[主持人梅冬] 縱覽都市地產(chǎn)，細(xì)聽專家角策。大家好，歡迎收看本期節(jié)目，我是主持人梅冬，您可以通過本期電視《角策》以及登陸0731房產(chǎn)網(wǎng)《樓市會(huì)客室》收看本期節(jié)目，同時(shí)湖南經(jīng)廣電臺(tái)90.1《樓市吧》也將播出本期節(jié)目，歡迎您的收看和收聽。
剛剛過去的315，我們欄目聯(lián)合0731房產(chǎn)網(wǎng)、90.1電臺(tái)都收到了不少房產(chǎn)方面的投訴，這些投訴案例相似度都非常高，而且屢禁不止，比如產(chǎn)權(quán)證無法按期交付、開發(fā)商擅自更改規(guī)劃用途等等，這些違規(guī)現(xiàn)象非常普遍也令房主非�？鄲�，作為消費(fèi)者，我們?cè)谫I房過程中究竟該怎樣維護(hù)自身權(quán)利呢？今天在演播廳給您提供幫助的是：湖南裕邦律師事務(wù)所副主任劉大華，湖南經(jīng)廣90.1電臺(tái)《樓市吧》欄目主任陸海峰，歡迎兩位，我們一起來探討一下樓市維權(quán)的話題。
今年315房產(chǎn)投訴出現(xiàn)了一些新變化。我們首先來看一組來自0731房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)：自從該網(wǎng)3月11日開通網(wǎng)絡(luò)及電話投訴通道以來，截至到目前為止共接到投訴案件50余起。而去年的投訴渠道一開通，3天之內(nèi)就接到了200余起投訴案件，可謂相差懸殊。是不是現(xiàn)在投訴少了，我們房地產(chǎn)行業(yè)的問題就少了呢？不是的，而是發(fā)生了一些跟產(chǎn)權(quán)有關(guān)的變化。我們首先來分析一下為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？
[劉律師]我們說房地產(chǎn)投訴的頻率降低了，與房地產(chǎn)的現(xiàn)狀有關(guān)系，我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)積極波動(dòng)的時(shí)候，那是降價(jià)的時(shí)候，那個(gè)時(shí)候的投訴可能是最多的，因?yàn)榇蠹矣X得買房買貴了，房產(chǎn)商一降價(jià)，就想退房，那個(gè)時(shí)候投訴率就發(fā)生得非常高。而現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商他們自身也與時(shí)俱進(jìn)了，在與消費(fèi)者博弈的過程中，他也在進(jìn)步，逐漸消滅了一些質(zhì)量問題，性價(jià)比提高了，投訴人群也減少了。
[主持人梅冬]與往年的各大投訴類型不同的是，今年有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)問題的案例占了三分之二。
[陸海峰]是的，其實(shí)我們平時(shí)也接到了這方面的一些投訴，像09年我們接到的一些投訴主要是來自于08年當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境之下，很多方面一些質(zhì)量問題，因?yàn)檎麄�(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)在下行的階段，為了節(jié)約成本，開發(fā)商可能就會(huì)在各種質(zhì)量方面出現(xiàn)問題。而另外一方面，09年市場(chǎng)比較好了之后，消費(fèi)者就開始關(guān)注質(zhì)量、品質(zhì)方面了，而開發(fā)商為了銷售更好，在質(zhì)量方面進(jìn)行了提升。但是說到一些產(chǎn)權(quán)方面的問題，并不是市場(chǎng)好了就可以解決，它的原因很多，而且前一段時(shí)間積累下來的一些問題，到了現(xiàn)在還沒有解決。所以就顯得產(chǎn)權(quán)方面的問題的比例就開始提升了。
[主持人梅冬]你說現(xiàn)在我們?cè)谫I房的時(shí)候，辦這個(gè)產(chǎn)權(quán)證，你們兩個(gè)都是一線接觸的，你們認(rèn)為大家真正程序上應(yīng)該怎么做？
[劉律師]說到買商品房，第一，別買爛尾樓，第二，別買準(zhǔn)爛尾樓，就是辦不到產(chǎn)權(quán)證的房子，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證的房屋，在物權(quán)法上他是一個(gè)不完整的物權(quán)，因?yàn)槲餀?quán)是以房屋產(chǎn)權(quán)證為物權(quán)的憑證，才受法律保護(hù)，才可以進(jìn)市場(chǎng)交易。所以，買準(zhǔn)爛尾樓他的風(fēng)險(xiǎn)是很大的，因?yàn)橐粋�(gè)房屋、建筑物，他能不能得到產(chǎn)權(quán)證書，有時(shí)候是開發(fā)商他無法預(yù)料、無法把握的。
[主持人梅冬]那照您的意思，現(xiàn)在的開發(fā)商隨隨便便就投資就可以建房子？
[劉律師]不是，管理是非常復(fù)雜的，正因?yàn)閺?fù)雜，有的開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，冒然買地就開始建房子，結(jié)果違規(guī)的、擅自變更用地規(guī)劃的等等，便沒辦法取得產(chǎn)權(quán)證。另外一個(gè)，是信用問題，開發(fā)商把房屋抵押給了銀行，在你交了購房款之后，本來應(yīng)該解掉這個(gè)抵押的，結(jié)果他們不誠信了，把你交的這個(gè)款用到了其他地方去了，不去解押，這個(gè)時(shí)候銀行抵押沒有解掉，產(chǎn)權(quán)證也同樣就辦不下來了。所以只有解掉了銀行房屋抵押，才能夠辦理房產(chǎn)證給你。
[主持人梅冬]那您認(rèn)為開發(fā)商售樓人員在賣房的過程中要給消費(fèi)者講明這一點(diǎn)嗎？就是要透明。
[劉律師]是的，開發(fā)商應(yīng)該提前告訴你，我這個(gè)在建房屋已經(jīng)被抵押了，不能隱瞞，同時(shí)，作為消費(fèi)者，你也應(yīng)該去問。這樣房地產(chǎn)商拿了你的首付款，去銀行解掉抵押，就能夠備案合同預(yù)售登記了，所以，合同的預(yù)售備案登記是非常關(guān)鍵的一步，很多人一次性交了房款，而開發(fā)商拿了這個(gè)錢以后，并沒有去解抵押，如果你不去要求他備案預(yù)售登記的話，他就裝作不知道了，這樣，你的房屋就一直被開發(fā)商抵押給了銀行，到了要辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候，如果說開發(fā)商沒有錢了，那你的產(chǎn)權(quán)證就辦不下來了，因?yàn)槟愕姆课莸盅恒y行在先，沒有辦理預(yù)售登記。所以，警告各位，商品房預(yù)售的一定要辦理好預(yù)售登記。
[陸海峰]但是我們?cè)诓稍L的過程中，也發(fā)現(xiàn)一些樓盤都像銀行做了抵押貸款，但是買房的消費(fèi)者都不知道這回事，這確實(shí)是有很大的風(fēng)險(xiǎn)的。
[劉律師]是的，沒有哪個(gè)開發(fā)商錢是自己的，都是在建便抵押，之后，按照法律規(guī)定，每賣掉一套房子，收了首付款，就去銀行解壓一套房子，這才意味著這套房子就是這個(gè)買主的了。所以一定要記得這個(gè)程序，要學(xué)會(huì)問。
[主持人梅冬]那律師您說，我們要問些什么？
[劉律師]問交了房款之后，什么時(shí)候可以解掉銀行抵押？什么時(shí)候可以辦理預(yù)售登記？也就是到房產(chǎn)權(quán)備案蓋章，一蓋章之后，購房風(fēng)險(xiǎn)就減少了一大半。首先一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)就沒有了，因?yàn)榈盅翰荒苻k理房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)也沒有了。
[陸海峰]那有個(gè)規(guī)定，就是在簽訂購房合同之后的90天內(nèi)，要辦理預(yù)售登記，那如果這90天內(nèi)辦不下來呢？
[劉律師]不是辦不下來，是開發(fā)商不去辦。如果你房屋辦理不了預(yù)售登記，就意味著你的房屋前面的手續(xù)出了問題，要么是預(yù)售許可證不對(duì)，要么是土地還沒有到你手上，還有一個(gè)就是沒有去銀行解掉抵押。
[主持人梅冬]最近，《都市地產(chǎn)》的維權(quán)記者也采集了幾個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)糾紛的案例，我們一起來看看。究竟這些案例里面說明一些什么情況？
來看VCR，產(chǎn)權(quán)證一拖再拖…….
[主持人梅冬]這個(gè)片子里介紹的這三種情況，就是市場(chǎng)上出現(xiàn)的維權(quán)里面比較典型的情況。
[劉律師]是的，這就是我們說的準(zhǔn)爛尾樓，如果一直辦理不下來，那就是徹底的爛尾啦。房屋不能轉(zhuǎn)讓、出租都很困難的，違法建筑，不受法律保護(hù)，這風(fēng)險(xiǎn)就大了。但是如果說這個(gè)開發(fā)商沒破產(chǎn)，他拿了你的錢，他還有可能去籌錢還掉銀行的抵押，給你辦理產(chǎn)權(quán)證。
但另外一種情況，房屋擅自變更規(guī)劃，如果說大家錢交了，商品房預(yù)售登記做了，那這個(gè)時(shí)候，需要相關(guān)政府部門來協(xié)調(diào)了。盡管房地產(chǎn)商違章了，但是為了老百姓的利益，還是把產(chǎn)權(quán)證給辦了。這種情況是可能的，所以分門別類，最可怕的就是開發(fā)商破產(chǎn)了，一旦破產(chǎn)，房屋抵押給了銀行，那就是銀行的抵押物權(quán)，房屋不屬于你了，要拿到房還得給銀行付一次錢。這就是最糟糕的情況了。
[主持人梅冬]從這個(gè)短片里我們可以看到，房產(chǎn)證辦不下來主要是因?yàn)殚_發(fā)商不按照合同約定擅自更改規(guī)劃或是利用房產(chǎn)證從事不良行為，遇到這種情況，業(yè)主該怎么辦？
[陸海峰]其實(shí)我覺得作為消費(fèi)者，所處的位置，很難去了解這些信息，我們建議大家，首先你有時(shí)間一定先去找律師，去詢問，但是市場(chǎng)上買房的過程中，很難給你時(shí)間去思考，像有些地方開盤就給你幾分鐘時(shí)間馬上定奪，并且還要求你先交定金。
[劉律師]你講的這個(gè)情況，在長沙還沒有，因?yàn)殚L沙的房屋始終是供需平衡的，一直還沒有形成賣房市場(chǎng)，不像北京、上海沒有房子可賣了，一搶而空，我們長沙沒有這個(gè)情況，現(xiàn)在還是買房市場(chǎng)。即便是你看到有些樓盤很熱鬧，排隊(duì)的，那也只是托。所以不管怎么樣，口上說賣完了，你去找他也總會(huì)有一套、兩套的，這是開發(fā)商的一種營銷手段，他一棟房屋過來，200多套不可能一下就賣完了，哪怕是今天開盤，他總還會(huì)有2到3套房子，為什么會(huì)有這種情況，如果他告訴你還有50套房屋，那售樓小姐帶你去看這50套房子，她會(huì)累得夠嗆，看5天看不完，所以她老是只告訴你有3套了，這是她們的銷售伎倆。你說你有特定的意向，她就給你找一套出來。就不用看那么多的房子了嘛。于是你很緊張了，就急著買房，而實(shí)際上，在我們長沙你根本無需急，因?yàn)槲覀兪琴I方市場(chǎng)，不要沖動(dòng)。
我去買房的時(shí)候，還有就是直接跟開發(fā)商談合同，我從來認(rèn)為自己是購房的主體，錢在我口袋里，我是老大。按我的要求，合同必須修改，只是有些人就是不懂，是弱勢(shì)，結(jié)果被開發(fā)商忽悠。開發(fā)商實(shí)際上只是營造了一種賣房的氛圍給你，當(dāng)你心里有底的時(shí)候，你就是老大了。
[陸海峰]其實(shí)這也就是一個(gè)心里戰(zhàn)。售樓小姐會(huì)觀察你的身份、背景。從而掌握住你的心里。
[劉律師]交易雙方的專業(yè)知識(shí)背景不對(duì)等，所以才會(huì)涉及到那么多的維權(quán)，所以受傷的總是你。一般大一點(diǎn)投資都會(huì)帶律師，另外定金千萬別很快出手，不管怎么談判，簽了合同再簽。
市場(chǎng)上那些先交定金再簽合同都是唬你的，沒有的事，交了定金，你就喪失了談判的地位，交定金是開發(fā)商套牢你的一種手段。變成了談判的不平等。一旦定金到了開發(fā)商的手里，你的什么地位都沒有了，當(dāng)你要改合同，開發(fā)商不同意，你錢拿不到了，去法院告，要時(shí)間也要金錢，你一算劃不來，就只能忍氣吞聲了。
[陸海峰]那些市場(chǎng)上什么認(rèn)籌啊、VIP啊，實(shí)際上就是把你套牢了，剝奪你的談判地位。
[主持人梅冬]是的買房過程中我們要挺起胸膛，要有一種維權(quán)的心態(tài)，要認(rèn)識(shí)自己的地位。
現(xiàn)在也出現(xiàn)一個(gè)情況，買房的過程中有些開發(fā)商就是不賣一些人群，比方說律師、醫(yī)生、老師等。他們分幾種職業(yè)角色，就是不賣給他們，那是為什么呢？
[劉律師]我想是因?yàn)檫@些人有知識(shí)、有文化，權(quán)力界限比較分明，維權(quán)意識(shí)很強(qiáng)。而開發(fā)商是一種欺負(fù)業(yè)主的主觀意愿，所以不想這群人來帶領(lǐng)那些弱勢(shì)業(yè)主來維權(quán)。如果我們利用媒體把他們的這種行為揭露出來，我想老百姓都不會(huì)買了。
[陸海峰]我認(rèn)為這些都只是中小的開發(fā)商的作為，真正有實(shí)力的大的開發(fā)商，反而應(yīng)該歡迎這些人群職業(yè)，因?yàn)槭杖攵际亲罘�(wěn)定的，這樣整體素質(zhì)都提高了。
[劉律師]遇到這種情況，我建議還是通過法律訴訟去對(duì)待和揭露，但是我們中國，還面臨很大的瓶頸就是公益訴訟不健全，比方說一個(gè)違法行為，一個(gè)人代表大家利益去訴訟，反而個(gè)人利益得不到保障，并且老百姓也不齊心，會(huì)遇到很多的困難，所以法律上不鼓勵(lì)公益訴訟。也就是說在我們國家，目前還沒有你代表多個(gè)家庭去起訴的，所付出與獲得的利益合理分配的機(jī)制。這也就是我們所說的一盤散沙，產(chǎn)生“內(nèi)耗。這類官司，房地產(chǎn)小區(qū)的維權(quán)這是我們中國的最大障礙，我們目前的機(jī)制不鼓勵(lì)去訴訟，這官司太難解決。當(dāng)然也有極個(gè)別的，大家齊心解決的，如歐陸經(jīng)典。
[主持人梅冬]我們總認(rèn)為維權(quán)是站在我們消費(fèi)者這邊的，反過來講我們業(yè)主也存在很多的問題。
[陸海峰]像目前啊，業(yè)主維權(quán)第一步一般都是回去跟開發(fā)商鬧，不能解決的之后再找媒體去曝光，從而給開發(fā)商施壓。這個(gè)過程中，其實(shí)一開始就把開發(fā)商擊怒了，這樣問題其實(shí)也不好解決了。
[劉律師]所以我認(rèn)為小問題找媒體，大問題還是找法律訴訟，大問題開發(fā)商也不會(huì)讓你一個(gè)小媒體就能夠解決的。
[主持人梅冬]其實(shí)開發(fā)商最怕曝光的時(shí)候就是剛開始預(yù)售的時(shí)候，各種廣告投入需要做形象的時(shí)候。
[劉律師]但是往往那時(shí)候看不清楚房屋的問題，出現(xiàn)問題也是到后期了。
[主持人梅冬]中國發(fā)達(dá)的城市以后都改成精裝修或者簡裝修的房子，不允許搞毛坯房，長沙房地產(chǎn)走過十幾年的這么長的一個(gè)時(shí)間，人們逐漸明白，毛胚房和精裝房哪個(gè)好，大家的呼聲認(rèn)為現(xiàn)在不要毛胚房。
[陸海峰]現(xiàn)在的精裝房也有預(yù)售的過程這一個(gè)情況，現(xiàn)在長沙有一些不錯(cuò)的精裝房，他也是期房，但是只是告訴你他未來的裝修成什么樣的這么一個(gè)樣板房，在這個(gè)過程當(dāng)中也會(huì)有矛盾。我看不到將來是一個(gè)什么樣的情況？我只能去想象，因此說這個(gè)房子今后的質(zhì)量怎么樣，他能不能修好，在預(yù)售的這個(gè)過程中也存在風(fēng)險(xiǎn)了。
[劉律師]預(yù)售制度的取消是很大的呼聲，最好是交房款馬上辦房產(chǎn)證這種現(xiàn)房。所以說預(yù)售制度也是產(chǎn)生糾紛的原因。還有就是精裝房、樣板房，產(chǎn)生糾紛的比較多。
其實(shí)我們看到，社會(huì)上呼聲最高的部分，往往是法的缺陷，有什么樣的法律就有什么樣的社會(huì)秩序、什么樣的社會(huì)群體，他們是相輔相成的，所以我們說中國社會(huì)現(xiàn)在誠信缺失，大面積侵權(quán)的，如電信、移動(dòng)、銀行亂收費(fèi)的，就是因?yàn)橹袊嬖V訟缺少機(jī)制。
[主持人梅冬]所以也有人呼吁就是中國的法律越來越健全了，代表性的條款越來越多了，但是還是有很多盲點(diǎn)，而這些就是和老百姓的生活最相關(guān)的。中國法律很多，真正想用，卻沒有合適的法，找到合法權(quán)益的合理性，還需要我們要好好想想了。
[劉律師]中國的法律生命力不夠，中國的消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法很廣，但是真正根據(jù)這個(gè)獲得利益的很少。這是因?yàn)榱⒎ㄕ邲]有給這個(gè)法一個(gè)生命力，他本身不會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)，需要人去用它，依靠它運(yùn)轉(zhuǎn)。比方說你買到一瓶假酒，按照消費(fèi)者權(quán)益法他需要一賠二，但是他們不賠，你會(huì)用消費(fèi)者權(quán)益法去捍衛(wèi)自己的利益嗎？不但要花費(fèi)一大堆律師費(fèi)還需要時(shí)間。這個(gè)時(shí)候你只能找媒體來曝光，而消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法就高高掛起了，根本沒有起到作用。如果是美國，你買到一瓶假酒，你就可以獲得大量賠償，這就是生命力。在中國，你大部分就只能默認(rèn)了。
[主持人梅冬]法缺乏他運(yùn)營的力，應(yīng)該說法的生命力最大的執(zhí)行者就是律師，所以說提高律師的相應(yīng)待遇、訴訟過程中的成本負(fù)擔(dān)、懲罰性賠償，這就是在提高生命力。
[劉律師]那就意味著每一個(gè)老百姓他都是執(zhí)法者了。都去挖掘假貨，經(jīng)營者也就不敢賣假貨了。
社會(huì)的公平公正是追求來的，在每一個(gè)領(lǐng)域都一樣，是斗爭來的，法律是鼓勵(lì)你去做的，要有維權(quán)精神，主人意識(shí)，但目前法律還是有些問題的。
[主持人梅冬]是的，要建立一種心態(tài)和意識(shí)，每人都有買房經(jīng)歷和小區(qū)居住煩惱，往往講的時(shí)候也講不清楚，大事化小，小事化了。話說回來，法制社會(huì)需要一個(gè)漫長的過程，但是剛我們聽了律師說的話我們自己就是法律的維護(hù)者，我們心中總要有個(gè)法，才能賦予它生命力。
[陸海峰]也建議老百姓要買哪個(gè)樓盤，首先要看它是否取得預(yù)售許可證，可以到房管局政務(wù)網(wǎng)可以先查看下，這樣風(fēng)險(xiǎn)就少很多。接下來，你可以通過其他方式，他們以前開發(fā)的樓盤有沒有侵權(quán)的行為、不誠信的行為，如果很多信息，還不能確定的話，那就可以帶律師了。
[劉律師]是的，首先要遠(yuǎn)離麻煩，前期要做大量工作，要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)對(duì)方進(jìn)行調(diào)查。
[主持人梅冬]現(xiàn)在很多商品都實(shí)現(xiàn)了質(zhì)量三包，像房子、裝修這樣特殊的商品，兩位預(yù)測(cè)一下，未來幾年，我國在房屋銷售方面的法律環(huán)境會(huì)不會(huì)發(fā)生改變？
[劉律師]不能說改變，只能說改進(jìn)、完善，像取消預(yù)售制度等，大的制度還是在不斷的進(jìn)步、完善的。
[陸海峰]法律的改變跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是有一定關(guān)系的，社會(huì)城鎮(zhèn)化進(jìn)步越來越高，總會(huì)有一個(gè)適合自己步伐的一個(gè)法律，這也就是量變到質(zhì)變的一個(gè)過程。
[主持人梅冬]最近有預(yù)測(cè)說消費(fèi)者權(quán)益法大修之后或?qū)①x予購房者“后悔權(quán)”，會(huì)不會(huì)有這樣的可能？
[劉律師]我覺得不大可能，很多立法行為，不能只站在消費(fèi)者的角度來看，要站在中立位置，后悔出現(xiàn)的話那會(huì)導(dǎo)致商品違背了契約精神的“一諾千金“，作為專業(yè)人士來看這個(gè)問題，是不現(xiàn)實(shí)的。
[陸海峰]如果出臺(tái)的話，也會(huì)附帶很多的條件，這樣反而會(huì)更復(fù)雜化。
[主持人梅冬]是的，我們節(jié)目中多也次說到，買房過程中，要想買到稱心如意的房子，除了有一個(gè)良好的誠信環(huán)境，還需要學(xué)會(huì)合理運(yùn)用法律，每個(gè)人都要有一個(gè)這樣的意識(shí)。
好的，今天非常高興能請(qǐng)到各位來這里共同探討樓市維權(quán)話題，謝謝諸位。也感謝各位觀眾朋友的收看，希望對(duì)您有所幫助，下期再見。
