| Topic1 明道取勢 解讀樓市宏觀面 |
我們用五個關(guān)鍵詞梳理這半年的長沙樓市，是想在這個時間的中點回顧與思考，這有助于我們更加清晰地看到長沙樓市未來發(fā)展趨勢。 Part 1 樓市本體論——2015上半年長沙樓市關(guān)鍵詞樓市新政 在這半年中，長沙樓市的回暖離不開國家政策的推動，在今年3月初的兩會上，國務(wù)院總理李克強在政府報告中提及房地產(chǎn)業(yè)，強調(diào)支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，為整個中國樓市奠定基調(diào)。 實際上，自去年以來已有多項房地產(chǎn)利好政策輪番出臺。去年9月末央行頒布“930新政”，放松首套房認定標(biāo)準，實行認房不認貸和最低七折利率，今年3月30日頒布“330新政”，下調(diào)二套房商貸、首套房公積金貸首付比例；在貨幣政策上，今年2月5日和4月20日兩次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存款準備金率；自去年11月22日和今年3月1日兩次下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準利率后，5月10日央行再次宣布降息0.25個百分點，時隔一個半月后，6月27日，央行宣布“定向降準，全面降息”，央行上一次在同一天宣布降息和降準是在2008年12月12日。 為了振興長沙房地產(chǎn)市場，長沙市政府辦公廳5月19日印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，規(guī)定二手房交易個人所得稅核定征收稅率由1.88%暫調(diào)至1%；在長沙購買綠色建筑、產(chǎn)業(yè)化住宅、全裝修普通商品住宅，可按60元/平方米標(biāo)準獲得補貼。 5月25日，長沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。政策的寬松化削弱了消費者博弈的信心，降低了消費者的觀望情緒，刺激了樓市交易量的上升。購房者把握好市場節(jié)奏變化過程中的購房時機，抓住“降準降息”等政策短期紅利，降息降低了房貸成本，減輕了壓力。而對于開發(fā)商來說，把控好兩次降準降息之后的跑量去庫存，增加上半年銷售業(yè)績在全年的比例，但一些專家也表示：開發(fā)商不能因降準降息對調(diào)控松綁抱有幻想，必須通過加快產(chǎn)品轉(zhuǎn)型、采取積極的銷售策略，全面迎合剛需，來換取企業(yè)穩(wěn)定和長遠的發(fā)展。 營銷手段 雖然有政府的諸多利好保駕護航，長沙樓市最新數(shù)據(jù)顯示去化周期為12個月，市場去化速度有所加快，但長沙樓市龐大地庫存，讓各開發(fā)商不敢輕言樂觀。 “樓市已進入白銀時代，已進入買方市場”這是業(yè)內(nèi)對當(dāng)下的樓市普遍看法。為了加快去化，各大開發(fā)商也使出了十八般武藝，4月15日上午，保利地產(chǎn)董事長宋廣菊發(fā)了一條名為“保利是個P”的微博，引來網(wǎng)友圍觀；下午，萬科宣布“鼓勵員工辭職創(chuàng)業(yè)”的信息，更是使當(dāng)天的輿論狂歡達到高潮。但是，更吸引購房人眼球的，還是恒大集團在其廣東總部宣布，從4月16日8點起正式實施全國范圍內(nèi)“無理由退房”計劃。 當(dāng)大牌房企文案大戰(zhàn)的硝煙味兒還未散去，4月21日，湖南本土房企鑫遠集團一條“向同行致歉，對不起，我們刷新南城房價底線”的廣告瞬間挑戰(zhàn)了同行底線，中建·芙蓉嘉苑、樂尚城、北辰中央公園等長沙房地產(chǎn)項目均以“對不起”體借勢營銷，滿城皆被“對不起”刷屏。 實際上，以一個熱點事件為出發(fā)點，朋友圈紛紛響應(yīng)，借勢營銷近年來并不少見。但是，這樣的營銷發(fā)生在樓市低迷的階段，卻別有一番滋味，一位已經(jīng)離開長沙房產(chǎn)界的資深人士感嘆：“早幾年，樓市風(fēng)光無限的時候，各開發(fā)商哪用這樣拼命搞營銷，都是別人求我們�！� 在長沙本土的這場營銷戰(zhàn)中，各家均結(jié)合自身項目特點過了一把“嘴癮”，也成功贏得了全城的目光。借勢營銷雖能快速聚集人氣，但購房者真正需要的還是高品質(zhì)、真實惠。 股市震蕩 有人說：“股市和樓市，就像蹺蹺板的兩頭，這邊起那邊落。”今年上半年，中國股市可以用“過山車”來形容，年初A股市場紅紅火火，股指從3500點一路攀升至4941點，但是從5月下旬開始，股市開始暴跌，連續(xù)失守4800、4700點，截止6月29日，滬指險跌破4000點。 然而股市坐“過山車”并沒有影響長沙房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步復(fù)蘇，從五月份開始，長沙新房成交套數(shù)就在穩(wěn)步走高。 就目前來看，股市出現(xiàn)寬幅震蕩，股民很難踏準節(jié)奏獲利，但是房價一直比較穩(wěn)健，股市寬幅震蕩背后必然引發(fā)前期獲利資金的出逃，與股指的高風(fēng)險相比，樓市的穩(wěn)健將成為投機之后固化資產(chǎn)、保值增值的首選。建議前期已經(jīng)在股市獲利的投資者，抽出部分資金投資不動產(chǎn)以規(guī)避股市寬幅震蕩所帶來的風(fēng)險。 湘江新區(qū) 說到上半年的長沙樓市，湘江新區(qū)的設(shè)立是個繞不過去的話題。5月24日，中國中部首個國家級新區(qū)湖南湘江新區(qū)正式掛牌，該新區(qū)也成為國務(wù)院批復(fù)設(shè)立的第十二個國家級新區(qū)。 按照國家發(fā)改委正式印發(fā)《湖南湘江新區(qū)總體方案》，湘江新區(qū)位于湘江西岸，包括長沙市岳麓區(qū)、望城區(qū)和寧鄉(xiāng)縣部分區(qū)域，面積490平方公里。梅溪湖國際新城、濱江新城、洋湖生態(tài)智慧新城、大王山旅游度假區(qū)，是湘江新區(qū)的四大片區(qū)。 短期看，新區(qū)的設(shè)立到政策的匹配再到配套的建設(shè)，都需要時間，更不要提培育一個有相當(dāng)人力基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)支撐需要的時間。岳麓區(qū)和望城區(qū)的住宅均價現(xiàn)在是內(nèi)六區(qū)的兩個低值，在目前市場的形勢下，不太可能出現(xiàn)價格的突飛猛進。 新區(qū)掛牌更重要的意義在于，以后許多國家政策會在湘江新區(qū)先試先行，這對于長沙乃至湖南的經(jīng)濟發(fā)展有著更重要的作用，同時，隨著中央以及地方政府對湘江新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等方面的投資力度的加大，該區(qū)域未來發(fā)展優(yōu)勢明顯，將成為更多置業(yè)者和投資者的首選之地。 唯一地王 隨著土地一級市場暴利時代告終，上半年典型城市土地收入銳減。中原地產(chǎn)市場研究部最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年以來，北京等全國10大重點城市合計土地出讓金為2549.8億元，比2014年同期的4852.99億元同比下降47.5%。 其中，一線城市下降幅度尤為明顯。除上海外，其余三大城市上半年土地收入均大幅下調(diào)。北京同比降幅達46.2%，深圳同比下降80%，廣州同比下降61%。 就長沙來看，據(jù)0731地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，今年上半年長沙市六區(qū)共有65宗土地入市，順利成交56宗，流拍5宗，中止1宗，終止3宗，成交總金額為514177萬元(約51.42億元)。其中內(nèi)五區(qū)28宗土地成交金額僅32.12億元，環(huán)比下降了73%。 值得一提的是，6月16日，長沙一商業(yè)用地被華融湘江銀行股份有限公司以底價6.15億元競得，折合樓面地價5121元/平米，該宗地成為上半年單價地王。 上半年土地市場表現(xiàn)欠佳，一方面是因為前幾年長沙土地市場供應(yīng)較為集中，市區(qū)商品房開發(fā)較為飽和，另一方面雖然樓市略有好轉(zhuǎn)，但是趕在“好政策多”的當(dāng)口，不少開發(fā)商還是將消化庫存作為重點。 雖然，這五個關(guān)鍵詞也許還不足以概括長沙樓市上半年的全貌，但仍可窺斑見豹。2015年的下半場已經(jīng)撲面而來，有了上半年緩慢復(fù)蘇作為良好基礎(chǔ)，下半年長沙樓市的表現(xiàn)值得期待。在這個樓市的復(fù)蘇期，什么樣的樓盤才是業(yè)界標(biāo)桿，什么樣的戶型值得置業(yè)者購買，2015年度長沙市在售樓盤信譽評價白皮書，都將為你一一解答。 Part 2 樓市認識論——2015長沙在售樓盤信譽度解讀 改革開放三十年來，尤其是最近十年，中國房地產(chǎn)市場一直在高速增長。房價的節(jié)節(jié)飆升，導(dǎo)致一些早期購置多套房產(chǎn)的人均實現(xiàn)了資產(chǎn)大幅增值，也讓中國的GDP漲幅領(lǐng)先世界，在某些人眼里，房地產(chǎn)仿佛就是那朵最美麗的鮮花，毫無瑕疵。 然而，近兩年來，隨著中國經(jīng)濟進入新常態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)也步入深度調(diào)整期，房地產(chǎn)一些固有的缺點被暴露無遺：行業(yè)信息透明度低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛假炒作，購房者缺乏消費經(jīng)驗且專業(yè)知識不足，使得房地產(chǎn)市場處于較混亂狀態(tài)，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，市場需要一個理性、權(quán)威和真實的聲音來對參差不齊的在售項目進行整體的梳理和客觀評判。 目前，由0731地產(chǎn)研究院重磅打造的湖南首個“在售樓盤信譽指數(shù)評價體系”已經(jīng)出爐，將為置業(yè)者帶來靠譜參考。 初衷：打造客觀公正的置業(yè)評價標(biāo)準 就現(xiàn)實而言，由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較晚且現(xiàn)在處于調(diào)整期，各種原因?qū)е聵潜P各類問題仍層出不窮：開發(fā)商因資金鏈斷裂跑路；房屋交付時間一拖再拖；使用不達標(biāo)建材，這些損害購房人權(quán)益的事情時有發(fā)生。購房者對于樓盤好壞優(yōu)劣的判定，目前只能從各類廣告或者親戚朋友等渠道獲得相關(guān)信息，購房者在置業(yè)過程中，往往處在信息不對稱的相對弱勢地位，很多人在選房買房的過程中難免作出“隨大流”的盲目購買決策。沒有一個權(quán)威、科學(xué)、客觀的渠道為置業(yè)者提供買房指導(dǎo)，置業(yè)者很容易被黑心開發(fā)商“忽悠”。 “我們打造在售樓盤信譽指數(shù)評價體系的初衷，就是為購房者提供一個客觀公正的置業(yè)評價標(biāo)準，用真相和數(shù)據(jù)解讀每一個樓盤�！�0731地產(chǎn)研究院副院長黃拓夫表示。 然而，類似的這種評價體系在國內(nèi)國際上都無先例。歐美等發(fā)達國家，無論從房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)開發(fā)、建設(shè)標(biāo)準、或強制性技術(shù)規(guī)范，還是從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化推進的角度所形成的產(chǎn)業(yè)政策，都是突出強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的標(biāo)準化、產(chǎn)業(yè)化與經(jīng)濟節(jié)能性。 我國近年來不斷倡導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化、節(jié)能省地、綠色低碳及對房價合理調(diào)控，也是突出強調(diào)住房的居住功能與經(jīng)濟性并舉的思路�！耙虼藷o論是國外或國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，幾乎還沒有對樓盤信譽評價指標(biāo)體系的研究�！秉S拓夫表示。 作用：引導(dǎo)房企發(fā)展提質(zhì)，合理定價 長沙房地產(chǎn)已進入“白銀時代”，在樓市進入買方市場的語境下，隨著國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范、引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)市場正在逐漸走向理性化，企業(yè)經(jīng)營由一味的靠宣傳炒作逐步回歸至對產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，房地產(chǎn)企業(yè)如想贏得市場，只有通過其更優(yōu)的品質(zhì)、更好的配套，來贏得用戶。 據(jù)了解，在售樓盤信譽指數(shù)評價體系體系以長沙目前真正在售近500家樓盤為參評對象，分別從小區(qū)規(guī)模、品牌實力、價格競爭力、社區(qū)環(huán)境、交通便利程度、地段區(qū)域、生活配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量到社會口碑這10個在售樓盤信譽指標(biāo)對樓盤進行深入評估，在這10個指標(biāo)下面，又分別細化了若干個二級因子，力求更加全面客觀的還原樓盤本質(zhì)。同時，根據(jù)由0731地產(chǎn)研究院、長沙智信評估公司傾力打造的“在售樓盤信譽力評測模型”的專業(yè)測算，結(jié)合專家的權(quán)重評價和實地考察得出真實信譽度指數(shù)。 中國建筑設(shè)計研究院院長修龍在某論壇上表示，當(dāng)前，我國住宅建設(shè)已由總量擴張為主逐步向質(zhì)量提升為主轉(zhuǎn)變。原萬科集團高級副總裁毛大慶認為，房企要在逆勢中生存，必須“更關(guān)注客戶的居住體驗，包含產(chǎn)品的質(zhì)量、健康、戶型設(shè)計的合理性、功能性、靈活性�！� 在售樓盤信譽指數(shù)評價體系的確立，將對房地產(chǎn)開發(fā)市場住宅品質(zhì)優(yōu)劣的評價起到正確的引導(dǎo)作用，使企業(yè)根據(jù)自身產(chǎn)品實際合理定價，有助于行業(yè)規(guī)范化、健康化發(fā)展，也間接地推動了開發(fā)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)及性價比工作的步伐。 目的：助推樓市健康發(fā)展 一直以來，中央及地方政府引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)做到"和諧開發(fā)，科學(xué)建設(shè)"。6月24日，省委常委、市委書記易煉紅先后來到融科東南海、中航城、中建芙蓉嘉苑、萬國城，探訪居民小區(qū)，聽取群眾意見，“房地產(chǎn)開發(fā)決不能僅僅只顧經(jīng)濟利益，而要更多地從市民群眾切身利益出發(fā)考慮問題。”調(diào)研中，易煉紅強調(diào)，全市各級各部門要以問題為導(dǎo)向、以品質(zhì)為核心，進一步提升理念強化措施、創(chuàng)新機制，全面提升小區(qū)建設(shè)品質(zhì)，以此推動長沙城更加“宜居宜業(yè)、精致精美、人見人愛”。要把好規(guī)劃關(guān)，全面提升教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)消費、綠化景觀等配套標(biāo)準，努力為小區(qū)居民提供更加便捷的服務(wù)、良好的生態(tài)、宜居的環(huán)境。要堅持品質(zhì)至上，提升公共服務(wù)能力和水平，大力發(fā)展低能耗、少污染、兩型化的綠色建筑，在規(guī)劃上體現(xiàn)一流品位，在建設(shè)上達到一流標(biāo)準，在管理上彰顯一流水平，讓品質(zhì)長沙的風(fēng)采得以充分展示。 某業(yè)內(nèi)資深人士認為，易煉紅書記這番話，奠定了推進長沙房地產(chǎn)市場理性、健康和可持續(xù)發(fā)展的基調(diào)。 在售樓盤信譽指數(shù)評價體系全面涵蓋了易煉紅書記在踩盤時，所強調(diào)的“全面提升小區(qū)建設(shè)品質(zhì)，全面提升小區(qū)教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)消費、綠化景觀等配套標(biāo)準”。 黃拓夫強調(diào)，大數(shù)據(jù)時代，樓盤專業(yè)評估將更加依賴于有效的數(shù)據(jù)和科學(xué)的分析。0731地產(chǎn)研究院重磅打造的長沙市在售樓盤信譽評價體系，側(cè)重于樓盤信息的準確性與實用性，通過客觀真實的長沙城區(qū)在售樓盤評價，給廣大市民提供一個置業(yè)購房專業(yè)參考，同時也將有力促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注重在售樓盤品牌建設(shè)，助推長沙市房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。 意義：促進房地產(chǎn)市場的公平交易 眾所周知，公平交易是商品經(jīng)濟的重要原則之一。房地產(chǎn)本質(zhì)上屬于商品，其價格最終由價值和供求關(guān)系決定，然而，近幾年來，某些開發(fā)商為了賺取更多利潤，給品質(zhì)不過關(guān)的產(chǎn)品披上了美麗的外衣，并人為制造供不應(yīng)求的假象，使其價格虛高，品質(zhì)無法保障，嚴重損害了公平交易的原則。 在售樓盤信譽指數(shù)評價體系猶如一把精準的手術(shù)刀，把各個樓盤的華麗的外殼一層層剝掉，還原房地產(chǎn)最基本的產(chǎn)品屬性。從經(jīng)濟運行原理來看，任何商品過度的脫離價值或價格都是不符合市場經(jīng)濟發(fā)展價值導(dǎo)向及運行規(guī)律的。 實際上許多有識之士，在幾年前就提出住宅產(chǎn)品價值較高，對于國計民生影響較大，需要一個科學(xué)、謹慎的評價標(biāo)準以推動交易主體各方交易行為的公平。而在售樓盤信譽指數(shù)評價體系通過客觀公正的評價，將對房地產(chǎn)交易的公平產(chǎn)生重要影響。 在售樓盤信譽指數(shù)評價體系的建立適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)標(biāo)準化、專業(yè)化發(fā)展的需要，也是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢。在售樓盤信譽指數(shù)評價體系將引導(dǎo)購房者“理性購房、科學(xué)置業(yè)”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“和諧開發(fā)、科學(xué)建設(shè)”，以推動長沙房地產(chǎn)業(yè)的健康、理性發(fā)展。 |