[主持人皮煥然] 觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會(huì)客室欄目，我是主持人皮煥然。
從7月2日開始，0731房產(chǎn)網(wǎng)(www.ykgy.net.cn)聯(lián)合瀟湘晨報(bào)、eTV都市頻道《都市地產(chǎn)•角策》欄目一起推出了2009長沙樓市年中排行榜特別專題報(bào)道《角力2009》。節(jié)目圍繞老百姓最關(guān)心的六大焦點(diǎn)議題進(jìn)行,時(shí)間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容空前強(qiáng)大，而且我們還請來了資深的地產(chǎn)記者，就市民關(guān)注的話題和開發(fā)商進(jìn)行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關(guān)注我們的節(jié)目。
在上期節(jié)目中我們就：長沙房子到底賣得好不好？長沙房價(jià)到底漲沒漲？誰在買長沙的房子？進(jìn)行了深度的焦點(diǎn)訪談。這期節(jié)目我們將繼續(xù)“六問長沙樓市”接下來的三問，對下半年樓市的走勢進(jìn)行一個(gè)預(yù)判。下半年到底該不該買房子？什么類型的房子賣得最好？下半年，國家還會(huì)不會(huì)出臺宏觀調(diào)控政策？就這三個(gè)問題和我們的媒體嘉賓進(jìn)行對話。如果您有購房意向，不妨密切參與我們的討論。
“角力2009”第四個(gè)焦點(diǎn)話題，長沙到底哪種房子賣得好？今天的對話嘉賓是長沙恒大地產(chǎn)營銷總監(jiān)盧剛、湖南橘郡城鎮(zhèn)置業(yè)總經(jīng)理張雯，她是我們這幾期節(jié)目中唯一的女性；湖南建鴻達(dá)地產(chǎn)營銷總監(jiān)林旭東、還有媒體觀察員曾輝。歡迎四位的到來。
長沙房子賣得好不好，每個(gè)人都眾說紛紜。但是，我們都知道今年長沙有一種現(xiàn)象叫恒大現(xiàn)象，我們稱之為“恒大旋風(fēng)”，它的房子開盤兩三天就賣瘋了，這個(gè)問題我一直沒有得到非常明細(xì)地解釋，不知道是真是假，曾輝你在地產(chǎn)界做了很多年，您給我說一說，長沙恒大的現(xiàn)象是真還是假？真的賣得這么好嗎？
[曾輝]據(jù)我們從長沙市房產(chǎn)信息中心了解的數(shù)據(jù)來看，恒大華府和恒大名都在河西片區(qū)確實(shí)是賣得很好，而且銷售面積是排第二位的，據(jù)我們的觀察確實(shí)賣得很好。
[主持人皮煥然]剛才媒體觀察員給出了中肯的評價(jià)，來自長沙市房產(chǎn)信息中心的數(shù)據(jù)，相信不會(huì)假。那么，盧總，您自己認(rèn)為恒大地產(chǎn)的房子為什么賣得好？有什么原因？不會(huì)請了托吧？不會(huì)是瘋搶之后再退房吧？應(yīng)該不會(huì)這樣吧？
[盧剛]絕對是千真萬確的，現(xiàn)在老百姓越來越務(wù)實(shí)，講究眼見為實(shí)，我們項(xiàng)目高品質(zhì)、全實(shí)景的營銷模式，以成本價(jià)高性價(jià)比的銷售才深受長沙老百姓的歡迎。
[主持人皮煥然]林總，建鴻達(dá)在長沙也開了不少盤，您的房子賣得怎么樣？
[林旭東] 我們現(xiàn)在在做的建鴻達(dá)華都是去年開盤的，從2008年上半年的宏觀調(diào)控到下半年10月份的金融危機(jī)，那時(shí)候的市場是整體往下掉的。去年10月份，我們開的是第一期，主要以小戶型產(chǎn)品為主，還有一部分的商務(wù)寫字樓，開盤的時(shí)候就很火爆。那么，在那樣的背景和環(huán)境下，我們開盤就賣了80%-90%。
[主持人皮煥然]非�？捎^的數(shù)據(jù)。
[林旭東] 對。大家知道我們的項(xiàng)目單價(jià)比較高，區(qū)位比較好，在目前長沙在售樓盤中有這樣的成績還是不錯(cuò)的。今年，整體環(huán)境發(fā)生了變化，大家的投資信心、市場元?dú)獾玫搅嘶謴?fù)，大家可能知道從3月份以來的“小陽春”，市場恢復(fù)了購房信心。所以，我們這段時(shí)間一直保持了非常好的銷售額，每個(gè)月的銷售額幾乎比去年高出20%-30%，今年連續(xù)幾個(gè)月直接回籠資金過五千萬以上。
[主持人皮煥然] 很好，今天我們請到的三位地產(chǎn)界的大佬，他們的產(chǎn)品都非常有特點(diǎn)，恒大相對來說遠(yuǎn)離市中心，林總的樓盤又處于市中心的CBD，張總的房子是別墅、聯(lián)排洋房，盧總、林總的房子都賣得很好，張總的別墅也賣得很好嗎？
[張雯] 橘郡是我們在長沙的第一個(gè)盤，項(xiàng)目位置在長株潭一體化的核心地段，現(xiàn)在還沒有開盤。今年1-5月份去年被壓抑的剛性需求得以集中釋放。根據(jù)我們在北京的統(tǒng)計(jì)，前三個(gè)月別墅成交量連續(xù)上百，五月份統(tǒng)計(jì)成交了312套；上海五月份別墅成交量環(huán)比來講增長32%。
[主持人皮煥然]張總，您的樓盤還沒有開盤，我不知道你的樓盤的問詢電話多不多？
[張雯]我們前期推出的房源銷售率已經(jīng)達(dá)到了60%。
[主持人皮煥然]對于別墅項(xiàng)目來講，銷售率達(dá)到60%，這個(gè)成績您滿意嗎？
[張雯]對我們來講，已經(jīng)非常滿意了。
[主持人皮煥然]曾輝，我有點(diǎn)搞不懂了，別墅賣得很好，洋房也賣得很好，處于CBD的高層公寓、大戶型也賣得很好，老百姓真的那么有錢嗎？
[曾輝]這個(gè)問題我要先問幾位老總，你們的項(xiàng)目有公寓、洋房、別墅，從地理位置上來講有CBD、河西新開發(fā)區(qū)域的，也有在南城長株潭交匯區(qū)的項(xiàng)目，三個(gè)地方都賣得很好，我想問一下三位老總，今年賣得好的房子好象是不分物業(yè)類型的，您覺得是不是大勢的原因？是所有的物業(yè)類型整體都賣得很好嗎？我還想問一下張總，您剛才講的是別墅項(xiàng)目，金融危機(jī)爆發(fā)以后，是不是有很多人懷疑會(huì)出現(xiàn)通脹，會(huì)不會(huì)是出于增值保值的考慮來大肆購買房產(chǎn)？
[張雯] 我覺得這種因素肯定是有的。今年，地產(chǎn)市場從1月份以來就進(jìn)入了火爆階段，原因有三個(gè)。
第一，在去年以來，地方政府都紛紛出臺宏觀調(diào)控政策，政策的效應(yīng)肯定有一定的延續(xù)期，去年出臺的政策效應(yīng)在今年反映出來了。在消費(fèi)市場價(jià)格預(yù)期的節(jié)點(diǎn)上，從剛性需求的角度、預(yù)期變動(dòng)的角度，在預(yù)期政策催化的情況下促使了樓市的回暖，1-5月份的剛性需求得到了集中釋放。
第二，流動(dòng)性趨勢擴(kuò)大，對樓市的成交也有很大的幫助。
第三，國民對通脹預(yù)期也會(huì)刺激投資型的置業(yè)者出現(xiàn)。
[主持人皮煥然] 其實(shí)，我覺得曾輝和三位老總談到，東南西北，近郊、市中心都賣得很好，我做出一個(gè)結(jié)論，我自己也持懷疑態(tài)度，您剛才講剛性需求。但是，老百姓雖然有剛性需求，可也得買自己有能力、喜歡的樓盤，是不是你們的樓盤價(jià)格賣得很低的原因呢？比如，恒大地產(chǎn)，我就知道他們的廣告語非�？植�，叫“開盤必特價(jià)”。我不知道您的特價(jià)對您的樓盤銷售率好起著什么樣的決定性作用？您的盤賣得好是因?yàn)樘貎r(jià)呢？還是品質(zhì)真的好？盧總，您覺得是什么原因？
[盧剛]我們的項(xiàng)目價(jià)格高于周邊項(xiàng)目5%左右，產(chǎn)品的定位，從規(guī)劃、設(shè)計(jì)，就是說從出發(fā)點(diǎn)上講究高品質(zhì)。我們的施工單位、材料設(shè)備都是全國十強(qiáng)企業(yè)，水泥、鋼筋、電線，小到一個(gè)螺絲釘，都是全國品牌企業(yè)的產(chǎn)品。另外，我們還有六千余條精品標(biāo)準(zhǔn)，確保廣州、天津、長沙、武漢等各個(gè)城市的產(chǎn)品品質(zhì)。
[主持人皮煥然]您的意思是您的產(chǎn)品并不是低得超出了成本價(jià)，只是賣得很便宜，接近成本價(jià)了。不知道林總的樓盤為什么賣這么好？
[林旭東] 房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場供需關(guān)系決定的，當(dāng)市場上來之后我可以保持價(jià)格不變，但我的供應(yīng)是有限度的，市場需求量又很大，價(jià)是由市場定價(jià)的。那么，我們今年賣的產(chǎn)品從春節(jié)后發(fā)力就很快，我們剛開始是從小戶型開始做的。我們現(xiàn)在每個(gè)月的交易量都在遞增，最起碼至6月份截止都是遞增的。所以，客戶買什么類型的產(chǎn)品，買什么樣的房子，好象不太在意。但是，你只要告訴老百姓房子增值了，明天要漲價(jià)了，那他肯定買。如果你打電話告訴老百姓房子要調(diào)價(jià)了，要開始促銷了，那這種信息的效果就不一樣了。因?yàn)椋习傩湛吹椒孔釉谠鲋�，今天不買明天房子要漲價(jià)，需要買房子的人就會(huì)出手。為什么老百姓買我們的房子？我們的項(xiàng)目在城市中心城區(qū)，這種資源本身很少有了，如果現(xiàn)在騰出一塊地的話，22萬平米的中心位置是不常見的。當(dāng)你把所有配套在你家門口都配置了之后，你想這種產(chǎn)品對他來說的意義就決然不同了，我們項(xiàng)目周邊有瀟湘電影制片廠、工人文化宮、平和堂。他需要所有的配套。
[主持人皮煥然] 林總，您講了核心問題是地段問題，還有公共配套。但是，有一個(gè)核心問題，您的項(xiàng)目在去年最低賣到4800元/平米。
[林旭東]我們對內(nèi)部會(huì)員單位只拿出了少部分房源是4980元/平米。
[主持人皮煥然]今年是什么樣的價(jià)格？
[林旭東]今年的均價(jià)達(dá)到了6400元/平米。
[主持人皮煥然]差價(jià)有1000多元/平米，也就在半年時(shí)間內(nèi)。但是，同樣是一個(gè)地段，去年在那個(gè)地段，今年也在那個(gè)地段，為什么會(huì)有1000元的差價(jià)？
[林旭東]我會(huì)問你一個(gè)問題，當(dāng)你把配套搞好之后，比如我的項(xiàng)目三環(huán)以外，要把雅禮、火宮殿、平和堂搬到我的項(xiàng)目周邊，要讓所有的東西圍著你轉(zhuǎn)，那要付出多大的代價(jià)�。�
[主持人皮煥然]林總，我的問題是為什么差價(jià)這么多？
[林旭東]這個(gè)主要和需求是有關(guān)系的，當(dāng)時(shí)這種特價(jià)方式是限量的，當(dāng)時(shí)的均價(jià)是5700-5800元/平米。因?yàn)�，我們打特價(jià)的面積都是150平米以上的，一套房子的總價(jià)就達(dá)到了上百萬，這種客戶需要消化周期，需要不斷消化信息。而且，我們的客戶是多次置業(yè)的，他們對價(jià)值判斷需要一些時(shí)間。
[主持人皮煥然]林總的觀點(diǎn)是能升值的房子就好賣；盧總的觀點(diǎn)是賣性價(jià)比高的房子就賣得好。那我把問題拋給張總，假如我是一個(gè)市民，或者說我是一個(gè)開發(fā)商，您教教我，要開發(fā)什么樣的房子才能讓老百姓滿意？才能好賣？如果我的房子在二環(huán)線，如果您是開發(fā)商，您會(huì)開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，可以讓老百姓都喜歡？
[張雯]最大限度地滿足消費(fèi)者將來新的需求，這樣的房子才會(huì)是賣得最好的房子，它體現(xiàn)在高性價(jià)比、總價(jià)控制比較合理的房子，這樣的房子會(huì)賣得比較好。
[主持人皮煥然]張總，您說得有點(diǎn)兒空，總價(jià)控制合理是40萬？50萬？60萬？
[張雯]我贊成林總說的，好的房子肯定要有好的地段，在未來有好的發(fā)展空間。
[主持人皮煥然]盧總的房子未來應(yīng)該很好，大河西，在未來3-5年可能成為長沙的另一個(gè)中心。但是，現(xiàn)在相對于平和堂、五一廣場來說不是太好。那盧總怎么反駁他們？他們說地段好，咱們不靠地段，靠什么？
[盧剛]我們的項(xiàng)目操盤很大，恒大一直善于開發(fā)城市邊郊的產(chǎn)品，往往城市經(jīng)過2-3年發(fā)展之后，就把城郊包容到城市中來了，這樣的項(xiàng)目升值幅度比市中心的升值幅度要快得多，高得多，每個(gè)項(xiàng)目規(guī)模比較大，容易做出品質(zhì)項(xiàng)目來。比如市中心只做一棟的話，那不可能做出什么品質(zhì)來，各方面的配套、物業(yè)管理等方面，相對來說就不太好控制了。
[主持人皮煥然] 您的意思是要大盤，規(guī)模大，一張白紙好繪出美麗的圖畫，好開發(fā)，您的觀點(diǎn)是在未來升值潛力很大的地區(qū)，這樣的項(xiàng)目好賣。您的觀點(diǎn)和張總、林總的觀點(diǎn)都有異曲同工之妙，就是要升值。那很簡單，如果我買一套房子，能夠漲到2000多的話，那我也一定去買。但是，長沙的房子無論是小戶型，還是公寓，還是聯(lián)排，不管價(jià)格，不管地段都賣得很好，中間有沒有一個(gè)分類？到底哪類排第一？哪類排第二？哪類排第三？如果讓盧總排第一的話，您認(rèn)為長沙市不站在恒大的層面講的話，長沙的房子是哪類賣得好？小戶型還是洋房？
[盧剛]我個(gè)人感覺是洋房，現(xiàn)在總體來講釋放出來的自住型需求是比較大的，投資型也有個(gè)別在表現(xiàn)，因?yàn)獒尫帕艘恍┘傧�，受到�?shí)體經(jīng)濟(jì)投資方面的波動(dòng)，購買力也才剛剛開始釋放，大家對房子的預(yù)期比較好，造成了物業(yè)有好的銷售率。但是，自住型需求是剛性需求，這種客戶比較穩(wěn)定。
[主持人皮煥然]您的意思是今年上半年房子賣得好，主要還是自住型的需求推動(dòng)了市場。那么，在林總項(xiàng)目的購買人群中，投資型購買人群占多大比例？張總這邊是更高端的項(xiàng)目了，是別墅了。
[林旭東]我先回答這個(gè)問題，我認(rèn)為對于我們的產(chǎn)品來說，當(dāng)然客戶群在二、三次置業(yè)以上。他有一個(gè)特點(diǎn)，只要股票明天、后天一漲，他肯定就去買股票了。但是，我們的客戶也很理性，他們也不是沒有房子，有好幾套房子，可是現(xiàn)在貨幣流通量太大了，通脹壓力似乎可以見到了。他們是資源掌握型的客戶，他的企業(yè)，公務(wù)員等等，工資收入比較高。這群人的知識很廣泛，他們在考慮什么時(shí)候出手買房子，去年的市場在掉，大家都沒有信心，不是買不起的問題，現(xiàn)在是信心恢復(fù)了，如果今年不買的話，還不知道明年是什么價(jià)格了。所以，有些時(shí)候買房不是全部為了自住，但是房子是消費(fèi)品，也是有價(jià)值的資產(chǎn)，也有改善型客戶的需求，他們希望改善自己的居住環(huán)境，也希望自己的財(cái)產(chǎn)不再縮水，經(jīng)過這些分析，他們就出手了。
[主持人皮煥然] 我打斷一下，您剛才說得很好，我的房子不縮水肯定賣得好，但是老百姓怎樣知道我的房子不縮水呢？
[林旭東] 我剛才說了，可能每個(gè)階層關(guān)注的信息不同，我們的客戶比較注意目前國家的經(jīng)濟(jì)形勢，以及他們在生意場上發(fā)掘的信息給他們的感觸，我覺得這一點(diǎn)和我們做開發(fā)是一個(gè)道理。我們的地段確實(shí)擺在那里，周邊確實(shí)沒有未來這個(gè)地段的物業(yè)提供，你買了之后可能就沒有這種產(chǎn)品了，客戶個(gè)人會(huì)有自己的判斷。
[主持人皮煥然]張總，您怎么看？
[張雯]從我們的客戶情況來看，自住型的客戶占絕大多數(shù)，占了67%，另外20%-30%可能是投資型客戶。那么，前面我也講了在去年金融危機(jī)爆發(fā)以來，大家對房地產(chǎn)市場觀望，今年1-5月份剛性需求釋放以后，很多觀望的客源開始購房。投資客對宏觀經(jīng)濟(jì)的敏感度要更強(qiáng)于其他的客戶，他們有可能在這個(gè)時(shí)候開始出手了。
[主持人皮煥然] 張總的話給了我一個(gè)暗示，目前中國可能是錢多，錢多了什么房子都好賣。那么，我想問一個(gè)問題，今年下半年，或者是明年，您覺得長沙會(huì)流行什么樣的房子？
[張雯] 高檔的、中檔的、低檔的、洋房、小戶型、別墅等等，房地產(chǎn)市場有很多不類型的產(chǎn)品。但是，我做的是別墅項(xiàng)目，我們的客戶群體也有首次改善型的，也有再次改善型的，我們的產(chǎn)品是針對再次改善型的客戶開發(fā)的。
[主持人皮煥然]您覺得長沙有錢人多不多？
[張雯] 有不少，也有外地的客戶來長沙買房，包括外地購房團(tuán)、炒房客等等。那么，從我們的客戶來看，將近有一半是外地購房者，畢竟我們的樓盤在長株潭是城市核心，距三市都只有5公里的車程，將來的城市地鐵和輕軌都在項(xiàng)目700米處。我們項(xiàng)目周邊還有中信新城和一個(gè)大型的購物中心，所有的配套設(shè)施還是比較完善的。
[主持人皮煥然] 張總的話非常明確，她認(rèn)為這個(gè)市場不差錢，因?yàn)橛型顿Y客，她的別墅一定會(huì)賣得很好。那么，林總，你覺得明年，或是今年下半年開始，什么樣的房子會(huì)成為市場的主流？
[林旭東] 這個(gè)問題就像做服裝，很難去判斷，就像我們說時(shí)裝，你問今年流行什么色彩？我覺得很難判斷。我想對于房子的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)越來越高，以前流行江景房，大規(guī)模的盤等等，有做過環(huán)境、規(guī)模的文章。但是，我想客戶的需求是多樣的，只要這個(gè)項(xiàng)目是屬于他們考慮之中的，最佳的，對他來說性價(jià)比最高的，這種房子就是好的房子。所以，一個(gè)項(xiàng)目開盤要對客戶有一種觸動(dòng)。我們作為開發(fā)者，主要是為了不斷滿足客戶的需求，在客戶的財(cái)富積累得越來越多的時(shí)候，我們開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)、檔次也要越來越高。
[主持人皮煥然]您的意思是要考慮物美價(jià)廉。
[林旭東]對。
[主持人皮煥然] 盧總呢？您認(rèn)為長沙人明年還會(huì)熱情地追捧您開發(fā)的產(chǎn)品嗎？或者還是會(huì)有其他偏好的改變？
[盧剛] 我認(rèn)為高質(zhì)量的大盤一直受老百姓的追捧，比如北京濱郊的大盤，有高品質(zhì)的配套，都做得非常好。而且，各方面都做得非常的合適，帶裝修的，中檔戶型。一線城市所有的郊樓70%都是帶裝修的，現(xiàn)在長沙剛好相反，大部分的房子都是毛坯的，如果你自己搞過裝修就會(huì)有很深的感受，開發(fā)商交給你房子，你的裝修搞完了，都兩三年了樓上樓下還在搞裝修，一不小心把你的房子搞漏水了，電梯永遠(yuǎn)是施工狀態(tài)，所有的電梯都還是施工電梯，一直裝修的話整個(gè)小區(qū)的品質(zhì)就得不到保證。要裝修買施工材料找家裝公司等等，都比較頭疼，精裝修房一定會(huì)越來越受到市民的認(rèn)同。
[主持人皮煥然] 盧總給出了非�？隙ǖ拇鸢�。今天，我們就長沙下半年什么樣的房子賣得最好？沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但是給出了幾個(gè)關(guān)健詞，第一是要品質(zhì)，這種品質(zhì)是盧總說的精裝修、性價(jià)比很高、優(yōu)質(zhì)材料；林總說的地段；張總談的是稀缺性、升值。這些就是房子賣得好的原因，明年會(huì)流行什么樣的房子？我們今天沒法給出肯定的定義，但是可以告訴大家，第一是要提供老百姓需要的房子，老百姓需要洋房給他洋房，老百姓需要精裝修房給他精裝修房，給他需要的房子。非常感謝各位嘉賓，謝謝。
今天的0731樓市會(huì)客室就到此結(jié)束，明天上午9：30我們將繼續(xù)下一個(gè)議題《2009下半年，應(yīng)不應(yīng)該買房？》，敬請大家關(guān)注。
“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，感謝大家收看今天的0731樓市會(huì)客室，下期再會(huì)
