[主持人皮煥然]觀眾朋友上午好，“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，歡迎收看本期0731樓市會客室欄目，我是主持人皮煥然。
這里是0731房產(chǎn)網(wǎng)(www.ykgy.net.cn)聯(lián)合瀟湘晨報、eTV都市頻道《都市地產(chǎn)•角策》欄目一起推出2009長沙樓市年中排行榜特別專題報道《角力2009》。節(jié)目將圍繞老百姓最關(guān)心的六大焦點議題進行,時間跨度為7月2日-7月14日,嘉賓陣容也是空前強大，而且我們還請來了資深的地產(chǎn)記者，就市民關(guān)注的話題和開發(fā)商進行面對面地深度訪談。如果您想客觀、全面地了解長沙樓市的真相，請密切關(guān)注我們的節(jié)目。
昨天上午我們討論了第一個焦點話題2009年上半年長沙房子到底賣得好不好？各位嘉賓及媒體觀察員都坦誠地亮出了自己的觀點,今天我們就第二個焦點話題:長沙房價到底漲沒漲？特別邀請了四位對話嘉賓及我們的媒體觀察員,他們是：
湖南天行健地產(chǎn)總經(jīng)理 蘇明光
湖南凱諾地產(chǎn)副總經(jīng)理 陳意明
湖南高嶺地產(chǎn)副總經(jīng)理 潘迎風(fēng)
媒體觀察員 邵中兵
歡迎大家的到來。上一期節(jié)目里,經(jīng)過大家討論得出個結(jié)論長沙房子確實賣得還不錯，但賣的多為去年庫存，價格也相對比較平穩(wěn),并沒有像北京、上海那些地方一樣,房價飆升得很快。
今年上半年，長沙房子到底漲沒漲？我想四位應(yīng)該知根知底，先從蘇總開始！請問蘇總，貴公司的樓盤漲價了嗎？
[蘇明光]漲了。
[主持人皮煥然]漲了多少？
[蘇明光]每平米漲100元。
[主持人皮煥然]相對于100平米的房子漲了一萬元。一個普通老百姓三個月的工資在陳總每平米漲100元的時候就沒有了。陳總呢？
[陳意明]我的房子錯過了漲價時期，已經(jīng)賣完了，市場確實在漲價，我的樓盤確實在漲價之前銷售完了。
[主持人皮煥然]沒有遇到漲價的一波，您覺得遺憾嗎？
[陳意明]我覺得不遺憾，作為市場規(guī)律來說，從來不要在乎賣出去的東西賣便宜了，哪怕是買股票，今天漲到3000點，2800拋的貨，您能后悔嗎？
[主持人皮煥然]不能后悔。
[陳意明]是的。
[主持人皮煥然]收回來，現(xiàn)金為王就是最好的。
[陳意明]對。
[主持人皮煥然]潘總的房子聽說漲得不錯？
[潘迎風(fēng)]應(yīng)該說漲得比較厲害，但是我們也有漲的理由。在去年淡市也是房地產(chǎn)市場的奇跡，今年“小陽春”以來開盤就有了優(yōu)惠，也是我們企業(yè)的承諾，開盤大優(yōu)惠，市場也認可我們的漲價。
[主持人皮煥然]邵中兵是我們的觀察員，一個帥小伙子。聽了三位的漲價介紹之后，您覺得長沙上半年房子漲價的曲線，有沒有什么結(jié)構(gòu)特點？
[邵中兵]我自己統(tǒng)計了一下，長沙上半年銷售的商品房均價在4300元/平米，每個月都有一定的漲幅，銷售量也呈不斷攀升的狀態(tài)。請問各位老總，之前的房價上漲大家比較小心翼翼，都不敢大聲說話漲了多少，有一點兒悶聲發(fā)大財?shù)默F(xiàn)象。而這一輪長沙房價上漲和以往的漲價有沒有區(qū)別？請問潘總。
[潘迎風(fēng)]經(jīng)過08年的房市低迷期，這一輪漲價大家確實非常慎重，并不是量價同漲。大家感覺價漲了一些，銷售又會放緩一點兒。它不像07年是非理性的集體漲價，開發(fā)商也在根據(jù)市場規(guī)律和供求關(guān)系在進行正常的微調(diào)，而不是某個開發(fā)商或某個樓盤為了獲取暴利而漲的價。
[邵中兵]但前五個月全市商品房累計銷售593萬平米，同比增長接近50%，很多盤都是量價齊漲的局面。
[潘迎風(fēng)]我個人認為這種量價齊漲和07年相比是有區(qū)別的，08年確實壓抑了很多的剛性需求，開發(fā)量和土地上市交易量有所回落，在長沙當(dāng)時已經(jīng)出現(xiàn)了面粉價高于面包價的情況，應(yīng)該說09年這一輪的漲價，是回暖，是補短。而并不是說成本是3000元/平米，馬上就漲到5000元/平米，或漲到4500元/平米�，F(xiàn)在只是說，因為08年的市場低迷，本來有意定價4000元/平米左右的盤，在08年有了降價現(xiàn)象，而09年又回調(diào)到4000元/平米，或者是4100元/平米了。
[主持人皮煥然]我理解了潘總的意思，對于長沙樓市來說沒有全面量價齊升的感覺，是一種回暖，一種補短，對于市民來講這應(yīng)該是一個好消息，因為大家擔(dān)心的房市并不會出現(xiàn)房價一漲市場就如同股市一樣一同拋貨的現(xiàn)象。陳總，您的意見呢？
[陳意明]潘總把07年的漲價和09年的漲價做了比較，我非常認同，07年的市場確實是瘋狂的，但是瘋狂也需要付出代價。現(xiàn)在的開發(fā)商在08年的煎熬中走過來，09年有理由謹慎。況且，09年的銷售量是政府拿了多少錢補回來的�。侩m說，在這輪金融危機中，中國的經(jīng)濟是一枝獨秀，不管這種一枝獨秀的基礎(chǔ)怎么樣，但政府出臺了多少優(yōu)惠政策，四萬億的投資通過一系列的措施在進行，維護了消費者的利益，再加上輿論，加上一系列的政策引導(dǎo)，才把這個市場托起來。我不知道其他兄弟的感覺，我感覺真是如履薄冰。我的房子幸虧在4月份走完了，如果我手里再有房子，我感覺絕對是如履薄冰。
如果今年下半年的市場還能夠維持走1000平米的話，那現(xiàn)在在開發(fā)商手上的土地夠我們消化幾年的，我是作為從業(yè)人員理性地在看待市場。我真切地希望09年的市場一定要理性，希望開發(fā)商也一定要理性，不要瘋漲，瘋漲就要付出代價，況且瘋漲不起來。因為，老百姓也開始理性了，如果開發(fā)商一提價，你的銷售量就會下降。老百姓理性了，開發(fā)商要更加理性，只有大家都理性，這個行業(yè)才能健康發(fā)展。
也就是因為，07年和08年的兩堂課，07年的這一課是上給消費者的，08年這一課是上給開發(fā)商的，大家都理性了，我想市場會越來越健康的。
[邵中兵]我對理性有一點不同的看法，08年市場不太好的時候，老百姓就在觀望，是不是價格還會跌？他們拿著錢不買，我再看。但是，目前從銷售量來看，應(yīng)該已經(jīng)有很多人出手了,所以09年市場好了，于是更多老百姓又按捺不住了。這樣來看,現(xiàn)在老百姓購房是不是還是有一點不理性？
[主持人皮煥然]我補充一句,目前銷量大增是不是還是開發(fā)商利用老百姓的不理性的結(jié)果？
[蘇明光]現(xiàn)在的老百姓是理性的，我們也沒有利用非理性去獲得利潤。主持人問過我我們樓盤可不可以不漲。但是，我的回答是一定得漲。兩位兄弟在之前已經(jīng)做了07、08年的市場對比。09年上半年其實成交是非常活躍的，成交相近600萬套房子，是開發(fā)商、政府、市場三方讓利成就了今年的紅火日子。我們在金融危機的狀況下，大部分的開發(fā)商利潤是比較微薄的利潤，長沙的地產(chǎn)市場一直以來比較理性，比較健康，不像一線城市，如北京、上海有暴利。所以，鑒于目前受供求關(guān)系的影響，以及受前期市場低迷的影響，在目前的大勢下，在我們樓盤所剩項目不多的情況下，如果不適當(dāng)?shù)剡M行提價的話，對于開發(fā)商來講確實錯過了很好的時機。但是，我們的漲幅絕對是在合理的漲幅范圍之內(nèi)，是一種理性的回歸。
比如我們的盤現(xiàn)在每天都有成交量，現(xiàn)在的均價是4400元/平米，項目在湘府路周邊，設(shè)施現(xiàn)在已不斷完善，用我們領(lǐng)導(dǎo)的話說漲300-400元/平米都不為過。但是，我們只漲了100元/平米，我覺得是漲得十分實在的，消費者也認可我們的漲價。
[邵中兵]是不是趁著漲價就趕緊出貨？有沒有存在這種心理？
[蘇明光]我們現(xiàn)在是順其自然，并不是把所有的貨量全部都推出來，我們對長沙未來的經(jīng)濟發(fā)展充滿了信心，就完完全全市場化運作的房企來講，追求合理的利潤是無可厚非的，在前期項目沒有賺到很多錢的情況下，苦苦支撐確實付出了很多代價，但在后期市場樂觀，對經(jīng)濟比較看好的情況下，我們也沒有急忙把所有的貨都趁機賣光，也沒這個必要。
[主持人皮煥然]非常高興三位長沙開發(fā)商代表對話了長沙房產(chǎn)的價值取向，也慶幸這一輪危機給大家上了深刻的一課。經(jīng)過這一輪危機之后，大家都變得謹慎、從容。大家剛才談到一個觀點，未來的后勢可能是謹慎的，可能還有大量的供應(yīng)量在市場上，按照經(jīng)濟學(xué)基本原理，價格是供求關(guān)系決定的，既然有這么大的供應(yīng)量，想大漲也是很難度的。我想問一下，您覺得下半年房價漲價的空間大概有多大？我們知道，很多政策到明年就截止了，比如首付、房貸的優(yōu)惠政策等等，這些政策取消之后，房價會不會應(yīng)聲下跌？請潘總先說。
[陳意明]房地產(chǎn)有一個總的趨勢永遠不會變，房價肯定是永遠上漲的。因為，城市的土地越來越稀缺。但有一個前提條件，只要不是07年那種瘋狂的上漲就可以。如果07年瘋狂上漲20%，08年就會回調(diào)。只要按照現(xiàn)在的腳步理性、平穩(wěn)、謹慎的方式走下去，價格肯定是上漲的。上漲的理由有兩點，一個是城市化原因，土地稀缺程度；二是成本。
剛才蘇總談到，他們在08年應(yīng)該出的貨到09年才出貨，他的財務(wù)成本，我算他有50%的資金來自銀行，年利潤8%，就會降到4%，如果再加上兩年的話，房地產(chǎn)到底還會剩多少利潤呢？
另外,今年又來了專變變公變的需要，每一平米的成本增加40元，明年似乎也有一個政策出臺，所有20萬平米以上的小區(qū)不準(zhǔn)對外排放污水，每個20萬平米以上的小區(qū)建一個污水處理站，到明年每個小區(qū)又增加太陽能照明，不用廣電照明了，每一個新的政策都會導(dǎo)致房子品質(zhì)上升，也會導(dǎo)致成本同時上升。
所以，這些趨勢做下來，如果要預(yù)測房地產(chǎn)價格的度的話，是很難講的。但是，可以肯定地講，不管是今年下半年還是明年，緩慢的上漲是肯定的。
[主持人皮煥然]陳總的意思是未來肯定會漲價，漲價是源于成本的增加，并不是開發(fā)商為了迅速收回成本，迅速開發(fā)新的項目的原因上漲。
[潘迎風(fēng)] 07年漲價是屬于所有的供求關(guān)系的超額利潤在漲價，一棟房子造出來成本本來只有3000元/平米，但長沙市有很大一批樓盤在那個時候開盤了，那個時候就漲到4000-5000元，這確實是瘋狂的上漲。但是，09年房價上漲，房子是08年造出來的，本來的建安成本就會比較高，如果本來的成本是4000元/平米，本來想08年賣4500元/平米，但因為08年市場低迷，有可能在賠本銷售。那么，09年“小陽春”出現(xiàn)以后，大家的銷售只是達到了預(yù)期的利潤，而不是如同07年的瘋狂漲幅。
至于09年的房價走勢，我也贊同陳總的觀點。比如國家只有三種固定資產(chǎn)有鐵定的運作規(guī)律，稀土、黃金、房產(chǎn)。關(guān)于成本原因，陳總也談到了，政府在不斷出臺新節(jié)能措施，每一項設(shè)計的變更對于人民的生活條件和科技水平都是一種提高，但是提高肯定是要成本的，毫無疑問地講，房價肯定是上漲趨勢。那種原來成本只有3000元/平米，因為路修通了馬上將房價漲到5000元/平米的瘋狂漲價情況應(yīng)該是不會有的。
所以,總的來說，房價肯定是會上漲的。
[主持人皮煥然]潘總的意思是，目前漲價的樓盤相當(dāng)一部分是因為品質(zhì)變好了，成本增加了，必然導(dǎo)致房價上漲。但是，上漲趨勢是理性的。我想請問蘇總，您覺得今年在市場上，因為大家追求品質(zhì)導(dǎo)致價格上漲的原因是主流嗎？
[蘇明光] 應(yīng)該是主流，就拿我們這個樓盤來說吧，就拿今天來說，7月1日政府把燃氣開通費、有線電視開通費都納入了開發(fā)商的銷售成本里面了，以前是消費者自己買單的。
我舉一個例子，就目前而言開發(fā)商肯定不愿意承擔(dān)這兩個費用，那房價不得不漲，成本在不斷上升，沒有理由不漲。今年下半年，長沙的樓市有可能還會出現(xiàn)低潮，但這不是主流，就長遠來講，長沙樓市的價格應(yīng)該是比較溫和、平穩(wěn)地上漲，這絕對是一個趨勢。因為，外地的朋友到長沙來，感覺是長沙什么都不便宜，就房子便宜。這說明長沙作為一個省會城市，房價和目前的經(jīng)濟增速、生活消費水平是不相匹配的，這是可以拿周邊幾個省會城市的房價作為對比的。所以，從長遠來講，長沙的房價肯定是呈上升趨勢，如果不上升的話，樓市也會不健康的。
[主持人皮煥然] 非常高興邀請到四位嘉賓，就今年上半年長沙樓市有沒有漲價，未來漲價幅度有多大，進行了深入地探討。我們在討論中得不出非常明確地數(shù)字化概念，但可以看出經(jīng)過08年的教育，09年長沙樓市變得很理性，也會漸漸漲價。但是，這種漲價是基于樓市回暖形成的，并沒會出現(xiàn)07年一般瘋狂大漲。謝謝四位嘉賓。
今天的0731樓市會客室就到此結(jié)束，明天上午9：30我們將繼續(xù)第三個議題《2009上半年，到底誰在買長沙的房子？》，敬請大家關(guān)注。
“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，感謝大家收看今天的0731樓市會客室，下期再會！
