| Topic2 長沙棚改進(jìn)程 |
Part 1 各區(qū)棚改全面展開
截至3月底，長沙市內(nèi)五區(qū)列入2015年棚改計(jì)劃的35個(gè)項(xiàng)目中，除了三汊磯、火車北站、伍家?guī)X片區(qū)三個(gè)項(xiàng)目外，其他32個(gè)項(xiàng)目的棚改立項(xiàng)、發(fā)改立項(xiàng)、規(guī)劃藍(lán)線、土地紅線等前期手續(xù)已基本完成，10個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入簽約征收階段，4個(gè)有機(jī)改造項(xiàng)目已正式施工，11個(gè)項(xiàng)目正在發(fā)布征收公告。
截至3月底，長沙內(nèi)內(nèi)五區(qū)共完成改造2233戶，達(dá)到年度任務(wù)的17.22%；完成面積16.29萬平米，達(dá)到年度任務(wù)的9.34%；完成投資4.33億元，已發(fā)放國開行貸款22.03億元。
列入長沙市重大項(xiàng)目的棚改項(xiàng)目中，朝正垸城中村改造項(xiàng)目已完成征收簽約100戶；黃興北路棚改項(xiàng)目已完成征收簽約100戶；清水塘炮后街棚改項(xiàng)目已完成征收簽約245戶；新下河街棚改項(xiàng)目已發(fā)第三公告；火車北站棚改二期（汽電及潘家坪路以北）項(xiàng)目預(yù)計(jì)7月發(fā)布征收公告；黃土塘棚改項(xiàng)目已發(fā)第一公告。
芙蓉區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)為實(shí)施7個(gè)項(xiàng)目，改造總戶數(shù)2359戶，完成34.25萬平米。截止3月底，共完成改造192戶，達(dá)到年度任務(wù)的8.14%；完成面積1.76萬平米，達(dá)到年度任務(wù)的5.15%；完成投資6613.63萬元，達(dá)到年度任務(wù)的2.07%。
火炬村計(jì)劃投入金額：8億元 ；計(jì)劃改造面積：13.36萬平米；涉及638戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
金朝陽計(jì)劃投入金額：0.84億元；計(jì)劃改造面積：0.77萬平米；涉及48戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
遠(yuǎn)大路計(jì)劃投入金額：0.2億元；計(jì)劃改造面積：0.07萬平米；涉及20戶業(yè)主.；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
都正街計(jì)劃投入金額：1億元；計(jì)劃改造面積：2萬平米；涉及260戶業(yè)主；進(jìn)度：已正式實(shí)施有機(jī)改造。
友誼商店東邊地塊計(jì)劃投入金額：8.2億元 ；計(jì)劃改造面積：8.7萬平米；涉及516戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
黃土塘項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：10億元；計(jì)劃改造面積：10萬平米；涉及1000戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第一次公告。
迪馬公司及周邊改造項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：3.7億元； 計(jì)劃改造面積：2.1萬平米；涉及3戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)4月份發(fā)布第一公告。
天心區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)實(shí)施6個(gè)項(xiàng)目、改造項(xiàng)目總戶數(shù)2410戶，完成36.62萬平方米。截止3月底，2015年計(jì)劃實(shí)施的6個(gè)項(xiàng)目共完成66戶，達(dá)到年度任務(wù)的2.74%；完成面積0.57萬平方米，達(dá)到年度任務(wù)的1.56%；完成投資6000萬元，達(dá)到年度任務(wù)的1.32%。
南門口計(jì)劃投入金額：2億元 ；計(jì)劃改造面積：0.7萬平米；涉及100戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
南湖片區(qū)八期（續(xù)建及碧湘街一期）計(jì)劃投入金額：9.5億元；計(jì)劃改造面積：5.05萬平米；涉及450戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
天心閣周邊（高正街）計(jì)劃投入金額：0.25億元；計(jì)劃改造面積：0.52萬平米；涉及50戶業(yè)主；進(jìn)度：地塊已正式實(shí)施有機(jī)改造。
新下河街地塊計(jì)劃投入金額：6億元；計(jì)劃改造面積：3萬平米；涉及100戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
新建西路零星地塊項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：7.8億元； 計(jì)劃改造面積：7.35萬平米；涉及650戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)4月份發(fā)布第一次公告。
長沙機(jī)床廠及周邊零星地塊項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：20億元；計(jì)劃改造面積：20萬平米；涉及1060戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)4月份發(fā)布第一次公告。
岳麓區(qū)（含湘江新區(qū)）
2015年棚戶改造任務(wù)為實(shí)施3個(gè)項(xiàng)目，改造項(xiàng)目總戶數(shù)2600戶，完成21.11萬平米。截止3月底，共完成99戶，達(dá)到年度任務(wù)的3.81%，完成面積0.6453萬平方米，達(dá)到年度任務(wù)的3.05%，完成投資4100萬元，達(dá)到年度任務(wù)的1.18%.
坪塘片區(qū)計(jì)劃投入金額：8億元 ；計(jì)劃改造面積：5.6萬平米；涉及600戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段.。
桐梓坡大板房項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：25億元；計(jì)劃改造面積：13.89萬平米；涉及1950戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第二次公告.。
三汊磯項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：1.8億元；計(jì)劃改造面積：1.62萬平米；涉及50戶業(yè)主；進(jìn)度：正在辦理國土紅線。
開福區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)為實(shí)施6個(gè)項(xiàng)目，改造項(xiàng)目總戶數(shù)2800戶，完成55.76萬平方米。截止3月底，共完成545戶，達(dá)到年度任務(wù)的19.46%；完成面積2.26萬平方米，達(dá)到年度任務(wù)的3.98%；完成投資21101萬元，達(dá)到年度任務(wù)的4.38%。
黃興北路計(jì)劃投入金額：7億元；計(jì)劃改造面積：7萬平米；涉及700戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
朝正垸計(jì)劃投入金額：23.1億元；計(jì)劃改造面積：28萬平米；涉及400戶業(yè)主；進(jìn)度；進(jìn)入簽約征收階段。
清水塘炮后街計(jì)劃投入金額：3.4億元；計(jì)劃改造面積：4.76萬平米；涉及500戶業(yè)主；進(jìn)度：進(jìn)入簽約征收階段。
開福寺周邊計(jì)劃投入金額：4.2億元；計(jì)劃改造面積：5萬平米；涉及400戶業(yè)主；進(jìn)度；地塊已發(fā)布第一次公告.。
火車北站2期計(jì)劃投入金額：5.5億元；計(jì)劃改造面積：6萬平米；涉及400戶業(yè)主；進(jìn)度：計(jì)劃7月份發(fā)布公告。
伍家?guī)X片區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：5億元；計(jì)劃改造面積：5萬平米.；涉及500戶業(yè)主.；進(jìn)度：計(jì)劃7月份發(fā)布公告。
雨花區(qū)
2015年棚戶區(qū)改造任務(wù)為13個(gè)項(xiàng)目，改造項(xiàng)目總戶數(shù)2798戶，完成25.67萬平方米。截止3月底，共開工1331戶，達(dá)到年度任務(wù)的47.57%，完成面積11.05萬平方米，達(dá)到年度任務(wù)的43.05%；完成投資5479萬元，達(dá)到年度任務(wù)的1.77%。
妹子山項(xiàng)目計(jì)劃投入金額：10億元； 計(jì)劃改造面積：2.53萬平米；涉及198戶業(yè)主；進(jìn)度：已進(jìn)入簽約征收階段。
維一公司棚改計(jì)劃投入金額：0.85億元； 計(jì)劃改造面積：0.88萬平米.；涉及120戶業(yè)主.；進(jìn)度：已發(fā)第四次公告。
長鋼新老11棟計(jì)劃投入金額：0.33億元 ；計(jì)劃改造面積：0.31萬平米.；涉及208戶業(yè)主；進(jìn)度；已發(fā)第四次公告。
華獅棚改計(jì)劃投入金額：5.89億元；計(jì)劃改造面積：4.52萬平米；涉及90戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
長城信息進(jìn)度：已發(fā)第三次公告。
長沙橡膠廠及周邊地塊計(jì)劃投入金額：5億元；計(jì)劃改造面積：1.49萬平米；涉及300戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第一次公告。
省話劇團(tuán)棚改計(jì)劃投入金額：0.76億元；計(jì)劃改造面積：0.46萬平米；涉及50戶業(yè)主；進(jìn)度：已發(fā)第一次公告。
內(nèi)貿(mào)行管辦食品廠宿舍計(jì)劃投入金額：0.31億元；計(jì)劃改造面積：0.37萬平米；涉及60戶業(yè)主；進(jìn)度：計(jì)劃4月份發(fā)布公告。
小林子沖計(jì)劃投入金額：2.75億元；計(jì)劃改造面積：1.51萬平米；涉及100戶業(yè)主；進(jìn)度；計(jì)劃4月份發(fā)布公告。
梨子山長電宿舍及省苧麻計(jì)劃投入金額：2.22億元；計(jì)劃改造面積：1.45萬平米；涉及150戶業(yè)主；進(jìn)度：預(yù)計(jì)6月份發(fā)布公告。
茶園坡社區(qū)、牛婆塘社區(qū)綜合整治項(xiàng)目已正式動(dòng)工。
小貼士1： 政 策
長沙積極鼓勵(lì)貨幣安置
近幾年來，長沙市在棚改征收工作中，靈活采取多種安置方式，在保障就近、就地實(shí)物安置的同時(shí)，積極鼓勵(lì)貨幣安置，尊重被征收對象意愿，讓被征收對象通過自主購房更好地改善住房條件，既提高了居民居住水平，又提升了城市品質(zhì)，取得了較好的綜合效益。
2011年，我市出臺(tái)了《長沙市國有土地上房屋征收和補(bǔ)償實(shí)施辦法》和《長沙市國有土地上房屋征收獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助辦法》，推出了一系列惠民措施，對于私有住宅房屋被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)�，給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。主要包括：成新獎(jiǎng)勵(lì)，對被征收房屋按房屋實(shí)際成新提高兩個(gè)成新后計(jì)算補(bǔ)償，如房屋提高兩個(gè)成新后仍不足六成新的，可以按六成新計(jì)算補(bǔ)償；上浮獎(jiǎng)勵(lì)，對被征收房屋在提高成新的基礎(chǔ)上，可再根據(jù)評估報(bào)告測算出的征收補(bǔ)償單價(jià)給予不超過15%的上浮比例；選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，對在房屋征收決定公告發(fā)布之日起60日內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議，并按協(xié)議約定期限搬遷的被征收人，可按被征收房屋的合法建筑面積給予200元/平方米的選擇貨幣補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，但每戶最高不超過20000元；提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)，根據(jù)被征收人的搬遷時(shí)間，分階段、分檔次、按被征收房屋的合法建筑面積給予不超過200元/平方米的提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)；尋找房源獎(jiǎng)勵(lì)，對被征收人給予尋找房源獎(jiǎng)勵(lì)每戶（以房屋所有權(quán)證為準(zhǔn)，共有產(chǎn)不得分開計(jì)算）10000元。通過獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、保底等方式，主城區(qū)棚戶區(qū)房屋每平方米補(bǔ)償價(jià)格達(dá)到9000元左右，棚戶區(qū)被征收對象持幣自主選擇空間大，住房購買能力和居住品質(zhì)得到有效保障。
此外，我市從2008年起對棚戶區(qū)改造中的中低收入住房困難群體實(shí)施棚戶區(qū)改造安置補(bǔ)貼，對棚戶區(qū)改造征收對象累計(jì)發(fā)放6750戶。發(fā)放對象為在棚戶區(qū)改造和其他市級以上重點(diǎn)工程征收中選擇貨幣補(bǔ)償、在規(guī)定期限內(nèi)簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議且他處無房、未申請其他住房保障的征收對象，包括被征收房屋產(chǎn)權(quán)人，落戶長沙三年以上、戶口在征收范圍、符合低收入條件的被征收房屋關(guān)系人（指被征收房屋產(chǎn)權(quán)人的父母和子女），直管公房住宅和單位自管房住宅合法承租人。從2014年開始，補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由原來的5萬或8萬元調(diào)整至15萬元，補(bǔ)貼資金列入項(xiàng)目成本。
小貼士2： 他 城
創(chuàng)新為棚改注入新活力
“創(chuàng)新棚改體制機(jī)制”，是全國棚戶區(qū)改造經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)對各地提出的要求。結(jié)合房地產(chǎn)市場存在高庫存的情況，今年，廣西、江西等地紛紛開始試水棚改新模式，從以建設(shè)定向安置為主轉(zhuǎn)向?qū)嵨锇仓煤拓泿叛a(bǔ)償相結(jié)合，使政府購買或長期租賃符合條件的商品住房成為拓寬保障性住房房源的一種新渠道。這種新模式不僅可以縮短建設(shè)周期、提高補(bǔ)償安置效率、消化相當(dāng)一部分存量商品住房，還可以為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展提供動(dòng)力。
廣西推行“以購代建”棚改模式
今年，廣西棚戶區(qū)改造擬實(shí)施“以購代建”模式。各市縣可按照房地產(chǎn)市場情況及棚戶區(qū)改造、保障性住房建設(shè)計(jì)劃，收儲(chǔ)一定數(shù)量的中小套型商品住房，作為城鎮(zhèn)保障性住房，滿足棚戶區(qū)居民多元化安置需求。
目前，自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳已將推行棚戶區(qū)改造“以購代建”工作納入推進(jìn)2015年廣西住房保障工作實(shí)施方案中，待自治區(qū)政府審批后組織實(shí)施。
陜西貨幣化安置率擬超40%
今年，陜西省將繼續(xù)提高棚戶區(qū)改造工作效率，強(qiáng)力推進(jìn)貨幣化安置。陜西省將研究出臺(tái)推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置指導(dǎo)意見，通過實(shí)施減免費(fèi)用、搭建定向交易平臺(tái)等配套政策，引導(dǎo)群眾選擇貨幣化安置方式，消化社會(huì)存量房，使棚戶區(qū)貨幣化安置率達(dá)到40%以上。同時(shí)，該省還要求各地按照“科學(xué)合理、依法有序、公開公平”的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和征遷戶實(shí)際情況，制訂切實(shí)可行的征收補(bǔ)償方案，依法確定工作程序，公開操作流程，確保征遷工作和諧、順利進(jìn)行。
江西不再集中新建公租房
根據(jù)江西省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳出臺(tái)的推進(jìn)公共租賃住房以購以租代建的實(shí)施辦法，今年，江西省有條件的地方，公共租賃住房建設(shè)任務(wù)全部實(shí)行以購以租代建，原則上不再集中新建。
各地可在當(dāng)?shù)卮媪可唐纷》浚ê稚唐纷》浚┲�，批量或零星購買單套建筑面積在50平方米左右、最高不超過80平方米的商品住房（控制在總量15%以內(nèi)），作為當(dāng)年公共租賃住房房源。同時(shí)，也可在當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場長期租賃單套建筑面積50平方米左右、最高不超過80平方米且具備入住條件的新建商品住房、存量商品住房、安置住房等，作為當(dāng)年公共租賃住房房源，并在3個(gè)月內(nèi)向社會(huì)公開配租。
Part 2 棚改購房大集市助力幸福安家
按照規(guī)劃，長沙將用四年左右的時(shí)間基本完成集中成片棚戶區(qū)改造。此舉將有數(shù)目巨大的棚改戶持幣買房。
一邊是大量的想買新房的棚改戶，一邊是急著想抓緊去化庫存的開發(fā)商，他們之間如何才能有效對接達(dá)到雙贏？
0731房產(chǎn)網(wǎng)從3月份開始推出了“2015長沙棚改購房大集市”活動(dòng)，此活動(dòng)通過品牌樓盤走進(jìn)棚改社區(qū)以及棚改看房班車進(jìn)售樓部等形式，在準(zhǔn)購房人群和開發(fā)商之間架起了一座橋，受到了各方好評。
雖然“2015長沙棚改購房大集市”活動(dòng)第一階段已經(jīng)結(jié)束，但是即將在5月份開始的“2015長沙棚改購房大集市”第二階段才是真正的高潮，5月份上旬，2015長沙棚改購房大集市將首先走進(jìn)碧湘街；隨后，5月中下旬，今年上半年規(guī)模最大，參展樓盤最多，面向長沙市所有棚改戶的“購房大集市”將在雨花亭舉行，引爆2015上半年大長沙棚改置業(yè)熱潮。
長沙棚改購房大集市走進(jìn)炮后街
3月24日到25日，“2015長沙棚改購房大集市”首站走進(jìn)開福區(qū)清水塘炮后街棚改社區(qū)，針對針對該區(qū)800余戶棚改購房者提供選房、看房、購房一站式服務(wù)。北辰三角洲、納愛斯·陽光麗城、盛世·耀凱、南山·雍江匯、新華都長沙天地、湘誠·德峰小區(qū)、金色溪泉灣、華潤·橡樹灣等參展樓盤紛紛推出了獨(dú)家棚改購房特惠。僅僅兩天，優(yōu)惠房源意向登記約400組，意向成交80余套。
首站活動(dòng)由開福區(qū)住房保障局主辦，開福區(qū)清水塘炮后街棚改征收工作指揮部承辦，0731房產(chǎn)網(wǎng)、《長沙樓市》執(zhí)行，旨在集中釋放今年首波購房鉅恵，為棚改購房人群推薦值得購買的優(yōu)質(zhì)房源。
除了把精品樓盤搬到社區(qū)，“2015長沙棚改購房大集市”還組織棚改戶看房團(tuán)。4月11日到12日，“2015長沙棚改購房大集市”首場看房車分為城北和河西兩線，可謂“雙線齊發(fā)”，共有80余組棚改置業(yè)者們參與了看房團(tuán)。依次前往“北辰三角洲—德峰小區(qū)—金色溪泉灣—新華都長沙天地”和“南山·雍江匯-納愛斯·陽光麗城-盛世·耀凱-華潤·橡樹灣”8大品質(zhì)樓盤看房選房。
看房途中，來自清水塘炮后街棚改區(qū)的待拆遷戶們有說有笑，每到一處，都留有這群棚改剛需的置業(yè)熱情。記者觀察發(fā)現(xiàn)，參與本次看房車活動(dòng)的棚改戶們對90-120平的兩三房最感興趣，此外，在價(jià)格方面，棚改購房者普遍能接受的價(jià)格區(qū)間在5000-6000元/平米左右，同時(shí)各種配套都是看房者所關(guān)心的。
棚改戶買房好時(shí)機(jī)
值得一提的是，在首站走進(jìn)開福區(qū)清水塘街道之后，“2015長沙棚改購房大集市”還將深入長沙更多的棚改社區(qū)，為棚改剛需置業(yè)者提供“品牌樓盤走進(jìn)棚改社區(qū)”-“棚改看房班車進(jìn)售樓部”-“內(nèi)部房源對接會(huì)”三個(gè)層面置業(yè)服務(wù)，為棚改購房者在選房、看房、策價(jià)等環(huán)節(jié)提供全方位貼心專業(yè)的置業(yè)指導(dǎo)。
5月份2015長沙棚改購房大集市將會(huì)迎來高潮，5月9日、10日，2015長沙棚改購房大集市走進(jìn)碧湘街；包括中信新城、中建信和城、湘江錦繡、萬科魅力之城、金色溪泉灣、北辰中央公園、園康星都薈和怡海星城在內(nèi)的眾多優(yōu)質(zhì)品牌樓盤，參與了此次改購房集市，得到了政府、開發(fā)商、棚改戶的一致點(diǎn)贊。
5月中下旬，“2015長沙棚改購房大集市”還將在雨花亭為棚改戶上演今年上半年最具規(guī)模，最有影響力的淘房“大戲”，此舉將引爆2015上半年大長沙棚改置業(yè)熱潮。
“棚改項(xiàng)目對于長沙城市發(fā)展具有重要意義�！�0731地產(chǎn)研究院首席研究員黃拓夫表示，除了有效改善了老城區(qū)困難群眾住房條件、緩解城市內(nèi)部二元矛盾之外，還能有效提升城鎮(zhèn)的綜合承載能力。而目前長沙樓市還在低位盤整，也正是棚改剛需一族購房的合適時(shí)機(jī)。
Part 3 各界看棚改
全國兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理明確表示要加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度，提出今年新安排保障性安居工程740萬套，其中棚戶區(qū)改造580萬套，增加110萬套，并且還提出，要把城市危房改造也納入棚改政策范圍。此外，還將完成農(nóng)村危房改造366萬戶，增加100萬戶，統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)房抗震改造。根據(jù)規(guī)劃，到2017年時(shí)，將要完成棚戶區(qū)改造1500萬套。
作為改善民生、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的抓手，推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作在2015年政府工作報(bào)告中被再度明確。近年來，隨著城市化進(jìn)程的加快，長沙棚戶區(qū)改造工程也在加速穩(wěn)健推進(jìn)中。按照計(jì)劃，長沙市將用4年左右時(shí)間，按照“四增兩減”（增加公共綠地、公共空間、配套設(shè)施、支路網(wǎng)密度，減少居住人口密度，減少開發(fā)強(qiáng)度）的要求，基本完成城區(qū)集中成片棚戶區(qū)改造，增強(qiáng)中心城區(qū)的承載能力。
棚改，正在將越來越多的剛需或剛改型客戶持續(xù)釋放，在樓市新政利好和央行信貸放松的雙重刺激下，轉(zhuǎn)化成實(shí)際購買力。而在樓市庫存高企、去化壓力大的當(dāng)下，長沙棚改會(huì)帶來多大程度新的居住或改善型需求入市？對未來幾年長沙樓市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和銷售結(jié)構(gòu)是否會(huì)產(chǎn)生影響？從長遠(yuǎn)來看，棚改對長沙城市發(fā)展有何作用？在各位專家和社會(huì)各界的眼里，棚改對于房地產(chǎn)，也許不僅是帶來了發(fā)展機(jī)遇，如何把握住這一輪城市化發(fā)展的浪潮迎頭而上，也許是更值得深思的問題。
專家觀點(diǎn)
短期內(nèi)棚改能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長積極帶動(dòng)樓市去化
湖南省房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、宏觀經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域?qū)＜?nbsp; 王義高
長沙市2009年以來，按照“政府棚改公司為主、集中改造”的模式，先后組織實(shí)施以南湖、濱江、三角洲、中山西路、黃興北路5大片區(qū)為重點(diǎn)的棚戶區(qū)改造工程。從2009年至2014年底，長沙市共改造659萬平方米，這些成績斐然的業(yè)績并不全是住宅，大部分仍然是商業(yè)地產(chǎn)，每年搬遷的市民大約只有1萬人，顯然工廠礦區(qū)和城市周邊的棚戶區(qū)改造并不那么迫切。
棚戶區(qū)改造過程中，絕大部分被改造市民無法回到他們熟悉的地方，假如是廠礦和郊外那會(huì)這樣嗎？政府采用貨幣補(bǔ)貼方式，讓市民去購買商品房，客觀上幫助了開發(fā)商促銷，增加市場商品房銷售。六年來，所謂棚戶區(qū)改造中的六萬多戶居民圓了一個(gè)又一個(gè)家庭的住房夢的方式最大收益并不是棚戶區(qū)居民，他們只是客觀上有了新房。
棚戶區(qū)改造最容易和一個(gè)城市總體改造相關(guān)聯(lián)。長沙老城區(qū)經(jīng)過文夕大火，半個(gè)世紀(jì)基本上是私搭亂建，現(xiàn)代城市的基本功能無法體現(xiàn)，而現(xiàn)代城市的訴求越來越多，已不是擁有住房居住那么簡單。長沙老城區(qū)嚴(yán)重制約城市品位提升，交通擁堵疏導(dǎo)和商業(yè)發(fā)展。
棚戶區(qū)改造是一個(gè)新探索。當(dāng)新土地上的房地產(chǎn)供給過剩的時(shí)候，我們需要注意到這個(gè)重要變化，特別值得開發(fā)所予以關(guān)注。我們來比較一下，中央明確提出來把棚戶區(qū)改造的政策范圍擴(kuò)大，今年要建740萬套保障房，其中580萬套是棚戶區(qū)改造。因此，我們認(rèn)為，這不僅意味著一貫思維上的低端保障房的重心有所調(diào)整，也讓保障性住房的多元化模式逐步讓地方政府找到了出路，而且意味著城市化的路徑從原來的外延擴(kuò)張進(jìn)一步加強(qiáng)對老舊城區(qū)的改造，讓老城區(qū)改造提質(zhì)城市現(xiàn)代化水準(zhǔn)成為市政的重要任務(wù)。因此，棚戶區(qū)改造的重要性不僅僅是所謂圓老百姓的住房夢，而是讓整個(gè)城市人口享受現(xiàn)代都市生活。
棚戶區(qū)改造背后隱含著幾個(gè)重要的房地產(chǎn)發(fā)展的變化。我們看到這不僅是城市棚戶區(qū)改造，而且棚戶區(qū)改造最容易和基礎(chǔ)設(shè)施，重新設(shè)計(jì)改造和城市新功能配套聯(lián)系起來，特別是交通道路改造聯(lián)系起來。老城區(qū)全面升級，去交通擁堵化成為首先考慮的問題，解決街頭巷尾缺損配套設(shè)施來促進(jìn)商業(yè)業(yè)態(tài)的升級，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。因此，改造多少面積并不重要，解決好現(xiàn)代城市的問題才至關(guān)重要。我認(rèn)為棚戶區(qū)改造的基本意義在于：
（1）棚戶區(qū)改造可以有效改善居民住房條件。住房制度改革以來，房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展迅速，人民群眾通過購買商品房、政府大院不斷改善居住環(huán)境，條件和居住面積，但是棚戶區(qū)居民大多數(shù)都是低收入困難群體，雖有老城區(qū)經(jīng)商戶，不過是以自雇方式維持生計(jì)，他們內(nèi)心要求改善居住條件的愿望十分強(qiáng)烈，盡管他們在改造中會(huì)與開發(fā)商和政府討價(jià)還價(jià)。通過棚戶區(qū)改造，能夠有效改善困難戶的住房環(huán)境和條件，以增強(qiáng)城市社會(huì)的凝聚力，促進(jìn)和諧和穩(wěn)定，達(dá)到讓普通老百姓安居樂業(yè)的目的，體現(xiàn)棚戶區(qū)改造的政治功能。
（2）棚戶區(qū)改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的必然要求。棚戶區(qū)幾乎都是平房，或者缺乏功能配套的多層樓房，土地利用率很低，街道狹窄，消防安全隱患很多，內(nèi)澇常有發(fā)生。通過棚戶區(qū)改造可提高建筑容積率至少2～3倍，提高了土地使用價(jià)值，盤活了存量土地，為城市樓宇經(jīng)濟(jì)，總部經(jīng)濟(jì)和商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展提供了空間。棚戶區(qū)改造不僅完善了城市功能，改善了居民居住環(huán)境，而且改善了城市基礎(chǔ)設(shè)施條件，提升了城市的形象和品位。
（3）棚戶區(qū)改造是落實(shí)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的有效途徑。棚戶區(qū)改造除解決了棚戶區(qū)居民的住房條件外，還直接增加了住宅土地供應(yīng)，增加了住宅有效供給，緩解了住房供需矛盾，穩(wěn)定了住房價(jià)格。棚戶區(qū)改造還能帶動(dòng)建筑業(yè)、建材業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在住宅開發(fā)逐漸飽和的轉(zhuǎn)型時(shí)期，無疑彌補(bǔ)了土地財(cái)政下滑局面，對于利用土地開發(fā)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴(kuò)大內(nèi)需發(fā)揮了決定性的積極的作用。
只有我們遵循現(xiàn)代城市的標(biāo)準(zhǔn)和一切應(yīng)有的基本功能，以及滿足富裕起來的城市居民的基本生活方式，棚戶區(qū)改造的功利主義傾向必然少很多。
加快棚戶區(qū)改造是實(shí)現(xiàn)老百姓幸福安居的重要內(nèi)容
湖南師范大學(xué)區(qū)域社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心主任、教授、博士生導(dǎo)師朱翔
棚改項(xiàng)目既是一項(xiàng)改善城市面貌的重大基礎(chǔ)設(shè)施工程，也是一項(xiàng)涉及數(shù)千戶家庭住房解困的民生工程，還是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重大發(fā)展工程。
加快棚戶區(qū)改造，是實(shí)現(xiàn)老百姓幸福安居的重要內(nèi)容。推進(jìn)棚戶區(qū)改造，不僅能提升群眾生活質(zhì)量，擴(kuò)大消費(fèi)，改善城市面貌，而且是宏觀調(diào)控的重要舉措，能釋放剛性需求，有利于房地產(chǎn)健康發(fā)展，有利于保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展和調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。這也預(yù)示著，未來房地產(chǎn)業(yè)必須更加兼顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生問題，實(shí)現(xiàn)保障和市場“兩條腿走路”。
棚改有助于房地產(chǎn)去庫存催生新增購房需求
中原地產(chǎn)湖南分公司總經(jīng)理 胡治鋼
自從習(xí)李政府上臺(tái)以來，尤其是新任住建部部長陳政高履職后，棚改被賦予了多重意義，它既是城鎮(zhèn)化的重要組成，也是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的手段。2014年，樓市全面下行，棚改還被賦予了房地產(chǎn)去庫存的使命。
就長沙來看，棚改對于商品房需求拉動(dòng)作用到底有多大，我們先來看幾個(gè)數(shù)，2015年內(nèi)五區(qū)計(jì)劃棚改項(xiàng)目35個(gè)，12967戶，一季度共完成了32個(gè)項(xiàng)目的立項(xiàng)等工作，完成改造2233戶，完成進(jìn)度17.22%。如果今年能夠按照這個(gè)計(jì)劃全部拆遷到位，理論上可催生158萬方的置業(yè)需求，我們按照貨幣補(bǔ)貼與實(shí)物補(bǔ)貼各占一半來算也有79萬方的需求，而這個(gè)量占到去年五區(qū)住宅去化的1/10，所以我個(gè)人認(rèn)為，隨著棚改的持續(xù)推進(jìn)與深入，棚改客源的逐步釋放，對于長沙樓市的影響只會(huì)越來越大。
基礎(chǔ)設(shè)施的密集建設(shè)與逐步完善能加快城市發(fā)展，基于此，區(qū)域房地產(chǎn)市場住宅供銷結(jié)構(gòu)的變化是必然的。首先，從最近五年來看，長沙市住宅戶型供銷方面一個(gè)明顯特征：由極剛需向偏改善型轉(zhuǎn)變，2014年內(nèi)六區(qū)90-120㎡產(chǎn)品成交30520套，占有率34.8%，較2011年上漲10.6%，而與之相對的是60-90㎡極剛需型產(chǎn)品成交占比下滑3.5個(gè)百分點(diǎn)。其次，棚改區(qū)家庭至少是三代同堂，從換房需求和心理來看，更偏向于三室及以上套型，所以，銷售方面，中大及大面積房源占比增大是長沙樓市的趨勢。
綜上，對于城市發(fā)展來說，棚改能夠改變城市面貌，促進(jìn)城市升級與提質(zhì)發(fā)展；對外，有利于吸引外來各行業(yè)企業(yè)與投資方進(jìn)入，拉動(dòng)投資；對內(nèi)，能夠定位調(diào)整區(qū)域功能，棚改區(qū)多占據(jù)各行政區(qū)的中心位置，由以前的居住區(qū)向現(xiàn)在的商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變；最后，棚改還能拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。而對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，棚改能催生內(nèi)在新增需求，加快去化，盤活庫存，推動(dòng)復(fù)蘇；此外還能促進(jìn)城市形象的提升，使地州市及外來客戶的吸附力增加、購買力增強(qiáng)；棚改帶來的需求多樣化將從長遠(yuǎn)意義上影響樓市發(fā)展格局。
棚改利好開發(fā)商將成樓市未來常態(tài)
原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長、現(xiàn)任中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)會(huì)長、中國金融博物館書院主席 任志強(qiáng)
棚改就像“強(qiáng)制拆遷”，現(xiàn)在的棚改其實(shí)很多是舊城區(qū)改造，里面有很多好房子，把這些好房子都拆了，再過30年還是要拆了重蓋，因?yàn)樗荒軡M足市場的需要。也許棚改對房地產(chǎn)開發(fā)商最有益處，開發(fā)商可以借機(jī)拿到低息貸款，并且資金回籠快。1萬億的棚改意味著4萬億的拉動(dòng)投資，現(xiàn)在已經(jīng)完成了960萬套保障房，投入了1萬億，若再加上4萬億，未來幾年可能出現(xiàn)的常態(tài)就是所有開發(fā)商跟著政府保障房走，因?yàn)橘Y金回籠最快，而完全市場化的會(huì)逐步退出。
和房地產(chǎn)關(guān)系最密切的就是城鎮(zhèn)化。如果中國的城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)到了一個(gè)截止的地步，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)過剩的問題，或者說從預(yù)售市場轉(zhuǎn)入二手市場，但是現(xiàn)在來看并沒有這樣。我們國家目前嚴(yán)格來說，也只是第一第二個(gè)階段，是從農(nóng)村進(jìn)入城市，從小城市進(jìn)入大城市的階段，還沒有進(jìn)入第三階段——郊區(qū)城鎮(zhèn)化形成大城市圈。
目前的房地產(chǎn)有兩個(gè)影響最大的政策，一個(gè)是利率的擠出效應(yīng)，還有保障性住房的擠出效應(yīng)。“今年整體市場的消費(fèi)需求并沒有減少，而是在持續(xù)增長。但是保障性住房在沖擊市場，另外一個(gè)沖擊更可怕，就是棚改�！�
其他觀點(diǎn)：
湖南長沙市征收辦副主任 符美田：
2006年以來，長沙市棚戶區(qū)征遷住戶中選擇貨幣補(bǔ)償?shù)恼伎倲?shù)的77.45%。一些安置房建設(shè)周期存在很大的不確定性，有的會(huì)導(dǎo)致安置過渡期延長，維穩(wěn)壓力大，后續(xù)費(fèi)用多，安置成本高。安置到位后，安置房水、電、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)辦理、房屋質(zhì)量等后續(xù)問題也比較多。如果交給市場解決，市場中的商品房之間就可以形成競爭，安置群眾會(huì)選擇口碑好、管理優(yōu)的商品房。
長沙中盛行房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理 謝晟：
長沙樓市出現(xiàn)“現(xiàn)金為王，以價(jià)換量”的市場主旋律后，各個(gè)大小開發(fā)商推盤日趨謹(jǐn)慎，而購房者觀望情緒逐漸加重，買漲不買跌的心態(tài)持續(xù)升溫，商品房交易進(jìn)入買方市場。棚改項(xiàng)目將為長沙帶來一個(gè)數(shù)量不小的需求，對長沙樓市的影響不容小覷。2015年全年，長沙或?qū)?huì)有一個(gè)全新的購房群體集中井噴。
長沙新路標(biāo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理 高鐵強(qiáng)：
受政府財(cái)力和市場低迷限制，長沙棚改對未來樓市供應(yīng)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的影響極小。高鐵強(qiáng)分析，目前長沙棚改區(qū)住房大部分屬于租賃性質(zhì)，原住民基本已完成搬遷，在棚改區(qū)原住民中再釋放出新的購房需求已經(jīng)十分有限。
總 結(jié)
歷史的經(jīng)驗(yàn)告訴我們，房地產(chǎn)市場一直是政策導(dǎo)向，每一次的漲跌都伴隨政策的出臺(tái)，在即將到來的多重利好政策背景下，作為區(qū)域中心，湖南省會(huì)的長沙，其樓市發(fā)展遠(yuǎn)不會(huì)就此止步，熬過庫存的冬天，才會(huì)迎來房地產(chǎn)的春天。 |