[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺經(jīng)濟(jì)頻道聯(lián)合打造的星城第一對話地產(chǎn)欄目《樓市會客室》，我是主持人陸海峰。
來自長沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去了“十一”黃金周，8天時間里長沙樓市商品房共成交22.83萬平，同比增長了118.06%，成交套數(shù)2179套，同比增長了130.68%，成交均價4337元每平方米，同比增長了14.26%，成績可喜可賀，與9月成交情況相比，短時間內(nèi)長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了價跌量升！
然而良好的“銀十”的開端能否持續(xù)下去？市場價格“拐點”會不會再一次來臨？10月29日—11月1日即將召開的第28屆房地產(chǎn)會能否再掀成交高潮呢？今天我們請到了第28屆房地產(chǎn)會組委會辦公室主任戴白奇；嘉業(yè)地產(chǎn) 總經(jīng)理：張擁軍；興威集團(tuán)副總經(jīng)理：萬鵬；高信向日葵項目副經(jīng)理：彭迅；作客我們會客室現(xiàn)場，一起來聊聊這些話題。
[主持人]首先請問下張總，你好，這次報名參加了房交會，代表參展的項目是什么？目前籌備的怎么樣？現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場您比較看好的是哪一塊？
[張擁軍] 我們公司主要以二手房為主，這次可以在所有房交會，我們參加以來，這次對于組委會也是很重視一次。這次專門由房交會中介協(xié)會牽頭組織六家以上的單位參加，都是在長沙市無論從服務(wù)水平、營業(yè)規(guī)模也是比較大的中介公司來。希望通過房交會，給市民提供性價比的二手房，讓市民選擇新房的同時也可以多一些渠道來選擇，選擇比較好二手房。
[萬鵬] 我說兩句，我們興威集團(tuán)是擁有十年開發(fā)歷史的長沙老牌的房地產(chǎn)商，從前期興威名城、興威名座、興威新家園一列大眾精品樓盤，到目前我們正在開發(fā)南郊公園這邊，環(huán)線內(nèi)南湖片的首席三十萬平米的這么國際公園，興威帕克水岸，那么我們一直持續(xù)的精品開發(fā)的路線。這次房交會，是我們新旺特克王項目的第一期，是國際陽光公寓。它打造是一個年輕客群的一個市場。目前，我們的項目整個進(jìn)展已經(jīng)到13層，很快又進(jìn)入預(yù)售的階段。從另一籌備情況來看，跟市場進(jìn)行一個密切的接觸，是精英年輕置業(yè)優(yōu)化，得到很多市民跟購房者的關(guān)注。那么市場反響也是好的。我先說這么多。
[彭迅] 我先簡單介紹一下我們的項目，高信向日葵是由湖南高信置業(yè)投資，由長沙吉信房地產(chǎn)有限公司開發(fā)一個位于長沙楓林路上的這么全國首個藝術(shù)教育樓盤。那么它地理位子在楓林路，財經(jīng)學(xué)院斜對面，它的項目北邊近鄰的是咸家湖路，南端就靠近奉迎路，交通相當(dāng)方便。首先它擁有鹽家湖路，過江隧道。然后地鐵二號線從項目南邊通過，在地鐵二號線金星路口站離我們項目只有一百多米。然后再加上現(xiàn)有一個楓林二路連接湘江一橋，長沙市河西主動脈。那么我們的交通非常明顯。為什么叫教育樓盤？因為高信置業(yè)集團(tuán)持巨資引進(jìn)與湖南文化廳下屬的教育培訓(xùn)廳聯(lián)合成立一個向日葵的這樣分中心，將在分中心中間里面邀請湖南省藝術(shù)界各知名的泰斗包括曲藝、聲樂、器樂、書畫等名師對我們小區(qū)業(yè)主的所有子女早期的藝術(shù)培訓(xùn)進(jìn)行全方位的指導(dǎo)。讓你不出門就感覺到藝術(shù)文化的氣息。簡單介紹一下，我們的項目現(xiàn)在的話進(jìn)度已經(jīng)是一七四個棟，有兩棟已經(jīng)到九層，另外兩棟達(dá)到五層左右。預(yù)計到下月中旬也可以預(yù)售了許可條件，進(jìn)行一個開盤。而我們售樓部已經(jīng)開始進(jìn)行內(nèi)部裝修，那么我們在臨時接待中心的地方，從8中旬正式投入使用以來，到目前為止，已經(jīng)接待來電來訪客戶有一共兩千多批次，而這次房交會我們籌備工作包括準(zhǔn)備工作，參展的方案已經(jīng)敲打，那么我們也是萬事俱備只欠東風(fēng)。
[主持人]再一次十月房交會，相信很多項目都已經(jīng)做好的準(zhǔn)備。針對這次房交會，大家進(jìn)行哪些方面的準(zhǔn)備？如果老百姓對于我們這些項目來說，他們有一些什么看點？要請彭總再說回來。
[彭迅]這次房交會中的話，推出這樣VIP客戶認(rèn)籌優(yōu)惠方式，交納一千抵一萬塊錢的收付款，交一萬塊錢抵三萬塊錢的收付款。那么我們已經(jīng)辦理VIP卡的的客戶，先暫時保密一下。到房交會的時候就會知道。
[主持人]萬總呢？
[萬鵬] 我們的項目計劃房交會之后開盤，房交會之間正在推精英年輕置業(yè)優(yōu)的計劃，也在房交會期間有一個升華。因為我們在網(wǎng)上優(yōu)拍的網(wǎng)上佳年華有一個現(xiàn)場版。我們相信得到一些網(wǎng)民包括準(zhǔn)客戶的一些支持。另外一個方面，從優(yōu)惠上面，開盤已經(jīng)最優(yōu)惠。當(dāng)然我們也會秉承我們以前開發(fā)的理念跟思路。因為從名城到名座、新家園，我們買到興威的產(chǎn)品的客戶，它的升值空間也是非常大，這個以事實為證。我相信我們這次房交會所做一切，消費者眼睛應(yīng)該是雪亮。
[主持人]張總，在這次房交會，有準(zhǔn)備一些什么樣的看點？
[張擁軍] 第一是面積，是我們所參加了房交會以來，這次面積最大了一次。平時房交會的時候，我們二手房是一個配角，這是我們的展位81平米，平時我們最多是20平米。我們標(biāo)準(zhǔn)展位有史以來最大。第二，包括中介公司也做一些準(zhǔn)備，像在活動四天，對于有成交意向，我們有大一些的意外驚喜出現(xiàn)。我想一定有意外的收獲。第三，我們與在現(xiàn)場媒體，對市民、對二手房中間出現(xiàn)一些解答，一些置業(yè)的問題的互動，在現(xiàn)場有這種活動。在幫助市民選擇二手房中解決一些問題。題。
[主持人]從今年開始，長沙市計劃用3年時間基本完成二環(huán)線以內(nèi)成片棚戶區(qū)改造，改造面積約730萬平米，使6萬戶20萬人口的居住和生活條件得到明顯改善。本次房交會也積極響應(yīng)政府號召，將在現(xiàn)場設(shè)置專門針對棚改拆遷戶的房源展覽，并啟動30臺大巴、6條免費棚改看房線路，將市民載往現(xiàn)場看房、觀展。請房交會組委會負(fù)責(zé)人戴主任來具體介紹一下這個活動？
[戴白奇] 長沙房交會已經(jīng)走了十七個春秋風(fēng)雨歷程，今年是第28屆，房交會的責(zé)任一方面為企業(yè)提供一個形象展示跟銷售的展示。但是最大的社會責(zé)任就是展示我們城市創(chuàng)業(yè)之都、幸福家園、宜居城市的形象。這次，我們推出標(biāo)準(zhǔn)化配套服務(wù)，其中就包括二手房，經(jīng)濟(jì)使用房商品房等完善配套服務(wù)鏈，并且這些進(jìn)行分區(qū)設(shè)置。我們考慮本身棚改區(qū)拆遷戶設(shè)置安居房源管，我們在現(xiàn)場就限制專門房源區(qū)，而在場外為他們專門開辟6條觀展線路，有24臺大巴承載到會展中心進(jìn)行了選房跟看房。這24臺免費大巴在四天里面，我們準(zhǔn)公交管理的模式，分配在河西新外攤、紅星大市場、新開鋪、賀龍體育中心準(zhǔn)時發(fā)點，按準(zhǔn)時、準(zhǔn)點的模式把這些觀眾載到廣電會展中心，在現(xiàn)場也提供良好的看房，選房的條件。
[主持人]數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資629.2億元，同比增長8.8%，增幅同比回落了16個百分點。而長沙市1-8月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資310.4億元，同比減少1.2%，并且完成投資額已連續(xù)出現(xiàn)了3個月的負(fù)增長。在湖南整個房產(chǎn)投資市場緩慢增長的過程中，長沙作為省會城市，為什么會出現(xiàn)投資下滑的現(xiàn)狀？目前亟待解決的問題是什么？請戴白奇主任分析一下。很多消費者來說，投資方面也值得考慮。老百姓現(xiàn)在沒有買房，對未來市場也非常關(guān)注。戴白奇主任你可以分析一下
[戴白奇] 從金融危機(jī)來以后，長沙市房地產(chǎn)的市場是健康平穩(wěn)的發(fā)展。1—8月完全1000多萬平米的銷售量，這個銷售量是去年整個銷售量的1.5倍，長沙的房地產(chǎn)沒有受到金融危機(jī)的大的沖擊，發(fā)展是平穩(wěn)。同時，整個長沙房地產(chǎn)的價格，在中部六個省會里面是最低，同時在長沙中部六個省會城市里面，長沙人可支配收入是排在中部省會第二位。也就是說長沙的房價比相對全國來說，它是中等偏低的水平。所以長沙剛性需求也好，老百姓換房的需求，置業(yè)需求也好，在整個市場來說是一個緩慢釋放的過程。
所以，我本身對行業(yè)發(fā)展是持樂觀的態(tài)度。同時，這次房交會為了拉動土地開發(fā)的啟動，也延展房交會整個產(chǎn)業(yè)鏈，就從土地開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)一直家具裝修的整合到了房交會，我們推出長沙地產(chǎn)投資洽談會。在我們這個推介會上，我們邀請全國五十前，三到五名知名企業(yè)和長沙一百名知名企業(yè)到推介會上。同時，在長沙里面包括棚改項目、片區(qū)改造項目、工業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等五個方面，我們匯聚59個優(yōu)良的地產(chǎn)項目在推介會上進(jìn)行發(fā)布，同時將有14個簽約項目也在房交會發(fā)布進(jìn)行簽約，簽約金額是147個億。本身就在房地產(chǎn)投資推介會是業(yè)內(nèi)一次盛會，推出我們的土地項目。同時推介會的推出有效整合開發(fā)企業(yè)、土地資源的平臺，也延展的房交會的內(nèi)涵。所以，我覺得推介會對行業(yè)里面土地項目的推出，對長沙城市的展現(xiàn)，特別是讓地產(chǎn)大顎關(guān)注我們的二線城市的地產(chǎn)市場是有效形象展示。
[主持人]戴主任其實把解決方案已經(jīng)展現(xiàn)出來。對于我們遇到的情況。接下來請萬總，你在實際操作當(dāng)中，你是怎么來看待現(xiàn)在投資出現(xiàn)下滑的情況？它對未來產(chǎn)生什么影響？我們面對這種情況需要我們做哪一方面的工作？
[萬鵬] 咱們投資增加放緩甚至一個負(fù)增長來看，從幾個方面來看：
首先，我們的數(shù)據(jù)可能是同比。相對來說，從08年的經(jīng)濟(jì)有相應(yīng)的減緩，到今年的政策包括整個市場的環(huán)境的轉(zhuǎn)變，那么市場有一個適應(yīng)的過程。有這種過程造就這種狀態(tài)。
第二，從投資情況來分析看，從去年以來特別是進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，主要我們開發(fā)商可能更重點完成存量上的區(qū)劃。從以往以來的數(shù)據(jù)來看，今年1—8月，銷售也存房為主。反映出來對于我們的數(shù)據(jù)的印證。對于未來行業(yè)的影響，我相信作為長沙本身經(jīng)濟(jì)實力以及它的經(jīng)濟(jì)增長的環(huán)境，以及它所處作為湖南省政治經(jīng)濟(jì)中心的地位，它的房地產(chǎn)的價格跟價值，可以說價格有一定吸引力。我相信作為理性、比較有眼光的開發(fā)企業(yè)來說，在這個城市做相應(yīng)的一個中長期打算。反過來說，我們的企業(yè)，我們開三十萬方項目之外，我們還在本土有相應(yīng)的土地儲備。我們對于未來土地市場跟房地產(chǎn)市場一個研判。從我們目前的走勢來看，可以說我們是樂觀。我們當(dāng)然也希望基于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，那么有一個逐漸的好轉(zhuǎn)。也是相應(yīng)的政府政策配套的刺激。作為企業(yè)來說，一方面我們會根據(jù)我們的專業(yè)，從市場上去攫取我們的利潤。另外一方面，相應(yīng)的政策有一定的延續(xù)性和延展性。這樣的話，有利于企業(yè)在中長期內(nèi)獲得比較穩(wěn)定的環(huán)境和市場看風(fēng)險的把握。
[彭迅] 我覺得萬總談到這些問題，作為開發(fā)商來說，都是屬于相同的認(rèn)識。我補(bǔ)充一下，我個人感覺這樣數(shù)據(jù)出現(xiàn)，那么其中它的反應(yīng)什么樣的問題？反應(yīng)長沙的房地產(chǎn)市場整個投資是屬于比較理性、平穩(wěn)的過程。它并不是說，當(dāng)外來的資金進(jìn)入房地產(chǎn)當(dāng)中，進(jìn)入長沙市場當(dāng)中，它肯定帶來市場一定的波動包括房價這一方面的波動。在這個緩慢增長過程當(dāng)中，適應(yīng)整個市場、整個行業(yè)的國家宏觀調(diào)控。也可以說，長沙市市場是有自己發(fā)展趨勢。
[主持人]張總，你覺得這邊主要是二手房的方面，你覺得從二手房市場，你是怎么樣感受？你有什么看法？
[張擁軍] 從今年二手房的交易量，跟去年有一個很大的增長。這來自于去年金融危機(jī)的影響，讓更多人處于觀望。所以，剛性需求在今年得到釋放。我們所看到一個市場在回暖。在最近國慶期間，北京跟上海交易量是下降。而長沙的市場應(yīng)該跟國家大經(jīng)濟(jì)走勢是相似。我個人認(rèn)為在未來一段的時間，長沙的市場趨勢可能會受到一定的影響，會在短時期內(nèi)有一些調(diào)整。從長遠(yuǎn)來看，包括三年之后地鐵開通，長株潭融城的實施，從長遠(yuǎn)來看，長沙市房地產(chǎn)是穩(wěn)步向上的調(diào)整，短時間調(diào)整也是正常，也不會影響大家對房地產(chǎn)的信心。
[主持人]主持人：說到地產(chǎn)投資，本次房交會跟往屆相比，可以說有一個大膽而創(chuàng)新的嘗試，即在房交會期間同期舉辦一場長沙首屆地產(chǎn)項目投資推介會。邀請知名投資、開發(fā)企業(yè)共同參與，對長沙商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行推介與投資洽談，直接促成土地項目成交。這會對長沙房地產(chǎn)行業(yè)的投資市場帶來怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)呢？這次要請戴白奇主任來介紹一下。
[戴白奇] 在房交會把土地項目拿到房交會進(jìn)行展示，在長沙是首屆。所以，這次我們就集中長沙所有一線品牌開發(fā)企業(yè)，具體來說有一百家作為我們邀請對方，來參加我們投資推介會。這一廣告播出去，得到廣大開發(fā)企業(yè)踴躍響應(yīng)。到目前，我們熱線電話也打到火爆。同時受到邀請企業(yè)來說，在土地選擇、投資方向的決策，他們也在認(rèn)真考慮長沙五大重點的投資項目包括地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)、片區(qū)、棚改五個重點項目。同時行業(yè)里面五十強(qiáng)，三大大顎開發(fā)企業(yè)也會重點把投資目光重新投聚到了二線城市。本次會議將有59個發(fā)布項目在這里進(jìn)行了發(fā)布，同時有14個項目進(jìn)行簽約，這樣簽約量，發(fā)布總投資量將近兩千億，簽約項目投資量是15個億。所以，對整個行業(yè)來說，是土地項目展示，同時也是長沙形象了一個展示。所以得到廣大的開發(fā)企業(yè)來踴躍地參加。同時本次房交會當(dāng)中開發(fā)企業(yè)，參展企業(yè)，比如宏大集團(tuán)最有影響力投資四十個億在雨花區(qū)內(nèi)的宏大城（諧音）這個項目受到關(guān)注。本次宏大地產(chǎn)作為參展企業(yè)，也作為我們推介會邀請重點的企業(yè)，它在推介會上有四個項目進(jìn)行了發(fā)布跟簽約。所以長沙地產(chǎn)市場得到全國開發(fā)企業(yè)特別是一線品牌高度關(guān)注，所以對于我們城市形象是良好的展示。
[主持人]這次房交會非常值得期待。在我們采訪一開始，就提到了來自長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的“十一”黃金周，8天時間里長沙樓市商品房共成交2179套，與去年同期相比增長130.68%；面積達(dá)22.83萬平米，與去年同期相比增長118.06%，成交均價達(dá)4337元/平方米。相比而言，廣州、北京等眾多一線城市房地產(chǎn)市場卻以“慘淡成交”收場，為什么會出現(xiàn)這一現(xiàn)象？這是否意味著長沙價格仍為“洼地”呢？長沙的這種良好形勢會不會繼續(xù)延續(xù)下去？請萬總來談一下。
[萬鵬]我就先拋磚引玉一下。我覺得市場很多東西像張總這邊有二手房成交有很大的說服力。我覺得這一東西分幾個層面來講：第一，首先談到數(shù)據(jù)，咱們數(shù)據(jù)有這個同比，08年跟今年的政策環(huán)境跟金融環(huán)境就不一樣。而成交在去年比較慘淡，有一個放亮，同比來講，沒有可比性。同時，我們也看到長沙的成交能夠保持在活躍的程度。它有別于包括看到北京、深圳、廣州一線城市的成交的表現(xiàn)。首先，有一個非常重要的東西，長沙市場不是完全市場化的市場。也就是說，它受到很多政策的影響跟導(dǎo)向。目前來說，長沙的政策有一個貨幣補(bǔ)貼，這是很多城市都沒有，貨幣補(bǔ)貼對于市場刺激是非常厲害。在實際上操作不但抵房款，還可以抵收付款，這個政策極大地降低購房的門檻。這是一個方面。當(dāng)然，我也非常認(rèn)同一個觀點，長沙本身的房價跟周邊城市來比，它有具有非常競爭力的。這個是我們一直強(qiáng)調(diào)一點。包括一線開發(fā)商的進(jìn)入，本土開發(fā)商的成長，消費者對于產(chǎn)品要求的提升，都處使現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)水平有了很大提升。同時，性價比也可以得到不斷拔高。之前，我們有一個數(shù)據(jù)，說長沙幸福指數(shù)是非常高，我想也跟房價處于這個水平是相關(guān)。我們從整個趨勢來研判的話，一方面，一個通脹的預(yù)期可能仍然有一個延續(xù)。另外一個方面，隨著我們現(xiàn)在一些建筑成本、建筑材料的上漲。比如說今年持續(xù)比較長旱季，長沙三材、鋼鐵等運行受到的影響等。那么對于未來來說，建筑成本在一定時間有一個上漲，包括我們棚戶的改造有一個剛性的釋放。另一方面，也是剛性的成本在上漲。所以從供求這兩個層面來說，在一段時間里面仍然可以保持供求平衡的狀態(tài)，并且保持向上的一個姿態(tài)。這是我們從一些數(shù)據(jù)來的研判。我還回到剛才的回答，市場的方面，張總多給我們的數(shù)據(jù)來分析一下。
[主持人]張總你是如何看待現(xiàn)在的狀態(tài)？目前的長沙良好的形態(tài)，它還會持續(xù)下去嗎？
[張擁軍]我個人認(rèn)為，長沙跟北京跟上海來比，畢竟，我們是處于發(fā)展的城市。長株潭融城這剛剛起步。所以，你跟北京跟上海的成熟城市來比的話，可比性不具備。他們在國慶期間，更多的市民是出去旅游，而長沙更多是買房。政府跟媒體對長株潭的的推動，使的長沙的房地產(chǎn)一個繁榮的景象。這次推介會，我個人認(rèn)為有喜，有憂。對于長沙房地產(chǎn)市場來講，第一，大的開發(fā)商過來，確實他們的開發(fā)的經(jīng)驗跟理念，對品質(zhì)的要求能夠推動長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展，特別是提高人們居住的水平。但是另一方面來說，也造成土地的成本增加特別是外來開發(fā)商的管理成本肯定比本地開發(fā)商的成本要高，也造成房價上漲。對于市民來說也有喜也有慮。總的來說，長沙在中部地區(qū)這么好的位置，以及未來的發(fā)展趨勢，也會吸引更多的大開發(fā)商進(jìn)入我們這一塊市場。對于本地的開發(fā)商來說，可能今后會面臨如何提升自己的管理水平跟開發(fā)水平。對于你們來說有更高的要求，對于我們市民是一個好的消息。
[主持人]彭總，你的項目在河西，你怎樣理解這種現(xiàn)象？
[彭迅]我有這種感覺，其實有一些數(shù)據(jù)的支撐，前幾天，我在網(wǎng)上看到一篇，關(guān)于網(wǎng)站發(fā)布一些《中國城市房價排行榜》，這個排行榜是針對沿海等地做一個調(diào)研，長沙被調(diào)研了五十城市里面，它的房價水平排第43位，接下來是新疆、銀川這些地。那么，我覺得這樣與長沙今年上半年GDP總量是不相匹配而且與長沙近幾年發(fā)展速度，包括河西先導(dǎo)區(qū)、兩型社會建設(shè)等發(fā)展規(guī)劃，整個城市版圖的擴(kuò)張。那么我覺得一些宏觀方面的對于長沙的有利促進(jìn)作用。對于整個房地產(chǎn)市場注入大量的剛性的需求。張總說，可能一線城市的居民在國慶的時候，就跑去旅游，而在長沙地州市的消費者就到長沙來購房。其實地州市的消費者到長沙購房，就發(fā)現(xiàn)長沙的一個前景。那么長沙在中部地區(qū)，在這次兩型社會機(jī)遇的前景下，長沙發(fā)展前景、經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張速度、以及軌道交通建設(shè)來說，長沙發(fā)展前景很好，發(fā)展前景應(yīng)該反應(yīng)在長沙置業(yè)具備升值的空間。
[主持人]而且在任何市場也充滿的矛盾的地方。從湖南省目前的供需結(jié)構(gòu)來看，1-8月湖南省商品房銷售面積1840.9萬平方米，而商品房空置面積為362.1萬平方米，同比增長42%，其中商品住宅空置面積231萬平方米，同比增長49.2%，空置率的大幅攀升，反應(yīng)了一個怎樣的社會現(xiàn)象？對市場的良性發(fā)展會不會產(chǎn)生影響？請戴主任來說一下？
[戴白奇]從長沙目前消費市場來說，除了本身市民的剛性需求，包括政府慧民政策能夠刺激剛性需求，本地的需求包括改善性需求存在一定的放量。這個放量在金融危機(jī)之后，整個土地市場的投放跟房產(chǎn)開發(fā)等情況下，消耗大量的存量。同時，由于長沙的區(qū)域優(yōu)勢和在整個城市當(dāng)中，所具有山水州城地理優(yōu)勢，所以長沙周邊城市消費當(dāng)中，吸引更多的購房者。有一個數(shù)據(jù)顯示，在長沙商品房消費當(dāng)中有61%吸引周邊城市的居民，所以長沙吸引周邊城市的居民到長沙置業(yè)，存在一個巨大銷售市場空間，存在一個需求量。同時，從政府對市場的調(diào)控來看，從土地投放，開發(fā)進(jìn)度的空置，我認(rèn)為政府控制比較得力。我們對政府宏觀政策包括金融政策，我們積極地支持態(tài)度。
[主持人]萬總，你在實際操作過程當(dāng)中，你偏向哪一方面的？
[萬鵬]我覺得統(tǒng)計數(shù)據(jù)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)的道理。我們來看待這個問題，湖南省整個商品房的空置率。我覺得可能有幾個方面的觀點：
第一，前面我們也說到七到八月買七到八萬方，我們知道這里面剩下其他地勢差不多跟長沙是1：1。其實戴主任說到，首先一個方面，談空置，因為很多外地人到長沙來買，特別是隨著交通路越來越發(fā)達(dá)，包括高速。我一開始提到長沙這個城市很特殊，像二線或者三線的省份城市，它有一個很強(qiáng)的吸引力，它是一個政治跟經(jīng)濟(jì)的中心，對全省來說，是一個全省的概念�？赡苷f，別地勢的商品房建出來之后，都沒有買不掉。可能很多人會跑到長沙來買。可能造成一部分的空置。從銷售的空置角度來看，有一些是增加，這種叫銷售空置率。另外一方面，這個空置率是不是另外一種空置率，居民空置率，也是一個空置率的概念。那么它也有可能是增加，有什么問題產(chǎn)生？跟我們今年表現(xiàn)一個放量很重要一個特點。也是我覺得今年的剛性需求的適量之外，隨著人民幣的走勢預(yù)期，會有很多人把儲蓄跟存款往房地產(chǎn)進(jìn)行挪動，會造成投資占到市場一定的比例。當(dāng)比例上升之后，有一定的居住空置率。第一個不會住，第二他可能會投資，也會找下一家。也會造成空置率的上升。所以，主持人說得也對，我覺得兩個都會成立，我們沒有完全精準(zhǔn)的定義。從我個人來說，可能是這種觀點。
[主持人]彭總，你覺得在實際銷售過程，你覺得今年上半年的空置率的銷售情況如何？目前的情況對今后有什么影響？
[彭迅]他們兩位從專業(yè)角度來談一下。那么我就從通俗易懂的角度來說，談一下我的一點看法。從消費者角度去看，為什么會出現(xiàn)空置率攀升或者空置面積增加的現(xiàn)象？從消費者角度來說，我們可以這樣來看待問題，消費者現(xiàn)在對于商品房的消費的態(tài)度，已經(jīng)從幾年前恐慌性的購買，經(jīng)過08年這樣的行業(yè)市場的調(diào)整之后，已經(jīng)越來越出現(xiàn)理性的消費。比如說，幾年前是幾個售后員坐在售樓部里面，等著購房者排隊，過來搶房子、通宵排隊、領(lǐng)號這種現(xiàn)象可以說一去不復(fù)返。那么對于開發(fā)商來說，更多是追求產(chǎn)品差異化，然后更加看重營銷推廣的手段。比如說，我們這個項目跟同類產(chǎn)品的競爭力跟區(qū)別在什么地方？我說我們的項目比別人好，好在什么地方？這樣一種宣傳，更重點是售后服務(wù)上，每一個產(chǎn)品無論是價格或者戶型設(shè)計比較潛層面的東西，越來越趨向雷同的時候，那么作為開發(fā)商能夠比拼只有售后服務(wù)。從這些方面來看，我感覺到消費者心理也越來越趨向理性狀態(tài)。從一方面也有影響吧。我覺得張總談一下，更有說服力。我一直認(rèn)為不管是新房還是二手房，不管是置業(yè)購買還是居住購買，最終需要流向二手房。
[主持人]張總，在二手房的方面也是一個專家，我們空置率的消化也通過二手房進(jìn)行了轉(zhuǎn)化。其實在今年上半年，全長沙市不管是二手房還是新房銷售都是很好。你持什么觀點？在實際操作當(dāng)中怎么做？
[張擁軍]一定是空置率的概念。開發(fā)商是一個開發(fā)面積跟銷售面積。一開發(fā)完不一定馬上就銷售掉。我一年開發(fā)兩千萬平米，而銷售只有一千萬平米，這種空置率也屬于正常。還有一個居住空置率，買之后，他并沒有居住。如果空置率比重比較高，從兩個方面的分析：證明這些購買者，居民是購買預(yù)期。這些房，本人是有房子的人，一個是作為改善居住就買了，或者今后這個地方成熟之后，我會住過去。我想這個過程當(dāng)中，如果空置率高的話，也限制另外一種投機(jī)行為。比如說沿海地方如深圳、上海，那邊的房價漲得比較快，大部分是投機(jī)行為，房價漲得很快，買之后，三到六個月就去買掉。實際上，投資行為是有利于市場的發(fā)展。所以，前兩年，長沙就歡迎溫州購房團(tuán)到長沙炒房。而現(xiàn)在就限制了，這就是遏制投資行為的出現(xiàn)，對這個市場是有利。在長沙未來的發(fā)展來看，這些空置率在短短兩到三年之內(nèi)，也會消化掉。
[主持人]接下來來回到下半年以來，長沙房地產(chǎn)市場一直維持在價升量跌的局面，這次房交會的召開，大家預(yù)測一下，會不會成為樓市的“風(fēng)向標(biāo)”，打破整個房地產(chǎn)市場目前的走向呢？房交會上會不會再上演“打折促銷風(fēng)”？這次置業(yè)潮的消費人群會有怎樣的特征？大家來做下分析。
[戴白奇]從我們創(chuàng)辦房交會的經(jīng)驗來看，傳統(tǒng)消費習(xí)慣，市民在消費住房的時候，首先打聽是否有房交會。所以房交會能夠吸引一部分消費者在這里成交。第二，本次組委會設(shè)計活動，盡可能讓開發(fā)商提供展示跟銷售的平臺。包括免費乘坐大巴，家具建材、經(jīng)營機(jī)構(gòu)、二手房進(jìn)行一個展示，房地產(chǎn)開發(fā)鏈在這里進(jìn)行整合。第二，本次參展的企業(yè)在促銷、在設(shè)計政策方面，各顯神通。所以，每一個開發(fā)企業(yè)都會在房交會特別是參展企業(yè)拿出他們的促銷的絕活。所以，也吸引眾多潛在消費實力。我完全持樂觀的態(tài)度，房交會上一定有巨大的剛性放量釋放出來。
[主持人]謝謝戴白奇。接下來各參展商，我們請萬總來談一下，你覺得這次房交會在價格上來跟銷售上來成為市場新的“風(fēng)向標(biāo)”嗎？
[萬鵬]房交會成交量，大家有一個消費習(xí)慣吧。集中放量也是非常正常，應(yīng)該可以預(yù)期。對于價格來說，我一直認(rèn)為所謂銷售價格跟每一個企業(yè)個性或者處于企業(yè)的不同的戰(zhàn)略要求來實現(xiàn)。如果說，我們企業(yè)實現(xiàn)處于需要快速現(xiàn)金流的時候，我們的價格會拿得低，會有促銷的活動出來。我們的企業(yè)處于盈利階段，需要保證盈利，不會有太多促銷。我想每一個企業(yè)有每一個企業(yè)應(yīng)對的策略。就我們案子來講，我們剛才也提到開盤一定很低價，這是我們一貫的風(fēng)格，可能我們不會在房交會太多有額外的促銷活動去做。另外，作為我們企業(yè)來說，我們的企業(yè)一直保持很好是現(xiàn)金流，我們也不會出現(xiàn)大的促銷活動。包括去年跟今年上半年在房交會出現(xiàn)一些狀態(tài)。一個方面，大家對現(xiàn)金流的追求，可能市民對一個預(yù)期。長沙很多開發(fā)商也是很理性，也是非常聰明，消費者也這種需求，也會做一些政策的調(diào)整，也會有市場的變化。另外一塊，整體市場的運轉(zhuǎn)，這次房交應(yīng)該會不會有太大的趨勢轉(zhuǎn)變。我剛才說，我們有一些政策會延續(xù)，包括我們土地放量展示，也是我們需要推動一件事情。對于供應(yīng)量上升，預(yù)期時間也會晚一點。對于供跟求這兩個方面來看，市場也不會太大的變化，我覺得應(yīng)該有一個持續(xù)，維持目前現(xiàn)在的價格。大家分析一下，四千多塊錢的價格，包括我們現(xiàn)在的管理成本，它的利潤是非常合適。因為作為高風(fēng)險的行業(yè)，包括成本等風(fēng)險，也是合理、正常。
[主持人]你說到資金流跟現(xiàn)金流的情況，為什么這么一個趨向？雖然銷售量在下降，價格也在上升的局面。有人也提出來，也有人進(jìn)行一個分析。上半年銷量也比較好，開發(fā)商也會積累很多成本。成本已經(jīng)拿回來，接下來，房源也要追求一定的利潤。第一我不愁買，我不愁急得買。第二也要維持一定的利潤。盡管銷量還是在下降，價格也在上升的情況，是否是這種情況？
[萬鵬]這個也不會排除。價升，量跌的情況，有很多方面復(fù)合的東西。有一些企業(yè)渡過一些現(xiàn)金流的需求，很大的時候。我們有一個相應(yīng)利潤的實現(xiàn)。第二方面的話，跟目前成本上升相關(guān)，包括我們今年上半年特別再早一點的時候，鋼材的價格，到現(xiàn)在的鋼材的價格，包括水泥跟其他所有建材成本、人力成本等等都在上升。所以它逼迫我們有一個價格上漲。第三，每一個企業(yè)有不同的戰(zhàn)略，可能有個體或者企業(yè)的一些作為不能成為集體的行為，可能更宏觀去看一下數(shù)據(jù)的一個反應(yīng)。隨著我們現(xiàn)在整個放量的上升，作為宏觀經(jīng)濟(jì)狀態(tài)也是逐漸走熱。我相信所有成本在上漲的話，房價也沒有理由低。
[主持人]彭總，你現(xiàn)在對目前的情況，你來怎么看房交會，會不會代表一個新的走向？
[彭迅]房交會成為樓市的風(fēng)向標(biāo)這一說法，不應(yīng)該存在這個說法。我覺得不會，也不會房交會是樓市走向一個風(fēng)向標(biāo)。因為，房交會只是說在整個長沙房地產(chǎn)的市場，集中向消費者進(jìn)行了一個樓盤展示或者產(chǎn)品的宣傳介紹這一方面。其實它是一種方式，而不是現(xiàn)實一個目標(biāo)。剛剛?cè)f總談到，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商這一塊，由于土地成本上升、建筑原材料的上升，實際上升的東西，導(dǎo)致現(xiàn)在長沙樓市維持四千多塊錢的水平，也是比較合理的價位跟數(shù)據(jù)。整個房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)向前幾年是暴利時代的說法，拿到現(xiàn)在也完全不合理，利潤空間也是控制到一定的范圍。也不允許我們像前幾年那樣，價位拿得很高的一種情況。導(dǎo)致老百姓也不能接受。房價也超過他的承載一種能力，實際上，簡單來說也是泡沫。從我們項目來說，我們對于參加這次房交會，我們所做好一切的準(zhǔn)備。也就是說，我們真正從客戶、消費者需求的出發(fā)，從消費者實際來考慮。我們一個目的保持開發(fā)商一個原則之下，最大對消費者提供一個優(yōu)惠的措施。
[主持人]好，張總，你是二手房的市場方面的專家，你從這個角度來幫我們進(jìn)行一下分析？
[張擁軍]房交會對于購買需求的市民來說是一個好機(jī)會。第一，長沙這么多樓盤集中在一起，他有更多的選擇的余地。第二，開發(fā)商跟開發(fā)商之間也存在爭奪一些客戶會有一些讓利。想回到去年跟上半年，開發(fā)商有很大的讓利，前面老總說過，開發(fā)商已經(jīng)渡過最困難的時間，開發(fā)商要追求最合理的利潤。所以，對于消費者來說，不要考慮有很多的優(yōu)惠，肯定比你平時買房有優(yōu)惠，包括二手房也一樣。如果你在四天里面，你有成交的話，肯定比你平時的成交有一定的驚喜。我奉勸聽眾，如果大家有購買需求，我建議這四天到房交會去看一看。
[主持人]戴白奇主任，你做一下展望跟總結(jié)，馬上要開始房交會，它會成為一個什么樣的具體情況？
[戴白奇]作為房交會的管理水平更精準(zhǔn)、服務(wù)更規(guī)范，成交更火爆的房交會。作為一名工作人員，也歡迎各位朋友，各位消費者到房交會走一走，看一看，這里一定有你滿意的產(chǎn)品跟房子。謝謝大家。
[主持人]好的，感謝各位嘉賓的解答，也祝愿第28屆房交會取得圓滿成功。謝謝各位朋友的收聽與觀看，咱們下期再見。
