| TOPIC 2 限購(gòu)效果預(yù)測(cè) |
距離3.18新政剛好一個(gè)月了。 過(guò)去的一個(gè)月，是在等待與焦慮中的一個(gè)月，是資本與政策博弈的一個(gè)月，也是考驗(yàn)政商關(guān)系的一個(gè)月。如何評(píng)價(jià)本次新政的效果？還原近期的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，是回答這個(gè)問(wèn)題最有力的答案。 持續(xù)走低的供應(yīng)量 供應(yīng)是一個(gè)硬指標(biāo)。這也是導(dǎo)致為什么明明進(jìn)行了限購(gòu)，過(guò)濾掉了一批投資客以及外籍置業(yè)者的情況下，長(zhǎng)沙樓市的每一次開(kāi)盤(pán)仍然人滿為患，置業(yè)者凌晨5、6點(diǎn)被通知來(lái)參加開(kāi)盤(pán)搖號(hào)常常還是一房難求。在供應(yīng)量絕對(duì)值下降的情況下，供不應(yīng)求必定導(dǎo)致恐慌。一到三月，內(nèi)五區(qū)的新房供應(yīng)總量為119.64萬(wàn)平米，與過(guò)去5年同期平均值相比，處于明顯低位。 還有一個(gè)相關(guān)問(wèn)題，目前長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)庫(kù)存消化周期僅為2.7個(gè)月，歷史新低。一度如堰塞湖的高庫(kù)存兩年不到的時(shí)間行將消化殆盡，進(jìn)一步蔓延了樓市的搶購(gòu)恐慌，越限越買的怪圈又開(kāi)始重現(xiàn)。 長(zhǎng)沙真的無(wú)房可賣了嗎？ 供應(yīng)少，庫(kù)存低，長(zhǎng)沙無(wú)房可賣了么？再看一組數(shù)據(jù)，根據(jù)長(zhǎng)沙預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)的2016年的新開(kāi)工面積，雖然低于過(guò)去五年的平均值，但明顯高于2015年新開(kāi)工面積。而根據(jù)長(zhǎng)沙新開(kāi)工與上市體量的平均時(shí)間6-8個(gè)月來(lái)計(jì)算，2016年底到2017年上半年，正是這批商品房上市之時(shí)。而對(duì)比近6個(gè)月的供應(yīng)體量發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到正常新開(kāi)工面積下的上市量。 這么多按常理可以進(jìn)行銷售的商品房，去哪了？ 答案就是限價(jià)政策的貫徹。其實(shí)置業(yè)者去各個(gè)樓盤(pán)逛一逛了解一下不難發(fā)現(xiàn)，目前沒(méi)有推新的樓盤(pán)不是真的沒(méi)貨，銷售顧問(wèn)會(huì)告知目前拿不到預(yù)售證所以新房不能銷售。拿不到預(yù)售證，是因?yàn)檎邔?duì)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行管制，如果認(rèn)為價(jià)格高了，自然不會(huì)批準(zhǔn)預(yù)售，而目前市場(chǎng)已經(jīng)水漲船高，開(kāi)發(fā)商逐利天性自然不愿放棄到手的利潤(rùn)，于是一場(chǎng)拉鋸戰(zhàn)開(kāi)始。這才導(dǎo)致了明明有新房卻無(wú)房可售的現(xiàn)象。 內(nèi)五區(qū)成交量?jī)r(jià)基本穩(wěn)定 2017年一至三月，內(nèi)五區(qū)的成交量基本穩(wěn)定，相較去年同期自然大幅縮水，這是限價(jià)政策使然。縱然3.18出臺(tái)了更為嚴(yán)厲的限購(gòu)、限貸政策，加上戶口限制轉(zhuǎn)入，長(zhǎng)沙史無(wú)前例的出現(xiàn)了針對(duì)樓市四限齊發(fā)的控制。但是新房成交市場(chǎng)反響不大，只要有新房入市仍然能引起哄搶。這是因?yàn)樽匀ツ?1月開(kāi)始的控制措施已經(jīng)牢牢把住了供給的總量，圈定了今年基本的成交格局。因此，從今年新政出臺(tái)后每周的成交量來(lái)看，依然保持在新政前的水平，沒(méi)有太大波動(dòng)。 價(jià)格方面。由于某些原因，目前的長(zhǎng)沙新房?jī)r(jià)格是謎一樣的存在。不過(guò)可以肯定的是，前三季度價(jià)格有小幅上行，但仍在可控范圍之內(nèi)。這是強(qiáng)勢(shì)價(jià)格壓制下難得的一些溢出效應(yīng)造成的。這也從另一層面揭示了目前的購(gòu)買需求之旺盛，供需失衡下價(jià)格管控壓力之大。 置業(yè)趨勢(shì)分析 結(jié)合上述數(shù)據(jù)的分析，二季度，新房供不應(yīng)求，價(jià)格管控壓力繼續(xù)增大。并且如果不是目前的價(jià)格控制，上升的勢(shì)頭還會(huì)更猛烈。這將會(huì)持續(xù)到三季度，根據(jù)對(duì)新開(kāi)工房源的分析，三季度是今年入市的高點(diǎn)，并且也是政商博弈的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)。屆時(shí)一批較低成本入市的樓盤(pán)可能打破目前的僵局，置業(yè)者的可選擇面也會(huì)更寬廣些。 同時(shí)也要注意到，因?yàn)樾路康姆N種限制，大量的購(gòu)買力流入二手房市場(chǎng)。從近幾個(gè)月新房二手房成交量對(duì)比看得很清楚，目前的比例已經(jīng)接近1:1。二手房業(yè)主的心理預(yù)期提升快，且二手房沒(méi)有任何限制措施，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格正在快速補(bǔ)漲，完成去年新房的同樣的軌跡。因此，二手房市場(chǎng)的變更快，也更考驗(yàn)置業(yè)者的議價(jià)能力。目前部分片區(qū)雖還有較為優(yōu)質(zhì)的房源放出，但一般一經(jīng)放出立刻被購(gòu)買或者掌握在中介手中待價(jià)而沽，想要買到好房源并不容易。 給置業(yè)者的建議 種種情況表明，目前的市場(chǎng)是混沌的，并還將持續(xù)一段時(shí)間。市場(chǎng)的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，這對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)不是好消息。應(yīng)該放棄過(guò)往等等看的心理，不論投資還是自住，應(yīng)該主動(dòng)出擊，多去接觸和探訪新房二手房，投入時(shí)間精力做好信息儲(chǔ)備，才有可能在接下來(lái)的一段時(shí)間里成功置業(yè)。在置業(yè)過(guò)程中，有幾條事項(xiàng)是要時(shí)刻注意的： 首先，選擇合適有發(fā)展?jié)摿Φ钠瑓^(qū)，是最重要的前提條件。近年來(lái)隨著城市城鎮(zhèn)規(guī)劃的整體實(shí)施，城市發(fā)展的格局和方向越來(lái)越清晰。一主兩副七組團(tuán)是主線。目前兩副之一，湘江新區(qū)在政策的傾斜之下，以幾個(gè)主要板塊為依托下迅速崛起，房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了迅猛成長(zhǎng)。城市的東中心，即將成為長(zhǎng)沙第七區(qū)的星沙片區(qū)，包括高鐵新城等，發(fā)展勢(shì)頭也不容小覷。在目前房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)還可接受的情況下，置業(yè)東城是不錯(cuò)的選擇。 其次，要以自住的眼光來(lái)選房，不論置業(yè)的目的是否自住。因?yàn)榧幢闶峭顿Y，以自住的需求買方也能獲得最大的潛在接手人群，同時(shí)自住區(qū)域高的樓盤(pán)相對(duì)配套更加完善，學(xué)區(qū)劃片權(quán)重更大。這樣的投資才能保證穩(wěn)妥和最大化的資金收益。 第三，性價(jià)比高的房源仍然存在，不論新房還是二手。對(duì)于新房而言，由于價(jià)格的管控，不得高價(jià)出售，導(dǎo)致資金緊張的樓盤(pán)必然在斷裂的前夕根據(jù)指導(dǎo)價(jià)出售房源，正是所謂的“扛不住”。同時(shí)還包括一些尾房或者清盤(pán)的項(xiàng)目，仍具備較高性價(jià)比。二手房同樣如此。因此就需要利用工具，朋友圈，各類渠道搜集信息，做好充分的信息儲(chǔ)備，抓住稍縱即逝的機(jī)會(huì)。 第四，購(gòu)買二手房一定要注意規(guī)避違約風(fēng)險(xiǎn)和法務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如一房多賣或抵押房出售等等。這在今年二手房持續(xù)火爆的情況下已經(jīng)大量出現(xiàn)，而這類糾紛維權(quán)成本極高，需要謹(jǐn)慎。相反，如果有渠道或者信息可以明確的情況下，抵押拍賣的資產(chǎn)也是一個(gè)選擇渠道。 總之，以專業(yè)判斷為基礎(chǔ)，靈通的信息為依托，果敢決策為手段，才能在相對(duì)混亂的市場(chǎng)覓得優(yōu)良的不動(dòng)產(chǎn)。 |