| 土地年報(bào) |
除了三批“兩集中”，去年長(zhǎng)沙土拍還有啥？ 2021年度長(zhǎng)沙土地年報(bào) 前言 2021年是“兩集中”供地制度執(zhí)行的第一年，長(zhǎng)沙土地供應(yīng)與成交數(shù)據(jù)都受此影響。以全年供應(yīng)為例，上半年第一批“兩集中”供地“大熱”，而下半年第二批卻“大冷”，第三批受“大冷”影響，供應(yīng)規(guī)模大幅縮減。最終結(jié)果就是，下半年增速明顯放緩，全年基本持平。這一規(guī)律同樣體驗(yàn)在全市成交這系列數(shù)據(jù)上。 拋開全局?jǐn)?shù)據(jù)而言，三批“兩集中”還造就了長(zhǎng)沙土拍市場(chǎng)很多“新記錄”，比如“樓面價(jià)最貴”、“參與最多”、“提前下架最多”等等。 Part1 2021年度全市土地供應(yīng) 1.1 全市供應(yīng)面積 2021年全市土地總計(jì)掛牌供應(yīng)679宗土地，總出讓面積約為3001.58萬平方米，總建筑面積約為6673.64萬平方米。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比基本持平。 1.2 全市供應(yīng)結(jié)構(gòu) 2021年全市居住用地（商住類+住宅）用地供應(yīng)增多，占“各類土地”總量的46%。這個(gè)比重在往年大約在30-35%左右。 其他用地部分包含了多宗“物流倉(cāng)庫(kù)”用地，還有少數(shù)“科研”、“公共交通”、“公共道路”等基建用地。 1.3 內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣供應(yīng)面積 2021年內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣土地總計(jì)掛牌供應(yīng)346宗土地，約占全市總量的51%；總出讓面積約為1836.42萬平方米，約占全市總量的61%；總建筑面積約為4437.15萬平方米，約占全市總量的66%。 1.4 內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣供應(yīng)結(jié)構(gòu) 同樣因?yàn)椤皟杉小惫┑氐挠绊懀?021年內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣供應(yīng)中，商住用地供應(yīng)量占比進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到了58%。 Part2 2021年全市土地成交 2.1 全市成交面積 2021年全市總計(jì)成交610宗土地，總出讓面積約為2648.28萬平方米，總成交建筑面積約為5668.81萬平方米。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)的環(huán)比基本持平。 因?yàn)榈谝慌皟杉小惫┑赝僚摹按鬅帷�，推高了上半年的成交量，同比增長(zhǎng)了約16%。但第二批“兩集中”供地土拍卻“大冷”，甚至“第三批”也僅僅是回歸常態(tài)，因此下半年的成交量反而同比減少了13%。在兩兩影響之下，2021年整體環(huán)比因此基本持平。 2.2 全市成交結(jié)構(gòu) “商業(yè)”及“工業(yè)”類土地與各自的供應(yīng)量基本是一致的，這說明土地流拍少。而“住宅”與“商住”類土地的流拍與中止集中出現(xiàn)在第二批“兩集中”供地期間。 2.3 全市成交樓面價(jià) 從上半年的峰值，到下半年的谷值，是2021年第一批“兩集中”供地“大熱”到“大冷”的直觀體現(xiàn)。上半年賣得多，賣得貴，下半年則相反。 而商業(yè)用地成交樓面價(jià)的大跌，實(shí)際上是因?yàn)楸粴w類為商業(yè)的“加油加氣站”地塊減少了。上半年剔除掉這些地塊，實(shí)際的成交樓面價(jià)為3368元/平，與下半年基本一致。 2.4 內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣成交面積 2021年內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣總計(jì)掛牌成交303宗土地，占全市的52%；總出讓面積約為1524.54萬平方米，占全市的58%；總建筑面積約為3511.65萬平方米，占全市的62%。 2.5 內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣成交結(jié)構(gòu) 內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣“各類土地”的成交占比與供應(yīng)曲線同步，但是成交量與2020年相比，基本持平。 2.6 內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣成交樓面價(jià) 與全市一樣，內(nèi)六區(qū)及長(zhǎng)沙縣居住用地（商住+住宅類）的成交樓面價(jià)也呈下降走勢(shì)，但是降幅較為平緩，沒有全市那樣大幅的波動(dòng)。 Part3 2021年全市土地成交排行情況 Part4 土地市場(chǎng)總結(jié) 1、土地供銷環(huán)比持平 根據(jù)長(zhǎng)沙市國(guó)土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示數(shù)據(jù)，2021年長(zhǎng)沙市土地供應(yīng)680宗，總出讓面積約3000萬平；總成交611宗，宗成交面積約2648萬平，總成交金額約1172億元。無論是供應(yīng)還是成交，都與2020年基本持平。 從規(guī)模來說，全市成交最多的是瀏陽(yáng)市，總計(jì)成交193宗，總成交面積約649萬平，總成交金額約97億元。 其次是寧鄉(xiāng)市，總計(jì)成交114宗，總成交面積約474萬平，總成交金額約98億元。 從金額來說，全市最高的是岳麓區(qū)，總計(jì)成交76宗，總成交面積約495萬平，總成交金額約292億元。 其次是望城區(qū)，總計(jì)成交75宗，總成交面積約371萬平，總成交金額約165億元。 2、多家品牌房企進(jìn)駐湖南自貿(mào)區(qū)長(zhǎng)沙臨空片區(qū) 隨著黃花機(jī)場(chǎng)的擴(kuò)建，它對(duì)城市區(qū)域的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用將愈加明顯。湖南自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)突出臨空經(jīng)濟(jì)、臨港經(jīng)濟(jì)，重點(diǎn)發(fā)展高端裝備制造、有色金屬加工等制造業(yè)，將做優(yōu)做強(qiáng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。以黃花機(jī)場(chǎng)為基礎(chǔ)的湖南自貿(mào)區(qū)長(zhǎng)沙臨空片區(qū)將迎來產(chǎn)業(yè)升級(jí)，人群聚集、以及城市配套的完善升級(jí)。片區(qū)將發(fā)展為長(zhǎng)沙對(duì)外的名片。 在這樣一個(gè)背景之下，先有華遠(yuǎn)置業(yè)拿下機(jī)場(chǎng)門口的109號(hào)、110號(hào)與111號(hào)三宗地，將在臨空區(qū)投資100億元，打造臨空高端商務(wù)項(xiàng)區(qū)。后有三一集團(tuán)一口氣摘得112號(hào)、114-121號(hào)共計(jì)9宗地，其中居住用地的出讓面積超52萬平。再然后，保利溢價(jià)摘得[2021]長(zhǎng)沙縣001號(hào)。一個(gè)月之內(nèi)居住用地的新增建筑面積高達(dá)189萬平。 集空港、產(chǎn)業(yè)、宜居一體的湖南自貿(mào)區(qū)臨空片區(qū)，未來將打造成為宜居都市，成為長(zhǎng)沙最具國(guó)際范的新城封面。 3、長(zhǎng)沙三批“兩集中”供地結(jié)果 2021年3月，長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局根據(jù)自然資源部要求，開始執(zhí)行“兩集中”居住用地供應(yīng)制度。 所謂“兩集中”，即要“集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動(dòng)”，每個(gè)城市每年最多搞3次集中的住宅用地出讓。 2021年，長(zhǎng)沙首批“兩集中”土拍的結(jié)果是：成交33宗，總成交面積約297萬平，總成交金額約381億。 第二批“兩集中”土拍的結(jié)果是：成交10宗，總成交面積約68萬平，總成交金額約88億。 第三批“兩集中”土拍的結(jié)果是：成交23宗，總成交面積約153萬平，總成交金額約144億。 4、土地市場(chǎng)新特征：租賃宅地增加 隨著“兩集中”居住地供應(yīng)制度的出臺(tái)，在執(zhí)行這一土拍政策的22個(gè)重點(diǎn)試點(diǎn)城市中，有多個(gè)城市出臺(tái)了相應(yīng)的競(jìng)配建、競(jìng)自持、限地價(jià)面積等相關(guān)政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，至少9個(gè)城市土拍規(guī)則中設(shè)置配建租賃住房面積。比如杭州競(jìng)自持用地高達(dá)41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數(shù)達(dá)50宗，占成交地塊88％；又比如成都已成交涉租賃用地也達(dá)到了35宗，租賃用地面積達(dá)到81．27萬平方米，占比約17％；還比如合肥租賃用地面積占已成交地塊面積比重約19％；廈門成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持。 租賃宅地增加，勢(shì)必要擠壓普通商品住宅供應(yīng)量，熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加劇。“兩集中”新政實(shí)施之后，曾出現(xiàn)一段時(shí)間土地的“零增長(zhǎng)”，導(dǎo)致企業(yè)貨儲(chǔ)不足，順勢(shì)造成房企的“饑餓感”，形成土拍哄搶，加劇熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)宅地的競(jìng)爭(zhēng)。這一現(xiàn)狀或?qū)⒃诮酉聛硗僚闹杏兴徑狻?/p> 5、長(zhǎng)沙土拍“新記錄” 在第一批“兩集中”供地期間誕生了“樓面價(jià)最貴”與“參與最多”兩個(gè)新記錄。 前者出自[2021]長(zhǎng)沙市048號(hào)地，即南湖新城的“24號(hào)地塊北”。但它周邊的房?jī)r(jià)在11500-14500元/平時(shí)，它的樓面成交價(jià)就高達(dá)14157元/㎡，比中位數(shù)還多出一倍。 后者則出自[2021]長(zhǎng)沙市044號(hào)，參與它搖號(hào)環(huán)節(jié)的房企高達(dá)57家，包括中糧、萬科、當(dāng)代、中國(guó)電建、碧桂園、世茂、龍湖、北辰、灣田、時(shí)代、保利、旭輝、中天、綠城、中海、華潤(rùn)、南山、金茂、正榮、越秀等房企，中簽率僅1.8%。 在第二批“兩集中”供地期間誕生了“提前下架最多”的新記錄：總計(jì)掛牌了29宗，提前中止（終止）了16宗，提前下架了55%。 |