[黃濤]前段時(shí)間，中央政府提出三年投入9000億元用于保障性住房的建設(shè)，對(duì)于擴(kuò)大內(nèi)需的作用，我個(gè)人的感受是政府是采取釋放內(nèi)需的方式。因?yàn)椋覀儾坏貌豢紤]中國(guó)人的消費(fèi)習(xí)慣。有專家提出一個(gè)觀點(diǎn)，房?jī)r(jià)其實(shí)沒(méi)有漲，三十年前到三十年后大家的工資大概漲了100倍，房?jī)r(jià)大概是漲了50倍左右，相對(duì)而言房?jī)r(jià)漲幅是很低的。但是，三十年前老百姓的消費(fèi)主要是用于食品、日常用品的消費(fèi)，而三十年后的老百姓卻不敢消費(fèi)了，把錢存到銀行。那么，政府出臺(tái)的這些政策，包括政府的醫(yī)療改革、房產(chǎn)改革和調(diào)控等等，是政府想讓老百姓把消費(fèi)花在更多的方面，而不要集中在主要的幾塊，也是拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)很重要的方面。
[黃濤]這也是政府的用心良苦。從會(huì)址來(lái)說(shuō)，不論從場(chǎng)館的服務(wù)和知名度來(lái)說(shuō)，都給開發(fā)商提供了更好的平臺(tái)。金域南外灘項(xiàng)目離廣電較遠(yuǎn)，但作為影響力面向全省的房交會(huì)來(lái)說(shuō)，會(huì)址和樓盤距離的遠(yuǎn)近不是我們考慮的重點(diǎn)因素。我們主要考慮的因素：第一，政府對(duì)場(chǎng)館的選擇；第二，政府會(huì)不會(huì)把展會(huì)經(jīng)濟(jì)和房展經(jīng)濟(jì)聯(lián)合起來(lái)？在廣電旁有世界之窗、月湖公園等等，在五一期間應(yīng)該有大量的市民或外省游客來(lái)到這里，把以往的看房活動(dòng)和五一旅游度假結(jié)合起來(lái)，是房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)的相互配合，搭臺(tái)唱戲。我們作為開發(fā)商非常感謝政府把這次會(huì)址選在湖南影視國(guó)際會(huì)展中心，我們也很有信心。
[主持人慧琳]劉總的感覺(jué)呢？
[劉江]黃總講得很詳細(xì)。保障性安居工程不但可以激活消費(fèi)需求，又可以對(duì)經(jīng)濟(jì)起到拉動(dòng)作用。
[劉江]確實(shí)如同黃總所說(shuō)，那個(gè)地方旅游資源比較密集，影視文化基地也在那里，那個(gè)地方是長(zhǎng)沙市的一張名片，一個(gè)行政窗口�，F(xiàn)在長(zhǎng)沙市的房產(chǎn)銷售不局限于長(zhǎng)沙市民，還要面向地州市，那個(gè)地方也是高速公路的入口和出口處，也有利與市州市民來(lái)長(zhǎng)沙置業(yè)。
[主持人慧琳]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是0731樓市會(huì)客室，我是本期主持人慧琳。
一季度，長(zhǎng)沙樓市出現(xiàn)較明顯回暖跡象。投資穩(wěn)中有增，供需矛盾開始緩解，1-3月商品房銷售更達(dá)到了181.02萬(wàn)平米，這些無(wú)不讓人感受到樓市濃濃春意的到來(lái)。隨著小陽(yáng)春的顯現(xiàn)，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的種種猜想也隨之產(chǎn)生，這次4月29日4-5月2日即將開展的春季房交會(huì)，更是給人們帶來(lái)了無(wú)限的遐想和希望……它會(huì)以怎樣的形式開展？效果怎樣？樓市小陽(yáng)春過(guò)后會(huì)不會(huì)迎來(lái)“倒春寒”，2009年接下來(lái)的時(shí)間里，市場(chǎng)又將發(fā)生怎樣的變化呢？今天，我們有幸請(qǐng)到新希望營(yíng)銷總監(jiān) 黃濤；三江花中城銷售經(jīng)理 劉江；業(yè)內(nèi)人士 朱琳以及第27屆房交會(huì)組委會(huì)辦公室主任 戴白奇先生，作客我們0731樓市會(huì)客室現(xiàn)場(chǎng)，大家一起歡迎！
[主持人慧琳]隨著長(zhǎng)株潭城市群的快速發(fā)展，市州置業(yè)長(zhǎng)沙的熱潮越來(lái)越突顯，本次房交會(huì)上由瀟湘晨報(bào)和長(zhǎng)沙房產(chǎn)信息中心共同組織了“五一到長(zhǎng)沙購(gòu)房去--湖南全民置業(yè)總動(dòng)員活動(dòng)”，以方便長(zhǎng)沙以外的投資者來(lái)長(zhǎng)觀展購(gòu)房，戴主任，您能具體介紹一下此次活動(dòng)以及它所帶來(lái)的連鎖效應(yīng)嗎？
[主持人慧琳]本次房交會(huì)首次把會(huì)址從南城搬到了北城湖南國(guó)際會(huì)展中心舉行，可以說(shuō)是一次大膽的嘗試，在現(xiàn)在這種市場(chǎng)形式下，戴主任，您認(rèn)為做這樣的一種嘗試有什么積極意義呢？
[戴白奇]我們認(rèn)為有三個(gè)方面的考慮。第一，要有創(chuàng)新。我們每屆房交會(huì)是在紅星國(guó)際會(huì)展中心舉行，在金融危機(jī)重壓下，房地產(chǎn)行業(yè)要突圍的話要考慮創(chuàng)新，我們認(rèn)為管理的創(chuàng)新是一種嘗試，這不是一個(gè)未知的變化，而是一個(gè)管理體系的變化，新的湖南影視國(guó)際會(huì)展中心就是一個(gè)新的管理體系。第二，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。作為中南地區(qū)最大的會(huì)展中心湖南影視國(guó)際會(huì)展中心有一萬(wàn)平米的展館和新聞中心等完善的配套服務(wù)，管理體系也比較完善，可以說(shuō)它在長(zhǎng)沙是目前具有一流的場(chǎng)館，也具有一流的管理水平的場(chǎng)館。長(zhǎng)沙房交會(huì)是中南地區(qū)的品牌會(huì)展，這一次強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以進(jìn)一步提高會(huì)展的知名度，更可以給參展企業(yè)帶來(lái)更好的參展平臺(tái)。第三，進(jìn)一步帶動(dòng)城北地區(qū)的地產(chǎn)發(fā)展。長(zhǎng)沙地區(qū)的住房存量和銷售比例2.2：1，特別是城北的存量，在經(jīng)歷一季度的小陽(yáng)春以后，北城的放量比較大。
所以，我們把會(huì)址從南城轉(zhuǎn)向北城的原因是從以上三個(gè)方面考慮的。
[戴白奇]“全民置業(yè)總動(dòng)員活動(dòng)”是由瀟湘晨報(bào)和長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心聯(lián)合舉辦的，也是本次房交會(huì)八大活動(dòng)主題活動(dòng)之一。這個(gè)活動(dòng)是要組織長(zhǎng)沙以外的消費(fèi)者到長(zhǎng)沙來(lái)消費(fèi)，它由三個(gè)板塊構(gòu)成。
一是找房源。房源是由房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)從91個(gè)樓盤，通過(guò)短信、觀眾參與、網(wǎng)絡(luò)評(píng)選出30個(gè)“湖南省最受市民喜愛(ài)的樓盤”作為本次活動(dòng)的重點(diǎn)消費(fèi)樓盤；
二是找客源。從全省的有效客戶中找到真正的消費(fèi)群體，比如有子女在湖南讀書的外地人，在湖南置業(yè)或經(jīng)商的外地人，在湖南有購(gòu)房需求的外地消費(fèi)者，以他們組成有效的消費(fèi)群體。
三是房源客源實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接。4月29日上午，我們會(huì)組織12臺(tái)大巴把全省的準(zhǔn)客戶拉到主會(huì)場(chǎng)，他們根據(jù)自己的消費(fèi)意向到30個(gè)樓盤中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察、商務(wù)洽談，很有可能在這個(gè)期間就有一些客戶現(xiàn)場(chǎng)成交，這樣就組織了長(zhǎng)沙以外的消費(fèi)者群體來(lái)消費(fèi)。
瀟湘晨報(bào)和信息中心對(duì)這個(gè)活動(dòng)進(jìn)行了充分地準(zhǔn)備，首先是對(duì)精選出來(lái)的30個(gè)樓盤進(jìn)行了市場(chǎng)準(zhǔn)確定位的，讓消費(fèi)者在長(zhǎng)沙比較容易地找到他們中意的消費(fèi)平臺(tái)。我們有意識(shí)讓這個(gè)活動(dòng)延續(xù)下去，在今后的房交會(huì)上我們有意識(shí)地把長(zhǎng)沙以外的消費(fèi)者引到長(zhǎng)沙來(lái)消費(fèi)，這是一個(gè)可以進(jìn)行長(zhǎng)期推廣的活動(dòng)。
一是把長(zhǎng)沙房交會(huì)作為全省乃至中部地區(qū)的第一房交會(huì)來(lái)打造，吸引長(zhǎng)沙以外的客源。
二是響應(yīng)長(zhǎng)株潭城市群的呼吁，把長(zhǎng)沙打造成中部有影響力的城市。通過(guò)這個(gè)活動(dòng)吸引長(zhǎng)沙周邊的客源，吸引他們到這里來(lái)消費(fèi)，擴(kuò)大房交會(huì)的影響力。
三是客源和房源的無(wú)縫對(duì)接可以帶動(dòng)會(huì)展的消費(fèi)。瀟湘晨報(bào)組織了10臺(tái)大巴，在展會(huì)期間把長(zhǎng)沙的消費(fèi)者通過(guò)三條線路免費(fèi)送到主會(huì)場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)看房、現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)。三湘都市報(bào)的“我愛(ài)我家”的活動(dòng)，也是把準(zhǔn)客戶拉到活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)消費(fèi)，這個(gè)活動(dòng)可以帶動(dòng)會(huì)展的消費(fèi)。
[主持人慧琳]前不久在長(zhǎng)沙召開的全國(guó)住房保障工作會(huì)議確定，中央代地方發(fā)行的2000億地方債資金，將重點(diǎn)用于各地保障性住房建設(shè)。這是近10年以來(lái)首次以"保障性安居工程"為議題的國(guó)務(wù)院級(jí)別的會(huì)議。即將召開的2009春交會(huì)，也重點(diǎn)將"住房保障"列為活動(dòng)組織考慮的出發(fā)點(diǎn)。黃總，您認(rèn)為在擴(kuò)大內(nèi)需的社會(huì)背景之下，這一做法有什么積極意義呢？
[主持人慧琳]黃總作為開發(fā)商，這次會(huì)址的遷移，對(duì)你們參展的方案有什么改變嗎？
[戴白奇]仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，我個(gè)人贊成這樣的提法，現(xiàn)在到了出手的時(shí)機(jī)。從政策層面上推斷，去年國(guó)家先后出臺(tái)了很多對(duì)房地產(chǎn)利好的政策，如降價(jià)、減息等等，一方面拉動(dòng)了市場(chǎng)消費(fèi)，激活了市場(chǎng)；另外，加重了一部分消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期，在想是不是還會(huì)有利好政策出臺(tái)呢？他們還在觀望。那么，今年年初建設(shè)部也有表態(tài)，國(guó)家在今年不會(huì)再針對(duì)樓市出臺(tái)利好政策，剛性需求在第一季度就得到了釋放。
看行業(yè)指標(biāo)要看量和價(jià)兩個(gè)指標(biāo)，長(zhǎng)沙第一季度銷售量是136萬(wàn)平米，簽約量是逐步增加的，二月份的價(jià)格是4000元/平米左右，三月份的住宅到了4100元/平米左右。從第一季度的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，也認(rèn)為經(jīng)濟(jì)有回暖現(xiàn)象。比如，長(zhǎng)沙市第一季度的GDP670億，同比增長(zhǎng)了2.5%，用電量同比下降了1.4%，用電量和去年同期相比稍微低了一點(diǎn)，但銀行的儲(chǔ)蓄量、港口通行量、汽車消費(fèi)量等經(jīng)濟(jì)性消費(fèi)指標(biāo)在增長(zhǎng)。所以，有一部分人士認(rèn)為經(jīng)濟(jì)在回暖。我個(gè)人也認(rèn)為經(jīng)濟(jì)在開始回暖，這個(gè)時(shí)候也是消費(fèi)者該出手購(gòu)房的時(shí)候了。
房交會(huì)也提供了一個(gè)更好的平臺(tái)，一是提供了供需雙方直接交流的平臺(tái)，開發(fā)商借這個(gè)平臺(tái)推出了很多優(yōu)惠政策，政府在房交會(huì)期間，如長(zhǎng)沙縣政府、開福區(qū)、岳麓區(qū)都陸續(xù)發(fā)放了購(gòu)房憑證，把這些措施和房交會(huì)結(jié)合也是一個(gè)亮點(diǎn)。
[朱琳]大家都很冷靜和理性，我個(gè)人可能比較悲觀一點(diǎn)，這也可以作為一個(gè)溝通吧，我倒不希望悲觀，我希望自己能得到一點(diǎn)信心。但是，抄底必然要與接下來(lái)的市場(chǎng)走向聯(lián)系起來(lái)。以我個(gè)人的判斷，首先要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)的盤整和調(diào)整為什么會(huì)發(fā)生，發(fā)生原因是什么？我認(rèn)為有三點(diǎn)：第一是宏觀經(jīng)濟(jì)的困難。截止到現(xiàn)在，經(jīng)濟(jì)危機(jī)即將見(jiàn)底了，下一步實(shí)體將進(jìn)行大量的裁員。實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、GPR等指標(biāo)都沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的情況。房地產(chǎn)市場(chǎng)只是宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)組成部分，我認(rèn)為在宏觀經(jīng)濟(jì)依然很困難，市場(chǎng)不太明朗的情況下，房地產(chǎn)真的可以做到一枝獨(dú)秀嗎？我對(duì)這一點(diǎn)沒(méi)有很強(qiáng)的信心。第二，樓市下行的預(yù)期非常強(qiáng)。從08年7月份之后，使得很多開發(fā)商迫于各種壓力開始降價(jià)促銷，我認(rèn)為這一點(diǎn)對(duì)長(zhǎng)沙市的影響非常大。因?yàn)�，長(zhǎng)沙市之前沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)樓市盤整的過(guò)程，再加上開發(fā)商的突然降價(jià)，打破了市民對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期，至少不會(huì)再有房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲下去的神話了。在年初的政府經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，溫總理也做了報(bào)告，要利用各種措施來(lái)促進(jìn)市民消費(fèi)，激活市場(chǎng)，大概就這樣的意思。那么，開發(fā)商就開始降價(jià)促銷。但是，傳達(dá)給消費(fèi)者的信息是政府也希望開發(fā)商把房?jī)r(jià)降一點(diǎn)。第三，長(zhǎng)沙市供大于求的情況還很嚴(yán)重，具體庫(kù)存到底是多少？我們根據(jù)房產(chǎn)局和建委公示的數(shù)據(jù)大概算了一下，可能現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了1400萬(wàn)平方米，這是一個(gè)很恐怖的數(shù)據(jù)，即使不新批商品房住宅，也需要2-3年左右才能消化現(xiàn)有存量。房地產(chǎn)市場(chǎng)畢竟是經(jīng)濟(jì)型市場(chǎng)，在供求狀況這么嚴(yán)重的情況下，我們說(shuō)樓市回暖或就此實(shí)現(xiàn)反彈，我自己沒(méi)有辦法說(shuō)服自己。
結(jié)合上一個(gè)問(wèn)題，同時(shí)結(jié)合長(zhǎng)沙的小陽(yáng)春現(xiàn)象，黃總說(shuō)的剛性需求釋放，劉總說(shuō)的減稅刺激作用，再加上我剛才補(bǔ)充的幾個(gè)方面，我認(rèn)為這些原因?qū)鞘谐掷m(xù)性影響也很難有信心。在第一季度剛性需求已經(jīng)得到了比較集中的釋放，持續(xù)性會(huì)不足。從出臺(tái)優(yōu)惠措施降低成本的角度來(lái)看，如同黃總說(shuō)的市場(chǎng)剛剛有回暖跡象，開發(fā)商就開始盲目漲價(jià)，政府在進(jìn)行稅費(fèi)降價(jià)、發(fā)行優(yōu)惠券降價(jià)，開發(fā)商卻在漲價(jià)，那政府降價(jià)有什么作用呢？我們現(xiàn)在看媒體的報(bào)道也知道，樓市下行其實(shí)已經(jīng)得到業(yè)界的公認(rèn)了，房地產(chǎn)市場(chǎng)任何一個(gè)負(fù)面信息都會(huì)被媒體大肆報(bào)道，這在07年是不可能有的�，F(xiàn)在，稍微有點(diǎn)負(fù)面消息就會(huì)被媒體大肆報(bào)道，說(shuō)明一旦這些因素產(chǎn)生了負(fù)面影響，客戶對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期很有可能向下行逆轉(zhuǎn)，如果一旦有利好消息出來(lái)的話，預(yù)期又有可能由下行回暖，我很希望有這樣的信息，希望大家暖暖和和地過(guò)春天。
[主持人慧琳]劉總的期許呢？
[戴白奇]長(zhǎng)沙保障性住房是我局今天的重點(diǎn)工作之一，在石局長(zhǎng)的帶領(lǐng)下，長(zhǎng)沙安居工程工作也走在了全國(guó)的前列。今年，長(zhǎng)沙棚改目標(biāo)是完成800萬(wàn)平米的拆遷，可以拉動(dòng)380-500平米的消費(fèi)。安居工程還要發(fā)放6000戶住房保障補(bǔ)貼，完成7000戶廉租房建設(shè)，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的拉動(dòng)是比較大的。
我這里有一個(gè)數(shù)據(jù)，至3月31日為止，長(zhǎng)沙市一共發(fā)放了14478戶的廉租房憑證，已經(jīng)有2505戶保障對(duì)象購(gòu)房，共發(fā)放了補(bǔ)貼資金1.92億元。
作為房地產(chǎn)行業(yè)的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)，在本屆房交會(huì)上也專門安排了安居房房源館，組織了14恩家安居房房源樓盤參展，總共有1000多套房源供持有安居消費(fèi)憑證的百姓消費(fèi)，這也是本屆房交會(huì)的一個(gè)重點(diǎn)活動(dòng)。
[黃濤]我先說(shuō)一下，這次房交會(huì)每家樓盤的情況應(yīng)該是不一樣的，我們的項(xiàng)目金域藍(lán)灣的主題是維多利亞灣之夢(mèng)，我們項(xiàng)目地址在政府重點(diǎn)打造的一江兩岸板塊，政府把這個(gè)區(qū)域定位為高端住宅商務(wù)區(qū)。在這次房交會(huì)上，我們的項(xiàng)目主題定位得益于政府去年完成了1200多萬(wàn)平方米的拆遷，對(duì)我們這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)很好的契機(jī)和宣傳點(diǎn)，我們借助了政府的舉措來(lái)參加這次房交會(huì)，目的是希望把政府的規(guī)劃和我們項(xiàng)目品質(zhì)的相應(yīng)提升，告訴長(zhǎng)沙市的廣大客戶和準(zhǔn)業(yè)主，讓他能夠注意到這些變化。
[主持人慧琳]很多業(yè)內(nèi)人士表示，作為處在樓市調(diào)整期的2009年首次大型房展，本屆房交會(huì)將成為眾多開發(fā)商消化存量和重振市場(chǎng)信心的絕好機(jī)會(huì)，黃總，您認(rèn)為呢？
[戴白奇]作為房交會(huì)組織者之一，石局長(zhǎng)對(duì)本次房交會(huì)的辦會(huì)宗旨是提振樓市信心、展現(xiàn)樓市風(fēng)采、提升會(huì)展水平，促進(jìn)樓市消費(fèi)。第一，這次將近80個(gè)參展商進(jìn)入了第27屆房交會(huì)，參展方利用交流平臺(tái)在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行銷售，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)是參展商提供企業(yè)品牌和樓盤知名度的一次機(jī)會(huì)，房交會(huì)是一次展示品牌的機(jī)會(huì)。第二，對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，除了參展商推出的優(yōu)惠政策，政府提供的優(yōu)惠政策，主辦方也為他們提供了看房便利服務(wù)，消費(fèi)者在這期間消費(fèi)也是一種理性消費(fèi)。第三，提升會(huì)展品牌。在第27屆房交會(huì)的參展、布展等方面提供了良好的服務(wù)，提供了觀展熱線、免費(fèi)看房大巴、及時(shí)提供消費(fèi)動(dòng)態(tài)信息，讓消費(fèi)者及時(shí)地掌握樓盤消費(fèi)量、走勢(shì)等等，幫助他們進(jìn)行隱性分析。同時(shí)，在現(xiàn)場(chǎng)還設(shè)置了生活、商務(wù)等服務(wù)，讓消費(fèi)者和參展商在展會(huì)上有“家”的感覺(jué)。第四，通過(guò)這次房交會(huì)，提振樓市信心，對(duì)提振經(jīng)濟(jì)有好處。
[劉江]在這屆房交會(huì)上除了希望把我們樓盤的信息展示出去以外，還希望通過(guò)這屆房交會(huì)能夠給消費(fèi)者更多的信心。
[主持人慧琳]劉總的項(xiàng)目在房交會(huì)上準(zhǔn)備以怎樣的姿態(tài)面對(duì)消費(fèi)者呢？
[黃濤]我認(rèn)為是消化存量的一個(gè)機(jī)會(huì)，機(jī)會(huì)從今年開春開始就一直有，我們不要期望在半途有反彈，這不符合規(guī)律。作為開發(fā)商，要抓住這個(gè)機(jī)遇，你要去庫(kù)存的話，就要抓住這個(gè)機(jī)遇，盡量去除庫(kù)存，重振市場(chǎng)信心。說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在回暖的信心，并不是消費(fèi)者對(duì)房市真正有信心，有去年壓抑的需求釋放。要講樓市的信心，是由市場(chǎng)環(huán)境和大的宏觀環(huán)境來(lái)決定的。這次房交會(huì)的一個(gè)主要目的還是抓住機(jī)遇，去庫(kù)存化。
[主持人慧琳]在我們采訪一開始，我就提到了，今年開春以來(lái)樓市出現(xiàn)了比較明顯的回暖跡象，現(xiàn)在大家來(lái)談?wù)勗斐蛇@種現(xiàn)象的原因是什么？黃總您先說(shuō)？
[劉江]在今年一季度購(gòu)買房子的客戶，對(duì)政策和利率政策非常清楚，整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)很明朗了，加上開發(fā)商的優(yōu)惠措施，在一季度市場(chǎng)的釋放和回暖是很正常的，希望可以進(jìn)一步持續(xù)下去。
[主持人慧琳]您表示信心不足。黃總，有什么不同意見(jiàn)嗎？
[劉江]我們手上的產(chǎn)品存量都是大戶型，在這次房交會(huì)上主要是為了提升客戶的口碑，對(duì)高端客戶群的積累。
[朱琳]我希望看到更多積極方面，比如黃總的參展樓盤有優(yōu)惠讓利，我更希望通過(guò)房交會(huì)有信心的回升�，F(xiàn)在，很多人還擔(dān)心會(huì)不會(huì)“倒春寒”，這屆房交會(huì)也來(lái)得很及時(shí)，希望在這個(gè)敏感端口可以給業(yè)界同仁吃一顆定心丸。
[黃濤]很多人說(shuō)“倒春寒”，我不知道怎么定義“倒春寒”的概念，按照08年一年的“倒春寒”定義，市場(chǎng)已經(jīng)到了最低谷。那么，按照我們的目標(biāo)來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)的目的是什么？其實(shí)很簡(jiǎn)單，就是“去庫(kù)存化”，很多人就喜歡按照“U”、“L”型的方式來(lái)做，實(shí)際上對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)這種方式是不適合的，應(yīng)該是打乒乓球的效應(yīng)。當(dāng)你很用力的把一個(gè)乒乓球砸向地面的時(shí)候，第一下的回彈高度會(huì)很高，接下來(lái)的回彈高度會(huì)慢慢降低。那么，房產(chǎn)市場(chǎng)一季度的回暖也和政府的政策效應(yīng)和開發(fā)商的優(yōu)惠措施有關(guān)系。我作為開發(fā)商，認(rèn)為經(jīng)歷這一次的小陽(yáng)春，也有可能在接下來(lái)會(huì)出現(xiàn)一個(gè)盤點(diǎn)的過(guò)程。那么，預(yù)防“倒春寒”的話，我認(rèn)為還是要對(duì)目前所處的任務(wù)和現(xiàn)象的分析，明確每個(gè)人的目的。
當(dāng)然，如果這個(gè)理論成立的話，開發(fā)商就要考慮如何在這個(gè)階段把價(jià)格漲上去的話，在這一階段可能不會(huì)有很大的影響，在短期內(nèi)把價(jià)格漲上去，賣得很高。但是，市場(chǎng)不會(huì)被你一個(gè)人所左右，你的價(jià)格下來(lái)了，量消化了；價(jià)上去以后，量又會(huì)有可能庫(kù)存了。所以，我認(rèn)為咱們用力的頻率不要過(guò)多，力度不要過(guò)大。
[主持人慧琳]劉總，您認(rèn)為呢？
[主持人慧琳]您認(rèn)為在一季度之后會(huì)不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)的“倒春寒”？
[黃濤]這次的回暖在大部分人的意料之外，現(xiàn)在反過(guò)來(lái)看的話應(yīng)該是在情理之中的。因?yàn)�，�?jīng)過(guò)去年一年的市場(chǎng)低迷，不為過(guò)的說(shuō)應(yīng)該是到了行業(yè)谷底了，長(zhǎng)期谷底其實(shí)也是一種不正常的現(xiàn)象。因?yàn)椋慨a(chǎn)作為一種消費(fèi)型和投資型產(chǎn)品的話，它作為投資型產(chǎn)品會(huì)受到市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)的一些影響和變化，如股市一樣有低迷的時(shí)期。但是，它作為消費(fèi)型產(chǎn)品來(lái)說(shuō)的話，就有市場(chǎng)需求，市場(chǎng)需求不會(huì)被政府的行政手段左右。那么，在2009年的暖春跡象，是剛性消費(fèi)力的集中釋放。
[主持人慧琳]希望各位的期許能夠在本屆房交會(huì)上實(shí)現(xiàn)，也希望本次展會(huì)能夠充分發(fā)揮它的積極作用，提振市場(chǎng)信心，推進(jìn)樓市消費(fèi)，從一個(gè)全新的高度給房地產(chǎn)企業(yè)和廣大市民搭建一個(gè)更加理性、開放的房地產(chǎn)交易展示平臺(tái)。
今天的0731樓市會(huì)客室到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見(jiàn)。
[主持人慧琳]您走的是高端路線。本次房交會(huì)也打出了一個(gè)主打宣傳口號(hào)就是"錯(cuò)過(guò)了去年股市抄底，不要錯(cuò)過(guò)今年的樓市抄底"，這是不是意味著，出手的絕佳時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)呢？業(yè)內(nèi)人士朱先生來(lái)說(shuō)說(shuō)。
[黃濤]這個(gè)問(wèn)題是唯一站在消費(fèi)者角度提出的一個(gè)問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題本身的提出要更正一下，錯(cuò)過(guò)了去年股市抄底，不要錯(cuò)過(guò)今年樓市的抄底，提到“抄底”概念，就不是居住意義上的購(gòu)買，是投資意義上的購(gòu)買。我們要把這個(gè)問(wèn)題分兩個(gè)方面來(lái)看，是自住需求的話，任何時(shí)候都適合投資，你只要考慮它的地段、位置、價(jià)格；如果從投資需求來(lái)講，就要考慮抄底，比如，股市4000點(diǎn)的時(shí)候絕對(duì)不是底，可是也有在4000點(diǎn)進(jìn)的客戶賺的，在2000點(diǎn)進(jìn)的客戶也有可能有虧損的。那么，房產(chǎn)作為一個(gè)消費(fèi)品，長(zhǎng)沙有一個(gè)現(xiàn)象，如果銷售價(jià)格接近商品的成本價(jià)格時(shí)，保值增值的能力要大一些。按照長(zhǎng)沙市現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，一定會(huì)有升值的空間，對(duì)于投資需求客戶就要考慮回報(bào)率，如果是自住型需求的客戶，任何時(shí)候都可以出手，對(duì)于投資型需求的客戶來(lái)說(shuō)，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市也需謹(jǐn)慎，股市有風(fēng)險(xiǎn)，樓市也同樣有風(fēng)險(xiǎn)。
[劉江]我們參展房交會(huì)的目的，主要是把我們的產(chǎn)品推向市場(chǎng)，提高產(chǎn)品的知名度，第一季度我們銷售量是300多平米，在長(zhǎng)沙市排名第六。在房交會(huì)上，我們也會(huì)拿出好的品質(zhì)樓盤、好的配套在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行展示，然后把意向客戶拉到樓盤現(xiàn)場(chǎng)，這次活動(dòng)需要政府、媒體、開發(fā)商一起引導(dǎo)消費(fèi)者。
[朱琳]劉總談到政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)；黃總也談到了政策對(duì)改善消費(fèi)的作用。那么，我個(gè)人認(rèn)為，廉租房在短期得對(duì)商品房是有沖擊的，這一點(diǎn)是不可否認(rèn)的。因?yàn)�，政府的�?jīng)濟(jì)適用房政策存在某些漏洞，廉租房又遲遲沒(méi)有建立起來(lái)，迫使很大一部分原本可以通過(guò)保障性住房解決住房問(wèn)題的客戶，被迫進(jìn)入商品房市場(chǎng)，向上一輩借錢進(jìn)入商品房市場(chǎng)。但是，如果將保障性住房政策建立健全以后，可以將這部分客戶分離出來(lái)�，F(xiàn)在，百姓的購(gòu)買力不足，商品房的消費(fèi)也有壓力。政府發(fā)行2000億的地方債資金，更多的是經(jīng)濟(jì)手段，還沒(méi)有從行政手段上來(lái)建立增強(qiáng)保障性住房的動(dòng)力，效果如何真的還有待觀察。
[劉江]現(xiàn)在，有些開發(fā)商又開始盲目漲價(jià)了，很多優(yōu)惠政策在減少。所以，我希望政府、媒體、開發(fā)商能起到很好的引導(dǎo)作用，不要盲目提高房?jī)r(jià)，不要盲目地開發(fā)，要先觀望一段時(shí)間，這是我的個(gè)人意見(jiàn)。
[黃濤]“百花齊放、更上高樓”。第27屆房交會(huì)在湖南省政府提出“湖南經(jīng)濟(jì)要實(shí)現(xiàn)彎道超車”的時(shí)候，在長(zhǎng)沙市地鐵即將建設(shè)的時(shí)候，在武廣鐵路即將竣工的時(shí)候，在這屆房交會(huì)上又有這么多的亮點(diǎn)，這是百花齊放。那么，說(shuō)到更上高樓，這是對(duì)樓市來(lái)說(shuō)的，開發(fā)商不要盲目漲價(jià)，在即將開發(fā)的樓盤要有更大的投入和更新的研究，把后續(xù)的開發(fā)做得更好，把后續(xù)的服務(wù)做得更好，才能使長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)越走越好，越走越遠(yuǎn)的最核心動(dòng)力。
[劉江]可以出手。
[朱琳]我完全贊成黃總的意見(jiàn)，沒(méi)有太多的補(bǔ)充。
[主持人慧琳]那黃總，您認(rèn)為對(duì)暖春后有可能出現(xiàn)的“倒春寒”該怎么防范呢？
[主持人慧琳]朱總，您怎么看呢？
[主持人慧琳]完善品牌和品質(zhì)。
[主持人慧琳]戴主任的觀點(diǎn)呢？對(duì)本屆房交會(huì)有什么期許？
[黃濤]我補(bǔ)充一點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)家支柱行業(yè)，大力發(fā)展保障性住房是否對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)行業(yè)產(chǎn)生一些沖擊？其實(shí)，我認(rèn)為這里有一個(gè)誤區(qū)。不管是廉租房還是經(jīng)濟(jì)適用房，還是保障性住房，都是國(guó)家在相關(guān)稅費(fèi)上進(jìn)行了減免。政府大力發(fā)展住宅（經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、保障性住房），可以更大地拉動(dòng)鋼鐵等建筑材料的消費(fèi)。
[黃濤]我覺(jué)得劉總有一點(diǎn)說(shuō)得很好，長(zhǎng)沙市經(jīng)歷了這一輪市場(chǎng)波動(dòng)以后，客戶也成熟了，以往大家在房交會(huì)之前就有市場(chǎng)的聚合期和冷淡期，大家可能認(rèn)為在房交會(huì)上會(huì)有大動(dòng)作的優(yōu)惠。但是，從我目前所操盤的樓盤來(lái)說(shuō)，到現(xiàn)在為止卻沒(méi)有這樣的現(xiàn)象。我們參展房交會(huì)也是希望讓更多的客戶了解我們的項(xiàng)目，并不是把房交會(huì)看成銷售的主要平臺(tái)，開發(fā)商也成熟了。但是，房交會(huì)的作用還是很大的，確實(shí)是一個(gè)很好展示項(xiàng)目的平臺(tái)。
[朱琳]剛才黃總和劉總講了剛性需求的釋放和08年一年的消費(fèi)壓抑導(dǎo)致了一季度的回暖跡象，還包括政府政策的刺激導(dǎo)致了消費(fèi)力在一季度的釋放。我個(gè)人認(rèn)為還有兩個(gè)不可忽視的因素，一是投資因素不可忽視。中國(guó)的投資渠道是很簡(jiǎn)單的，樓市、股市、黃金，有一部分資金現(xiàn)在因?yàn)楸Ｖ敌枰度氲搅藰鞘�，至少�(gòu)年?yáng)光100國(guó)際新城來(lái)看，也出現(xiàn)了一個(gè)人買七套房的情況。二是有一個(gè)比較隱性的因素，客戶入市買房可能是市場(chǎng)預(yù)期的的反復(fù)。我觀察了全國(guó)各地一季度的小陽(yáng)春現(xiàn)象，我發(fā)現(xiàn)廣州、深圳、�？谌齻�(gè)城市在1、2月份的銷售反差并不大，我記得一個(gè)數(shù)據(jù)，深圳一月份的成交量是8萬(wàn)平方米，廣州是12萬(wàn)平方米，海口是11萬(wàn)平方米，廣州畢竟有過(guò)香港98樓市崩盤的過(guò)程，海口也經(jīng)歷過(guò)，深圳就更不用說(shuō)了，這三個(gè)地方的客戶就特別地理性。但是，長(zhǎng)沙等內(nèi)地的客戶因?yàn)闆](méi)有經(jīng)歷過(guò)這種市場(chǎng)，總是擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)漲？我買了之后房?jī)r(jià)又降了該怎么辦？?jī)?nèi)地客戶對(duì)樓市下行的概念不是很有信心，在這一輪的調(diào)整期，有不少客戶似乎是被迫入市的感覺(jué)。
[主持人慧琳]劉總呢？您覺(jué)得造成這種現(xiàn)象的原因是什么？
[黃濤]對(duì)。
[主持人慧琳]戴主任認(rèn)為呢？
[黃濤]樓市回暖有一個(gè)比較基數(shù)，大部分是和08年的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，08年是樓市的低谷期；我們?cè)诜治鰯?shù)據(jù)的時(shí)候喜歡用季度、年度數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，而長(zhǎng)沙一季度消費(fèi)200多萬(wàn)平方米，要按照這種趨勢(shì)下去的話，一年就達(dá)到1000多萬(wàn)平方米了。但是，要怎樣對(duì)這200多萬(wàn)平方米進(jìn)行分析呢？要把去年壓抑的消費(fèi)力考慮進(jìn)去，這一部分消費(fèi)量有一部分是還去年欠下的債，在這一輪的回暖中，政府的政策也有一部分的促進(jìn)因素。我們可以具體分析一下，市場(chǎng)的真實(shí)性、泡沫性到底分別是多少？要給大家一個(gè)非常準(zhǔn)確地、明朗的數(shù)據(jù)。
[主持人慧琳]即將舉辦的春季房交會(huì)，是我們了解09年未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)的難得機(jī)會(huì)。截止到目前，已有80多家企業(yè)參展，它們將在房交會(huì)上展示給我們什么樣的信息？花樣百出的促銷大戰(zhàn)？還是品質(zhì)方面的全面提升？有請(qǐng)房地產(chǎn)公司黃總來(lái)談?wù)劊窟@次也參加了房交會(huì)，代表參展的項(xiàng)目是什么？準(zhǔn)備以什么姿態(tài)亮相呢？
