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2014年，我國整個宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，而作為國民經(jīng)濟(jì)重要一環(huán)的房地產(chǎn)市場，自然也無法獨善其身。受到此前一系列宏觀調(diào)控政策的影響，今年樓市出現(xiàn)了大面積的觀望情況，投資增速顯著放緩。不論是一線城市還是二三線城市，房地產(chǎn)銷售面積和銷售額同比都大幅下滑。為此，從中央到地方都采取了一系列調(diào)控措施，對房地產(chǎn)市場加以調(diào)整。縱觀這一年的政策，可以看到政府正嘗試著減少對房地產(chǎn)市場的行政干預(yù)，轉(zhuǎn)而讓市場供需去調(diào)節(jié)。
1 分類調(diào)控
國務(wù)院總理李克強(qiáng)3月5日在政府工作報告中提出：“針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。”
點評：從2005年至2013年，每一年的總理政府工作報告都提到了“調(diào)控”、“遏制房價上漲”等字眼，唯獨2014年，“房地產(chǎn)調(diào)控”字眼沒有出現(xiàn)在政府工作報告中。但這不意味著政府不調(diào)控，而是不再一味地采用行政手段來遏制房價過快增長，更加靈活機(jī)動的市場手段被融入其中，比如熱點城市抑制投資投機(jī)需求，非熱點城市政策調(diào)控相對會寬松。
2 支持首套房貸
5月12日，央行副行長劉士余召集了15家銀行負(fù)責(zé)人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時審批和發(fā)放符合條件的個人住房貸款”。
點評：今年初，很多城市的中小商業(yè)銀行出現(xiàn)了停止放貸的現(xiàn)象。北京市場上房款放款時間拉長，導(dǎo)致不少購房交易停滯。央行“喊話”后，房貸審批流程縮短，對于首次置業(yè)人群來說是一大利好。
3 限購相繼取消
從今年6月下旬呼和浩特發(fā)文取消限購以來，全國已有40多個城市相繼取消或者大幅度松綁限購。截至目前，全國僅有北京、上海、廣州、深圳以及三亞這五個城市的限購還沒有放開。
點評：今年以來，全國各地尤其是眾多二三線城市均面臨樓市較大的庫存壓力。在這背景下，各地方政府紛紛放松限購政策，以求可以提振市場士氣，加快去庫存。但造成成交低迷的因素復(fù)雜多變，并不是只靠政策松綁可以解決的。
4 “不動產(chǎn)登記”征意見
8月15日，《不動產(chǎn)登記暫行條例(征求意見稿)》公布，規(guī)定將集體土地所有權(quán);房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán);宅基地使用權(quán)等納入不動產(chǎn)登記范圍中。而《條例》也對查詢做出規(guī)定，要求民事主體去登記機(jī)構(gòu)查詢要說明目的。按照《物權(quán)法》規(guī)定，必須是權(quán)利人和利害關(guān)系人才可以進(jìn)行查詢。
點評：不少人將不動產(chǎn)登記制度誤讀為一種能夠有效遏制高房價、反腐敗等等問題的規(guī)章制度，從而使得這一條例牽扯甚廣，并且背負(fù)了太大的社會壓力。但如果只從功能來講，不動產(chǎn)登記制度的目的其實還是在于建立信息庫，從而消除信息孤島。雖然在客觀上能夠有助于調(diào)查腐敗案件、抑制投資性需求的作用，但畢竟作用有限，不應(yīng)被賦予太多的希望。
5 “9·30”房貸新政
9月30日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(以下簡稱“9·30房貸新政”)，內(nèi)容涉及加大對保障房金融支持、支持居民合理住房貸款需求、支持房企合理融資需求等多項政策。其中，最受購房者歡迎的是“貸清不認(rèn)房”、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍等措施。
點評：“9·30”房貸新政被業(yè)內(nèi)視為房貸政策的大尺度“松綁”，對樓市的刺激作用比較明顯。新政推出后，樓市升溫較快。開發(fā)商推盤意愿加強(qiáng)，此前還在觀望的購房者也積極入市。
6 放寬公積金貸款
10月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，要求各地放寬公積金貸款條件。今后職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款，并取消四項收費(fèi)。而此前是須連續(xù)繳存12個月。此外，未來公積金貸款額度將有所放寬，比如將支持首套房貸款、適當(dāng)調(diào)高貸款額度等。同時，還將推進(jìn)公積金異地使用，實現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。
點評：連續(xù)繳存時間較長、貸款額度受限、使用比例不高等是公積金貸款被詬病已久的問題。新政策實施后，繳存時間減半，將使得申請公積金貸款的門檻大大降低。允許異地互認(rèn)公積金對異地購房的客群來說是一個較大利好。
7 央行降息
11月21日，央行宣布降息，決定自2014年11月22日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。其中規(guī)定，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.60%;一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。同時結(jié)合推進(jìn)利率市場化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.1倍調(diào)整為1.2倍。
點評：央行降息的初衷其實并不是為了救市，而是為防止宏觀經(jīng)濟(jì)下滑，進(jìn)一步刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的舉措。結(jié)果房地產(chǎn)市場卻成為了直接的受益行業(yè)。降息政策疊加“9·30房貸新政”的影響，使得國內(nèi)一二線城市的樓市成交量迅速回升，地產(chǎn)股集體漲停。
8 棄選自住房開售
12月5日，北京市住建委通告，對于自住房棄選房源，開發(fā)商將統(tǒng)一對符合條件的購房人公開銷售。公開銷售的自住房，除了不再搖號外，購房資格審核、選房公證以及購買后的產(chǎn)權(quán)登記、再上市等問題，均按現(xiàn)有自住房政策執(zhí)行。截至12月17日，宣布對外公開銷售剩余房源的自住房項目有：當(dāng)代采育滿庭春MOMA、中國鐵建·順新嘉苑、富力惠蘭美居，后兩者的售價均為1.6萬元/平方米。
點評：北京的自住型商品房剛剛誕生僅一年多，目前還在不斷完善之中。由于大批自住房入市，使得北京的剛需樓盤“停漲”，同時也滿足了相當(dāng)部分的保障性需求客群。此次因為位置等原因的被棄選房源，房源不太多，公開銷售也不會對市場造成太大影響。
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