國(guó)有企業(yè)
誠(chéng)信保障
專業(yè)規(guī)范
服務(wù)民生
自房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來(lái)，政府出臺(tái)了不少調(diào)控政策，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向產(chǎn)生了重要影響。目前，樓市正進(jìn)入去行政化階段，未來(lái)針對(duì)樓市實(shí)施的干預(yù)措施將會(huì)越來(lái)越少。于是，筆者在此搜集2005年至今每年政府對(duì)于樓市采取的最重要的調(diào)控政策，以此回顧政府調(diào)控樓市的十年漫長(zhǎng)路。
2005
“國(guó)八條”
2005年由于市場(chǎng)需求偏大，部分地區(qū)投資性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房大量增加，以及住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，開(kāi)發(fā)建設(shè)成本提高等，導(dǎo)致一些地方住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快。為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，“國(guó)八條”出臺(tái)。具體內(nèi)容分別是：高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作;切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的責(zé)任;大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu);嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求;正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期;全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行;積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施;認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的督促檢查。
據(jù)悉，政策甫出，開(kāi)發(fā)商“嚇了一大跳”，而由于這是政府首次調(diào)控房?jī)r(jià)，當(dāng)時(shí)許多項(xiàng)目都紛紛響應(yīng)政策主動(dòng)降價(jià)出售存量。
2006
“國(guó)六條” “國(guó)十五條”
2006年5月，“國(guó)六條”出臺(tái)，提出重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。同一天，“國(guó)十五條”出臺(tái)，《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》規(guī)定，90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上，也即“70/90政策”;購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅;空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物;個(gè)人住房貸款首付比例不低于三成;居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型;土地閑置2年將被收回使用權(quán);各地年內(nèi)建立廉租住房制度。
樓市專家稱，“國(guó)六條”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性，出臺(tái)后全國(guó)不少城市出現(xiàn)較長(zhǎng)一段時(shí)間的觀望，但之后樓價(jià)又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲。
2007
房貸新政
2007年9月27日，《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》正式出臺(tái)，這亦是后來(lái)被頻繁提起的“9·27房貸新政”，該政策對(duì)當(dāng)時(shí)的住房消費(fèi)貸款細(xì)則進(jìn)行大刀闊斧的修改。
具體內(nèi)容是：購(gòu)買首套房的市民，建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于兩成，90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于3成;而對(duì)于已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
據(jù)了解，該政策出臺(tái)不久后，全國(guó)樓市一路低迷，房?jī)r(jià)均大幅度跳水，成交量也明顯萎縮，多數(shù)業(yè)內(nèi)專家紛紛將該政策看做是樓市風(fēng)云突變的一聲驚雷。
2008
“國(guó)十三條”
2008年12月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其中，為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，對(duì)個(gè)人購(gòu)二套普通自住房貸款予以放寬，并對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅進(jìn)行大幅減免。國(guó)務(wù)院辦公廳21日發(fā)布支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化的意見(jiàn)共13條，被業(yè)內(nèi)稱為“國(guó)13條”。這些政策力度之強(qiáng)，覆蓋面之廣，堪比國(guó)務(wù)院2005年出臺(tái)的“國(guó)八條”和2006年出臺(tái)的“國(guó)六條”。
業(yè)內(nèi)人士表示，在全球金融危機(jī)的背景下，中國(guó)樓市出現(xiàn)了10年大拐點(diǎn)，量?jī)r(jià)齊跌。因此，下半年宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向，管理層啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策，以刺激樓市成交量。
2009
“國(guó)四條”
2009年10月24日，溫家寶主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，國(guó)四條出臺(tái)：增加普通商品住房的有效供給;要繼續(xù)支持居民自住和改善性住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度;要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管;要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。
“國(guó)四條”的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促使房?jī)r(jià)合理回歸，加強(qiáng)住宅保障建設(shè)。
自2008年底住房消費(fèi)刺激政策出臺(tái)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量回升、房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)商最為受益，但政府最希望看到的房地產(chǎn)投資和房地產(chǎn)新開(kāi)工才剛有起色，此時(shí)出臺(tái)延續(xù)住房消費(fèi)刺激政策有助于穩(wěn)定開(kāi)發(fā)商預(yù)期，增強(qiáng)住房供給信心，因此住房供給能得到明顯提升。
2010
“國(guó)十一條” “新國(guó)十條”(限購(gòu)令)
2010年1月10日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“國(guó)十一條”，嚴(yán)格管理二套房貸款，首付不得低于40%，加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。對(duì)二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付;明確要求央行及銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo);加強(qiáng)監(jiān)控跨境投融資活動(dòng)，防境外“熱錢”沖擊中國(guó)市場(chǎng)。
2010年4月15日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)措施，要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2010年4月17日，新國(guó)十條出臺(tái)，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。自此，各地限購(gòu)政策紛紛出臺(tái)，以及上海和重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。
這被號(hào)稱是史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)“名副其實(shí)”進(jìn)入調(diào)控的開(kāi)始。
2011
“新國(guó)八條”
2011年1月26日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》公布，即“新國(guó)八條”，同時(shí)國(guó)務(wù)院向各地分派房?jī)r(jià)調(diào)控督查組。
“新國(guó)八條”的具體內(nèi)容把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準(zhǔn)利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業(yè)貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發(fā)放商業(yè)貸款。
2012
第三套房或以上不能貸款，
首套房首付比例不低于30%
2012年，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知指出，商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款;對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放第三套住房貸款。
通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。
2013
“新國(guó)五條”
2013年2月20日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國(guó)五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購(gòu)、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購(gòu)房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。此外，會(huì)議在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市及時(shí)采取限購(gòu)措施，以及建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作問(wèn)責(zé)制等內(nèi)容。
據(jù)悉，“新國(guó)五條”的出臺(tái)，及時(shí)而徹底地打消了一些地區(qū)和開(kāi)發(fā)商等待政策放松的幻想，釋放了政策將持續(xù)從緊的信號(hào)。同時(shí)，限購(gòu)造成的震懾作用逼迫開(kāi)發(fā)商在下半年不得不以價(jià)換量。雖然與此前的“新國(guó)八條”相比，此次中央并未提出更新的調(diào)控手段，但這一信號(hào)的意義在于，強(qiáng)調(diào)樓市政策“高壓期”仍將持續(xù)一段時(shí)間。
2014
“930”房貸新政
2014年9月30日，央行出臺(tái)房貸新政，主要內(nèi)容包括：對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，貸款購(gòu)買第二套住房時(shí)，可按照首套房貸政策執(zhí)行;對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍等。
本次房貸政策基本上是之前信貸政策的全面松綁，相對(duì)于此前信貸套數(shù)認(rèn)定政策，本次政策對(duì)首套、二套、多套，在認(rèn)定上都有放松。這種松綁的幅度在某種程度上甚至比2009年政策還要寬松。有利于刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出臺(tái)后，全國(guó)各地樓市皆迎來(lái)成交高峰。
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