| TOPIC1 2016宏觀政策分析 |
Part 1 2016年中國經(jīng)濟運行基本情況分析 1、三大指數(shù)顯示實體經(jīng)濟回升，ＧＤＰ保持預(yù)期增長，低位企穩(wěn)，預(yù)計明年經(jīng)濟保持穩(wěn)健，有向下壓力。Ｍ２增速放緩，ＣＰＩ維持在２％左右，ＰＰＩ回升，ＰＭＩ擴張，通脹壓力減輕。 三大指數(shù)回升，整個市場氛圍明顯好轉(zhuǎn)，鐵路貨運量從八月份開始，走出連續(xù)以來負(fù)增長的態(tài)勢，并逐月上升。工業(yè)用電量則除一月外，全年處于正增長態(tài)勢，一改過去連續(xù)12個月負(fù)增長的局面，可以看到經(jīng)濟新常態(tài)下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的成效；至于銀行中長期貸款，信貸規(guī)模增長明顯，除2月份與4月份以外，其余月份同比均有較大幅度增長，居民中長期貸款大幅增加，流向房地產(chǎn)的信貸增加較多，帶動了樓市價格的上漲。 2016年GDP增速為6.7%，繼續(xù)創(chuàng)下新低。但是基本符合市場預(yù)期，顯示低位企穩(wěn)，經(jīng)濟保持穩(wěn)�。籊DP平穩(wěn)增長，但下行壓力仍在，預(yù)計明年將繼續(xù)下降。 2016年CPI穩(wěn)定在2.0％左右，PPI同比降幅受價格回暖影響而持續(xù)收窄，并于九月份實現(xiàn)正增長。ＰＭＩ指數(shù)從三月份開始，穩(wěn)定在50及以上，工業(yè)生產(chǎn)企穩(wěn)。 2、M1 M2剪刀差分析 M1M2的差距在2016年達(dá)到歷史新高，這與房地產(chǎn)在2016年的發(fā)展有很大關(guān)系。個人定期存款大量減少，成了房地產(chǎn)企業(yè)的活期存款了。個人用存款買房，房地產(chǎn)企業(yè)拿到錢以后，未必投資，因為機會成本降低，實際上觀察到的今年4月后，房地產(chǎn)企業(yè)投資整體來看增速在下降。從某種意義上講，2016年去庫存效果非常好，但從金融角度，可以反映出很多問題。去庫存確實是去掉了，從M1的角度講，轉(zhuǎn)變成大量的房地產(chǎn)的活期存款，并沒有進(jìn)入需要的實體經(jīng)濟和制造業(yè)。 Part 2 2016年中國樓市整體情況 房地產(chǎn)行業(yè)回升，投資增速放緩，房企土地購置降幅收窄，銷售面積、金額高位盤整，開發(fā)商資金到位速度快，資金較去年寬松。 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速扭轉(zhuǎn)持續(xù)俯沖式下滑趨勢后，于2016年初后有了明顯的回升。2016年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資93387億元，同比增長6.5%。 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比降幅自去年年底一直收窄，降幅從-33.1%收窄至六月份的-3.0%，雖七八月份有所反彈，但降幅收窄仍是整體趨勢。 從年初開始，全國房地產(chǎn)市場商品房銷售面積、銷售額增速呈直線上升之勢，雖下半年開始進(jìn)行盤整，增速有所下滑，但仍一直處于較高增速水平。 2016年春節(jié)過后，房企到位資金增速直線上升，之后一直保持15%左右的增速。受銷售回暖的影響，開發(fā)商資金較去年寬松。 Part 3 2016年中國樓市宏觀政策分析 2016年的中國樓市是去庫存與穩(wěn)房價并存；2016年上半年，中央出臺多條政策以支持去庫存，維持政策寬松；地方則因城施策，部分庫存壓力較大的三四線城市陸續(xù)出臺了購房補貼、公積金新政等鼓勵民眾購房，加速去庫存。在去庫存的同時，穩(wěn)樓市風(fēng)暴同時刮起，3月以來，北上廣深以及武漢、南京、蘇州、廈門等城市出臺了不同程度的收緊政策，到了國慶黃金周后，包括長沙在內(nèi)的20余城出臺調(diào)控政策，“穩(wěn)樓市”風(fēng)暴達(dá)到全面高潮。 Part 4 2016長沙樓市宏觀政策分析 2016年長沙樓市經(jīng)濟運行良好，樓市政策前松后緊，1-9月政策面相對寬松，政府鼓勵去化，出臺了地方性鼓勵購房細(xì)則。到10月中下旬政策面收緊，長沙樓市進(jìn)入價格管制時代。 GDP增速放緩，但中部地位依舊：2016年長沙前三季度全市實現(xiàn)GDP6720.32億元，同比增長9.1%，增速比全國高2.4個百分點。全市GDP增速居全國省會城市第8位、中部省會城市第2位。 政策放松： 契稅優(yōu)惠：符合以下兩類情況即可享受契稅優(yōu)惠：一是居民因房屋被征收而重新購置新建商品房，二是個人購買家庭唯一普通住房。 支持農(nóng)民購房：湖南出臺政策支持農(nóng)民進(jìn)城購房，首付2成按季還款。 湘十條：4月，為了貫徹湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議精神，省政府辦公廳正式下發(fā)《關(guān)于積極化解商品房庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，從供需兩端入手，主動積極的去化庫存。 控制土地供應(yīng)：湖南省人民政府下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強節(jié)約集約用地的意見》，其中提出對房地產(chǎn)庫存壓力過大、去化周期較長的城市，下調(diào)用于房地產(chǎn)項目的新增建設(shè)用地計劃和供地計劃，而去化周期特別長(3年及3年以上)的城市原則上停止房地產(chǎn)用地供應(yīng)。 公積金新政： 5月——靈活就業(yè)人員繳存住房公積金，沒有正式工作單位的靈活就業(yè)人員可以繳存住房公積金； 7月——進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金繳存和提取業(yè)務(wù)辦理流程； 8月——①支持二套房公積金貸款，支持房地產(chǎn)去庫存；②推出組合貸；③支持三套房公積金貸款； 9月——公積金異地貸款再擴散，深圳公積金可在長購房； 政策收緊： 長七條：為進(jìn)一步加強長沙市房地產(chǎn)市場管理，切實穩(wěn)定商品房住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出如下七條措施： ①嚴(yán)格房價審查；②嚴(yán)格預(yù)售網(wǎng)簽；③開展重點稽查；④嚴(yán)查投機炒房；⑤強化資金管控；⑥增加土地有效供應(yīng)；⑦曝光不良企業(yè)。 Part 5 政策預(yù)期判斷 1、全國經(jīng)濟政策 �。�1）保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是政策制定的根本出發(fā)點，而各地政策走勢則取決于當(dāng)?shù)厥袌龅谋憩F(xiàn)。 12月9日召開的中央政治局會議上，提出了要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，這也為2017年的房地產(chǎn)政策環(huán)境確定了基調(diào)，即保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展仍將是政策制定的根本出發(fā)點，而各地政策走勢則取決于當(dāng)?shù)厥袌龅谋憩F(xiàn)。毋庸置疑，短期而言，在供求關(guān)系緊張的地區(qū)，調(diào)控干預(yù)仍是最有效的穩(wěn)定市場的手段。然而，長期來看，若要真正實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展而避免此起彼伏的“政策市”，適應(yīng)市場規(guī)律的長效機制亟待建立。 �。�2）2017年要堅持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，堅持以推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，促進(jìn)經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。 12月16日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議明確了2017年中國樓市發(fā)展方向，強調(diào)要促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。這意味著決策層進(jìn)一步明晰了我國房地產(chǎn)市場的定位，強調(diào)房地產(chǎn)發(fā)展的首要目標(biāo)是實現(xiàn)“住有所居”，讓住房回歸其居住屬性，有助于擠出泡沫，促進(jìn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。 要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房，切實抓好熱點城市防泡沫、防風(fēng)險工作。按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)堅定不移抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。加快推動住房租賃市場立法，推進(jìn)機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展，努力構(gòu)建購租并舉的住房制度。加強住房市場監(jiān)管和整頓，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。 �。�3）建立長效機制“任重而道遠(yuǎn)” 基于各線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)分化，熱點城市房價過快上漲，泡沫風(fēng)險積聚，三、四線城市人口持續(xù)凈流出，購房需求難見爆發(fā)式增長，高庫存風(fēng)險懸而未決。2017年中央層面政策“空窗期”仍將延續(xù)，地方政府將因城施策、分類調(diào)控，或繼續(xù)加碼緊縮政策，或繼續(xù)保持刺激政策。 對于中央經(jīng)濟工作會議提出的房地產(chǎn)業(yè)長效機制而言，房地產(chǎn)稅短期內(nèi)出臺的可能性微乎其微。而2016年1月15日，國土資源部發(fā)布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》標(biāo)志著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度開始全面實施落地，目前多地已陸續(xù)執(zhí)行，但暫未全國聯(lián)網(wǎng)。 長效機制的建立對投資投機型購房需求具有擠出效應(yīng)，進(jìn)而會促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康理性回歸，但其并非朝夕可成，因此對2017年長沙樓市的發(fā)展不構(gòu)成實質(zhì)性的影響。 2、全國金融政策 防控風(fēng)險被放在2017年金融政策的突出位置，房地產(chǎn)要在穩(wěn)增長與防泡沫之間平衡，預(yù)計市場整體增速將有所回落。 �。�1）財政政策：積極有效 2017年經(jīng)濟工作總基調(diào)是穩(wěn)中求進(jìn)，作為重要的宏觀政策，積極財政政策的總基調(diào)不會變，但會更有力度、更有效，財政收支運行也將保持平穩(wěn)態(tài)勢。積極的財政政策對于保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長意義重大，現(xiàn)在經(jīng)濟企穩(wěn)回升基礎(chǔ)尚不牢固，明年需要更加給力的財政政策支持。會議提出的“財政政策要更加積極有效，”其中“積極”的方向包括三個方面：“適應(yīng)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、降低企業(yè)稅費負(fù)擔(dān)、保障民生兜底的需要”，特別是“三去一降一補”作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的五大重點任務(wù)，今年過度依賴貨幣政策的做法將得到糾偏和微調(diào)，財政政策將作出更大的貢獻(xiàn)。 （2）貨幣政策：穩(wěn)健中性 從貨幣政策來看，經(jīng)濟工作會議在“穩(wěn)健的貨幣政策”上加上了“中性”，說明今年上半年事實上較為寬松的貨幣和信貸政策行將終結(jié)。貨幣政策的主要任務(wù)側(cè)重于自身的改革，即適應(yīng)匯率雙向波動下的“貨幣供應(yīng)方式新變化，努力暢通貨幣政策傳導(dǎo)渠道和機制，維護流動性基本穩(wěn)定”，換言之，貨幣政策將更加強調(diào)“中性”的定位，主要保證經(jīng)濟平穩(wěn)增長的流動性穩(wěn)定，對房地產(chǎn)去庫存、結(jié)構(gòu)性改革和穩(wěn)增長的貢獻(xiàn)將下降。 �。�3）信貸政策：有保有壓 對房地產(chǎn)而言，信貸定向調(diào)控仍將延續(xù)，中央經(jīng)濟工作會議明確指出“要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機性購房。既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落”。 �。�4）流動性：結(jié)束寬松狀態(tài)，房價增幅收窄，若銀根持續(xù)收緊，不排除下行可能。 2015年10月以來M1（狹義貨幣供應(yīng)量）的增速逐漸大幅超過M2（廣義貨幣供應(yīng)量），且M2處于歷史最低值。M1過高M(jìn)2過低，表明需求強勁、投資不足，有漲價風(fēng)險，2016年全國主要城市房價上漲顯著。 M1增幅方向性變化，領(lǐng)先于房價同比增幅變化1-2個季度，2012年4季度M1上漲4.2%，2013年房價上漲8.24%。而2016年8月開始，M1同比增幅連續(xù)三個月高位震蕩下行，與M2增速差值減少，2016年12月15日美聯(lián)儲加息25個基點。種種跡象預(yù)示2017年流動性結(jié)束寬松狀態(tài)，房價增幅收窄，若銀根持續(xù)收緊，不排除下行可能。 3、長沙政策環(huán)境 �。�1）控價措施進(jìn)一步落實，行政監(jiān)管加強，房價持續(xù)上漲的勢頭將被有效遏制，樓市量跌價穩(wěn)。 為進(jìn)一步加強長沙房地產(chǎn)市場管理，切實穩(wěn)定商品房住房價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，長沙市人民政府發(fā)布《長沙市維護房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的七條措施》。長沙本次七條調(diào)控政策相對溫和，力度較小主要基于，長沙本輪樓市上漲雖較過去漲幅較大，但上漲速度和幅度都不及其它一線城市和二線熱點城市，因此敲打的意味甚濃，主要目的是為了“控房價、重監(jiān)管、遏投機、強管控、增供應(yīng)”。 2010年開始第一輪調(diào)控2013年開始第二輪調(diào)控2016年開始第三輪調(diào)控 全國政策2010年1月出臺“國十一條＂ 2011年7月“國五條” 二套房貸優(yōu)惠大門被重新關(guān)上，貸款首付款比例不得低于60% 三次加息和六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率2013年2月出臺“新國五條”2016年930開始，超20城出臺調(diào)控收緊政策，限購限貸、行政管控，各地因城施策 長沙地方政策信貸政策緊跟中央調(diào)控步伐，2011年3月出臺溫柔限購政策“限小不限大”，只限購90㎡（含）以下新建商品住房2013年11月，提高二套房首付比例，首套90平米以上，二套首付六成五；對高價房實行價格指導(dǎo)2016年11月初出臺溫和“長七條 長沙地方政策 出臺滯后時間差14個月9個月2個月 地方收緊后市場 反應(yīng)6個月后才真正受到調(diào)控收緊的影響2個月后開始量跌，4個月后開始價跌，2014年全年成交量下跌兩成，均價下跌7%外地客戶被擠出，11月當(dāng)月開始成交量回落，價格平穩(wěn) �。�2）依據(jù)過往全國調(diào)控收緊后，長沙的地方政策出臺情況來看，2017年地方政策面趨向溫和收緊。 從2010年開始全國第一輪調(diào)控至今已有三輪大范圍調(diào)控，近三輪樓市調(diào)控階段，長沙依據(jù)自身的樓市發(fā)展?fàn)顩r，政策環(huán)境相對于全國平均水平來說一直處于較寬松狀態(tài)，預(yù)計在“因城施策”的主基調(diào)下，2017年地方政策面溫和收緊。 （3）明年地方政策環(huán)境的發(fā)展方向，主要還受到全國市場及政策環(huán)境、長效機制建立過程中的輿論導(dǎo)向等的影響，對客戶購房心理產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響明年樓市走向。 若長沙2016年11、12月房價不高于10月價格水平，不會倒逼地方出臺實質(zhì)性限購限貸政策，整體環(huán)境仍相對寬松；長效機制處于緩步有序推進(jìn)過程中，不會被重復(fù)強調(diào)，無法形成“達(dá)摩克利斯之劍”，對客戶心理影響有限。 若一線及二線熱點城市樓市火爆后的政策收緊，逐漸傳到至長沙，地方依據(jù)自身樓市的持續(xù)上行現(xiàn)狀，跟進(jìn)出臺限購限貸政策，整體環(huán)境就會收緊；加之長效機制加速推進(jìn)，輿論宣傳導(dǎo)向明顯，投資投機型需求退出，使得客戶觀望情緒濃厚。 |