| 2014樓市跌宕起伏 聚焦政策調(diào)控下的樓市表情 |
2014年全國樓市走得像過山車般跌宕起伏。上半年樓市整體在下行壓力下緩慢前進(jìn)，下半年“9·30新政”出臺，央行降息兩支強(qiáng)心劑注入，部分城市的房地產(chǎn)市場才開始呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象。政策風(fēng)云變幻，樓市跌宕起伏。2014年樓市究竟是進(jìn)入下行通道，還是回歸正常狀態(tài)？本期《樓市觀察家》將帶您一同回顧2014年樓市軌跡，探測2015年樓市新走勢。 以價換量 ◎事件回放 2014年，全國樓市在降價中開局。2月18日，杭州城北一樓盤宣布以每平方米直降3000元的價格“清盤”，開啟“馬年首降”，引發(fā)全國多地連鎖反應(yīng)。此后，“以價換量”成為貫穿這一年樓市的關(guān)鍵詞。由國家統(tǒng)計(jì)局每月公布的70個大中城市房價變動情況顯示，加入房價下跌城市數(shù)量逐月增多，截至2014年11月增加到68個，樓市呈普跌格局。 北京： 新房二手房成交全線下滑 以價換量貫穿全年 2014年，受自住房、信貸等多重因素的疊加影響，北京樓市成交量和房價雙雙下滑。為拉動成交，“以價換量”成為房企貫穿全年的銷售思路。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年12月10日，2014全年北京商品住宅（扣除保障房、包含自住房及商改�。┕渤山�70558套，總成交面積為731.22萬平方米，與去年同期相比分別下降37%、39%。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，北京二手房住宅網(wǎng)簽94048套，預(yù)計(jì)全年成交量在10.2萬套左右，相比2013年環(huán)比下調(diào)幅度達(dá)到了37.3%。 上海： 上半年房價持續(xù)陰跌 下半年“以價換量”范圍蔓延 2014年4月，上海樓市不少樓盤打著“特價房”的旗幟，悄然降價。一家香港上市房企上海事業(yè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海的房價雖然沒有像二三線城市那樣出現(xiàn)“大幅跳水”，但事實(shí)上一直在陰跌。8月，上海近郊樓盤的降價更加明顯。在滬上幾個存量較大的區(qū)域，如嘉定區(qū)、松江區(qū)等，出現(xiàn)降價銷售的樓盤在逐漸增多，降幅也較為明顯，大部分在10%以上。業(yè)內(nèi)表示，2014年市場整體進(jìn)入調(diào)整期，“以價換量”是最好的促銷手段。 成都： 上半年“降價潮”來襲開發(fā)商以價換量 下半年跌勢未止 2014年3月，成都鉑雅苑率先大幅降價，給平靜的成都樓市帶來新的沖擊。除此之外，萬科金色樂府、龍湖小院青城等多個項(xiàng)目都出現(xiàn)不同程度的降價。2014上半年，成都樓市到處充斥著低價、熱銷一類的字眼。下半年，成都房價仍與眾多城市一樣處于下行態(tài)勢中。媒體報道，成都市新建住宅銷售價格從5月開始下降，跌勢持續(xù)到11月。為了完成年度銷售任務(wù)，下半年成都許多房企依舊采用“以價換量”的營銷策略。 長沙： 庫存高企 “以價換量”成房企共識 2014年年初，藍(lán)光COCO蜜城“每平方米直降2000元”，3月，勤誠達(dá)新界“2字頭”房價重出江湖，洋湖板塊、金星北板塊價格戰(zhàn)打響。接著，降價潮迅速蔓延。7月，長株潭融城核心內(nèi)一樓盤虧本打出“秒殺一口價2980元/平米起”口號，鑫遠(yuǎn)和城、鑫遠(yuǎn)御文臺、中信凱旋城等紛紛推出單價讓利達(dá)千元的優(yōu)惠活動，長沙樓市讓利跑量成風(fēng)。2014年長沙樓市供應(yīng)量持續(xù)上漲，在銷售業(yè)績壓力下，“以價換量”成不少房企開出的“快跑”藥方。 專家點(diǎn)評 恒大地產(chǎn)集團(tuán)總裁 夏海鈞 去庫存增銷量，以價換量，中國的房地產(chǎn)行業(yè)才能度過現(xiàn)在的寒冬。從2014年到2015年，房地產(chǎn)的價格應(yīng)該是維持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，但量會有上升。 限購松綁 ◎事件回放 2014年6月25日，呼和浩特市正式發(fā)文取消限購，拉開了各地實(shí)施樓市限購松綁的序幕。此后，樓市“松限潮”更是如同洪水猛獸，一發(fā)不可收拾，演變到最后，當(dāng)初實(shí)施“限購令”的幾十個城市幾乎都干脆取消了這一政策，變“松限”為“解限”。截至2014年底，全國46個限購城市中，只剩下北京、上海、廣州、深圳、三亞五個城市仍在堅(jiān)守限購政策。 北京： 樓市限購政策暫不退出 普宅稅收優(yōu)惠面已擴(kuò)大 2014下半年，一則“北京限購?fù)顺龇桨敢烟峤桓邔印眰餮圆幻劧摺Ｈ欢�，該消息很快得到北京市住建委方面辟謠，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京作為特大型城市，從首都功能定位和人口資源環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的需要出發(fā)，房地產(chǎn)限購政策現(xiàn)階段仍將繼續(xù)執(zhí)行，不會退出。同時，該負(fù)責(zé)人指出，北京實(shí)施的“普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整”，使得享受稅收優(yōu)惠政策的普通住宅覆蓋面擴(kuò)大，減輕了百姓購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。 珠海： 樓市限購政策“部分松綁” 主城區(qū)144平米以下仍限購 2014年9月26日22點(diǎn)14分，珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)信息網(wǎng)掛出一條消息，對限購政策進(jìn)行調(diào)整。其中，在城區(qū)購買144平方米以上戶型及在新城新區(qū)購買商品房不需要再提供社�；蚣{稅證明，并將放寬對外地人在珠海購房的貸款限制。珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局黨組成員、調(diào)研員朱存文表示，珠海對主城區(qū)144平方米以下的一手房仍采取限購措施，希望在住房面積不變的情況下，引導(dǎo)人口往西區(qū)等新城區(qū)發(fā)展。 呼和浩特： 發(fā)文放開樓市 打響取消限購“第一槍” 2014年6月24日，呼和浩特第一次公布了一份涉及取消限購、對外來人口放開、調(diào)整公積金政策的樓市文件。但當(dāng)天下午文件鏈接就失效了，官方給出的原因是“打印錯誤”。6月27日上午9時左右，呼和浩特房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)督管理處又發(fā)表“更正聲明”稱：《呼和浩特市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)的通知》中，第七項(xiàng)第二行括號內(nèi)“含二套住房”應(yīng)為“含二手住房”。至此，呼和浩特放開限購，成全國首個正式發(fā)文確定放開限購的城市。 長沙： 限購悄然松綁 90平米以下戶型銷售取消限制 2014年8月6日，長沙市住建委對外宣稱，長沙已正式解除樓市限購令。不過，由于長沙限購令只涉及90平方米以下的商品房，面不寬，解控相對簡單，因此沒有關(guān)于“限購令解除”的正式文件�！叭∠拶徃匾氖亲屝姓绞酵顺�，而以市場供求關(guān)系自發(fā)調(diào)節(jié)�！睒I(yè)內(nèi)表示，長沙原本的限購政策就相對溫柔，取消限購，對于市場更多的也僅僅只是信心的恢復(fù)。 專家點(diǎn)評 住建部政策研究中心綜合研究處處長 趙路興 部分二三線城市新增供應(yīng)量過大，消耗遇到阻礙，供求關(guān)系畸變，政府出臺相關(guān)政策促進(jìn)樓市走量也屬正常，但限購放松的市場效應(yīng)，仍然需要較長的反應(yīng)期和消化期。 9·30新政 ◎事件回放 2014年9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(簡稱“9·30房貸新政”)，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策；多套房在非限購城市結(jié)清貸款,也可以發(fā)放貸款。 北京： 9·30新政實(shí)施市場釋放回暖信號 整體仍面臨高庫存壓力 9·30新政出臺以后，北京樓市在國慶假期的網(wǎng)簽量依然走低。在9·30新政滿月之際，北京樓市成交終于出現(xiàn)觸底反彈，新房和二手房市場短期成交情況明顯改善。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公布的數(shù)據(jù)顯示，10月20日以后，北京二手房單日網(wǎng)簽量連續(xù)5天在450套以上，在2014年內(nèi)尚屬首次。值得一提的是，9·30房貸新政在一定程度上刺激需求入市，但北京新房市場供大于求矛盾依舊突出，整體仍面臨高庫存壓力。 上海： 央行出臺9·30房貸新政后 樓市回暖明顯 9·30房貸新政實(shí)施后，上海市民的購房熱情很快就被帶動起來。根據(jù)德佑地產(chǎn)市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，9·30新政滿月后，上海商品住宅的成交量突破了100萬平方米的大關(guān)，也創(chuàng)了2014年以來月度成交量的最高值。另外，10月初至中旬，上海部分房產(chǎn)中介門店來客量、帶看量激增20%-50%，客戶購房積極性提升，出手速度加快，推動交易量顯著上升，外環(huán)內(nèi)多個區(qū)域成交環(huán)比增幅在30%以上。 廣州： 9·30新政令穗樓市提升 改善型產(chǎn)品迎契機(jī) 9·30新政后廣州樓市明顯有了改善和提升。合富輝煌(中國)市場研究中心調(diào)查顯示，9·30新政后，廣州全市客戶上門量普遍有15~30%的上漲，成交量普遍有10~20%的上漲，市場總體有一定改善。成交量方面，有三分之一樓盤漲幅為10~20%，兩成樓盤漲幅超100%。另外，據(jù)中原地產(chǎn)中�？党欠中袪I業(yè)經(jīng)理羅超斌透露，自9·30房貸新政出臺后，廣州樓市的成交量有所回升，但以改善型的置換客戶為主。 長沙： 9·30新政后新房網(wǎng)簽連續(xù)三周上漲 樓市回暖明顯 9·30新政出臺后，提振了購房者信心，長沙市內(nèi)六區(qū)新房網(wǎng)簽量連續(xù)三周環(huán)比上漲。長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2014年10月，長沙市內(nèi)六區(qū)新房網(wǎng)簽140.98萬㎡，環(huán)比增90.03%。2014年以來，受緊縮貨幣政策和限購令的影響，剛需貸款審批難度加大、審批時限加長，同時也抑制了改善性等合理住房需求。而9·30新政出臺，直接刺激了改善型需求的釋放，使得長沙樓市回暖明顯。 專家點(diǎn)評 中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉 這是2014年各種松綁政策中影響最大的一個。從整體效果看，這一救市政策立竿見影，止跌已經(jīng)明確，但反彈的幅度實(shí)際結(jié)果依然要看后續(xù)各種信貸釋放情況。 央行降息 ◎事件回放 2014年11月21日，中國人民銀行宣布，自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點(diǎn)至5.6%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點(diǎn)至2.75%，同時將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。 北京： 降息催樓市暖冬 二手房升溫加價成趨勢 2014年11月21日，央行宣布非對稱性降息，引發(fā)北京樓市一片嘩然，對政策變化感知最為敏感的二手房交易市場更是“熱鬧非凡”。北京市各大中介門店普遍反應(yīng)，央行宣布降息后，已經(jīng)委托房源的業(yè)主開始小幅加價，購房者由觀望開始變?yōu)檫m時出手，咨詢量更是翻番。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，在扣除保障房和自住房后，11月最后一周北京純商品住宅累計(jì)成交2360套，環(huán)比漲54%。 上海： 央行降息滿月 樓市呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑 在央行降息后的一個月里，上海樓市總體上先揚(yáng)后抑，表現(xiàn)出后勁不足的情形。易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，降息后首周，上海樓市成交面積達(dá)36.8萬平方米，較降息前一周環(huán)比上漲45%左右。然而這之后的三周，上海樓市成交面積開始出現(xiàn)下滑，與降息前的成交數(shù)據(jù)近似。業(yè)內(nèi)表示，從2008年和2012年兩次降息后的樓市走勢來看，也都出現(xiàn)了高開低走的情況，降息的刺激作用只是波動性的，對樓市大方向的改變作用不大。 廣州： 降息利好助樓市成交 樓盤忙推貨 2014年11月21日，央行宣布下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。降息消息一落地，廣州便迎來“推盤大戰(zhàn)”。除了位于金沙洲板塊的佛山盤金沙半島“搶跑”當(dāng)晚開盤之外，光是周末開盤或加推的盤源就達(dá)到9個，場面明顯比前幾個星期火爆。由于利好政策和規(guī)劃的持續(xù)發(fā)酵，開發(fā)商和買家的熱情都比之前高漲。另外，降息成為不少中介經(jīng)紀(jì)推銷房產(chǎn)的“招牌”，部分中介行甚至在門口貼上了“降息”的海報以招攬顧客。 長沙： 央行降息后 長沙銀行存款利率“上浮至頂” 央行宣布降息后，本土銀行長沙銀行反應(yīng)迅速，長沙銀行董事長朱玉國表示，2014年11月22日起該行儲蓄存款浮動區(qū)間的上限由基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍，一浮到頂。長沙市房產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，央行宣布降息那一周（2014.11.23—2014.11.29）長沙市內(nèi)六區(qū)新房網(wǎng)簽2596套，這與11月一直保持的兩千余套的周成交量并無較大的漲幅。雖然降息使貸款成本有所減少，但購房者更關(guān)注的還是房價，新政對于長沙樓市似乎并未起到立竿見影的作用。 專家點(diǎn)評 清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任 李稻葵 此次不對稱降息是金融改革的一部分，是改革與調(diào)節(jié)相結(jié)合，將降低企業(yè)融資成本，利好樓市和買房者，利好基建投資，增加了銀行的自主定價空間。 不動產(chǎn)登記 ◎事件回放 一直以來，不動產(chǎn)登記制度都是大家討論的熱門話題。2014年3月，“不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議第一次會議”召開，明確用3年左右時間全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。之后不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度一直在加速推進(jìn)之中。2014年12月22日，國務(wù)院正式對外發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并將于2015年3月1日起正式實(shí)施。 廣州： 推進(jìn)不動產(chǎn)登記 將制定落地操作細(xì)則 據(jù)悉，廣州市國土房管局為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“落地”做了不少謀劃，起草了局內(nèi)工作方案，成立了局不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室；并就建立廣州市不動產(chǎn)登記工作部門聯(lián)席會議制度，與市各職能相關(guān)部門進(jìn)行了積極的溝通協(xié)商，取得了初步進(jìn)展。2014年12月23日，廣州市國土房管局有關(guān)人士透露，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的征詢意見稿此前曾向各省市地區(qū)下放，征詢實(shí)操意見，接下來將對正式發(fā)布的條例研究后，制定廣州的落地操作細(xì)則。 武漢： 完成新建數(shù)據(jù)庫住房登記系統(tǒng) 多套房者初現(xiàn)過戶潮 2014年12月23日，湖北省國土部門表示，湖北省已啟動不動產(chǎn)登記相關(guān)工作，將成立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。武漢市房管部門表示，2014年武漢市房屋權(quán)屬登記檔案數(shù)據(jù)庫建設(shè)項(xiàng)目通過住建部科技示范工程驗(yàn)收，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺提供了房屋產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。另外，武漢多家房產(chǎn)中介表示，《不動產(chǎn)登記暫行條例》出臺后，客戶中有房東一次出售兩套、甚至三套房屋的，還有的多套房持有者則籌劃將名下4套房分別過戶給子女。 成都： 積極推進(jìn)工作 未來3年將實(shí)施不動產(chǎn)登記 2014年，成都市國土局已形成《建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度實(shí)施方案》，并按照成都市政府工作要求擬成立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作小組。據(jù)悉，為組建成都市不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作小組，成都市國土局專門組織成都市委編辦、市房管局等相關(guān)市級部門，召開不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作協(xié)調(diào)會。未來將用3年左右時間全面實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，用4年左右時間能夠運(yùn)行統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，形成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記體系。 長沙： 將成立不動產(chǎn)登記事務(wù)中心 最遲2016年全面啟動不動產(chǎn)登記 “根據(jù)我們初步考慮，將在湖南省國土資源廳加掛不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的牌子。”，湖南省國土資源廳廳長方先知表示，“增加相應(yīng)的行政管理處室，成立不動產(chǎn)登記事務(wù)中心。”另外，長沙市國土資源局回應(yīng)：現(xiàn)在不動產(chǎn)登記還處于省廳展開試點(diǎn)工作的階段，市級國土資源局還未正式運(yùn)作。未來長沙市國土資源局將成立不動產(chǎn)登記處，下轄不動產(chǎn)登記中心。從國家推進(jìn)的時間表來看，長沙最遲2016年會全面啟動不動產(chǎn)登記。 專家點(diǎn)評 住建部住房政策專家委員會副主任 顧云昌 不動產(chǎn)登記制度并不直接影響房價，影響房價的因素很多，最主要的是市場供求關(guān)系，還有稅收法律、國家宏觀經(jīng)濟(jì)走向等。2015年3月開始登記，完成登記還要好幾年，現(xiàn)在談對房價的影響還為時過早。 公積金 ◎事件回放 2014年10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》要求各地放松公積金貸款條件，今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)。新規(guī)定提出，各地要實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，并推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)。 北京： 上調(diào)公積金貸款 政策紅利或有利樓市復(fù)蘇 2014年12月31日下午，北京住房公積金管理中心發(fā)布該地區(qū)公積金貸款調(diào)整政策：2015年1月1日起，借款申請人購買政策性住房或建筑面積90平方米（含）以下的首套自住住房，個人貸款最高額度調(diào)整為120萬元。根據(jù)新政，住房公積金在保證繳存職工提取的前提下，優(yōu)先滿足購買首套自住住房的貸款需求。此次還規(guī)定京籍職工在外地繳存公積金，也可在北京申請貸款。業(yè)內(nèi)人士分析，2014年的最后一個政策紅利，或有利北京樓市繼續(xù)復(fù)蘇。 上海： 公積金個貸出新政 還清貸款再貸款算首套 2014年11月7日傍晚，上海市公積金管理中心公布公積金新政。新政表示：有1套住房并已結(jié)清公積金貸款，為改善居住條件再次申請公積金貸款以購買普通商品住房的，參照首套房貸款政策，即首付3成、每戶最高貸款限額60萬元，有補(bǔ)充公積金的80萬元。業(yè)內(nèi)分析，上海這次政策調(diào)整仍然是保持在一定限度以內(nèi)，上海對購買第三套及以上住房的限制并沒有取消。因此，上海的公積金房貸新政只能算是一種微調(diào)。 廣州： 政策依舊收緊 不能兩次使用住房公積金貸款 在各地對公積金貸款的態(tài)度當(dāng)中，廣州像是一個特例，是目前為數(shù)不多的收緊公積金政策的城市之一。2014年10月11日，《廣州住房公積金個人購房貸款實(shí)施辦法》獲住房公積金管委會通過，只需要再經(jīng)過廣州市政府審批同意后就能實(shí)施。新的辦法規(guī)定，不能兩次使用住房公積金貸款，即已經(jīng)使用過一次公積金貸款的購房者，不得再申請公積金貸款。廣州某知名房企高層表示，現(xiàn)在廣州很多樓盤要進(jìn)行公積金貸款方式置業(yè)越來越難。 長沙： 住房公積金新政相繼落地 取消個人貸款擔(dān)保費(fèi)用 2014年10月30日，湖南省直單位住房公積金管理中心公布了《關(guān)于調(diào)整省直住房公積金貸款有關(guān)政策的通知》，規(guī)定“取消公積金貸款買首套房的面積限制，統(tǒng)一享受首付最低兩成”等內(nèi)容。11月18日，長沙住房公積金管委會下發(fā)通知，調(diào)整公積金提取及貸款政策，取消貸款擔(dān)保收費(fèi)，并將申請貸款繳存時限縮短為六個月等。另外，自2015年1月1日起，武漢、長沙、合肥和南昌4個長江中游城市之間的住房公積金繳存將實(shí)行異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)。 專家點(diǎn)評 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長 陳國強(qiáng) 此次貸款門檻的降低，可與之前松綁房貸的政策起到一個“疊加效應(yīng)”，對樓市起到一個加溫、助熱的效果。 結(jié)語 經(jīng)過2014年的起落沉浮，去行政化、趨市場化的樓市新常態(tài)逐漸確立，樓市更趨成熟、理性。新的一年已經(jīng)到來，樓市又將面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，對于房企來說，積極修煉內(nèi)功，順勢而為，迎接改變，或許是迎接未來的最好方式！ |