| TOPIC2 土地市場(chǎng)篇 |
2015長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)極度低迷 成交金額下降超50% 地價(jià)更是低位徘徊 開發(fā)商均采取了穩(wěn)健的發(fā)展策略 謹(jǐn)慎拿地市場(chǎng)調(diào)整跡象明顯 Part 1 總量分析 一、土地供應(yīng)——供應(yīng)低迷，土地推量跌至近三年最低 2015年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)供應(yīng)土地105宗，同比基本持平，但供應(yīng)面積較2014年下跌。2015年土地供應(yīng)節(jié)奏大大放緩，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)也轉(zhuǎn)向了低價(jià)格的工業(yè)地產(chǎn)，整體供應(yīng)面積和供應(yīng)宗數(shù)略微下降，但整體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了很大的變化，整個(gè)土地的供應(yīng)質(zhì)量是三年來最低。 2015年長(zhǎng)沙土地供應(yīng)內(nèi)六區(qū)占比僅為30%，供應(yīng)總和與長(zhǎng)沙縣相當(dāng)；其中工業(yè)用地供應(yīng)占比高達(dá)57%，而住宅用地供應(yīng)僅為4%。從數(shù)據(jù)中可以看出，由于供應(yīng)總量的大幅度減少，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步分化。供應(yīng)主要集中在三縣，其中又以工業(yè)用地居多，內(nèi)六區(qū)的主要供應(yīng)還是集中在幾大熱門板塊中，其中商住類土地供應(yīng)遠(yuǎn)超居住用地供應(yīng)。不難看出，由于往年的大量供應(yīng)導(dǎo)致土地供應(yīng)邊緣化和質(zhì)量下降，居住用地更是越來越少。 2015年土地供應(yīng)出現(xiàn)的方式減少，除了政府放棄土地財(cái)政，保證可持續(xù)發(fā)展之外，也反映出政府供地更加謹(jǐn)慎；供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分化和內(nèi)六區(qū)的供應(yīng)情況說明長(zhǎng)沙市區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)性土地、大面積地塊供應(yīng)減少，土地供應(yīng)正在逐漸邊緣化，土地質(zhì)量也在逐年下降。土地供應(yīng)集中在上半年，下半年則減少推地，說明政府做為調(diào)控主體，嚴(yán)控庫(kù)存源頭，減少土地供應(yīng)。 二、土地成交——開發(fā)商拿地非常謹(jǐn)慎，土地成交繼續(xù)萎縮 2015年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)土地成交95宗，高于去年86宗，成交面積為411萬(wàn)方，同比下降了7.26%。但除去低價(jià)位大面積的工業(yè)用地，實(shí)際商住三類用地僅成交180萬(wàn)方，同比去年下滑近50%。2015年土地成交延續(xù)去年的態(tài)勢(shì)，呈急速降溫。即便是在2015年成交大幅反彈的情形下，開發(fā)商對(duì)長(zhǎng)沙的庫(kù)存壓力和后市預(yù)期仍然偏悲觀，拿地愈趨謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)活躍度極低。 三、成交土地用途類型——商業(yè)體量占比較高，未來有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn) 2015年內(nèi)六區(qū)成交土地面積411萬(wàn)方，其中商住用地僅占12%，商業(yè)用地32%，住宅用地6%，工業(yè)和其它用地占比50%。2015年土地成交結(jié)構(gòu)較去年出現(xiàn)較大變化，工業(yè)用地在市場(chǎng)遇冷成交低迷的階段一躍成為成交的主力，這也是土地供應(yīng)調(diào)整的結(jié)果。商業(yè)用地仍然占據(jù)較大比重，在目前商業(yè)用房供應(yīng)持續(xù)增高的形勢(shì)下，未來仍有較大運(yùn)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)。 在2015年成功出讓的95宗地塊當(dāng)中，有52宗為商住用地，商住用地成交總面積為1855565.84㎡，占出讓土地總面積的56%，其中望城區(qū)商住用地成交面積最多，達(dá)1262333.79㎡，占商住總成交面積的68%，長(zhǎng)沙市內(nèi)五區(qū)商住用地成交總面積為593232.05㎡，其中最多的是岳麓區(qū)，成交面積達(dá)312275.53㎡。 Part 2 綜合地價(jià) 一、土地價(jià)格——地價(jià)震蕩盤整，溢價(jià)率接近于零 長(zhǎng)沙土地樓面地價(jià)近六年一直處于波動(dòng)上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。但2015年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)宗地樓面地價(jià)1134元/㎡，同比下降36.41%，出現(xiàn)了較大幅度下滑。隨著2015年樓市的遇冷，土地供應(yīng)相對(duì)減少，且多地塊綜合開發(fā)價(jià)值相對(duì)較低，工業(yè)用地唱主角，多以底價(jià)成交，溢價(jià)地塊僅有4宗，都在20%以內(nèi)。整體溢價(jià)率接近于0。 其中，2015年內(nèi)六區(qū)商住三類用地樓面價(jià)為1501元/平米，同比下降19%。內(nèi)六區(qū)市場(chǎng)商住等三類用地成交單價(jià)天心區(qū)最高，達(dá)1018萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)3272元/㎡。2015年樓面地價(jià)除雨花、芙蓉、望城區(qū)外其他三區(qū)均有不同程度的上漲，望城區(qū)依然是樓面地價(jià)和單價(jià)最低區(qū)域，且因?yàn)橥浅山幻娣e最大，拉低了內(nèi)六區(qū)整體均價(jià)。除望城外，內(nèi)五區(qū)商住土地樓面價(jià)實(shí)際略有上浮。 二、土地收入貢獻(xiàn)率——受制于成交量減少和溢價(jià)率降低，成交金額顯著下跌，政府土地收入銳減，財(cái)政收入下滑明顯 2015年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)土地成交總金額為79億元，同比下降70.3%，創(chuàng)下了2010年以來的最低值。2015年的地價(jià)下跌有幾個(gè)原因：一是土地推地節(jié)奏放緩，供應(yīng)量有所下調(diào)，影響到成交；二是推地結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，商住用地和商業(yè)用地供應(yīng)和成交急劇減少，工業(yè)用地大幅增加成為成交占比最大的土地；三是多數(shù)成交地塊相對(duì)偏遠(yuǎn)，其中主城區(qū)地價(jià)低且成交占比超過60%，導(dǎo)致整體價(jià)格大幅下滑，政府土地收入大大降低。 PART3 區(qū)位分布 一、區(qū)域土地成交——河西占絕對(duì)主力 2015年望城區(qū)成交203萬(wàn)方、岳麓區(qū)37萬(wàn)方、雨花區(qū)39萬(wàn)方、天心區(qū)6萬(wàn)方、開福區(qū)29萬(wàn)方、芙蓉區(qū)14萬(wàn)方。其中，岳麓、望城土地成交面積占內(nèi)六區(qū)的73%，與去年基本持平，但岳麓區(qū)的成交比例大幅減少，望城區(qū)大幅增加。其余各區(qū)也出現(xiàn)了不同程度的下滑。目前長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)的土地成交呈一家獨(dú)大（望城）五區(qū)萎縮的態(tài)勢(shì)。河西的土地市場(chǎng)區(qū)域集中度依舊最高。 總體上來看，成交結(jié)構(gòu)和供應(yīng)結(jié)構(gòu)類似，出現(xiàn)分化嚴(yán)重的趨勢(shì)，也反應(yīng)出地塊邊緣化和質(zhì)量下降，維持了幾年高熱度的土地市場(chǎng)有所降溫。 二、月度分布——穩(wěn)定的低迷 2015年六區(qū)商住類用地供應(yīng)放量集中在上半年的1月、3月、4月和四季度11月，而去年則比較分散，但明顯好于2015年，2015年除8月、3月和10月跌入低谷，其他月份供應(yīng)都相對(duì)穩(wěn)定。從總體看2015年商住用地供應(yīng)遜于去年，推地節(jié)奏的變化較明顯。 2015年六區(qū)商住等三類用地成交集中在1月、3月、4月和10月，2月和9月成交面積最小，1月成交面積達(dá)到最大，成交69萬(wàn)方�？傮w來說，2015年上半年土地成交量高于下半年，但其質(zhì)低于下半年，下半年雖然成交情況較差，但依然名企拿地，下半年由于政府供地更趨邊緣化，主要集中在望城區(qū)、岳麓區(qū)和雨花區(qū)的邊緣，土地成交鮮少出現(xiàn)溢價(jià)地塊，更是缺少名企拿地。2015年內(nèi)六區(qū)土地市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)大起大落，全年表現(xiàn)很穩(wěn)定——穩(wěn)定的低迷。供銷趨勢(shì)較平穩(wěn)，最大成交為1月份，最大供應(yīng)為11月份，上半年土地供銷大于下半年。商住類用地主要成交也集中在上半年。總體上來看，絕對(duì)量是大不如前，但相對(duì)來講上半年由于商住類用地的集中供應(yīng)成交有所抬頭，至下半年則后勁不足。同時(shí)因?yàn)楣⿷?yīng)地塊質(zhì)量不佳，市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)地塊難覓，企業(yè)沒有舉牌欲望。 三、舉牌情況——從喧囂到安靜 2015年內(nèi)六區(qū)成交土地面積最大的是長(zhǎng)沙新華聯(lián)拿得的望城區(qū)19號(hào)地塊，占地面積13.42萬(wàn)平米；總建面最大的是望城銅官建設(shè)摘得的望城區(qū)66號(hào)地塊建筑面積達(dá)29.87萬(wàn)平米。 2015年總價(jià)和單價(jià)地王均為商業(yè)用地，其中華融湘江銀行于2015年6月16日以6.14億競(jìng)得天心區(qū)湘江中路的20000㎡商業(yè)用地，折合樓面價(jià)為5121元/㎡，是2015年成交單價(jià)最高的一宗。湖南永清投資集團(tuán)、永清環(huán)保股份有限公司等3人則于2015年5月18日，以6.24億競(jìng)得位于雨花區(qū)香樟東路的商業(yè)用地，總成交額系2015年最高。 另外，2015年土地市場(chǎng)知名舉牌方集體沉默，以往的萬(wàn)科，恒大等名企消失，僅有中國(guó)鐵建、華誼兄弟、復(fù)地、中建信和等幾家名企拿了少量地塊，而且溢價(jià)率極低，僅復(fù)地的成交地塊有17%的溢價(jià)，成交總價(jià)也是當(dāng)中最高，達(dá)3.66億元。 2015年市場(chǎng)總體流拍54宗用地共213萬(wàn)方，流拍率達(dá)12%，同比去年下跌了9個(gè)百分比，其中商住類用地流拍率15%，較去年14%上漲了1個(gè)百分點(diǎn)，總體市場(chǎng)2015年流拍率相較去年略低。2015年內(nèi)六區(qū)市場(chǎng)流拍10宗地塊共43.63萬(wàn)方，流拍率9.5%，較去年下降了6.5個(gè)百分點(diǎn)，其中商住類用地流拍9宗，流拍率15%，較去年下跌了6個(gè)百分點(diǎn)。分區(qū)域市場(chǎng)看，芙蓉區(qū)和開福區(qū)無(wú)流拍地塊，六區(qū)中流拍率最高的為天心區(qū)，達(dá)25%；商住類用地流拍率達(dá)15%，流拍地塊最多的為望城區(qū)。 總結(jié)： 2015年的土地市場(chǎng)奠定了未來幾年土地市場(chǎng)的基調(diào)。在調(diào)結(jié)構(gòu)去庫(kù)存成為國(guó)家意志后，土地市場(chǎng)沒有了過去的喧囂，呈現(xiàn)平穩(wěn)的發(fā)展。在去庫(kù)存的基調(diào)下，未來幾年的土地供應(yīng)將會(huì)保持克制，供應(yīng)質(zhì)量還會(huì)繼續(xù)下降。對(duì)于長(zhǎng)沙來說，過去的熱點(diǎn)區(qū)域雖然還是新房成交主力，但土地市場(chǎng)相對(duì)歸于平靜。值得關(guān)注的是，2015年是十三五開局年，長(zhǎng)沙的國(guó)家級(jí)新區(qū)湘江新區(qū)，在明確了發(fā)展重心和區(qū)域規(guī)劃后有可能在幾大重點(diǎn)板塊迎來土地市場(chǎng)新一輪的開發(fā)高潮。長(zhǎng)沙樓市的工作重心近兩年都在銷售面，加上各大房企土地儲(chǔ)備充足，對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注會(huì)減少。 2016年，土地市場(chǎng)熱度不再，走向低迷，樓市復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，各房企轉(zhuǎn)移重心，積極去庫(kù)存。土地供應(yīng)質(zhì)量下降明顯，成交量?jī)r(jià)齊跌，結(jié)構(gòu)分化進(jìn)一步加重。土地供應(yīng)呈明顯的邊緣化趨勢(shì)，岳麓、望城成供需絕對(duì)主力。熱門板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊大大減少，房企將會(huì)較為謹(jǐn)慎。 |