[主持人皮煥然]觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。
從7月2日開始，0731房產(chǎn)網(wǎng)(www.ykgy.net.cn)聯(lián)合瀟湘晨報(bào)、eTV都市頻道《都市地產(chǎn)•角策》欄目一起推出了2009長沙樓市年中排行榜特別專題報(bào)道《角力2009》。節(jié)目圍繞老百姓最關(guān)心的六大焦點(diǎn)議題進(jìn)行,時(shí)間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容空前強(qiáng)大，而且我們還請來了資深的地產(chǎn)記者，就市民關(guān)注的話題和開發(fā)商進(jìn)行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關(guān)注我們的節(jié)目。
今天的對話嘉賓是湖南郡原地產(chǎn)項(xiàng)目總監(jiān)葛元成、湖南茂華置業(yè)總經(jīng)理郭勝利、長沙恒基地產(chǎn)營銷總監(jiān)劉倬鵬，還有媒體觀察員劉渝渝小姐，歡迎四位的到來。
[主持人皮煥然]今天我們來討論“角力2009”第五個(gè)焦點(diǎn)話題，2009下半年，應(yīng)不應(yīng)該買房？這個(gè)問題對于請來的三位房地產(chǎn)大佬來講是不值得懷疑的問題，肯定要買。但是，作為我個(gè)人來講，我希望下半年不要買。就如同股市一樣，透支了這么多的消費(fèi)能力。關(guān)于這個(gè)話題，不知道這么漂亮的觀察員劉渝渝小姐，您怎么看這個(gè)話題？
[劉渝渝]這次請到的三位老總的盤有一個(gè)共性，在下半年有比較大的上市量，請三位來談是非常合適的。我們關(guān)注的焦點(diǎn)是2009下半年，應(yīng)不應(yīng)該買房？在今年下半年推出這么大量的房源，你們肯定會對市場有一個(gè)判斷。那么，這次我想請你們以兩種身份來談?wù)勥@個(gè)話題。第一是作為開發(fā)商來說，你們選擇在下半年推出這么大量的房源，是出于什么樣的市場判斷？第二，三位肯定是房產(chǎn)的投資者和置業(yè)者，作為消費(fèi)者是怎樣來判斷這個(gè)問題的？這是我們要向三位老總請教和溝通的話題。
[主持人皮煥然]這個(gè)問題很刁鉆喔，兩種身份要時(shí)空轉(zhuǎn)換。
[劉倬鵬]首先，我們是同行，馬上就會有房源推出來，我是搞營銷的。要說買不買房？把這個(gè)話題我們提出肯定很難回答，從工作的角度，告訴大家肯定要買房。但是，主持人說我還要從置業(yè)者的角度來看要不要買房。如果兩種身份轉(zhuǎn)換得不好的話，大家可能認(rèn)為我會從公私兩個(gè)角度去看待，但是作為公眾來說都認(rèn)為要買房。首先，我從私人角度講要好一點(diǎn)，起碼我要站在置業(yè)者這邊。
[主持人皮煥然]劉總很明智啊，先走親民路線。
[劉倬鵬]其實(shí)，也有很多朋友在問我2009下半年，應(yīng)不應(yīng)該買房？我自己也要在長沙買房，因?yàn)槲沂菑膹V州過來的，在長沙還沒有買房。在上節(jié)目之前，我們幾個(gè)同行就在交流，從置業(yè)者的角度和投資者的角度來講，到底怎樣決定要不要買房？
其實(shí)，買房是個(gè)人行為，關(guān)鍵是看你口袋里有沒有錢，或者是有沒有買房需求的問題。經(jīng)濟(jì)形勢好，你沒有需求，你可以不買房；如果你有需求，住房緊張，家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，我都有可能要去買房。那么，從什么樣的角度判斷買不買房？我今天也想就這些問題和同行一起交流一下，這個(gè)節(jié)目有這么多人的關(guān)注，我想通過今天的溝通可以得到了解。
我想，誰在買房最關(guān)鍵。今年上半年，長沙樓市很不錯(cuò)，并不是只有長沙好，全國的樓市都好，這是一種什么現(xiàn)象？和股市有關(guān)系嗎？和媒體有什么樣的關(guān)系？媒體都做了這樣的論壇，我們同行也有交流。我想，長沙今年上半年樓市為什么這么好，個(gè)人觀點(diǎn)是：
第一，2008年，國家出臺了宏觀調(diào)控政策，兩會期間溫總理也明確了今年不會再給政策了，這個(gè)是很明確的。
第二，長沙地方政府對購房進(jìn)行了補(bǔ)貼，今年2月10日-5月10日，長沙市購房套數(shù)達(dá)到了8070多套吧，僅僅三個(gè)月時(shí)間。這是一個(gè)什么概念呢？比2008年最高峰時(shí)期賣的房子還要多。
這代表著什么現(xiàn)象呢？第一，現(xiàn)在的房子賣得好，并不代表房價(jià)漲了，今年上半年房價(jià)并沒有漲多少�，F(xiàn)在的房價(jià)應(yīng)該比較符合老百姓的心理需求；第二是政府補(bǔ)貼。我認(rèn)為在長沙買房和在廣州買房的概念是不一樣的，我們公司有很多員工，很多同事，很年輕，他們也很想買房。但是，他們一想就是要買個(gè)120平米的房子，現(xiàn)在長沙的房子最便宜也要3000多元/平米，總價(jià)也要40-50萬。我就會建議他們不要買，因?yàn)闆]有錢嘛。其實(shí)，很多人想買房，我經(jīng)常聽他們說可以先找父母借點(diǎn)兒錢，或者先買個(gè)小點(diǎn)兒的。我也和一個(gè)朋友交流過，長沙的特點(diǎn)是沒有梯度的概念。比如，我在廣州已經(jīng)打拼10多年了，在廣州也就住80平米的房子，為什么長沙的同事買房子一開始就要買120平米的呢？就有這樣的差距，從這種角度出發(fā)我不建議他們買房。
[主持人皮煥然]沒有足夠的錢就不要買房。
[劉倬鵬]對啊。什么叫剛性需求？實(shí)際上現(xiàn)在沒有誰沒有房住，你可以租，租小的、租大的，或者買小的，為什么一定要買大的呢？我覺得作為開發(fā)商、媒體應(yīng)該去引導(dǎo)百姓購房的出發(fā)點(diǎn)，長沙人的這種想法是非常嚴(yán)重的。有人說找父母拿錢買，但是你有什么理由去拿父母的錢買？對于開發(fā)商來說，買房就是對個(gè)人能力的判斷，我現(xiàn)在能拿出首期，干嗎不買房？來買房的人越多越好啊。對吧？但是，我們認(rèn)為不應(yīng)該拿父母的錢來買房。這不是站在開發(fā)商的角度談的，是站在朋友的角度去分析，你有能力的時(shí)候，可以去買房，但不能去向父母要錢買房啊，這不是“啃老族”嗎？
[主持人皮煥然]劉總從正反兩方面說了該不該買房，我擔(dān)心您從這個(gè)演播室出去就會遭到無數(shù)網(wǎng)民的“板磚”，因?yàn)槟阏f長沙有很多“啃老族”，您看了心里感覺不是特別舒服，盡管從開發(fā)商的角度來講這種現(xiàn)象越多越好。那么，接下來我要請教一下郡原的葛總監(jiān)，如果是“啃老族”上您那兒買房，您會拒絕嗎？或者是您會鼓勵(lì)所有的消費(fèi)者蜂擁至你的樓盤一搶而空嗎？這樣你會最開心嗎？
[葛總監(jiān)]要不要買房，我認(rèn)為核心的問題是下半年或者明年房價(jià)會不會漲的問題�，F(xiàn)在，其實(shí)買房的目的有很多種，有自住的，有投資的，甚至是投機(jī)。但是，不管何種目的，我認(rèn)為房價(jià)到底漲不漲，對于各種類型的需求來講都是非常關(guān)鍵的。即便是我等著結(jié)婚要買房子，如果說我預(yù)見到房價(jià)在下半年或者明年要大跌，我再怎樣堅(jiān)持也要等一等。
[主持人皮煥然]就算不結(jié)婚了也要等一等？
[葛總監(jiān)]對。如果5000元/平米的房價(jià)跌了10%，那就是跌了500元，如果是100平米就是跌了5萬，那樣就可以換成買120平米的房子了，5萬有可能是有些人一年的年收入了。如果從房價(jià)會不會漲的角度來分析的話，我個(gè)人的觀點(diǎn)是房價(jià)會漲。所以，我認(rèn)為現(xiàn)在應(yīng)該出手買房。為什么這么理解呢？我不是學(xué)經(jīng)濟(jì)的，最近對經(jīng)濟(jì)比較關(guān)心，也經(jīng)常會看報(bào)紙和相關(guān)刊物。我同意國際經(jīng)濟(jì)界主流觀點(diǎn)，流動性過剩的問題必然會帶來房價(jià)上漲。什么叫流動性過剩呢？07年有出現(xiàn)過這樣的局面，今年上半年我沒有找到非常準(zhǔn)確地?cái)?shù)據(jù)，但是我知道1-4月份全國人民新增貸款規(guī)模是4.2萬億，這4.2萬億到那兒去了？我相信其中很大一塊兒是進(jìn)入了股市、樓市。5月份出來的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，GDP增長率是6%，我也去查過用電量、CPI等數(shù)據(jù)，盡管這些數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)增速并不掛鉤。
[主持人皮煥然]并不樂觀？
[葛總監(jiān)]對，那錢去哪兒了？我認(rèn)為還是進(jìn)了股市和樓市。
[主持人皮煥然]兩個(gè)最容易產(chǎn)生泡沫的地方。
[葛總監(jiān)]對，股市前天晚上又到了3062點(diǎn)。
[主持人皮煥然]今天又創(chuàng)新高了。
[葛總監(jiān)]是的。我想，如果股市到了3500點(diǎn)，甚至4000點(diǎn)階段的時(shí)候，我相信會有很多股市資金要撤出來，撤出來要干什么？在國內(nèi)我認(rèn)為仍然是買樓。
[主持人皮煥然]賺了錢就買樓。
[葛總監(jiān)]對，我們剛才在演播室外面聊，國內(nèi)大家都有買樓的傳統(tǒng)文化情結(jié)，中國人愿意有記憶。
[主持人皮煥然]把一份祖業(yè)留給后代。
[葛總監(jiān)]對，在一個(gè)城市沒有房子就沒有根了嘛。
[主持人皮煥然]但是，您還沒有從消費(fèi)者的角度回答該不該買房的問題。剛才的話，劉總講得很好，站在自己角度來講應(yīng)該量入而出，荷包大了買大房子，荷包小了買小房子，荷包扁了就滿足自己的生活需要不買房子。葛總，您怎么看待這種說法？
[葛總監(jiān)]關(guān)于如何量力而行方面，我還有自己的想法，不完全同意。我還是講我自己的實(shí)例。我是03年從杭州過來長沙的，買80平米左右的房子，首付付了40%，其實(shí)當(dāng)時(shí)可以付到80%的，有一個(gè)傳統(tǒng)的想法是手上有錢，不妨多付一點(diǎn)首付。但是，現(xiàn)在回過頭來看，以我當(dāng)時(shí)的40%的首付，至少可以買120平米。這套房子原來買的價(jià)格是7000元/平米，現(xiàn)在大概能賣15000元/平米左右。
[主持人皮煥然]升值了？
[葛總監(jiān)]對。如果我多買40平米的話，就是漲了差不多30萬。從這個(gè)角度分析，我認(rèn)為今后房價(jià)會進(jìn)入上升周期，怎樣量入而出呢？要適當(dāng)?shù)赜酶改傅�、親戚朋友的，或者是其他渠道可以拿到的錢，在自己可承受范圍內(nèi)買套房子應(yīng)該是可以接受的。當(dāng)房價(jià)進(jìn)入上升周期的時(shí)候，獲得的回報(bào)，還是值得的。不管從開發(fā)商角度，還是從我自己角度來看，我都贊成大家買房子。
[主持人皮煥然]葛總監(jiān)是杭州人，杭州屢創(chuàng)新高，炒房團(tuán)在全中國也是非常彪悍的。所以，得出一個(gè)觀點(diǎn)，不管有沒有錢，先借點(diǎn)錢買，因?yàn)榉孔游磥砜隙〞�，葛總監(jiān)認(rèn)為中國樓市還會繁榮三十年。
那么，郭總是不是認(rèn)為長沙樓市價(jià)格會不會像太陽高照一樣，每天40多度的高溫，持續(xù)一段時(shí)間呢？
[郭勝利]這個(gè)問題讓我回答，其實(shí)答案是唯一的。那么，我覺得長沙要和全國省會分開來看，長沙現(xiàn)在房地產(chǎn)的成本基本在3000元—4000元之間，以前拿的地可能要便宜一些，但招牌掛拿到的土地都在3000元—4000元/平米的成本。現(xiàn)在，長沙的房價(jià)在4000元/平米出頭，說明長沙的房地產(chǎn)沒有錢賺，北京火、上海熱、廣州爆。但是，長沙的房價(jià)對于開發(fā)商來說是做噩夢的地方了。
[主持人皮煥然]郭總，您這話我不同意了，五年前2000多元/平米就可以買到比較好的房子了。
[郭勝利]地便宜，那不是招牌掛的土地，那時(shí)候拆遷成本也便宜，給你2000元就拆掉了。所以，長沙的房價(jià)其實(shí)是比較低的，我支持買的第一個(gè)理由是房價(jià)比較合適，最便宜的時(shí)候，不會再降價(jià)了，沒有任何理由降價(jià)，再降就是賠本了，沒有人再做房產(chǎn)。
[主持人皮煥然]不是說美國的金融危機(jī)還沒有到頭，就可以買嗎？
[郭勝利]長沙的樓市沒有泡沫，開發(fā)商只有一點(diǎn)點(diǎn)利潤，這是正常合理的企業(yè)運(yùn)作模式。那么，在這個(gè)基礎(chǔ)上，沒有泡沫的一個(gè)樓市，自住買肯定好。但是，投資是有風(fēng)險(xiǎn)的，可能幾十年回不來。
[主持人皮煥然]沒有泡沫，投資反而有風(fēng)險(xiǎn)？劃不來？
[郭勝利]投資沒有回報(bào)，長沙人非常理性，其他我不敢說，但是買房子是非常理性的。長沙的樓市在全國大漲大跌的時(shí)候，它永遠(yuǎn)會在一個(gè)很平穩(wěn)的基數(shù)。
[主持人皮煥然]我想您的評語長沙人聽了會非常開心，理性的長沙買房人，其他的不理性？
[郭勝利]其他的我不敢說。這么多城市，全國各地的城市價(jià)格都瘋漲，有從3000元漲到6000元的，長沙從3000元漲到3500元，從3500元漲到4000元，用了兩三年的時(shí)間。
[主持人皮煥然]郭總，您覺得漲得不過癮？
[郭勝利]不是，我覺得長沙的房價(jià)穩(wěn)定，非常適合買房，沒有再抄底的機(jī)會，已經(jīng)是底了。第二，長沙人是有錢的，長沙的GDP在今年6月份排名全國12。
[主持人皮煥然]整個(gè)全中國才30個(gè)省市。
[郭勝利]對啊。
[主持人皮煥然]跟GDP相比，咱們算有錢的？
[郭勝利]不是，長沙人是有錢的，別說漲300-500元/平米，差不多5-6萬，他們不會在乎的。為什么？說貸款20年，每個(gè)月才多付200-300元，長沙不叫漲價(jià)，別覺得漲了500元是房價(jià)漲了。
[主持人皮煥然]那算什么呢？
[郭勝利]在20年之后每個(gè)月也才多付200-300元，你平時(shí)拿一條好煙就用完了。所以長沙人是有錢的，有錢放在銀行是沒用的，現(xiàn)在銀行的利率都快成0了，加上經(jīng)濟(jì)不太好，錢拿出來沒有地方用，只有投資房產(chǎn)。所以，今年上半年樓市火爆，其實(shí)是假象，去年就積累了很大一部分客戶，在去年房產(chǎn)環(huán)境不好時(shí)大部分客戶沒買，等到環(huán)境好了就買了。
[主持人皮煥然]是時(shí)間拉長之后的移動。
[郭勝利]對，是移動的過程。所以，總體來講大家在長沙買房要放心地買，這樣的房價(jià)逼得我們把精力打造品牌和品質(zhì)去了，不打廣告了。
[主持人皮煥然]渝渝，你聽了郭總的話，會怎樣想？他說大膽買，不會虧，萬一虧了怎么辦？找郭總嗎？
[劉渝渝]對。我也有擔(dān)心，可能這也是很多消費(fèi)者想要問的問題，郭總一直說長沙房價(jià)相對來講是低點(diǎn)，但實(shí)際上這種可能和普通消費(fèi)者的感受是有差距的。因?yàn)�，房價(jià)確確實(shí)實(shí)在上漲。您把房價(jià)攤到20年之后，它會變成很少很少。但是，現(xiàn)實(shí)來說每個(gè)人每個(gè)月要增加幾百元的月供，這是一個(gè)非�，F(xiàn)實(shí)的問題。作為購房者，每個(gè)月來增加幾百元的月供，相當(dāng)于收入的10%，這個(gè)比例是很高的。特別是長沙樓市正在回升，消費(fèi)者在面對這樣的情況時(shí)，特別是可能會出現(xiàn)樓市進(jìn)入上升時(shí)期的話，他們買房可能會有一些疑慮。
[郭勝利]房地產(chǎn)投資，買房子和買其他的東西完全不一樣，房地產(chǎn)最短的期限是五年，你要用五年時(shí)間去看問題，如果一年、兩年看太短了，買房要看五年，誰能比一比二十年前的十萬元？1989年我的工資是200元。
[主持人皮煥然]這么慘？不會吧！
[郭勝利]1989年嘛，二十年前的一萬元和現(xiàn)在的一萬元怎么比？觀念是不一樣的。你要記住買房子花的是20年之后的錢，20年之后的一萬元和現(xiàn)在的一萬元是完全沒有可比性的，89年的一萬元和現(xiàn)在的一萬元也是完全沒法比的。
[主持人皮煥然]我聽明白了，郭總在用美國老太太的故事鼓勵(lì)大家買房，美國老太太的故事是：您貸款吧，沒關(guān)系，先貸著吧。咱們先把房子住下來再說。但是，我個(gè)人覺得買房對于消費(fèi)者來講，跟開發(fā)商是心理博弈的過程。剛剛?cè)灰舱劦搅�，特別是葛總認(rèn)為投資會增值。
但是，如果明年上半年開始房價(jià)下跌呢？股市、樓市是資本程度很高的領(lǐng)域，明年要是下跌的話我現(xiàn)在買房不是虧了嗎？現(xiàn)在回過頭來看，咱們的觀眾和網(wǎng)民肯定會給您扔磚頭了。當(dāng)年，葛總、劉總、郭總跟我說買房吧，不會虧的，實(shí)際上我虧了怎么辦？您認(rèn)為下半年到明年買房真的不會虧嗎？萬一虧了怎么辦？老百姓還是不買房好對不對？
[郭勝利]我講的是投資概念，關(guān)鍵要看買房干什么，如果是自身需求，漲了跌了跟你也什么關(guān)系��？
[郭勝利]比如，前段時(shí)間房價(jià)跌了，消費(fèi)者來吵開發(fā)商。為什么總在這種情況下吵呢？剛才主持人也提到了，購房時(shí)要合理的引導(dǎo)客戶算清楚指標(biāo)，如果家庭收入一萬元的話，我們要求他們月供不要大于1/3，一定要在1/3以內(nèi)，這個(gè)數(shù)據(jù)不是某個(gè)開發(fā)商說的，而是一個(gè)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，或者說是經(jīng)濟(jì)學(xué)來界定的。
今天我們來做這個(gè)節(jié)目，關(guān)鍵是要理性的引導(dǎo)，畢竟坐在這里的是開發(fā)商和媒體，沒有一個(gè)購房者，事實(shí)上我們都是購房者，記者沒有請來單獨(dú)的購房者，如果有的話，我會告訴他買房一定要合理，如果說你有錢投資，剛才葛總講了，你有閑錢就投資嘛。如果是滿足居住需求，那你永遠(yuǎn)不要擔(dān)心，永遠(yuǎn)不要去等抄底的時(shí)候。如果你擔(dān)心下個(gè)月跌，但是你下個(gè)月要娶老婆了，下個(gè)月要生小孩了，那你要等到什么時(shí)候呢？
大家，一定要對自己的經(jīng)濟(jì)、自己的能力有準(zhǔn)確地判斷，如果是需求的話趕緊買，如果是投資任何時(shí)候都不能責(zé)怪開發(fā)商，因?yàn)殚_發(fā)商也不知道下半年是漲還是跌，投資是有風(fēng)險(xiǎn)的，關(guān)鍵是看你買了房子干什么。葛總也講了，為什么上半年火爆？因?yàn)榉e累了去年的很多需求。我買房子就是要為了改善自己的生活，我要等到什么時(shí)候再買呢？如果有錢，就趕緊去買。
[主持人皮煥然]好，非常感謝三位嘉賓和媒體觀察員，對于買不買房的問題，我們給出了一個(gè)判斷，您是自住需求？還是投資需求？這關(guān)系到經(jīng)濟(jì)大勢和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來走勢。一切在于消費(fèi)者自己把握，您對經(jīng)濟(jì)的判斷，您對產(chǎn)品需求的物業(yè)類型，非常感謝四位嘉賓的到來。
今天的0731樓市會客室就到此結(jié)束，明天上午9：30我們將繼續(xù)下一個(gè)議題《2009下半年，樓市會不會再出宏觀調(diào)控政策》，敬請大家關(guān)注。“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，感謝大家收看今天的0731樓市會客室，下期再會！
