
敬請關注本期樓市會客室《樓市抄底真來了嗎？》，參與討論嘉賓：
業(yè)內資深人士 屈國輝
長房集團營銷總監(jiān) 方浩
湘域熙岸營銷總監(jiān) 田章
西子花苑代表
業(yè)內人士： 網(wǎng)名“梅豆豆”、“煙火”、王金信
[主持人]1、抄底概念最近為何熱傳？現(xiàn)在談抄底是不是時候？購房者適合出手了嗎？
[屈國輝] 最近注意到一個市場動態(tài)，那就是抄底概念被反復熱傳。個人認為這種現(xiàn)象的出現(xiàn)并不是偶然。前期不少開發(fā)商對于后市表現(xiàn)出了強硬的姿態(tài)，并沒有大幅度進行價格調整。隨著市場成交量的下滑，開發(fā)商的心理防線出現(xiàn)了松動。抄底論的出現(xiàn)，恰恰印證了部分開發(fā)商對于后市的不確定性的心理。
對于是否已經(jīng)出現(xiàn)了抄底時機，首先要回答一個問題，那就是市場價格是否出現(xiàn)了一定幅度的下滑，否則底從何來。根據(jù)當前的市場成交價格，我們發(fā)現(xiàn)，市場價格并沒有出現(xiàn)明顯的下滑，因此目前談抄底應該是不恰當?shù)摹?br />
對于購房者是否應當出手，個人覺得首先應該是建立在個人需求的基礎上。如果對于購房有迫切需求且有特定需求，在能力能夠承受的范圍下，看見適合的物業(yè)是可以出手的。但是對于投資型客戶，還是可以觀察一段時間。
[方浩] 提出抄底概念說明賣方陣營的兩個心態(tài)，一是已經(jīng)接受調控成效顯現(xiàn)、市場疲軟的現(xiàn)實，另一心態(tài)是仍未承認市場會徹底反轉完全向惡的發(fā)展趨勢。對于長沙市場而言，目前的價格是3-5年這樣一個中長期趨勢的底，但如果要抄絕對底部可能還需等待半年左右的時間。
[田章] 通常情況下，一個概念的熱炒都源自有組織的策劃，或者，基于建立在過去經(jīng)歷之上所謂的經(jīng)驗，房地產(chǎn)發(fā)展到今天，雖然時間不長，也還有很多的問題，但是我覺得已經(jīng)相對成熟了。
關于是不是抄底的好時機，我覺得已經(jīng)完全把房地產(chǎn)投機化了，這樣不利于這個行業(yè)的健康發(fā)展，房產(chǎn)品和股票不一樣就在于它的實際使用性能和關注點，兩個在一起的樓盤，價格差多1000元以上的案例已經(jīng)出現(xiàn)很多了，很難說買低價位就是抄底。
至于此時是否適合出手，我是比較肯定的，而且我也一直倡導無論是開發(fā)商還是消費者都要理性。長沙的房地產(chǎn)市場其實還是比較平穩(wěn)，并不像大型城市在房價上有特別多的泡沫。有時候等待就意味著錯過，一些消費者對于現(xiàn)在的時機與價格都沒有把握住。所以，我覺得，最重要不是你能否買到最便宜的，能否等到價格最低時候。而是，是否能夠在自己能夠接受的價格時，選到自己最想要的房子。對于開發(fā)商而言，在產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品附加值以及給消費者提供的服務方面，都要更進一步地努力。
[西子花苑代表]抄底概念熱傳可能與近段時間政府反應有關：今年內不會加息等多條消息出來以后，貌似政府已經(jīng)開始放松對投資市場的調控。所以讓消費者覺得反彈或許即將來臨。另外一個原因則是經(jīng)過08年政府調控、經(jīng)濟危機致使房價跌入萬丈深淵后，09的反彈有很多沒有抓住抄底機會的消費者會有一種期待希望再生的心態(tài)。那么自此的政府調控讓他們看到了曙光，所以只要有抄底的聲音傳出，他們則應該是最強的附和之音。
[主持人]來自0731房產(chǎn)網(wǎng)樓市會客室網(wǎng)絡討論統(tǒng)計，以下摘自一些業(yè)內人士的觀點：
業(yè)內人士網(wǎng)名“梅豆豆”：認為抄底熱傳的原因是大部分普通老百姓都希望房價下跌。但現(xiàn)在談抄底還不是時候，建議明年上半年出手。
業(yè)內人士“煙火”：抄底一直都被媒體熱炒，吸引關注點，現(xiàn)在抄底為時過早，長沙房價并沒有多大的松動，現(xiàn)在不是出手時機。
業(yè)內人士 王金信：做了個形象比喻，是不是到了抄底的時候，還不好說，如果說“父親”斗得過“大兒子”，不需要靠他出更多的贍養(yǎng)費，那就說明抄底時機還沒來到，可以再等一等。
[主持人]感謝這些業(yè)內人士在網(wǎng)絡上的熱烈討論。那么在新政調控的這幾個月里，樓市在不斷發(fā)生變化，您認為調控是否落到實處？現(xiàn)在又是否開始傳聞中的松動了呢？
[屈國輝]從此次出臺的系列宏觀調控政的密度、力度，以及指向性分析，應該說此次調控政策是較為務實的。雖然有部分政策未能徹底執(zhí)行，但是整體而言，此次出臺的政策確實將會取得實際效果，但是需要時間發(fā)酵其政策效應。
目前不少地區(qū)房地產(chǎn)市場成交低迷，尤其是絕大多數(shù)大型房企2010年上半年的銷售目標并未實現(xiàn)。因此，不少大型房企正在或已經(jīng)制定了針對性的營銷策略，將更加主動的爭取市場。而這些企業(yè)屬于市場領導型企業(yè)，它們的策略將對于市場產(chǎn)生直接的影響。因此市場的變化最終要歸結于大型房企的應對策略。但根據(jù)目前的市場跡象分析，大型企業(yè)在2010年下半年價格策略將會更加靈活。
[方浩]此次調控最強有力的手段仍是金融信貸政策的從嚴控制，目前各地的信貸政策基本都按照中央部署執(zhí)行，短期內我認為不會有任何松動。
[田章]調控是否落到實處，政策前后的成交變化及價格變化是最有說服力的，我認為政策調整是出于兩方面考慮，一是控制市場，二是影響心理。所以，我覺得無論從交易量及價格變化，還是開發(fā)商及消費者心理方面，都達到了政府預期。
傳聞政策會松動，我覺得主要是從宏觀經(jīng)濟層面的考慮出發(fā)，此次調整對房地產(chǎn)單體行業(yè)，影響并不十分大，如果松動，也是政府基于經(jīng)濟全局的考慮。
西子花苑代表：政府調控，一次比一次更有針對性。且越來越實。有人調侃過這次的政府調控，說是不給國家臺階下，調控就不會停止。這也有道理啊，多少得看到成效了，調控才會稍微放松。現(xiàn)在一線城市雖然在成交量上下滑很明顯，但畢竟有些開發(fā)商還在死扛。看來最終是要把自己扛死的。
[主持人]業(yè)內人士網(wǎng)名“梅豆豆”：認為調控政策一部分落到實處。目前來看調控稍有松動，微調，暗降，當然表現(xiàn)還不明顯。
“煙火”留言：調控一直沒有落到實處，都是雷聲大，雨點小，含含糊糊，說的很多，落實的很少。
業(yè)內人士 王金信：7月份初，上海、深圳第三套房銀行又可以放貸了，從嚴的樓市新政一似乎又成了一個“忽悠”，隨后，政策即將松綁的信息就傳遍全國了。
從市場數(shù)據(jù)來看，新政出來的這三個月，整體行業(yè)出現(xiàn)量降價滯的局面，少數(shù)二線城市房價微漲，應該說調控的效果還是很明顯的，但是很顯然，政府打壓房價的預期目的遠沒有達到。
[主持人]如果政策一旦松綁，市場會否迎來報復性的反彈？
[屈國輝]政策的放松與政策的從緊一樣，并不會在第一時間獲得市場反映。這一點，在08年就已經(jīng)得到映證。但是應該說，如果政策放松，那么無疑將會刺激到市場信心，使得市場人氣得到恢復，尤其有過09年房價快速上升的市場記憶的背景下。相信一旦政策放松，那么市場恢復到之前旺銷的局面是非常之快的。
[田章]我認為反彈是一定的，否則何必松綁，至于是否能說得上是報復性，就長沙而言，我看很難，長沙從未報復性上漲和反彈過。我們以前所謂的補漲行情，相對于其它同類城市，也只是如春風拂過，長沙市場的良性狀況，無論是從供應量還是消費結構，短期都沒有發(fā)生巨變的理由，因為，我認為溫和反彈應該是政策松綁之后的主要表像。
[方浩]政策松綁的時間估計會較預期晚很多，報復性反彈的可能隨著時間推移也會越來越小。
[西子花苑代表]按照長沙房價的情況來看，我覺得報復性反彈的的可能性很小，本身此次調控并沒有給長沙地產(chǎn)帶來多大的影響。且5-6月份的銷售也不是很難看，明顯可以看出硬性要求還是逐步在消化的。而持幣觀望的個體雖有但并不成氣候。
[主持人]業(yè)內人士網(wǎng)名“梅豆豆”：認為現(xiàn)在松綁鐵定反彈得更厲害。房價進入平穩(wěn)健康發(fā)展軌道之后反彈形勢會平緩一些。確定的是經(jīng)濟增長模式不改變，無論何時松綁，反彈都是必然。
“煙火”：現(xiàn)在房價并沒有大跌，投資者也都在觀望中，投資信心也不大。大幅上漲可能性小。
[主持人]從目前的形式來看，下半年國家是否有望繼續(xù)出臺調控政策？或者如坊間所流傳的第二波樓市調控即將開始？對待后市，各位持怎樣的觀點？
[屈國輝]個人認為，簡單的判斷政府在下半年出臺或放松宏觀調控政策都是不科學的。政策具備牽一發(fā)動全身的影響，因此各項政策的出臺都是嚴謹?shù)�，并且要實現(xiàn)其目的。判斷政策出臺與否是項嚴密的邏輯分析工程，需要從多個方面進行宏觀分析。
從目前國內外宏觀經(jīng)濟形勢以及政府導向分析，個人曾在5月底就在個人博客中提到本次中央政府對于市場調控的決心是不容懷疑的，因此市場沒有發(fā)生實質的變化是不會出現(xiàn)松動，甚至有可能出臺更加嚴厲的調控政策。反之，如果開發(fā)商積極響應政府號召，進行優(yōu)價促銷，市場出現(xiàn)一定的價格調整，政府也許會逐漸放松部分政策。對此，本人現(xiàn)在仍持此觀點。另外任志強在7月2日到5日舉辦的博鰲論壇也發(fā)表過相近觀點。
但是對于即將進行第二波樓市調控，個人認為短期內市場如果不出現(xiàn)大的價格上升或搶購現(xiàn)象，則出臺的可能性不大。但是如果即將進入“金九銀十”的市場傳統(tǒng)旺季，市場仍無實質性的松動，那么不排除出臺第二波調控政策，這也許是壓跨駱駝的最后一根稻草。
對于2010年下半年樓市走向，個人認為將有可能出現(xiàn)以下幾種情況：
1、大型房企將成為市場調價的先行軍，推動市場進行調整；
2、自住型客戶成為市場爭斗的對象，剛性需求產(chǎn)品將成為市場主流；
3、開發(fā)商將采用直接降價或通過加大優(yōu)惠幅度，加強贈送等手段刺激銷售；
4、基于目前投資渠道狹窄的事實，部分投資群體將把目標鎖定在商業(yè)物業(yè)，將推動商業(yè)地產(chǎn)的新一輪增長。
謝謝！
[方浩]下半年有可能就非準入央企退出市場、房屋租賃管理等方面出臺有關政策，對二級市場的進一步調控不會有更多政策出臺。
[田章]繼續(xù)出臺從緊的調整政策可能性不大，有可能出臺相對溫和的松綁政策，但是短時間也無法立即恢復居民購房信心和市場銷售狀態(tài)，從目前政府傳遞出的態(tài)度分析，房價大幅波動的可能性降低，未來政策扶持的空間和力度仍會比較大。
關于后市，個人認為下半年長沙的成交量和價格較現(xiàn)階段會小幅震蕩而后放大，但是會維持在經(jīng)濟增速上下不遠的速度。
[西子花苑代表]5月中旬發(fā)改委曾明確表示過，如果5月的調控達不到政府所期盼的效果，將會有更嚴厲的調控政策出臺，并已經(jīng)開始起草新的調控政策。我想國家應該不會拿調控來忽悠廣大消費者的。還是那句話，好的產(chǎn)品才能在這個動蕩的市場中生存下來。面對后市，做好自己的產(chǎn)品才是關鍵！
[主持人]業(yè)內人士網(wǎng)名“梅豆豆”：有可能會出臺政策，國家政策朝令夕改，經(jīng)濟形勢撲朔迷離，近一兩年樓市發(fā)展不明朗。
[主持人]來看業(yè)內人士王金信留言：現(xiàn)在，中國經(jīng)濟再次面臨兩難，就像趕路的馬崴到了腳，中央政府急需各類經(jīng)費、地方政府、公司要交稅、工人要加薪、農(nóng)民要保障，地震水災撥款等等，舉國上下，要錢的事一大堆，經(jīng)濟這個時候能退？但若不退，難道又回到“地產(chǎn)是最大的支柱產(chǎn)業(yè)”這一條路上去嗎？從目前來看，全民患上了“地產(chǎn)依賴癥”的時代遠沒結束，若政策不從緊，政府不僅失信于民，而且等于“飲鴆止渴”，房地產(chǎn)泡沫會更大，破滅是遲早的！
看來政府出臺政策，讓政策發(fā)揮實效才是群心所向�。�
今天聊了這么多，其實只有短短的四個問題，卻讓整個過程變得如此的嚴肅，樓市抄底時機真的到了嗎？也許誰都不能給出一個合適的準確的答案，只有自己真正有需求，適合自己的就是最好的！好的，感謝各位嘉賓參與討論，感謝網(wǎng)友的觀看，下期再見！
