[主持人]要是外圍形勢(shì)看呢，又是什么情況引起呢？
[劉倬鵬]07年，長(zhǎng)沙市消費(fèi)支出方式都變化，比如吃飯、旅游等，大家都有信心�，F(xiàn)在說(shuō)實(shí)在房地產(chǎn)商也不敢亂花錢，利潤(rùn)沒(méi)有辦法判斷，這屬于最大的問(wèn)題。
[劉倬鵬]你說(shuō)這個(gè)東西，包括上次0731會(huì)客室，就談到這個(gè)問(wèn)題。一個(gè)行業(yè)發(fā)展是良性。其實(shí)陳總說(shuō)物業(yè)管理問(wèn)題，廣東房產(chǎn)局也發(fā)生這種事情，這個(gè)問(wèn)題爆發(fā)很久，有一個(gè)不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，物業(yè)管理做一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)，在全國(guó)物業(yè)公司至少70%是沒(méi)有錢。那么企業(yè)沒(méi)有錢服務(wù)怎么跟得上。
[陳敦旭]所以像物業(yè)公司的矛盾爆發(fā)，很多原因是開(kāi)發(fā)商留下來(lái)。開(kāi)發(fā)商想來(lái)想去是銷售制度的問(wèn)題。所以現(xiàn)在都在說(shuō)消除一些矛盾。
[陳敦旭]房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍，僅僅出臺(tái)政策沒(méi)有什么作用。最核心的問(wèn)題是解決老百姓的就業(yè)的問(wèn)題。
[劉倬鵬]我覺(jué)得開(kāi)發(fā)商跟消費(fèi)者沒(méi)有作用，而政府把經(jīng)濟(jì)搞好了，把老百姓信心搞好就可以。
[陳敦旭]不能單看樓市，各種因素組成起來(lái)就不一樣。
[陳敦旭]一個(gè)是物業(yè)趕不上，一些開(kāi)發(fā)商留下來(lái)一些瑕疵等，老百姓就抓住這個(gè)把柄，不交房費(fèi)。這就是一個(gè)惡性循環(huán)。
[主持人] 感謝陳主任剛做的一些分析，與2007年的火爆行情相比，只能用“尷尬”來(lái)形容2008年的樓市。國(guó)際金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)恐慌，銀行降息、樓市降價(jià)、政府救市卻讓消費(fèi)者信心下降，觀望氣氛是持續(xù)濃厚。政府、開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者是三方博弈，那么各自都發(fā)生了怎樣的變化呢？大家說(shuō)說(shuō)看？
[劉倬鵬]是行業(yè)的通病。
[劉倬鵬]這個(gè)東西起來(lái)了，什么都可以。
[陳敦旭]實(shí)際上老百姓對(duì)房?jī)r(jià)高與低是沒(méi)有太多問(wèn)題，關(guān)鍵是物業(yè)不好，住在里面也不安全。比如說(shuō)最近長(zhǎng)沙小區(qū)物業(yè)公司走來(lái)，業(yè)主有二套房，就住二套房，對(duì)市場(chǎng)影響比較大。
[劉倬鵬]老百姓要賺錢。如果口袋里面有錢，買房不成為自己的負(fù)擔(dān)的時(shí)候，我就當(dāng)然買房。明年沒(méi)有錢了，我就不可能買。
[劉倬鵬]所以在行業(yè)里面，總之一點(diǎn)，你購(gòu)買房貸款也不要高于家庭收入了，只有1/3就可以。因?yàn)槲覀冋５男枨�，比如教育支付等，只要不過(guò)1/3就可以，如果你收入增長(zhǎng)，你還款能力強(qiáng)，你就可以買更好了。只要保證這個(gè)水平就可以。
[陳敦旭]現(xiàn)在最大的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有解決，股市不肯定漲不起。股市漲不起來(lái)，投資者放進(jìn)去錢，肯定拿不出來(lái)。
[陳敦旭]經(jīng)常說(shuō)什么都起來(lái)了，就是是工資不漲。
[劉倬鵬]其實(shí)每一個(gè)人是理性的看法對(duì)待這種事情，物業(yè)管理公司是一個(gè)企業(yè)，他們工作人員是在工作，是相互尊重、理解、包容。你說(shuō)樓市大家不買樓，這就是惡性循環(huán)。假如沒(méi)有錢就爛尾，爛尾就怎么辦？政府就收購(gòu)，政府就是沒(méi)有錢去做私人建設(shè)。長(zhǎng)沙樓市怎么發(fā)展？
[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友，大家下午好！這里是0731樓市會(huì)客室，我是本期主持人慧琳。
2008年，對(duì)于樓市市場(chǎng)，可以說(shuō)是疑霧彌漫，舉步維艱，經(jīng)歷了“政策”、“市場(chǎng)”、“信心”、“資金”等等的風(fēng)雨侵蝕，現(xiàn)在是終于熬到了年底。展望2009，寄予了太多的期望，樓市能否停止博弈、打破僵局、破繭成蝶？前途未明，撲朔迷離？
作為長(zhǎng)沙樓市含金量最高，傳播力最強(qiáng)和品牌價(jià)值最卓顯的房產(chǎn)行業(yè)活動(dòng)，《2008長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》及2008年度長(zhǎng)沙樓市排行榜應(yīng)運(yùn)而生，用最權(quán)威的數(shù)據(jù)說(shuō)話，為你呈現(xiàn)最全面的樓市實(shí)景。今天我們請(qǐng)到了嘉賓是：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心副主任 陳敦旭先生，恒基凱旋門營(yíng)銷總監(jiān) 劉倬鵬先生，做客我們會(huì)客室直播現(xiàn)場(chǎng)，一起來(lái)解讀長(zhǎng)沙樓市，揭露懸疑。
現(xiàn)在我們進(jìn)入第一個(gè)話題對(duì)這個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行一下分析、展望。現(xiàn)在說(shuō)到樓市最多的莫過(guò)于房?jī)r(jià)，一方面，認(rèn)為房?jī)r(jià)已經(jīng)抄底，該出手。另一方面，認(rèn)為市場(chǎng)低迷，房?jī)r(jià)仍會(huì)降，堅(jiān)持就是希望。那樓價(jià)會(huì)不會(huì)降，我們暫且不說(shuō)，作為房地產(chǎn)高級(jí)分析師，我想有請(qǐng)陳主任來(lái)談?wù)勀壳伴L(zhǎng)沙這個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)是怎樣？從供需等方面用數(shù)據(jù)來(lái)給我們做一個(gè)分析？
[陳敦旭]就是說(shuō)，消費(fèi)者購(gòu)房的時(shí)候，把這個(gè)危險(xiǎn)看得比較重，你購(gòu)房的能力不要超過(guò)1/3，一定要考慮是醫(yī)療、教育等問(wèn)題。老百姓對(duì)未來(lái)信心還不是很好。
[劉倬鵬]你08年看了奧運(yùn)會(huì)就覺(jué)得中國(guó)強(qiáng)大，確實(shí)國(guó)富民強(qiáng)。你很有信心，關(guān)鍵看完之后而回到日常中，工資還是沒(méi)有漲，消費(fèi)品還再漲。如果不行，有重大舉動(dòng)使老百姓看奧運(yùn)的心情，就知道中國(guó)就發(fā)展起來(lái)了，我們就有前途，每一個(gè)人都有信心。我知道大環(huán)境發(fā)展起來(lái)，不比別人慢，而我們就知道口袋里面錢越來(lái)越多。
[陳敦旭] 從08年下半年以來(lái)，中央跟地方出臺(tái)一些政策。從大環(huán)境、宏觀背景來(lái)看是一種松馳財(cái)政政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)鼓勵(lì)的政策。而是07年打壓政策，因?yàn)?7年漲比較快，所以政府要出一些政策來(lái)，到08年上半年就發(fā)生一些變化，是這種寬松的政策，到09年還會(huì)繼續(xù)。包括二套房的政策，估計(jì)09年肯定會(huì)放松，現(xiàn)在也是一個(gè)核心。對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，收入是過(guò)貸。08年，股份制銀行和上市公司盈利比較多，雖然絕大部分盈利是來(lái)自這過(guò)貸。而最近銀行七折鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有一些城市執(zhí)行，有一些城市不執(zhí)行，為什么？不愿意七折，而需要政府協(xié)調(diào)。因?yàn)槔习傩盏睦鎽?yīng)該是第一位，政府應(yīng)該去協(xié)調(diào)一下。雖然是股份制銀行，政府也可以去適當(dāng)協(xié)調(diào)。像民營(yíng)銀行也已經(jīng)做起，國(guó)有大銀行你不做。比如說(shuō)業(yè)主之前買房，就想國(guó)有銀行轉(zhuǎn)出來(lái)，叫做轉(zhuǎn)按揭，而到民營(yíng)銀行去辦理。我們現(xiàn)在在考慮這個(gè)怎么辦？以前我們講轉(zhuǎn)按揭，從商業(yè)貸款轉(zhuǎn)為工業(yè)貸款，現(xiàn)在從一家銀行轉(zhuǎn)向另一家銀行。從政策層面來(lái)看是一種方式。另外從市場(chǎng)來(lái)看，也開(kāi)始控制一定的供應(yīng)速度。而是07年的時(shí)候，土地賣得比較好，賣了兩百多個(gè)億，而08年是一百多億左右。09年就更加會(huì)控制這個(gè)機(jī)制，而以前賣出去的土地還沒(méi)有完成，而現(xiàn)在供給量比較大，未來(lái)需要兩年才可以買完。所以市場(chǎng)這一塊，有一些節(jié)奏在放慢。在08年由于一些資金壓力的問(wèn)題，有一些開(kāi)發(fā)商放緩一些速度了或者是延伸開(kāi)工。這也是一種供求量的減少。另外，08年對(duì)二十樓盤進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查也顯示，有一些樓盤銷售比較好，而有一些不是很好。有一些樓盤一個(gè)月沒(méi)有一個(gè)看客，而在07年從來(lái)沒(méi)有了。而07年接待不贏了，到08年有一些樓盤一個(gè)月沒(méi)有看客。后來(lái)我們發(fā)現(xiàn)一些品質(zhì)化，個(gè)性化的樓盤，銷售量比較好。明年12日有一個(gè)頒獎(jiǎng)，可以看一下前三甲的樓盤，個(gè)性化、品質(zhì)化的樓盤，確實(shí)成為市場(chǎng)的需求。給我們一個(gè)啟示，產(chǎn)品要做就要做好，別人是2000元/平方米，你買4000元/平方米。但是品質(zhì)不好，也不會(huì)去買。所以，在09年開(kāi)發(fā)樓盤的時(shí)候，一定要考慮品質(zhì)、個(gè)性化。比如說(shuō)同樣是一支圓珠筆而做出不同形狀，價(jià)格不一樣，功能是差不多，但是給人的心靈就不一樣，所以品質(zhì)是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展一個(gè)大趨勢(shì)。
[陳敦旭]首先是生存問(wèn)題。
[劉倬鵬]這個(gè)行業(yè)發(fā)展十幾年，因?yàn)閹е莸难酃鈦?lái)看。不一開(kāi)始就成功。中國(guó)走三十改革開(kāi)放才到今天法制健全、民主生活。而按一個(gè)行業(yè)一定會(huì)走一些彎路。如果大家不會(huì)打擊它，這個(gè)行業(yè)有更多的麻煩。
[主持人]從根本上改善工資的水平。
[陳敦旭] 各位網(wǎng)友下午好，今天長(zhǎng)沙的房產(chǎn)市場(chǎng)和去年相比是一個(gè)大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，今年的長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象，尤其是近三年以來(lái)，06、07年供銷比是1：1左右，供求關(guān)系還是比較平衡的。到了08年競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模就比較大了，今年長(zhǎng)沙市房產(chǎn)供銷比是1.81：1，其中住宅是1.83：1，而且比例還有進(jìn)一步拉大的趨勢(shì)。所以，供與銷是反映市場(chǎng)活躍程度的。
今年的供給是1230萬(wàn)平方米，這創(chuàng)了歷史之最，也是首次突破1230萬(wàn)平方米。09年，估計(jì)這個(gè)面積也會(huì)突破1000萬(wàn)平方米，所以這個(gè)量比較大。從銷售來(lái)看，今年銷售690萬(wàn)平方米。那么就是說(shuō)這690萬(wàn)平方米當(dāng)中有一部分是今年上市，還有一部分是去年、前年上市。那么實(shí)際上，今年上市1200萬(wàn)平方米的面積里面只買400多萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)大概有近800萬(wàn)平方米面積里面沒(méi)有買出來(lái)。
存量比較大。再加上09年1000萬(wàn)平方米的話，就是1800萬(wàn)平方米。按照每年銷售800萬(wàn)平方米來(lái)算，還要兩年才能買完。所以供給量，我們?cè)龇谌珖?guó)所有省份城市里面，我們是排第一位。然后銷售量來(lái)看，690萬(wàn)平方米跟06年差不多。07年，我們是銷售890萬(wàn)平方米，大概是900萬(wàn)平方米的樣子。今年是67萬(wàn)平方米，而沒(méi)有突破70萬(wàn)。而銷售量在全國(guó)也是取得比較好的位置。我們?cè)谌珖?guó)31省里面是排第八，所以在全國(guó)來(lái)看是比較好。
需求量說(shuō)明還是存在�，F(xiàn)在09年，這個(gè)市場(chǎng)我們估計(jì)通過(guò)一系列國(guó)家的政策，市里面一些政策，加上市場(chǎng)一些因素，09年銷售量肯定超過(guò)08年。主要基于以下幾點(diǎn)：
第一，從政府工作報(bào)告里面看，09年一些重要工作是澎湖區(qū)的改造，長(zhǎng)沙二環(huán)內(nèi)現(xiàn)有澎湖改造面積730萬(wàn)平方米。09年是第一年，用兩到三年的時(shí)間把730萬(wàn)平方米改造完。那么09年是200萬(wàn)平方米面積，大概資金合計(jì)是三百億。所以200萬(wàn)平方米面積的改造，對(duì)市場(chǎng)是有一定影響。所以，我們要做減法刺激高新的需求。
第二，安居工程的經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼，我們計(jì)劃用兩到三年解決低收入家庭住房的問(wèn)題，現(xiàn)在市政府提出兩年解決。那么08年已經(jīng)我們發(fā)11000多戶。按照這個(gè)任務(wù)的話，09年發(fā)出1.6萬(wàn)戶到1.7萬(wàn)戶。用經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼的話，08年是4000多戶，09年要計(jì)劃突破6000戶。所以通過(guò)經(jīng)費(fèi)、補(bǔ)貼來(lái)刺激一下。
第三，二手房作為我們政府09年重要工作，二手房的市場(chǎng)導(dǎo)致一些改善性需求。舊房子賣掉，去買房子，小房子賣掉，去買大房子。這個(gè)對(duì)市場(chǎng)來(lái)是一個(gè)好的因素。
第四，一些地方比如說(shuō)現(xiàn)在有一些個(gè)別區(qū)，你買房給你安家費(fèi)，刺激外地購(gòu)房者。因?yàn)楝F(xiàn)在長(zhǎng)沙的需求是靠?jī)蓚�(gè)方面：一個(gè)本地；本地的話進(jìn)行安居工程。購(gòu)房者一部分是外地，外地購(gòu)房者通過(guò)兩型社會(huì)和適合宜居城市理念來(lái)吸引長(zhǎng)沙周邊城市、省份的人員來(lái)長(zhǎng)沙投資與置業(yè)。所以從今年數(shù)據(jù)來(lái)看，明年一個(gè)展望，長(zhǎng)沙的市場(chǎng)應(yīng)該是比較好一個(gè)市場(chǎng)。
從價(jià)格來(lái)看，今年長(zhǎng)沙商品房的價(jià)格基本上在4000元/平方米。因?yàn)槿珖?guó)房?jī)r(jià)都在跌，而長(zhǎng)沙好象也沒(méi)有跌，長(zhǎng)沙確實(shí)沒(méi)有跌什么。而今年年底房?jī)r(jià)也沒(méi)有變，每一個(gè)月均價(jià)來(lái)看是一條平行線，而去年是一直往上去。所以價(jià)格是比較平穩(wěn)。像07年的勢(shì)頭沒(méi)有出現(xiàn)，基本上約略下降。降幅不是很大，而只是降兩個(gè)點(diǎn)而已。我們4000元/平方米的價(jià)格，在全國(guó)城市里面居二十三位，在中部省份里面是居倒數(shù)第一位。所以我們價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，價(jià)格低，再加上長(zhǎng)沙一些適合居的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)是比較健康。大概是這樣一個(gè)情況。
[劉倬鵬]代表政府官員，你不是出來(lái)兩個(gè)政策，一定要把經(jīng)濟(jì)搞好。
[主持人]是共同利益。
[劉倬鵬]說(shuō)你07年的樓市，更多是股市很發(fā)展，每一個(gè)人一早起來(lái)，又賺多少錢？當(dāng)然消費(fèi)跟得上。我記得07年數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙餐飲跟08年有區(qū)別很大。
[陳敦旭]只是說(shuō)發(fā)達(dá)，口袋里面錢沒(méi)有變化，還是沒(méi)有辦法？
[主持人]回眸2008，房地產(chǎn)行業(yè)走過(guò)的路是不平凡也不尋常，迎來(lái)2009，眾多不確定性因素依然存在，大家認(rèn)為樓市市場(chǎng)將迎來(lái)怎樣的政策及市場(chǎng)層面的變化呢？“走品質(zhì)路線”是否會(huì)成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的大潮？那陳主任說(shuō)一下？
[劉倬鵬]博弈是正反兩面。
[劉倬鵬]是，首先保證我的生存問(wèn)題。
[陳敦旭]一年比一年好。
[陳敦旭]對(duì)了。
[陳敦旭]全國(guó)現(xiàn)在有一股風(fēng)，就是現(xiàn)房銷售。你有一個(gè)產(chǎn)品，人家沒(méi)有看到就買出來(lái)。那怎么可以？一個(gè)產(chǎn)品做出來(lái)，現(xiàn)房來(lái)銷售，老百姓可以看得見(jiàn)了。很多買房之后，為什么不交房費(fèi)，這里漏水等問(wèn)題。像很多西方國(guó)家不存在這個(gè)矛盾。
[劉倬鵬]政府越出政策的，老百姓還是在想是否還有政策。
[劉倬鵬] 主持人提出這個(gè)問(wèn)題，我覺(jué)得用博弈這個(gè)概念，相對(duì)于開(kāi)發(fā)商跟消費(fèi)者的一種博弈。剛才他提出07年、08年市場(chǎng)確實(shí)差異比較大，而不是體現(xiàn)長(zhǎng)沙。而是全國(guó)發(fā)生這種大環(huán)境變化。其實(shí)也一個(gè)大的信息表現(xiàn)在07年的市場(chǎng)是非理性的市場(chǎng)，它的市場(chǎng)首先是第一線城市，所以引發(fā)二線城市。也就是說(shuō)，通過(guò)住宅通過(guò)一種杠桿。通過(guò)住宅的轉(zhuǎn)換，可以獲得資金的流向，本身是改善提高老百姓自身的居住環(huán)境。而第一線城市不是起到這種功能，而是起一種杠桿的作用，獲得一些財(cái)政。而08年是理性的市場(chǎng)，只能說(shuō)08年全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，確實(shí)樓價(jià)作為老百姓關(guān)心的問(wèn)題，受到很大的壓力。而國(guó)家本身來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在最重要一個(gè)問(wèn)題，為什么消費(fèi)者的信心下降？是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的問(wèn)題。上次，我跟朋友交流當(dāng)中也講到一個(gè)問(wèn)題，供量是可以計(jì)算出來(lái)，而求量是比較難判斷。什么叫求量？就算今年是改革開(kāi)放三十年，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是這十幾年。房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)轉(zhuǎn)變的過(guò)程，是老百姓經(jīng)濟(jì)獲得變化，生活品質(zhì)獲得提高。因?yàn)樽≌欠磻?yīng)自己的生活，大家離不開(kāi)住宅，什么時(shí)候需要在一個(gè)家的環(huán)境中。因?yàn)槲业纳畎l(fā)生變化，所以在房地產(chǎn)這是一個(gè)求量。剛才陳總說(shuō)從一個(gè)小房變大房，從差房變好房呢，是求量的問(wèn)題。供量是可以看的明白，而求量很難看出來(lái)�，F(xiàn)在最大問(wèn)題是什么？是因?yàn)樗^消費(fèi)者信心下降，而不是房地產(chǎn)信心下降，對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)有一定擔(dān)憂。因?yàn)槲覀兡壳按蟛糠仲I樓，我相信長(zhǎng)沙買樓70—80%是貸款，跟美國(guó)次貸危機(jī)是區(qū)別。所謂購(gòu)房是我們有能力判斷之后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我的能力賺取更多錢。所以現(xiàn)在把這個(gè)消費(fèi)提前消費(fèi)。而我們不相信大環(huán)境。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不往前走，那么這個(gè)信心下降，也不可能保證這個(gè)問(wèn)題。首先保證吃飯，然后就舒適改善，我擔(dān)心以后經(jīng)濟(jì)沒(méi)有問(wèn)題，我當(dāng)然留一點(diǎn)錢先解決溫飽問(wèn)題。其實(shí)這個(gè)過(guò)程是相輔相成的。包括我跟很多朋友都講，這個(gè)博弈到今天為止，一個(gè)行業(yè)的成長(zhǎng)是一個(gè)過(guò)程，并且允許有一個(gè)過(guò)程。房銷售到今天都很理性。那么價(jià)格已經(jīng)調(diào)整到比較適合的價(jià)格。其實(shí)介紹每一個(gè)朋友，我都說(shuō)長(zhǎng)沙樓市趕緊買，明天可能會(huì)漲價(jià)。我相信中國(guó)通過(guò)這次金融危機(jī)之后，反而取代美國(guó)地位，成為世界經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)地位。只要我們相信中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有問(wèn)題，你就一定要相信，我們未來(lái)肯定是賺取錢。而開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)調(diào)整之后，這個(gè)價(jià)格到非常合理。那么我這個(gè)時(shí)候一定值得買的，所以08年是一個(gè)痛苦過(guò)程。那么從政府、開(kāi)發(fā)商來(lái)看，這個(gè)信心是可以轉(zhuǎn)變。但是我可能需要時(shí)間，一個(gè)人的觀念是需要時(shí)間。樓市信息的比較直接，他每天都可以看，特別陳主任作為政府官員一定所知，老百姓可能是很難。漲跟跌在無(wú)形中變化當(dāng)中，當(dāng)你回過(guò)頭來(lái)看，又再漲 ，就是一個(gè)良性循環(huán)。我覺(jué)得不是一個(gè)博弈過(guò)程，而是理性調(diào)整。并且我相信在長(zhǎng)期比較合理的狀態(tài)。在今天說(shuō)，對(duì)08年可能是很痛苦。大家都到一個(gè)理性的時(shí)候。一旦過(guò)明年，我相信明年經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，那么這個(gè)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生變化。
[劉倬鵬]只有改善這個(gè)東西，不是房地產(chǎn)的話，零售業(yè)也是面臨很大的挑戰(zhàn)。比如說(shuō)廣東這種企業(yè)倒閉，你也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)倒閉快，為什么說(shuō)工廠倒閉？工廠有多少人就業(yè)，肯定是考慮吃飯的問(wèn)題。樓市是大家關(guān)注比較多一點(diǎn)。
[陳敦旭]物業(yè)管理是一個(gè)產(chǎn)品，像商品房是一個(gè)產(chǎn)品，是售后服務(wù)一種。但是它本身是一個(gè)行業(yè)，這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展也是至關(guān)重要�，F(xiàn)在爆發(fā)一些矛盾，也需要解決，而這些矛盾是需要解決，解決需要一個(gè)好的方法、機(jī)制去解決。
[劉倬鵬]但是到現(xiàn)房制度房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。發(fā)展商成本比較高。
[陳敦旭]政府出政策的時(shí)候，要考慮一下節(jié)奏。長(zhǎng)沙樓市發(fā)展也出現(xiàn)一些問(wèn)題，比如物業(yè)管理，現(xiàn)在買房就買一個(gè)禍害，一個(gè)擔(dān)心。管理跟不上，小偷經(jīng)常光顧，物業(yè)公司挪用水電費(fèi)等問(wèn)題給購(gòu)房者帶來(lái)一定的擔(dān)憂。
[劉倬鵬]一個(gè)是行業(yè)自律。一個(gè)是政府部門、主管部門出來(lái)，做更多協(xié)調(diào)。比如信息產(chǎn)業(yè)，老百姓不相信物業(yè)管理這一塊。物業(yè)管理公司的帳目是可以公開(kāi)，你一定要保證企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)，要有費(fèi)用，沒(méi)有費(fèi)用怎么運(yùn)轉(zhuǎn)。那我把帳目公開(kāi)，為什么不公開(kāi)？那你兩塊錢才能享受服務(wù)，你一塊錢也要享受服務(wù)，那別人做不到。
[陳敦旭]中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟股市有關(guān)系，08年中產(chǎn)階級(jí)變成無(wú)產(chǎn)階級(jí)。所以這一部分改善住房需求呢，結(jié)果沒(méi)有錢。而09年看一下這個(gè)市場(chǎng)是否有變化？
[主持人]現(xiàn)在進(jìn)展情況怎樣？
[陳敦旭]排行榜搞這么幾年，也不是不斷改善和完善。所以越來(lái)越得到老百姓認(rèn)可。在以后，我們更多要關(guān)注老百姓的感受跟心理。最終買房還是老百姓。所以老百姓應(yīng)該參與這個(gè)活動(dòng)主要一個(gè)裁判。除了數(shù)據(jù)之外，老百姓的評(píng)價(jià)是比較高，而是要放在更高的位置。
[陳敦旭]要適合自己的住。長(zhǎng)株潭要把這個(gè)問(wèn)題解決，住房資源比較嚴(yán)重。
[陳敦旭]因?yàn)樗袖N售數(shù)據(jù)都是截至12月31日，現(xiàn)在正在測(cè)算過(guò)程當(dāng)中，基本上這個(gè)星期就可以完成。應(yīng)該12日是沒(méi)有問(wèn)題。
[主持人]劉總怎么看？
[主持人]好的，聊了這么多。廣大網(wǎng)友應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)情況有了一定的了解。讓我們共同期待排行榜的出爐，撥開(kāi)迷霧，揭曉懸疑，把握時(shí)機(jī)，該出手時(shí)就出手。也特別提醒各位業(yè)內(nèi)的朋友，關(guān)注1月12日2008年長(zhǎng)沙樓市年度排行榜頒獎(jiǎng)典禮，屆時(shí)還將舉行長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)和《長(zhǎng)沙樓市》雜志十周年慶典活動(dòng)，誠(chéng)邀大家參與。感謝在場(chǎng)嘉賓精彩發(fā)言，今天的0731會(huì)客室到此結(jié)束，謝謝各位嘉賓參與，感謝廣大網(wǎng)友的觀看。謝謝，我們下期再見(jiàn)。
[主持人]這個(gè)對(duì)老百姓有一些了解。本次活動(dòng)還有一個(gè)亮點(diǎn)，就是“上榜樓盤信心鑒證”即在排行榜揭曉之后，瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)、湖南經(jīng)視都市地產(chǎn)等媒體將聯(lián)合組織市民、專家和名記一起對(duì)獲獎(jiǎng)樓盤進(jìn)行“信心鑒證”，通過(guò)實(shí)地采訪、民意調(diào)查、專家點(diǎn)評(píng)等形式解讀上榜樓盤獲獎(jiǎng)原因，宣傳獲獎(jiǎng)樓盤競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。大家對(duì)這一做法怎么看？
[主持人]我們也期待12日到來(lái)。雖然從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)反應(yīng)看，現(xiàn)在的形勢(shì)的確不容樂(lè)觀。不過(guò)在市場(chǎng)低迷、持續(xù)觀望的嚴(yán)峻形勢(shì)下，也不乏有些樓盤賺足了人氣。根據(jù)2008年度長(zhǎng)沙樓市排行榜活動(dòng)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在座各位嘉賓的項(xiàng)目都是排名較為靠前的。譬如說(shuō)恒基凱旋門的項(xiàng)目地處星沙開(kāi)發(fā)區(qū)，雖然說(shuō)將于2009年擬定預(yù)售推廣，但通過(guò)組委會(huì)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在社會(huì)關(guān)注度也非常的高，我想請(qǐng)問(wèn)一下，這是怎么做到的呢？
[劉倬鵬]陳主任說(shuō)比較對(duì)。我們做法讓老百姓認(rèn)同的話，權(quán)威的東西也讓老百姓認(rèn)同。不僅數(shù)據(jù)上來(lái)看，而是其他，其實(shí)老百姓認(rèn)同的東西，通過(guò)官方統(tǒng)計(jì)表彰一下這就是權(quán)威。數(shù)據(jù)是代表權(quán)威，這么多人買，不是好東西怎么買？
[主持人]沒(méi)有住房的人還是沒(méi)有。
[陳敦旭]對(duì)，同時(shí)通過(guò)專家跟消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)看。
[劉倬鵬]首先肯定得到政府、同行的關(guān)注，一個(gè)項(xiàng)目能夠受到特別是同行的關(guān)注。其實(shí)我們一直在做兩個(gè)事情，一個(gè)當(dāng)然是品質(zhì)推廣。恒基地產(chǎn)集團(tuán)是經(jīng)過(guò)三十年多，在全世界特別是東南亞非常有名的地產(chǎn)公司。現(xiàn)在是香港最大開(kāi)發(fā)商之一。那么從品牌角度來(lái)看，我們一直在創(chuàng)造這個(gè)公司以來(lái)，我們?cè)谏虾�、北京、廣州等國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)這些項(xiàng)目，包括東南亞、香港特別是去過(guò)香港的朋友，看到香港IFP大樓是我們開(kāi)發(fā)。在這個(gè)公司以往開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，以及開(kāi)發(fā)方案來(lái)說(shuō)，是開(kāi)發(fā)地表式的建設(shè)，包括我們上海、北京等地方開(kāi)發(fā)。那么星沙這個(gè)項(xiàng)目，我們是走這個(gè)方向，我們是第一在星沙最高樓盤是33層。所以說(shuō)，我們延續(xù)開(kāi)發(fā)的理念，我們最早進(jìn)入長(zhǎng)沙市場(chǎng)，包括一些同行朋友來(lái)看，那么我們最早就是從品牌角度來(lái)說(shuō)，不僅因?yàn)槲覀冮_(kāi)拓我們以前品牌，我們是希望把這個(gè)品牌后面所來(lái)一些觀念、好東西來(lái)給城市一個(gè)好印象。我們不僅僅是做一個(gè)產(chǎn)品，而是一個(gè)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)拈_(kāi)發(fā)理念。希望在這幾十年里面經(jīng)驗(yàn)，特別是我們?cè)跂|南亞開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)帶來(lái)長(zhǎng)沙來(lái)，所以其實(shí)有一句話：中國(guó)選擇長(zhǎng)沙，世界選擇星沙。我很看好星沙這個(gè)地方，我們其實(shí)就是一個(gè)世界性企業(yè)。我們作為全球五百?gòu)?qiáng)的企業(yè)，我們希望帶來(lái)一些對(duì)生活的理解。通過(guò)這些產(chǎn)品讓老百姓理解。我們目前正在逐步把我們的產(chǎn)品亮相市場(chǎng)，特別是通過(guò)房交會(huì)第一次亮相。那么我們所有在工作者等任何一次跟所謂未來(lái)的業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主、同行在品質(zhì)化的上來(lái)追求。讓品質(zhì)化的產(chǎn)品、品質(zhì)化的生活是我們站在世界高度來(lái)看，現(xiàn)在應(yīng)該什么叫品質(zhì)生活，我們也希望能夠做到。其實(shí)我們也沒(méi)有做過(guò)太多，所以也延續(xù)我們的觀念得到大家的認(rèn)同。
[陳敦旭]反應(yīng)排行榜的權(quán)威性，也是首次這么做。排行榜發(fā)布之后，不是說(shuō)排行榜完就結(jié)束，我們也印證排行榜對(duì)老百姓的關(guān)注程度。所以我們這個(gè)排行榜通過(guò)驗(yàn)證之后，通過(guò)專家跟媒體這樣宣傳，使它的效果更加明顯，也達(dá)到在09年這樣大背景下，這樣促進(jìn)市場(chǎng)健康發(fā)展一個(gè)需要。這個(gè)也是我們組委會(huì)定下，花一定代價(jià)把這個(gè)事情做好，把后續(xù)工作延續(xù)。
[劉倬鵬]其實(shí)一個(gè)道理。開(kāi)發(fā)商動(dòng)不動(dòng)就有點(diǎn)買。我覺(jué)得比較正常。未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)是品質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)。沒(méi)有品質(zhì)話的競(jìng)爭(zhēng)，是不可能。我相信通過(guò)這次洗牌，能持續(xù)發(fā)展商會(huì)站在更高的角度去看。而其他中小開(kāi)發(fā)商也會(huì)反響。我覺(jué)得品質(zhì)是所有營(yíng)銷的核心，只有你這個(gè)品質(zhì)搞好就可以。這個(gè)問(wèn)題就解決。
[主持人]這次排行榜在這樣的形勢(shì)下召開(kāi)，對(duì)這次活動(dòng)您有什么看法？
[主持人]這個(gè)對(duì)老百姓有一些了解。本次活動(dòng)還有一個(gè)亮點(diǎn)，就是“棒棒樓盤信心鑒證”即在排行榜揭曉之后，瀟湘晨報(bào)、長(zhǎng)沙房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)等媒體聯(lián)合組織市民、專家和名記一起獲獎(jiǎng)樓盤進(jìn)行“信心鑒證”通過(guò)實(shí)地采訪等，你們?cè)鯓涌创?br />
[陳敦旭]時(shí)間會(huì)證明。
[劉倬鵬]我們還是延續(xù)這一句話：提高生活就是提高價(jià)格。一個(gè)東西要分良性與惡性，我現(xiàn)在肯定沒(méi)有能力說(shuō)出來(lái)這個(gè)價(jià)格。但是我們用一個(gè)性價(jià)比，性價(jià)比是比較好反應(yīng)，是一個(gè)度。也許說(shuō)你用三千塊錢就可以買到市面上三千五到三千三塊錢的房子，但是我們用兩千塊錢的東西去享受三千五塊錢的，是不可能。我們說(shuō)倡導(dǎo)生活品質(zhì)是什么？目前長(zhǎng)沙樓盤的是沒(méi)有，我們這次一起是主要以高層為主，低容積量的住宅。我們?nèi)莘e量是1.428，但是主要住宅是33層，而主要是27、28層，應(yīng)該稍微懂一點(diǎn)就知道，這個(gè)容積量跟建筑面積有關(guān)。我們以低容積量，是普通多層住宅所享有了樓盤。就印證整個(gè)小區(qū)里面7.8萬(wàn)平米中間花園。我們有一百多畝，不是全部蓋房，而是住人。那么所有住宅是圍繞這個(gè)主題來(lái)做。我至于它的價(jià)格，我可以說(shuō)用性價(jià)比來(lái)提高了。我真正感覺(jué)到用這些東西來(lái)描述。
[劉倬鵬]我們現(xiàn)在沒(méi)有進(jìn)入銷售階段，這個(gè)排行榜從銷售來(lái)看，也沒(méi)有。但是我們明年在排行榜有所作為，所以這個(gè)活動(dòng)我們非常支持。也希望在下一次活動(dòng)中，因?yàn)槲覀冞@次是被期待一個(gè)樓盤。如果沒(méi)有參與這個(gè)評(píng)選，也希望說(shuō)這些專家跟媒體在09年更多關(guān)注。你們也可以參觀一下
[劉倬鵬]對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，09年主要是在政策上看，二手房改善性的政策落實(shí)下去，那么就意味著真實(shí)去體現(xiàn)一個(gè)所謂改造性的東西，因?yàn)楸旧碜≌且粋�(gè)改善生活。只要這個(gè)政策是投資需求，過(guò)分需求是稍微打壓一下。畢竟來(lái)說(shuō)，中國(guó)正是財(cái)富分配差異比較大。而是有一些人通過(guò)杠桿的作用來(lái)獲得財(cái)富，使得真正需要獲得住房老百姓沒(méi)有獲得。所以說(shuō)老百姓購(gòu)房力量其實(shí)沒(méi)有體現(xiàn)出來(lái)，我們一定要保障住宅主要起到改善生活目的。第二作為福利性的投資的行為，我們認(rèn)為把這個(gè)觀點(diǎn)通過(guò)政府輸出，我覺(jué)得這樣才能進(jìn)入良性市場(chǎng)。而07年打壓快，而08年放得比較快，過(guò)急，過(guò)緩也不適合。就包括我們作為同行，也包括主持人作為媒體，我們應(yīng)該共同努力，真正教會(huì)老百姓你應(yīng)該買什么房子，你應(yīng)該做什么事情？然后提供一些機(jī)會(huì)或者培訓(xùn)，使大家適當(dāng)?shù)卣J(rèn)識(shí)、正確地引導(dǎo)，只有這樣才能進(jìn)入好的良性氛圍。一會(huì)兒抓，一會(huì)兒放，老百姓的眼睛也比較花。你這個(gè)政策一個(gè)月出三到四個(gè)，一個(gè)月降兩到三次，對(duì)于更多消費(fèi)者就比較難看清楚，你一個(gè)月出這么多，看看一月份，一月份不行可以看二月份。后來(lái)我們也很包容性看待這個(gè)問(wèn)題，政府也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，作為政府決策主要領(lǐng)導(dǎo)，他也是摸著石頭過(guò)河。但是只能說(shuō)領(lǐng)導(dǎo)打著嘗試方式、方法或者時(shí)間要適當(dāng)調(diào)整。畢竟政府做某一個(gè)政策對(duì)老百姓影響比較大。從09年我相信從政策層面一定有大的變化，畢竟說(shuō)我們政府更專業(yè)、年輕，魄力。我相信以后作出政策是更民生化。我覺(jué)得今天來(lái)談，作為同行，告訴老百姓，比如品質(zhì)方面來(lái)考慮。上一次聊到長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商剛一起蜂擁而至，開(kāi)發(fā)面積大量出現(xiàn)。第二，其實(shí)深圳樓市經(jīng)歷樓盤風(fēng)潮，到明年之后，后面是樓市開(kāi)發(fā)是變成一個(gè)良性的競(jìng)爭(zhēng)，一定走差異化的路線。其實(shí)長(zhǎng)沙樓盤是不成熟的市場(chǎng)。而長(zhǎng)沙富人、白領(lǐng)、中產(chǎn)、信息群科技區(qū)等在哪里。從住宅里面沒(méi)有分別出去，老百姓不知道。如果我是搞藝術(shù)，你非搞藝術(shù)那么肯定買藝術(shù)型房子，比如說(shuō)對(duì)臥室、洗手間舒適度跟你要求不一樣。因?yàn)槲衣殬I(yè)，我教育背景等我喜歡這樣的東西，一定有差異化的東西。說(shuō)實(shí)話我在長(zhǎng)沙最缺乏是梯度的開(kāi)發(fā)，就是有理性、有秩序、有差異的開(kāi)發(fā)。而作為將畢業(yè)三到五年的小年輕，出來(lái)結(jié)婚，你就不應(yīng)該有這么多財(cái)富，按照時(shí)間你不可能有這么多財(cái)富，你就需要一個(gè)家的環(huán)境，你買不起，就去租。你不要跨入你的收入1/3。那么，其實(shí)長(zhǎng)沙有一個(gè)最大特點(diǎn)，長(zhǎng)沙本地人年輕人是所謂“啃老族”很嚴(yán)重，他們沒(méi)有理解我靠自己力量，我二十幾歲就買很小房甚至租房子，到三十幾多歲有一定儲(chǔ)蓄，就可以買稍微大一點(diǎn)房子甚至租大一點(diǎn)房子。到四十多歲成為中堅(jiān)力量的時(shí)候，我有能夠舒適享受型，那么我就進(jìn)入中產(chǎn)。那么我覺(jué)得這樣有梯度嘛，有梯度的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，就有梯度的消費(fèi)群，那么這種梯度，所謂品質(zhì)而不是材料用得不好，是你功能的東西滿足你的消費(fèi)群是很明顯。比如說(shuō)小年輕，我當(dāng)然給他比較舒適，比如說(shuō)方便一些公路上的便利，提供人群交流，可能我住的地方是我的圈內(nèi)人都是我的同行，即滿足你的居住，也滿足你的交流。比如說(shuō)深圳、廣州、北京都是這樣。特別是深圳經(jīng)過(guò)給樓盤風(fēng)潮，后面發(fā)展商在每一個(gè)定位的時(shí)候，你一定看什么戶型，你目標(biāo)群屬于什么類型了？最后消費(fèi)其實(shí)70—80%靠這個(gè)。
[主持人]其實(shí)任何一種猜想都不是真理，只有權(quán)威的數(shù)據(jù)方能撥開(kāi)迷霧，指明方向，09年1月12日，長(zhǎng)沙市房產(chǎn)信息中心、長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)研究中心將舉行“《2008長(zhǎng)沙樓市年報(bào)》及2008年度長(zhǎng)沙樓市排行榜”的發(fā)布活動(dòng)，厘清樓市真相，權(quán)威解讀2008年度長(zhǎng)沙樓市。下面，陳主任介紹一下這次排行榜評(píng)選的模式、方法，以及現(xiàn)在的進(jìn)展情況。
[陳敦旭]還是靠自己。
[陳敦旭]排行榜，我們已經(jīng)進(jìn)行了幾年。從反應(yīng)效果來(lái)看，我們不僅是開(kāi)發(fā)商還是老老百姓對(duì)這個(gè)排行榜都很支持。我們搞這個(gè)排行榜多是事實(shí)說(shuō)話，比如銷售面積等，用銷售數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)明。這個(gè)沒(méi)有任何水分，我們每一個(gè)月銷售在網(wǎng)上登錄。我們的排行榜除了用數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)話，另外一方面，我們通過(guò)大量的調(diào)查，承包合作對(duì)所有入圍樓盤進(jìn)行調(diào)研。一個(gè)通過(guò)政府?dāng)?shù)據(jù)，另一方面通過(guò)老百姓的反映，綜合評(píng)價(jià)一個(gè)樓盤。第三，我們察看這些樓盤誠(chéng)信，在我們執(zhí)法隊(duì)是否有不良記錄。在銷售過(guò)程是否有欺騙消費(fèi)者，一些不利的影響，我們進(jìn)行一個(gè)綜合的考慮，從三個(gè)方面對(duì)一個(gè)樓盤進(jìn)行考慮，最后確定排名。所以，我們排行榜對(duì)于老百姓是最有價(jià)值的。比如說(shuō)上半年有一個(gè)黑板，以前政府部門不敢發(fā)出黑板，我們每年就會(huì)發(fā)布，比如說(shuō)“3.15的活動(dòng)”老百姓投訴比較多的樓盤發(fā)布出來(lái)。然后年報(bào)，也是老百姓08年的關(guān)注。我們出排行榜之外，還有一些數(shù)據(jù)向社會(huì)公開(kāi)。在排行榜發(fā)行同時(shí)發(fā)布一些08年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)一些數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)予以期待。
[劉倬鵬]比如說(shuō)現(xiàn)在長(zhǎng)沙芙蓉路有的買3000元/平方米，也有買4000元/平方米，但是過(guò)芙蓉路就買4000、3500元/平方米，也沒(méi)有形成差異。我覺(jué)得是政府杠桿作用。通過(guò)一些更多同行一些交流，當(dāng)然我想最多是市場(chǎng)行為。一旦開(kāi)發(fā)商進(jìn)行這個(gè)痛苦的之后，會(huì)對(duì)未來(lái)的客戶群很明晰的東西。老百姓其實(shí)不建議什么了，每一個(gè)人生活在一方面的專業(yè)，而不是說(shuō)對(duì)于房產(chǎn)也很專業(yè)。只要合理的引導(dǎo)，他不在于貴與便宜。只要適合他當(dāng)時(shí)所需要的東西。
另外您發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題沒(méi)有，長(zhǎng)沙市住房，據(jù)了解住房入戶率比較低，晚上燈不亮。有想住房的人沒(méi)有，買的房是買二到三套，也沒(méi)有去專心體會(huì)。
[主持人]陳主任有什么好的建議或期許？
