[主持人海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺經(jīng)濟頻道聯(lián)合打造的星城第一對話地產(chǎn)欄目《樓市會客室》，我非常榮幸主持今天的節(jié)目，我是主持人海波。湖南恒嘉地產(chǎn)總經(jīng)理 易建國先生。
[易建國]大家好！
[主持人海峰]還有來自湖南1881置業(yè)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理 樂兵先生。
[樂兵]大家好！
[主持人海峰]以及恒基兆業(yè)湖南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司營銷總監(jiān) 劉倬鵬先生。
[劉倬鵬]大家好！
[主持人海峰]今天是《樓市會客室》首次將地點搬至我們現(xiàn)在所在的黃興南路步行街中心廣場透明直播間，以后在每個月的第三周，周四下午18：00-19：00將準時播出，請各位聽眾，網(wǎng)友朋友守候收聽觀看。
最近一段時間以來，來自國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴大0.8個百分點，這是今年以來全國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)五個月上漲。節(jié)節(jié)攀升的價格趨勢之下，作為二線城市的長沙，來自長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月份商品房成交均價達到了4327元/平米，創(chuàng)下了今年以來的新高。
而與此同時，近一個月時間以來，央行、銀監(jiān)會、國土資源部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局、國家稅務(wù)局等六部委先后對房地產(chǎn)市場發(fā)出加強監(jiān)管的信號，從緊信號的密集釋放，也標志著調(diào)控政策終于再度出擊樓市。房地產(chǎn)政策難道已經(jīng)轉(zhuǎn)向嗎？頻出的信號是否抑制了交易量？未來的房價走勢又如何？
今天，帶著這些疑問，我們邀請到幾位嘉賓作客我們《樓市會客室》直播現(xiàn)場，一起來探討這一輪適度從緊政策釋放所引發(fā)的思考？在這里，
根據(jù)長沙市房產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，長沙7月份商品房成交均價達到4327元/平米，環(huán)比增長了6.51%，其中住宅成交均價4073元/平米，環(huán)比上漲了4.59%。創(chuàng)今年以來新高。那么造成當前房價漲速過快的原因來自哪些方面呢？先請易總談?wù)劇?/p>
[易建國]我認為今年上半年的房價上漲，特別是7月份成交均價達到4327元/平米，背后有很深層次的原因，我個人認為最大的原因還是大家對未來經(jīng)濟通貨膨脹的期許，或者說這種認識是比較深刻的，大家都認為通貨膨脹很有可能在明年發(fā)生，不光是房價，商鋪地下車庫的投資都比較旺盛。
長沙今年的拆遷量也比較大，經(jīng)適房貨幣補貼政策也應(yīng)用到了極致，所以我認為是以上兩個方面的原因造成了房價上漲。
[主持人海峰]樂總的觀點呢？
[樂兵]首先，我非常認同易總的觀點，長沙市今年有13個棚戶區(qū)的改造，在二環(huán)內(nèi)有將近200平米的拆遷規(guī)模，政府今年投入了公積金19.6個億，對房價的拉升起到了非常明顯地作用。從去年以來，整個市場有一段時期的需求停滯期，房價今年春節(jié)以來回暖，市場一般是越漲越買，可能也有這個方面的原因。
[主持人海峰]劉總的樓盤在星沙，您肯定有比較獨特的觀點。
[劉倬鵬]獨特不敢當，今年的樓市讓我們感覺非常震驚，長沙縣上半年的成交量超過了歷史成交量，比2007年還多，易總和樂總把大致情況進行了分析，一是通貨膨脹；二是老百姓對國家經(jīng)濟發(fā)展有信心；去年，市場情況不太好，剛性需求的累積造成了上半年成交量的增加，還有樂總說的棚戶區(qū)改造因素，上半年的數(shù)據(jù)和07年相比確實非�？捎^，客觀的市場也是比較良性的，大家最關(guān)注的肯定是下半年的市場。
[主持人海峰]是的，按照我們了解的房地產(chǎn)市場走勢來說，是在急劇上升之后出現(xiàn)的拐點，但沒想到是出現(xiàn)了急速的上升期，易總對房地產(chǎn)走勢有什么感受？
[易建國]我經(jīng)常說股市就是樓市的晴雨表，前段時間股市上漲了70%，房子好賣；這段時間股市跌了不少，現(xiàn)在房子成交量下滑得也是比較厲害。上半年成交量之所以井噴，主要是國家有4萬億投資拉動，流動性資金非常地充足，大家手上的錢就慢慢多起來了，用來買房是很正常的，我是這樣看這個問題的。
[主持人海峰]與價格上漲的態(tài)勢相比， 7月份伊始長沙市商品房銷量開始回落，全市商品房簽約成交16216套，面積175.35萬㎡，環(huán)比回落了12.68%和9.72%；其中住宅成交15211套，面積163.83萬㎡，環(huán)比下降了12.13%和10.28%。造成成交量開始下行的原因又是什么？
現(xiàn)在，我們要進一段廣告，廣告之后請各位老總對今年6、7、8月份的樓市進行分析，好的，廣告之后馬上回來。
[主持人海峰]把握樓市脈搏，感受城市心跳，大家好您正在收看的0731房產(chǎn)網(wǎng)和湖南經(jīng)廣為您帶來的《樓市會客室》。大家可以通過幾種方式來收聽或收看到這期的節(jié)目，比較特別，您可以打開電波FM90.1，同時還可以登陸0731FDC.COM收聽或收看到現(xiàn)場的直播。
剛才，我們的話題提到在這幾個月時間出現(xiàn)了成交量下行的現(xiàn)象，請樂總分析一下樓市成交量下行的原因。
[樂兵]上半年政府給整個市場帶來了很多的利好銷售政策，還有貨幣補貼政策。那么，到了下半年，經(jīng)歷了上半年火爆市場的出現(xiàn)之后，銷售形勢有了減緩現(xiàn)象出現(xiàn)。從8月1日開始，相關(guān)部委在貸款上采取了從緊貨幣政策，包括對二次貸款首付比例提出了要求，以前有利息優(yōu)惠政策，現(xiàn)在又回到了8.5甚至更高的水平。我個人認為和湖南的天氣也有一定的關(guān)系，這幾個月太熱了。
自去年以來，長沙房地產(chǎn)很多的中小盤也沒有預(yù)計到市場那么樂觀，一上午就把房子賣完了，開發(fā)商沒有這么快的速度建房子嘛。
[劉倬鵬]目前，沒有房源是非常重要的一個問題。
[主持人海峰]在08年不景氣的時候，很多開發(fā)商把開發(fā)進度往后推了，大家對這一輪的房地產(chǎn)市場上漲沒有準備，還沒有準備好的時候，樓市開始上行，在上行時期把產(chǎn)品銷售完了之后，供應(yīng)就供不上了。
[劉倬鵬]是的，全國各大城市都出現(xiàn)了這種切斷。
[主持人海峰]面對上半年迅猛增長的房貸，銀監(jiān)會在6月底下發(fā)了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》，并且從8月1日起對二套房貸進行全面收緊。這是否意味著中國樓市從此作別寬松信貸的時代？大家怎么看？先問問易總。
[易建國]據(jù)我個人的了解和觀察，這不能作為作別寬松信貸的信號，現(xiàn)在國家相關(guān)部委并沒有出臺相關(guān)的政策，只是重用了原來的信貸。我個人認為在金融危機沒有完全渡過，經(jīng)濟危機即將來臨的交接時期，國家不會有大的信貸政策的調(diào)整。
[主持人海峰]劉總的看法呢？
[劉倬鵬]目前，銀行好象也只是在“吹風(fēng)”階段，我們和銀行的朋友交流說，都是在以吹風(fēng)的形式在啟動。那么，上半年中央也派出了各個調(diào)查組在各個城市進行調(diào)研，了解下半年的經(jīng)濟走勢，長沙樓市還是比較穩(wěn)定的，07年高，08年也沒有出現(xiàn)很低的低谷，我認為對房地產(chǎn)影響不是很大。
[主持人海峰]作為老百姓來說，他們得到的信息可能并不對稱，可能一點兒信息可能就會影響消費心理或消費行為。放出這種口風(fēng)的深層次原因是什么呢？
[樂兵]作為一個消費者，他可能習(xí)慣在短期內(nèi)聽到優(yōu)惠利率的政策出臺，到了年底銀行信貸工作也慢慢到了結(jié)尾過程。在房屋成交量暴漲的時候，其實銀行是有很大的風(fēng)險的，銀行也要控制風(fēng)險額度，他們對貸款審核的條件也會要加強，銀行是從風(fēng)險控制的角度適當?shù)剡M行防范，可能對市民的心態(tài)會有一定的影響。
[主持人海峰]樂總，您自己也買房，您買房的心態(tài)我感覺挺好的，您能不能向消費者介紹一下您是如何買房的？面對這個市場，應(yīng)該以什么樣的心態(tài)買房呢？
[樂兵]最近我也購買了一些物業(yè)，政府出臺很多利好政策，要把握好這些利好政策，但是消費者一定要考慮自己的經(jīng)濟承受能力，不能是承受不起只要有好的政策也去買，在資金相對比較寬裕的時候，可以在這個時候做一些投資。物業(yè)在未來也會升值，升值遠遠多于利率的時候也是可行的，比如有一些商鋪在一年兩年后會以一倍、兩倍的速度增長，我認為每個人要根據(jù)自身的情況去買房子，我認為利率優(yōu)惠政策或其他優(yōu)惠政策只是一個考慮，不要作為買房的必要因素來考慮。
[主持人海峰]是的。前段時間媒體曾報道長沙多家銀行和地產(chǎn)中介公司二套房貸彈性比較大，由于界定不明確，仍可打擦邊球，那么二套房貸的界定到底是什么？存在的漏洞是否將演變成再一次房價飆漲的隱患？
先請易總發(fā)表看法。
[易建國]二套房貸的界定原來是每個銀行都出臺了一套界定方案，建設(shè)部后來出了以家庭為單位界定二套房，然后還有一個約定，二套房平均人均面積低于城市人均面積，是改善型住房的二套房，可以享受國家二套房同等利率的優(yōu)惠。這里就涉及很多問題，不同城市的人，離過婚的人，有小孩的家庭，沒有小孩的家庭等等，情況很多，漏洞也比較多，銀行掌握的個人信息可能也不太完善，他們無法準確地判斷出任何一個人能不能享受二套房利率優(yōu)惠政策，我是這樣理解的。
[主持人海峰]不同的說法可以達到不同的條件，或者銀行認為某種情況也可以按照一套房的政策下發(fā)貸款，有沒有這種情況呢？
[劉倬鵬]關(guān)于國家出臺二套房貸政策，我想出發(fā)點還是想對市場進行調(diào)控。目前，國家對二套房的界定方式不太明確，以家庭為單位的話，家庭結(jié)構(gòu)也比較復(fù)雜，如果對每一個城市采取“一刀切”的方式來做的話，各個城市的情況又不同。我也比較贊同二套房貸的目的和推動房價沒有必然的關(guān)系的說法，剛才海峰提到要去完善這些政策，在政府出臺90、70政策的時候，大家認為政策也需要完善，下面的執(zhí)行者更需要完善，再加上各個城市的情況不一樣，政策在各個城市起到的作用也不一樣，銀行肯定要根據(jù)各個城市的情況來制定不同的執(zhí)行方式或方法。
[主持人海峰]是的，下半年的房價走勢到底會是怎樣的走勢呢？我們現(xiàn)在要進一小段廣告，廣告之后歡迎您繼續(xù)收聽由0731房產(chǎn)網(wǎng)和湖南經(jīng)廣FM90.1為您共同帶來的《樓市會客室》。
[主持人海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺經(jīng)濟頻道聯(lián)合打造的星城第一對話地產(chǎn)欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰，繼續(xù)我們的節(jié)目。
剛才，和幾位高端一起探討了銀行貸款政策對于房價走勢情況的影響，今年上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了很多出乎我們意料的一些情況，北京、上海等很多一線城市，包括二線城市的房地產(chǎn)市場都在全線飄紅，在這種情況下出現(xiàn)了捂盤的行為，長沙現(xiàn)在有這樣的情況嗎？
[樂兵]目前，這種情況在長沙還不太明顯。北京、上海、廣州那些城市和長沙還是有區(qū)別的，土地資源特別地稀缺，長沙今年大量棚戶區(qū)改造提供了很多的城市用地，目前長沙這個城市也儲備了一部分土地，土地價格可能會有一些增長，但對于稀缺性來講可能還不如那些城市那么高。
做房地產(chǎn)無非是三塊，土地、成本、相關(guān)的稅費和利潤，我認為長沙的房價還是比較好的。
[主持人海峰]我有很多朋友感覺到今年買房子的時候，去很多個樓盤去問，基本上都感覺房子一下子就沒了，這是不是市場火爆的原因？還是有其他的原因呢？
[劉倬鵬]房地產(chǎn)銷售也是一種產(chǎn)品銷售，一種產(chǎn)品進入市場還是有策略的，有方式方法，大家應(yīng)以平和地心態(tài)去看待。我想，一個新的產(chǎn)品進入長沙市場，都要經(jīng)歷由慢到快，由少到多的階段，大家應(yīng)以平常心來看待房地產(chǎn)市場的交易形式。
上半年，長沙房地產(chǎn)上市比值并不大，一是樓市突然回暖，開發(fā)商心里其實有一點兒打鼓，也在穩(wěn)定地進行銷售，價格是慢慢攀升的，市場好了，貨少了，這是很正常的現(xiàn)象。二是可能很多開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)沒有貨源了，事實上現(xiàn)在的供貨比例是0.6：1，我認為應(yīng)該主要原因是沒有貨源了。
[主持人海峰]易總的看法呢？
[易建國]我也贊成樂總和劉總的觀點，長沙的開發(fā)商捂盤沒有必要，捂到這里還不知道下半年怎么賣。
[劉倬鵬]是的，好不容易過一點兒好日子。
[易建國]因為，開發(fā)商對08年的市場還是心有余悸的，長沙的開發(fā)商獲利不多，利潤空間不大，如果廣州的開發(fā)商捂一個星期可能會漲2000元/平米，但在長沙捂一個月也不可能漲到1000元/平米，捂在這里還有各種成本的支出，還不如趕緊賣掉。所以，客戶買不到中意的房子，今天看中明天賣掉，正好符合上半年樓市的火爆情況的出現(xiàn)。
[主持人海峰]從7月1日開始，長沙市商品房需明碼標價，并且在長沙房產(chǎn)局政務(wù)網(wǎng)上進行交易公示，這一從嚴交易政策的貫徹實施，是否會有利的遏制捂盤惜售行為的產(chǎn)生呢？
[樂兵]規(guī)范行為的產(chǎn)生是社會對房地產(chǎn)市場管理制度不斷完善的過程，很多城市其實早就實施了這些政策。對于長沙來講采取這樣政策，第一更方便政府對房地產(chǎn)市場進行長遠地調(diào)控；第二是促使開發(fā)商更加規(guī)范地運作，海波前面提到樓市暴漲一個晚上就漲800元-1000元/平米，這種情況就可以得到很好地抑制，我認為這些政策的出臺對房地產(chǎn)市場是非常有利的。
[主持人海峰]會不會出現(xiàn)這種情況呢？我想要大幅度降價等等情況？
[樂兵]打個比方吧，如果是4000元/平米的價格，如果有人想大幅度降價，降到3600元/平米或者更低的話，所有低于這個價格的話，合同里面都是沒法打出來的。那么，政府允許10%的上下浮動是根據(jù)市場調(diào)整的，可能市場好的時候開發(fā)商可以報到4200元/平米或者4300元/平米，這些政策對市場急速漲幅有很好的抑制作用，起到更加規(guī)范的作用了。
[主持人海峰]從二套房貸收緊、交易環(huán)節(jié)從嚴、房地產(chǎn)稅收監(jiān)管等，各部委一系列從緊信號的連連出手，是否意味著下半年樓市將出臺轉(zhuǎn)向新政？
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[主持人海峰]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，這里是由0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南電臺經(jīng)濟頻道聯(lián)合打造的星城第一對話地產(chǎn)欄目《樓市會客室》，我是主持人海峰，繼續(xù)我們的節(jié)目。
剛才，我們分析了今年上半年樓市的情況，以及銀行信貸政策對于房地產(chǎn)市場的影響。從二套房貸收緊、交易環(huán)節(jié)從嚴、房地產(chǎn)稅收監(jiān)管等，各部委一系列從緊信號的連連出手，是否意味著下半年樓市將出臺轉(zhuǎn)向新政？
有沒有這樣的可能？請易總先談?wù)劇?/p>
[易建國]最近，有幾個信息我們要關(guān)注一下，一是萬科A的蒸發(fā)，給我印象很深的是2007年12月份，即過年前萬科開始了“青年置業(yè)計劃”，率先在全國降價，最后他成為了2008年過冬比較好的開發(fā)商之一�，F(xiàn)在，萬科A蒸發(fā)，有人說是為了拿地，有人說是為了迎接2010年的冬天。還有一個信息是長沙市已經(jīng)有連續(xù)兩個月的交易量都在下滑了，金九銀十能不能再現(xiàn)是決定接下來房地產(chǎn)走勢的重要階段，我們要關(guān)注2009年金九銀十的成交量，雖然我們的產(chǎn)品存量不太多，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也存在差異，中小戶型不足以供應(yīng)市場。我們還要關(guān)注現(xiàn)在各個層級的政府，省政府、市政府、區(qū)政府、縣政府都在打造符合各自城區(qū)長遠發(fā)展的規(guī)劃，如地鐵、星沙松雅湖、寧鄉(xiāng)金州新區(qū)、瀏陽工業(yè)園等等，長沙周邊的幾個城市和縣市都在做這些事情。
前三個信息和房地產(chǎn)下行有關(guān)，后來這個信息和房地產(chǎn)的上行有關(guān)。如星沙的松雅湖投資了幾百個億，如果這個湖做好之后，房價不漲是不可能的事情。但是，全國的房地產(chǎn)走勢如果都向下滑的話，大的區(qū)域如果沒有基礎(chǔ)設(shè)施投入的話，房價肯定也會跟著市場向下走的，我是這樣看待接下來的房地產(chǎn)市場的。
[主持人海峰]樂總，09年房地產(chǎn)市場金九銀十又會如何走呢？
[樂兵]目前，市場供貨量不是非常地充足，戶型主要集中在60-90平米，120-130平米兩個區(qū)間，上半年對小戶型的需求量大，下半年市場供應(yīng)的主要是大戶型，或者是開發(fā)商尾盤促銷。我想，房價應(yīng)該不會漲很多，快速消化完畢迎接2010年。剛才，易總提到政府在未來2-3年內(nèi)，有600萬平米的舊城改造，這對于整個城市的提質(zhì)以后，相關(guān)資源體周邊的物業(yè)肯定會有升值，這不是整個市場的行為，可能是某個點上的市場行為。如目前星沙松雅湖改造，還有世界級的企業(yè)來開發(fā)做項目，我認為09年下半年整體是走相對平緩的路線，超快速的增長對于長沙這個市場來講目前是不可行的，對于長沙這個城市本身來講，開發(fā)商先進流不是特別強大，開發(fā)商可能也無法預(yù)測2009年下半年的市場，還不如拿點地在手上，把自己的產(chǎn)品做好迎接2010年，我認為這樣更合適。
[主持人海峰]劉總，您的盤下半年要面市了，如果讓您用一句話來寄語今年下半年，您會用什么話？
[劉倬鵬]如果用一句話總結(jié)的話，我給置業(yè)者一個建議，良性的市場需要良性的消費者，也需要理性的開發(fā)商，市場需要共同維護，只有市場良性我們才有長遠的發(fā)展。
[主持人海峰]非常感謝劉總。2009上半年，在政府引導(dǎo)和剛性需求的雙重作用力之下，房地產(chǎn)進入了上升通道，重拾了所有人的信心。下半年，我們希望樓市能在政府從緊的微調(diào)作用下，繼續(xù)保持穩(wěn)定、健康發(fā)展，在即將到來的金九銀十讓我們更多一點期待。
好的，今天的樓市會客室到此結(jié)束，感謝各位嘉賓的參與，同時也感謝廣大聽眾的收聽，廣大網(wǎng)民的觀看，咱們下期再見。
