| 樓市白皮書 |
一場“新冠”硬生生地打斷了長沙樓市的原有節(jié)奏。經(jīng)歷了短暫停擺后的長沙樓市到底出現(xiàn)了哪些新變化？土地市場、商品房供銷水平是否有大的波動？哪類產(chǎn)品最受置業(yè)者青睞？住宅、公寓、寫字樓各類型物業(yè)價格變化如何？
這一切的答案盡在《2020年長沙樓市白皮書》。我們20余年初心不改，始終堅持用數(shù)據(jù)發(fā)掘真相，通過指標描繪長沙樓市發(fā)展軌跡。
TOPIC 1 2020長沙土地市場
PART1 2020年全市土地供應
1.1.1 全市供應情況
2020年全市土地一級市場總計掛牌供應681宗土地，總出讓面積約為2952.45萬平方米，環(huán)比增長11%；總建筑面積約為6343.66萬平方米，環(huán)比增長7%。
2020年供應規(guī)模雖仍在增長，但是增幅明顯放緩，這主要是受到了年初“新冠”疫情影響。為了配合防疫政策，全市土地招拍掛全線暫停了一個多月。
1.1.2 全市供應結構
在2020年全市供應土地中，工業(yè)用地占比變化小，占總量的近一半。
在居住類用地里，純住宅地與商住用地分別占比17%、26%。
居住類用地的供應量同比增長明顯，主要原因有二：其一，六區(qū)“限價地”供應量有所增加；其二，長沙縣、寧鄉(xiāng)市、瀏陽市都有短時間內集中大批量供地的動作。
1.1.3 全市土地月度供應情況
受“新冠”疫情影響，1-3月的月平均供應量明顯低于以往同期，而這部分被耽擱的供應量，在后面幾個月“補”了回來，因此出現(xiàn)了4月、5月、10月、12月的平均供應量超400萬的情況。
1.1.4 全市各區(qū)縣土地供應情況
長沙縣的供應量首次位居全市榜首，這除了得益于星沙、經(jīng)開區(qū)等板塊供應量增大以外，還因為它開始對一些“舊”板塊進行二次開發(fā)，比如萬家麗北路的“湘龍街道”板塊，比如黃花國際機場以西的“機場板塊”。
PART2 2020年內六區(qū)及長沙縣土地供應
1.2.1 六區(qū)一縣土地供應情況
2020年六區(qū)一縣的土地一級市場總計掛牌供應311宗土地，占全市的46%；總出讓面積約為1786.64萬平方米，占全市的61%；總建筑面積約為4097.63萬平方米，占全市的65%。
1.2.2 六區(qū)一縣土地供應結構
綜合來看，在六區(qū)一縣中，居住用地的供應規(guī)模超過工業(yè)用地，除了后者供應量減少的因素之外，最重要的一個原因在于供應新土地的板塊增加了，而且大多都是沉寂多年的地段，比如岳麓區(qū)的市府板塊、開福區(qū)的文昌閣板塊、芙蓉區(qū)的馬王堆板塊、瀏陽河兩廂、長沙縣的“湘龍街道”板塊等等。
1.2.3 六區(qū)一縣土地供應結構
與全市情況類似，也是受“新冠”疫情影響，1-3月被壓低的供應量，在后面幾個月集中爆發(fā)了出來。
PART3 2020年全市土地成交
1.3.1 全市土地成交情況
2020年全市土地一級市場總計掛牌成交615宗土地，總出讓面積約為2667.4萬平方米，環(huán)比增長11%；總成交建筑面積約為5574.65萬平方米，環(huán)比增長5%。
1.3.2 全市土地成交結構
各類土地成交量占比，基本與相對應的各類土地供應量占比是一致的，側面反映出2020年土地流拍少。
1.3.3 全市土地月度成交情況
“新冠”疫情對于2020年全市第一季度的成交量影響不大，這主要是因為春節(jié)前后，本就是淡季。而后續(xù)幾個月的成交曲線，基本與供應曲線同步。
1.3.4 全市各區(qū)縣土地成交情況
與供應量的座次排位一樣，長沙縣的成交量也是全市最高的，占比26%；其次是寧鄉(xiāng)市，占比25%；第三是瀏陽市，占比16%。
而在內六區(qū)中，岳麓的成交量“鶴立雞群”，占總量的15%。
1.3.5 土地成交樓面價走勢
內六區(qū)作為全市的居家“核心”地段，它的新增居住用地在執(zhí)行“限價”政策以后，全市的成交樓面價就被扼住了“命脈”，增減幅度都在調控之中，因此近幾年以來，波動小。
PART4 2020年內六區(qū)及長沙縣土地成交
1.4.1 六區(qū)一縣土地成交情況
2020年六區(qū)一縣土地一級市場總計掛牌成交263宗土地，占全市的43%；總出讓面積約為1562.72萬平方米，占全市的59%；總建筑面積約為3474.54萬平方米，占全市的62%。
1.4.2 六區(qū)一縣土地成交結構
各類土地的成交占比與供應曲線同步。市府板塊、文昌閣板塊、馬王堆板塊、瀏陽河兩廂等老區(qū)所推的新地，都會在第一時間被各大房企搶購一空。
1.4.3 六區(qū)一縣土地月度成交情況
六區(qū)一縣每月平均成交量約為130萬平米，建筑面積約為465萬平米。4月、8月、9月、10月、12月都在平均線以上，其中10月近300萬的成交量，是全年第一。
1.4.4 六區(qū)一縣土地成交樓面價走勢
經(jīng)過第一季度短暫的“停牌”以后，六區(qū)“限價地”掛牌增多，這使得居住用地的成交樓面價更加貼近市場的實際情況。
而商業(yè)用地的成交樓面價之所以大幅起落，主要是因為多宗定向成交加油加氣站地塊，被規(guī)劃為“商業(yè)”，從而陡然拉升了成交樓面價。
PART5 2020年全市土地成交排行情況
2020年長沙市成交土地出讓額TOP5
排行區(qū)位土地編號土地
類型成交金額
（億元）競得人
TOP1岳麓區(qū)[2020]長沙市051號商住38.01綠地地產(chǎn)集團長沙置業(yè)有限公司
TOP2岳麓區(qū)[2020]長沙市022號商住33.42長沙中海融城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
TOP3岳麓區(qū)[2020]長沙市066號商住31.93湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
TOP4開福區(qū)[2020]長沙市013號商住28.25長沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、
步步高投資集團股份有限公司
TOP5雨花區(qū)[2019]長沙市115號
（繼續(xù)掛牌）商住25.46長沙旭輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
2020年長沙市居住類成交土地樓面價TOP5
排行區(qū)位土地編號土地
類型樓面價
（元/平）競得人
TOP1開福區(qū)[2020長沙市054號商住7650長沙軌道萬科置業(yè)有限公司
TOP2岳麓區(qū)[2020]長沙市022號商住7548長沙中海融城房地產(chǎn)開發(fā)
有限公司
TOP3開福區(qū)[2020]長沙市052號商住7513長沙城發(fā)恒偉置業(yè)有限公司
TOP4岳麓區(qū)[2020]長沙市049號住宅7500長沙潤利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
TOP5開福區(qū)[2020]長沙市079號商住7201湖南青熙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
PART6 土地市場總結
2020年是長沙執(zhí)行“限價地”政策的第三個年頭。經(jīng)過多年的適應，政府、房企以及購房者各自在新環(huán)境里找到了自己的位置，長沙樓市進入了一個相對平穩(wěn)階段。
回顧2020年土地“限價”逐步攀升的過程，可以看出，長沙樓市原本應該在平穩(wěn)的局面之下，進入“限購限價”2.0時代的。
而“新冠”打亂了節(jié)奏，直接讓2020年的一級土地招拍掛時長，縮短了一個多月。雖然之后內六區(qū)“限價地”仍屢屢熔斷、外地房企持續(xù)入長、住宅限價持續(xù)上調，土地市場一派繁榮火紅的模樣。
但2020年的土地市場不升反降，這是值得去關注與研究的。
1、“限價地”是居住地供應主力 岳麓區(qū)占四成
2020年全市的居住用地總計成交了約1127萬平米，總成交金額約為844億元，其中“限價地”成交面積約為438萬平米，占比39%；總成交金額約為521億元，占比62%。
在六區(qū)“雙限地”成交量中，岳麓區(qū)占比最大，成交面積總計約為196萬平米，占比45%。洋湖、濱江是供應主力。
其次是望城區(qū)，成交總面積約64萬平米；第三是雨花區(qū)，成交總面積約為60萬平米。
2、在源頭立規(guī)矩 土拍添“新玩法”
繼內六區(qū)居住用地執(zhí)行“限地價限房價”政策兩年多以后，2020年長沙縣與內六區(qū)先后為土拍添加了“新玩法”。
5月1日，《長沙縣新建商品房“交房即交證”改革工作方案（試行）》開始試行。長沙縣所有房地產(chǎn)項目納入規(guī)范管理范圍，所有項目在新供土地及批準預售時，明確“交房即交證”工作，督促開發(fā)企業(yè)自覺履行“交房即交證”主體責任。
10月26日《長沙市商住經(jīng)營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則（試行）》開始施行。這意味著在競拍某些居住用地時，將新增“競自持租賃面積”這一環(huán)節(jié)，出讓方式變更為“限地價/溢價+競自持租賃面積+搖號”。
3、聯(lián)手拿地、合作開發(fā)案例增多
2020年有5個“聯(lián)手拿地、合作開發(fā)”的案例，包括[2020]長沙市001（恢復掛牌），它由深圳市天集湘投投資發(fā)展有限公司、湖南省容德文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)手摘得，成交價13.76億元。
[2020]長沙市013號，它由長沙龍湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、步步高投資集團股份有限公司聯(lián)手摘得，成交價28.25億元。
[2020]長沙市048號，它由湖南信東開發(fā)建設有限公司、湖南東湖信城科技發(fā)展有限公司聯(lián)手摘得，成交價8.6億元。
[2020]望城區(qū)019號，它由湖南修合地產(chǎn)實業(yè)有限責任公司、長沙雅頌房地產(chǎn)咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）聯(lián)手摘得，成交價9.67億元。
[2020]長沙市097號，它由長沙華實領峰置業(yè)有限公司、 湖南興湘教育發(fā)展有限公司聯(lián)手摘得，成交價8.31億元。
4、創(chuàng)記錄，41家房企競買月湖地塊
2020年11月，41家房企參與[2020]長沙市084號搖號，創(chuàng)下“搖號人數(shù)之最”。參與搖號的房企有金科、美的、中建信和、中海、正榮、中糧、金地、碧桂園、綠城、長房、保利、華潤、建發(fā)、龍湖、綠城等數(shù)十家。
084號位于開福區(qū)與長沙縣交會處，北臨福元東路、東臨錦繡路。宗地背靠世界之窗，周邊有自然山體與公園，在景觀與自然資源上有優(yōu)勢。
084號與地鐵三號線湘龍站的步行距離約500米，與地鐵五號線的白茅鋪站的步行距離約1000米。
在這個地鐵網(wǎng)絡中，衣食住行都是現(xiàn)成的，近有月湖公園、星沙生態(tài)公園、金鷹小學、長沙大學、星沙中學、通程商業(yè)廣場、華潤萬象匯、長沙市中醫(yī)醫(yī)院等。
遠有岳麓山、洋湖濕地、侯家塘、東塘、烈士公園、省植物園、火車站等，084號能享受到“地鐵半小時生活圈”的便利。
5、乘地鐵東風，長沙縣土地“大鳴大放”
2020年長沙縣之所以能成為全市供應、成交“雙冠王”，除了行政區(qū)夠大、人口數(shù)量夠多、實業(yè)基礎夠厚等因素外，地鐵3號線與5號線帶來了新的爆點，在它的帶動下，長沙縣許多老區(qū)開始煥發(fā)“第二春”。
比如以萬家麗北路、地鐵五號線為標簽的“湘龍街道”板塊。從8月中旬至今，已先后掛牌成交了6宗居住用地，板塊里的新增住宅建筑總面積高達110萬平米。這批新地大多都是溢價成交，榮盛、保利等十多家房企參與了它們的競拍。
再比如地鐵三號線廣生站周邊，先后成交了[2020]長沙縣045號、059號與066號三宗土地，新增住宅建筑總面積超50萬平。
TOPIC 2 2020長沙新建商品房市場
PART1 長沙市新建商品房市場總體分析
2.1.1 長沙市新建商品房市場供應情況
（1）全市新建商品房市場供應情況
為改善市場供不應求的狀態(tài)，2018年市場供應持續(xù)放量，供應2878萬方達歷史峰值，2019年供應量高位下滑；2020年長沙市新建商品房供應重回上升通道，供應量僅次于2018年，供應2749萬方，同比增長3.11%。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品房市場供應情況
過去四年，內六區(qū)+長沙縣商品房供應維持上升趨勢， 2020年供應內六區(qū)+長沙縣新建商品房供應2393萬方，同比增長4.18%，為過去五年的最高值。
（3）全市各行政區(qū)新建商品房市場供應情況
從各行政區(qū)表現(xiàn)來看，2020年岳麓區(qū)新建商品房供應量仍舊遙遙領先于其它行政區(qū)，供應646.38萬方；望城區(qū)、雨花區(qū)緊隨其后，分別供應488.09萬方、444.89萬方；供應量最低的行政區(qū)是芙蓉區(qū)，供應量僅為102.58萬方。
相較2019年，新建商品房供應增幅最大的是芙蓉區(qū)，同比增長103.65%；降幅最大的則是長沙縣，同比下降30.95%。
2.1.2 長沙市新建商品房市場成交情況
（1）全市新建商品房市場成交情況
成交方面，年初受疫情影響，成交量跌至谷底，復工復產(chǎn)后樓市迅速復蘇，成交水平回歸正常甚至是優(yōu)于去年同期，全年長沙市新建商品房成交2412萬方，同比增長5.79%。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品房市場成交情況
近五年，內六區(qū)+長沙縣新建商品房成交走勢呈“W”形，未出現(xiàn)成交連年下滑的情況。2020年內六區(qū)+長沙縣新建商品房成交2078萬方，同比增長8.12%，增長幅度高于全市成交量增幅。
（3）全市各行政區(qū)新建商品房市場成交情況
從各行政區(qū)表現(xiàn)來看，同樣是岳麓區(qū)成交量居首，達538.21萬方，最低的則是芙蓉區(qū)，僅75.27萬方；從成交增幅來看，幅度最大的是芙蓉區(qū)，同比增長40.03%，而降幅最大的則是寧鄉(xiāng)市，同比下降16.82%。
2.1.3 長沙市新建商品房市場成交價格水平
（1）全市新建商品房市場成交均價
近五年長沙市新建商品房成交均價一直維持上升通道，不過上漲幅度有所收窄，2020年全市商品房成交均價為9262元/㎡，同比增長3.88%。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品房市場成交均價
2020年內六區(qū)+長沙縣新建商品房成交均價為9804元/㎡，同比增長3.55%，增長幅度略低于全市。
（3）全市各行政區(qū)新建商品房市場成交均價
從各行政區(qū)商品房均價情況來看，2020年開福區(qū)、雨花區(qū)、寧鄉(xiāng)市商品房均價均出現(xiàn)一定程度的下跌，其中雨花區(qū)下跌幅度最大，3.66%；上漲幅度最大的是長沙縣，達11.85%。
2.1.4 長沙市新建商品房市場供銷比
（1）全市新建商品房市場供銷比
自2016年起，全市商品房供銷比維持上升通道，但上升幅度逐步收窄；2018年后供銷比逐漸維持穩(wěn)定在1.1左右，2020年全市新建商品房供銷比為1.14，稍稍供過于求。
（2）全市各行政區(qū)新建商品房市場供銷比
從各行政區(qū)新建商品房供銷比情況來看，寧鄉(xiāng)市是唯一一個供不應求的行政區(qū)，供銷比僅為0.88；其余各行政區(qū)都是處于不同程度的供過于求的狀態(tài)，其中芙蓉區(qū)供銷比最大，為1.36。
2.1.5 長沙市新建商品房市場成交月度表現(xiàn)
（1）全市新建商品房成交月度表現(xiàn)
從全市新建商品房月度成交情況來看，有著明顯的節(jié)點性，年中和年終是成交量最高的兩個月，尤其是12月，成交量達到339萬方，2月由于疫情影響較大成交跌至谷底，疫情過后下半年整體的成交水平要優(yōu)于上半年。從價格水平來看，均價最低的是3月份，均價最高的是12月份。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品房成交月度表現(xiàn)
從內六區(qū)+長沙縣的商品房月度成交表現(xiàn)來看，成交量趨勢基本一致，從價格水平來看，下半年的均價明顯高于上半年。
2.1.6 房企表現(xiàn)
1、權益榜陽光城第一，三房企超60億
陽光城尚東灣保持高去化速度扛起半邊天，陽光城檀悅也在公寓市場占有一席之地，加上2020年新入市的陽光城溪山悅、陽光城翡麗云邸以及陽光城?聯(lián)利?悅瀾府也表現(xiàn)突出，2020年陽光城權益業(yè)績達71.04億元，是唯一一個權益業(yè)績超70億的房企。
長房集團大量拿地，操盤多個項目，開發(fā)項目遍布各區(qū)縣，在售項目近20個，其中長房雍景灣、長房云西府、長房明辰府三大項目銷售近30億，2020年長房權益金額66.11億元，位列權益榜第二。
中海地產(chǎn)是2020年度的黑馬，位列權益榜第三，與長房的多盤齊發(fā)力不同，中海主要依靠中海閱麓山和中海瓏悅府兩大爆款盤，兩項目2020年銷售超50億元。
另外，綠地控股依靠綠地V島和綠地長沙城際空間站的出色表現(xiàn)，2020年權益業(yè)績52.70億元，位居權益榜第六，較2019年提升兩個名次。
2、全口徑榜建發(fā)第一，合作開發(fā)成新模式
越來越多的開發(fā)商選擇合作拿地開發(fā)，而建發(fā)則正是這其中的佼佼者，2020年全口徑業(yè)績超80億元占據(jù)榜首。除了自營的王牌項目建發(fā)央著銷售23.9億元，金茂建發(fā)觀悅、金茂建發(fā)泊悅、建發(fā)電建江山悅、中交建發(fā)松雅院四大合作項目全年攬下近60億元。
夢想置業(yè)可謂是出道即巔峰的典范，2019年初入樓市即拿下全口徑榜第八的好成績，2020年更進一步，全口徑業(yè)績超60億元，位居全口徑榜第六。除了合作項目依舊表現(xiàn)突出，自營項目也開始全面發(fā)力。
旭輝地產(chǎn)也是2020年的一匹黑馬，2020年多盤發(fā)力，全口徑業(yè)績達61.35億元，強勢占據(jù)全口徑榜第八，上升勢頭非常迅猛，旗下恒基旭輝湖山賦、旭輝美的東樾城、旭輝都會山、旭輝雨花郡、梅溪悅章均表現(xiàn)突出。
3、Top20門檻持續(xù)上升
2020年Top20門檻繼續(xù)上升，在2020年樓市受疫情影響的情況下，上榜門檻和整體成交金額還能保持上升趨勢，表現(xiàn)可謂突出，2020年Top20市場占有率近4成。從各房企表現(xiàn)來看，規(guī)模分化持續(xù)，權益榜首與第五的差距近18億元，與Top20的差距近50億元，強者恒強。
PART2 長沙市新建商品住宅市場總體分析
2.2.1 長沙市新建商品住宅市場供應情況
（1）全市新建商品住宅市場供應情況
2020年全市商品住宅供應維持高位，基本與上年持平，供應2170萬方，同比增長0.99%，近五年來供應量僅次于2018年的歷史峰值。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品住宅市場供應情況
從近五年內六區(qū)+長沙縣商品住宅供應情況來看，除了2017年供應量同比下滑，之后供應量一直處于上升趨勢，2020內六區(qū)+長沙縣住宅供應達峰值，供應1856萬方，同比增長2.65%。
（3）全市各行政區(qū)新建商品住宅市場供應情況
從各行政區(qū)商品住宅供應情況來看，岳麓區(qū)遙遙領先，供應506.58萬方，唯一一個供應量突破500萬方的行政區(qū)；供應量最低的是芙蓉區(qū)，僅66.77萬方。從供應增長幅度來看，芙蓉區(qū)最高，同比增長165.03%；長沙縣降幅最大，同比下降31.23%。
2.2.2 長沙市新建商品住宅市場成交情況
（1）全市新建商品住宅市場成交情況
從近幾年全市商品住宅成交情況來看，2016年成交量為歷史最高，此后成交量呈波浪式起伏。2020年在疫情的影響下，全市商品住宅成交仍達到近2000萬方，成交量1956萬方，同比增長6.36%。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品住宅市場成交情況
從內六區(qū)+長沙縣的住宅成交情況來看，2020年的住宅成交量僅次于2018年的歷史峰值，成交1676萬方，同比增長9.90%。
（3）長沙市各行政區(qū)新建商品住宅市場成交情況
從各行政區(qū)住宅成交情況來看，岳麓區(qū)第一，成交433.52萬方，望城區(qū)緊隨其后，成交391.62萬方。從增長幅度來看，芙蓉區(qū)住宅成交同比增長58.60%最高；寧鄉(xiāng)市同比下降15.91%降幅最大。
2.2.3 長沙市新建商品住宅市場成交價格水平
（1）全市新建商品住宅市場成交價格情況
從今年全市住宅成交價格情況來看，一直處于上升通道，不過在2018年之后，上漲幅度有所收窄。2020年全市商品住宅均價9099元/㎡，突破9000元/㎡，同比增長8.13%。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品住宅市場價格情況
近三年，內六區(qū)+長沙縣的住宅成交均價上漲幅度均小于全市，2020年內六區(qū)+長沙縣住宅成交均價達9660元/㎡，同比增長7.57%，逼近萬元/平大關。
（3）長沙市各行政區(qū)新建商品住宅市場價格情況
從2020年各行政區(qū)住宅成交均價來看，均價最高的是芙蓉區(qū)，11918元/㎡，最低的是寧鄉(xiāng)市，5665元/㎡。九個行政區(qū)中，僅有寧鄉(xiāng)市均價同比出現(xiàn)下跌，同比下跌0.99%；上漲幅度最大的是芙蓉區(qū)，同比上漲22.51%。
2.2.4 長沙市新建商品住宅供銷比情況
（1）長沙市新建商品住宅供銷比情況
過去四年，長沙市新建商品住宅供銷比總體呈現(xiàn)上升趨勢，市場由嚴重供不應求的態(tài)勢逐步扭轉為稍稍供過于求。2020年長沙市新建商品住宅供銷比回落，供銷比為1.11，稍稍供過于求，住宅的供應和銷售處在比較合理的狀態(tài)。
（2）長沙市各區(qū)縣新建商品住宅供銷比情況
從各行政區(qū)住宅供銷比來看，開福區(qū)供銷比最大，達到了1.38，其次是瀏陽，供銷比1.31，寧鄉(xiāng)市是唯一一個供銷比在1以下的行政區(qū)，處于稍稍供不應求的狀態(tài)，天心、雨花、岳麓、望城、長沙縣都處于基本供需平衡的狀態(tài)，供銷比較合理。
2.2.5 長沙市新建商品住宅成交月度表現(xiàn)
（1）長沙市新建商品住宅成交月度表現(xiàn)
從全市商品住宅成交月度表現(xiàn)來看，2月成交低谷在意料之中，6月、12月均超過200萬方，這是開發(fā)商年中、年終考核，加大供貨量搶收業(yè)績。從均價來看，逐步呈現(xiàn)上行趨勢，12月份為單價最高的月份。
（2）內六區(qū)+長沙縣新建商品住宅成交月度表現(xiàn)
從內六區(qū)+長沙縣的新建商品住宅月度成交情況來看，基本與全市的趨勢保持一致，12月量價均是全年最高。
2.2.6 長沙市新建商品住宅成交排行榜
商業(yè)、教育等配套齊全的大體量項目比較受到購房者的青睞，恒大文化旅游城在2020年成了長沙樓市的網(wǎng)紅盤，陽光城尚東灣和萬科魅力之城更是連年霸榜各大銷售榜單。
恒大文化旅游城體量巨大，依靠大王山片區(qū)的優(yōu)質紅利，再加上不錯的性價比，成了不折不扣的網(wǎng)紅盤，2020年銷售近40億元。
陽光城尚東灣總體量超300萬方，位于高鐵新城板塊，教育、交通、商業(yè)等各方面配套齊全，自入市以來就是住宅銷售榜首的熱門，2020年銷售近40億元，居住宅銷售面積榜榜首、金額榜第二。
隨著人們對住宅產(chǎn)品品質需求的提升，品質項目受市場認可度增加，能夠取得不錯的銷售成績，2020年度住宅銷售TOP10中，建發(fā)央著、中海閱麓山、綠地V島的均價均超過了15000元/㎡。
建發(fā)央著地處梅溪湖，緊靠2號線，加上其標志性的中式風格，吸引了較多購房者的青睞，全年銷售23.27億元。
中海閱麓山位于洋湖板塊，各方面配套齊全，產(chǎn)品設計優(yōu)秀，一上市就備受追捧，全年銷售36.91億元，進入2020年度住宅銷售TOP3。
綠地V島是綠地在開福區(qū)打造的一個爆款，位于馬欄山視頻文創(chuàng)園，加上地鐵的加持，以及項目自身的高品質，購房者較為認可，2020年銷售超20億元。
2.2.7 長沙市新建商品住宅置業(yè)特色榜
地段、配套、交通、性價比……，置業(yè)選擇考慮因素多元多樣。置業(yè)者2020年度長沙樓市置業(yè)特色榜，品質、人氣、期待三大榜單，網(wǎng)羅2020年長沙高品質樓盤，人氣較高、備受置業(yè)者追捧的網(wǎng)紅盤，以及2021年即將上市，值得置業(yè)者等待的樓盤；為置業(yè)者提供置業(yè)參考。
PART3 長沙市商業(yè)地產(chǎn)市場總體分析（內五區(qū)）
2.3.1 公寓市場
（1）內五區(qū)各行政區(qū)公寓成交情況
從2020年內五區(qū)各行政區(qū)公寓公交情況來看，基本集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，成交量均超過40萬方，芙蓉區(qū)成交量最低，僅為13.09萬方；從價格水平來看，岳麓區(qū)公寓成交均價最高，達11917元/㎡，芙蓉區(qū)均價最低，僅為9810元/㎡；2020年內五區(qū)公寓成交137.92萬方，同比增長2.75%，與去年基本持平。
（2）內五區(qū)公寓市場月度成交情況
從2020年內五區(qū)公寓月度成交表現(xiàn)來看，1-8月份除了二月份受疫情影響嚴重，成交跌至谷底外，其余月份成交量起伏不大，9月開始內五區(qū)公寓成交迎來爆發(fā)，單月成交量達21.06萬方，其后三個月的成交量均在15萬方以上。從價格水平來看，波動不大，6月份均價最高，達12024元/㎡，9月份最低，為10395元/㎡。
（3）內五區(qū)公寓市場成交排行榜
公寓市場在競爭激烈的同時也是分化嚴重，地段佳、配套好的公寓項目仍舊能夠獲得市場的認可，并取得不錯的去化效果。
2020年運達公寓蟬聯(lián)年度公寓勁銷榜榜首，堪稱長沙公寓市場的天花板，在2019年勁銷10億的情況下，2020年仍舊銷售8.1億元。
綠地長沙城際空間站位于高鐵新城板塊，緊鄰地鐵，加上不錯的性價比，2020年銷售7.06億，緊隨運達公寓之后。
恒大珺悅府位于芙蓉尚東板塊，屬區(qū)域稀缺資源，高性價比，2020年位居公寓銷售榜Top3，銷售7.03億元。
陽光城檀悅位于五一商圈，集住宅、商業(yè)、公寓于一體，各項配套齊全，比較受購房者的認可，全年銷售金額4.38億元。
（4）內五區(qū)公寓市場成交單價結構
從內五區(qū)公寓成交單價來看，2020年公寓市場價格水平呈下行趨勢，10000元/㎡以下的公寓占比最高，占比達到48.79%，15000元/㎡以上的公寓占比僅為達到10.37%，2020年內五區(qū)公寓成交均價為11155元/㎡，同比下降13.53%。
（5）內五區(qū)公寓市場成交面積結構
從內五區(qū)公寓成交面積結構來看，公寓面積基本集中在50㎡以下，總計占比超過7成，達75.23%；50㎡以上的公寓占比僅為24.77%，其中30-40㎡面積段的公寓占比最高，達36.59%。
（6）內五區(qū)公寓市場成交總價結構
從公寓總價結構來看，基本集中50萬以下區(qū)間，超過6成的公寓單套價格在50萬以下；其次50-60萬、60-80萬總價段的公寓占比也均超過了10%，單套價格在100萬以上的公寓占比僅為3.41%。
2.3.2 商鋪市場
（1）內五區(qū)各行政區(qū)商鋪市場成交情況
從內五區(qū)各行政區(qū)商鋪成交情況來看，同樣也是基本集中在雨花區(qū)和岳麓區(qū)，均價芙蓉區(qū)最高，17275元/㎡。2020年內五區(qū)商鋪成交55.67萬方，同比下降17.94%；成交均價13716元/㎡，同比下跌13.12%。
（2）內五區(qū)商鋪市場月度成交情況
從內五區(qū)每月的商鋪成交情況來看，有著明顯的翹尾現(xiàn)象。1-10月除了2月成交水平較低外，其余月份無太大波動，11月商鋪成交迎來爆發(fā)，單月成交14.37萬方全年最高，12月的成交量也有10.81萬方。
（3）內五區(qū)商鋪分層成交情況
從商鋪分層成交情況來看，基本集中在一層，占比55.85%，其次是二層，占比也有22.14%，從成交均價來看，均價最高的是負一層，超過2萬元/㎡，其次是一層的均價，15401元/㎡。
（4）內五區(qū)商鋪成交面積結構
面積結構來看，20-50㎡的商鋪占比最高，超過三成，達33.98%，其次是50-100㎡的商鋪，占比達27.38%，20㎡以下的小商鋪占比僅有23.33%。
（5）內五區(qū)商鋪成交單價結構
從成交單價結構來看，10000-15000元/㎡的商鋪占比最高，達31.63%，10000元/㎡以下的商鋪占比最低，僅有11.98%。
（6）內五區(qū)商鋪成交總價結構
從成交總價結構來看，單套商鋪總價基本集中在200萬以下，占比超過八成。其中100萬-200萬的商鋪占比最高，31.65%，其次是50萬以下的商鋪，占比29.88%。
2.3.3 寫字樓市場
（1）內五區(qū)各行政區(qū)寫字樓市場成交情況
從各行政區(qū)寫字樓成交情況來看，雨花區(qū)成交量最高，10.51萬方，唯一一個成交量超過10萬方的行政區(qū)；均價天心區(qū)最高，達16274元/㎡。2020年內五區(qū)寫字樓成交34.09萬方，同比下降38.53%，成交均價12073元/㎡，同比下跌9.12%。
（2）內五區(qū)寫字樓市場月度成交情況
從內五區(qū)寫字樓月度成交情況來看，也有著明顯的翹尾現(xiàn)象，12月成交量最高，達5.93萬方，整體略顯低迷，其余月份沒什么起伏。
（3）內五區(qū)寫字樓成交面積結構
從寫字樓成交面積結構來看，100-200㎡面積段的寫字樓占比最高，達38.50%，其次是50-100㎡面積段的，占比接近三成，28.02%，50㎡以下的占比不足一成，僅為9.36%。
（4）內五區(qū)寫字樓成交單價結構
從寫字樓成交單價結構來看，接近一半的寫字樓成交單價在10000-15000元/㎡區(qū)間，占比45.63%，其次是10000元/㎡以下價格段的，占比28.28%。
（5）內五區(qū)寫字樓成交總價結構
從寫字樓成交總價結構來看，集中在100-200萬價格段，占比超過三成，33.74%，其余各價格段占比差距不大，單套價格50萬以下的占比最低，僅為12.85%。
（6）寫字樓成交排行榜
2020年，匯景發(fā)展環(huán)球中心蟬聯(lián)寫字樓勁銷榜榜首，但也不足4個億，也從側面體現(xiàn)出寫字樓市場的不景氣。2020年寫字樓銷售TOP5項目累計銷售11.73億，寫字樓去化之路，任重而道遠。
TOPIC 3 內六區(qū)+長沙縣商品住宅置業(yè)者分析
PART1 置業(yè)者特征
3.1.1 年齡結構
當前置業(yè)人群年齡以26-35歲以及36-45歲剛需、剛改置業(yè)者為主，占比分別46.60%、20.28%，總占比接近7成。同比2019年來看，2020年各年齡段置業(yè)者占比無較大變化。
3.1.2 年齡結構
長沙置業(yè)者以本省地州市來長工作和生活人群以及長沙本地人為主，占比分別為52.05%、38.28%。外省市落戶或者工作置業(yè)的較少，不足一成。相較2019年，長沙本土置業(yè)者占比繼續(xù)下降，下降近5個百分點。
2020年六區(qū)一縣商品住宅置業(yè)客戶籍貫地分布排行榜
排名本省地州市前五占比外省市前五占比
1湖南省岳陽市7.24% 湖北省2.04%
2湖南省益陽市7.14%江西省1.39%
3湖南省邵陽市6.35%河南省0.91%
4湖南省常德市5.93% 四川省0.45%
5湖南省婁底市5.69%安徽省0.45%
3.1.3 置業(yè)者類型結構
從置業(yè)者類型來看，置業(yè)主力人群剛需置業(yè)者占比呈下降趨勢，高端、改善需求提升，剛需置業(yè)者占比來到七成以下。
PART2 置業(yè)偏好
3.2.1 置業(yè)套均面積
從各年齡段置業(yè)者購房套均面積來看，2020年各年齡段置業(yè)者購房套均面積均有所上升，其中增長幅度最大的是56歲以上年齡段，購房套均面積上升4.45㎡；購房套均面積最大的是36-45歲年齡段剛改、改善客戶，人均置業(yè)128.82㎡。
3.2.2 置業(yè)面積特征
從住宅面積結構來看，主要集中在90-144㎡面積段，總計占比接近8成，主要對應剛需以及剛改置業(yè)者。其中120-144㎡面積段占比最高，達38.73%。
120㎡以下面積段占比繼續(xù)下降，90-120㎡面積段占比下降5.40%；120-144㎡面積段占比上升5.92%，144㎡以上面積段占比上升2.02%；置業(yè)者購房面積偏好繼續(xù)“向上”。
3.2.3 置業(yè)戶型特征
從置業(yè)戶型特征來看，主要是三居室以及四居室，累計占比超過8成，其中三居室占比最高，超過一半，達51.13%，一居室占比僅為2.46%。
PART3 價格及付款方式
3.3.1 單價結構
從住宅成交的單價來看，望城區(qū)、長沙縣的住宅價格水平仍舊以8000元/㎡以下為主，因此六區(qū)一縣住宅單價8000元/㎡以下價格段占比最高，其次是8000-10000元/㎡價格段，占比31.27%；15000元/㎡以上價格段占比僅為4.06%。
3.3.2 總價結構
從住宅總價來看，80萬以下總價段占比最高，達21.49%，但相較2019年，占比下降超過10個百分點。其它各總價段占比均有所上升，其中150-200萬總價段占比提升最大，上升3.75個百分點，達14.45%。
3.3.3 付款比例結構
從置業(yè)者付款比例結構來看，一次性付款的置業(yè)者接近兩成，貸款買房仍舊是置業(yè)的首選；而從貸款比例結構來看，3成首付以內的占比僅為2.91%，30%-35%首付的占比39.94%，35%首付以下的置業(yè)者占比為42.85%，這表明至少有超過4成的置業(yè)者為在長首次置業(yè)。
TOPIC 4 2021長沙新建商品房市場形勢預判
PART1 政策預判——維持穩(wěn)的箱體
在2020年長沙模式成為樓市調控的“樣本”， 長沙樓市調控階段性目標達成，2021年將有更大的自主性調節(jié)空間；但“穩(wěn)”的總方針不變，限購、限售、限價等的主方向不會變化，局部小松有戲，全局大調無望。另外長沙市商品價格漲幅觸碰5%紅線，限簽政策有可能重現(xiàn)。
PART2 供應水平——維持高位
2020年全市商品房供應處于高位，2021年全市在售項目個數(shù)與2020年基本持平，總供應量預計不會出現(xiàn)大幅波動，2021年全市商品房供應繼續(xù)維持高位，較2020年小幅上升。從區(qū)域分布來看，區(qū)域分化依舊明顯，供應量集中于岳麓區(qū)、望城區(qū)、長沙縣，雨花區(qū)、開福區(qū)、長沙縣競爭壓力變大。
PART3 去化水平——量價齊升
近幾長沙市整體供需基本平衡，2021年全市供應量預計小幅增長，需求穩(wěn)定，供應上升拉動成交的上升；而價格水平則維持穩(wěn)中向上的態(tài)勢不變，并且上漲幅度可控；隨著2021年的經(jīng)濟持續(xù)復蘇，資金面進一步寬松，2021年樓市行情預計整體好過2020年，整體會出現(xiàn)“量價齊升”的格局。
結語
作為長沙樓市最忠實的記錄者，《白皮書》以一個服務者的姿態(tài)
20余年來堅持服務于購房者與開發(fā)商，用數(shù)據(jù)刻畫樓市的點點滴滴
展望2021，期待長沙樓市別樣的精彩！
2020年長沙樓市白皮書完整版：
https://mp.weixin.qq.com/s/nU-8P7sRh690DbaT72faiw
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