[主持人皮煥然] 觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會(huì)客室欄目，我是主持人皮煥然。
從7月2日開(kāi)始，0731房產(chǎn)網(wǎng)(www.ykgy.net.cn)聯(lián)合瀟湘晨報(bào)、eTV都市頻道《都市地產(chǎn)•角策》欄目一起推出了2009長(zhǎng)沙樓市年中排行榜特別專(zhuān)題報(bào)道《角力2009》。節(jié)目圍繞老百姓最關(guān)心的六大焦點(diǎn)議題進(jìn)行,時(shí)間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容空前強(qiáng)大，而且我們還請(qǐng)來(lái)了資深的地產(chǎn)記者，就市民關(guān)注的話(huà)題和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行面對(duì)面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長(zhǎng)沙樓市的真相，請(qǐng)密切關(guān)注我們的節(jié)目。
今天《角力2009》第六個(gè)要討論的焦點(diǎn)話(huà)題是：“2009下半年，樓市會(huì)不會(huì)再出宏觀調(diào)控政策？”今天我們邀請(qǐng)到的對(duì)話(huà)嘉賓是長(zhǎng)沙滕王閣房產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理羅飛虹，華盛集團(tuán)董事長(zhǎng)羅勁松，浙江商會(huì)會(huì)長(zhǎng)徐文忠，媒體觀察員劉佰忠。這個(gè)話(huà)題對(duì)于媒體代表、開(kāi)發(fā)商代表可能都有話(huà)說(shuō)，先請(qǐng)媒體觀察員給三位大佬發(fā)話(huà)吧。
[劉佰忠]謝謝主持人，想問(wèn)三位老總的問(wèn)題很簡(jiǎn)單，三位老總對(duì)下半年樓市的判斷是樂(lè)觀還是悲觀？
[主持人皮煥然]有請(qǐng)羅飛紅老總談?wù)劇?/p>
[羅飛虹]下半年持樂(lè)觀態(tài)度。
[主持人皮煥然]很簡(jiǎn)潔、直觀、明確：樂(lè)觀。
[羅勁松]我的看法是，在樂(lè)觀中更保持清醒和謹(jǐn)慎。
[主持人皮煥然]徐總，您的回答。
[徐文忠]國(guó)家宏觀調(diào)控政策出臺(tái)以后，我對(duì)09年下半年的市場(chǎng)比較看好，比較樂(lè)觀。
[主持人皮煥然]跳出來(lái)講，三跳中間有兩跳是樂(lè)觀，如果是樂(lè)觀的話(huà)，羅總，您認(rèn)為國(guó)家會(huì)不會(huì)再出宏觀調(diào)控政策呢？
[羅飛虹]我認(rèn)為國(guó)家再出宏觀調(diào)控政策是完全有前提的，但剛才講話(huà)的前提是問(wèn)今年下半年。那么，我認(rèn)為談今年下半年的樓市是樂(lè)觀的，今年下半年再出宏觀調(diào)控政策可能性不會(huì)很大。但是，到了明年就很難說(shuō)了，我今天的回答是跟著主持人來(lái)的，今年下半年的樓市應(yīng)該是樂(lè)觀的，出臺(tái)宏觀調(diào)控政策的可能性不是很大。
[主持人皮煥然] 因?yàn)椋?dāng)時(shí)我們?cè)谠O(shè)置這個(gè)話(huà)題的時(shí)候，我們探討了一組有趣的數(shù)據(jù)，從1-5月份開(kāi)始都賣(mài)得很好，從6月上旬以來(lái)，增速開(kāi)始放緩，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)，沒(méi)有井噴的現(xiàn)象，同樣的現(xiàn)象出現(xiàn)在了汽車(chē)產(chǎn)業(yè)，希望國(guó)家出力出臺(tái)更大、范圍更廣的政策來(lái)刺激汽車(chē)市場(chǎng)。同樣的道理，您希不希望國(guó)家再出更多、更好的政策來(lái)刺激樓市？很簡(jiǎn)單，因?yàn)槲覀冇^察得到，這種增長(zhǎng)可能不是一個(gè)常態(tài)，貨幣補(bǔ)貼也好，地方政府補(bǔ)貼也好，政府的財(cái)政是有限的，政策也是有限的。所以，我不知道政策的刺激對(duì)于羅總來(lái)講，邊界效應(yīng)在哪里？如果遞減的話(huà)，政策會(huì)不會(huì)出臺(tái)來(lái)加大刺激力度？
[羅勁松] 我的感覺(jué)是這樣的，5-7月份有這樣一個(gè)變化，實(shí)際上在需求結(jié)構(gòu)上還是有比較明顯的變化。在5月份以前，我認(rèn)為主要是剛性需求的釋放，你看5月份房子的銷(xiāo)售戶(hù)型比較偏小。那么，5月份以后到未來(lái)的預(yù)測(cè)，特別是在今年下半年，我感覺(jué)改善性需求在購(gòu)房客戶(hù)中可能起到主導(dǎo)地位。所以，如何保證改善性的需求能夠持續(xù)地成為拉動(dòng)樓市需求的動(dòng)力？我想著力點(diǎn)應(yīng)該在這里。
[主持人皮煥然]您認(rèn)為可能會(huì)出政策？
[羅勁松]因?yàn)�，政策的目的是保證商品房市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展，任何事物圍繞穩(wěn)定的市場(chǎng)，使市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的所有措施我認(rèn)為都是正確的。
[主持人皮煥然] 徐總是浙江商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，你帶領(lǐng)企業(yè)在長(zhǎng)沙打拼，從您的角度來(lái)講，可能也需要一個(gè)長(zhǎng)期理性繁榮的市場(chǎng)。剛才，羅總談到從立足長(zhǎng)期發(fā)展的政策來(lái)講，出臺(tái)政策是應(yīng)該的。那么，如果要出政策的話(huà)，您認(rèn)為出哪方面的政策合適？
[徐文忠] 我想從兩個(gè)方面來(lái)談，首先是會(huì)不會(huì)出調(diào)控政策。我認(rèn)為從07年下半年開(kāi)始調(diào)控力度加大以后直到09年，起到了刺激市場(chǎng)的作用�，F(xiàn)在，國(guó)家對(duì)出臺(tái)的政策是放松的。以前，08年出臺(tái)得最多的是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，比如銀行信貸、稅費(fèi)調(diào)整等等，新的調(diào)控可能會(huì)從長(zhǎng)遠(yuǎn)性、持久性來(lái)進(jìn)行調(diào)控，國(guó)家已經(jīng)明確了房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)需要長(zhǎng)遠(yuǎn)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，也需要解決民生的居住問(wèn)題。說(shuō)到汽車(chē)，不可能街上所有的車(chē)都是寶馬，房產(chǎn)價(jià)格高就不能說(shuō)它不合理，畢竟有開(kāi)寶馬車(chē)的，也有開(kāi)經(jīng)濟(jì)車(chē)的。我想，政府可能會(huì)極力地往保障住宅、廉租房住宅發(fā)力，工薪階層一般都能買(mǎi)得起自己居住的房子。
談到今年下半年，國(guó)家還會(huì)不會(huì)出臺(tái)新的宏觀調(diào)控政策的問(wèn)題，我認(rèn)為現(xiàn)在的問(wèn)題還不是國(guó)家出臺(tái)怎樣的宏觀調(diào)控政策，國(guó)家應(yīng)該會(huì)想解決北京、深圳房?jī)r(jià)又開(kāi)始起高、地王出現(xiàn)的問(wèn)題。
再說(shuō)，如果是輕微的通脹來(lái)了之后，一部分投資性需求推動(dòng)了樓市，對(duì)我們行業(yè)來(lái)說(shuō)，07年國(guó)家發(fā)力調(diào)控肯定是樓市有了問(wèn)題，在行業(yè)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后，房地產(chǎn)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，這是溫家寶總理政府工作報(bào)告中明確說(shuō)明的，如果房地產(chǎn)要靠政府發(fā)力來(lái)支持的話(huà)，也不會(huì)長(zhǎng)久的。
[主持人皮煥然] 羅總說(shuō)得很好，您的話(huà)語(yǔ)中有兩個(gè)邏輯，房?jī)r(jià)高不可攀是不理性的；第二，在北京、上海出現(xiàn)的新一輪面粉貴過(guò)面包的情況是不理性的，不合理的狀況出現(xiàn)的話(huà)，羅總，國(guó)家有可能會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行調(diào)控。
[羅飛虹] 我認(rèn)為有一個(gè)過(guò)程，上半年剛性需求的釋放擺在這里，全球金融危機(jī)的背景下，大家信心喪失的時(shí)候，政府出臺(tái)扶持政策對(duì)信心有了一個(gè)刺激。所以，上半年4、5月份的現(xiàn)象不能說(shuō)是正常的市場(chǎng)行為，這段時(shí)間不能與之類(lèi)比。我認(rèn)為現(xiàn)在市場(chǎng)的政策因素在弱勢(shì)，市場(chǎng)的真正需求在顯現(xiàn)。那么，房子對(duì)于各類(lèi)人來(lái)講都有不同的需求。我們對(duì)市場(chǎng)有調(diào)查，要知道你的市場(chǎng)有怎樣的購(gòu)買(mǎi)力，要知道市場(chǎng)有多少的存量給你形成多大的壓力。那么，我認(rèn)為在近期內(nèi)不完全是投資行為造成地王項(xiàng)目的出現(xiàn)，我認(rèn)為在今年下半年這個(gè)階段，政府就個(gè)別事件出臺(tái)一個(gè)大的政策的話(huà)，我認(rèn)為是不會(huì)的。
因?yàn)椋绻沁@樣的話(huà)，對(duì)于信心的打擊是比較大的。但是，當(dāng)泡沫、通脹積累到一定程度的時(shí)候，國(guó)家才會(huì)采取宏觀調(diào)控政策來(lái)調(diào)控。那么，我認(rèn)為在信心恢復(fù)的增長(zhǎng)期是不會(huì)出臺(tái)打壓政策的，更何況長(zhǎng)沙在這個(gè)時(shí)候還沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)這樣的樓王，現(xiàn)在長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)講是比較合理的。
[主持人皮煥然] 羅總講得非常好，在地產(chǎn)這一塊兒的政策是全國(guó)性的。其實(shí)，我個(gè)人是非常希望樓王出現(xiàn)的，因?yàn)闃峭醭霈F(xiàn)可以拉動(dòng)周邊的地塊往上張，房?jī)r(jià)就開(kāi)始飆升，房?jī)r(jià)開(kāi)始飆升之后政府就出臺(tái)政策把它卡住。羅總談到樂(lè)觀中要有謹(jǐn)慎，您謹(jǐn)慎的原因是什么呢？
[羅勁松] 我對(duì)長(zhǎng)沙地產(chǎn)做過(guò)一些思考，長(zhǎng)沙目前在中部幾個(gè)省會(huì)城市里面，住宅商品的價(jià)格是處于比較低的位置，這恰恰是長(zhǎng)沙的成本優(yōu)勢(shì)。過(guò)去，長(zhǎng)沙的城市停留在各個(gè)單位、機(jī)構(gòu)手上的土地比較多，開(kāi)發(fā)存量也比較多，總體來(lái)講受供求關(guān)系的影響，長(zhǎng)沙均價(jià)和同類(lèi)城市價(jià)格相比是比較低的，我認(rèn)為這是一個(gè)優(yōu)勢(shì)。因?yàn)�，中�?guó)城市化過(guò)程有二十至三十年的過(guò)程，整個(gè)城市之間的軟實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，房地產(chǎn)是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的物質(zhì)載體，如果房?jī)r(jià)成本低的話(huà)，就便于城市激發(fā)更多的創(chuàng)新精神和創(chuàng)業(yè)能力，這是長(zhǎng)沙的第一個(gè)優(yōu)勢(shì)。
第二，長(zhǎng)沙這幾年在保障性住房制度方面有很多領(lǐng)先處，比如棚戶(hù)區(qū)的改造和廉租房的建設(shè)，在這些方面下了很多功夫。那么，我總結(jié)了長(zhǎng)沙的這幾點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，怎樣把優(yōu)勢(shì)保持下去？
一是形成好的制度，一個(gè)好的制度才能吸引資本，一個(gè)有缺陷的制度實(shí)際上就會(huì)變成制度的成本。長(zhǎng)沙能夠在目前有廉租房制度創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)和價(jià)格創(chuàng)新的洼地優(yōu)勢(shì)，保持這兩種優(yōu)勢(shì)系統(tǒng)地、科學(xué)地、前瞻性地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)的制度，這是調(diào)控制度的一個(gè)組成部分，制定好的制度是可以預(yù)期的，信息是透明的，在這種情況下，保持長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的持續(xù)優(yōu)勢(shì)就非常有利。我也贊成羅總的意見(jiàn)，今年下半年不管是出現(xiàn)地王還是個(gè)別現(xiàn)象，不會(huì)影響國(guó)家大的政策，我個(gè)人也是中長(zhǎng)期看好長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)，為什么呢？就是剛才講的幾大優(yōu)勢(shì)，如果能把握好幾大優(yōu)勢(shì)，就能持續(xù)地創(chuàng)造更大的優(yōu)勢(shì)。
[劉佰忠] 大家都下半年的樓市持樂(lè)觀態(tài)度，這和國(guó)內(nèi)的分析機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)界的精英們的觀點(diǎn)一致。但是，這種樂(lè)觀肯定預(yù)示著下半年房?jī)r(jià)會(huì)上漲。剛才，大家都談到了全國(guó)地王問(wèn)題，我認(rèn)為這不是一個(gè)孤立的問(wèn)題，因?yàn)榈赝鹾屯顿Y客的出現(xiàn)，正好和07年深圳的表現(xiàn)是一樣的。我們看今年6月份深圳的數(shù)據(jù)，下半月量?jī)r(jià)齊跌超過(guò)了兩成。就是說(shuō)，深圳樓市07年的跡象在09年上半年又出現(xiàn)了。
[主持人皮煥然] 劉佰忠的意思是，長(zhǎng)沙很好，是個(gè)好孩子。但是，在全國(guó)出現(xiàn)了很多壞孩子，不行了，政府得出來(lái)管一管了，徐總，您覺(jué)得要管一管嗎？
[徐文忠] 政府一直在很積極地調(diào)控，以前是激烈型的，現(xiàn)在是溫和型的調(diào)控，比如廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房。說(shuō)樓價(jià)高，高應(yīng)該是適合高端群體，他們需要高檔的房子。但是，政府是解決大多數(shù)人的住房問(wèn)題，如果能解決的話(huà)，房?jī)r(jià)一百元一平米政府也會(huì)認(rèn)為沒(méi)有關(guān)系的。他并不是針對(duì)地王現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)控，不是這樣的，他解決的是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，需要結(jié)構(gòu)合理。但是，在07年出現(xiàn)了大面積的房地產(chǎn)投資拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這是一個(gè)因素；還有一個(gè)是有居住需求的人買(mǎi)不到房子，有錢(qián)的人有十幾套房子，那房地產(chǎn)的主要作用還是功能，是人家工作、生活的工具，作為投資只是輔助作用。但是，當(dāng)房地產(chǎn)成為投資的一個(gè)主要工具的話(huà)，那國(guó)家肯定要出臺(tái)政策調(diào)控了。國(guó)家現(xiàn)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控是限制投資，杜絕投機(jī)，不能說(shuō)你炒一把就走了，像股市一樣的，那不行。
[劉佰忠] 我想問(wèn)一下徐總，下半年投資需求猛增的話(huà)，消費(fèi)需求得到抑制的話(huà)，政府會(huì)怎么辦？
[徐文忠] 任何政策的出臺(tái)都有滯后性，有些政策可能要一年后見(jiàn)效，有些政策可能要在更長(zhǎng)的時(shí)間見(jiàn)效。說(shuō)一個(gè)政策出臺(tái)要馬上就見(jiàn)效，就解決問(wèn)題的話(huà)，那不太可能。那么，樓市宏觀調(diào)控政策出臺(tái)的最大受害者不是政府，不是購(gòu)房者，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。所以說(shuō)，08年的形勢(shì)如果再持續(xù)一年的話(huà)，不少的開(kāi)發(fā)商會(huì)做別的事情去。
[羅勁松] 房地產(chǎn)政策的調(diào)整原則和方向是什么呢？應(yīng)該是三個(gè)方向。一是鼓勵(lì)實(shí)實(shí)在在的消費(fèi)人群；二是疏導(dǎo)投資需求；三是擠壓投資行為。投資和投機(jī)是有很大區(qū)別的，舉個(gè)例子，一個(gè)居民有一套房子，它有三個(gè)權(quán)益，居住權(quán)，自己住的權(quán)利；出租的收益權(quán)，理解為經(jīng)營(yíng)性收益權(quán)；財(cái)產(chǎn)性收益，就是把房子賣(mài)掉賺錢(qián)。對(duì)應(yīng)我講的三種需求，如果我買(mǎi)的房子是住，就是居住需求，這種需求是剛性的；另外一種是買(mǎi)房子出租，出租會(huì)大力激活二手房，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)，要形成梯級(jí)的住房需求結(jié)構(gòu)，這是要加大力度的，我認(rèn)為現(xiàn)在很多政策還放得不開(kāi)，在鼓勵(lì)、培育租賃市場(chǎng)發(fā)育方面，要進(jìn)一步加大政策放寬的力度。但是，對(duì)于財(cái)產(chǎn)性收益的需求，要克制需求，要在泡沫還沒(méi)有形成的時(shí)候，盡量把泡沫擠掉，這樣中長(zhǎng)期使房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)，能夠使居民收入、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠同步，而不是超前或滯后，無(wú)論是超前或滯后，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是不利的。
[主持人皮煥然] 羅總，支持物業(yè)稅的征收？
[羅勁松] 物業(yè)稅是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面，如果要征收物業(yè)稅，就要對(duì)土地出讓金制度進(jìn)行改變；物業(yè)稅要落地，實(shí)際上有很多問(wèn)題擺在我們前面，已經(jīng)征收的土地出讓金是不是要退？要退的話(huà)該如何退？這些問(wèn)題是考驗(yàn)政策智慧的一個(gè)大課題，中央還是很謹(jǐn)慎的，很多專(zhuān)家、學(xué)者、各界人士都在參與討論，也在征求民意。
[主持人皮煥然] 我聽(tīng)出來(lái)了，羅勁松董事長(zhǎng)在炮轟土地出讓金政策背后的政府，不知道羅總對(duì)羅董的觀點(diǎn)贊不贊成？說(shuō)白了，所有的政策都取決于政策制定者本人，還不在于開(kāi)發(fā)商的行為。
[羅飛虹] 我也是這樣看，不管出臺(tái)什么樣的政策，它的政策有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展，而不能像我們過(guò)去所出臺(tái)的政策頭痛一頭，腳痛一腳，不能出現(xiàn)這些問(wèn)題。我們有很多問(wèn)題的解決是學(xué)西方的，西方怎樣解決就照樣拿來(lái)�，F(xiàn)在不是批判政府，也不是批判政策，但是確實(shí)是出現(xiàn)了這樣的問(wèn)題，老百姓也感到很煩惱。那么，我們的政府現(xiàn)在出臺(tái)政策，我相信會(huì)更加地科學(xué)、更加地嚴(yán)謹(jǐn)，會(huì)深思熟慮之后再推向市場(chǎng)。政府怎樣與市場(chǎng)掛鉤是一個(gè)很重要的問(wèn)題，一定要考慮成熟，中國(guó)的改革也都是摸著石頭過(guò)河，它需要一個(gè)過(guò)程。
[劉佰忠] 我想問(wèn)一下，假如物業(yè)稅在近期，或是一年內(nèi)開(kāi)征的話(huà)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有怎樣的影響？
[羅勁松] 我個(gè)人感覺(jué)是這樣的，物業(yè)稅和土地出讓金制度的改革一定是孿生兄弟，你要收物業(yè)稅，就一定要改革土地出讓金政策，這個(gè)問(wèn)題必須同步解決，它是一個(gè)問(wèn)題的兩個(gè)方面。應(yīng)該說(shuō)，物業(yè)稅的系統(tǒng)設(shè)計(jì)關(guān)系到老百姓未來(lái)幾十年財(cái)產(chǎn)性的收入，經(jīng)營(yíng)性的收入，是一個(gè)重大的財(cái)政問(wèn)題。它也和地方財(cái)政增長(zhǎng)方式密切相關(guān)，過(guò)去地方政府收取70年的土地出讓金也是用于民生和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以后的物業(yè)稅在物業(yè)持有的環(huán)節(jié)來(lái)征收物業(yè)稅，可能就不是一次性征收了，對(duì)于地方財(cái)政收入過(guò)渡依賴(lài)房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)這一塊兒都會(huì)有一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。
[主持人皮煥然] 羅董講得很好，政府過(guò)分依賴(lài)房地產(chǎn)是不健康的。今天談國(guó)家會(huì)不會(huì)在下半年出臺(tái)宏觀調(diào)控政策，也是基于一個(gè)理由，房地產(chǎn)投資，或者房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其他的消費(fèi)是有擠出效應(yīng)的，它是居民個(gè)人投資最大的一塊兒。如果我把錢(qián)投在房地產(chǎn)了，就會(huì)削弱對(duì)其他行業(yè)的消費(fèi)，現(xiàn)在國(guó)家不是鼓勵(lì)拉動(dòng)內(nèi)需嗎？徐會(huì)長(zhǎng)，如果您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)占消費(fèi)的比重太大的話(huà)，從需求結(jié)構(gòu)平衡來(lái)講，國(guó)家會(huì)不會(huì)出臺(tái)其他的政策呢？比如先把房地產(chǎn)壓一壓，鼓勵(lì)居民去買(mǎi)汽車(chē)、服裝、家電等其他消費(fèi)品呢？鼓勵(lì)大家不要一味地盯著房產(chǎn)。
[徐文忠] 還是從兩個(gè)角度談吧，第一，家里就那么多錢(qián)，投資房地產(chǎn)了，其他的投資就沒(méi)有了。其實(shí)，這是需求決定的。我這次回浙江和銀行的朋友聊了一下，問(wèn)一下浙江09年和08年有什么不同。他們說(shuō)，借貸的額度增長(zhǎng)很快，但存款余額增長(zhǎng)更快。這就說(shuō)明，居民手中大量的錢(qián)存在了銀行里。那么，開(kāi)發(fā)商也好，居民也好，他們都在沒(méi)有一個(gè)很好的投資渠道，他們自己在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下有自己的考慮。每一個(gè)行業(yè)的投資都有自己的特點(diǎn)，說(shuō)汽車(chē)吧，汽車(chē)是一個(gè)消費(fèi)品，汽車(chē)也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，那就要讓個(gè)家庭都有一輛汽車(chē)嗎？那不太可能嘛。
[主持人皮煥然] 您的觀點(diǎn)很好，房地產(chǎn)投資是有利的，正是大家知道房地產(chǎn)行業(yè)有錢(qián)賺，大家都投房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)影響到社會(huì)資本扎堆到房地產(chǎn)領(lǐng)域，從而削弱工業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)的創(chuàng)新能量？中國(guó)提出大國(guó)崛起，如果所有的社會(huì)資本權(quán)重全部在房地產(chǎn)行業(yè)，那對(duì)中國(guó)的大國(guó)崛起，科技興國(guó)會(huì)不會(huì)是一個(gè)削弱呢？
[羅勁松] 我沒(méi)有做深入思考，但就徐總的話(huà)題補(bǔ)充一點(diǎn)意見(jiàn)。您說(shuō)房地產(chǎn)消費(fèi)對(duì)其他行業(yè)的消費(fèi)有擠出效應(yīng)，但房地產(chǎn)行業(yè)除了消費(fèi)需求還有投資需求。從中期來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格一定是上漲的，有三個(gè)原因，一是成本；二是需求；三是貨幣補(bǔ)貼。大家站在全球的視野來(lái)看問(wèn)題的話(huà)，現(xiàn)在的美國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式也要改變，美元大幅貶值應(yīng)該只是時(shí)間問(wèn)題，美元大幅貶值，歐元不會(huì)增值，日元、人民幣也會(huì)跟著貶值，就是全球貨幣整體是迅速貶值的趨勢(shì)，貨幣貶值和固定資產(chǎn)恰恰相反了，貨幣貶值一定是資產(chǎn)升值。所以，房產(chǎn)消費(fèi)品和其他消費(fèi)品是不一樣的。中國(guó)老百姓的消費(fèi)特點(diǎn)，以及中國(guó)體制、養(yǎng)老保險(xiǎn)等等體制的不健全，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)不是某種政策可以阻擋的。我提出的意見(jiàn)是要疏通政策，嚴(yán)格地區(qū)分投資和投機(jī)，用正確的手段來(lái)區(qū)分投資和投機(jī)，疏導(dǎo)投資，壓制投機(jī)。怎么疏呢？就是要大力發(fā)展租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，要盡可能降低二手房交易門(mén)檻，盡可能鼓勵(lì)租賃。
[劉佰忠] 我想問(wèn)一下羅總，我們也看到了一些租賃數(shù)據(jù)，目前商品房的租賃比是很高的，在廣州的寫(xiě)字樓和房?jī)r(jià)是形成反比的，房?jī)r(jià)在往上漲，寫(xiě)字樓的租賃價(jià)格卻在向下滑。這是什么原因呢？
[羅勁松] 寫(xiě)字樓和住宅租賃不是同一個(gè)概念，寫(xiě)字樓租賃的對(duì)象是企業(yè)機(jī)構(gòu)，每個(gè)企業(yè)機(jī)構(gòu)的投資行為、從事的行業(yè)不一樣，承擔(dān)的租金能力也是有很大的區(qū)別的；老百姓的居家所承擔(dān)的租金收益恰恰是由這個(gè)城市的商務(wù)成本決定的，商務(wù)成本越低，對(duì)人才就越有吸引力�；氐介L(zhǎng)沙的案例，長(zhǎng)沙處在自主創(chuàng)新的非常好十字路口，如果創(chuàng)新得好，長(zhǎng)沙的軟實(shí)力將會(huì)非常強(qiáng)，如果創(chuàng)新得好，長(zhǎng)沙的軟實(shí)力將會(huì)非常強(qiáng)，好的政策就會(huì)成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展，長(zhǎng)沙軟實(shí)力增長(zhǎng)的非常好的引擎了。所以，在軟實(shí)力創(chuàng)新上，長(zhǎng)沙可以再創(chuàng)一個(gè)新的典型。
[劉佰忠] 但是，就因?yàn)殚L(zhǎng)沙的租賃市場(chǎng)不活躍，兩室一廳800元左右，價(jià)格提上來(lái)很難。正因?yàn)樽赓U市場(chǎng)不火，二手房市場(chǎng)不火，導(dǎo)致新房市場(chǎng)的價(jià)格也很難火起來(lái)。如果二手房市場(chǎng)火起來(lái)，新房?jī)r(jià)格會(huì)不會(huì)飆得更高？
[羅勁松] 我不這樣看，目前長(zhǎng)沙二手房和租賃市場(chǎng)并沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，恰恰是它的弱點(diǎn)，我就是說(shuō)正因?yàn)樗F(xiàn)在有弱點(diǎn)，所以可以創(chuàng)新。我講的意思是，現(xiàn)在很多房子租賃都是沒(méi)有交稅的，既然交不到不如把它免掉，把它透明化。另外，還可以在租賃產(chǎn)品的流動(dòng)性方面下功夫，進(jìn)行金融創(chuàng)新。比如，我們完全可以設(shè)立住房?jī)?chǔ)蓄銀行，就是把別人租的房子收取，再反租出去。因?yàn)榻灰壮杀镜�，在租賃權(quán)、收益權(quán)的證券化方面可以做很大的創(chuàng)新，就會(huì)產(chǎn)生金融創(chuàng)新和制度創(chuàng)新的優(yōu)勢(shì)。
[主持人皮煥然] 再過(guò)幾天，最受業(yè)界關(guān)注的2009長(zhǎng)沙樓市排行榜單就要揭曉了，這將是我們真正了解、把握長(zhǎng)沙樓市的絕好機(jī)會(huì)。通過(guò)“角力2009”這兩期節(jié)目，我們和嘉賓焦點(diǎn)訪談，面對(duì)面的坦誠(chéng)交流，我想觀眾朋友對(duì)長(zhǎng)沙樓市有了一個(gè)大致的判斷，未來(lái)長(zhǎng)沙樓市該怎么走？老百姓該如何選擇自己的房子？了解市場(chǎng)真相，相信自己判斷，這是我們制作這一系列節(jié)目的良好祝愿，謝謝你們的關(guān)注，再見(jiàn)！
