| TOPIC5 2016長(zhǎng)沙二手房市場(chǎng) |
Part 1 近六年來(lái)長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交情況
從近六年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交呈現(xiàn)波浪式上升趨勢(shì)，這與長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體表現(xiàn)趨于一致。從成交量來(lái)看，2014年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房處于一個(gè)相對(duì)低谷，2015年開(kāi)始反彈，成交量上揚(yáng)；2016年達(dá)到一個(gè)歷史高點(diǎn)，特別是2016年隨著國(guó)家去庫(kù)存政策的推行，諸多利好政策疊加使得二手房市場(chǎng)成交明顯放量，其中二手住宅成交量幾乎與2014年和2015年成交量之和相當(dāng)。
Part 2 近六年來(lái)長(zhǎng)沙市房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量對(duì)比
近六年來(lái)，長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)交易量比值逐步縮小，從2011年的4.96到2016年的3.01，特別是內(nèi)六區(qū)一、二手房市場(chǎng)交易量差距更小，從2011年的4.86到2016年的2.86，這表明長(zhǎng)沙市特別是內(nèi)六區(qū)二手房市場(chǎng)正逐步變得成熟。
Part 3 2016年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)二手房市場(chǎng)
2016年全年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交面積663.78萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)61.2%。其中住宅成交面積約607.32萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)63.6%。同新房市場(chǎng)一樣，2016年長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)二手房成交同樣創(chuàng)下歷史新高；全年12個(gè)月，除年初兩月和受不動(dòng)產(chǎn)登記行政職能調(diào)整因素影響的9月二手房成交相對(duì)低迷外，其余十個(gè)月二手房成交量都處于高位，月成交量均大45萬(wàn)平方米；特別是11月因長(zhǎng)沙市和湘江新區(qū)相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得新房成交受挫，內(nèi)六區(qū)二手房成交創(chuàng)下歷史新高達(dá)到78.65萬(wàn)平方米，隨著新房調(diào)控進(jìn)一步收緊和2017年調(diào)控政策的不確定性，12月內(nèi)六區(qū)二手房成交量突破90萬(wàn)平方米、其中住宅成交量突破70萬(wàn)平方米的歷史單月天量。
Part 4 面積段結(jié)構(gòu)
從成交戶型結(jié)構(gòu)來(lái)看，長(zhǎng)沙市整體需求主要以改善性需求為主，一手房和二手房90-144平米戶型占比均超過(guò)一半以上。具體來(lái)看，90平米以下戶型結(jié)構(gòu)二手房占比達(dá)39%，高于新房同面積段9個(gè)百分點(diǎn)，90-144平方米戶型段二手房占為51%，低于新房9.33個(gè)百分點(diǎn)。通過(guò)二手房成交戶型主力和新房成交戶型主力的變化可以大膽的推測(cè)，置換人群大量增加，推動(dòng)了改善型需求在長(zhǎng)沙的釋放。
Part 5 長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
1、成交量繼續(xù)處于高位，預(yù)計(jì)三年內(nèi)將再創(chuàng)新高。
2016年長(zhǎng)沙市二手住宅成交量創(chuàng)下歷史新高，而由于今年一手房成交量較大，特別是一些投資者利用杠扛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，由于二手房受稅收政策特別是增值稅年限影響較大，在政策不明朗且房地產(chǎn)投資者急于套現(xiàn)的心理影響下，預(yù)計(jì)今年所購(gòu)房屋將在3年內(nèi)大量拋售；同時(shí)長(zhǎng)沙市隨著長(zhǎng)沙市二手房市場(chǎng)越來(lái)越成熟，預(yù)計(jì)三年內(nèi)長(zhǎng)沙二手房成交將會(huì)再創(chuàng)歷史新高。
2、主城核心區(qū)價(jià)格補(bǔ)漲空間較大。
根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)各板塊住宅成交價(jià)格指數(shù)顯示，全市住宅城房指數(shù)增長(zhǎng)最塊的板塊為河西板塊，漲幅為8.73%，而增長(zhǎng)最慢的板塊為中心板塊，漲幅為2.01%。從全市城市配套情況來(lái)看，中心板塊相關(guān)城市配套如教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等配套最為齊全，且人流量和人口居住密度最大；但由于2016年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)為新房帶動(dòng)二手房，而中心城區(qū)新房推盤(pán)量不大，因此對(duì)二手房市場(chǎng)拉動(dòng)作用不明顯，所以從長(zhǎng)期來(lái)看，主城核心區(qū)價(jià)格補(bǔ)漲空間大。
3、熱點(diǎn)區(qū)域出現(xiàn)新房和二手房?jī)r(jià)格剪刀差，市場(chǎng)潛力較大
2016年長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)明顯的區(qū)域差異性，部分熱點(diǎn)區(qū)域如梅溪湖板塊、濱江板塊等持續(xù)發(fā)力，出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊漲現(xiàn)像，同時(shí)也帶動(dòng)了這些區(qū)域二手房的發(fā)展。但相比于新房市場(chǎng)，二手房具有交易過(guò)程復(fù)雜且時(shí)間長(zhǎng)、成交價(jià)格不透明、價(jià)格受買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對(duì)稱影響等缺點(diǎn)，使得熱點(diǎn)區(qū)域部分二手房表現(xiàn)為急于變現(xiàn)，以明顯低于新房的價(jià)格出售，導(dǎo)致這些區(qū)域出現(xiàn)價(jià)格剪刀差。一般來(lái)說(shuō)，新房?jī)r(jià)格漲幅越大，這種價(jià)格剪刀差越明顯，因此購(gòu)買(mǎi)熱點(diǎn)區(qū)域二手房也是一種較好選擇。
4、受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響，二手房將走出獨(dú)立行情
從歷次長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策來(lái)看，二手房市場(chǎng)均不在調(diào)控政策范圍內(nèi)。從2016年11月長(zhǎng)沙市和湘江新區(qū)發(fā)布的調(diào)控政策來(lái)看，調(diào)控對(duì)象均為一手房市場(chǎng)，且重點(diǎn)對(duì)新房供應(yīng)量進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控，使得購(gòu)房者只能進(jìn)入二手房市場(chǎng)。從成交結(jié)果來(lái)看，11月二手房成交量創(chuàng)下月成交量新高；而新房成交量環(huán)比下滑，在房過(guò)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控大背景下，二手房市場(chǎng)已走出獨(dú)立行情，若長(zhǎng)沙市繼續(xù)對(duì)一手房房源供應(yīng)進(jìn)行限制，且未對(duì)稅收政策特別是增值稅征收年限收緊，這種獨(dú)立行情將會(huì)持續(xù)下去。 |