[主持人陸海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)（www.ykgy.net.cn）、湖南電臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合打造的星城第一地產(chǎn)對(duì)話欄目《樓市會(huì)客室》，我是今天的主持人海峰，歡迎大家收聽和觀看本期“記錄2009”長(zhǎng)沙樓市年報(bào)特別節(jié)目。
我們說對(duì)于長(zhǎng)沙樓市,2009年是不平凡的一年，對(duì)于這一年來說，我們有很多的感慨，比如說從“小陽春”的欣喜定論到“倒春寒”的猜忌博弈，從“紅五月”的信心倍增到價(jià)升量跌的后顧堪憂，從“金九銀十”的觀望預(yù)期到到國(guó)慶“房金周”的奮力一搏，2009年長(zhǎng)沙樓市經(jīng)歷著前所未有的冰火兩重天的思想動(dòng)蕩，有太多的可圈可點(diǎn)之處。臨近年末，我們不禁要追問，2010年的長(zhǎng)沙樓市又將如何呢？
帶著這些疑問，今天我們會(huì)客室現(xiàn)場(chǎng)邀請(qǐng)到了中南大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師 洪開榮。還有長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信心中心主任 曾鋒以及長(zhǎng)沙韜冠房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司總經(jīng)理 黃濤先生，這幾位重量級(jí)嘉賓，一起來對(duì)2010年市場(chǎng)走勢(shì)與政策調(diào)控趨向進(jìn)行高屋建瓴的預(yù)測(cè)。
同期我們也將開通電話連線0731-85828901 以及網(wǎng)絡(luò)在線提問，歡迎廣大聽眾以及網(wǎng)友朋友們積極的參與到這場(chǎng)討論當(dāng)中來。
[主持人]今年以來，長(zhǎng)沙樓市的發(fā)展軌跡可以說是逐步明朗。據(jù)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三季度長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品房累計(jì)銷售量自8月起就超過了08年全年銷售水平，積聚了去年一年的消費(fèi)力量可以說在09年得到了集中放量，然而臨近的這幾個(gè)月的簽約數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)沙樓市卻一直是價(jià)升量跌的局面，這種局面是不是說明長(zhǎng)沙的市場(chǎng)存在一定的隱憂？從各位的角度來看，即將來臨的2010年這種局面是不是還將維持一段時(shí)間？
[曾鋒]2009年的長(zhǎng)沙樓市超乎業(yè)內(nèi)所有人士的預(yù)期，因?yàn)?008年長(zhǎng)沙樓市和全國(guó)樓市一樣受調(diào)控政策的影響，從2007年的高峰步入了2008年相對(duì)低谷期。2009年為什么會(huì)有這么好的行情？真的是一個(gè)意外，這些意外一方面來源于美國(guó)的次貸危機(jī)所帶來的金融危機(jī)，另一方面更與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由低迷到回暖，受到了整個(gè)發(fā)展周期的影響。在這樣一個(gè)背景下，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的放松，還有國(guó)家投資力度的增強(qiáng)，四萬億投資的內(nèi)需拉動(dòng)，給長(zhǎng)沙樓市都帶來了大量的發(fā)展機(jī)遇。但是，誰都沒想到機(jī)遇會(huì)這么大，它的回升會(huì)這么快，全國(guó)很多城市在2009年下半年已經(jīng)出現(xiàn)了一些泡沫，長(zhǎng)沙樓市也是受全國(guó)大環(huán)境的影響，超乎了我們的預(yù)期。我記得2008年做年報(bào)的時(shí)候，對(duì)2009年是持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度，實(shí)際現(xiàn)在已經(jīng)到了2009年年末了，從結(jié)果來看結(jié)論是超出所有預(yù)期的，政府也滿意，開發(fā)企業(yè)，所有的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都感到非常高興。另外，2009年對(duì)于長(zhǎng)沙來講，銷售將近10萬套房子，也就是說將近10多萬人買上了自己滿意的住房，老百姓應(yīng)該也是滿意的，盡管房?jī)r(jià)相對(duì)來講漲得稍微快一點(diǎn)兒。
[主持人陸海峰]教授，從您的角度來看，2009年長(zhǎng)沙樓市是處于什么樣的趨勢(shì)？
[洪開榮]剛才，曾主任從數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)上做了介紹。其實(shí)，2009年應(yīng)該是有很多因素湊起來的，最重要的是經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)一定要把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)住，剛才主持人一開始就講了2009年的形勢(shì)不僅是意外，而且是特殊政策加上市場(chǎng)效應(yīng)形成的，信貸規(guī)模放大了，半年的信貸規(guī)模相當(dāng)于過去一年還有多，如此大的信貸，從現(xiàn)在這幾個(gè)月也可以看出，政府意識(shí)到了經(jīng)濟(jì)一旦穩(wěn)住以后，有了這種完全出乎意料的提升的時(shí)候，07、08年的市場(chǎng)其實(shí)相對(duì)來說不是特別健康的狀態(tài)，曾主任說10多萬套住房的銷售量，說明10多萬人的住房需求得到了滿足，這種趨勢(shì)還會(huì)發(fā)展下去。
[主持人陸海峰]黃總是實(shí)實(shí)在在接觸樓盤銷售的，您的看法是怎樣的？
[黃濤]我個(gè)人認(rèn)為09年的市場(chǎng)是信心恢復(fù)的年份，08年的市場(chǎng)低迷應(yīng)該叫做生不逢時(shí)，從08年開始政府出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從后來的效果來看，實(shí)際上這個(gè)政策的出臺(tái)還沒有意識(shí)到一些問題，在后面全球金融危機(jī)慢慢顯現(xiàn)的時(shí)候，還沒有形成共識(shí)。到了09年，政府已經(jīng)意識(shí)到這個(gè)問題了，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，它的提升非常非常重要。從08年-09年，人們的收入可能沒有一個(gè)實(shí)質(zhì)性的提高，雖然我們保八了，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度還是緩慢了下來，我想老百姓對(duì)長(zhǎng)沙樓市的信心恢復(fù)了，敢于拿錢出來買房子了，也有一部分百姓確實(shí)是有改善性需求，我認(rèn)為最重要的是信心的恢復(fù)，調(diào)動(dòng)了市民購房的信心，敢于把自己的儲(chǔ)蓄從銀行、股市等其他方面投入到樓市來，就實(shí)現(xiàn)了09年的爆發(fā)式增長(zhǎng)。
[主持人陸海峰]確實(shí)是這樣的，我記得08年的時(shí)候，溫家寶總理還說了“信心比黃金更重要”的話，09年長(zhǎng)沙樓市就建立起了信心。11月份以來，長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)新建純商品房均價(jià)為4503元/㎡，環(huán)比上漲4.09%，其中，商品住宅均價(jià)為4263元/㎡，環(huán)比上漲4.23%，也是達(dá)到了全年年月度最高。對(duì)比年初的均價(jià)，房?jī)r(jià)幾乎是在一路上行，一直撥動(dòng)著購房者敏感的神經(jīng)。都說房?jī)r(jià)應(yīng)該是一個(gè)曲線發(fā)展的過程，之前房?jī)r(jià)也一直在上升，那現(xiàn)在是不是到了曲線的最高點(diǎn)呢？接下來是不是又將開始下行呢？先請(qǐng)洪教授談一談吧。
[洪開榮]信心恢復(fù)之后，市場(chǎng)價(jià)格有了一個(gè)回調(diào)的空間，房?jī)r(jià)和其他商品不一樣，如果讓房?jī)r(jià)絕對(duì)值的下降實(shí)際上是不可能的，長(zhǎng)沙作為二線城市，市場(chǎng)存在的大部分問題不是長(zhǎng)沙固有的，市場(chǎng)的產(chǎn)品品質(zhì)也在提升。我相信，現(xiàn)在和未來的價(jià)格會(huì)是平緩性的，這也是市民和政府所期望的�，F(xiàn)在，如果宏觀政策不出大的紕漏，應(yīng)該不會(huì)有很大的改變，直白地說房?jī)r(jià)飛速上漲是不太可能的，下行也不太可能，這是我的大致判斷。
[主持人陸海峰]曾主任，您怎么看待這個(gè)數(shù)據(jù)呢？從政府的角度來說，您覺得對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)，我們應(yīng)該持什么樣的態(tài)度？
[曾鋒]談起房?jī)r(jià)，從11月份發(fā)布的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)達(dá)到了一個(gè)新高，住宅均價(jià)達(dá)到了一個(gè)新高。但是，這個(gè)新高是不是最高點(diǎn)？我個(gè)人的感覺是要看怎么樣來分析，如果在比較短的時(shí)期內(nèi)，短的周期內(nèi)來看，也許相對(duì)來講是比較高的點(diǎn)，但絕對(duì)不是最高點(diǎn)，目前長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)還有比較好的價(jià)格洼地效應(yīng)。另外，隨著新樓盤的開發(fā)品質(zhì)、開發(fā)定位、開發(fā)規(guī)模等等綜合因素的影響，新開盤的價(jià)格比正在銷售樓盤的價(jià)格肯定是更占有優(yōu)勢(shì)，或許還會(huì)更高。所以，單純從價(jià)格來講，我這幾年一直認(rèn)為長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)是緩慢上漲的趨勢(shì)，即使在09年這么好的環(huán)境下，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)價(jià)格從數(shù)據(jù)反映的情況來看，漲幅也不是很大，也不是像一線城市那樣一年的均價(jià)上漲50%-60%，這種情況沒有出現(xiàn)，長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)這么喜人主要是因?yàn)閮r(jià)有穩(wěn)定的增長(zhǎng)，量有超乎想象的量，量和價(jià)都沒有呈明顯的畸形趨勢(shì)，我認(rèn)為09年的長(zhǎng)沙樓市還是比較健康的。
至于明年的價(jià)格會(huì)不會(huì)走入曲線下行階段？我想，根據(jù)我的判斷應(yīng)該不會(huì)也太大的回落，特別是最近國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新的調(diào)整政策，發(fā)出了一些信號(hào)，對(duì)整個(gè)樓市會(huì)有一些影響。但是，對(duì)二、三線城市來講影響也不會(huì)太大。我們回過頭來想一想，即使是07、08年那樣的情況，國(guó)家那么嚴(yán)格地宏觀調(diào)控政策，對(duì)長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)影響也不是太大嘛。2010年的金融市場(chǎng)也將保持適度寬松的貨幣政策，這是一個(gè)利好消息，在09年的爆發(fā)式增長(zhǎng)時(shí)期，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)泡沫也不是很明顯，我認(rèn)為2010年的樓市應(yīng)該也是比較健康發(fā)展的，這是我的判斷。
[主持人陸海峰]好的，觀眾朋友如果有疑問，可以撥打電話連線0731-85828901咨詢，也可以登陸0731房產(chǎn)網(wǎng)（www.ykgy.net.cn）在線提問，這里先來接聽一位聽眾的熱線，先聽聽他有什么樣的問題。
[市民]明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？
[主持人]明年想買房子嗎？
[市民]今年就想買。
[主持人]還沒買？
[市民]對(duì)啊，所以我想問一下明年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。
[主持人陸海峰]剛才這位聽眾也提出了很多老百姓最關(guān)心的問題，就是明年的房?jī)r(jià)，其實(shí)洪教授和曾主任也提到了明年的房?jī)r(jià)肯定不會(huì)出現(xiàn)大起大落，對(duì)于消費(fèi)者來說比較關(guān)心的是他們?cè)谑裁磿r(shí)候適合買房？剛才這位朋友也是一個(gè)典型的例子，09年想買房，但是價(jià)格上去了，就猶豫了，然后想考慮在2010年買房，洪教授，從學(xué)術(shù)上的角度來看，什么時(shí)候買房比較好？
[洪開榮]這位朋友如果是個(gè)人買來自住的話，我認(rèn)為肯定要和你的工作環(huán)境要有一個(gè)參考范圍，房地產(chǎn)的價(jià)格是隨著城市的發(fā)展而變化的，長(zhǎng)沙雖然是一個(gè)二線城市，但長(zhǎng)株潭融城在若干年后成功的話，會(huì)變成一個(gè)特大型城市。如果你看中了一個(gè)特定區(qū)域的房子，只要是房子品質(zhì)沒有問題，只要是好房子，不要去扯皮的房子，就可以買了。如果是做投資呢？雖然在二環(huán)、三環(huán)以外還沒有特別好的配套設(shè)施，但在未來幾年市政配套設(shè)施上來以后，一定也是一個(gè)比較好的發(fā)展點(diǎn)。
[主持人陸海峰]黃總，如果這位朋友在2009年沒趕上買房，又在2010年有買房的意愿和期望，您認(rèn)為在挑選房子的時(shí)候需要注意什么？
[黃濤]我認(rèn)為在選擇自己合適區(qū)域的時(shí)候應(yīng)該盡早下手，我個(gè)人感覺09年房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)，漲得還不夠充分，應(yīng)該是對(duì)08年的回補(bǔ)。我們來看房?jī)r(jià)的漲幅，其實(shí)有多種原因。
我記得在04年的時(shí)候，大概是3000元/平米的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在有五年時(shí)間了，就翻了五倍，應(yīng)該是15000元/平米左右，我認(rèn)為除了看大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)還要看這個(gè)城市的房?jī)r(jià)發(fā)展，要看有沒有新的因素去刺激他，帶動(dòng)他的發(fā)展。我認(rèn)為在未來兩三年，長(zhǎng)沙應(yīng)該會(huì)經(jīng)歷一個(gè)非常大的變化周期，說是彎道超車也好，發(fā)展超速也好，除了長(zhǎng)株潭一體化，武廣高鐵的拉通等等這些因素，對(duì)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)不要抱擔(dān)心的情緒，舉個(gè)很簡(jiǎn)單的例子，國(guó)家都把房地產(chǎn)作為城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，可以把整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)注入活力，如果長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)如果有適度的增長(zhǎng)的話，實(shí)際上對(duì)當(dāng)?shù)卣氖杖耄瑢?duì)吸引外來資金，吸引外來人才來說都應(yīng)該有很大的刺激作用。
所以說，一個(gè)城市的房?jī)r(jià)維持在較低的增長(zhǎng)水平的話，應(yīng)該說明這個(gè)城市的發(fā)展是比較慢的，他們之間應(yīng)該是互動(dòng)的關(guān)系。也可以說，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的健康發(fā)展，價(jià)格的適度攀升，實(shí)際上也是這個(gè)城市未來發(fā)展的一個(gè)很重要的標(biāo)志，所以說我也非常體諒，也理解普通聽眾的心理，希望房?jī)r(jià)不要有太大的攀升，希望我能夠買得起房，但是如果想一想，如果整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展不起來的話，就代表了城市化進(jìn)程是落后的，每個(gè)人的收入和分配也不會(huì)進(jìn)入快車道的。
[主持人陸海峰]曾主任對(duì)這個(gè)問題是怎么看待的？
[曾鋒]長(zhǎng)沙河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)帶動(dòng)了2009年上半年河西房地產(chǎn)市場(chǎng)，另外一大塊就是長(zhǎng)沙市的軌道交通規(guī)劃的出臺(tái)，2009年年終的時(shí)候，第二季度、第三季度規(guī)劃一出臺(tái)之后，帶動(dòng)了地鐵沿線樓盤的熱銷和價(jià)格的上漲，這是第二個(gè)特點(diǎn)。第三個(gè)特點(diǎn)是臨近歲末的武廣鐵路即將開通，帶動(dòng)了長(zhǎng)沙武廣新城區(qū)域樓盤的熱銷。
所以，2009年整個(gè)長(zhǎng)沙樓市發(fā)展的脈絡(luò)還是很清楚的，隨著長(zhǎng)沙城市建設(shè)大手筆的發(fā)揮，長(zhǎng)沙樓市也有了好的發(fā)展。
[主持人陸海峰]2009年能夠牽動(dòng)神經(jīng)的熱點(diǎn)事件確實(shí)非常多，年末將至，各種懸而未決的房產(chǎn)政策，包括與購房者息息相關(guān)的房貸及利率政策的收緊，引起了眾多媒體和購房者的猜測(cè)。很多人也因?yàn)閾?dān)心政策的收緊將直接影響切身利益貸款以后明年的購房成本是不是要提高了？也有人趁著年末，而搶先出手。依各位來看，這一輪的房?jī)r(jià)上漲是不是跟政策到期有很大的關(guān)系因?yàn)�，我們看到好象最近一段時(shí)間，又有這種心理出現(xiàn)，如二手房的優(yōu)惠政策已經(jīng)從兩年又恢復(fù)到五年，還包括其他一些政策等等，這些心理會(huì)對(duì)長(zhǎng)沙樓市產(chǎn)生什么影響呢？
先請(qǐng)洪教授談?wù)劙伞?/p>
[洪開榮]在中國(guó)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用是非常大的，09年是一個(gè)非常特殊的年份，在全球經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，中國(guó)一定要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)政策從宏觀政策上來講是非常重要的，中國(guó)人口規(guī)模如此之大，城市化也到了一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，我倒不認(rèn)為一個(gè)簡(jiǎn)單地二手房政策會(huì)對(duì)市場(chǎng)有非常明顯的影響，這種影響不會(huì)太大，更大的影響是城市化步伐加快，剛才這位朋友想買房子，目標(biāo)區(qū)域總是有限的，投資客肯定會(huì)有搶先出手的心理。但是，這種心理不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有很大的影響，更重要的是基礎(chǔ)設(shè)施的支撐。
[主持人陸海峰]黃總對(duì)政策肯定十分關(guān)注，您擔(dān)不擔(dān)心政策的出臺(tái)對(duì)樓市有影響呢？您怕不怕大家的這種心理對(duì)您的樓盤的銷售產(chǎn)生影響呢？
[黃濤]在我接觸的客戶中，確實(shí)有這樣的情況，但是也沒有形成一個(gè)很大的規(guī)模，我認(rèn)為新出臺(tái)的政策是一件好事，起碼中央明顯了房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用，也要穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)正常穩(wěn)定發(fā)展的基調(diào)，我認(rèn)為這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到了保駕護(hù)航的作用。那么，在這個(gè)基礎(chǔ)之上，對(duì)于投資、投機(jī)性行為進(jìn)行一定的防范，并在政策上進(jìn)行一定的限制，反而是好的事情，把不利于市場(chǎng)正常發(fā)展的東西掃除掉了，我認(rèn)為這不應(yīng)該成為老百姓購房的心理負(fù)擔(dān)，反而要更加堅(jiān)定購房信心。中國(guó)的一個(gè)普通消費(fèi)者經(jīng)過幾年幾次房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)控，應(yīng)該也要慢慢成熟了，他們更多的不可能是關(guān)注稅費(fèi)、利率等小的方面，更關(guān)心的可能是整個(gè)城市化進(jìn)程和房?jī)r(jià)的大走勢(shì)，以及個(gè)人購房的切實(shí)需求到底是什么，這些可能是他們最終是否購房的基調(diào)。
關(guān)于房地產(chǎn)政策的調(diào)控，每一個(gè)政策肯定對(duì)市場(chǎng)會(huì)有一定的影響，但這種影響一定不會(huì)很大，應(yīng)該已經(jīng)到了這個(gè)大趨勢(shì)了。
[主持人陸海峰]曾主任，您認(rèn)為這一輪房?jī)r(jià)上漲和政策到期有沒有很大的關(guān)系呢？
[曾鋒]關(guān)于政策是否到期的問題，上個(gè)月媒體對(duì)這個(gè)方面也做了很多的報(bào)道，政策到期只有稅費(fèi)減免，兩年到五年的恢復(fù)，其他的政策是沒有調(diào)整的，銀根也沒有收緊。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方面可能會(huì)有一些變化，最近在網(wǎng)上也看到一些消息，迪拜危機(jī)以來，銀監(jiān)會(huì)等金融機(jī)構(gòu)要仔細(xì)嚴(yán)格檢查自己的信貸風(fēng)險(xiǎn)，這些因素對(duì)市場(chǎng)肯定會(huì)有一定的影響，包括對(duì)上海、北京等大城市，年底突擊交易的量還是比較大的。這些影響對(duì)投機(jī)性客戶來講可能大一些，如果是對(duì)自住型需求和改善型需求的客戶來說，這些政策應(yīng)該不足以影響他們的最后決策。
[主持人陸海峰]最近也確實(shí)聽到了一些風(fēng)聲，重點(diǎn)也是抑制投資性需求和投機(jī)性需求。我們看到市場(chǎng)現(xiàn)在也有收緊的態(tài)勢(shì)，這些在將來會(huì)對(duì)2010年年房地產(chǎn)政策的趨向產(chǎn)生什么樣的影響？在這里先休息一下，一會(huì)兒再探討2010年長(zhǎng)沙樓市的市場(chǎng)走向。
[主持人陸海峰]接下來回到0731《樓市會(huì)客室》現(xiàn)場(chǎng)，剛才上半場(chǎng)已經(jīng)和聽眾朋友、網(wǎng)友說到了很多房地產(chǎn)政策和房地產(chǎn)現(xiàn)狀等等方面，針對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，國(guó)務(wù)院總理溫家寶14日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上強(qiáng)調(diào)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)要在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭”�？梢娬畬�(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)著手收緊態(tài)勢(shì)，這對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么作用？大家可能關(guān)心的是2010年的房地產(chǎn)政策趨向又會(huì)怎樣？在這里，我們想先問一下曾主任？
[曾鋒] 2010年，房地產(chǎn)政策的趨向會(huì)怎么樣？其實(shí)，2010年的房地產(chǎn)政策，從國(guó)務(wù)院常委會(huì)所發(fā)布的公告可以看出來，就是要保持政策的穩(wěn)定性和延續(xù)性，我認(rèn)為2010年不會(huì)有什么新的房地產(chǎn)政策出來，這一輪的政策出臺(tái)主要是遏制投機(jī)性需求，2010年的政策應(yīng)該不會(huì)有太大的變化。
[主持人陸海峰]洪教授，您從學(xué)術(shù)的角度看，這一輪會(huì)不會(huì)有新的房地產(chǎn)政策來進(jìn)行調(diào)控呢？
[洪開榮]確實(shí)如曾主任所說，現(xiàn)在在某些城市的房?jī)r(jià)上漲確實(shí)有些瘋狂了，當(dāng)然這些城市也有自己的個(gè)別原因，但對(duì)于中央穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)來講多少是有負(fù)作用的。政府過去制定的是一些應(yīng)急性措施，我認(rèn)為把應(yīng)急性措施收回來是正確的，這是有必要的。我個(gè)人也認(rèn)同曾主任的判斷，現(xiàn)在我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策上面，政府的調(diào)控能力在政策體系上應(yīng)該說是比較全面的，當(dāng)然有執(zhí)行效率的各種原因存在，我們是一個(gè)快速發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)體，如果有新的政策出臺(tái)的話，一定是為了適應(yīng)未來城市化的需求，中國(guó)現(xiàn)在本來處在拐點(diǎn)上，不能再靠出口的大幅度增長(zhǎng)了，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)我認(rèn)為是來自配套性的支持政策，對(duì)購房者來講應(yīng)該是一個(gè)穩(wěn)定預(yù)期的好消息。
[主持人陸海峰]對(duì)于2010年房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，您有什么樣的期望？對(duì)于政策出臺(tái)的政策有什么樣的看法，也可以通過我們的電話連線0731-85828901提出您的問題和看法，也歡迎您登陸到0731房產(chǎn)網(wǎng)（www.ykgy.net.cn）來表達(dá)您的觀點(diǎn)。接下來，這一路熱線也有觀眾來表達(dá)他的觀點(diǎn)，我們來聽聽他的看法。
[主持人陸海峰]這位聽眾朋友您好，對(duì)于2010年房地產(chǎn)政策趨向您有什么期望？對(duì)于2009年房地產(chǎn)政策的收緊您又有什么觀點(diǎn)呢？
[市民]政府對(duì)一部分城市的房?jī)r(jià)高速上漲采取了一些措施，2010年新政策如果出臺(tái)的話，還要看政策的執(zhí)行情況。我認(rèn)為部分城市過快上漲，這些政策應(yīng)該是延緩房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的速度而已。
主持人陸海峰：從您的角度來看，您覺得2010年長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)的走勢(shì)是如何？
市民：我認(rèn)為大幅度下降或上漲的幅度不會(huì)有吧。
主持人陸海峰：09年的市場(chǎng)您怎么看？
市民：沒辦法，已經(jīng)上漲成這樣了。
主持人陸海峰：對(duì)于未來的政策，您有什么希望？
市民：我認(rèn)為應(yīng)多出臺(tái)針對(duì)投資性購房和自住性購房的政策，對(duì)于老百姓來講，現(xiàn)在買不起房的還是買不起房，應(yīng)該出臺(tái)有利于老百姓的政策，對(duì)市民會(huì)好一些。
主持人陸海峰：09年也也保障性住房政策、八萬元貨幣補(bǔ)貼政策出臺(tái)，您身邊有朋友享受這些政策嗎？
市民：有，我婆婆家因?yàn)椴疬w就獲補(bǔ)了五萬元。
主持人陸海峰：他們現(xiàn)在挑選到合適的房子嗎？
市民：還在看，老人家看房比年輕人看房的時(shí)間要長(zhǎng)一些。
[主持人陸海峰]好的，謝謝您提出的看法。其實(shí)，2009年房?jī)r(jià)確實(shí)上漲了，我想問一下黃總，您覺得2009年的這種態(tài)勢(shì)，包括年底出臺(tái)的一些政策，對(duì)于2010年您有什么樣的思考？您是專門參與市場(chǎng)、關(guān)注市場(chǎng)的人士，從您的角度來說，您更希望2010年出臺(tái)什么樣的一些政策？
[黃濤]剛才談到政府相關(guān)政策的調(diào)整，我想政府的目標(biāo)是非常明確的，政府的政策應(yīng)該不會(huì)變，局部會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。然后，也有利于區(qū)分政府和企業(yè)的關(guān)系，對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力不太強(qiáng)的中低收入人群，政府在政策上可能要履行更大的義務(wù)。對(duì)于推向市場(chǎng)的商品房，應(yīng)該是更多的交給市場(chǎng)來自我調(diào)節(jié)。在這里，有一個(gè)概念要理清一下，就是說投資和投機(jī)性購房，房地產(chǎn)市場(chǎng)要健康向上穩(wěn)定發(fā)展的話，適當(dāng)?shù)耐顿Y需求是需要的，有些市民買兩套房、三套房，也是推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)向前發(fā)展的必要?jiǎng)恿Γ宰⌒托枨笪艺J(rèn)為是不足以活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的。而投機(jī)性的購房者，主要是搏一個(gè)短期，不見得看好長(zhǎng)期的市場(chǎng)發(fā)展。實(shí)際上，市場(chǎng)的泡沫也好，整個(gè)市場(chǎng)的不安全性也好，都是這部分群體造成的。
那么，根據(jù)我們對(duì)長(zhǎng)沙客戶的了解來看，投機(jī)性客戶是比較少的，我們也有朋友擁有兩三套房還在買房的現(xiàn)象，他們也有自己的原因，有資金沒地方投資，我認(rèn)為這和買國(guó)債，買黃金一樣是無可厚非的行為。
我認(rèn)為國(guó)家要下大力度推進(jìn)土地市場(chǎng)的供應(yīng)，據(jù)我個(gè)人了解長(zhǎng)沙還有大量的土地等待開發(fā)，政府的政策應(yīng)該促進(jìn)這些閑置的土地快速開發(fā)，加大市場(chǎng)供應(yīng)量。那么，對(duì)于客戶購房來說，對(duì)于首次購房的客戶，甚至買一些價(jià)格較低的購房客戶，應(yīng)該還是要有價(jià)格機(jī)制的激勵(lì)，對(duì)于投機(jī)性客戶應(yīng)該是要給予限制的，包括物業(yè)稅政策的出臺(tái)，也在一些城市進(jìn)行試點(diǎn)了。
我認(rèn)為要抑制房?jī)r(jià)過快上漲，其中就要抓住一個(gè)核心，在上海、北京、廣州等一線城市，這些城市的投機(jī)購房客戶比例大一些，政府在政策的使用上應(yīng)該區(qū)別對(duì)待，因地制宜。
[主持人陸海峰]是的，2009年，長(zhǎng)沙樓市在各項(xiàng)宏觀政策的調(diào)整下以及貨幣補(bǔ)貼措施的集中作用下，市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，可以說，是市民的剛性需求催生了這一輪銷售的迅速回溫。那么2010年，誰又來買長(zhǎng)沙的房子呢？本地購買力、外來置業(yè)者誰占的比例更大？“通脹預(yù)期”的背景下會(huì)否影響購房人群的消費(fèi)行為呢？
首先，我想請(qǐng)問曾主任，您覺得2010年是誰來買長(zhǎng)沙的房子？還是有外來購買力看好長(zhǎng)沙發(fā)展，進(jìn)駐長(zhǎng)沙？
[曾鋒]我認(rèn)為只要被市場(chǎng)所接受的產(chǎn)品，始終會(huì)有人來購買，房子也是這樣，不管是2009年還是之前，包括在這里預(yù)測(cè)2010年，購房者始終還是有比較大的需求，基于幾個(gè)方面的考慮，正像洪教授所講的，長(zhǎng)沙這個(gè)城市處于城市化進(jìn)程的關(guān)鍵期，工業(yè)化帶動(dòng)城市化的雙軌發(fā)展一定會(huì)促進(jìn)長(zhǎng)沙本地的剛性需求。另外，現(xiàn)在外地到長(zhǎng)沙購房的比例已經(jīng)逐步增大了，在幾個(gè)因素合力之下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求還是存在的，我還是比較看好的。
說到本地置業(yè)者還是外地置業(yè)者的比例誰更大？?jī)烧哂悬c(diǎn)勢(shì)不兩立的味道，外地購房者考慮子女就學(xué)，想在一個(gè)配套好的城市生活，長(zhǎng)沙樓盤的開發(fā)品質(zhì)比市州樓盤的開發(fā)品質(zhì)還是要高一點(diǎn)，從這幾年統(tǒng)計(jì)的比例來看，本地購買力和外地購買力基本上是到了勢(shì)不兩立的趨勢(shì)了。
[主持人陸海峰]我們講了一段時(shí)期的通脹預(yù)期，但通脹預(yù)期又還沒有來，就像我們經(jīng)常進(jìn)狼來了，但狼沒有來，關(guān)鍵是怕它來。洪教授，在這種通脹預(yù)期的影響下，會(huì)不會(huì)影響我們的消費(fèi)能力呢？
[洪開榮]預(yù)期從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，應(yīng)該說預(yù)期實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)的推動(dòng)力是非常有限的，很多時(shí)候我們看淡的話，表現(xiàn)形式就有很多種的不同。曾主任剛才的預(yù)測(cè)，我認(rèn)為有非常重要的原因在里面，現(xiàn)在大家超過溫飽階段的時(shí)候，對(duì)居住品質(zhì)的改善要求會(huì)越來越高，不管是什么層級(jí)的市民，不管是中低收入的市民在未來一定會(huì)有需求，把未來的資金拿出來使用的渠道其實(shí)并不是那么太順暢，而房?jī)r(jià)卻有一個(gè)支撐點(diǎn)在那里。
我有一個(gè)想法，其實(shí)真正值得擔(dān)心的不是通脹預(yù)期。市場(chǎng)內(nèi)外一個(gè)機(jī)制，有時(shí)候會(huì)認(rèn)為是不是要限制投資購房的人？我個(gè)人不認(rèn)同，因?yàn)槭袌?chǎng)也有自己的規(guī)律，應(yīng)該建立明確的、不帶歧視性的規(guī)則。如果你現(xiàn)在的收入相對(duì)低一點(diǎn)，你就會(huì)有不同層次的需求，住房本來就是一個(gè)商品嘛。預(yù)期更重要的是市場(chǎng)預(yù)期，政府政策對(duì)預(yù)期的影響其實(shí)是不大的，長(zhǎng)株潭有如此大的融城背景，地方政府擔(dān)起的責(zé)任應(yīng)該是把政策公平化，不應(yīng)該針對(duì)某個(gè)主體去因?yàn)橄拗�，這樣是違背市場(chǎng)原則的。
[主持人陸海峰]是的，不管怎么說，我們要去判斷各種預(yù)期的來臨，可能最重要的就是數(shù)據(jù)。那么，市場(chǎng)上關(guān)于樓市的盤點(diǎn)、分析、預(yù)測(cè)是層出不窮，其參考性和權(quán)威性我們暫不評(píng)論。從旁觀者的角度來看，各位覺得樓市需要什么樣的盤點(diǎn)、總結(jié)，什么樣的盤點(diǎn)才最能反映市場(chǎng)真相，代表樓市方向呢?
黃總直接接觸市場(chǎng)，肯定要數(shù)據(jù)來進(jìn)行判斷，您是基于什么樣的數(shù)據(jù)進(jìn)行盤點(diǎn)和總結(jié)呢？
[黃濤]從數(shù)據(jù)上來說，我們對(duì)數(shù)據(jù)的需求是比較大的，非常希望是比較準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)除了每年的開工量、消化量、價(jià)格等等，我們還非常關(guān)注客戶的來源，還包括客戶購房的年齡層次、比例，也特別關(guān)注客戶購房時(shí)一次性付款、分期付款等比例，這些數(shù)據(jù)都是非常重要的，都反映了市場(chǎng)是否朝著健康趨勢(shì)發(fā)展。
對(duì)于樓市的盤點(diǎn)，中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展期其實(shí)是非常短的，我們面臨的每一個(gè)問題可以說都是新興問題，總結(jié)以前的問題，對(duì)將來的發(fā)展是非常有意義的。我們作了很多的總結(jié)性工作，但我認(rèn)為還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，中國(guó)的房地產(chǎn)還是處在摸索、起步階段，數(shù)據(jù)的積累對(duì)開發(fā)企業(yè)也好，對(duì)銷售公司也好，對(duì)客戶也好，都會(huì)非常地有幫助。每年《長(zhǎng)沙樓市》年報(bào)上的數(shù)據(jù)，對(duì)普通購房者來說也是有幫助的。
[主持人陸海峰]洪教授作為學(xué)術(shù)界代表肯定也非常關(guān)注數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，您對(duì)這些數(shù)據(jù)怎么看呢？
[洪開榮]長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息中心作的各類備案都是真實(shí)的數(shù)據(jù)，09年依照曾主任講的是出乎異常的火，從市場(chǎng)層面來講，今年的數(shù)據(jù)是比較吸引人的。在今年上半天，批地的熱情有了漲高，但開發(fā)商拿地的熱情卻沒有什么提升。但是，在今年下半年又出現(xiàn)了幾大地王。
盤點(diǎn)今年的數(shù)據(jù)，“2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”對(duì)市民都會(huì)有重要的參考價(jià)值，這個(gè)榜從我們學(xué)術(shù)研究的角度可以做監(jiān)督，但我相信政府未來的決策會(huì)越來越依循這些數(shù)據(jù)，對(duì)政府政策的推出來說，將更加科學(xué)、更加合理，希望這次《2009長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》和“2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”對(duì)政府的決策參考價(jià)值越來越大。
[主持人陸海峰]是的，只有權(quán)威的數(shù)據(jù)方能撥開迷霧，指明方向，2010年1月18日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心、長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心將聯(lián)手0731房產(chǎn)網(wǎng)（www.ykgy.net.cn）、《長(zhǎng)沙樓市》雜志、《瀟湘晨報(bào)》等主流媒體，根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，發(fā)布“2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”及《2009長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》。在此，請(qǐng)?jiān)魅螢槲覀兘榻B下這個(gè)，這個(gè)活動(dòng)會(huì)有什么樣的亮點(diǎn)呢？
[曾鋒]作為房產(chǎn)信息中心，房產(chǎn)研究中心的一項(xiàng)主要職能，就是要向社會(huì)、向政府、向房地產(chǎn)行業(yè)提供準(zhǔn)確的信息，比較深刻的、權(quán)威的分析。
目前，隨著歲末的很快到來，各個(gè)方面的總結(jié)盤點(diǎn)也比較多。但是，我們所做的“2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”通過幾年的積累和打造，已經(jīng)形成了一套比較科學(xué)和規(guī)范的方法，里對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)測(cè)、總結(jié)和分析，同時(shí)也概括出長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展周期、基本特征，以及對(duì)未來做一個(gè)初步判斷。
應(yīng)該說，從2006年做“2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”到今年已經(jīng)第四個(gè)年頭了，《2009長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》和“2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”在業(yè)內(nèi)的影響也比較大，得到了政府和百姓的認(rèn)可。而且，很多人希望在年末歲初能夠拿到一份《2009長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》，對(duì)他們的購房置業(yè)需求，對(duì)業(yè)界房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下一年的投資決策，包括政府對(duì)下一年房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的判斷，都希望從《年報(bào)》挖掘一些信息，借助我們的一點(diǎn)兒智慧。
所以，今年的《年報(bào)》將在2010年1月18日舉辦“2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”和《2009長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》發(fā)布會(huì)，通過這樣一個(gè)形式把長(zhǎng)沙2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況向社會(huì)、向公眾進(jìn)行一次全面地闡述。另外，我們也想借《2009長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》向社會(huì)、向老百姓推薦一些榜樣，2009年到底有哪些樓盤，哪些開發(fā)企業(yè)承擔(dān)了相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任？確實(shí)是開發(fā)出了時(shí)銷對(duì)路的好產(chǎn)品，被市場(chǎng)和老百姓所接受，我們也想通過這個(gè)活動(dòng)，向老百姓推薦一批操作比較成功的開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)樓盤，以及成功的業(yè)界人士。這個(gè)活動(dòng)對(duì)市場(chǎng)其實(shí)也是一種引導(dǎo)，引導(dǎo)百姓向企業(yè)誠(chéng)信度比較好的，開發(fā)品質(zhì)高的樓盤看齊，這是我們辦這個(gè)活動(dòng)的宗旨。
[主持人陸海峰]謝謝曾主任。其他兩位在這次活動(dòng)上最想看到的是什么數(shù)據(jù)呢？
[洪開榮]活動(dòng)推出以來，我們也為他們做了一點(diǎn)點(diǎn)工作，非常地榮幸。從學(xué)術(shù)研究的角度上，我最想看到這里面不僅有明星樓盤，而且整個(gè)市場(chǎng)在逐步提升，這對(duì)長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)發(fā)展是一個(gè)很好的事情，對(duì)學(xué)術(shù)研究也是一個(gè)很好的推動(dòng)力。
[主持人陸海峰]黃總，您最想看到什么樣的數(shù)據(jù)？有什么樣的建議嗎？
[黃濤]我作為銷售一線的一員，我想看到幾個(gè)方面。第一個(gè)方面是哪些區(qū)域在09年的好形勢(shì)下收獲更多，這代表了客戶心中更加認(rèn)可的區(qū)域；第二個(gè)方面是哪幾個(gè)銷售樓盤更加得到大家的喜歡，什么原因？第三個(gè)方面是什么樣的戶型是受客戶最歡迎的？對(duì)我們將來進(jìn)行項(xiàng)目策劃都是非常有幫助的數(shù)據(jù)。
[主持人陸海峰]非常感謝黃總，同時(shí)也感謝各位嘉賓對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)所做的分析預(yù)測(cè)，在這里預(yù)祝2009年度長(zhǎng)沙樓市排行榜活動(dòng)取得圓滿成功！我們也希望2010年的長(zhǎng)沙樓市能夠健康、穩(wěn)定、快速的發(fā)展。今天的樓市會(huì)客室到此結(jié)束，謝謝各位的參與，下期再見！
