[主持人陳慧琳]黃總從二手房優(yōu)勢的角度做了闡述，一手房對二手房的影響不是很大。張總的觀點呢？
[主持人陳慧琳] “把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！我是0731樓市會客室主持人慧琳。
2008年，樓市是前所未有的低迷，受各方對一手房市場觀望情緒的影響，長沙二手房市場的前景也是不甚明朗。下半年，政府出臺了激活二手房市場的新政，似乎并沒有給二手房市場帶來多少“希望”，二手房市場冷淡形勢仍然在延續(xù)。究竟如何刺激觀望著的消費欲望？又如何徹底改變二手房市場現(xiàn)狀？這些問題需要我們共同來作答。
今天，我們有幸請到長沙市嘉業(yè)房地產(chǎn)顧問有限責(zé)任公司總經(jīng)理張擁軍先生：長沙嘉業(yè)地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理 張擁軍；新環(huán)境房地產(chǎn)中介有限公司總公司總經(jīng)理 袁李；建安房屋中介有限公司 黃海豐；置房通房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總經(jīng)理 許建陽；長沙房產(chǎn)研究中心高級分析師 楊亮，做客我們樓市會客室直播現(xiàn)場，一起來探討一下這個話題。帶著這些疑問，我們進入今天的話題討論。首先，歡迎各位！
[袁李] 好的。一手房市場出現(xiàn)了波動，一手房市場和二手房市場是一種聯(lián)動關(guān)系，一手房市場出現(xiàn)的波動會直接對二手房市場產(chǎn)生一定的沖擊，表現(xiàn)在以下幾個方面。
第一，在價格方面會產(chǎn)生一定的影響；因為，一手房降價了，二手房的價格肯定也要隨之下降。
第二，需求下降。一手房需求量減少，二手房需求量同樣也會減少，需求減少直接影響房價，因為房價是由需求因素決定的。所以，二手房的市場占有量在2008年下半年呈現(xiàn)下降趨勢，到2009年上半年客戶需求有一定的增長，可能是政府出臺的一系列優(yōu)惠政策，以及剛性需求導(dǎo)致了市場略微回暖，導(dǎo)致了價格有了一定程度的上升。
我就先說到這里。
[黃海豐] 這段時間，尤其是去年以來，長沙市新房價格有很大的降幅，新房的成交量也在大幅下降。但是，我感覺這對于二手房的影響肯定是有的。但是，對二手房的影響沒有新房那么大，二手房的特性不一樣�，F(xiàn)在新房有很多期房，期房就有滯后交房的風(fēng)險，如果開發(fā)商資金鏈斷了，就會有爛尾樓出現(xiàn)。但是，二手房沒有這種風(fēng)險。所以，有很多因素新房和二手房是不能相比的。從2008年開始，國家陸續(xù)出臺了一系列的政策，如稅收政策，滿五年二手房契稅的降低，這都是利好政策，對二手房的交易是很大的利好消息。
[主持人陳慧琳] 我們進入第一個話題。2008年，房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，受國際金融危機的影響，一手房市場出現(xiàn)了明顯的波動，降價、打折等現(xiàn)象不斷涌現(xiàn)，對于二手房市場占有率是否造成了重大沖擊呢？大家怎么看待兩者之間的關(guān)系？首先，有請袁總講講。
[主持人陳慧琳]您的意思是二手房市場在今年還是有一線生機的，黃總您認為呢？
[主持人陳慧琳]我想請各位預(yù)測一下二手房今年的發(fā)展走勢，張總談?wù)劇?br />
[主持人陳慧琳] 好的，聊了這么多，我想不管現(xiàn)在市場外圍的形式怎樣，前進的道路是多么的坎坷，二手房中介市場目前首要做的就是在政府支持下發(fā)現(xiàn)自身存在的問題，樹立好自己在公眾面前的形象，才能真正的繁榮長沙房地產(chǎn)市場。我們也希望，在新的一年里，二手房市場能夠迎難而上，真正的"牛"起來。
今天的0731樓市會客室到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓的參與，感謝廣大網(wǎng)友的觀看和參與。我們下期再見。
[袁李]在長沙二手房市場，我認為如果說現(xiàn)在亟待解決的問題就是行業(yè)規(guī)范問題。政府現(xiàn)在也實行了資金監(jiān)管、全程控制、備案制度、網(wǎng)上簽約等等措施，這些對長沙二手房交易市場肯定起到了促進和發(fā)展作用，這是毋庸置疑的，對規(guī)范長沙二手房市場的交易起到了促進作用，到最后實現(xiàn)消費者買賣雙方、中介公司的三贏局面。
[許建陽]我們認為新房的不斷上市，價格往下回調(diào)對二手房是有一些沖擊，有些客戶可以買新房，又可以買二手房，因為新房降價他們可能會去買新房。但是，因為二手房的地段、價格優(yōu)勢擺在這里，特別是首次購買的客戶基本上傾向于買二手房為主，因為總價比較低，位置又比較好。如果新房不斷上市，購房者原有的房產(chǎn)也有可能拿出來賣，這對二手房從某一方面來說是一種促進作用。
[主持人陳慧琳]張總談?wù)劙伞?br />
[黃海豐]我個人感覺是交易雙方（買方、賣方）更能接受中介的代理行為，客戶還不是很愿意有中間人來為他們辦理手續(xù)，房子賣出去有可能是客戶自己賣，買房子也有可能是客戶自己去找。長沙相對于深圳、上海來說，對中介代理接受的程度不高。
[黃海豐]個人感覺成交應(yīng)該比08年好很多，但是成交的價格應(yīng)該是“L”型走勢，不會漲很多，也不會有很多人說房價馬上要漲了，趕快買，那種情況應(yīng)該不會有了。畢竟由于新房市場的放量，供大于求，這在二手房市場肯定也會有體現(xiàn)。09年成交量會好起來，但是價格仍然不會漲，也不會跌，比較平穩(wěn)地發(fā)展。
[主持人陳慧琳]請黃總談?wù)劇?br />
[主持人陳慧琳]許總，你認為今年可以出手了嗎？
[主持人陳慧琳]四位老總都認為今年是購房的好時候，分析師的意見呢？
[主持人陳慧琳]二手房主要是個人需求的不同。
[主持人陳慧琳]各位都是同行，彼此之間也存在競爭，如果要競爭取勝的話，是不是在策略上有調(diào)整？
[袁李]長期用這種方式也是撐不下去的。
[張擁軍]首先，我是非常有信心的，從國家的宏觀政策來看，我今天聽說是產(chǎn)業(yè)振興的最后一個產(chǎn)業(yè)就是房地產(chǎn)，這對二手房肯定是利好的，再加上長沙市場本身剛性需求很大，有這些利好政策出臺的話，09年的二手房市場和08年相比肯定是一個穩(wěn)步地攀升。再加上政府的主導(dǎo)，中介公司努力提高服務(wù)水平，大家一起想辦法，我不說這個市場一定會越來越好，但是也會接近。
[楊亮]對。
[黃海豐]二手房總價60平米的20萬左右，還可以貸款，現(xiàn)在買一套房子大概三、五萬元就可以買到住進去，這是政策利好的明顯體現(xiàn)。還有滯銷房，兩年未銷售出去的要征收差額稅，這也是一個利好。新房上市了之后，開發(fā)商可能也會讓點利給你，這對交易還是有好處的。
[袁李]只是在經(jīng)營上有一些調(diào)整，而不是策略上的調(diào)整。
[主持人陳慧琳]您認為政府的舉措對規(guī)范二手房行業(yè)有積極的作用。
[楊亮]這些政策的出臺，現(xiàn)在起到了一定的效果�，F(xiàn)在，政府對改善性需求的定義還沒有完全擴展開，如果按照戶型來看，小區(qū)的功能在客戶換房子的因素，以后我想會把這些因素也考慮進去的。
[張擁軍]從去年開始，確實是我們這個行業(yè)的低谷，我們采取了一些措施，首先是停止了開店步伐，本來08年我們計劃增開新店，但是停止了增開，把開店步伐放慢了。企業(yè)要發(fā)展，我們公司通過品牌擴張來實現(xiàn)品牌的發(fā)展。今年的市場可能會比08年要好，但是要回到06、07年的市場環(huán)境還要一段時間，我們加強內(nèi)部員工培訓(xùn)，通過練內(nèi)功來提高市場競爭力。我們還會加大在互聯(lián)網(wǎng)方面的投入，有數(shù)據(jù)顯示，在目前的情況下，通過網(wǎng)絡(luò)過來的客戶也在增加，我們?nèi)ツ暌埠烷L沙市房產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等房產(chǎn)網(wǎng)進行了合作，讓網(wǎng)絡(luò)客戶漸漸增加。通過以上方式提高競爭力，來應(yīng)對這個市場。
[楊亮]影響房地產(chǎn)市場價格的因素很多，包括政策產(chǎn)生的效應(yīng)，銀行信貸放松，購房者預(yù)期等等，我認為今年會比去年好。
[黃海豐]對。
[楊亮] 一手房和二手房是互相聯(lián)動發(fā)展的，也是相互補充的。發(fā)達國家二手房交易是主要的，新房市場的交易是次要的。新房的開發(fā)面積、區(qū)域都由開發(fā)商決定，二手房市場有許多因素比新房好。因此，二手房市場發(fā)展成熟的話，對整個房地產(chǎn)市場會有更好的促進作用。它們兩者是這樣一個關(guān)系，因為兩者定位不一樣。
[主持人陳慧琳]政府出臺的這些政策比往年有很大程度上的放寬。楊分析師，您認為呢？
[袁李]是在策略方面有調(diào)整，而不是戰(zhàn)略方面的，要達到應(yīng)對市場需求的目的。
[張擁軍]這是業(yè)主答應(yīng)送車喔，我還以為是中介公司呢，如果中介公司送車的話，那它的利潤會很高，天下沒有白吃的午餐，羊毛出在羊身上，利潤都是從客戶身上來的。我記得在深圳有一個朋友的房子急于出手，業(yè)主答應(yīng)送一臺POLO車，一臺這樣的車就10幾萬吧。我想如果我們公司有錢，我說買房送車，肯定也不是買一套就送一臺，這要根據(jù)企業(yè)的實際情況來看。消費者買房的時候很理智，你送這個車給我，錢一樣在房價里面的話，這對擾亂市場我會有點擔(dān)心，長沙好象還沒有出現(xiàn)這種情況，下次我們搞一次看看，說不定有不同的收獲？
[許建陽]今年是一個時間段，出手可能要分時間段，整個大的市場環(huán)境還是比較嚴峻的，有的開發(fā)商可能去年過了冬，但是現(xiàn)在依然比較寒冷，如果開發(fā)商手上資金不夠，實力不強，存量房比較大的話，他們肯定會想很快地出貨，也有可能會回調(diào)價格。但是，我認為這種情況出現(xiàn)的面不會很大，可能只有個別樓盤會出現(xiàn)這樣的情況�？偟膩碚f，一手房市場也會逐漸走出低谷，房價、交易量也會逐漸攀升。
[主持人陳慧琳]許總？
[主持人陳慧琳]說到政策，您認為是對二手房有積極作用，還是對一手房更有積極作用？
[袁李]最主要是解決了信用缺失問題，由政府組織網(wǎng)上簽約，統(tǒng)一掛牌，解決了信用缺失問題，對促進二手房成交量有更大的好處。
[主持人陳慧琳]都說現(xiàn)在性價比高的新房的不斷上市，將大大削弱二手房的競爭力，也會對二手房的銷售情況造成一定的沖擊，大家這樣認為嗎？請張總先談?wù)劇?/p>
[黃海豐]對。
[主持人陳慧琳]袁總的意見呢？
[許建陽] 相對平淡的市場環(huán)境，我認為可以從以下幾個方面做一些思考。
第一，練好內(nèi)功，提高競爭力，要有品牌意識。
第二，加強行業(yè)自律，加強同行業(yè)之間的合作，避免無須競爭，共同提升行業(yè)形象。
第三，給市場提供差異化服務(wù)，還可以涉及到家政服務(wù)，裝修服務(wù)等等，可以提供咨詢。
第四，二手房有好的客戶資源優(yōu)勢，可以開展二、三類市場的服務(wù)業(yè)務(wù)，我們可以開展新房貸押策劃案等等，避免同質(zhì)化競爭，走差異化道路。
[主持人陳慧琳]那楊分析師，您認為二手房現(xiàn)在應(yīng)該有一些什么樣的舉措應(yīng)對市場呢？
[主持人陳慧琳]那楊分析師，您認為二手房現(xiàn)在應(yīng)該有一些什么樣的舉措應(yīng)對市場呢？
[許建陽]如果業(yè)主送的話可以理解，如果我們公司和開發(fā)商合作，由業(yè)主送還有可能，這就抓住了業(yè)主的消費心理。送汽車和商場送家電是一樣的道理，我認為這不會擾亂市場，都是自我調(diào)節(jié)的過程。我們公司以前就和開發(fā)商一起搞過這樣的活動。
[主持人陳慧琳]貨幣補貼政策對二手房到底有什么直接的促進作用呢？
[主持人陳慧琳]長沙二手房市場亟待解決的問題是什么？從去年開始，我市二手房交易就強制推行全程控制、資金監(jiān)管，到現(xiàn)在計劃實行二手房交易網(wǎng)上簽約，房源掛牌備案，大家怎樣看待這一舉措？請楊分析師談?wù)劇?/p>
[楊亮]單從市場多元化和房地產(chǎn)健康發(fā)展來講，二手房市場肯定會更加理性地發(fā)展。從宏觀來講，房地產(chǎn)市場要自身規(guī)范，而不是一下子可以“�！逼饋�。
[主持人陳慧琳]但是今年適合出手嗎？
[主持人陳慧琳]它們是相互影響的關(guān)系。
[主持人陳慧琳]黃總，您覺得具體要采取怎樣的措施呢？
[主持人陳慧琳]那您認為這種方式是可取的。
[許建陽]十大產(chǎn)業(yè)振興把房地產(chǎn)業(yè)列為其中之一，我認為政府這么重視房地產(chǎn)業(yè)，老百姓也很關(guān)注，我認為09年房地產(chǎn)市場會比08年好很多，很多政策會陸續(xù)落地，老百姓的信心也會越來越大，我樂觀地認為2009年二手房市場肯定比08年好很多，但是會不會“�！逼饋砟兀俊芭！边@個字不好理解，但是肯定會好很多。
[主持人陳慧琳]許總認為今年下半年是回暖的年份，黃總您說說吧，消費者今年還要繼續(xù)等待還是要出手了？
[張擁軍] 影響肯定是有的，不管是二手房還是一手房，在房地產(chǎn)市場里面它們是密不可分的。
但是，我感覺金融危機的影響不僅僅是面向房地產(chǎn)行業(yè)，整個全球的經(jīng)濟都在受影響。和全球相比，中國的房地產(chǎn)可能和做出口貿(mào)易的出口型企業(yè)相比，影響算小的。
我個人認為，2006年、2007年中國房地產(chǎn)膨脹發(fā)展的走勢，使得2007年下半年國家開始出臺宏觀調(diào)控政策，這些政策的作用在2008年開始慢慢體現(xiàn)，使大家感到2008年房產(chǎn)市場的壓力很大。
再說長沙的二手房市場，長沙和沿海地區(qū)相比，購買二手房的群體是以剛性需求為主的，受影響大的是購買者的信心，今年春節(jié)之后我們公司有很明顯的感受，成交量有所回升。雖然沒有回到前兩年的成交量，但是說明購買者慢慢有了信心，他們可能認為新房的價格還會降，長沙的二手房并沒有降價多少。這一年過來，消費者的信心在慢慢提升，我相信一手房對二手房的影響會慢慢淡化，在今年可能會比一手房更早進入復(fù)蘇期。今天，非常高興和大家一起探討長沙房地產(chǎn)的走勢，對今年的發(fā)展來做探討，討論一下我們?nèi)绾蝸硗苿臃康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。謝謝。
[主持人陳慧琳]張總是穩(wěn)中求進，也是通過相關(guān)的方式來做品牌推廣。許總，您的觀點呢？
[黃海豐]在長沙，就拿成交一套普通二手房來說，中介公司就算答應(yīng)送一臺車，原則上送什么車？我估計送四個輪子的中介公司會很少，就算中介費、傭金全部給他也買不起一臺車。應(yīng)該是業(yè)主答應(yīng)成交就送？我們應(yīng)該怎么理解？業(yè)主把房子賣了，我讓點利給你。可能這套房子只要賣了，房子里面的裝修家電一起送給你，這是一種讓利。不管是中介公司送的還是業(yè)主送的，這也是一種推廣宣傳的手段而已。就目前相對低迷的市場來說，應(yīng)該還算一個不錯的宣傳手段，其他公司也可以運用別的宣傳策略，我個人認為這對其他公司的銷售不會有很大的影響。
[主持人陳慧琳]袁總的觀點呢？
[張擁軍]我認為契稅政策是二手房、新房都享受的，減免營業(yè)稅只有二手房享受。在前兩年，直接影響二手房銷售的因素就是營業(yè)稅，現(xiàn)在把五年降到兩年，新房從交房到賣就大概會要兩年時間，這無疑給二手房提供了很多的房源。存量房7折政策，原來二手房付款比例沒有一手房那么優(yōu)惠，這些政策出來以后，二手房會比新房更能感受到政府政策的推動，我們對長沙今年的二手房市場非常的樂觀。
[楊亮]各位老總都是從事二手房行業(yè)的，對于市場上的交易雙方來說，對買方來說首先要服務(wù)規(guī)范，服務(wù)收費不要過高，提供貸款方便服務(wù)。從賣方來說，要安全交易。具體到企業(yè)操縱，還是要聽各位老總的。
[主持人陳慧琳]剛才袁總提到信用，張總，您認為目前二手房市場的信用是不是一個比較大的問題？
[主持人陳慧琳] 許總的意思是二手房的走勢較去年來看還是比較健康的。請楊分析師談?wù)劇?br />
[楊亮]資金監(jiān)管、房源掛牌也是在規(guī)范市場，很多人擔(dān)心中介公司的信用問題，房源掛牌以后對交易安全就有了更好的保障，所有的措施都是在規(guī)范二手房市場，這樣的措施是可行的。
[黃海豐]從內(nèi)因和外因兩處著手，比如內(nèi)因的話，從2007年下半年到現(xiàn)在，可能感覺市場沒有那么火，員工也比以前清閑了，公司可以利用這段時間提高從業(yè)人員的素質(zhì)、從業(yè)水平、服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范他們的操作行為等等，這是從自身打造著手。外因的話，業(yè)務(wù)要拓展，我們公司不同，還有策劃這一塊，內(nèi)部也有資源，今年我們可能和開發(fā)商合作，在開發(fā)商樓盤進行門店推廣，我們會在這一塊有比較大的動作。因為，我們的門店遍布長沙市的每一個角落，這對于開發(fā)商而言就和打廣告一樣，在以后也是一個比較可取的走勢。
[楊亮]對于投資型客戶來講，還是緩一點好，對于自住型客戶來講，可以出手了。
[張擁軍]主要是從業(yè)人員的素質(zhì)。我們這個行業(yè)的從業(yè)人員素質(zhì)相對偏低，為什么呢？第一，長沙的房價在全國省會城市中是比較低的，我們公司現(xiàn)在推廣雙向收費，就算是雙向收費，買賣雙方再打折，收費并不高，從業(yè)人員的收入也就不高，很難吸引高素質(zhì)的從業(yè)人員進來，這些東西直接影響中介行業(yè)的發(fā)展。所以，我認為房價如果持續(xù)走低的話，企業(yè)沒有盈利就招聘不到高素質(zhì)的人來做。中介行業(yè)要有良性的發(fā)展，要像深圳那樣穩(wěn)步發(fā)展，企業(yè)有利潤了，從業(yè)人員收入高了，就能提高更高水平的服務(wù)。
[主持人陳慧琳]我很好奇許總的活動效果怎么樣？
[黃海豐] 第一個問題和第二個問題我的答案差不多。2009年上半年的行情走勢、交易量的多少，要回到二手房的特性來談。我們要明白一點，新房成交單價為什么在下調(diào)？不管是新房還是二手房，都有國家政策調(diào)控的影響。現(xiàn)在，國家出臺了很多政策，有很多是針對二手房出臺的。尤其是長沙推出的貨幣補貼政策，2008年年底長沙市開福區(qū)的首期105戶貨幣補貼憑證的購房者全部是買的二手房，今年據(jù)官方報道是要發(fā)放一萬戶吧，里面絕對有七成會買二手房，這是一個不爭的事實。
這段時間以來，從市場成交現(xiàn)狀來看，也是以貨幣補貼成交客戶為主。貨幣補貼使用期限只有一年，到今年7、8月份的時候就快一年了，不買的話就要重新申請、申辦，這對促進二手房成交量上揚是有很大的好處的。
總而言之，據(jù)我了解，在體育新城板塊那邊有很多新房價格也不低，新房上市客戶的選擇會更多了。袁總也談到了長沙的梯級消費，有錢就買性價比高的，沒錢的就買便宜的，可能還會有小孩讀書方便的原因也會使他們選擇二手房，這對二手房是促進作用，二手房成交價格不會下降。
[黃海豐]對。
[主持人陳慧琳]兩位老總都很有信心，黃總說說吧。
[許建陽] 我的觀點和他們差不多。長沙的二手房現(xiàn)在還是以五一廣場幾個主要商圈為主，新房現(xiàn)在大部分處在二環(huán)以外的地段，比較偏僻。我認為一手房房價的下降對二手房的影響不是很大，其實長沙的房價并沒有降很多，從0731二手房成交量來看，我們每個月在20套左右，發(fā)展還是比較平穩(wěn)的，長沙房地產(chǎn)市場還是比較健康的，加上政府出臺的利好政策和市民看好二手房市場的信心，我認為二手房市場會有更好的發(fā)展，這是我的觀點。
[主持人陳慧琳]許總，您覺得呢？
[主持人陳慧琳]謝謝。請許總談?wù)劇?/p>
[主持人陳慧琳]我們來說下一個話題，現(xiàn)在二手房行業(yè)亟待解決的是什么問題呢？黃總，請您談?wù)劇?br />
[主持人陳慧琳]去年，二手房市場一中介公司驚現(xiàn)"賣房送車"，并且業(yè)主答應(yīng)一成交就送，在樓市引起了廣泛關(guān)注，很多城市紛紛效仿這樣一種促銷方式。大家認為這種方式是否會擾亂市場？還是一種可取的適應(yīng)市場的調(diào)整呢？請袁總談?wù)劇?/p>
[主持人陳慧琳]今天主要談二手房市場，我們也來談一下一手房市場，很多人認為一手房房價今年是見底的年份，大家怎么看？先請張總看看吧，您做房地產(chǎn)這一行，相信對一手房市場也是比較了解的。
[張擁軍]確實是。因為，中介行業(yè)門檻很低，一直影響中介行業(yè)發(fā)展的就是信用，市民對中介公司的信用度不高，中介從業(yè)人員服務(wù)的誠信度確實決定著這個行業(yè)的發(fā)展。長沙中介行業(yè)和沿海地區(qū)相比，發(fā)展是中低水平，相差還很大。我們在深圳呆了幾年，深圳通過中介公司成交的二手房就超過了80%，絕大部分是通過中介公司來交易的，長沙好象是不超過20%，大部分是買賣雙方自己交易。從整個社會的角度來看，這個地區(qū)的經(jīng)濟越發(fā)達，中介代理就能發(fā)展越好，這可能和長沙的經(jīng)濟水平有關(guān)系。但是，我相信隨著長株潭一體化，隨著這個城市的發(fā)展，我們這個行業(yè)也會得到發(fā)展，我們要在這個行業(yè)里面立足，要有發(fā)展最重要的就是誠信，如何通過提高服務(wù)水平，通過管理，通過培訓(xùn)使從業(yè)人員的誠信意識加強，還要加強品牌的推廣。因為，很多市民對中介從業(yè)個人可能不了解，但是他就認這個企業(yè)就好，要不斷把企業(yè)做強做大，在這個過程中提升服務(wù)水平和誠信度才能有更好的發(fā)展。
[主持人陳慧琳]雖然從事的是房產(chǎn)中介，但是同時也對一手房做一定的宣傳，提供一個平臺，這樣挺好。
[主持人陳慧琳]許總的意思呢？
[袁李]這是一種營銷策略，他說買房送車，可以送單車，也可以送電動車。但是，在深圳成交一套房屋均價在一萬二左右，如果送一個兩萬到四萬的車也占不到很大的利潤空間，這跟打折差不多嘛�！百u房送車”的含義就是一個促銷的噱頭，這種促銷手段可能會在短時間產(chǎn)生一定的效果，至于會不會擾亂市場，這是商家的正常營銷策略，是不會擾亂市場的，對短期內(nèi)的銷售可以起到一定的促進作用。
[黃海豐]張總說了，今年是房地產(chǎn)業(yè)洗牌的年代。開發(fā)商洗牌就是從土地開始，開發(fā)商更多的資金投入在拿地，現(xiàn)在地是死的，資金鏈斷了，要看開發(fā)商的實力。有很多的開發(fā)商如果資金扛不住的話，他有可能成本價賣，也有可能要跌破成本價賣，這種情況在09年都有可能出現(xiàn)。也有可能把項目轉(zhuǎn)給另外一家開發(fā)商，如果能轉(zhuǎn)出去的話，也要跌到一個相當?shù)偷膬r格，人家才會買過去。所以，09年不管是土地，還是在建的期房樓盤，只要是沒有銷售出去的樓盤，有錢的、有實力的開發(fā)商應(yīng)該不會降價，今年是大魚吃小魚的年份，對于消費者來說今年是最好的購房時期。開發(fā)商因為資金壓力，扛不住了，很有可能新房房價還會降，這是一個比較恰當?shù)臅r候。
[許建陽]是開發(fā)商搞的，我們每個門店有他的宣傳資料。他們的項目和我們門店的布局還是有一定的差異的，我們給他們大概成交了3-4套左右，我們做了一些宣傳，客戶到底去了多少就不好統(tǒng)計了，好象是買40萬的房送3萬元的汽車，是業(yè)主送或者是開發(fā)商送，我們中介送是開不下去的。
[袁李]我同意三位老總的觀念，我認為09年應(yīng)該可以“�！逼饋怼Ｊ紫�，政府支持；其次，消費者有需求；還有行業(yè)的支持力度，我認為09年會逐漸“�！保皇且幌伦印芭！�，是逐漸的“�！逼饋�，好起來。
[許建陽]政策出臺之后對二手房的推動作用會更大，營業(yè)稅開始是兩年，現(xiàn)在兩年之內(nèi)的征收差額營業(yè)稅，這反映了政策對市場的推動作用。對老百姓來說，營業(yè)稅減免了，還有貸款7折，二手房也同樣享受這個政策，這對客戶來說，二手房的銷售量就能直接體現(xiàn)出來，我認為對二手房的促進作用要大一些。
[主持人陳慧琳]張總認為呢？
[主持人陳慧琳]認可度。
[主持人陳慧琳]黃總的觀點呢？
[黃海豐]對。
[主持人陳慧琳]袁總，您有什么不同的看法？
[張擁軍]新房的性價比確實在不斷走高，可是二手房有新房不可替代的特點，比如地段、成熟的配套，大部分新房沒辦法具備這些特點。所以，這些新房的上市我個人認為對二手房的沖擊不是很大，特別是長沙中心的五一商圈、東塘商圈的二手房根本沒有降價。性價比高的新房上市確實讓購買者有了更多的選擇，這對置業(yè)者多了一種選擇途徑。
[袁李] 前面幾位老總說得很好。但是，我認為性價比高的新房不斷上市，不是對二手房有沖擊，而是對二手房有促進作用，沒有一點沖擊，而且有促進作用。
因為，國家的消費是梯級消費，剛才有位老總也說了。梯級消費是高收入人群住性價比高的房子，一般消費能力的人群就會選擇二手房，騰出一部分二手房出來上市，這對二手房購房者也是二次置業(yè)，有促進作用。所以，我認為對二手房來說是利好消息，而沒有沖擊。
[主持人陳慧琳]張總，您剛提到長沙屬于內(nèi)陸城市，在二手房行業(yè)這一塊比起沿海發(fā)達城市來講比較落后，到底是什么原因引起的呢？
[張擁軍]看什么樣的企業(yè)，現(xiàn)在決定房價有很多因素，一是地價，有一部分開發(fā)商的土地是06年以前拿的，那時候拿地的地價成本會比較低，那他還會有降價空間。但是，也有一些外來開發(fā)商在06、07年拿的地，如果今年推房的話價格就降不了多少，因為成本擺在那里的。今年，是不是新房見底的年份？可能要看什么樓盤吧，有些開發(fā)商可能受到資金壓力，不排除價格會降，也不排除會低于成本拋售，也有可能會把項目賣掉，這樣的開發(fā)商肯定比較難過，09年對于新盤來說是一個洗牌的時期。作為消費者來說，我認為09年是可以買房，可以出手的時候了，特別是二手房，價格是肯定不會降的，二手房都在個人的手里，但是新房可能還會有降價，如果是位置好的樓盤，性價比又高，地段又好的話，不一定會降。
[袁李]我認為今年開發(fā)商的日子會逐漸好起來，今天報道銀行有21個億提供給長沙的房地產(chǎn)企業(yè)，資金鏈應(yīng)該不成問題。長沙的房價本身不高，開發(fā)商成本也不低，我認為下降的空間不大，09年是買房的好時候，今年市場會逐漸轉(zhuǎn)好。
[主持人陳慧琳]如果采取這種方式的話，很多人在買房的時候會有這種想法，對這個行業(yè)里其他的品牌開發(fā)商來說，對他們的銷售會不會有一定的阻礙呢？
[主持人陳慧琳]在相對平淡的市場環(huán)境下，各大二手房中介企業(yè)是紛紛開始調(diào)整策略，希望能在同質(zhì)化程度較高的市場內(nèi)異軍突起。那具體該采取一些怎樣的舉措，才能有效地盤活市場，應(yīng)對全新的市場形勢呢？請袁總談?wù)劇?/p>
[許建陽] 目前，長沙的二手房市場還在完善過程中，楊分析師講的二手房成交比例還是不低的，去年的年報統(tǒng)計是4：1，在去年最艱難的時候，我們公司做了一些分析，達到了7：1的狀態(tài)。從我們公司來說要規(guī)范二手房的過戶信息，簡化二手房交易手續(xù)，提供貸款便利服務(wù)。如果政府出臺的政策對二手房繼續(xù)扶持的話，對二手房市場是很有幫助的。中介從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)確實不高，有些從業(yè)人員無視企業(yè)的形象，他的短期行為損害了整個行業(yè)的利益。二手房交易信息的安全也是一個問題，如果公開房地產(chǎn)信息發(fā)布渠道，提高信息準入度的話，可以保證信息安全。還可以加強輿論引導(dǎo)，培養(yǎng)一批服務(wù)意識比較強，口碑比較好的企業(yè)來帶動整個行業(yè)的發(fā)展。
二手房中介代理是一個微利行業(yè)，很多人希望享受服務(wù)，但是不愿意出費用，企業(yè)得不到更多的后續(xù)資金改善我們的服務(wù)，也得不到更多的資金來提高我們企業(yè)的形象，這都是一些障礙。
[主持人陳慧琳]請分析師從宏觀地角度分析一下走勢。
[主持人陳慧琳]袁總的觀點呢？
