| 2015年第一季度長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場主要指標監(jiān)測分析報告 |
一、土地市場 2015年1-3月長沙土地供應(yīng)57宗（2739畝），土地成交63宗（3289畝），公布成交總金額571747萬元，一季度共有2宗土地流拍。其中，寧鄉(xiāng)縣供應(yīng)土地820.59畝，成交928.69畝中，在一季度各縣區(qū)供應(yīng)成交排名方面均為第一。 1、住宅土地市場情況 2015年3月長沙住宅及住宅兼容商業(yè)土地供應(yīng)1宗（106.01畝），成交5宗（332.29畝），其中公布成交金額土地3宗，總金額10766.0萬元。 2、商業(yè)土地市場情況 2015年3月長沙商業(yè)及商業(yè)兼容住宅土地供應(yīng)7宗（238.68畝），成交4宗（192.63畝），其中公布成交金額土地4宗，總金額30058.0萬元。 3、工業(yè)土地市場情況 2015年3月長沙工業(yè)土地供應(yīng)11宗（686.65畝），成交13宗（806.47畝），其中公布成交金額土地13宗，總金額25806.0萬元。 二、新房住宅 1、供應(yīng)情況 2015年1-3月長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅累計批準預(yù)售188.99萬平米，其中3月新建商品住宅批準預(yù)售34.30萬平米。3月供應(yīng)環(huán)比下跌46.60%，同比下跌50.63%；整個一季度環(huán)比下降58.00%，同比下跌8.20%。 2015年1-3月四縣市商品住宅累計批準預(yù)售106.48萬平米，其中3月新建商品住宅批準預(yù)售10.73萬平米。3月供應(yīng)環(huán)比下跌51.77%，同比下跌83.35%。整個一季度環(huán)比下跌50.20%，同比下跌38.88%。 2、成交情況 2015年1-3月長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅累計網(wǎng)簽249.39萬平，其中3月網(wǎng)簽68.20萬平，環(huán)比下跌13.10%，同比上漲58.16%。春節(jié)過后首月，內(nèi)五區(qū)住宅環(huán)比成交量下跌，但顯著高于去年同期。整個一季度環(huán)比下跌15.31%，同比上漲50.19%。 2015年長沙四縣市住宅累計網(wǎng)簽成交162.04萬平米，其中3月網(wǎng)簽63.81萬平米，環(huán)比上漲150.24%，同比上漲57.05%，成交反彈顯著，近一年來成交僅低于去年11月與今年1月。整個一季度環(huán)比下降12.87%，同比上漲0.70%。 3、價格走勢 2015年3月，長沙內(nèi)五區(qū)住宅成交均價為6347元/平米，環(huán)比下降3.31%，同比下降9.93%。3月長沙主城區(qū)住宅成交量略微下滑，同時價格仍處在低位。這顯示出整個市場在高庫存的壓力下，整體銷售并沒有太大起色。雖然有政策面的多項利好，但仍不足以改變購房者對樓市價格的低預(yù)期。 同期，長沙四縣市住宅成交均價為4015元/平方米，環(huán)比下降3.69% 同比下降6.41%。整體來說，四縣市與主城區(qū)的價格走勢基本保持一致。 4、供銷比走勢 2015年3月，長沙市（含五區(qū)四縣市）新建商品住宅供銷比為0.34，由于供應(yīng)量減少，而同月新建商品住宅網(wǎng)簽量增長，因而供銷比本月大幅跌落。 5、待銷分析 截至2015年3月，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準預(yù)售且未銷售的商品住宅面積為1639.70萬平米，其中，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高，達503.40萬平米，芙蓉區(qū)待售量最低，為66.24萬平米。 根據(jù)目前的去化速度，長沙市內(nèi)六區(qū)商品住宅的去化周期約為13個月，略微下降。 6、各區(qū)縣情況 從區(qū)域供應(yīng)和成交量來看，一季度月住宅供應(yīng)面積最多的是雨花區(qū)，新增批準預(yù)售83.29萬平米，芙蓉區(qū)和天心區(qū)新增批準預(yù)售最少，分別為8.91和10.59萬平米；成交方面，一季度岳麓區(qū)成交最多，網(wǎng)簽130.42萬平米，芙蓉區(qū)成交面積最小，僅12.74萬平米。 從區(qū)域成交價格來看，2015年3月，長沙市開福區(qū)成交均價最高，為7306元/平米，寧鄉(xiāng)縣成交價格最低，為3308元/平米。 環(huán)比方面，本月主城區(qū)中，芙蓉區(qū)價格環(huán)比上漲0.53%，其余四區(qū)出現(xiàn)不同程度下跌；四縣市中，寧鄉(xiāng)縣價格環(huán)比漲幅最高，為2.99%。 與去年同期相比，除望城區(qū)外，其余區(qū)縣住宅成交價格均出現(xiàn)下滑；其中岳麓區(qū)最為顯著，價格同比下降23.33%。 三、商品非住宅（內(nèi)六區(qū)） 1、寫字樓 2015年1-3月長沙市內(nèi)六區(qū)寫字樓成交面積13.20萬平米，同比增長0.04%。共成交1349套，同比增長6.81%。其中，2015年3月成交2.94萬平米，同比下降4.22%，成交300套，同比下降20.00%。近一年來，除去年6月、12月和今年5月成交量之外，其余月份都小于5萬方。今年一季度寫字樓辦公成交面積的前三位分別為陸都小區(qū)、滿庭芳和達美苑。從一季度看，寫字樓成交集中在內(nèi)五區(qū)，望城區(qū)一季度零成交。 價格方面，2015年3月寫字樓的成交均價為8920元/平方米，為近一年新低。主要由于3月成交主力瑪依拉山莊項目網(wǎng)簽價格極低，拉低了3月的整體成交均價。 2、商業(yè)用房市場 1-3月長沙市內(nèi)六區(qū)商業(yè)用房成交面積31.88萬平方米，同比增長109.03%，成交4459套，同比增加147.58%。其中2015年3月成交面積5.48萬平方米，同比增長34.96%，成交706套，同比增長79.64%。從近一年成交的情況來看，內(nèi)六區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭強勁，去年10月至今年2月月均成交近10萬平方米。今年以來成交面積前三的項目為金橋市場集群、高嶺國際商貿(mào)城一期4號、高星物流園，成交面積均超過3萬平方米。 價格方面，2015年1-3月，長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)網(wǎng)簽均價為12969元/平方米。近一年來長沙市內(nèi)六區(qū)新建商業(yè)用房成交均價都在10000元/平方米以上，其中2015年3月成交均價13833元/平方米。 四、二手房市場 1、成交情況 2015年1-3月，全市內(nèi)五區(qū)二手住宅成交56.27萬平米，同比上升11.4%。同期，長沙內(nèi)五區(qū)二手非住宅成交6.06萬平米， 同比下降17..22%。其中，3月份二手住宅成交26.25萬平米，同比上升59.28%，環(huán)比上升74.07%；二手非住宅成交4.75萬方，同比上8.6%，環(huán)比上升193.2%。3月二手房成交回升非常明顯，成交達到近一年的最高值。 2015年1-3月，內(nèi)五區(qū)一、二級市場成交比值為4.43：1，其中岳麓區(qū)一、二手房交易量差距最大，比值為10.43:1，芙蓉區(qū)差距最小僅為1.35:1。 2.交易稅費成本 注：①個人購買90平米（含）以下唯一住房，按1%征收契稅。 ②個人購房時間以契稅完稅證明或房屋權(quán)證上時間為準，按“孰先”原則。 �、蹅�人購買或轉(zhuǎn)讓非住宅按0.05%征收印花稅。 �、芫阃ㄟ^繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直接親屬贈與方式取得房產(chǎn)，不按“偶然所得”征收20%的個人所得稅。 �、蒈噹�、雜屋暫免征營業(yè)稅。 �、�3月底，兩部委正式發(fā)文政策刺激樓市，其中二手房營業(yè)稅免征期限由5年改成2年。 五、0731地產(chǎn)研究院觀點 ◎ 土地市場 1-3月長沙全市共成交土地57宗，相較去年四季度環(huán)比下降，主要是受春節(jié)假期和在建土地高庫存的影響，這將對后期商品房的供應(yīng)量產(chǎn)生一定影響。一季度延續(xù)了2014年底以來土地成交均以工業(yè)用地為主的趨勢，工業(yè)土地成交3262畝；純住宅用地成交最少，僅272畝。這顯示企業(yè)對住宅高庫存的清醒認識，拿地極為謹慎。同時，本季度還有兩宗土地流拍，也從側(cè)面反映出土地市場整體仍比較低迷。預(yù)計在4-5月新房成交回升，去化提速的基礎(chǔ)上，土地成交特別是住宅和商住土地的供應(yīng)和成交均會有所反彈。 ◎ 新房住宅 1-3月住宅市場的供應(yīng)同比大幅減少，供銷比達到近一年的新低，各個套型同期均供小于求，顯示市場正在加快自身結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過少拿地，少開發(fā)，放慢節(jié)奏等方式抑制供應(yīng)量的增加。同期市場的定向房交易量偏大，也導(dǎo)致了市場供求關(guān)系的調(diào)整，如八方小區(qū)牢牢保持住了整個一季度住宅成交的首位。 從價格上來看，一季度住宅的價格仍在低位震蕩，低于去年同期水平。開發(fā)企業(yè)低價跑量仍在持續(xù)，上半年難以看到房價大幅度反彈的跡象。3月底，政策面的一系列利好讓人看到政府托底樓市的決心，相信接下來的二季度成交仍會有所回升。目前長沙房價格漸趨穩(wěn)定，在庫存量沒有明顯變化的前提下，房價難有大的波動。 ◎ 非住宅市場 寫字樓方面，整個一季度寫字樓成交落差較大。1月為近一年的寫字樓成交高峰，隨后的2、3月成交量急速下滑，寫字樓市場受春節(jié)的影響顯著，春節(jié)過后的3月也沒有明顯回復(fù)的跡象。雖然政策面不斷刺激，但目前市場上許多客戶成交都來源于樓盤優(yōu)惠的活動，而并非是受到樓市新政促使，新政對樓市的影響并非會在短時間內(nèi)顯現(xiàn)。 1-3月，商業(yè)用房成交面積逐月遞減，顯示出樓市投資關(guān)注和資金正在減少。這與近兩個月股市的連續(xù)走高相關(guān)，居民投資興趣點有所轉(zhuǎn)移。隨著股市的持續(xù)火熱，預(yù)計4月份商業(yè)用房的成交仍將維持較低的成交水平，價格難有大的波動。 ◎ 二手房市場 二手房成交量在3月獲得大幅回升，同比環(huán)比提升較為明顯。這顯示市場已經(jīng)完全擺脫春節(jié)假日和新房市場低迷的影響，開始獲得購房者的關(guān)注。3月底的樓市新政二手房營業(yè)稅減免年限5改2，直接刺激了買方市場，相信在接下來的二季度二手房成交還會獲得、提升，新政的影響將逐步顯現(xiàn)。二手房的回暖會導(dǎo)流部分新房購房者，這對于新房市場的成交將會造成一定影響。 總的來說，一季度新房市場成交量處于低位，去化速度較去年四季度有所放緩，價格低位盤整成為常態(tài)。而二手房市場經(jīng)過330新政的刺激，成交有望快速上升，3月的二手房市場已經(jīng)開始翹尾。從目前的情況看，新政的刺激效果對新房市場而言還有待觀察，但樓市整體漸趨穩(wěn)定，改善型需求在多重利好的刺激下有望釋放。受高庫存的影響，新房市場價格不會有大幅度上漲，更有可能繼續(xù)維持現(xiàn)有水平，開發(fā)商仍然傾向于以較低的價格跑量�；诖�，我們建議開發(fā)企業(yè)在上半年仍要采取靈活的銷售策略，減少資金鏈壓力，控制風(fēng)險，迅速走量；而對于購房者而言，今年上半年仍是購房的較好時機。 |