| TOPIC 5 預(yù)測(cè)分析 |
PART 1 經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2015年，新常態(tài)形勢(shì)進(jìn)一步凸顯，中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)仍將以質(zhì)量換速度。2015年預(yù)計(jì)全年GDP增速7% 。
2012年至今，中國(guó)GDP平均增速低于9%。2014年GDP同比增速7.4%，較2013年全年下降0.3%，經(jīng)濟(jì)下滑已低于年度目標(biāo)(7.5%)。
經(jīng)濟(jì)增速下滑具象于三駕馬車滑坡下行，保增長(zhǎng)壓力越來(lái)越大。2015年，拉動(dòng)內(nèi)需，加強(qiáng)投資，刺激進(jìn)出口是穩(wěn)增長(zhǎng)的主要任務(wù)，其中投資是重頭。2015年面臨通縮風(fēng)險(xiǎn)，CPI、PPI持續(xù)走低，需求方對(duì)價(jià)格提升的助力作用有限。春節(jié)臨近，食品及非食品價(jià)格將出現(xiàn)企穩(wěn)向上，但仍很難改變2015年通縮風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)。
CPI方面，及至2014年11月，CPI同比僅上漲1.4% ，環(huán)比下降0.2%，創(chuàng)近五年來(lái)最低，連續(xù)三個(gè)月維持在1%水平。分類價(jià)格顯示，食品價(jià)格指數(shù)下滑至3%以下，導(dǎo)致CPI漲勢(shì)再次放緩。
PPI方面，11月PPI同比下降2.7% ，降幅擴(kuò)大0.5% ，連續(xù)5個(gè)月走下坡路，表明企業(yè)定價(jià)能力仍然脆弱。未來(lái)幾個(gè)月，天氣依然較冷，對(duì)煤炭需求將有所支撐，PPI走弱狀態(tài)或?qū)⒌玫揭欢ǔ潭染彌_，但無(wú)法改變短期內(nèi)徘徊下行的軌跡。
PART 2 政策環(huán)境
總體特征：2014年中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁入新常態(tài)，2015年中央政府將繼續(xù)探尋分類調(diào)控空間。分類調(diào)控給予了地方政府更多自主權(quán)，“一刀切”成為歷史，房地產(chǎn)調(diào)控由強(qiáng)力行政干預(yù)走向市場(chǎng)化。
2015年，樓市調(diào)控政策將呈現(xiàn)出“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求將繼續(xù)被抑制，非熱點(diǎn)城市的調(diào)控則會(huì)相對(duì)放松。而在長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制尚未出臺(tái)之前，行政化手段與經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段仍會(huì)并存，但前者將會(huì)日益弱化，后兩種手段會(huì)逐漸突出。
新型城鎮(zhèn)化：2014年3月末，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，新型城鎮(zhèn)化將帶來(lái)新增住房需求，對(duì)樓市有一定利好。住建部政策研究中心主任秦虹分析認(rèn)為，《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》可能會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)3個(gè)新變化：
1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)分化明顯，有的地方上漲、有的地方平衡、有的地方低迷甚至負(fù)增長(zhǎng)；
2. 新房市場(chǎng)的增速將會(huì)下降，二手房市場(chǎng)的需求將會(huì)增加；
3. 商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、旅游休閑、度假、養(yǎng)生、養(yǎng)老等非傳統(tǒng)房地產(chǎn)，將面臨新的發(fā)展機(jī)遇。
不動(dòng)產(chǎn)登記出臺(tái)：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》在延遲半年后于2014年底終于出臺(tái)，自2015年3月1日起施行。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，有利于清晰把握不動(dòng)產(chǎn)目前的存量和潛在供應(yīng)，但其本身并非房地產(chǎn)調(diào)控工具，不涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求，也不會(huì)撼動(dòng)當(dāng)前市場(chǎng)基本面。
限購(gòu)取消：面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷下滑的趨勢(shì)，國(guó)內(nèi)不少城市陸續(xù)取消房屋限購(gòu)政策，開(kāi)啟“救市”新篇章，目前全國(guó)僅北京、上海、廣州、深圳、三亞5個(gè)城市尚未取消限購(gòu)。鑒于目前中國(guó)一線城市的現(xiàn)狀，預(yù)計(jì)2015年一線城市限購(gòu)仍將持續(xù)。
資金面：各地松綁限貸，調(diào)整公積金購(gòu)房政策以及2014年尾的降息，以及930新政后的各項(xiàng)刺激，從短期看有利于樓市，但中長(zhǎng)期無(wú)法改變基本面。
調(diào)控模式預(yù)測(cè)：2015年可能采取三大調(diào)控模式
1.貨幣政策。新常態(tài)結(jié)束了魯莽的“衰降盛升”的頻繁調(diào)整利率時(shí)期；2015年，繼續(xù)使用結(jié)構(gòu)化的政策。比如將非存款類金融機(jī)構(gòu)存款納入存款統(tǒng)計(jì)口徑、定向降準(zhǔn)、非對(duì)稱降息、逆回購(gòu)等。
2.稅收政策。繼續(xù)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)搭建前期工作，2015年3月開(kāi)始登記；推進(jìn)房產(chǎn)稅立法工作，后期與不動(dòng)產(chǎn)登記接軌。
3.信貸政策。商業(yè)貸款和公積金貸款雙渠道利惠購(gòu)房者；2015年，信貸繼續(xù)由之前“鼓勵(lì)剛需”向“支持改善”傾斜。公積金異地購(gòu)房在提高可貸額度及放寬使用條件方面將逐步落地實(shí)施。
PART 3 行業(yè)走勢(shì)分析
樓市資金面趨緊: 2014年全年資金流動(dòng)性不及2013年，房地產(chǎn)行業(yè)影響明顯。2015年，在宏觀環(huán)境各種變數(shù)影響下，流動(dòng)性難言完全暢通，將牽連樓市。
下圖顯示，自2013下半年以來(lái)，市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)偏緊，房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，受影響明顯。出于對(duì)房產(chǎn)景氣度預(yù)期判斷及資金鏈擔(dān)憂，2014年，部分銀行收緊房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，融資環(huán)境持續(xù)惡化。分項(xiàng)資金來(lái)源累計(jì)同比增速嚴(yán)重下挫，其中定金及預(yù)收款與個(gè)人按揭貸款連續(xù)7個(gè)月同比負(fù)增長(zhǎng)。
整體回溫承受較大壓力：固定資產(chǎn)投資同比增速滑坡下行，帶動(dòng)國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走低，房地產(chǎn)新施工進(jìn)度放緩，竣工面積同位徘徊，房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。
房地產(chǎn)投資增速放緩：由下圖可以看出，長(zhǎng)沙市當(dāng)期住宅銷量的增減影響下一期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅的升降，銷量對(duì)開(kāi)發(fā)投資具有明顯的延遲刺激效應(yīng)。由于2014年住宅銷量同比萎縮，存量高筑，基于銷量和庫(kù)存對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)滯后影響，預(yù)計(jì)2015年全市房產(chǎn)投資增速回落。
去庫(kù)存任務(wù)艱巨：2014年住宅庫(kù)存量超過(guò)1400萬(wàn)方，消化周期延長(zhǎng)一倍，歷史之最，加重2015年去化負(fù)擔(dān)。
行業(yè)走勢(shì)總結(jié)：樓市難有質(zhì)變，市場(chǎng)仍將低迷。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑趨勢(shì)不斷加劇，購(gòu)房者的觀望情緒愈演愈烈，2014下半年中央和地方政府都在積極調(diào)整政策，尤其是近兩個(gè)月多項(xiàng)舉措組合出擊。限購(gòu)限貸放松、央行降息、公積金調(diào)整及補(bǔ)貼稅費(fèi)調(diào)整等政策對(duì)市場(chǎng)或有短時(shí)刺激作用，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩(wěn)筑底進(jìn)程，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求矛盾并未解決，市場(chǎng)缺乏長(zhǎng)期回穩(wěn)的動(dòng)力。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的基本格局已經(jīng)形成，加之房企融資環(huán)境持續(xù)惡化，股市回牛導(dǎo)流樓市資金，本已緊張的現(xiàn)金流壓力加大。這些問(wèn)題在短期內(nèi)很難有實(shí)質(zhì)改變。2015年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)仍將在低位盤整，前景并不樂(lè)觀。
PART 4 供應(yīng)指標(biāo)預(yù)測(cè)
2015年短期供應(yīng)指數(shù)預(yù)測(cè)：
通過(guò)對(duì)內(nèi)六區(qū)商品住宅新開(kāi)工轉(zhuǎn)化速度的計(jì)算，2014年下半年的新開(kāi)工量為695.03萬(wàn)方，在之后6-8個(gè)月內(nèi)將變成供應(yīng)量上市。按近三年開(kāi)工變現(xiàn)率低值計(jì)算（65%），未來(lái)6個(gè)月的供應(yīng)量將為451.770萬(wàn)方。而按近兩年平均變現(xiàn)率(89%)計(jì)算，則2015年上半年預(yù)計(jì)新增供應(yīng)618.577萬(wàn)方。綜合來(lái)看，2015年上半年內(nèi)六區(qū)的商品住宅供應(yīng)約為451.779萬(wàn)方-618.577萬(wàn)方之間。通過(guò)新開(kāi)工變現(xiàn)法，綜合預(yù)計(jì)2015年全年內(nèi)六區(qū)住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量應(yīng)在989.37—1354.68萬(wàn)方。
近三年中長(zhǎng)期新增供應(yīng)預(yù)測(cè)：
土地待開(kāi)發(fā)量——2011-2014年內(nèi)六區(qū)成交但尚未開(kāi)發(fā)土地建面共2442.92萬(wàn)方，將陸續(xù)成為今后三年的新增供應(yīng)，其中商業(yè)供應(yīng)顯著增高。
近四年，土地待開(kāi)發(fā)率遞增，2014年為64%，截至目前大部分土地尚未開(kāi)發(fā)。商辦類待開(kāi)發(fā)面積逐年增多，2014年這一比重超過(guò)六成。近三年商辦和居住類用地未開(kāi)發(fā)總建面基本呈現(xiàn)“五五開(kāi)”。
2015年住宅成交指數(shù)預(yù)測(cè)：
2014年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)商品住宅供應(yīng)面積為1501.08萬(wàn)平米，銷售面積為958.79萬(wàn)平米，2015年累計(jì)供應(yīng)面積預(yù)計(jì)將達(dá)2500萬(wàn)平米。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)下滑，市場(chǎng)購(gòu)買需求不足的情況下，預(yù)計(jì)2015年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)的商品住宅成交面積，同比2014年最高可能下降30%。 |