| TOPIC4 預測分析篇 |
2015年長沙樓市成交火爆 全年成交量遠勝去年，甚至超過2013年同期 達到了近年的峰值水平 但是在極高成交量的背后我們也要看到 樓市均價較低，樓盤質量參差不齊 市場兩級分化明顯 部分房企依然資金緊張年關難過 樓市后續(xù)的發(fā)展還存在不少隱憂。 Part 1 經(jīng)濟環(huán)境 一、2015，中國經(jīng)濟出現(xiàn)衰退跡象 2015年是中國宏觀經(jīng)濟新常態(tài)步入新階段的一年，是全面步入艱難期的一年，也是中國宏觀經(jīng)濟結構分化、微觀變異、動蕩加劇的一年。 從主要主標來看，全國GDP增速的“破7”，非金融性行業(yè)增速的“破6”，工業(yè)主營業(yè)務收入的“0增長”，GDP平減指數(shù)、企業(yè)利潤和政府性收入的“負增長”，“衰退式順差”的快速增長以及“衰退式泡沫”的此起彼伏，都標志著中國宏觀經(jīng)濟于2015年步入深度下滑期和風險集中釋放期。 隨著2015年2季度中國“穩(wěn)增長”政策的全面加碼，中國宏觀經(jīng)濟將于四季度短期趨穩(wěn)。但由于“通縮-債務效應”不斷發(fā)酵，宏觀經(jīng)濟內生性收縮力量不斷強化，去產(chǎn)能與去庫存不斷持續(xù)、基層財政困難陸續(xù)顯化、部分行業(yè)和企業(yè)盈虧點逆轉，“微刺激”效果遞減等因素，“穩(wěn)增長”政策難以從根本上改變本輪“不對稱W型”周期調整的路徑。 根據(jù)中國人民大學中國宏觀經(jīng)濟分析與預測模型-CMAFM模型，設定主要宏觀經(jīng)濟政策假設為，2015年與2016年財政預算實際赤字分別為16000億元與21000億元;2015年與2016年人民幣與美元平均兌換率分別為6.21:1與6.50:1。預測結果顯示，整體經(jīng)濟的困難度比實際增速所顯示的更為困難。 2015年下半年開始，中央開始強調要從供給端改革發(fā)力，從供給角度來看，在工業(yè)蕭條的持續(xù)沖擊下，第二產(chǎn)業(yè)回落幅度進一步加大，第三產(chǎn)業(yè)逆勢上揚，增長較為強勁。預計2015年第二產(chǎn)業(yè)增加值增速為5.9%，較2014年下降了1.4個百分點，第三產(chǎn)業(yè)增速為8.2%，比2014年上升了0.4個百分點，第一產(chǎn)業(yè)在各類農(nóng)業(yè)政策的作用下保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，其增加值增速為4.0%。 從總需求角度來看，三大需求都呈現(xiàn)疲軟，其中投資和出口增速的回落較為明顯。在供求失衡與輸入性通縮等多重因素的作用下，2015年價格水平回落明顯。預計全年CPI增速為1.4%，較2014年下滑了0.6個百分點，遠低于國家3.0%的政策目標。 穩(wěn)健貨幣政策進一步持續(xù)，但受到資金內生性收縮的壓力，貨幣供應量與全社會融資增速之間的差額大幅度擴大，流動性向實體經(jīng)濟的滲透力進一步下滑。預計M2增速保持在13.3%，社會融資總額為151926億元，增速為-7.7%，“寬貨幣、緊融資”的局面進一步惡化。 在房地產(chǎn)蕭條、工業(yè)蕭條以及進出口大幅度下滑的作用下，中國政府性收入2015年預計出現(xiàn)-2.2%的增長，政府財政壓力全面上揚。 二、2016，中國經(jīng)濟將繼續(xù)探底 2016年是中國經(jīng)濟持續(xù)探底的一年，經(jīng)過2015-2016年全面培育新的增長源和新的動力機制，中國宏觀經(jīng)濟預計將在2017年后期出現(xiàn)穩(wěn)定的反彈，并逐步步入中高速的穩(wěn)態(tài)增長軌道之中。換句話說，結構調整和GDP增長放緩的形勢將在2016年進一步深化。 在世界經(jīng)濟周期、中國房地產(chǎn)周期、中國的債務周期、庫存周期、新產(chǎn)業(yè)培育周期、政治經(jīng)濟周期以及宏觀經(jīng)濟政策再定位等因素的作用下，中國宏觀經(jīng)濟將在2016年出現(xiàn)深度下滑，本輪周期的第二個底部在3-4季度開始出現(xiàn)。2016年不僅要面對探底的不確定性，同時還將面臨兩大類風險：一是微觀主體行為整體性變異帶來的宏觀經(jīng)濟內生性加速下滑的風險;二是各種“衰退式泡沫”帶來的各種沖擊和系統(tǒng)性風險。 顯而易見，改革動力體系的構建、房地產(chǎn)市場的復蘇、世界經(jīng)濟的變異以及經(jīng)濟探底進程中的宏觀經(jīng)濟政策再定位等4大問題是左右中國經(jīng)濟走向的關鍵問題，這在2016年需要高度關注。 預計2016年GDP實際增速為6.6%，比2015年進一步下滑0.3個百分點，但由于GDP平減指數(shù)僅為-0.1%，2016年GDP名義增速為6.5%，較2015年回升了0.1個百分點。其中第一產(chǎn)業(yè)增速基本持平，第二產(chǎn)業(yè)增速為5.4%,較2015年進一步回落0.5個百分點，第三產(chǎn)業(yè)小幅回落，增速為8.0%。2016年固定資產(chǎn)投資持續(xù)回落，增速估計為9.6%，但考慮價格效應，實際增速與2015年基本持平。2016年消費依然平穩(wěn)，增速估計為10.3%，較2015年略有下滑。 隨著世界經(jīng)濟危機的傳遞，新興經(jīng)濟體動蕩的加劇，歐洲和日本經(jīng)濟復蘇的乏力，2016年中國外部環(huán)境持續(xù)低迷，但由于基數(shù)因素，全年貿(mào)易增速將出現(xiàn)反彈。預計2016年出口增速為2.1%，進口增速為1.1%。貿(mào)易順差為37892億人民幣(5829億美元)，較2015年僅增長5.1%。 年 份GDP增速固定投資增速全社會零售商品額增速 20156.90%9.50%10.60% 2016（預計）6.60%9.60%10.30% Part 2 政策環(huán)境 總體特征：2016年，房地產(chǎn)去庫存成為國家意志，是中央強調的四大經(jīng)濟戰(zhàn)役之一。因此，政策面的環(huán)境將會繼續(xù)保持寬松，貨幣供應量有進一步上升的空間。除4個一線城市外其余城市的行政限制類指令將會全面放開，房地產(chǎn)的支柱地位被重新樹立。樓市的結構調整和供給端改革將進入深水區(qū)。 穩(wěn)增長更重供給 2016穩(wěn)定經(jīng)濟增長要“更加注重”供給側結構性改革。這一原則體現(xiàn)在政策上，就是產(chǎn)業(yè)政策要加快制造強國建設、加快服務業(yè)發(fā)展，推動形成新的增長點，注重激活存量，補齊短板；微觀政策要鼓勵和支持各種所有制企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，提高有效供給能力，通過創(chuàng)造新供給、提高供給質量，擴大消費需求。 宏觀調控更重穩(wěn)預期 2016年，實施宏觀調控要更加注重引導市場行為和社會心理預期。過去一年高層已多次提出要強化逆周期調節(jié)，穩(wěn)定市場預期。市場主體對經(jīng)濟前景的悲觀預期往往容易相互感染傳導，致使本已不足的總需求雪上加霜，經(jīng)濟陷入惡性循環(huán)。有鑒于此，穩(wěn)定市場預期，防止悲觀論調，“自我實現(xiàn)”對中國經(jīng)濟至關重要。 “加減乘除”并舉調結構 2016年，調整產(chǎn)業(yè)結構要更加注重“加減乘除并舉”，并將化解產(chǎn)能過剩列為來年經(jīng)濟工作五大任務之首。這意味著中國在改造傳統(tǒng)行業(yè)，使無盈利能力的“僵尸企業(yè)”退出市場的同時，還將進一步加快培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)；除了推進簡政放權，減輕企業(yè)債務負擔以外，還將加大對企業(yè)技術改造和設備更新的支持力度。 階段性提高財政赤字率 2016年將階段性提高財政赤字率，實行減稅政策。此前官方已在不同場合多次要求積極財政政策加大力度，而減稅和增加支出正是積極財政政策的題中應有之義。 2015年中國財政赤字率為2.3%，低于3%的國際警戒線，鑒于當前中國經(jīng)濟復蘇態(tài)勢仍不牢固，在貨幣政策傳導機制不暢環(huán)境下，積極財政政策加大力度，適度擴大赤字率，對穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要作用。財政赤字今后將更加重視在擴大需求和防控風險方面的平衡；擴大減稅力度將在保證不超出財政可承受能力，不使財政收支矛盾顯著加劇的同時，與產(chǎn)業(yè)和貨幣政策更好配合。 取消“過時的限制性措施” “化解房地產(chǎn)庫存”列為中國2016年經(jīng)濟工作五大任務之一，并首次提出要鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應市場規(guī)律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，取消過時的限制性措施。2015年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)低迷，拖累投資這一經(jīng)濟增長的主要引擎也一路走低。此前中共中央政治局會議已明確提出，要化解房地產(chǎn)庫存，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。 貨幣寬松仍可期 2015年5次降準降息釋放了大量貨幣，助力了樓市的快速成交回溫。2016年，在5年期存貸比例仍在5%左右的位置，仍有一定的下降空間。根據(jù)2015年廣義貨幣供應量的比率來看，也仍有一定的降準空間。預計2016年的貨幣寬松環(huán)境將會持續(xù)乃至進一步放松。 推進高水平雙向開放 目前中國已開始進入資本輸出和產(chǎn)業(yè)輸出的階段，對“一帶一路”建設和國際產(chǎn)能合作的支撐作用日益顯現(xiàn)。據(jù)商務部數(shù)據(jù)，2015年前11個月中國對外直接投資幾乎涉及國民經(jīng)濟的所有行業(yè)，同期流向制造業(yè)的投資同比增長95.4%，其中流向裝備制造業(yè)的投資同比增長高達117.3%。要加強國際產(chǎn)能和裝備制造合作，加快自貿(mào)區(qū)及投資協(xié)定談判，積極參與全球經(jīng)濟治理等工作，抓好“一帶一路”建設落實，抓好重大標志性工程落地。 持續(xù)深化改革 2016年是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，也是推進結構性改革的攻堅之年。要加大重要領域和關鍵環(huán)節(jié)改革力度，推出一批具有重大“牽引作用”的改革舉措。這些“重要領域和關鍵環(huán)節(jié)”包括國企、財稅體制、金融體制、養(yǎng)老保險制度、醫(yī)藥衛(wèi)生體制等。 Part 3 行業(yè)趨勢分析 全國樓市2015年成交兩級分化，一線城市和部分熱點二線城市成交快速反彈，價格上漲，但眾多三四線城市出現(xiàn)量價齊跌，這一趨勢在2016年仍會延續(xù)。 從全國房企的土地購置面積、銷售均價和開發(fā)投資同比增幅來看，2016年的房地產(chǎn)市場將十分嚴峻，眾多企業(yè)對后市的發(fā)展預期比較悲觀，拿地和投資舉措十分謹慎，樓市還將長期處于掙扎前行的階段。 此外，雖然2015年實施一系列的貨幣寬松舉措，廣大的中小企業(yè)仍將面臨一定程度的資金緊張。2015年底人民幣大幅貶值也加速了資金流出的進程。2016年廣大房企仍面臨十分嚴峻的資金壓力，預期土地市場和開發(fā)投資短期內很難有改變。 Part 4 長沙樓市主要指標預測 長沙作為中部二線城市，在2003-2013年十年間實現(xiàn)了較快速的增長，2014年與全國其它二線城市一樣量價齊跌，但在2015年成交反彈比較明顯。對長沙樓市來講，既有全國樓市的共性，又有自身發(fā)展的特性，2016年的發(fā)展將呈現(xiàn)以下趨勢： 第一，土地投資市場進入寒冬。內六區(qū)與長沙縣商住類地塊供應同比下降27%，成交499萬方，同比下降59.64%，總金額同比減少52.88%。由于2014年樓市低迷，2015年開發(fā)商謹慎拿地，土地供應和成交市場嚴重萎縮，供求均出現(xiàn)猛跌。2015年內六區(qū)住類成交樓面地價同比下滑38.35%，整體溢價率低于2%，處于極低溢價水平。三大熱點板塊成交較少，成交量不及去年。政府供地謹慎，尤其是后期更是趨于邊緣化，主力集中在望城區(qū)和岳麓區(qū)的新規(guī)劃區(qū)。2016年的土地市場仍然將以低價段的望城區(qū)為主，內五區(qū)的土地市場活躍度不會太高。 第二，長沙市場庫存高企，明后兩年供銷結構難有質變。截至2015年底，長沙房地產(chǎn)市場庫存商品房2349萬平米，較2014年年底庫存總量減少200萬平米 ，總去化周期約為15個月。另外，2014年至2015年的新開工面積和竣工面積，2016-2017年上市的總量預計會突破2000萬方，在剛需紅利支撐逐漸減少的近幾年，長沙樓市的供銷壓力仍然較大，難有質變，去化形勢依舊嚴峻。 2015年是長沙樓市成交的反彈年，但結合企業(yè)拿地和新開工情況及施工情況來看，2016年的市場成交較2015年將會略有下滑。尤其在2016年下半年，較低的土地購入量和新開工體量會進一步壓低市場的供應，價格可能迎來階段性的復蘇。 第三，商業(yè)地產(chǎn)結構性過剩。2012年以來，以綜合體為代表的商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市，但成交及出租比例較低，大量綜合體商業(yè)無人問津，空置率不斷攀升，商業(yè)活力不足難以支撐大體量的商業(yè)開發(fā)和運營。2016年商業(yè)過剩的運營困局將會表現(xiàn)的十分明顯。 總的來講，2015年長沙樓市雖然成交回暖，但成交被后的關鍵性指標沒有顯著改善的跡象，樓市仍然面臨較一定的系統(tǒng)性風險。長沙樓市將在今后一段時間內保持低價走量的態(tài)勢，開發(fā)節(jié)奏減緩，投入資金進一步下降，除個別區(qū)域和板塊外，整體發(fā)展將陷入較長的發(fā)展瓶頸期，低價格在長沙可能會成為一個持久現(xiàn)象。由于2015年成交量有較大幅度的反彈，釋放很大一部分的剛性需求，潛在置業(yè)人群沒有顯著增加，且新開工面積減少的情況下，2016年的成交量較2015年很可能會有所下滑，下滑比例約在15%左右。 同時，未來長沙市住宅市場將處于從數(shù)量型發(fā)展階段向數(shù)量與質量并重、從單純的生存型需求向舒適型需求、從“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展階段轉化的過程中，在今后很長的一段時期內，居民的消費結構開始發(fā)生變化，開始追求居住舒適、質量較高的住房，大量需求定位出現(xiàn)偏差的企業(yè)和樓盤將會被淘汰，2016年長沙現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場面臨比較大結構調整壓力。 Part 5 樓市排行榜 綜合競爭力排行榜 根據(jù)2015年長沙在售/規(guī)劃樓盤綜合競爭力評估實施方案，對樓盤的品質口碑、區(qū)位環(huán)境、規(guī)劃因子等3個一級指標進行綜合評估，通過綜合競爭力評估模型，得到在售/規(guī)劃樓盤的綜合競爭力指數(shù)，作為全市在售樓盤綜合競爭力評估的參評樓盤樣本， 最終根據(jù)綜合排名得出上榜樓盤。 2015年度長沙樓市在售樓盤綜合競爭力TOP10 項目名稱開發(fā)企業(yè)所在區(qū) 恒偉·湘江時代先導恒偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū) 北大資源·時光長沙恒隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓區(qū) 愿景·山水灣湖南致盛愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣 納愛斯·陽光麗城湖南省山水投資置業(yè)有限公司岳麓區(qū) 美洲故事長沙德普置業(yè)發(fā)展有限公司雨花區(qū) 艾美·瀟湘湖南順龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長沙縣 弘德·西街好萊城弘德地產(chǎn)岳麓區(qū) 華潤·橡樹灣華潤置地（湖南）發(fā)展有限公司岳麓區(qū) 高升時代廣場湖南省冠銘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司雨花區(qū) 乾城·江來興旺房產(chǎn)/長沙市芙蓉實業(yè)公司天心區(qū) 入榜剖析： 岳麓區(qū)樓盤占據(jù)半壁江山 2015年在高庫存的重壓之下，長沙房地產(chǎn)市場競爭異常激烈，產(chǎn)品多元化、細分化趨勢十分明顯，很多高端品質樓盤紛紛從建筑風格、品質質量、節(jié)能環(huán)保、人文風情等方面積極尋求突破，提升自身產(chǎn)品的市場競爭力。從2015年度長沙樓市在售樓盤綜合競爭力榜單來看，實力名盤始終保持著強大的市場號召力和良好口碑，岳麓區(qū)以恒偉·湘江時代、北大資源·時光、納愛斯·陽光麗城等五個項目上榜的優(yōu)勢占據(jù)本榜單的半壁江山，雨花區(qū)、長沙縣分別以兩個項目上榜緊隨其后，天心區(qū)僅乾城·江來一個項目上榜。 綜合實力彰顯競爭力優(yōu)勢 2015年上榜的樓盤綜合實力均不容小覷。愿景·山水灣總建筑面積逾70萬平米，產(chǎn)品涵蓋高層、小高層、多層洋房及聯(lián)排別墅，是可容納上萬人的現(xiàn)代生態(tài)人居大盤；湖南首個兩型綜合體恒偉·湘江時代位居洋湖總部中心，集高端商務中心、精裝住宅、時尚商業(yè)于一體，以更高的建筑品質定義長沙宜居標準；北大資源·時光充分利用洋湖垸濕地公園的景觀資源，建造SOHO公寓和全景觀闊景華宅，真正實現(xiàn)離塵不離城的高品質生活；納愛斯·陽光麗城由中國500強企業(yè)納愛斯集團有限公司攜手浙江山水旅游投資集團公司共同投資開發(fā)，項目區(qū)域前景顯赫，周邊配套齊全，教育、商業(yè)、地鐵一個不缺，生活、娛樂兩不誤；美洲故事是一個以山、水、森林、坡地為主題創(chuàng)造出的稀有城市別墅區(qū)；艾美·瀟湘用6.1萬㎡的綠地雕琢了13.1萬㎡的人文精品家園；弘德·西街好萊城是弘德企業(yè)秉承“魯班獎”榮譽后的又一力作，是集國際酒店、寫字樓、大型購物中心、商業(yè)街區(qū)、精裝公寓、精品住宅于一體的大型城市綜合體；華潤·橡樹灣匯聚15座橡樹灣學府系列產(chǎn)品豐富實踐經(jīng)驗，塑造60萬㎡長沙學院情境式社區(qū)；高升時代廣場位處南城市場集群，交通、商圈、產(chǎn)品規(guī)劃、品牌價值等綜合優(yōu)勢十分明顯；乾城·江來為長沙市中心70萬方城市生活綜合體，立體城市交通路網(wǎng)、雙地鐵環(huán)繞、13條公交線路隨時恭候。 特色排行榜 通過專家、網(wǎng)絡及媒體綜合評測，從2015年內在城市建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居住體驗方面取得顯著成效和突出表現(xiàn)的長沙在售樓盤中推介產(chǎn)生，各特色獎項依入榜樓盤特征最后綜合定義。 2015年度長沙樓市綠色科技典范 湘水郡湖南湘水投房地產(chǎn)有限公司雨花 2015年度長沙樓市頂級配套獎 洋湖時代廣場湖南上城投資發(fā)展有限公司岳麓 2016年度長沙樓市最值得期待樓盤 興旺·正佳廣場湖南興蘇置業(yè)有限公司雨花 2015年度長沙樓市最宜居生態(tài)大盤獎 榮盛·花語城榮盛發(fā)展長沙縣 2015年長沙樓市年度熱銷樓盤 北辰中央公園長沙世紀御景房地產(chǎn)有限公司天心 2016年度長沙樓市最具投資價值景觀寫字樓 長盛·上東區(qū)長沙長盛置業(yè)有限公司芙蓉 2015年度長沙樓市綠色三星豪宅標桿樓盤獎 恒偉·西雅韻公館長沙先導恒偉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司岳麓 2015年度長沙樓市品質標志性綜合體 恒大國際廣場長沙天璽置業(yè)有限公司雨花 入榜剖析： 上榜樓盤特色價值各具優(yōu)勢 從上榜樓盤特色價值來看，各樓盤風格特色鮮明，投資價值各具優(yōu)勢，綜合競爭力難分伯仲。湘水郡以綠色人文科技住宅為最大特色；洋湖時代廣場以稀缺商業(yè)綜合體和豐富的景觀資源為優(yōu)勢；興旺·正佳廣場則以打造為華中首個家庭時尚體驗購物中心為名片；榮盛·花語城自帶的62畝純生態(tài)公園開放區(qū)和優(yōu)質教育配套被投資者們看好；北辰中央公園打造長沙南城高端住宅標桿項目；長盛·上東區(qū)則主打地鐵區(qū)位優(yōu)勢，擁有稀缺的公園綠色資源；恒偉·西雅韻公館打造低密度純居住社區(qū)，以八大健康科技系統(tǒng)為吸引客流的賣點；恒大國際廣場則以超大商業(yè)體量和“真地鐵上蓋”物業(yè)制勝。 雨花岳麓區(qū)特色樓盤備受關注 本次上榜的樓盤均是長沙在售樓盤項目中特色凸顯，且廣受市場認可的品質樓盤。從上榜樓盤所在行政區(qū)域比例來看，雨花區(qū)∶岳麓區(qū)∶天心區(qū)∶芙蓉區(qū)∶長沙縣為3∶2∶1∶1∶1，雨花區(qū)有湘水郡、興旺·正佳廣場、恒大國際廣場三大樓盤登榜。其中湘水郡位于長株潭融城核心地帶，上市以來以其獨特的綠色科技人文關懷受到市場青睞。而恒大國際廣場作為恒大入駐長沙首個綜合體項目，以46萬方醇熟社區(qū)配套占據(jù)武廣央?yún)^(qū)核心，升值潛力非常大。而岳麓區(qū)則有洋湖時代廣場和恒偉·西雅韻公館上榜，體現(xiàn)兩型、生態(tài)、高檔人居的優(yōu)勢。這些上榜樓盤均是在各自領域的佼佼者，不僅品質過硬，廣受消費者青睞，在業(yè)界也享有一定美譽。 |